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土地增值税论文范文1
论文摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除成本的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。
计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。
由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。
l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定
(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。
(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
2正确确定清算计税单位
房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
3认真审核销售收入的真实性
企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。
4认真审核计税的扣除项目
(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。
④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。
(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。
5灵活运用减免税优惠政策
土地增值税论文范文2
1.房地产业发展过快
改革开放以来，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一。与之极不相称的是，土地增值税额虽有较快的进展，但在当年的税收收入中的比率依然不高。如2001年为0.07%，2002年为0.12%，2003年为0.18%，2004年为0.29%，2005年为0.77%，2006年为1.02%，2007年为1.08%。
2.房地产业税收流失严重
2005年，国家税务管理系统针对房地产行业进行了一次大范围的税收检查，有11个省级国税机关和29个省级地税机关参与这项工作。检查结果表明，截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，其中，有问题的13835户，问题率达到49.88%。税收流失情况的确严重。
3.原有征收制度不合时宜
国务院于1993年即《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。目前来看，这一征收办法不合时宜，重点表现在相关收入、费用的界定不科学，导致房地产企业的税收遵从成本较高；税务人员在采用查帐征收或核定征收等方式上随意性较大，不利于房地产业的平等竞争。
二、土地增值税对房地产业的影响
1.对房价的影响
随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。影响机制如下：
(1)对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由此引发房价的新一轮上涨，笔者认为对于这一点要区别看待，因为价格涨不涨并不完全由开发商决定，市场供需，土地，建筑类型，区位等众多因素决定着房价，即使开发商有意涨价，也很可能会受到其他因素(销售周期)的牵制而无法实现。作为开发商来说，如果能将增值额同扣除项目金额的比例保持在20%以内，就不用交纳土地增值税，而如果提高房价以图更高利润，扣除土地增值税后的利润和20%差不多，但高房价会造成销售上的困难，销售周期和财务成本都随之增加，索性不如更加合理地定价，这样起码资金回收速度快了，可以提高资金的使用效率。因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的中动使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。
(2)这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发。因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是纳税人建造普通标准住宅出售。一是正好符合广大购房者的需求；二是因其成本低售价低，如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量将加大，能极大地缓僻购房难、购房贵的局面，购房者的选择将会更多。
(3)理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。
因此，笔者认为，土地增值税的清算，开发商成本的增加，不会转嫁到消费者身上，只会部分削减开发商的暴利，开发商为了避税会多开发中低档住宅，这就会使国内居高不下的房价有所回落，国家的宏观调控政策将会收效。
2.对房地产开发商利润的影响
当土地增值税清算时，税后利润根据利息扣除计算方式不同分为两种情况：
(1)利息支出可以准确计算并提供证明
应纳土地增值税
=(94.5%×销售单价×销售面积-1.25×单位成本×销售面积-销售面积×利息支出/总面积)×土地增值税税率-(1.25×单位成本×销售面积+销售面积×利息支出/总面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数，则税后利润
=(销售单价×销售面积一单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-05%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。
(2)利息支出不能准确计算或不能提供证明
应纳土地增值税=(94.5%×销售单价×销售面积-1.3×单位成本×销售面积)×土地增值税税率-(1.3×单位成本×销售面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数。
则税后利润=(销售单价×销售面积-单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。
从以上公式分析可以看出，应缴土地增值税增加，企业所得税可扣除金额亦随之增多，应缴企业所得税减少，但由于土地增值税的税率较高，企业所得税减少幅度无法抵消土地增值税的增长，所以企业的税负增加，而利润会相应地下降。
虽然《土地增值税的暂行条例》颁布已有13个年头，但开征该税种的初衷，即便放在目前这种比以往有过之而无不及的房地产市场。依然是适用的。在此之前采用的预征方式，由于征收比例过低对房地产市场的影响不大。而征收土地增值税对企业利润和税收产生的影响，在一定程度上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，同时能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润，使房地产市场能够朝着健康的方向发展，这也就是目前征收土地增值税的意义之所在。
[摘要]土地增值税是影响房地产市场的一个重要因素，国家税务总局从2007年2月1日起，加强对房地产开发企业土地增值税的清算工作，此政策对房地产业产生了重大的影响。本文从此政策出台的背景分析出发，深入探讨了该政策对房地产市场中的房价和房地产企业的利润两个方面的影响。
[关键词]土地增值税房地产房价利润
参考文献：
[1]樊丽明，李文.房地产税收制度改革研究[J].税务研究，2004，(9).
[2]肖元真，胡少波.我国房地产发展现状和前景展望[J].产权导报，2007，(3).
土地增值税论文范文3
论文摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除成本的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。
计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。
由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。
l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定
(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。
(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
2正确确定清算计税单位
房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
3认真审核销售收入的真实性
企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。
4认真审核计税的扣除项目
(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。
(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。
5灵活运用减免税优惠政策
土地增值税论文范文4
论文关键词：房地产企业,税收筹划,筹划风险
一、引言
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
1 李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,2003年第5期.
土地增值税论文范文5
关键词：建筑施工企业；纳税筹划；研究
建筑施工企业在国民经济中占比重较大，所以在纳税筹划研究上取得成果，对我国经济发展，特别对是经济全球化后越来越多的跨国企业带来不少经济效益。建筑施工企业业务特点是，其涉及的税种较多，且每个税种税收特点征税范围不同。我们研究建筑施工企业纳税筹划时更要全方位，关注到其业务活动范围的变动。
一、纳税筹划的定义
纳税筹划是一种财务管理活动。它是对企业筹资、投资、经营等涉税环节进行提前筹划，目的是减少税负，最终目的是达到企业利润最大化。其一切活动的依据是我国现行税法和其他相关法律。
二、纳税筹划的特点
（一）合法性。合法性是纳税筹划的本质特点，也是首要原则。强调这一点是由于实务中存在不违法却不被政府提倡的行为，这一样不满足纳税筹划的特点，不能称之为有效筹划。
（二）预见性。纳税筹划发生在筹资、投资、经营活动之前，计划和安排企业纳税规模和方式等。所以需要提前进行纳税筹划，事后筹划就是去了意义。
（三）筹划方式多样性。纳税中，不同税种、纳税人、纳税内容、税率、纳税时间、地区政策存在差异，这也是纳税筹划方式多样性的原因。
（四）收益不确定性。纳税筹划具有超前性，但是不能有明确的计划。
三、建筑施工企业涉税情况分析
建筑施工企业的活动从承包、施工到完工交付，经营活动的主体是工程项目。由于不同资质的企业通过投标承包，建筑施工企业经常在异地施工、劳动用工活动性大、没有统一定价。他的特殊行业性质决定了其建筑工程周期长，施工期间资金占用时间长。
建筑施工企业涉及的税种包括：契税、营业税、印花税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地增值税、城市建设维护税等。其中筹划空间比加大的税种包括营业税、企业所得税、增值税、土地增值税。
四、建筑施工企业分税种的纳税筹划
（一）营业税
建筑施工企业主要缴纳营业税，它的征收不同于增值税，可能会存在重复纳税。所以对建筑施工企业的纳税筹划，我们要建立完善的会计处理制度，紧密安排计划经营活动。也可以从订立合同入手，利用税率差节税避税。
（1）通过降低营业额的纳税筹划。不论采取何种承包方式，施工方工程中所需原材料等价款计入营业额，需要缴纳营业税。如果能降低原材料等所需物资价款，建筑施工企业就能减轻税负。最常见的方法是施工方与材料提供方建立长期合作关系，得到尽可能低的材料价款。通过这种方法取得的材料价款会比建设方直接在市场上购买的价款低很多。
（2）利用纳税义务发生时间进行的纳税筹划。在工程结算方式选择时，应尽量将确认时间推后。这样的好处是，推迟营业税纳税义务发生时间。就能将资金更合理的利用起来。比如，收到预付款项时间一般较早，可能交易实质尚未形成，那推迟工程结算时间，对企业来说就能递延营业税税款缴纳。有利于企业达到企业利润最大化。
（二）企业所得税
（1）固定资产的纳税筹划。由于建筑施工企业用到的大型机器设备较多，它的固定资产在总资产中占较大比例，所以对固定资产进行纳税筹划是其纳税筹划的重点。固定资产的最终去向是将其资本化，研究时主要从折旧的几个方面入手。因为折旧最终计入成本，直接影响利润。
固定资产净残值也会影响税负。我们进行纳税筹划时，应考虑减少净残值，这样就能更多的计入成本，降低应纳税所得额，减轻税负。
（2）存货计价方式的纳税筹划。存货计价方法一般包括先进先出法、加权平均法和个别计价法等，企业存货计价方式的选择一般以商品价格为依据。当通货膨胀，材料价格上涨时，采用后进先出法，这样，产品生产成本加大，应纳税所得额减少，从而减轻税负。当通货紧缩时，材料价格下降，企业选择先进先出法税负最低。因为这样能加大产品生产成本，降低应纳税所得额，减轻税负。在通货膨胀中采用不同存货计价方式，企业的税负从后进先出法，加权平均法，先进先出法依次降低。所以，在适当的时候选择不同的存货计价方式，是企业进行纳税筹划的重要思路。
（三）土地增值税
建筑施工企业签订建房项目，将房屋建成后，若直接销售就需要缴纳土地增值税。为了节约税金，建筑施工企业可以与确定购买方的前提下，与购买方签署代建合同。那建筑施工企业的行为就是代建，是代替购买方取得的土地使用权，不需要缴纳土地增值税。代建行为而取得的劳务收入属于“建筑业”，按3%缴纳营业税。其税率明显低于土地增值税，税负得以降低。
（四）增值税
增值税纳税筹划空间大，比如可以利用运输费用进行纳税筹划，或者利用供应商选择、税收优惠政策和销售折扣方式。
五、建筑施工企业纳税筹划应注意的问题
（一）建立良好的风险预警机制。企业的经营环境复杂多变，常会发生预料外的状况，风险随时可能发生。作为经营者，要有正确面对风险的心态。要做好风险防范和预警方案，在出现问题时，能够积极应对，尽可能减少因为风险造成的损失。如果企业在核算安装工程营业额时不将设备价款扣除，就没有充分利用税收优惠造成多纳税。由此可见，企业的一些会计处理方法，对税收政策的解读都影响着纳税筹划，由此带来的风险又直接影响企业利润。所以进行纳税筹划时，应考虑到各个方面的影响因素，以提高企业经营利润、达到企业价值最大化为目的。这样才能降低经营风险。
（二）保持筹划方案适度的灵活性和可操作性。如果筹划方案只注重眼前利益，没考虑到长远发展趋势，就会使纳税筹划失去其原应有的效用。所以要把握税收政策的发展和趋势。当政策改变时，我们能及时做出应对，改变原有方案，才能减少损失。
纳税筹划还要求可操作性。纳税筹划不是一个专门部门的职责，它贯穿在生产经营各个阶段。当税务人员计划安排好方案后，要求每个部门齐力配合。所以，方案要简单易懂便于操作，还要求考虑机会成本。不能单纯为了筹划纳税而影响正常的生产经营。所以制定操作性强的筹划方案，即节税又不会产生大量人力物力耗费。（作者单位：河南财经政法大学）
参考文献：
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[4] 刘桂花.论如何加强建筑业营业税纳税筹划[J].财务与管理，2012，（11）：21
土地增值税论文范文6
【论文摘要】本文在对我国现行与慈善相关的税收优惠政策进行梳理和归纳的基础上，结合发现的问题，深入探讨税收优惠政策和促进慈善事业发展之间的关系。在借鉴相关研究成果的基础上，对慈善相关税收制度提出了完善建议。
【论文关键词】慈善捐赠；税收；对策
一、慈善捐赠相关税收制度存在的主要问题
目前，我国关于捐赠的称谓有四种表述形式：赠送、馈赠、赠与和捐赠，还没有从立法上进行统一。在现行税制上，流转税类各税种关于捐赠的规定存在以下缺陷：对公益性捐赠和非公益性捐赠一律视同销售征税；实物捐赠不能享受税收优惠。我国对公益性实物捐赠，只是在某些特定情况下才享受税收减免。在所得税类方面，关于公益性捐赠的立法除《企业所得税法》和《个人所得税法》的规定外，大量的是财政部、国家税务总局颁发的效力较低的规范性文件，这导致公益性捐赠的税收立法效力较低。公益性捐赠的扣除标准规定过低：《企业所得税法》关于纳税人进行的公益性捐赠在年度利润12%以内的可以扣除，且超过限额的部分不可以向后年度结转。《个人所得税法》规定：在应纳税所得额30%的范围内扣除公益性捐赠部分。对未通过指定的非营利社会团体和国家机关的公益性、救济性捐赠以及直接对受赠人的捐赠均不得在税前扣除的规定不合理，根据相关规定，企业和个人通过国家批准成立的非营利的公益组织或国家机关向红十字会事业、老年人服务机构、青少年活动场所、农村义务教育的捐赠，准予在所得税应纳税额中全额扣除。除此之外，向未指定的慈善机构捐赠均不允许扣除。在资源税类、财产税类和行为税类中，只有契税、土地增值税和印花税三个税种的立法对纳税人的捐赠行为做出了明确的规定，这些规定不完整不利于企业的捐赠。
二、慈善捐赠相关税收制度存在问题的后果分析
(一)捐赠称谓立法不统一的后果分析
首先，“赠与”是属概念，“捐赠”是种概念，“捐赠”是“赠与”的一种。“赠送”和“馈赠”则是“赠与”概念的另一种表述。应避免在实践中产生误会或引起歧义。其次，称谓不统一将带来相关税收优惠制度执行中的难以界定，和难以操作。
(二)流转税类各税种关于捐赠的规定存在缺陷的后果分析
对公益性捐赠和非公益性捐赠都一律视同销售征税的是国家逃避其责任的表现，在客观制约了公益性捐赠事业的发展。实物捐赠不能享受税收优惠与《公益性事业捐赠法》所倡导的宗旨相违背，打击了纳税人进行公益性实物捐赠的积极性。
(三)所得税类各税种关于捐赠规定不完善的后果分析
1.公益性捐赠的税收立法不统一，关于相同性质的公益性捐赠，《企业所得税法》和《个人所得税法》的规定不一致，有些按全额扣除，而有些按比例扣除的局面，这显然违背了税收公平原则。
2.公益性捐赠的扣除标准规定过低，对比个人30%，企业12%的扣除限额，如果全额扣除，会进一步激发捐赠意愿。
3.企业当年公益性、救济性捐赠超过扣除标准部分不能往以后年度结转扣除，这一规定既不符合国际税收惯例，也不利于企业逐年消化一次性较多的捐赠。
4.对未通过指定的非营利社会团体和国家机关的公益性、救济性捐赠以及直接对受赠人的捐赠均不得在税前扣除，指定捐赠机构意味着不平等和垄断，意味着对未被指定的捐赠机构的歧视。同时，对捐赠人和捐赠单位的捐赠意愿而言，将产生不合理影响。
(四)资源税类、财产税类和行为税类关于捐赠的规定不完整，在以上三种税类中，只有契税、土地增值税和印花税三个税种的立法，其中包含有对纳税人的捐赠行为的明确规定，还有空白之处，不利于在实践中具体操作。
三、慈善捐赠相关税收制度存在问题的对策分析
(一)关于捐赠的称谓立法不统一的对策分析
建议在在涉及公益性捐赠税收优惠制度时统一使用“捐赠”一词，从而避免在实践中产生误会或引起操作上的不便。
(二)流转税类各税种关于捐赠的规定存在缺陷的对策分析
1.对公益性捐赠和非公益性捐赠一律视同销售征税的对策分析
我们建议在增值税、消费税、营业税的立法中规定：凡是通过中国境内非营利社会团体、国家机关向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害地区以及贫困地区的捐赠，视同销售征税，但采取先征后退或即征即退的税收优惠。
2.实物捐赠不能享受税收优惠的规定不合理的对策分析
建议明确规定：用实物进行公益性捐赠的，纳税后采取先征后退或即征即退的税收优惠。在一些突发的灾难性事件中，实物更加符合捐助对象需要，救灾、救济更加高效。
(三)所得税类各税种关于捐赠的规定不完善的对策分析
1.关于公益性捐赠的税收立法不统一，且扣除限额规定不一致的对策分析
加快对公益性捐赠税收优惠法规、规章的清理，使其与企业所得税法和个人所得税法等法规之间的规定相统一，相衔接，使规定更加合理和科学。
2.关于公益性捐赠的扣除标准规定过低的对策分析
我国税收立法可以借鉴发达国家和地区的经验，适当提高公益性捐赠的扣除比例，从而促使纳税人承担更多社会责任。我们建议适当提高公益性捐赠在应纳税所得额中的扣除比例，但是扣除比例不宜过高，更不宜全额扣除。比例过高，容易形成偷逃税，企业会借助于免税组织进行税收筹划；采取全额扣除则容易造成企业通过捐赠，实质上以国家税款进行捐赠，但获取自身的广告效应和良好名声，慷国家之慨。我们借鉴可以发达国家和地区的通行做法，规定纳税人间接公益性捐赠，在年度应纳税所得额30%以内的部分，准予按实际发生额在税前扣除。
3.企业当年公益性、救济性捐赠超过扣除标准部分不能往以后年度结转扣除的规定不合理的对策分析
基于以上同样的理由，我们建议：应该允许超过30%的部分可以往以后年度结转扣除，但往以后年度结转的最长时间不超过5年。4.对未通过指定的非营利社会团体和国家机关的公益性、救济性捐赠以及直接对受赠人的捐赠均不得在税前扣除的对策分析
目前，对比通过公益机构的捐赠，更多的纳税人采取了直接捐赠的方式，其原因一方面是捐赠者担心发生救灾物资、捐赠款项被不法者截留侵吞；另一方面是捐赠者实施直接捐赠有一种心理上的成就感、满足感，精神上的回报是巨大的。另外，对直接捐赠不允许税前扣除的做法理由之一是避免税款流失，但事实上也不完全能达到立法目的。如有的纳税人通过捐给个人，由个人作为资本投入也可达到避税目的。因此，对公益性、救济性直接捐赠也应当给予一定的税收优惠。具体可由税务部门和民政部门共同来制定操作规程，经税务部门和民政部门认可后，允许在税前作相应扣除。
(四)资源税类、财产税类和行为税类关于捐赠的规定不完整的对策分析
资源税类、财产税类和行为税类中的契税、印花税有关赠与的规定是比较完善的，但土地增值税中关于赠与的规定则需要进一步完善。建议在《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第2条中补充规定：非公益性赠与应征土地增值税，并规定只有以下两种情况除外：一是向直系亲属或承担直接赡养义务人的捐赠；二是纳税人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋所有权、土地使用权捐赠给教育、民政和其他社会福利、公益事业。
