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房地产企业经营论文范文1
关键词：房地产；经营者业绩；业绩评价；非财务指标
随着我国市场经济的不断深化，中国的房地产行业得到了长足的发展。房地产业已经成为国民经济的基础性和先导性产业，对于社会和经济的发展起着巨大的推动作用。伴随着房地产市场的兴盛局面而来的，是我国房地产行业企业业绩的飞速增长，甚至远超过各大房地产企业的预期。仅2009年，中国房地产业销售量达到百亿的企业就有27家，远超过2008年的两倍之多。销售总量排在前5名之内的万科企业股份有限公司，绿城房地产集团有限公司，保利房地产股份有限公司，上海绿地集团有限公司以及中国海外发展有限公司的销售额全都超过了400亿，而其中绿城房地产集团有限公司更是以251％的同期相比速度增长。在土地储备方面，以恒大地产为代表的十大房地产企业土地储备超过3.2亿平方米，新增土地储备统计达2500万平方米。这些相关数据都说明了，我国房地产行业企业业绩正在以惊人的速度增长。但是越来越多的学者以及房地产行业的投资者们开始关心我国房地产行业企业业绩的增长是否是其经营者努力的结果。因为某些用来客观评价经营者业绩的相关指标并没有与房地产企业业绩的增长呈显著正相关关系。因此，对房地产企业经营者业绩评价的研究是非常具有理论和现实意义的。
一、国内外对业绩评价的研究现状
1.国外的研究现状
19世纪末的业绩评价方法一般只以某些关键的财务指标作为考核标准，其中主要是涉及会计收益的指标，如：净利润、营业收入、利润率、投资报酬率、每股收益等，它们都是以一定时期的会计利润为基础的短期业绩指标。20世纪末期，EVA(经济增加值)理论的诞生和发展，成为了世界企业业绩管理史上的一座里程碑。直到现在，EVA理论和方法都是被学术界和企业界所广为沿用的最前沿的业绩评价方法之一。
1982年，总部设在纽约的思腾斯特管理咨询公司(SternStewart Company)提出了EVA的概念，并将其注册为该公司的商标。EVA强调的是一种“经济收益”，是通过对投资资金“机会成本”的测算，突出强调企业是否创造价值，关键在于分析企业对股东资本的回报是否超过了资本的“机会成本”。如果EVA为正值，则反映企业创造的收益高于股东投入资本的成本，为股东创造了价值；如果EVA为零，则表示企业只为股东创造了最低风险报酬；如果EVA为负值，即使会计利润为正数，也表明企业不但没有创造价值，反而在销蚀股东投入的资本价值。
而同样是产生于20世纪末期的平衡计分卡理论(简称BSC)。则在EVA理论的基础上平衡了财务指标和非财务指标之间的权重，也是目前世界上最流行的业绩评价系统之一。它实现了指标体系的之间的平衡，包括财务与非财务指标、长期与短期指标、定量与定性指标、主观与客观指标的平衡。平衡计分卡通过顾客(如顾客满意度和市场占有率)、内部业务流程(如产品质量和交货时间)、学习和创新(如员工技能)方面的业绩评价指标来补充传统的财务指标。平衡计分卡很快引起了理论界和企业界的兴趣，使得其理论和方法不断被完善和发展并一直沿用至今。
2.国内的研究现状
与国外相比，我国的业绩评价工作起步较晚，未能产生像国外那样丰富的理论和方法。但是由于我国一直比较重视业绩评价问题，因此业绩评价理论在我国的发展速度很快。我国对业绩评价的研究成果主要集中在90年代以后的现代企业制度建设时期。
中央政府自建国以来颁布了多套企业业绩评价指标体系，但在研究的初始阶段颁布的评价体系在科学性和合理性上还很不足。直到1999年6月，财政部、国家经贸委、人事部、国家计委联合颁布了《国有资本绩效评价规则》及《国有资本绩效评价操作细则》，对国有企业的业绩评价进行重新规范。重点是评价企业资本效益状况、资产经营状况、偿债能力状况和发展能力状况四项内容，这四项内容的评价由基本指标、修正指标和专家评议指标三个层次，共计32项指标组成。初步形成了财务指标与非财务指标相结合的业绩评价指标体系。
目前，国内关于EVA相关的理论文献主要还是以介绍和消化国外研究为主。这种消化和吸收主要集中在两个方面：一是介绍、分析与评价EVA管理体系。二是利用EVA指标对中国上市公司进行业绩评价和投资分析。在经历了EVA理论认识阶段后，国内学者对EVA的研究更多的集中于EVA在企业的业绩评价实践中的应用上。目前，国内的青岛啤酒、TCL集团、东风汽车、宝钢股份等一些大中型企业尝试引进了EVA，将EVA作为经营业绩评价指标，只是由于时间较短和缺少实践经验等原因，暂时还没有达到理想的效果。
我国对于平衡计分卡的研究尚处于初级阶段，2000年，平衡计分卡的概念开始被引进中国，但目前关于这一理论的实际应用和理论研究仍缺乏系统性和技术性的内容，因此，这方面的规范研究还值得我们进一步的深入。
二、我国房地产企业对于经营者业绩评价的现状及存在的问题
以2008年为例，我国房地产企业的平均利润在此年内出现了整体下滑。行业龙头万科地产的利润率降至26％，富力地产的利润率也下调至20％以内。但是根据对30家A股房地产上市公司的年终财务报表的统计，发现经营者薪酬依然是降的少涨的多。26家数据齐全的房地产企业中，仅6家经营者薪酬下降，3家持平，17家经营者薪酬依然是上涨的，且平均涨幅达到163％。我们知道经营者薪酬做为对经营者经营成果的回报，应与经营者的经营业绩正相关，但是我们从事实中得到的结论却与此相悖。这说明我国房地产企业对于经营者业绩的评价尚有许多问题：
1.概念的界定
我国房地产企业对于经营者业绩评价尚存在概念不明确的问题，即把经营者业绩与企业业绩相混淆。企业业绩中包含了经营者业绩，经营者业绩需要通过企业业绩来表现，但是二者在业绩评价体系中是完全不同的两个客体。如果不能做到正确区分企业业绩与经营者业绩之间的关系，就无法做到对经营者业绩的客观评价，而不科学的业绩评价体系也将使房地产企业的内部管理更加混乱。
2.评价的方法
目前我国房地产企业对于经营者业绩的评价多选用定量分析的方法。这种方法的缺陷是无法客观评价与企业的无形收益或长远利益相关的经营者行为，从而导致经营者由于过分看重企业的短期利益而忽略了企业的长期发展。这对企业的持续经营是十分不利的。例如经营者对于员工的培训和成长的关注度，该企业内部员工的满意度以及经营者应承担的社会责任等。相反，如果经营者做出了对企业长远发展有益的决策，但是却由于没有得到企业的客观评价而计入自己的业绩中，结果是会伤
害经营者的个人感情，削弱其工作的积极性。而这显然与企业设置经营者业绩评价机制用于起到激励作用的初衷不符。
3.评价的指标
我国房地产企业对于经营者业绩的评价主要选取的是财务指标，例如净资产收益率。首先，我国房地产企业具有特殊性。我国房地产行业与世界发达国家同行业相比，尚处初级阶段，如市场机制不健全、监管力度不足，房地产市场应有的信息对等、供需平衡作用等未能得到充分发挥。且在国家屡次出台相关政策限制商品房价格上涨，普通民众对房产仍持观望态度的大形势下，房地产企业面临的生存环境十分复杂，仅以财务指标为导向对经营者进行业绩评价已很难应对环境的变化。其次，这种指标选取方法很容易导致经营者出于追求个人利益的目的，利用其在企业中的特殊地位人为地操控财务指标。
三、改善我国房地产企业经营者业绩评价机制的建议
1.明确经营者业绩评价的概念
应从以下三个主要方面来界定经营者业绩的内容：
(1)评价的主体：经营者业绩的评价主体是全体股东。
(2)评价的客体：经营者业绩的评价客体是企业的决策者和高级管理者。
(3)评价的目的：经营者业绩的评价目的是检验其努力程度以及是否完成了受托责任。
2.将定性分析方法和定量分析方法有机相结合
我国的房地产企业可以借鉴国外的成功经验和理论，例如平衡计分卡，努力将定性分析方法和定量分析方法有机地结合起来。但我国是以公有制为主体的社会主义市场经济，不同于西方国家的私有制经济。因此照搬西方国家现有的业绩评价理论无法做到正确评价我国房地产企业的经营者业绩。企业只有在实践过程中担负起建立正确的经营者业绩评价体系的责任，设置研发基金和加大人才培养力度，自主加强该领域的理论研究建设，才能形成一套有效的，符合本企业自身特点的独创性业绩评价体系。
3.将非财务指标纳入经营者业绩评价体系中
非财务指标比财务指标更少受到外界环境的干扰，而且可以解决财务指标的不全面性以及短期性等问题，因此非财务指标可以更准确的评价企业经营者的经营成果。但非财务指标的不足是某些指标在量化过程中容易参进个人感情因素，主观性比较强。因此必须将财务和非财务指标结合起来才能对经营者业绩作出全面的衡量，使其更加努力地为企业的生存和发展服务。这里列举几个比较具有代表性，量化过程相对简单的非财务指标。
(1)经营者的个人素质方面：包括经营者的学历背景，经营者每年做出重大决策的个数及其正确性，经营者的信誉(即承诺的兑现或是既定目标的完成质量)以及经营者在本行业内的从业年数。
(2)经营者的社会责任感：企业每年对公益事业的贡献或遭遇重大自然灾害时的捐款数额。此数据亦能代表本企业的社会形象及在公众心目中的地位。
(3)员工方面：包括新老员工的比例(以三年为界限)，每年对员工的培训项目数及时长，员工薪水增长率，员工满意度等。
4.加强对房地产企业经营者的思想道德教育。企业的经营者由于其在企业内部的高地位，高权利，而往往忽视了自身的道德素养的发展。因此“再教育”便有了必要性。只有通过持续的学习和思考，才能保持经营者自身的先进性，使其承担起更多的社会责任来。
5.优化公司内部监管制度。加快对公司内部结构的优化和改革，明确每名员工的职责和权力，使每名员工都能起到监督的作用，负起监督的责任。
6.完善房地产市场机制，加大对房地产市场的监管力度。根据我国房地产行业所具有的特殊性，进一步完善我国的房地产市场机制，建立健全的社会住房保障体系，坚决制止炒房，抄地皮等投机行为。更要杜绝治标不治本的“面子”政策。同时也可以设立专门的监管机构，一方面监督本行业内的不正当竞争行为和秩序混乱问题；另一方面监督各房地产企业的内部治理结构是否合理，业绩评价机制是否科学等，使市场发挥出其特有的自发调节供需平衡等优势，从而从根本上解决我国房地产行业所存在的问题。
参考文献：
[1]程承坪：论企业家人力资本与企业绩效关系，中国软科学，2001(7).
[2]王文群等：房地产经济学，北京：经济管理出版社，2003.
[3]Simsek,Zeki.CEO tenure and organizational performance：Anintervening model.Strategic Management Journal,2007.
[4]钟磊，王鲁捷：企业经营者绩效考核指标探究论，经济学动态，2003(2).
房地产企业经营论文范文2
关键词：房地产企业；财务风险；内部控制；风险管理
一、房地产企业财务风险的及成因
（一）财务风险的概念
财务风险是指由于各种意外和不可控因素导致企业在一定时间和范围内实际财务成果与预期成果发生偏离的情况，这种状况可能会使企业蒙受经济损失或或者更大的收益。
（二）财务风险在中小房地产企业中的成因及表现
结合我国中小房地产企业特点、市场状况与国情，财务风险的成因与表现在以下几个方面：1、负债经营模式所导致的财务风险。所有事物都具有两面性，负债经营模式也不例外，它是我国中小房地产企业产生财务风险的主要原因。我国中小房地产企业均采用负债经营模式，而企业过度负债会为企业财务风险的产生埋下隐患。2、国家宏观调控所导致的财务风险。国家对于房地产市场的宏观调控力度随着十的召开达到高峰。首先，胡总书记提出要大力推行城镇化这一发展道路，为三四线城市的中小房地产企业发展勾勒除了广阔的空间。而中央于十后仍旧坚持“房地产市场调控不放松”，使得中小企业面临经营困境外，房地产企业的筹资活动也受到相当大的影响。2、资金回收不足所导致的财务风险。高负债经营模式下的中小房地产企业，本金偿还主要依靠房屋销售所带来的收益。但是在当前市场环境下，中小房地产企业的经营范围多处于三四线城市，这类城市人口流动性很弱，缺乏对房产的刚性需求；并且在过去几年中，许多三四线城市的土地供给极度膨胀，造成房地产供大于求，许多楼盘折价销售，资金回笼不理想，造成经营困难，加大了企业的财务风险。
二、中小房地产企业财务风险的应对措施
（一）负债经营所导致的财务风险的对策
我国中小房地产企业在应对负债经营所导致的财务风险时，应充分发挥负债经营的优势，防范和消化负债所带来的财务风险。首先，应该树立正确的风险防范意识，建立有效的应对策略。企业应结合自身实际与外部情况，度量经营风险和财务风险的组合关系，建立健全财务信息处理系统和风险防控组织，通过这些工具制定谨慎的负债计划并做好相应的还款计划。其次，财务风险管理的关键在于保持合理的资金结构，维持适当的债务水平。通常来说，房地产的开发周期为2-4年，企业应当更具开发周期来合理安排资金结构以及负债比率，在实际工作中，企业确定合理负债比率时还应该注意以下几个方面：第一，企业负债具有固定性，但市场却是多变，因此，中小房地产企业不应单纯的利用财务杠杆，追求最佳资本机构，而是保持低水平的负债率，空出一部分负债能力和变现能力强的流动资产来保持企业财务的灵活性。
（二）国家宏观调控所导致的财务风险的对策
1、排除盲目扩张。目前我国中小房地产企业正处于宏观经济增速放缓的背景之下，在做出投资决策前应开战投资可行性分析，关注市场发展方向与走势，选择合适的投资范围及实际，在防范企业财务风险的同时提高资金的使用效率。2、避免不合理融资。高负债的经营方式已经越来越不适合目前的中小房地产企业。从理论上讲，应该将企业的资产负债比率控制在50%以下为宜。结合自身特点及外部环境做出合理的资金需求量预算，降低股利发放以获取更多的留存收益，防止财务风险的加剧。3、规范管理企业现金流。企业应通过科学有效的方式合理规划现金流，使其满足企业日常运营或面临突发状况的需要；建立健全内部控制系统，加强对现金的监控；加强财务管理来实现资源合理配置，提高资金周转率，最终实现防控财务风险的目的。
（三）资金回收不足所导致的财务风险
中小房地产企业不光可以通过引导消费和策划适宜的销售策略来加快资金回笼速度，还可以通过科学管理成本费用，从而控制企业资金流量而实现。企业经营主要业务前，该业务各环节都应严格执行成本费用控制预算制度；经营主要业务时，应及时跟业务进度，重视业务流程设计和各流程的实际完成情况，避免由于返工所造成的成本费用的增加；业务结束后，应及时检验业务完成状况是否符合合同标准，各项费用是否在合同规定的限额之内，防止不合理的费用增加到结算成本当中。最后，还要将业务结束时实际发生成本费用总额与业务预算进行比对分析，对企业在业务流程中的成本费用控制水平作出评价。
三、研究结论
中小房地产企业是我国房地产企业中一个特殊的企业群里，该群体比较大型房地产企业来说，企业所有者能力范围比较有限，企业所在地多位于三四线城市，而三四线城市房地产市场较大型房地产企业所在的一二线城市来说比较低迷，人口流动性较低也导致了居民对房产的刚性需求不高，经济发展较慢造成购买力不足。所以，房地产企业应从企业建立初期建立健全内部控制制度和财务风险防控部门的建设，做好市场需求度调查，结合经营所在地需求状况及土地情况与自身的能力状况建立有效的内部控制制度与财务风险防控制度；做好项目成本的控制筹资额的预测，抓好日常现金流量的管理，避免资不抵债的发生；投资项目前利用好市场信息甚至专业人员及部门做好可行性分析；密切关注国家宏观调控政策与市场环境的转变，抓住良好的投资与开发时期以增加企业盈利能力，更要分析合适的开发与投资收缩时期，避免企业投资开发不合理所造成的资金链断裂等财务问题。
参考文献：
[1]刘丹丹.房地产上市公司财务风险控制研究.先建筑科技大学硕士论文,2012（5）.
[2]胥玉娥.“大会计”管理模式下基层央行事后监督的职能定位研究.经营管理者,2012(18).
房地产企业经营论文范文3
[关键词] 房地产企业 财务风险 资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、 “四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
房地产企业经营论文范文4
论文摘要:人力资源管理对房地产企业来说是一项十分重要的工作。本文从人力资源管理的内涵及其作用出发，结合房地产行业的现状以及在人力资源管理中存在的问题，讨论了加强房地产行业人力资源管理的途径和策略。
1 人力资源管理的内涵及其作用
“人力资源管理”(HR)的定义为:“运用现代化的科学方法，对与一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调配，使人力、物力经常保持最佳比例，同时对人的思想、心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调，充分发挥人的主观能动性，使人尽其才，事得其人，人事相宜，以实现组织的目标”。人力资源管理的目的和愿景是通过对人力资源的开发与管理投资于人力，实现人力资本的升值，进而为企业创造更好的价值。
人力资源部门的作用主要体现在:1)创造适当的组织文化氛围;2)保留组织所需的人才;3)明确员工培训的指导方向和内容;4)缓解员工工作压力，维护并提高士气;5)培养员工对组织的认同感和献身精神。
由此可见，人力资源对于企业来说，具有举足轻重的作用，具体的房地产行业也是如此，所以，我们必须认清房地产行业人力资源管理存在的问题，来进一步提高房地产行业的人力资源管理。
2 房地产行业人力资源管理的现状及其问题
2.1 房地产行业人力资源管理的现状
研究资料表明，目前，我国大多数房地产从业人员受性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响，其人格特征较为内向，个人主观意识起决定作用，情绪稳定性较差。在具体的企业行为中，从业者能够依据客观和理智作出判断，决策比较果断，但领导者过于主观和独断，缺少组织和计划，总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中，从业者普遍存在业务素质不高，缺少政策和理论学习，有一定的盲目性，人与人之间存在戒备心理，缺少民主气氛和凝聚力，缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响，男性的成功比率高于女性;年长者较年轻者决策更为理智和果断，但缺乏竞争意识;文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。
2.2 存在的问题
(1)企业机制中存在问题
企业的重大决策权集中在政府行政部门，企业在机构设置、干部任免、职工进出、工资标准等方面自主权不够。更多的人动时因为企业制度存在问题。由于制度的原因，员工在工作岗位上找不到自己的位置，找不到努力工作的远景目标。
(2)人才短缺
对于现阶段的房地产企业而言，核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特质是具备综合型经营能力，既要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力，又要具有开阔的思维视野和经营决断、市场把握、社会关系协调、资金运作等综合能力，而这些能力都需要较长时间的锤炼才能培养起来。因此，很多企业都不惜重金四处猎取这类人才。同时，随着房地产产业链分工的日趋专业化，企业对细分的“专业化经营人才”的需求也显著增大。包括项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。
(3)人才匮乏制约组织管理模式建设
中国大多数的房地产企业仍处于项目运作阶段，人员规模小，公司的组织模式基本围绕项目展开，组织机构灵活，组织管理相对简单。而较大的房地产企业，则是从区域公司或项目公司扩张发展而来。随着规模的扩大，组织管理与运营模式越来越复杂，组织管理能力成为大型房地产企业发展的主要瓶颈。同时，囿于关键人才的缺乏，科学理想的组织架构很难真正有效运行。因此，大型房地产企业集团的组织模式普遍处于探索实践中。
3 强化房地产行业人力资源管理的对策
针对以上提到的房地产行业人力资源管理的现状以及存在的问题，提出了以下强化房地产行业人力资源管理的对策:
3.1 坚持企业领导要高度重视的原则
企业的主管领导要把人才问题当成一种战略来考虑，授权人力资源管理部门成立由高层管理人员、资深技术专家、企业优秀骨干和技术人员代表组成的专门评选机构，根据企业发展的需要，制定出严格的评选标准和要求，由人力资源部门负责。把权力交给人力资源部门的相关人员，使其感受到自己的重要性，从而提高自己的工作热情，将给企业带来更大的汇报。
3.2 提高房地产企业人力资源的整体素质，特别要加强管理人员队伍的建设
培养选拔优秀的房地产职业经理人才是提高整个企业管理水平的有效措施和必要途径。应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养，使一般的企业经营者上升为知识型领导。也可以招聘引进知识型领导，为他们创造宽松的工作和生活环境，以便充分发挥他们的智慧和才干。同时，注意对决策层人员实行目标责任制，规定年度或项目利润指标，适度激励，奖惩分明。这样做既增加了他们的压力，也增强了他们的活力。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要，增加了满意程度。
3.3 房地产企业应对决策层人员实行目标责任制
规定年度或项目利润指标，完成指标，有奖;反之，则罚。这样做既增加了他们的压力，也增强了他们的活力。这种外在压力转化为内在动力，可成为激发他们活力的源泉。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要，增加了满意程度。
3.4 采用“适才原则”
把适当的人安排在适当的位置上是用人的最高准则。正如管理理论不论先进只论适用一样，适才比优秀的人才更重要。把一个能力不足的人安排在一个他不能胜任的职位上，那是强人所难，被用人也不必受宠若惊，这决不是件好事，经受了不适应的折磨，才知道那滋味的确不好受。而把一个能力非凡之士安排在一个平凡的职位上，那是对人力资源的浪费，没有哪个公司可以经得起这种浪费，杰出人才最终也只会弃你而去。
3.5 注重科学有效的培训，开发人力资源
当下房地产业的新技术、新理念、新的管理模式层出不穷。要注意提高现有人才的素质，特别是要重点培养房地产专业技术人才与中高级管理人才，并通过多种途径和手段，对新员工、工程技术类人员、管理类人员、主要客户进行相应的培训课程设计，分层次地对专业知识、技能、企业制度文化等内容进行深度培训。要依据组织的战略，在与员工全面沟通的基础上，为员工设计富有弹性的职业生涯，同时结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯，为其设计培训和开发的系统计划，提供员工开发技能和自我管理的机会。
3.6 加大人才培养力度，致力于创建学习型组织
内部培养人才，有利于企业文化的传承，有利于组织的稳定发展，有利于打造配合默契的管理团队。因此，一些地产企业集团构建了系统的人才培养体系，针对不同类别和层次的人员，采取不同的培养方式，营造学习氛围，致力于创造学习型企业，孕育企业核心能力。
4 总结
随着行业竞争的加剧和企业的加速扩张，房地产企业的高管激励与约束、规模化发展遭遇的人才瓶颈、国企改制中人力资源管理的和谐转型等成为行业人力资源管理的焦点问题。因此，房地产企业要想在复杂环境中驾驭自己的市场经营活动，求得经济效益的提高，必须在企业人力资源管理工作上下功夫，只有这样，房地产行业才能保持持久的发展。
参考文献
房地产企业经营论文范文5
一、税务筹划在房地产企业中的具体应用
（一）准备阶段的税务筹划
（1）选择恰当的组织形式以及结构。个人独资、合伙制以及公司制是目前房地产企业的基本组织形式。根据我国税法规定，前两者可以免交企业所得税。而公司制则需要同时缴纳企业所得税和个人所得税，同时，税务机关还要对股东的股息红利征收20%的税。尽管从缴税方面考虑，前两个组织形式对促进企业的发展更为有利，但是，在财务管理以及公司治理方面却也是各有利弊。因此，企业在选择组织形式时要根据自身的战略发展需求进行合理选择。企业的组织结构主要包括子公司和分支结构。分支机构不具备法人资格，其相关税额由总部统一缴纳，总部可以利用分支机构的亏损抵扣部分盈利所得，从而实现降低纳税额的目的，但是，总公司却是要为分支机构承担部分连带责任。子公司拥有独立的法人资格，其在税款上需要自行缴纳。总公司无法借其实现纳税额降低，但亦不需要承担过多的连带责任。所以，在选择组织结构时，需要根据实际的运营情况以及产业关联等因素慎重选择。
（2）选择合理的筹资方式。通常情况下，房地产开发企业都具有经营周期长、资金需求大等特征。这些特征使得企业的融资难度加大。目前，房地产企业的融资方式主要包括：银行信贷、吸引外资、资本市场融资等。其中，最主要的两种融资方式有权益融资和债务融资。前者无需偿还，但是，要分给投资者股利，相对筹资成本偏高；负债筹资虽然筹资成本低，但是，需要向投资者支付大量利息，但利息可以用来抵税，不过容易引发企业资本结构或者财务管理等方面的风险。另外，融资租赁也不失为一个好的融资方式，其能够有效降低企业的资金周转压力，并且，还能使得该方式下购买的固定资产用于“双重抵税”。因此，房地产企业在选择筹资方式时，应根据自身当前的经营状况以及未来发展需求等进行全面考虑。
（3）选择适当的建设项目。建设项目的选择，主要从地址以及规模两方面进行考虑。目前，在我国的土地增值税法中明确规定：当纳税人建造商品房出售时，其增值额尚未超过扣除项目金额20%时，并不征收纳税人的土地增值税。这一优惠政策，为房地产企业的商品房单位面积价格制定提供了重要的参考依据，并为税务筹划人员提供了广阔的税务筹划空间。
（二）项目建设阶段的企业税务筹划
（1）选择合理的建设方式。对于房地产企业而言，房地产项目的建设方式可选性较强，例如：代建方式以及合作开发等。选择合作开发模式时，如果是甲方出资，乙方出地，项目建成之后，双方按照之前的约定分配房产，土地增值税暂免征收。同时，对于以不定产投资入股的一方，税法规定其亦是需要与合作者共同承担投资风险，但其在转让股权时，不需要缴纳营业税。选择代建方式时，代建方向客户收取一定的代建费，由于房地产权属并没有发生转移，所以，其无需缴纳土地增值税。
（2）成本费用以及利息的合理扣除。对于房地产企业来说，其应该充分借助“利息费用可以资本化计入成本费用”的税收优惠政策，最大程度地将负债筹资中产生的利息算入到抵税额中。税法中对房地产企业的成本费用已经做出了明确的规定，例如：固定资产或者无形资产在计提折旧或者摊销过程中产生的成本费用可以进行全额扣除等。像“业务招待费”等限额扣除的成本费用，企业应尽可能将其控制在限额范围内。像“广告费”之类的在限额扣除之外的部分可以递延扣除的成本费用，房地产企业应根据自身的实际经营需求合理安排其活动费用使用量。像“罚金”等无法进行税收抵扣的成本费用，房地产企业需要尽力避免引发罚金缴纳行为的事件发生。
（三）销售阶段企业的税务筹划
（1）确定最优的销售价格。房地产销售价格直接关系到房地产企业的利润获取量，但是，在税收等因素的影响下，并不是价格定得越高，企业的获利越大。从税收缴纳方面来看，房地产企业进行销售价格确定时，要将土地增值税的征收条件作为重要的价格制定参考依据。表1为我国土地增值税四级超率累进税率表。
（2）企业销售收入的税务筹划。按照企业的利益最大化原则，在企业销售收入的确定上可以进行如下几种税务筹划：一是组建单独的销售公司，对“收入”进行有效分解。成立的销售公司可以借助转销或者代销等方式对收入进行分解。其中，代销过程中，房地产企业向代销公司支付的代销费用可以作为成本费用，并作为企业的土地增值税抵扣项。而代销公司的代销收入亦是可以作为企业所得税的抵扣项，从而达到合法降低企业纳税额的目标。转销过程中，房地产商的销售价格可以在政策允许的情况下尽量压低，从而降低土地增值额，进而达到节税的目标。二是分签合同，达到分解“收入”的效果。尽管精装房的装修费用可以作为税前扣除的成本费用，但是，大幅度增加的销售价格同样会使企业的增值税大幅度增加。在这一情况下，房地产开放企业可以采取转包“装修项目”或者自设装修公司的方法，达到降低应税收入的目标。同时，还可以借助“差额方式”达到降低营业税负担的目标。三是借助促销方式，分解“收入”。类似于“价格折扣”的促销方式，能够为企业实现应税收入降低的目标，进而促进税负降低。但是，这类方法在执行过程中，要严格遵照相关税法规定，否则，很可能引发企业税务筹划风险。
（四）保有阶段企业的税务筹划 当房地产企业的库存出现大量积压时，很多房地产公司都会选择租赁方式来加大企业的经营效益，进而减轻因产品积压而引发的资金压力。借助科学的税务筹划在很多时候能将这一行为产生的利益最大化。
（1）选择合理的出租方式。税法规定，房地产企业因存量房出租而获取的资金也是需要缴纳各类税款的，例如营业税、房产税以及企业所得税等。这同样增加了房地产企业的税收负担。但是，如果房地产企业将原先的“出租”改成经营“投资”，则仅需要缴纳一定的企业所得税，如此，企业的税负压力将大幅度降低。
（2）选择适当的会计政策。在投资性房地产的会计处理方面，会计准则中的处理方法主要有：成本法，该方法对企业的历史成本进行计量，在规定的年限内可做计提折旧处理。权益法则是采取公允价值计量，公允价值变动损益是由公允价值变动决定的，不进行计提折旧。相对于权益法，成本法更适合房地产企业，因为，其可以将资产的折旧费用作为税前抵扣额，从而有效降低房地产企业的税负。
二、房地产企业在不同阶段税务筹划的风险对策
（一）准备阶段 房地产企业在准备阶段主要涉及到组织形式的选择以及融资方式的确定等工作。相对来讲，税收征管部门在房地产企业分公司的监管力度上还是要弱于对子公司的监管，同时，分支机构一旦出现亏损，出现的亏损额也是可以用来进行母公司利润抵消的。所以，房地产企业在决定是设立分公司还是子公司时，要对企业自身的盈利能力进行科学、合理的预测分析；房地产企业获取土地的方式主要有并购和直接购买。如果是直接购买，企业则必须缴纳一定的契税，但是，采取并购方式则因未发生土地转移而不用进行契税缴纳，这样便可以为企业节省大量的税款。目前，国内多数的房地产公司都是按照 “先买地，再创建项目公司” 的传统流程进行房地产开发的，如此，便会因为出现了土地权属转移而使房地产企业增加大量的契税负担。所以，房地产企业应该在“土地出让合同”中明确指出：子公司拥有所有的权利，并承担全部责任。同时，把子公司的名字填写到土地财政票据抬头处，并用其名义进行土地使用证办理，如此便不会产生与“票据不合规”相关的风险；多数情况下，银行贷款都是房地产企业融资的主要来源，在银行贷款政策日益“苛刻”的情况下，企业的贷款难度显著增加。所以，更多的企业将融资的关注重点转向了非金融机构，而在融资过程中，合规的单据则成为了税前抵扣成功与否的决定因素，所以，房地产企业要积极与征管部门进行有效沟通，并严格遵循独立交易原则，从而将结算利息费用充分利用起来，以实现有效降低企业税负的任务。
（二）开发建设阶段 在该阶段，房地产的开发成本费用归集对企业应缴纳的企业所得税以及土地增值税额多少具有重要影响，所以，房地产企业应该在遵循税法规定以及会计准则的前提下，根据企业该项目的预征利润率，选择合理的成本费用核算方式，尽量为企业获取“节水效益”，从而促进企业的资金供应链周转正常。同时，房地产企业在制定投资计划时，要对企业所得税的转回问题进行全面性的综合考虑。如果施工项目外包给其他企业，在合同签订时，要明确规定合同价款以及发票的取得方式，从而有效避免不合规风险的出现。
（三）销售阶段 该阶段，税务筹划的主要任务就是如何确定销售收入，进而最大限度地降低增值额。房地产企业应该根据上文给出的土地增值税四级超率累进税率规定，合理进行销售价格制定。在开发项目整体转让过程中，房地产企业应该对企业执行的税务筹划方案是否真能达到节税作用进行综合测算，从而有效避免其他税种税额增加值超出某税种的节税额的情况出现。
（四）保有阶段 在这一阶段内，房地产开发企业经常是同时进行房产的租赁和投资联营活动。其在物业费、经管费以及租赁费的制定上不仅要以市场价格为基本依据，还要积极地与相关的税收征管部门进行及时沟通，并尽可能争取征管部门的认可与支持。在将“租赁”转为“承包经营”时，房地产企业要办理相应的营业执照，并将这项经营活动作为自身经营范围内的一部分，同时，将“经营人”的角色赋予“承租人”，并对其经营活动进行
三、实例应用
（一）对房地产的增值率进行适当控制 该房地产公司主要从事房地产开发，其严格遵循国家的相关税收法规，合理制定企业的税务筹划方案。其在实际的生产与经营过程中，主要涉及到营业税、企业所得税以及房产税等。目前，我国的土地增值税主要是采用四级超率累进模式，该房地产公司在进行房价制定时，对土地增值税临界点进行了充分的考虑。例如：税收因素对销售利润的影响等。具体分析如下：对房地产价格进行合理制定。某期工程可作为商品房出售的总面积为20357平方米，需要支出的费用（包括税金）为3619万元。有两种销售方案，第一种，每平售价为2110元；第二种是每平售价2210元。如果按照售价2110元销售商品房，房地产公司的销售收入为：0.211×20357=4295.327万元，增值额为：4295.327-3619=676.327万元。增值率为676.327÷3619=18.7%，未超过20%的临界点，企业的最终利润为676.327万元。如果按照2210元一平进行商品房销售，则销售收入为：0.221×20357=4498.897万元。营业税增加额为：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785万元。教育附加费增加了10.1785×3%=0.3054万元，城市维护建设税增加了10.1785×7%=0.7125万元。最终的增值税额为：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68万元。增值率为：868.68÷3630.1964=23.9%，超过了临界点20%，需缴纳的土地增值税为：868.68×30%=260.60万元。企业的实际利润为：4498.897-3630.1964-260.60=608.10万元。通过比较两种方案的获利情况，该房地产企业应该以每平2110元销售商品房。
（二）该房地产租赁业务的税务筹划 该房地产企业在从事房地产的投资、开发与销售的同时，出于扩大企业经营范围和发展规模以及充分利用现有资源目的，对部分房屋进行对外出租。该房地产企业准备将一栋闲置的写字楼租给某商贸企业，租期为6年，租金为600万元/年，其中包括一些家具和电器费用，还有电话费、水电费。房地产企业当年购置这些家具、电器的不含税价格为54万元，预计使用年限为6年，且每年所支付的电话费为24 万元，水费为18万元，电费为24万元。则房地产企业应缴纳营业税600×5%=30万元；房产税600×12%=72万元；城市维护建设税30×7%=2.1万元；教育费附加30×3%=0.9万元。家具、电器的成本为54+54×17%=63.18万元；每年的使用成本为63.18÷6=10.53万元；电话费、水电费成本为24+18+24+18×13%+24×17%=72.42万元，则房地产企业每年的利润为600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05万元。现对企业进行如下税务筹划，将写字楼的租金减为一年510万元，家具和电器卖给商贸企业，每年支付费用15万元，电话费和水电费改为代收。筹划后房地产企业的税收情况如下：应缴纳营业税510×5%=25.5万元；房产税510×12%=61.2万元；城市维护建设税和教育费附加25.5×10%=2.55 万元。房地产企业的利润为510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22万元。对于商贸企业而言，购买家具、电器所包含的增值税可以扣除，所缴纳的水电费中包含的增值税也可以从中扣除，因此，商贸企业每年所需费用为510+15+24+18+24=591万元，每年增加进项税额15×17%+18×13%+24×17%=8.97万元。经过筹划，房地产企业的利润每年增加 425.22-412.05=13.17万元；商贸企业每年节约租金600-591=9万元，进项税额增加8.97万元，是交易双方都获得了明显收益。
参考文献：
[1]高鸽：《房地产开发企业税务筹划研究》，吉林大学2013年硕士学位论文。
房地产企业经营论文范文6
关键词：房地产企业；核心竞争力；构建
信息化与知识经济使当今市场波谲云诡、变幻莫测，我国的房地产市场也变得云遮雾绕，更加复杂。我国幅员辽阔，人口众多，地区、省际、市域之间差别很大，所以使房地产市场的差异很大。另外，作为产品特殊的房地产行业，受土地资源、政策调控等因素制约，使房地产市场特别受到人们的关注。可以说，房地产行业有它生产经营实现利润商品性的一面，也有与人们生活息息相关社会效益一面。因此，房地产企业要健康发展，必须提高核心竞争力，赢得经济效益和社会效益的双丰收。
品牌知名度到企业知名度的营造
品牌在人们印象中都是与人们生活密切相关的商品，像食品、生活用品、服装等，而作为特种商品的房屋，人们似乎并不太关注品牌，更多看重的是地理位置、环境、性价比。房地产品牌被忽视一方面有购买者重实惠的原因，更重要的一方面是房地产企业大多不注重品牌的建设与培育，未发挥出企业品牌的引领作用。随着我国市场经济的逐渐深入，一些优秀的房地产企业脱颖而出，像万达、万科是众多房地产企业的佼佼者，万达、万科在业界独领，不光规模大、效益好，品牌建设与培育更值得称道。我国房地产市场迎来了飞速发展的新阶段，大量资本不断进入房地产市场，房地产企业也由区域性走向全国性经营，这使得房地产行业水平不断提高，购买者的选择也越来越多。房地产企业在这样的市场面前，品牌建设与培育已是当务之急的策略选择，未来的房地产市场没有品牌会被逐渐淘汰，品牌成为核心竞争力的重要因素。品牌的张力与独特的个性，能形成强有力的号召力与影响力，高知名度与良好口碑的品牌，能降低推广成本，激发起购买者的强烈购买欲望。万科当年进入南京市场，由于强有力的品牌宣传策划方案实施得当，购买者在开盘3天前就开始排队购买。开盘之日，一天的销售量相当于整个南京高端市场一年销售额的40％，创造了品牌营销的奇迹。品牌是企业创造的，是企业通过大量的人力物力、智力不断打造出来的，深入人心、知名度高便成为名牌。从品牌到名牌是企业长期精心投入孕育而成的，品牌到名牌是企业无形资产最重要的因素，所以还需要持之以恒地维护和发扬光大。而企业核心竞争力最为关键、最不容易被复制模仿的便是无形资产，有形资产诸如资本、销售网络、装备等都是核心竞争力的支撑系统，这是不能本末倒置的。企业注意到品牌的重要性，还要知道创建和维护提升品牌。企业的品牌能力主要有创造建设能力和品牌管理能力。1.品牌的创建能力第一，避免大路直白，要新颖独特。品牌创造和建设阶段，要注意一些技巧和方式方法。品牌创建命名要花大力气，这是凝聚心血、凝聚智力的工程，不能简单直白太大路化，做药的就是“养生堂”“永安堂”，IT行业则“现代”“创新”居多，新加坡一家科技型企业取名叫创新科技，创造了MP3，但这个“创新”太大路化，太通用化，结果没有如愿脱颖而出，却让ipod所取代。天津有一家做数码技术的企业取名叫“天地伟业”，取“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物”概括与精华之意，名字新颖，内涵丰富，不仅给客户以强烈的文化气息感染力，也以“天行健、地势坤”勉励自己，赢得了巨大的成功。第二，避免生涩难懂，要富于联想。企业品牌命名要通俗易懂，不能与所经营的产品背离太远。“融创”给人以金融有关的暗示，不能让人一下子感知企业品牌所要输送的意义。而“万达”“万通”能给人以万家安居、通达顺畅的联想。2.品牌的管理能力品牌的管理能力关系到房地产企业是否能被市场所认同，这就要提高品牌的管理能力。房地产品牌的本质是有价值的承诺，通过承诺，最大限度地克服开发商与用户之间的信息不对称，在此基础上扩大知名度与信誉度。第一，避免饱和销售，要有适当销售策略。很多的企业销售思路是多多益善，卖的越多，效益越好。这种思路基本上都是忽视品牌所导致的。品牌到了一定的知名度，就要注重维护和提升，以使知名度向美誉度发展。光有知名度没有美誉度，难以形成名牌，或者说名牌难以持久。IT界著名企业苹果公司无论企业规模，还是品牌知名度，都是世界一流，苹果ipad2在中国大陆上市时，不到两个小时就抢购一空，出现了断货情况，这正是苹果不饱和营销策略的结果，让人感觉产品供不应求。第二，避免单一，创造差异。房地产企业品牌提升，一方面有宣传策划的作用，另一方面是非常关键的，那就是你的品牌要不断为客户创造什么，引领什么。万科在品牌的引领与创造中做出了不少可圈可点的亮点。万科在城郊地盘开发、为中青年白领设计住宅创造了很多差异化，这些差异吸引了客户，引领了消费，使万科品牌不断得到深化和好评。
培育创新思维，提高创新能力
创新是企业核心竞争力不竭动力，没有创新，便没有企业的发展，没有创新，企业的核心竞争力就会落后于时代。创新既是思维能力，也是行为能力，是两者的高度契合。没有创新思维，也就没有实际的创新行为。所以说，企业的创新绝不仅仅是高层领导和技术人员的事，是整个企业、所有员工的事。1.市场策略创新房地产企业扩张的关键在于市场策略的创新。企业营销五花八门，房地产企业也不例外，但是营销要讲营销策略，而不是随心所欲的标新立异，为了卖房而卖房，没有营销策略的销售要么昙花一现，要么虎头蛇尾。我国房地产业的优秀企业万达的营销策略特别值得称道。万达的产品定位是“万达在哪，城市中心在哪”。这个极富创意的产品策略（prduct），有两重含义：一是万达项目是在城市核心地区，真正意义的城市中心，你所花的钱完全物有所值；二是万达项目即使不在城市核心地区，项目由于是商住娱综合体，而且体积庞大，完全有带动效应与项目影响力，会成为新的城市中心。天津河东区万达项目即是一个辉煌实例，现今的津滨大道地区，万达项目落户之前是天津工业仓储区，除了重型卡车往来，少见行人与其他车辆。万达落子之后，不仅万达本身商娱效应显著，也带动了周边商业住宅的建设与消费。万达营销策略成功，是成功地运用了房地产营销的4p策略，在产品策略（product）、营销策略渠道（piace）等策略上都有极好的诠释、运用和再创造，使万达的核心竞争力更为突出。2.市场营销理念创新房地产业的产品独特，所谓不动产正是与工业企业产品消耗性、消费性成反比。房屋不但不会被消耗掉，反而会不断增值，这是与它受土地资源限制分不开的。房地产企业不仅要正确树立房地产营销理念，而且要对房地产营销理念不断创新。第一，在专业营销上有所创新。随着房地产市场信息化、智能化的不断深入，房地产产品越来越智能化、个性化，行业的发展与市场的细分也愈加呈现速度快、特征明显的趋势。因此，企业要加大专业营销力度，在专业营销上有所突破。专业营销理念不但要求房地产企业运作专业化，也要形成与之相适应新型市场体系。第二，在服务营销上有所创新。我国的房地产市场已不再是仅仅满足人们居住的简单需求，应向产品附加值方面挺进。不但要在销售、宣传等方面加大服务成分，也要在后续的售后服务、维修、物业管理等方面多作文章，使房地产企业成为设计、开发、建设、管理服务功能齐全且综合实力强的实体。第三，在文化营销上有所创新。如果把房地产营销当成卖房子，这种理念已经不适应当今的房地产市场了。房地产市场的不断引入建设新理念、新方式，使房地产市场向个性化、智能化深度发展。这种巨大的变化，使房地产市场的文化空间增大，企业要在项目品牌、个性、附加值等方面下功夫，渲染项目文化氛围，提升项目的档次。3.管理创新企业最重要的创新两翼：一是营销，二是管理创新。第一，管理思想创新。企业管理的目的不是一成不变的，我国的房地产商品化、市场化的时间很短，刚刚进入市场时，房地产企业的管理目的非常单纯，即卖掉房子，房子作为一种实现利润的载体，只能是少投入、多产出，所以处在刚刚起步的房地产企业，建设的工程项目，无论设计、使用、外观等，都很落后，经过若干个阶段后，我国的房地产市场有了很大的发展，这就要求企业不断变换经营管理思想，适应不断发展的形势。不变换管理思想，跟不上发展的步伐的，要么艰难地维持，要么被淘汰出局。第二，管理机制创新。管理思想创新是企业经营理念、管理思维的变化，而管理机制则是这种变化的支撑系统。管理思想的改变，是使创新精神制度化，不断变化的制度是管理思想创新的需要。深圳金地集团是我国房地产实力雄厚、声名远播的企业，它从一个小公司成为著名的优秀企业完全得益于他们不断进行管理创新。在销售上，金地把传统的推销创新为顾问式的专业指导者，在房屋结构、使用以及性价比，都成为购房者的高参，这种想为客户所想，作为客户所做的顾问营销，深深打动了客户，也为自己树起了良好的企业形象。第三，管理方式方法创新。管理制度是刚性的、是冷冰冰的，但是管理方式方法却能让冷冰冰的刚性制度融进柔性的一面。不少管理者把管理称为管理的艺术，这就是刚性制度加柔性方法，只有柔性方法，制度就失去作用，企业就会乱套；只有制度，企业就容易形成约束有余、激励不足的氛围。管理创新的思路必须坚持管理创新思维与改制同步，思想是行为的先导，使管理更富人情味，更具有可持续性。4.人才管理和打造团队的创新企业创新最为关键的因素是人才的作用，概括地说，谁拥有人才，谁拥有人才团队，谁就能成为常胜者。所以，培养人才、聚拢人才、充分发挥人才的作用是创新工作的重心。第一，培育稳定的人才梯队。怎样看待人才，企业恐怕各有各的看法。但是应认识到，对人才不能一个标准。销售“状元”是销售精英，但不能让所有人才都拿这个“状元”当标准。同样，销售“状元”如果拿其他标准要求他，他也就成不了“状元”。因此，人才需要梯队，既有年龄上的，又有结构上的。建立起企业的人才梯队是企业核心竞争力能够持续的关键因素，不可只看眼前、不顾未来。从创新角度讲，尽管讲万众创新，但创新成功几率大、创新基础好还要说人才。所谓人才，都是各专业、各领域的尖子，在其空间或有一般人员所不具备的独特才能，或掌握着核心资源、核心技术，管理好人才，调动起人才的积极性，企业创新的创造力就会大增，企业创新就不会只停留在口号上。第二，完善留人用人的人才机制。有不少企业总是抱怨人才难管、难留更难用，这要从两个方面看待问题：一方面，是人才总有他个性强、独立性强的一面，难免恃才傲物，特立独行；另一方面，是企业的留人用人机制不健全。企业应冷静下来检视自己，是否真正把人才当人才，而不是雇员。是否提供了他所需要的舞台。留人用人都要建立起人才机制，尊重人才，给人才以足够的创造空间，才能真正地为企业奠定人才基础。
企业文化的不断提升
企业核心竞争力的构建离不开企业文化，现代企业的发展早已从产品销售实现经济效益的经济单元，转型为负有社会责任的经济组织，这种社会责任与企业文化密切相关。简言之，现代企业的发展关键看企业文化，培育企业文化是企业必修课，是提高企业核心竞争力的要素。1.不断培育企业凝聚力旺盛生命力来自凝聚力。凝聚力不是与生俱来的，这需要企业精神、企业价值观的塑造和引导，全体员工共同认可、共同遵从，逐渐成为企业神圣使命与崇高目标，催人上进，使企业始终健康成长。2.形成强大的导向力和驱动力企业文化是有导向作用的，如航海的导向仪，如铁路的信号灯。导向作用可使全体员工在价值观、目标观念、经营思想规定下，应该干什么、怎么干，朝着什么方向发展，起着导向作用，以达到上下同欲的境界。企业文化的驱动力，关照员工的高层次需求，注重员工的自我完善，使员工在强大的文化力下，不断提升自己的素质和能力，共同实现企业的目标。3.发挥文化力的辐射作用企业文化是需要内功外功并重的，是具有内外两层意义的，因此，它的辐射作用不可忽视。第一，利用各种媒体渠道，宣传弘扬企业文化、企业文化的核心价值。可以通过有影响的媒体广告与专访文章相结合的方式，以成本小、投入少，搏得大效应。第二，开展社会效益活动，如公益活动、慈善活动等。这种投入既对捐助对象是直接、点对点的帮助，也让社会了解了企业社会责任的承担。4.创造企业文化的独特性企业文化建设决不可看着别的企业“照猫画虎”，一定要有自己的独特性。越是难以模仿，其文化力越强。海尔企业文化建设，一是提出理念与价值观；二是推出了典型人物与事件；三是在核心价值观的指导下，建立保证人物事件不断涌现的制度和机制。海尔的“人人是人才”“赛马不相马”理念，为海尔人才辈出奠定了强大的人才基础，使海尔在多年竞争激烈的市场上，始终保持鲜活与旺盛的竞争力。
参考文献：
[1]张志伟．房地产企业创新发展研究[D]．天津：天津大学（硕士学位论文），2003．
