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第一,市场价格过高,大多数百姓根本无力购买。在许多大中城市,动辄几万元的房价已经不足为奇,在一些二线城市和县级市万元房价已经走进了百姓的视野。过高的房价,让许多有着购买房屋需求的百姓,只能游走于各大郊区售楼处并发出声声叹息。第二,价格增长过快,在全国一些大中城市房价增长率接近50%,远远高于人民收入增长速度。工资的涨幅远远跟不上物价上涨的速度,特别是房地产价格上涨的速度。第三,房地产市场体制不健全,目前房地产开发、监管体制落实不到位,房地产市场秩序混乱,一些危害房地产健康发展的现象屡发。由此我们不难看出,虽然房地产行业为我们带来了一定的好处,但相比之下弊大于利。
二、分析原因,究其本质
首先,房地产市场结构不合理导致房价上涨。从增量市场和储量市场的角度来看,对于一般的市场而言增量市场决定着市场的供应,但房地产市场是一个特殊的市场,增量市场与储量市场同时存在,既新房开发与二手房交易同时存在;从保障结构上来看,目前保障性住房占房地产市场总比率较低;同时房地产市场交易、建设体制不健全。其次,从内生性角度分析房价上涨原因,地价为房地产开发的基础性投资,地价对房地长价格的影响不容忽视;其次建筑材料和人工费用的上涨也是我们不得不考虑的因素之一,2011年我国CPI同比增长超过5%,导致了生产成本和人力生活成本的大幅上升。最后,从外生性角分析房价上涨的因素。首先,个地方政府之注重GDP的增长而忽视了房地产市场的正常秩序。其次房地长市场存在着刚性需求,也就是百姓常说的“丈母娘因素”,目前80后、90后已进入适婚年龄,需求量极大。最后,房地产市场存在着严重的投机行为,由于房地产市场回报率极高,因此炒房现象严重。
三、严把闸门,加强调控
(一)土地闸门,保证保障性住房的土地供应,加强土地管理,对闲置土地收取土地闲置费,同时对两年以上不开工的企业收回国有土地使用权,在土地供应中加大保障房用地的供应。从宏观层经济角度出发,对土地供应结构的政策调整应从如下四方面进行:第一,别墅用地的停止供应;第二,对普通商品住房需求用地的优先满足;第三,对高档住宅的土地供应严格控制;四是经济适用住房的用地加强管理。
(二)经济闸门,利用存款准备金制度和银行利率制度,调整市场上的资金量,为房地产市场降温,使之恢复到正常的秩序上。首先,存款准备金和利率的调整具有作用有力且而速度快的特点;其次其具有中性的经济调节作用,即对所有的银行和金融机构在改变法定存款准备金比率后都产生相同的影响;再次特定条件下其他货币政策工具无法替代准备金和利率制度。
(三)行政闸门,利用国家行政手段,如出台政策、税收、征费、限购等角度加大对房地产的管理力度,严格控制各种炒房推高房价的行为产生。应该加强土地供应结构调整,避免土地政策的大起大落,对固定资产投资规模进行全面控制,全面提高城市整体的经济效益。为实现可持续发展目标,政府有责任、有空间对房地产进行干预。建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策是效抑制房价上涨的基本保障。
四、认真研究,寻找对策
(一)经济角度,加大对福利房政策和贷款向低收入倾斜,加大对低收入人群的保护政策。商业银行应当在房地产市场调控的大背景下,继续将倾斜性的信贷政策面向中低收入人群,将低首付和利率折扣在中低收入人群中得以实现。可以创新金融模式,结合国家出台的政策在商品房开发和保障性住房建设中找到一个合适的切合点,在保证自身收益不受到影像的前提下,切实加大对中低收入人群的保护政策。
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正因如此，有关当局有足够的理由担忧房地产。尽管多年来当局也对房地产市场多有不满，但一旦房地产遇到危机，必出手相救。这次金融危机之后，政府出台的庞大应付危机的资金，也有很大一部分流向房地产。毫不夸张地说，房地产已经绑架了中国经济，因此也绑架了对经济负责的中国政府。
与泡沫和空置房平行存在的现实是，中国85%的家庭无力购房。这种情况使中国社会对房地产业现状，以及对政府无力改变这种局面的不满已经到达一个新沸点。
到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面？很多人往深一步，转向土地供应市场，指向政府责任。就土地而言，政府负有不可推卸的责任。长期以来，政府行政限制土地的供应量，搞寡头式垄断，同时推行的“招拍挂”制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成。
多年来，人们听到的似乎只有经济学家的声音，那就是供求关系，但供求关系已经很难解释今天中国的房地产市场现状了。很简单，如果求大于供，那么就不会有大量的空置房;如果供大于求，那么就不会有那么多人买不起房。在供求关系之外，还出了什么问题呢？
中国房地产市场现状的形成有很多原因，最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想严重失误。在中国，房地产仅仅被视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸现，而其社会功能（社会成员对住房的需求和人们的“空间权”）就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值，人们对其价格上涨有预期，开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者也会迫不及待地去卖房，从而一步一步地把房价逼向新高。
要解决这个问题，政府就要扮演一个很重要的角色。但在中国，政府不仅没有起到正面作用，反而恶化这个局面，使人们对房产价格上升的预期牢不可破。地方政府无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金普遍占地方财政收入的30%以上，许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。
纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，房地产对GDP的贡献不是首要考量，首要的是社会发展，是社会成员的居住权。经济因素当然很重要，房地产发展也必须考虑到供求关系，否则是不可持续的，但是这种经济考量是在宏观社会政策构架内进行的。
正因为中国房地产的唯一目标是“钱”而非社会大多数成员的需要，中国房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺大多数社会成员居住权的同时，各地房地产不仅向国内“炒房团”开放，更向国际资本开放。中国房地产已经成了国内外资本的“游戏物”。
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关键词：低碳经济；房地产经济；影响
我国是世界上最大碳排放国家之一，能源危机日益严重，促使我国越加重视低碳经济发展。房地产经济是我国国民经济主要组成因素，但低碳经济的利用将会对房地产经济产生很大的影响。所以，合理利用低碳经济，顺应时展需求是至关重要的。房地产经济中应用低碳经济，需要房地产行业的重视和消费者的认可，从而实现低碳经济发展。
一、低碳经济对房地产经济产生的不利影响
1.增加房地产开发成本
低碳经济对房地产行业提出的最重要标准和要求就是节能减排。但目前房地产开况来看，大部分开发单位将精力放在怎样利用房地产增加企业的经济效益和扩大企业规模上。与此同时，房地产设计人员通常注重房地产分配设计方案，忽视低碳经济对房地产经济发展所造成的影响。但，我国低碳经济观念出现较晚，没有系统的低碳技术，造成节能减排材料价格的提升，增加了房地产开发商不得不以高价购买，增加其投资资本，造成了房地产低碳经济发展不能顺利进行；低碳经济发展工作单一性强，也导致了房地产建设发展不能充分发挥其指导作用。低碳经济最核心的内容就是利用新能源、新技术、新材料，但这这几方面我国还存在严重不足，导致我国在最短时间内实现低碳经济发展是很困难的。
2.房地产开发缺乏质量控制体系
在房地产建设工作管理过程中，应与低碳经济相结合，进行系统研究分析，及时对不合理的地方进行调整，进而为房地产经济符合低碳经济发展要求提供保障。但就目前的发展现状来看，房地产开发单位并没有将工程质量控制工作放在实际管理工作中，利用低碳经济方法和原来设计存在很大的差别，也因缺乏质量监测工具和方法，限制了房地产经济管理工作，阻碍了房地产开发工作顺利开展。
3.导致房地产开发商提高房价
随着低碳经济逐渐深入房地产经济开发中，给房地产开发商造成了大量成本投入，与此同时，低碳经济的局限性，也造成相应土地价值发生变化。这样的社会背景下，开发商就此会为了保障自身经济利益，将低碳化和绿色环保当做主要销售亮点，抬高房价。最终造成了大多数的消费者由于房价过高而放弃购防欲望，严重阻碍了房地产行业顺利发展。
二、低碳经济对房地产经济产生的有利影响
1.调整了我国房地产行业的内部结构
低碳经济不但推动房地产行业顺应时展要求，同时也调整了我国房地产行业的内部结构。当前我国房地产行业准入门槛低，产业结构不是很合理，但低碳经济的发展，弥补了这方面的不足，加强了房地产行业优胜劣汰。更好顺应时展需求，加强房地产行业的内部结构是必要的。所以，各大房地产开发商，可以将眼光放在建筑质量和环保性能等方面，为进一步促进房地产行业的长期性的发展提供保障。
2.有效实现了节能降耗
低碳经济发展，促使我国房地产行业向节能化方向发展。当前，我国房地产行业中使用的建筑施工设备和建筑材料非常巨大，但低碳经济要求在房地产建筑施工中应遵循低碳化，利用低碳经济进行房地产行业建设，促使其主动应用低碳新设备、新技术、新材料，这种情况下，不仅降低其建筑施工消耗，还达到节能减排的理想标准。
3.有利于我国房地产行业长期性发展
目前，低碳经济观念已经深入人心，在房地产开发建设中，合理融入低碳经济，也更能满足消费者的需求。开发商将低碳经济合理的运用到房地产建设中，不仅可以有效的避免开发商为自身的经济利益提高房价问题，也保证了房屋建筑物的品质。所以，低碳经济对我国房地产行业的长期性发展有很大的促进作用。
三、房地产经济中利用低碳经济的有效措施
1.合理规划房地产项目的户型布局
目前，我国房地产行业通常采用粗放式经营模式，开发商主要重视经济利益，不考虑消费者真正需求，忽视低碳经济发展要求等，例如，在卧室、楼道等面积过大问题，加大了资源的浪费情况。另外，开发商为了加快资金的回收速度，通常情况下并不参与室内装修。但业主在进行室内装修中，导致大量的人力、物力和财力的浪费，与低碳经济发展的要求相悖离。所以，房地产开发商应重视提高自身开发质量，利用低碳经济发展理念，充分发挥低碳经济作用，合理做好每个户型的设计工作，适当调整房屋比例，将消费者实际需求和自身利益相结合，最终实现低碳装修。
2.积极倡导低碳式生活
低碳经济快速实现，就要求房地产开发单位加强各部门工作对低碳经济观念的认识，为消费者更好的讲解低碳经济，让消费者充分了解低碳经济所产生的利益，以获取消费者支持；让消费者从长远的角度来支持低碳房地产项目的开发，进一步为低碳经济发展提供有利条件。
3.规定项目流程设计
在房地产建筑设计中，应结合低碳经济的具体要求，建立合理设计流程，制定明确的房地产经济规范。制定规范设计图纸，进而保证环保设计顺利进行。对设计过程中主要强调和重要设计部分制定专门管理措施。将房地产经济设计理念与设计者详细沟通，促使每个设计人员达到一致的设计理念。根据低碳经济设计理念和要求，设立规范的设计流程，从而达到低碳经济设计标准。比如在设计对雨水回用设施，既需要考虑场地内雨水具体情况，又需要景观设计人员提供用水数据等，所以制定规范设计流程，顺应房地产经济设计需求是必要的。
四、结论
保障人类生存环境质量和维护自然环境发展，发展低碳经济是至关重要的。基于低碳经济在房地产经济发展中存在双重影响，低能源消耗将成为未来房地产行业的发展趋势，所以，房地产行业应加强有利影响作用，合科学合理的调整其不利影响，为房地产经济和低碳经济的更好发展保驾护航。
参考文献：
[1]赵洁.论低碳经济对我国房地产经济的影响[J].工程经济,2015(1):92-96.
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1.1低碳经济的内涵
低碳经济，其实质是一种可持续发展的经济，核心内涵在于一方面能够满足当代人的生存及发展需要；另一方面又能满足后世子孙的生存及发展需要，集中体现了可持续发展的经济理念。在这一理念的指导之下，借助一系列低碳处理技术和制度制约相关产业，最终实现减少碳排放的效果。推动低碳经济的发展，是我国经济的未来发展趋势之一，有助于我国整体经济结构的优化，由粗放型逐渐转换到集约型，从而为我国经济的可持续发展奠定良好的基础。
1.2低碳经济面临的挑战
低碳经济的提出和发展，给传统行业带来严峻考验和挑战。我国各行业的早期发展普遍存在高能耗、高污染以及低产出的问题，这一粗放型的发展方式已经给我国社会的可持续发展带来了一系列严重问题，尤其是环境污染以及能源危机问题。所以，推行低碳经济，开发新能源，同时最大程度地减少环境污染已经成为我国的必然选择，也是一项极具挑战性的任务。
2低碳经济对房地产经济的影响
2.1有利影响
有利影响主要包括：（1）低碳经济能够推动房地产行业朝着新的方向不断发展，同时还能够促进房地产产业结构的优化与调整。目前，国内房地产行业的准入门槛相对偏低，产业结构存在一定的不合理之处，低碳经济的不断发展能够推动房地产行业展开全满且深入的调整，走上一条真正的优胜劣汰的发展之路，如此一来，房地产开放商便会将更多的注意力投入到建筑质量、智能化水平、环保性能等诸多方面；（2）在低碳经济的推动之下，房地产行业将会更加重视建筑的智能化以及节能化。在当前的房地产行业中，建材的生产及应用往往伴随着惊人的能量消耗，另外，建筑内电器等的能耗也十分巨大。低碳化给房地产行业提出了更为严格的要求，要求其致力于低碳化和智能化的发展，通过对能耗的有效降低，以保障自身的可持续发展。对于当前的房地产而言，其建筑大多采用高能耗的发展方式，无论在建筑材料方面，还是在建筑方式方面，又或者在建筑管理方面，均带有明显的高能耗特点，而低碳经济的发展可以促使房地产业积极引入和应用相关新材料与新技术，如此一来，能够明显降低能耗，最终达成节能减排的目的。
2.2不利影响
不利影响主要包括：（1）低碳经济给房地产行业提出了更为严格的要求，其中最主要的一点便是节能减排，所以，将会导致房地产开发成本的大幅增加。低碳经济这一概念最早由西方发达国家提出，由于起步较早，当前一些核心的低碳技术依旧掌握在西方发达国家手中。我国房地产行业若想走上低碳化发展之路，不仅要面临技术上制约，而且要面临激烈的市场竞争，换而言之，需要付出一定的代价。由此可见，低碳经济将会在一定程度上增加房地产企业的运营成本，这将会给房地产整个行业的发展形成一定的阻力。对于低碳经济而言，新能源、新材料以及新技术的研发和应用是核心内容，然而现阶段，我国在上述几大方面的发展尚存在诸多欠缺，所以，这直接造成了低碳经济成本偏高的这一现实问题，短时间内还无法突破这一束缚。（2）就短期视角来看，低碳经济将会给房地产经济施加一定的不利影响。房地产当前采用的施工方式等普遍带有高能耗特点，另外，随着国内房地产行业的快速发展，碳排放量呈现出与日俱增的趋势，然而短时间之内又找不到适宜的能源或技术予以代替，所以，房地产发展低碳经济的过程中在短时间内将会受到一定程度的束缚和影响。
3房地产业发展低碳经济的措施
对于房地产行业而言，其未来的核心竞争力在于如何更加合理的应用低碳经济，即积极推动绿色建筑的发展。随着物质生活水平的不断提高，人们开始追求绿色环保型的家居环境，低碳建筑迎来了良好的发展契机。低碳建筑能够提高人们的生活质量，同时还能显著降低能耗，另外，还能够不断强化房地产企业的使命感以及成就感，如此一来，既有利于人类社会的可持续发展，又能为企业创造更大的经济效益和社会效益，同时还能显著改善居住者的生活条件。随着人们低碳理念的不断增强，低碳建筑已经成为未来建筑的主流发展趋势之一。
3.1推动住宅产业化发展
采用工业化模式进行住宅的建造，推动住宅产业化发展，一方面能够大幅提高住宅质量；另一方面能够明显降低能耗。在低碳经济时代，我国房地产企业若想获得可持续发展，则有必要加快自身的产业化建设，在降低消耗的同时，为自身创造理想的节约效益。在推动住宅产业化发展的过程中，企业应积极构筑沟通桥梁以全面且细致地了解和掌握消费者的实际需求，指导资源的优化配置，降低碳排放量，为消费者营造一个理想的居住或工作环境。
3.2合理规划户型布局
就现状而言，我国大部分房地产行业采用粗放式的经营模式，开发商比较关注经济效益，而没有很好地满足消费者的实际需求以及低碳经济的要求，如设计大面积的楼道、客厅以及卧室等，形成了一定程度的资源浪费问题。为加速资金回笼，再加上消费者的不同需求，开发商通常不负责房屋的室内装修，由消费者自行解决，如此一来，将会浪费大量的人力、物力以及财力，这和低碳经济的理念是相违背的。在开发低碳住宅的过程中，房地产企业应该持续提升和优化自身的开发水平以及质量，尤其要做好户型规划设计工作，要尽量体现低碳经济的设计理念。开发建筑商品，适度增加精装修的房屋占比，开发商应具备大局观念，在发展自身的同时兼顾消费者的实际需求，真正做到与时俱进，如此才能在激烈的市场竞争中占据一席之地。
3.3积极应用环保材料和节能技术
我国在推动低碳房地产的工作中所面临的最大瓶颈是，建筑的保温以及给排水问题。受起步较晚的制约，我国低碳技术相对落后，制约了低碳房地产的发展。在目前很多建筑中，为增大采光面积，玻璃得以大量运用，其不足之处慢慢暴露，即散热速度较快，若想使室内温度保持恒定，则需要借助空调，大幅提高了电能的消耗。为规避上述问题，房地产企业可尝试新型玻璃（如低辐射玻璃等），这一类玻璃既能够满足采光的实际需要，同时又能够发挥隔热保温的效果，从而缩减空调的开机时间，降低能耗，达成低碳目的。绿色植物能够美化环境，还能够吸收CO2，尤其是夏季还能够起到遮阴降温的效果。因此，生物能源的利用也是低碳经济的主流研究方向之一。在再生能源开发和利用方面，太阳能以其清洁且取之不尽的特性获得了人们的青睐，如照明和提供热水等方面。总之，开发新能源也是低碳经济的重要内容。
3.4倡导低碳生活
在新的时代背景下，房地产企业应该深刻认识到低碳经济的重要意义，并落实到实际行动中去，加大人力、物力以及财力的投入和支持，同时落实宣传工作，让消费者了解低碳建筑及其优势，从而不断提高消费者的低碳意识，进而获得他们的认同和支持。房地产企业应让广大消费者意识到，低碳建筑的购置价格比同类普通建筑要高上一些，其优势也相当明显，即投入使用之后，低碳建筑的节能效果将会显现，从而为消费者节省一大笔相关开销，由此可见，低碳建筑的使用成本要比同类普通建筑低上很多。因此，房地产企业应与时俱进，立足长远，重视并做好低碳建筑的宣传工作，让消费者全面且深刻地了解这一类建筑的优势，从而刺激消费者的购买欲望。如此一来，自然而然地便推动了低碳经济的进一步发展。
4结束语
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自21世纪初期,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次,在这种背景下,房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动,从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。
二、案例分析
某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主,自用该住宅物业两年后,该业主欲转让其所拥有的该住宅物业,并委托一经纪机构为其出售,经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格,对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系,通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解,并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后,买方购房需要向银行申请按揭贷款,此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考,通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法,评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。
上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段,经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时,也可能向银行申请按揭贷款,而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估,作为贷款价值参考; 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估,以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业,同时评估机构可能接受委托,对参考租金进行评估;在买方无法偿还贷款时,经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务,同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。
由此看来,估价和经纪机构在房地产交易中无处不在,他们之间的合作也是环环相扣。
三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出现在案例中的合作,而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作):
1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中,经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格,是一个已完成的事实,这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果,不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时,要向经纪机构充分的了解交易情况,分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响,从而对评估价值进行适当的修正。
2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中,经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修,在有些交易中还含有家私、家电等;而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响,在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。
在上述这两种情况出现时,经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观,不能准确的反映市场,尤其是遭到客户的不满,甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通,对彼此业务缺乏深入的了解,知识脱钩,对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。
3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时,需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正,从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式,对片区内物业掌握大量的成交信息,评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度,提供虚假成交资料,误导估价人员,从而得出偏离市场行情的公开市场价格。
这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成,也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库,在短期内完成评估工作,缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。
四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作,对交易当事人的利益造成不公正的影响,破坏了整个市场的公平竞争秩序,对整个行业的形象产生了负面影响,也对机构双方的长期效益产生不良影响。
以上这些问题,有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通,经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释,有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解,而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断,有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作,使交易当事人蒙受损失,这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。
针对这些问题,有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法,下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议:
1、加强机构间的沟通,彼此了解和熟悉对方的工作内容,要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明;
2、估价机构要建立起数据库,而数据库的资料也要保持长期的不断更新,这项工作也非常需要经纪机构的配合,提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明;
3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督,并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育;
4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业,为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。
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关键词：房地产 金融结构 经济增长 关系
房地产行业一直是国家和社会关注的焦点，近年来国家加大对房地产行业的宏观调整，特别是房地产价格和房地产金融结构。房地产金融结构作为房地产经济发展的基础建设，在很大程度上直接影响到房地产行业的经济发展，因此对房地产金融结构对房地产经济增长关系进行研究是十分必要的。本文在结合相关研究文献的基础上，利用VAR模型协整关系的递归估计方法对房地产金融结构和经济增长之间关系进行分析，为我国房地产金融结构体制改革提供一些参考价值。
一、相关文献综述
近年来我国对房地产金融机构与房地产经济增长关系的研究不是特别多，且研究起步比较晚，偏于定性描述研究；国外对房地产行业研究比较多，但主要集中在房地产价格、房地产行业行情分析等上面，对房地产金融结构与房地产经济增长关系研究相对比较少。
虽然研究不是很多，但也有一些参考文献，比如Okunev和Wilson根据非线性相关原理证明了美国房地产（具有证券化的特点）和股票市场整合程度特别低，后来其又根据ARIMA模型证明了澳大利亚房地产市场与股票市场发生了结构突变；Herring和Wachter以国际化的眼光对房地产和银行关系进行了研究，认为不同制度、不同国家都会使房地产周期在没有房地产周期情况下发生，他们采用了不正当激励、脆弱分析和危机短视等假设方法对房地产繁荣和银行危机关系进行证明，并以此作为美国银行危机、日本银行危机等金融危机发生的依据。皮舜和武康平对中国月度数据进行了分析，相应的构建了房地产市场发展与金融市场发展的ECM模型，并进行了线性Granger因果检验和非线性Granger因果检验（主要针对模型的残差项）。胡乃鹏、田金信等在《房地产金融结构与房地产经济增长关系研究》中分析了房地产金融结构与房地产经济增长的关系。
二、房地产金融结构与房地产经济增长关系研究
（一）VAR模型协整关系的递归估计方法
相关文献认为，金融发展过程就是金融结构的变化过程，因此通过分析房地产金融结构在不同时间段对房地产经济增长的动态作用，可以为国家房地产经济发展提供依据。本文就此利用VAR模型对房地产金融结构相关变量进行分析，并对两者之间的因果关系进行了阐述。根据Johansen的极大似然方法，长期因果关系检验的公式为：
Vy=A1Vyt-1+A2Vyt-2+…+Ap-1Vyt=p-1+α（β`yt-1）+Dt+ut
其中，矩阵的秩r是协整关系的数量，α指的是向量误差修正模型中的误差修正参数向量，主要功能是对均衡状态的调整速度进行反映，若协整关系是正确且存在的，那么α中所有元素的零约束检验结果为弱外生性检验。而这正是本文所要采取的方法——利用弱外生性检验对系统中所有变量之间的长期因果关系进行分析，且α=0可根据标准似然比检验值进行确认。
但是在这个检验过程中，如果国家相关经济政策进行了调整，那么就会造成协整关系发生结构突变。对于这个问题，可借鉴Quintos和Johansen的观点，假设协整参数和秩数值是不变的，然后根据相关数据利用递归估计方法对秩的稳定性进行检验，则LR统计量相关公式如下：
其中，T和Tj为样本观测数；
λ为全样本矩阵B特征值的估计；
λ1为递归样本下矩阵B特征值的估计；
I为第i大的特征值；
k为全样本中的协整向量个数；
k1为递归样本中的协整向量个数；
j为递归估计的开始期，可表示为。
通过对递归样本进行检验分析，与全样本检验结果进行对比，看两者结果是否相同。
（二）指标数据选取和分析
根据房地产市场发展情况，选取房地产销售额表示房地产经济增长的指标，相应的使用国内贷款、企业自行筹款和其他资金来源表示房地产金融结构指标，且相关指标主要选取的是1999年至2006年的前4个季度，然后利用上述的VAR模型协整关系的递归估计方法对房地产金融结构和房地产经济增长关系进行研究，在这个过程中，要注意两个问题，一个是房地产金融主要由国外投资、国内贷款、国家预算资金、企业自行筹资、证券资金和其他资金来源等组成，因此本文主要考虑这三个因素，且在进行相关处理后变量分别为房地产销售额、国内贷款、企业自行筹资和其他来源。
（三）房地产金融结构与房地产经济增长之间的关系
房地产金融结构与房地产经济增加是协调、均衡发展的，但会受到国家政策的影响。因此，要进一步优化房地产金融结构，促进房地产经济的健康可持续发展。
参考文献：
