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小区物业合同范文1
甲方（委托方）：_________（业主管理委员会）
乙方（受托方）：_________（物业管理公司）
为加强_________（物业名称）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条物业管理内容
1．物业基本情况
（1）物业类型：_________。
（2）座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号。
（3）四至：东_________，南_________，西_________，北_________。
（4）占地面积：_________平方米。
（5）建筑面积：_________平方米。
2．委托管理事项
（1）房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、）的维修、养护和管理。
（2）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
（3）本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。
（4）本物业规划内的附属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点）的维修、养护和管理。
（5）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
（6）交通、车辆行驶及停泊。
（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。
（8）社区文化娱乐活动。
（9）物业及物业管理档案、资料；
（10）法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。
第二条委托物业管理形式
小区物业合同范文2
原告（反诉被告）：海南自力投资有限公司。
被告（反诉原告）：海南华鑫物业管理有限公司。
原告为其投资开发的顺发新村的物业管理问题，1994年1月31日，由其所属的顺发新村经营部与被告签订了《顺发新村物业管理承包合同》及《顺发新村物业管理承包合同补充协议》各一份。双方约定：原告将其开发的顺发新村第一期37栋高级公寓的物业管理承包给被告管理，面积约10万平方米，承包期10年，承包金每月每平方米一元（以实际住房面积计算）；合同签订后10日内，被告应向原告支付履行保证金50万元。同年5月12日，原、被告又签订了《维修承包合同》，约定顺发新村1-37栋楼房在保修期内的维修任务由原告总承包给被告维修，总承包工程款31万元。合同签订后，被告向原告支付了履行保证金50万元。原告从1993年9月起，陆续向被告交付物业管理房产面积61028.25平方米及有关附属设施（先接手管理后签合同），包括电梯、发配电系统、绿化工程、供水系统、保安、值班室等。被告也依约履行了物业管理方面的义务，向物业业主收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但未依约支付承包金给原告。双方因此成讼。
原告海南自力投资有限公司向海口市新华区人民法院提起诉讼。诉称：根据本公司所属顺发新村经营部与被告签订的《顺发新村物业管理承包合同》，我公司将顺发新村第一期开发的37栋约10万平方米公寓的物业管理权承包给被告经营管理，承包期10年，每月承包金10万元。合同签订后，被告付了保证金人民币50万元，但承包金分文未付，至今共欠承包金人民币246万元。被告的行为严重违约，给我公司造成巨大损失，继续履行合同已经成为不必要，故请求法院判令解除合同，判令被告偿付拖欠的承包金，并承担违约责任。
被告海南华鑫物业管理有限公司答辩称：双方签订的物业管理承包合同中约定每平方米每月缴纳1元承包金给原告的条款，违反了物业管理的有关法规，是无效条款，不受法律保护。原告不按合同约定的面积按时交付房子，造成我公司少收管理费人民币2034292元。依双方1994年5月12日签订的《维修承包合同》，原告应付我方维修费31万元，如不按期支付，超期一天，罚其应付款总额的3％，原告至今仅付了95900元；按合同约定原告于1994年底支付第二期款15万元，但至今未付，已构成违约。据此，我方提出反诉，请求法院判令原告支付物业管理维修费15万元，违约金15万元及未按合同约定的面积交付物业管理住房造成的损失2034292元。
「审判
海口市新华区人民法院经审理认为：原、被告签订的《顺发新村物业管理承包合同》及《顺发新村物业管理承包合同补充协议》，违反了国家和海南省的有关物业管理和收费的规定，损害了顺发新村全体客户的利益，应确认为无效合同，双方依据合同取得的财物应相互返还。原告请求被告支付承包金246万元无理，予以驳回；被告反诉请求原告赔偿因不按合同交足物业管理住房面积造成损失2034292元无理，予以驳回。原、被告于1994年5月12日签订的《维修承包合同》所产生的纠纷，与本案是两个不同的法律关系，被告反诉请求原告支付尚欠维修费和违约金各15万元，不予合并审理。原、被告之间的承包关系虽属无效，但鉴于被告已对顺发新村管理多年，为维护该新村的管理秩序和便于收回客户所拖欠的管理费、维修基金、水、电费等，可限期被告将顺发新村的管理权及维修基金交原告代管。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）、（五）项，第六十一条第一款的规定，该院于1997年8月5日作出如下判决：
一、限原告于本判决生效之日起二个月内返还给被告保证金50万元。
二、限被告于本判决生效之日起二个月内将已收取的维修基金和顺发新村的有关附属设施（按移交清单所列）交付原告代管。
三、驳回原告的其他诉讼请求和被告的反诉请求。 一审判决后，被告海南华鑫物业管理有限公司不服，向海口市中级人民法院提出上诉称：原审判决错误，被上诉人无代管权，并应承担未交足物业管理面积的损失及维修费用。请求撤销一审判决，进行改判。
被上诉人海南自力投资有限公司答辩称：一审判决我公司代管维修基金及有关附属设施，是符合实际情况的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
海口市中级人民法院经审理查明：海南省物价局于1996年11月11在《关于缴纳物业管理承包金问题的批复》中明确指出，物业管理公司向发展商缴纳物业管理承包金违反物价政策法规，是损害业主利益的行为。海口市房产管理局于1997年5月10日在给上诉人《关于顺发新村物业管理权问题的批复》中明确指出：住宅小区物业管理权属全体业主所有，不属开发建设单位所有；开发建设单位将住宅小区的物业管理权转让收取承包金的行为，是违反政府规章的行为；业主管委会成立后，由该会决定是否由上诉人管理。
海口市中级人民法院还查明：1997年5月27日，顺发新村小区业主管委会经海口市房产管理局批准成立。同月30日，该管委会与上诉人签订了《住宅区聘用管理合同》，委托上诉人对顺发新村住宅区进行物业管理。海口市中级人民法院认为：上诉人与被上诉人签订的《顺发新村物业管理承包合同》及其《补充协议》，违反了国家及海南省有关物业管理的收费的规定，损害了顺发新村全体业主的利益，应确认为无效合同。合同无效，被上诉人应将所收保证金50万元返还给上诉人；被上诉人要求上诉人偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应予驳回。根据国家建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》和海南省政府第89号令《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》，住宅小区物业管理权属全体业主所有。现顺发新村小区业主管委会已批复成立，并与上诉人签订了《住宅区聘用管理合同》，这是顺发新村小区业主管委会行使业主权利的行为。而被上诉人由于没有依法取得小区的物业管理权，因此，无权对小区进行物业管理。故原审在处理合同无效时，将上诉人收取的维修基金和顺发新村的有关附属设施判令由被上诉人代管，没有法律依据，应予撤销。上诉人据此提出上诉有理，应予支持。上诉人要求被上诉人支付维修费属于另一法律关系，本案不宜合并审理。上诉人还要求被上诉人偿付因少交付物业管理面积造成的损失，因承包合同无效，故不予支持。原审判决认定事实部分不清，判决部分不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，该院于1997年12月4日作出如下判决：
一、维持海口市新华区人民法院民事判决第一项；
二、撤销海口市新华区人民法院民事判决第二项；
三、变更第三项为：驳回被上诉人海南自力投资有限公司要求上诉人海南华鑫物业管理有限公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求；驳回海南华鑫物业管理有限公司要求海南自力投资有限公司偿付因少交付物业管理面积造成的经济损失的反诉请求。
「评析
小区物业合同范文3
关键词： 根管疗法； 根管冲洗剂； 消毒药(剂)； 依地酸； 显微镜检查，电子，扫描
不同冲洗液联合应用去除根管玷污层的效果评价根管预备是根管治疗术的关键步骤，但在根管预备中会产生玷污层。由于玷污层妨碍根充材料渗入牙本质小管，不利于充填材料的密封和感染的控制，因此必须辅以冲洗液的化学作用将其去除。理想的冲洗剂应具有广谱的抗菌性，溶解残余坏死的牙髓组织，灭活内毒素，去除器械预备后根管内的碎屑和玷污层的作用，并且对机体无害[1]。本研究采用扫描电镜(scanning electron microscope，SEM)观察不同冲洗液联合应用能否有效清除根管内的感染物质及玷污层，达到理想的根管清洁目的，从而为今后的临床应用提供依据。
1 材料和方法
1.1 试剂与仪器
20 g/L醋酸氯已定（CHX）溶液（武汉合中化工生物有限公司），25 g/L次氯酸钠溶液（NaOCl），蒸馏水（福建医科大学附属口腔医院实验室配制），RCPrep乙二胺四乙酸（EDTA）凝胶（美国Premier Dental公司），9 g/L生理盐水（福州海王福药制药有限公司），15号手用K锉（瑞士Dentsply/Maillefer公司），Hero642机用镍钛预备器械（法国MicroMego公司），扫描电镜（XL30 ESEM，荷兰Philips公司）。
1.2 样本选择和分组
收集新鲜拔除的根尖发育完成的单根管恒牙40颗，Schneider法确认根管弯曲度在5°以内，在釉牙骨质界处截冠，保留牙根。在牙根颊舌向表面沿牙体长轴用金刚砂切盘预备凹槽（避免穿通根管），将样本随机分为5组，每组8颗牙。5组使用的冲洗液分别是为：20 g/L CHX溶液（A组）；25 g/L NaOCl溶液（B组）；20 g/L CHX溶液+EDTA凝胶（C组）；25 g/L NaOCl溶液+EDTA凝胶（D组）；蒸馏水（E组，即对照组）。
1.3 根管预备
各组样本常规拔髓后，15号手用K锉疏通根管，肉眼见K锉到达根尖孔后退出器械，测量长度后减去1 mm作为工作长度。用Hero642机用镍钛预备器械采用冠向下法从0.06锥度#30、0.04锥度#30、0.02锥度#30依次进行根管预备。其中C、D两组每根器械预备根管时均蘸上EDTA凝胶，各组每更换1次器械用5 mL冲洗液冲洗1次，冲洗时针头尽可能进入根管的根中1/3与根尖1/3交界处，反复提拉冲洗，最后用10 mL的生理盐水冲洗，防止冲洗液的进一步作用。用无菌纸尖蘸干根管内水分，再把纸尖放入根管口以保持根管内干净。每个样本的操作时间控制在5 min以内，且操作均由同一名医师完成。
1.4 扫描电镜观察
将根管预备好的牙根沿事先预备的凹槽劈为两半，暴露根管全长。25 g/L的戊二醛固定30 min,经梯度乙醇脱水干燥、喷金，扫描电镜观察，在每个标本的根中1/3处任选3个区域,用单盲法观察并在高倍视野（×2 000）照相。
1.5 评价标准
1级：玷污层完全去除，残屑量极少，牙本质小管开放；2级：玷污层极少，残屑量少许，牙本质小管口开放；3级：玷污层部分去除，残屑量较多，可见大部分牙本质小管口；4级：玷污层大量存在，残屑量较多，牙本质小管口极少；5级：大量典型玷污层，牙本质小管完全消失[2]。
1.6 统计学处理
采用SPSS 13.0统计软件进行等级资料的KruskallWallis H检验，组间两两比较用MannWhitney检验，比较5个实验组在根中1/3的玷污层去除情况，以P<0.05为差别有统计学意义。
2 结 果
2.1 扫描电镜结果
在根中1/3段的扫描电镜观察到：A组玷污层较厚，牙本质小管口部分开放，直径较小，中等量牙本质残屑（图1A）；B组玷污层极少，少量残屑，牙本质小管较开口清晰，形态规整（图1B）；C组玷污层极少，少许白色残屑，散在分布，牙本质小管口开放但直径大小不一（图1C）；D组清洁度最高，玷污层完全去除，残屑量极少，牙本质小管开口清晰，形态规整，但管间牙本质有极少许脱矿（图1D）；E组大量典型玷污层，牙本质小管开口绝大部分被覆盖（图1E）。
2.2 各组冲洗剂在根中1/3去除根管玷污层的效果
5组根管冲洗剂冲洗根管后，A、B、C和D组在根中1/3部位的清洁程度与E组比较，差别有统计学意义（P<0.05），B、D组对玷污层的去除和牙本质小管开放程度与A、C组比较，差别有统计学意义（P<0.05）。两两比较得出C组优于A组，差别有统计学意义（P<0.05），B、D两组比较，差别无统计学意义（P>0.05）。具体见表1。表1 各组冲洗剂在根中1/3去除根管玷污层效果比较（略）
小区物业合同范文4
【关键词】住宅小区；物业管理模式；利弊分析
一、宁波住宅小区现行物业管理模式
住宅小区是城市微观地理单位之一，是城市的重要组成部分。住宅小区物业管理是城市管理的缩影，是衡量城市管理水平的重要标志。宁波住宅小区的物业管理总体上保持着一定的稳定性，满意度和好评率较高，但也不同程度地出现了一些抱怨声和质疑声，从表象上看，主要是由于物业管理和服务不到位引起的，但实际上，一个住宅小区的物业管理模式是否适合其本身的发展，是背后深层次的原因之一。根据市住建局调研报告显示，截至2020年10月底，全市共有住宅小区2312个，其中有1906个住宅小区实施物业管理，物管覆盖率82.4%，涉及300多万居民。当前住宅小区的物业管理模式主要有三种：一是物业服务企业（以下简称物业公司）包干制；二是物业公司酬金制；三是小区业主自治模式。此外，还有直管公房管理模式、单位自建自管模式等，由于这些管理模式所占比例较小，且从目前看来并不符合未来房地产业发展趋势，本文暂不作讨论。
二、三种住宅小区物业管理模式的利弊分析
物业管理与每个居民都息息相关，因此，每个人多多少少都了解一些，但又不甚清楚，甚至有诸多的误解。因此，对小区主要管理模式的利弊做个简单的分析，以便在选聘物业公司投票时作一参考。（一）包干制选聘物业公司包干制是指业主向物业公司缴纳物业费，通过合同与物业公司约定服务内容和标准，物业公司按约定完成物业管理服务工作，盈亏均由物业公司享受或承担。优点：业主在选聘物业公司时，通过在合同中约定物业服务的内容和标准以及物业服务收费标准，把小区物业管理事项几乎全包给物业公司，收缴的物业费属于物业公司，物业公司自负盈亏、自担风险。业主和业委会只需监督物业公司按内容和标准做好小区的各项物业管理事务。理论上两者权责清晰，沟通成本低，业主和业委会只要出钱就能享受服务，较为轻松。因此，现在大部分的小区通过包干制选聘物业公司。缺点：一是物业公司利润最大化与提升服务质量之间的矛盾凸显。在固定的物业费前提下，物业公司能节约多少开支，利润就能提升多少。因此，物业公司会千方百计地节约成本，从而导致物业服务质量下降。比如通过缺编节约工资支出、降低转包费用等。二是透明度大幅度降低，业主的不信任度提升。一般来说，包干制物业管理合同很难约定物业公司的内部运行和费用开支。比如物业公司会公示做了多少事、花了多少钱，但这钱具体怎么花的不会告诉业主。企业内部的开支，比如服务小区的物业公司上面的项目部门、分公司、总公司在你这个小区分摊了多少成本也不会告诉你。因此，物业公司资金使用上的不透明，常常引起业主的抱怨和不满，加剧了业主与物业公司之间的矛盾。三是物业服务项目转包，导致成本提升，服务下降。如绿化养护、保洁等物业公司可能会转包给第三方公司，第三方公司也是需要有盈利的，因此转包导致成本上升，用于小区物业的资金必然减少。四是税务提高成本。物业管理虽是公益性项目，但物业公司是经营性公司制，有盈亏管理，因此需要纳税。纳税部分说到底羊毛出在羊身上还是由业主承担。五是上级公司提取管理费，导致用于小区服务的资金进一步减少。一般物业公司都会按照小区预收物业费总金额的10%左右提取管理费，主要用于上级公司的费用开支，无论小区所在物业公司盈亏，都会事先提取。管理费加纳税，这两个重要环节一过，真正用于小区管理服务的资金又少了一大截。（二）酬金制选聘物业公司酬金制是指在业主缴纳的物业费中按约定比例或者固定金额用作物业公司的酬金，其余部分用于物业服务合同约定的管理事项支出，盈亏均由业主自担。优点：一是业主对资金使用的自由度较高。这个模式下的物业费属于业主，经营性收入也属于业主。相当于业主出钱，聘请一家物业公司为业主打工。二是业主自负盈亏，但一般不会亏损。业主给物业公司的酬金和小区的日常开支年初都是有预算的，除非发生其他重大意外事件，一般都不会出现亏损。如果眼看着即将亏损，则可以把某些非紧急事项留到第二年资金宽裕了再实施。三是透明度提高。这一模式下，物业公司需要将物业服务方案和对应的费用预决算提供给业主审核，如在运行过程中需要调整，也必须由业主再次审核通过方可实施。缺点：一是物业公司的积极性难以发挥，对物业公司来说，酬金是固定的，干好干坏一个样，尽量朝着少干事、少惹麻烦的方向发展。因此，物业公司一般都不愿意签订酬金制合同，这也是当前酬金制模式较少采用的主要原因。二是小区物业管理的成本上升，物业公司为了做好工作或者提高效率，会向业委会提出诸多要求，比如需要增添各种设施设备，这些设备一年可能也用不了几次，但业委会还必须得买，否则事没干好，业主不满意，还会成为物业公司工作没做好的托辞。三是业主和业委会投入的时间和精力大量增加。相比包干制，酬金制不仅需要业主经常性地去监督物业公司和第三方公司的工作，加强日常管理和考核，评价物业管理的绩效；而且还要管理物业服务费和经营性收入，这是一件吃力不讨好的事，干好了应该的，少了一分钱都得自己贴，更不能接受的是可能经常被不知情的业主怀疑和猜忌。尤其是业委会成员，本身是无报酬的义务劳动，工作量大量增加后，要选出一届业委会的难度也相应增加。（三）自治模式自治模式，其实是酬金制的另一种体现，或者说是业主直控型的酬金制模式。小区同样需要自行成立一家非盈利性类物业公司，类物业公司需要聘请一个管理团队来负责小区的日常物业管理。或者干脆直接选聘一家物业公司，但不同于酬金制的固定报酬，物业公司的日常人员工资和开支由小区业主负责或事先约定。优点：一是相比酬金制，业主的参与度更高，可控性更强。尤其是对小区物业管理服务资金的把控自由度更高，一般业委会受业主委托直接控制着小区所有的物业管理服务资金，在安排和使用上更加游刃有余。二是小区管理服务各项事务及资金使用情况更加透明，业委会定期公示当期事务和费用开支，业主可以及时、直观地了解小区物业管理服务情况和物业费使用情况，信任度和满意度必将提升。三是小区改善环境所需的投入资金得到保障。其他模式下，利润属于物业公司，小区用于建设的资金除了经营性收入外几乎没有其他来源，而在自治模式下，不仅原先的利润部分转为小区所得，而且由于不用提取管理费、非盈利公司也不再需要纳税，因此用于小区投入的资金会大幅增加。缺点：一是业主和业委会付出多。当前，采用自治模式的小区少之又少，主要是这种模式下，业主需要事无巨细，样样都管，除了招聘物业管理团队和分项委托第三方服务公司，还需要做好财务管理、日常工作管理和监督、物业管理各团队考核等工作，需要牵扯大量的时间和精力。二是对业委会的要求更高。业委会成员需要基本掌握物业管理相关专业知识，积累一定的渠道资源和人脉关系，熟悉物权法、物业管理条例及其细则等专业的法律法规。三是业委会成员不仅要团结一致，而且必须大公无私，清正廉洁。业委会掌控着小区物业管理服务资金，不能有一点私心，否则，就会引起业主的不信任，自治模式也难以持续。四是找到一个强大的管理团队非常不容易。业主招聘的管理团队不仅要能力强、而且同样需要拥有丰富的资源、人脉和专业知识，以减轻业委会的工作压力，业主还要付出远远高于一般物业公司同级人员的报酬，否则很难完成招聘工作。
三、选择物业管理模式的几点建议
小区物业合同范文5
关键词：物业企业；服务收费；欠费催讨；法律渠道
当前，业主拖欠物业费问题引起的纠纷时常出现在新闻媒体，业主欠费问题引发的冲突，已引起社会的关注热点。业主拖欠物业费问题困扰着物业企业，有效地追回业主欠费，考验着物业管理企业。从财务的角度来讲，业主欠费涉及到物业费、公摊水电费以及其他相关的服务费用，欠费会造成企业的营运困难。从小区管理的角度来讲，业主欠费涉及到对全体业主的损害。物业服务费作为物业开支的主要来源，收缴率高低直接关系到物业小区的正常运转。
物业管理服务收费工作既是物业服务工作发端，也是物业服务最终归宿。按时足额地收回物业管理服务费用，才能保障小区物业服务的良性循环。但目前的情况物业小区物业服务费的收缴情况却让人寒心，住宅小区物业服务费收缴率较低，部分业主欠交、拒交服务费在整个物业管理行业已成为一种司空见惯的现象，致使物业管理服务质量受到影响，小区物业服务不能实现良性循环，也在一定程度上给物业管理行业的健康发展造成缁绊。笔者几年来通过运用有效地方式方法，对欠费业主进行追缴，取得了比较好的效果，为所在企业追回了大量的业主欠费。现与同行进行探讨。
一、先礼后兵，及时下发欠费催讨单，善意提醒业主前来交费
在落实欠费追缴的过程中，关键要留足催讨欠费的证据。催讨单作为向业主追讨欠费的凭证，写好催讨函起到举足轻重的作用。在信函催讨的内容里，为体现物业管理单位的诚意，强调了物业管理单位的有效作为，感谢业主们的理解与配合，并给予业主一定的祝福，给业主留下足够的面子！而后再阐述物业管理单位在物业小区里的有效作为，以及为小区物业的保值与增值所作的努力。再告知业主还欠着物业管理单位的服务费，并客气地提醒业主可能因工作、事业太忙而忘记前来交费。提出业主们的理解与支持是物业管理单位搞好小区最大的鞭策与动力，业主与物业管理单位应一起携手把小区的明天建设得更美好。相信有一部分的业主会被物业管理单位的真诚打动。
在首次比较客气的欠费信函没有取得效果的情况下，再次发函给欠费业主，但必须加重欠费追缴的力度与语气，晓之以理，指出业主拖欠物业管理费的行为已伤害了其他业主的利益，触犯了《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福建省物业服务收费管理办法》等法规，违反了与企业签定的《前期物业服务合同》相关约定，也违背了诚实、守信的社会宗旨。并郑重告知业主，请其在信函到达的15日内，到小区服务管理中心结清拖欠的物业服务相关费用。否则物业管理单位将启动法律程序，通过法律渠道向业主进行欠费追索。要求业主自觉履行业主义务，以避免诚信不良记录的产生。
二、提供多渠道的缴费方式，应对业主的无理推托
物业服务工作要有效运行，小区的日常工作有效落实需要一定的费用来支撑，物业服务要实现较好的良性循环，必须以良好、到位的资金作为保障，小区业主准时交纳物业服务费用，物业管理单位才能有一定的资金保障，小区物业管理的日常开支才能正常进行。做好小区物业服务工作，提供良好的物业服务，足额收回物业服务规费，是物业企业经营的一项重要工作。而要及时的催讨物业管理规费，首先要建立有效地物业费催收程序，落实执行机制。在日常的小区工作中，楼管员根据各自负责区域将业主所欠的物业管理规费进行统计、分类，填制催费通知单，逐户进行分发，同时采用短信的方式，将业主拖欠的物业服务规费以短信的形式群发，或通过电话催收催讨缴服务费，首次电话催缴结束后进行分类，对业主实际情况进行分类，根据欠费类别有针对性采取二次电话催缴。为错开与业主的上班时间冲突，经理及管理员利用晚上时间上门与业主沟通、回访。客观的事实显现，物业小区内存在着极个别的物业服务“钉子户”，对小区的物业服务工作横挑鼻子竖挑眼，总是对小区的服务吹毛求疵，横加干涉，对于此类的“钉子户”，除了要主动上门催费，耐心做好解释工作外，同时也要在物业服务人员的自身工作中找差距，认真听取业主的建设性意见和建议，努力做到想业主之所想，提高服务水平，通过小区的优质物业服务让业主感觉到缴交了这些物业管理费物有所值。探求业主为何不交物业费的原因，征询业主们的意见，听取业主们的建议，属于物业管理的服务问题，要尽快落实处理，若是开发商的房屋质量问题就要找开发商，但物业管理单位可以协调处理。对于通过沟通仍无法取得结果的，业主仍未能在原承诺的时间内如期交纳相应的物业费，则先采取发放挂号邮件形式进行催缴。为落实公司欠费追缴任务，公司要求所在物业小区加强服务费的催收力度，通过对该小区欠费业主的几次走访，与业主进行交流与沟通，倾听业主的反映，得到了业主的相关信息，采取了有效地应对措施，在欠费业主催收的各个阶段落实了工作，取得了良好的效果。
优秀物业服务的最好体现，就是业主按时交付物业费，物业服务企业及时、足额地收回物业服务规费。物业管理小区物业服务收费率的高低是衡量物业管理水平的重要指标。另外物业管理事务的运行，物业小区的日常工作也需要一定的费用支撑，因此，物业小区要实现正常运转，必须有资金作为保证，才能有效地保障小区服务支出。因此，重视财务工作，准时收取物业费，历来是物业企业重要的工作。物业管理服务收费工作既是物业服务工作发端，也是物业服务最终归宿。按时足额地收回物业管理服务费用，是衡量优秀物业管理单位的指标之一，也是衡量物业管理收费人员是否称职的指标之一。
三、对恶意欠费业主，通过发送律师函对业主欠费进行催讨
严肃的催讨信函发出后，一般情况下会有一部分收到该信函的业主会前来缴清欠费，但仍会有一部分顽固的业主仍然会抱着无所谓的心理来应对，为进一步落实欠费追缴，就应深入进行涉及法律追缴的阶段。此时，物业管理单位不能有丝毫的松懈，必须拿出连续作战的工作作风，一鼓作气，紧追不舍。此时，物业管理单位就要联系好相应的法律事务单位，谈妥相应的律师事务工作的费用，签订签发律师函的费用，通过发送律师函的方式，向业主发起欠费的催讨。这也是小区欠费催讨的关键时期，作为略懂法律的业主，在接到律师函后，都会有所触动，会前来协商、或了解情况，此时，物业管理单位就要作好相应的应对工作，设定可以接受的底线，留给业主一定下台的台阶，注意与业主的沟通，阐明物业服务收取的合理性与合法性。特别强调物业管理单位是立足于与小区业主委员会签订的《物业服务合同》所规定的服务内容与标准，通过物业员工的服务，创造良好的小区环境，为小区业主提供温馨、舒适的生活与工作条件，通过劳动创造服务价值，转化为服务费用的收取，通过小区物业服务收费人员有效地催收，才能得以实现物业管理企业的良性循环。坚守物业管理的阵地，不向恶意欠费的业主妥协。
四、对恶意欠费业主进行诉讼追缴
减少物业事务矛盾与纠纷而引发的诉讼案件，因案件程序复杂，案件诉讼时间长，物业管理企业大都因经不起时间、精力的消耗，而放弃对欠费业主的。但也造成了小区物业管理服务的恶性循环，使物业管理企业陷入收费率降低、服务质量下降的漩涡。
欠费业主是物业管理单位不得已而为之的工作。对于恶意欠费的业主，物业管理单位只有拿起法律的武器，为了小区业主的共同利益，捍卫自己的经营权益，通过法律途径，追回欠费。物业从业者应知法、懂法、用法。物业人员应熟练掌握相关物业管理的法律法规，熟知《物权法》，及时与业主进行反馈交流。物业企业与业主之间是一种契约关系，通过物业协议，构成合同关系，业主与物业企业的利益是一致的，就是搞好小区建设，不存在利益冲突，产生了误会、纠纷总会有解决办法。
物业企业应保持危机意识，注意风险规避，保护企业利益。物业企业应服务到位、严格管理，合理规避管理风险。在该业主时，不留下物业企业不作为的证据，而造成合同违约。业主要注意吸收经验，物业管理单位应注意服务合同签订时有关服务内容条文的细化，分清权利、义务，避免留下管理失误的证据。为欠费业主成功建立良好的基础。
通过法律途径追回业主欠费是一种手段。为了小区持续稳定发展，物业企业应搞好与业主的关系，化解物业企业与业主之间的矛盾，认真做好物业服务工作，规避法律责任，降低风险，避免损失，以应对物业服务环境发生变化所带来的困难与挑战。通过对业主欠费的法律诉讼，及时追回业主欠费，物业企业运转才能正常进行，对于风险承受能力不高的物业企业将起到促进作用。
五、结论
小区物业合同范文6
甲方： ，身份证号码：
乙方： ，身份证号码：
甲方同意将其所有的本合同项下的停车位（以下称本停车位）由乙方有偿使用，乙方保证交纳相关费用并按要求使用本停车位。甲、乙双方经过友好协商，就停车位租赁事宜，达成如下合同，以兹信守。
第一条、本停车位位置及面积
本停车位位于 市 区 镇 大道 号 栋（以下简称本小区） 停车位（车位号码以开发商排序为准）
该车位建筑面积为 平方米，左侧为停车位/墙体/其他： ，右侧为停车位/墙体/其他： ，适于停放车辆类型为小轿车。甲方应确保本停车位处于适租状态。
第二条、租赁期限
乙方租用本停车位期限为 个月，自 年 月 日起至 年 月 日止。在乙方向甲方支付全部本停车位租赁费后，甲方同意于 年 月 日前，将本停车位交予乙方使用。
第三条、本停车位的租赁费及物业管理费
1、车位租赁费
（1）金额
乙方租赁本停车位每 壹 月应向甲方支付租赁费为人民币 元（小写RMB 元）该租赁费包含/不包含本小区物业管理单位收取的停车管理费。
（2）交付期限及方式
乙方应于本合同签订之日一次性向甲方全额交付本月的本停车位租赁费，下一月的租赁费为每月周期开始的首20日前交付。本车位实行押二交一方式，即乙方租一个月须交两个月租赁费，为人民币 元（小写RMB 元）作为押金，租赁期满后，押金全额退回乙方。
2、物业管理
（1）本小区物业管理公司收取的本停车位管理费由甲方/乙方承担，费用标准为每 壹 月 元。承担本停车位管理费的一方应当及时、足额缴纳费用，否则，发生任何纠纷及后果应由费用承担方负责。
（2）乙方同意，本小区物业管理公司对车库场地（不包括本合同项下车位）负有保洁、维修保养、秩序、线路指引标志等物业管理责任，遵照本小区物业管理规定执行。如因发生争议而需要甲方予以协调，乙方应当及时通知甲方，甲方应及时予以处理，确保本停车位处于适租状态。
第四条、本停车位的使用
1、在租赁期间，租赁物所有权属于甲方，乙方对租赁物只有使用权，没有所有权。乙方使用本停车位应当遵守本小区物业管理单位对本停车场的相关规定，该等规定乙方有义务自行了解。
2、乙方已考察本停车位，乙方保证所停车辆不超过车位空间限额的长、宽、高，以及停车场地面承受压力要求，停放车辆的水平投影面积小于本停车位面积，并保证不妨碍相邻车位的使用，以符合停车位的要求。
3、乙方停放的车辆内不得有人、生物留置。乙方车辆不得外附或内装任何危险物品，包括易燃、易爆、腐蚀性、毒害性、放射性等违反国家规定的物品，不得存放任何易腐烂性物品。因此产生的一切责任由乙方承担。本小区物业管理单位有权对认为可疑的车辆进行检查，乙方应当协助检查，不得阻挠。
4、乙方不得在租期内对租赁物进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯租赁物所有权的行为。
5、乙方应当按物业管理单位规定的进出时间使用车位，乙方车辆在进入停车场后应当立即停放于本停车位，不得造成道路或通道堵塞。
6、乙方离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等谨慎检查义务；车内物品丢失责任，与甲方无关；但乙方向物业管理公司索赔，甲方应证实乙方为车位合法租赁方。
7、乙方不得在停车场内乱扔废弃物，有义务对因油品泄露、强酸强碱等原因导致车位污损进行清洁、维修；乙方不得将漏油车辆开进停车场。
第五条、双方责任
1、车辆在停车场内发生被盗，乙方应自行向投保之保险公司索赔，甲方不负责赔偿。乙方车辆在停车场内发生毁损或者失火及刮蹭，乙方应当自行向造成损害的他方索赔。
2、乙方停车位的使用及其车辆进出停车场、停车位或其停放，不得损害其他人的合法权益。因乙方原因造成他方损害，乙方应当赔偿。
3、乙方应将车辆 IC 卡随身携带，车辆出入停车场时需严格遵守 IC 卡的刷卡程序操作，无 IC 卡的车辆一律不准进入停车场。停车后如将 IC 卡放在车内所造成的车辆丢失、损坏，责任乙方自负。
4、乙方所持的 IC 卡如有（非人为）故障，应及时通知现场的车管员，要求物业管理处维修及更换；如 IC 卡丢失，应立即报告甲方及该小区物业管理处，要求甲方为其及时办理 IC 卡挂失及补办新卡，所造成的费用由乙方负担；因乙方延误挂失时间所造成的损失，由乙方负责。
第六条、保险
乙方应当为在本停车位停放的车辆，自行投保包括车辆盗抢险等保险。甲方无义务对本停车位及地上停放车辆投保。
第七条、续用
本合同使用期限届满前，乙方如欲继续使用，应当在届满前十日向甲方提出，双方另行签订车位租赁合同。
第八条、解除
1、租赁期间，甲、乙双方均不得无故解除合同，如乙方因自身原因需提前终止合同时，乙方需提前一个月书面通知甲方，否则，甲方有权扣除乙方一个月的车位租用费及物业服务费。
2、发生本合同约定的单方解除合同的情形的，自一方解除合同的通知到达对方时合同自行解除。
第九条、购买
（1）本合同使用期限内，甲方有权出售本停车场或停车位。
（2）甲方出售本停车位的，甲方应当至少提前10日将出售价格及付款要求等通知乙方，乙方在同等条件下享有本停车位优先购买权。乙方应当自甲方通知之日起10日内书面答复甲方是否同意按甲方通知的要求购买本停车位，乙方不同意购买或逾期未答复或逾期未明确答复同意按甲方通知要求购买的，视为乙方放弃优先购买权，甲方有权另行出售本停车位。
（3）乙方放弃其本停车位优先购买权的，本合同终止，乙方应当立即交还本停车位，甲方应当无息退还未发生的本停车位租赁费。
第十条、违约责任
1、甲方责任
甲方逾期交付本停车位或因甲方原因造成乙方无法使用本停车位的，每日应当承担本停车位月租赁费千分之三的违约金，逾期达十五日，乙方有权解除本合同，甲方应当返还未使用期间的车位租赁费，同时，甲方应按应返还的车位租赁费的5％向乙方支付违约赔偿
金。
2、乙方责任
（1）乙方未按本合同约定按期交纳任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应交纳款项千分之三的违约金，逾期达十五日，仍未全额交纳的，甲方有权解除合同，收回车位。
（2）因乙方原因合同解除的，乙方并应当承担本车位租赁费总额5％的违约赔偿金。
（3）乙方应当按照本合同及有关规章、制度的约定及操作规程停放车辆，对于任何不符合本合同及有关规章、制度规定停放车辆的，甲方有权要求乙方限期改正，如逾期乙方仍未改正的，甲方有权解除合同，乙方应承担一切责任。
第十一条、免责条款
本合同期内，因不可抗力原因，如地震、战争等自然灾害或政府决策导致该停车场丧失使用功能或不能使用的，本合同自然终止，甲、乙双方不承担任何责任。
第十二条、争议解决
双方因本合同发生争议，应协商解决，协商不成时，任何一方可向该车位所在地人民法院。
第十三条、附则
1、本合同自甲、乙双方盖章签字之日起生效，合同正本一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。
2、未尽事宜，双方另行协商并订立书面补充协议。
3、其他约定： .
甲方：
乙方：
（签字）
（签字）
联系方式：
联系方式：
