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房地产企业范文1
【关键词】房地产企业；融资；策略
一、房地产企业融资所面临的主要问题
（一）房地产企业融资以商业银行贷款为主
我国房地产业融资主要靠银行贷款和间接源自银行贷款的部分自筹资金，并不断提高自筹资金比例，2008年，自筹资金比例高达32%；次年涨至34.5%，2010年高达37.6%。这些自筹资金大多是房地产企业变通来的银行贷款。大致上，房地产企业源自银行资金过六成。房地产企业风险分担机制的融资方式尚未形成，银行承担了其中大多风险。
（二）我国房地产融资市场受限于不完善的资本市场发展
目前，我国资本市场发展尚在起步，开发商普遍凭银行资金实现地产整合，并未确实凭其资本实力和手段进行地产开发。单一的金融产品和闭塞的融资渠道使房地产业融资市场发展受阻。一直以来，我国银行业普遍和资本市场相互独立存在，导致银行业务单一、资产结构失调、资金流动失衡与效率、收益不对称与风险，深入、持续地合作与房地产业很难实现。充分意识到商业银行受限于传统业务后，房地产企业谋求资本市场发展之路已是必然。
（三）有待完善占比很小的融资和债券融资
受阻于政策和法规等因素，我国房地产企业融资、债权融资占比低，直接上市融资难。沪深上市的房地产企业仅百家，不足总数的0.5%；已上市的，因大业绩波动可再融资的少。房地产企业全部融资中，债权融资比重逐年降低，且占比小；外资利用绝对额增加而占全部资金比重逐年降低。相较于我国房地产金融，发达国家市场经济成熟，房地产金融市场发达，银行贷款、企业上市、债券发行、房地产信托等都可实现其金融融资，且风险低。
二、房地产企业融资难的成因
（一）金融体系未健全，政策限制太多
虽然，随着社会主义市场经济的不断发展，我国金融市场也得到了很好地发展，但缺位监管及信用保证匮乏等市场体制问题依旧说明我国金融市场的发展仍有待于完善，目前，金融市场发展只能靠政府硬性门槛和条款规定来规范。并且，房地产业企业自身规模、自有资金及高资产负债率等问题并不配比与其资金密集度，从而导致现有金融市场融资渠道闭塞。房地产业不能有效使用大多金融产品及融资方式，从而使资源有效配置极大受限、投融资需求契合受阻、资金融通率受制。
（二）缺乏金融产品和融资渠道创新
我国一直都受限于现有房地产融资渠道，相对地，银行贷款作为房地产企业的主要资金源，贷款品种较单一，很难契合与房地产业自身需求，因此，迫切需要创新金融产品。但是，我国金融市场创新匮乏一直持续，房地产融资因无与其相适合的融资渠道和产品支撑而难于进行。鉴于此，根本地解决房地产企业融资难问题，迫切地需要改革、创新房地产企业融资渠道及贷款方式。
（三）未健全和完善相关法律法规
我国房地产企业融资拓展也受限与我国不健全、不完善的法律法规。一方面，过多地受限于现行法律法规，而不能拓展房地产企业一级市场。比如，严格限制的股票债券发行导致房地产企业无法实现凭资本市场获取资金。另一方面，部分领域的法律真空。例如，现阶段，依旧未对产业基金专门法律法规进行限制和规范，从而导致房地产信托投资基金无法可依，很大程度上使其融资率受影响。
（四）较低的房地产企业综合素质
近年来，持续升温的房地产业发展前景，激增了我国房地产商数量。而今，我国房地产企业累计逾七万户。然而，我国房地产企业的一般特点是小规模、较低的开发能力和高风险。很多房地产企业运作随意性大，欠缺规范化操作，较大地差别与国际先进水平，行业综合素质不高，从而企业融资不易。
三、房地产企业融资对策
（一）积极促进发展房地产业信托
就物业投资持有而论，房地产信托是长期的。受扶持与一定政策条件，出现很多机构投资者，使房地产投资更具长期化，从而可使当前我国房地产市场的大量短期交易行为极大地降低，对金融市场的稳定更有利。与此同时，REITS基于机构投资者角度，更可突出其专业性，更理性地要求其回报率；作为房地产投资市场主体，REITS对非理性及违规投资的降低更有利。基于此，积极促进发展房地产信托势在必行。
（二）加快发展房地产企业债券
房地产企业债券的发行有利于房地产企业融资结构的改善。房地产项目开发周期长，融资结构失调，普遍长贷缺乏而短贷多。企业债以中长期为主时，为房地产企业的资金源相对稳定，对房企融资受影响与信贷政策，及依赖于信贷融资的降低有利，最终有利于房地产企业融资结构的改善。与此同时，房地产企业资金较大的需求和较高的资产负债率，使间接融资的负债成本提高，鉴于此，银行贷款由企业债券取代有利于财务成本的缩减。
（三）逐步拓展股市规模
房地产企业上市的融资规模大多较大而融资成本低，不用还本给投资者，无需将利息支付给投资者，从而使其经营成本缩减。上市后的资本运作，可提升企业服务，经增发、配股等转嫁银行风险，有利于降低信贷风险。当前，国家加大了房地产企业上市审批难度，上市融资的捷径是其选用时间短、成本低的借壳上市。因此，扩大房地产企业融资，不断拓展股市规模不失为有效的方法之一。
（四）创新房地产企业融资方式
就我国房地产业融资难问题来说，改革和创新房地产企业融资方式，发展多元化融资很必要。多元化融资有利于融资风险的降低和资本利用率的提升。针对我国房地产企业融资现状，为保证房地产企业的健康发展，笔者以为可充分借鉴国外成功经验，创新新型融资方式，如租赁权融资、权益性融资等。
四、结语
市场经济条件下，房地产融资关系着企业的生存发展。房地产企业一方面充分利用现有融资途径，一方面应提升资本利用率，并借鉴国外经验，积极开展金融创新，以逐步解决融资问题。
参考文献：
[1]王建华.房地产企业融资策略探析[J].金融经济(理论版),2009.
[2]封晴.宏观调控政第下房地产企业融资现状分析[J].商场现代化,2008.
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目前，证监会对地产企业IPO、再融资、买壳上市等均按照正常程序受理、审核，和其他行业相比没有任何特殊之处。且今年以来，已有两家企业IPO通过审核，目前 IPO在审企业5家；今年已经有4家实现再融资132亿，还有3家已经过会，正等待发行窗口，目前受理在审的还有15家。这位负责人提示了房地产企业融资的审核重点。其中，房地产企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。
SOHO中国总裁潘石屹在其博客中分析：2008年房地产行业最基本的特征是钱少地多。潘石屹比对了多家同业公司的财务情况后提出，2007年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币，从国土资源部公布的数据来看，1-11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年的数据应该超过1万亿元。一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金超过了3万亿元。也就是说去年开发商买地的钱超过了全年的销售收入。去年房地产企业大肆扩张，不断圈地，在市场上一而再、再而三创造‘地王’，造成了‘面粉价格比面包价格还要贵’的不正常现象。
针对这种不正常的现象，证监会的负责人说，证监会一直保持与住房与城乡建设部的沟通和研究。研究结果显示，目前我国境内上市房地产公司有120家，占上市公司总量的7.5%，从去年初到今年2月末，房地产类公司融资578亿元，占市场融资总量的6.7%，但这来自资本市场的578亿元资金，仅相当于去年全国房地产业实际完成投资总额的2.3%。
总体看，房地产上市公司在全国地产行业中占少数，5万家房地产公司中只有约120家上市。相对未上市的企业，上市公司规模实力较大，透明度高，经营比较规范，且资产负债率普遍低于行业平均水平，有利于防范金融风险。特别是，房地产上市公司存货周转率和土地开发进度比未上市企业高，囤房囤地不符合上市公司追求均衡稳定收益的机制。
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今天的事实是，大部分开发商都是重销售而轻品牌。因为他们认为，品牌这个东西与他们每开发一处物业时所面临的销售压力相比，简直就是轻若无物。
其实这根本就是一种典型的经营“近视症”的体现。我不知道是否还有开发商没吃过这样的亏？没有遇到过这样的难题？
上个楼盘促销攻势强点儿，走的就算不错，第二个楼盘促销攻势稍弱，看房客便少了许多。
楼盘滞销时，今天换这个概念，明天又换那个概念，但是效果却依然如故，于是迷惑了：我的这些概念与那些畅销盘比起来也不算落伍啊？
广告打了不少，宣传单张发了千万张，却只见大批看房者潇洒的走进竞争对手的楼盘看房。于是自己只得祭出“看房送免费午餐”“凡看房者均有意外惊喜”的无奈招法。
为了展开低成本销售，推出了老业主推荐新业主入伙的促销活动。但是活动推出后却发现，被老业主推荐来的新业主寥寥无几，这是为什么呢？
为了尽快出清滞销楼盘，推出了系列可谓“便宜到笑”的价格优惠措施，但是奇怪的是，依然没有隔壁那个没降价的盘卖得好。
……
还需要解密吗？其实以上种种皆是忽视了品牌效应对于房地产营销的作用的后果。
房地产企业一旦拥有品牌，便会对产品的性能产生与众不同的感觉和解释；譬如，开发商每推出一个楼盘概念，其目标顾客群体都会受到开发商主品牌知名度和美誉度的影响。从而对开发商的各种楼盘概念易于接受。
其二，顾客对拥有品牌资产的开发商往往具有更高的忠诚度，不易受到竞争性营销活动的冲击。例如，他们不会只为开发商旗下的某个楼盘钟情，而对另一个盘持“闭门”心态。而基本上会对这家开发商旗下的系列楼盘的品质和信誉持有近乎平等的态度。
第三，当开发商一旦拥有强势的品牌资产后，则会使得自己的产品拥有较大的边际利润。也就是说，当该楼盘的价格上升时，消费者的反应不会具有多大的弹性，不会因为价格的上升而降低购买欲望。其实，这也就是一个拥有品牌的开发商品牌溢价能力的体现。反之，当产品价格下降时，则会具有比其他楼盘的销售势头更富有弹性，也就是说顾客量和购买量迅速增加。
第四，得到更多的业务合作和支持；当开发商拥有较强品牌效应，它就会产生许多新的增值业务机会。
例如，建材供应商、建筑承包商、物业管理商等其他相关企业，会因为开发商业务不断扩张的的同时使得他们的业务也得到扩展。或会因为通过嫁接可能会使得自己的品牌效应得到增值，而乐于以更有利于开发商的合作方式开展合作。
第五点，增强营销宣传的有效性；正如我们在前面描述的一样：一些开发商广告打了不少，宣传单张发了千万张，却只见大批看房者潇洒的走进竞争对手的楼盘看房。这些都是开发商缺乏品牌效应的后果。
反之，当开发商拥有较强品牌资产后，营销宣传的有效性会得到极大增加，即使开发商的广告投放量并不大，但是其潜在的目标顾客却会积极地为其进行口碑传播，从而使得开发商营销宣传的有效性大大增加。
第六点，支持开发商的品牌延伸，当开发商一旦拥有强势的品牌资产后，能为开发商的市场区域拓展产生极大的支撑效应。今天，一些品牌成熟度初具规模的企业都已经开始突破立身的狭窄区域进行积极的拓展。譬如万科、中海、等知名企业，万科做了四季花城、城市花园系列，在北京开发了万科城市花园、万科星园和万科青青家园等以“万科”命名的楼盘，中海在北京开发了中海雅园、中海紫金苑、中海馥园等楼盘。在广州开发了大量楼盘的珠江地产北伐京城，也一口气开发了珠江骏景、珠江绿洲、珠江帝景、珠江罗马嘉园、珠江国际城等项目。 显然，这些市场拓展的业绩如果开发商不具有较强的品牌资产积累的话是极难做到的。
综上所述，非常明显，我们完全可以下这样一个大胆的结论。
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摘 要 房地产行业具有投资大、风险高和周期长的显著特点，经过十几年的快速发展，由于国家政策和自身经营管理等方面的原因，房地产企业积累了大量风险，再加上2010年以来国家房地产政策日益收紧，房地产企业面临着内外双重困境。如何突破融资瓶颈，提高资金使用效率，促进企业内部规范运作与管理，实现利润回归，成为房地产企业发展的重点问题，而建立和完善财务内控体系是保证房地产企业良性发展的前提。
一、房地产企业财务内控存在的问题
1.房地产企业财务内控体系不健全
目前，大多数房地产企业并没有建立财务内控体系，在内控制度、内控环境、内控程序以及会计系统等方面均有较多不完善之处。大多数财务内控制度的制定没有基于企业的现实情况和长远发展战略，也缺乏对房地产行业规则和法律的考虑，所形成的财务内控制度往往流于表面，缺乏一系列操作性较强的规范性文件和一个制定具体规范的计划。除此之外，许多房地产企业高层管理者由于内部控制观念的淡薄，对企业财务越权管理，控制人集财务管理控制权、管理权、监督权于自己一身，权力发挥的任意性，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
2.内控未能突出重点
近年来，房地产企业开发项目自有资金比例提高至30%，加息和限购令的出台以及政府保障房的建设等政策对整个房地产业市场都产生了巨大影响，加重了房地产融资和企业现金回流的困难。现金流风险不仅没有缓解，还有更加恶化之势。然而，大部分企业内部控制仍以财务报表和防错纠弊为工作的主要内容，未能合理的控制现金流，并且没有结合企业自身实际情况，针对现金流所存在的各类问题，将将风险细化，制定可行的风险应对措施。可见，大多数房地产企业财务内部控制并未能突出需要重点防范的风险，
3.企业财务内控监督乏力
部分房地产企业没有设立内部控制专门机构，这就使得财务内控制度的执行和落实缺乏保障，财务管理违法违规行为得不到有效制约。有些企业虽然设立了内控专门机构，但赋予的职权有限，财务管理中发现的问题得不到及时有效处理。此外，在企业财务外部监督方面，由于企业信息的封闭性，造成社会以及公众等外部监督主体难以实现对企业内控的有效监督。
4.财务人员素质低下，财务内控意识淡薄
由于我国房地产企业发展历史较短，房地产企业的管理机制并不够健全，导致企业往往忽视了对财务人员素质培养，导致房地产企业财务管理人员内部控制意识淡薄，欠缺财务内控管理知识、内控管理观念滞后，内控管理缺乏主动性和积极性，财务管理人员无法为企业的财务内控体系的建立发挥其领导作用，这严重影响了企业竞争力。
二、建立房地产企业财务内控体系的原则
财务内控制度包括现金及有价证券、固定资产、工程项目、存货、筹资及权益、对外投资、销售与收款、对外担保、成本费用、采购与付款、税收管理、财务管理信息系统控制等。企业建立财务内控体系既要以《会计法》、《具体会计准则》、《会计基础工作规范》等法律法规作为依据，又要结合企业的具体情况，做到合理合法，便于企业有效增强内部管理。
一般而言，建立房地产企业财务内控体系的原则主要有合法性原则、适应性原则、一贯性原则、经济性原则、整体性原则等。各原则强调重点不同，主旨在于要求企业财务内部控制必须遵循法律法规，根据企业发展优化内控制度，保持财务内控制度的一致性和连续性，有利于提高企业经济效益，符合企业长远发展大局。
三、政策建议
1.健全财务内控有关规章制度
首先，企业的财务管理要有章可循，房地产企业应根据《会计法》、《公司法》、《会计基础工作规范》等法律法规以及企业实际，从财务管理体制、固定资产管理、资金管理、利润分配管理、成本费用管理、财务分析和报告等方面建立一系列的规章制度。并通过实践来不断完善，提高规章制度的科学性和实践性。
其次，对财务工作人员进行合理的分工，划分权责，建立行之有效的激励机制和监督约束机制。并要求工作人员严格按照规章制度办事，避免规章制度形式化，增强执行的力度
2.明晰财务内控工作重点
房地产企业开发投入大，风险高，周期长，再加上房地产企业会计核算的特殊性，使得房地产企业内控外部环境复杂，控制的难度也极大。这要求企业财务管理人员对企业所面临的形势要有敏锐的洞察力，把握财务内控的主要方向。除此之外，财务管理人员还要针对重点问题制定具体应对步骤，积极防范风险。
3.加强财务管理工作
第一，完善企业之间资金往来的各种财务手续，规范担保行为；第二，规范会计基础工作，进行会计核算；第三，加强原始凭证审核和财务收支监督；第四，定期对会计账簿的有关数据与库存实物、货币资金、往来账款等进行核对，做到账证、账账、账实相符；第五，保证财务会计报告的真实性、合法性和完整性；第六，严格按照国家规定向外报送财务会计报告，按照章程规定将年度财务会计报告送交各股东，并在股东会上如实披露企业财务状况和重要理财事项。
4.加强内控监督，提高内控有效性
企业内部审计人员要积极开展经常性的财务收支审计、经济责任审计和经济效益审计，抓好内部控制制度的评审，及时查漏补缺，建立有效监督机制，使内部控制监督作用得以充分发挥。在实施企业财务内部控制、规范企业会计审计、核算的过程中，要注重企业内部控制工作的权威性和的独立性，使财务内部控制反馈的信息得到充分重视，保障财务管理过程中发现的问题得到及时有效解决。
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摘要：近年来，为了防止房地产过热，影响经济的健康发展，我国政府出台了一系列调控政策，如从紧的税收、信贷和土地政策。面对日趋激烈的市场竞争，越来越透明、规范的市场以及不利的宏观调控政策，开发商们认识到只有重视成本管理，提高项目成本的管理水平，才能取得良好的经济效益，在市场竞争中立于不败之地。本文分析了房地产企业成本管理存在的主要问题，然后针对这些问题提出了对策与建议。
关键词 ：项目管理；成本管理；房地产开发
一、引言
现如今整个房地产的市场情况不甚乐观，随着行业竞争的不断加剧，房地产市场逐渐从以往低投入高产出的模式转变为高成本低收益的方向。在如此严峻的市场形势之下，对房地产企业成本管理进行研究更加具有一定的实践意义。房地产市场若要想形成新的竞争力支撑点，提高项目的经济效益，引导建筑市场的良性发展，就要不断提升房地产企业的成本费用管理问题，在质量确保的前提之下，努力做到成本最低。现阶段国内房地产企业的成本管理受到传统思想的制约，在工作中也过于注重财务部门对于成本管理的作用，从而忽略了其他的部门，而国内房地产开发项目受外在的影响因素过多，周期也较长，负债经营的现象也很普遍，所以很容易就陷入资金周转不灵的境地，因此，加强房地产企业的成本管理是至关重要的。
二、现阶段房地产企业成本管理存在问题
1.过于注重施工环节成本管理
大多数的房地产企业将成本管理的主要目标都放在了施工阶段上，在房地产企业的组织结构中，采用以弱矩阵式为主的项目组织形式，其中项目经理其实就是施工经理。为了能够避免在施工过程中出现各类经济问题，大多数项目经理的权责都被架空，其他相关部门反而拥有较大的权利。如此一来就会产生很多的问题，具体如下：
（1）控制成本被分解到各职能部门后，各部门只要能确保住自己分管业务的成本在一个稳定的范围之内，而且更加注重局部利益，仅仅只关注个人本身职能范围内的成本管理情况，无形中损害的是项目总体利益。
（2）项目经理的责任并未随着权力被限制而随之降低，反而协调沟通的工作不断增加，这样一来就会减少项目成本管理的时间，使得项目经理将关注的重点从成本转移到了其他的地方。
（3）成本管理被分割之后，各个部门之间缺乏及时有效的沟通，使得成本管理的工作效率大打折扣。
2.不注重利先进的项目管理工具和方法
在我国的工程项目管理过程中，很少会使用一些科学的、先进的项目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能达到指导项目成本管理的目的。这种情况在房地产开发项目管理的过程中尤为严重。有些公司在控制成本方面，达到极其精致程度，从成本管理的每一个细节考虑，但在实际操作控制不具有前瞻性、系统性和指导性。在项目建成后，在工程的某一个时间点或者某一个节点的成本是超或省，应该采取什么样的措施，他们往往不知所措。然而，如果采用项目管理工具来解决，特别是挣值管理技术，对工程造价管理特别有效，它可以对特定的时间段工程造价进行监测，清楚是节余或超支，并可以进行组合和进度控制。
目前挣值管理在国内的发展不理想主要是有两个原因，一方面是意识问题；另一方面，我国的挣值管理和计算机的应用与项目管理相脱离，如果没有电脑用手工进行计算，挣值管理是非常繁琐的，效果当然不会太明显。
3.项目运作过程中重实施轻计划
虽然项目成本的管理方式很多，但是计划仍然是不能或缺，应摆在首位完成。很多房产中介，了解准确的、可行的、详细的项目管理目标和完成计划的重要性，但一到该项目的实际运作，往往为了尽早开盘，早日建成而启动，因此就不会花太多的时间去制定一系列的计划，即便是制定也大都属于“面子工程”。所以在实际中制定的工程计划没有科学依据，工程造价的某一个部门是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不尽人意。
三、提升房地产企业成本管理水平的方法
1.加强项目前期投资决策阶段的成本管理
项目的各种技术和经济决策对于项目的成本和项目建成的经济效益具有决定性的作用，也是项目成本控制的决定性阶段。前期项目建议书的可行性也是决定项目是否展开的主要基础，只要在项目决策阶段的相关工作做得好，后期项目工程的设计与施工管理才会顺利进行。在前期市场调查阶段，如果没有对于各种机制进行完善，那么势必会造成项目的延迟，从而增加项目的成本。只有将决策阶段的问题处理完善，才能推进项目的进程。
加强财政和物质资源，人力和科学合理的投资时间的前期可行性研究；对决策的程序进行完善，提升决策效率，对项目的市场与产品进行科学的定位；要建立健全决策支持机构，决策支持资源收集、整理，借鉴先进企业的经验和方法是重视的项目决策阶段明智的方法。
2.设计阶段的成本管理
设计阶段成本的管理是房地产企业成本管理重点内容。对设计阶段进行成本管理的主要目的有两个，一是降低工程所需的材料、设备、安装、施工等费用，二是降低设计成本，以完成设计任务。因为工程费用的大部分材料、设备、安装、施工成本在设计阶段可以精确地确定，因此，对设计阶段的成本进行控制是最主要和最优先的。
设计费用一般只占总成本的1.5％至2％，在建设工程的全过程所占的比例较小，但是对工程造价的影响可以达到75％以上。因此，设计的好坏将直接影响工期和施工成本，也将直接影响财力、物力、人力的投入。科学合理的设计可降低10％的项目成本。但许多设计师大多数对于技术较为重视，很容易忽视设计的标准和安全系数，没有充分考虑项目的经济合理性，大大影响工程造价的有效控制。所以，项目投资的设计阶段的影响是非常重要的。事实上，如果可以把更多的精力在项目的早期阶段，会得到更多的良好的经济效益。
3.施工阶段的成本管理
（1）抓好合同管理，减少工程索赔
成本管理在施工阶段的关键是有效控制工程变更。施工合同是工程的主要合同，也是双方进行工程结算、索赔等的重要依据，所以要对合同的起草、审核等进行严格把关。对批量报价法，施工单位往往采用“低价竞标，索赔利润”的方式。因此，成本管理人员应该事先进行控制措施，严格检测和审核，及时计算出投资的影响与变化，从项目的外观、功能以及经费等方面确定是否需要进行工程的变更和造价的减少，防止出现投资失控的现象；除此之外，对于施工单位和原材料供应商不履行合同时要及时进行反投诉约定，对成本进行有效的控制。
（2）从管理模式上着手，建立建设项目监理制
根据监管规定和实施细则有效控制工程投资，落实职责分工的制度和相关责任，从而建立和完善投资管理机制的项目控制系统。每月编制项目审查进度付款，避免投资失控。审核施工进度、数量的监理方确认，根据合同条款，支付相应的工程进度款后，核算材料单价和成本定额的价格。
（3）从技术措施上开展项目投资的有效控制
对于主要施工技术方案进行论证，在此基础之上广泛应用新材料、新工艺、新方法等，设法在技术方面对成本进行有效的控制。技术措施是项目投资实施的有效保证。据调查统计，原材料成本一般约占直接建设成本70％。与此同时，直接费用的多少将影响间接成本的高低，因此，新材料、新技术的选择，是提高劳动生产率，缩短施工工期的有效途径。
4.竣工阶段的成本管理
房产企业成本管理完成的最后阶段是竣工的阶段，这个阶段主要是完成审计工作的项目决算，竣工阶段结算正确与否将会直接影响到工程的造价。因为成本已经产生，该项目已经完成，因此在这个阶段做的是找到一个好的会计师事务所，实事求是的计算工程造价。从这一方面上来讲，成本管理事前和过程控制要比事后进行控制重要的多。除此之外，还要对施工单位提交的工程结算书进行认真的审核，或是委托信誉较好的造价咨询公司进行审核，并对造价公司提供一定的奖励，以此提升造价公司的工作效率与工作质量，减少企业工程的成本。
四、结论
在房地产市场化不断提高、市场越来越规范的背景之下，市场各方面的监管也越来越严格，成本逐渐变得透明，消费者的各种法律意识也逐渐增强。而市场上只有一些管理规范、资金实力强大的房产企业才能在激烈的竞争中存活下去，因此，成本管理对于房产项目的运行非常的重要。但是，现阶段我国的项目管理水平依旧很落后，在对先进的项目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我们可以得出，未来房地产企业的成本管理的重点内容就是如何合理有效的在实践中运用这些思想、方法和工具。
参考文献：
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关键词：房地产 成本控制措施
引言
房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。
1 房地产开发成本控制的意义
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。 从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
随着调控政策的频频出台，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有具备良好成本控制体系的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有敢于取得土地的使用权及开发权，而成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。
房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。所谓开源节流，做好成本控制即节流。对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、合理制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
2 房地产开发成本控制的措施
成本控制总体上应注意的问题有：
2.1 成本控制的过程中要综合考虑各方面目标。
成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。
2.2 成本控制要全面。
房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。
3 设计是成本控制的关键
从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，由此我认为成本控制的关键在设计。
3.1 开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。
设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思――研讨――咨询――决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。
3.2 抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。
经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。
3.3 严格控制设计中装饰性设计。
一些没有必要的异形结构、装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。
3.4 优选设计单位。
这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法规知识，更要有设计经验甚至是现场施工经验。设计委托是需要选择优秀的设计单位，不能单纯考虑设计费用多寡或其他原因而选择设计单位，这样容易出现为了节约设计费用而增加整个项目的开发成本，因小失大。并在与设计单位合作中，加强沟通过限额设计等方法达到合理有效的控制成本的效果。
4 招标采购是成本控制的重点
这里的招标采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务（如勘察、设计、销售等）及咨询等业务的发包或委托。多数都不是由开发商直接去控制成本，因此做好招标采购工作，把握住这个成本控制的重要环节，应该考虑以下几个方面。
4.1 要抓好招标工作。
充分把握住招标采购的标的物的特点，做好招标前期准备工作。在招标过程中要发挥各专业部门的作用，把各专业部门的技术力量综合起来做好招标文件的编制，及投标文件的评审工作从而达到在有效控制成本的情况下寻求到尽可能优质的供方的效果。
4.2 组织好合同签定。
合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的质量、进度与成本。合同条款应尽量全面和细致，在合同履行过程中容易发生争议或出现问题的事项在须在合同中做出规定，明确定性定量的解决方法，不能模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，影响工程进度，这将直接或间接的增加成本。
5 实施成本控制的动态管理
在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理。具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制订目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制订改进措施。
