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解除买卖合同协议书范文1
住所：___________________________________
邮编：___________________________________
法定代表人：_____________________________
乙方（预订方）：_________________________
联系电话：_______________________________
法定代表人：_____________________________
联系电话：_______________________________
邮编：___________________________________
证件名称：_______________________________
证号：___________________________________
甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方预订商品宜，订立本协议。
第一条 乙方预订_________区_________街（路）_________号《_________》项目________幢 ________层________室（以下简称该房屋）。甲方已取得该房屋的商品房预售许可证（证书号：_________），并经________测绘机构预测，该房屋建筑面积为_________平方米，套内建筑面积为_________平方米。该房屋甲方定于______年_____月_____ 日交付给乙方。
第二条 乙方预订的该房屋每平方米套内建筑面积单价为人民币_________元，总房价为人民币_________元，乙方采取[一次性][分期][按揭]方式付款。
第三条 乙方同意签订本协议时，支付定金人民币_________元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。签订商品房买卖合同时，买卖单价应以本协议第二条约定的单价为准。
第四条 甲、乙双方商定，预订期为_____天，乙方于______年_____月_____日前到与甲方协商签订商品房买卖合同。超过预订期，乙方未与甲方协商签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本协议。甲方解除本协议的，定金不予返还。
第五条 甲方同意将或提供的广告、售楼书、模型、样板房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房买卖合同的附件。
第六条 有下列情形之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。
1．甲乙双方在签订商品房买卖合同时，因面积误差处理、户型结构、土地使用年限、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款存在分歧，不能协商一致的；
2．甲乙双方签订本协议后、签订商品房买卖合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。
第七条 有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金
1．甲方未以本协议第二条约定的单价作为商品房买卖价格的；
2．甲方未遵守第五条约定的；
3．甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的。
第八条 除本协议第六条、第七条约定的情形外，乙方在预订期内提出解除本协议的，无权要求甲方返还定金。
第九条 其他约定___________________________________________________。
第十条 甲乙双方签订商品房买卖合同后，本协议自行终止。本协议一式______份，甲乙双方各持_____份，________各执一份
第十一条 本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第_______种方式解决
1．向重庆仲裁委员会申请仲裁。
2．依法向人民法院起诉。
甲方（盖章）：______________乙方（盖章）：______________
解除买卖合同协议书范文2
2、若报告切实可行,尽快落实投资客户的资金情况,把项目极力推荐,如同意者尽快通知理财客户进行实地考擦。
3、意向资金接近项目要求,尽快与融资者签订担保合同,合同内应规定买卖合同必须书面备案,备案时公司人员一起到达房管局现场,备案原件由担保公司保管,签订合同时投资人的身份证尽量不给开发商,只报身份证号,约定放款时间稍长最好;
4、同意的投资者到不动产项目实地考擦并签订联合理财协议书同。时注明所占房产比例,直接到售楼处签订商品房买卖合同,给理财客户说明合同解除时本人必须及时到房管局解除合同,担保公司会提前通知,否则投资人要付约定的所购房产金额比例的违约金。
5、同意的投资者到不动产项目实地考擦,若不能及时签订商品房买卖合同(时间、金额),可以到担保公司签订联合理财协议,委托担保公司某人或法定代表人为主体签订商品房买卖合同(如需到公证处公证也可费用自负,不要最好),同时刷卡交钱,但事后受委托人必须出示证明及房产复印件给投资者,并按时还本息。
(1) 开发规模:开发面积,共有几幢,共有几层
(2)材料齐全:营业执照,税务登记证,组织机构代码证,资质证明,国有土地使用证,建筑工程施工许可证,建筑用地规划许可证,建设工程规划许可证,预售房许可证,质量保证书,商品房使用说明书。
(3)房产性质:商铺 写字楼 住房
(4)说明操作流程:对开发商说明流程包括要签的文件 特别注意说明担保费和利息的结算时间。
(5)风控控制:公司风控专员考擦项目资料的真实性位置,了解开发商项目的基本情况,工程进度,是否有其他项目。
(6)投资客户:投资客户要准备身份证及复印件,要求看房的可在这步骤去看房。
(7)还款计划书:如利息先扣由我司签给客户,由开发商月结由开发商签给客户。
(8)签电子版买卖合同:打印出加盖开发商公章。各地区有所不同,根据当地情况调整。
(9)投资方转账:业务陪同转账提醒保存好转账单据。
解除买卖合同协议书范文3
关键词 预约合同 继续履行 实务案例
一、预约合同的含义
所谓预约，或称为预备性契约，是指当事人约定为在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议。根据《布莱克法律词典》的定义，“预约，是指由一个人做成的契约或约定，它具有排除这个人合法的进入另一项性质相同的合同的属性。将来应订立的合同成为本合同，而约定订立本合同的合同则为预约合同。2012年6月5日，最高人民法院公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号，简称《买卖合同司法解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。从该条规定可以看出，所谓预约就是约定在将来一定期限内订立合同。从这上面解释可以看出预约合同本身就是一种契约，它的标的即订立契约的行为目的是确保将来与相对人订立特定的合同。预约合同是具有独立性、期限性、内容应当明确具体、诺诚性等特征。
二、实务案例评析
预约合同当事人若未按合同约定诚信地履行应尽义务，依法应承担违约责任。《合同法》规定了违约责任的形式主要包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、减少价金等等。实践中，有关预约违约责任争议颇大，尤其集中在继续履行这一问题上，下文着重分析法院对此问题的不同态度。
（一）肯定的态度
法院对预约合同是否适用继续履行的问题持肯定态度并不多见，笔者在所能搜集到的法院判决书中，见到的唯一的一个判决强制当事人缔结本约的是”陈小红诉浙江福田房地产开发有限公司房屋认购合同纠纷案。
案例1：2000年11月11日，陈小红与福田公司签订了《福田花园预定单》，双方就房屋的面积、单价及交房日期均已达成合意，并约定陈小红应在接到福田公司通知后10日内与其签订商品房预售合同。而福田公司随后向陈小红发出一份通知，称由于成本增加，仅愿以时价的九成出卖房屋，若陈小红不愿购买，福田公司欲双倍返还订金。陈小红对此表示反对并要求福田公司按原协议继续履行。双方协商未果，陈小红遂诉至法院，请求判令违约方继续履行预约合同。
原审法院以双方未能达成合意，即该预订单之签订商品房预售合同的目的无法实现为由，驳回了陈小红的诉讼请求。陈小红不服一审判决，遂向浙江省高级人民法院提起上诉。
经省高院审理后认为，双方当事人签订的预订单已具备了商品房买卖合同的主要条款，且依据预订单之约定，所谓签订商品房预售合同，仅需双方办理有关的合约手续，预售合同的主要条款以预订单为准，而其他条款则依商品房预售合同的格式文本和交易习惯而定。因此，并不存在法律上或事实上不能履行的情形，故判令福田公司继续履行《福田花园预订单》。
案例3：2003年5月5日，浏阳市某有限公司（原告）与王B（被告）签订《浏阳市农副产品大市场蔬菜肉禽水产批发城（二期工程）内部认购单》，双方约定了被告认购门面的面积、房款及付款方式，同时还约定了签订《内部认购单》后，在蔬菜肉禽水产批发城正式公开发售十日内签署《商品房买卖合同》。其后，被告虽多次催促原告交付门面，但最终都因原告未取得“商品房预售许可证明“而未能履行。原告遂与被告协商退还其交付的定金，但被告坚持要求交付门面。双方协商未果，原告诉至法院，请求法院判令解除合同。
法院认为，本案中《认购单》性质为预约合同。”商品房预售许可证明“虽为法定的商品房预售的前置条件，但不影响预约合同的效力。因该《认购单》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，故应认定为有效，被告可以请求原告履行订立《商品房买卖合同》的义务。但原告尚未取得许可证明，则无法签订《商品房买卖合同》，故判决解除《内部认购单》。
（二）否定的态度
较之肯定的态度，大多法院却不赞成预约合同适用继续履行。
案例3：蒋新琼（原告）与郴州市苏仙区城镇建议综合开发公司（被告）于2007年4月13日签订“房屋内部认购书”，约定了认购房屋的面积、价款等内容。2011年11月18日，双方就所购房屋再次签订“内部团购协议”，约定双方于2012年3月30日前签订《商品房买卖合同》。后由于开发项目名称改变，被告表示愿与原告重新签订“认购协议书”《但房屋面积及价款均要增加，原告则表示重新签订协议，但只愿意增加面积，不愿意增加价款。双方协商未果，原告诉至法院，请求法院“判令被告履行合同义务，以原协议中的价格与原告签订商品房预售合同。”
解除买卖合同协议书范文4
摘要：在商品房买卖活动中，往往会在签订正式的商品房买卖合同之前签订认购书或者认购协议等，以此来约定商品房买卖的主要事项，尤其是约定“定金”问题。认购书的签订是为了保留交易机会，将来签订正式的商品房买卖合同。其中定金罚则的正确适用能够在合意不一致时更好地保护当事人的权益。
关键词：商品房买卖；认购协议；预约合同；定金；定金罚则
所谓房屋买卖，是指房地产开发商将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者，买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产业迅猛发展起来，但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈现逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点。房屋买卖不仅关系到社会稳定和经济繁荣发展，而且关系到开发商的品牌建设和可持续发展，因此解决房屋买卖合同纠纷的司法难题，无疑意义重大。
一、商品房认购书的性质
（一）商品房认购书的概念
商品房认购书是指商品房买卖双方在签订预售合同之前前所签订的合同。认购书一般会对商品房买卖的相关事宜作出初步的确认。如桂民申字第6号案中买方提出卖方擅自将《商品房认购协议书》中约定的建筑面积更改为套内面积，与约定不符，双方就此存在争议①。
认购书内容中还通常含有买方向卖方交纳一定数额的定金，没有定金条款，认购书在一定程度上变失去了意义，起不到约束的作用。
（二）认购书的性质
认购书的性质在法律上并没有明确的界定，所以在实践中概念也出现了模糊性。笔者搜集，目前学术界大致有如下几种观点：（1）认购书并不发生法律效力，其属于要约，是一种意向书。（2）认购书中设定了定金条款以此来担保正式合同的成立，作为担保合同，在正式的商品房买卖合同成立生效之前，作为从属合同的认购书并不能成立或者生效。（3）认购书是附生效条件的商品房买卖合同。（4）认购书属于正式的预售合同，当然在二手房买卖中不存在此问题。（5）认购书的性质是预约不是本约，其属于预约合同，而不是正式的商品房买卖合同。
笔者比较认同最后一种观点，即认购书是一种独立的预约合同，认购书的订立是为了在将来订立正式的商品房买卖合同而存在，当然这种预约时附条件的，具体条件可以由法律规定也可当事人约定。如桂民申字第229号案中就认购书的性质作出了裁定②又如民申字第255号案中，争议焦点之一就是案涉协议的性质问题③。
二、认购书的效力
（一）认购书的生效条件
从主体上来说，开发商应当取得房屋销售许可证或者预售许可证。认购书只能是在取得预售许可证之后才能签订收取定金，就是说签订认购书时只能存在事实壁垒而不是法律壁垒。
（二）认购书的效力
综上所述，笔者认识认购书是具有独立性的预约合同。也就是说，卖方在固定时间内保留标的即房屋，不能再转售给其他人，而认购书中约定的基本情况也不能在变更。如果购房人没有遵守约定时间来签订合同，那么有权没收定金。
三、商品房认购定金
在实际商品房买卖中，当事人对于定金的理解差异很大。“定金”是严格的法律上的一个概念，但是在实际中，经常被人写成“订金”、“诚意金”等。这使得在发生商品房买卖合同纠纷时当事人权利不能得到很好的保护。
（一）认购书定金性质
认购书定金的性质应为立约定金。其设立是为了担保主合同的订立。如一方后悔不签订正式主合同，则适用定金罚则。如粤高法民一申字第186号案中，双方的争议焦点为已付款项到底为“定金”还是购房款。
（二）认购定金的辨明
在实际的商品房买卖中，认购书里买方预先交纳的部分款项有很多称呼，如“订金”、“预定金”、“诚意金”等等。如桂民申字第856号案中，双方约定的是诚意金，而并不是定金。所以在案件处理中，违约责任并不相同。根据《担保法解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、预约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”
（三）认购定金效力
定金罚则应当注意的是如果双方始终是善意地履行了合同洽谈的义务，即使最终没有达成合意，定金罚则也不能适用，除非能确认是一方非善意的拒绝签约。
（四）定金罚则的适用
商品房买卖涉及的数额较大，需双方洽谈达成合意，所以在实际中不可能都顺利地完成，而造成商品房买卖合同不能订立的原因也千差万别，此时就需要辨明正确适用定金罚则。
同时也可能由于卖方的原因而未能订立正式合同。如买卖标的是二手房则可能由于卖方反悔，不想再出卖房屋等原因。如卖方是开发商，则有可能是开发商在签订认购协议时没有取得预售许可证，开发商一房二卖等等原因。此时买方则可基于定金罚则要求卖方双倍返还定金，如粤高法民一申字第130号④。
最后，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，卖方应将定金退还买方，双方互不负有违约责任。即有可能双方都无违约行为，知识因为没有就有关条款达成合意，也有可能是意志外的其他原因，定金罚则的适用不是以最终正式合同的订立或者生效为标准，而是只要当事人本着诚实信用原则，按照认购书约定的时间协商订立买卖合同即可，即使最终没有协商一致，那么也不属于违约行为，也不适用定金罚则原则，卖方应将定金返还买方。（作者单位：西北政法大学）
参考文献：
[1] 付桂荣，房屋买卖合同纠纷的司法难题及应对，经济与法，2013.4下总期第421期。
[2] 唐烈英，论贷款银行在商品住房买卖合同纠纷中的诉讼地位，社会科学，2013年第9期。
[3] 周秋荣，浅谈商品房买卖合同定金的认定及纠纷的法律问题，科技与法制，2009年第19期。
[4] 陆宝丽，浅析商品房买卖合同中的问题，法律杂谈，2013.10（中）。
[5] 沈晖，情势变更原则在商品房买卖合同中的适用探索，房地产法律，2013.1.5。
[6] 李东光、厉永刚，商品房买卖合同制度之解析，房地产法律。
[7] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
注解：
① 此案中，法院经查明认为：虽然双方签订的《商品房认购协议书》中载明“买受人认购上述物业暂测建筑面积为64.47平方米（实际建筑面积以房产测绘部门测定结果为准），但后来正恒公司向徐文发出了通知书，但该通知书明确载明徐文所购房屋与《商品房认购协议》约定的是同一套房屋，不能证明正恒公司存在欺诈行为。
② 此案中，再审申请人黄彤在再审申请中就与被申请人向南居公司是否只成立预约关系，是否成立本约关系提出了申请。法院经审查认为黄彤向对方交纳了21770元的购房款，对方开出了收据并且将其列入《关系户认购住房一览表》里的名单中，故二者成立预约关系。但黄彤未在规定期限内与对方签订正式的商品房买卖合同，且无法提供被拒证据，故双方不存在本约关系。
解除买卖合同协议书范文5
摘 要 本文将从房产政策下引发的一起案例着手，阐述情势变更原则的司法解释、概念区别等，用对比方式，最终得出该房产政策下引发的案例，不适用情势变更原则，及对情势变更原则应当谨慎适用。
关键词 房产政策 情势变更原则 不可抗力 商业风险
一、案例介绍
2010年4月16日，吴某和陈某签订一份《商品房转让定金协议书》。协议约定：陈某将杭州某小区的一套商品房以92万元价格转卖给吴某，定金10万元，其余房款应在4月30日前一次性付清。若吴某违约，无权要求返还定金；若陈某违约，应双倍返还定金。
2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称房产政策）出台，其中规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。
此后，吴某以“自己非杭州本地居民，无法办理按揭”为由，要求陈某退还定金，并诉讼至法院。庭审中，争议焦点集中在：上述政策变化属于情势变更抑或商业风险？
二、情势变更原则的司法解释及概念区别
（一）司法解释
2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条明确情势变更原则是：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
（二）概念区别
1．不可抗力
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
情势变更原则与不可抗力存在以下区别：
（1）结果不同。不可抗力的结果是导致合同不能履行，而情势变更原则的结果是履行合同将对合同一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。
（2）责任承担不同。因不可抗力未能履行合同，无需承担相应责任，而因情势变更原则未能履行合同，责任承担以风险共担为原则。
2．商业风险
商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。
情势变更原则与商业风险存在以下区别：
（1）合同成立的基础环境是否发生异常变化。在情势变更原则中，该基础环境已经发生了异常变动，而商业风险中该基础环境尚未达到异常变动。
（2）是否可以预见。情势变更原则具有不可预见性，当事人对情势变更原则的发生没有过错，在当事人尽到最大注意义务的情形下仍不可避免。而商业风险具有可预见性，当事人能够或者应当预见到将来可能发生商业风险，当事人主观认识存在过错。
（3）责任承担不同。情势变更原则中风险分担，而商业风险中则以风险自负为原则。
三、分析与观点
（1）上述案例中的合同，买卖双方自愿订立，且亦是遵循公平原则确定双方的权利义务。在合同生效后，房产政策，买方未能取得银行贷款，才使得合同履行发生障碍。
（2）在房屋买卖合同法律关系中，出卖人以转移房屋所有权及交付房屋为重要合同义务，而买受人以支付房款为重要合同义务。至于房款能否依约交纳，买受人在签订合同时，就应该对自身的购房能力进行全面评估。而在买受人通过向金融机构借款来支付购房款的情形下，在借款合同签订前，买受人与金融机构之间尚处于合同磋商阶段，纵观我国的金融借贷，即使房产政策未出台，其本身亦存在商业风险；在买受人与金融机构签订借款合同时，双方形成借款法律关系，其属于房屋买卖合同法律关系之外的法律关系。除非双方在签订的合同中进一步明确“在未能取得银行借款的情况下，合同解除，双方互不承担责任。”否则，笔者认为若仅通过 “余款通过商业按揭”的约定来让出卖人承担不利后果，对出卖人显失公平，以出卖人的不公平来换取买受人的公平，不符合情势变更原则的立法本意及适用条件。
（3）买受人支付房款是货币之债，房产政策只是让买受人在付款方式和付款成本上发生变化，其并不必然导致给付不能，买受人完全可以通过一次性付款的方式实现其合同目的。除非买受人能举证证明因该等支付已经穷尽一切现有可能的方法，经济上绝对的履行不能，譬如支付后将导致破产等。从保证公平正义出发，方可适用情势变更原则。
（4）因房价居高不下，宏观政策调控房价的呼声已经很高，在此等房地产市场环境下，笔者认为作为买受人对此是能够预见，应当预见的。
解除买卖合同协议书范文6
我的实习是由南开大学法律系和四平市中院单独安排的。经过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的任务经历，巩固并检验了本人两年本科进修的学问程度。实习时期，我理解并参与了大量民事诉讼的庭审进程,在一些案件的审理中还担任了书记员的任务,并且对部分参与案件提出了本人的想法。在此时期，我进一步进修了民法及民事诉讼法,对程序成绩有了更深的理解,将理论与理论有机分离起来。我的任务得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。
实习时期我次要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠葛一案进行了深化的研究，参与了案件审理的全进程，并被特许参与合议庭评议。案件具体情况如下：
一、案件的由来和审理经过
郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠葛一案由四平市铁西区群众法院年4月29日作出（）四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于年7月4日立案，并依法组成合议庭，地下开庭进行了审理，上诉人郭继魁、拜托人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）拜托人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）拜托人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）拜托人付佳宾，被上诉人尹杰、拜托人窦树法到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
二、当事人和其他诉讼参与人情况
上诉人（原审原告）：郭继魁
拜托人：盖如涛。
被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。
法定代表人：刘连贵
拜托人：胡振儒
被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司
法定代表人：刘连贵
拜托人：苏军，
被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司
法定代表人：吴孝贵
拜托人：付佳宾，
被上诉人（原审第三人）尹杰，
拜托人：窦树法
三、原判要点和上诉的次要内容
原告郭继魁诉称：年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签署商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦，2/0-B轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同商定交房款30万元，后又于年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是反复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，请求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承当诉讼费。
被告四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的拜托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是反复买卖行为，开发公司发觉反复出售后，已告诉第三人解除合同，且第三人的房款未全部领取现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司能够按照规则赔偿第三人丧失。
被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签署的购房合同合法有效，原告已按合同商定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签署了购房合同属于反复买卖，是无效合同，不应支撑。
被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法活期限内未做答辩。
第三人尹杰诉称：第三人于2000年4月6日与被告开发公司签署商品房出售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。
原审法院以为：与原告签合同的被告建筑公司不具有出售房屋主体资历，与第三人签合同的被告开发公司具有出售房屋的主体资历，虽然原告购房工夫早于第三人买房工夫，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不具有初始买受权成绩，原告与被告建筑公司签署的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签署了商品房买卖合同，且受害人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因而二被告的行为对原告是一种狡诈行为。被告经贸公司以持有《商品房出售答应证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《答应证》是在年7月获得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发觉该商网反复出售后，于年9月6日向第三人发出告诉，因无权出售此房，请求解除合同。但被告经贸公司于年5月17日给第三人改换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意义表示，解除合同是单方行为，是无效的。因而，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。按照《中华群众共和国合同法》第六十条、《中华群众共和国消费者权益保护法》第五十九条之规则，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签署的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签署的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发作法律效能之日起立即返复原告郭继魁购房款43万元，并给予房款43万元一倍的赔偿丧失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承当连带义务。
上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出售此房是该楼房投资人经贸公司拜托同意的，卖房款由经贸公司用于领取工程款。此后经贸公司于年7月获得《商品房销（预）售答应证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是年6月7日，尹杰反复买该房合同是二年后的年5月，同尹杰算帐“换据”是年6月，均在经贸公司年7月获得《商品房销（预）售答应证》之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在获得《商品房销（预）售答应证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后反复购房合同无效。
被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规则赔偿第三人的丧失。
被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予保持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签署的商品房出售合同是合法有效的，购房款已按合同商定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的方式予以确认，因而尹杰的合法权益应遭到保护。
四、对现实和证据的分析及认定
年9月四平市方案委员会同意开发建立座落于四平市铁西区豪杰大街20号：0204-39的站前零售市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。
年6月7日郭继魁与建筑公司签署了《购房协议书》（建筑公司对外出售商品房是由经贸公司拜托），郭继魁购置中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0-B轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未竣工，未能交付使用。
年4月25日尹杰与开发公司签署了《商品房销（预）售合同》，尹杰购置中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0-B，轴建筑面积89.5平方米，按合同商定交付房款34.5万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自本人表面予以换据。该建筑面积与郭继魁购置的建筑面积均为商网一层同一处房屋。前，尹杰在未获得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以拥有和掌握。
年9月25日，在吉林扬信律师事务所律师（经贸公司法律参谋）胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限义务公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资历的企业法人代表，对站前零售市场新建楼房（中兴二期工程建筑楼房）的一切权进行了确认。三方商量一致，确认该新建零售市场楼房为经贸公司一切，该公司对此零售市场楼房享有拥有、使用、收益和处分权。年7月29日经贸公司获得《商品房销（预）售答应证》后，对过来拜托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签署的购房协议再一次进行确认。年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达理解除商品房出售合同告诉，并请求处理善后事宜。后因尹杰强行拥有了合同商定房屋，年10月23日郭继魁向铁西区法院提讼，请求获得协议商定商品房。
证据：
1、郭继魁与建筑公司签署的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。
2、尹杰与开发公司签署的商品房出售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。
3、零售市场新建楼一切权确认书。
4、商品房预售申报表和商品房销（预）售答应证。
5、开发公司给尹杰送达的告诉。
6、经贸公司确认书。
7、国有土地使用证。
8、产权确认书及移交收据。
9、施巍证言材料。
10、王金荣的证言材料。
11、其它相关证据材料。
五、处理纠葛的看法和理由
根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点成绩是：郭继魁与建筑公司签署的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签署的商品房出售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。
经二审开庭审理合议庭评议以为：
1、郭继魁与建筑公司签署的商品房买卖协议有效，其买卖关系应遭到法律保护。
最高群众法院《关于审理商品房买卖合同纠葛案件适用法律若干成绩的注释》第二条规则：“出售人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，该当认定无效，但是在前获得商品房预售答应证明的，能够认定有效”。又根据《合同法》第五十一条规则：“无处分权的人处辨别人财富经权益人追认或者无处分权的人订立合同后获得处分权的，该合同有效”。根据上述法律规则，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的拜托与买方签署的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签署的商品房出售合同，均处于未生效或效能待定形态。它需求这一项目明白产权一切人，并由产权一切人申领《商品房销（预）售答应证》后，对这些合同进行确认，才干生效。因而郭继魁与建筑公司当时签署协议时，其效能并未肯定。但后来项目投资人经贸公司成为产权一切人，并获得了《商品房销（预）售答应证》，他对建筑公司与郭继魁签署的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效能待定形态，改变成了发作法律效能的协议，协议单方当事人的买卖关系受法律保护，因而，商品房理应由郭继魁一切。
2、尹杰与开发公司签署的商品房出售合同无效，尹杰遭到的丧失按规则应得到赔偿。
尹杰与开发公司签署商品房出售合同时，由于产权一切人没有肯定，《商品房销（预）售答应证》尚未获得，因而其合同效能也处于待定形态。但项目投资人经贸公司成为产权一切人，获得《商品房销（预）售答应证》后，没有对开发公司与尹杰签署的商品房出售合同予以确认，根据最高群众法院《关于审理商品房买卖合同纠葛案件适用法律若干成绩的注释》第二条的规则，这一合同的本质就发作了质的变化，由效能待定形态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权一切人，也不是《商品房销（预）售答应证》持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为一切权人，获得《商品房销（预）售答应证》后，开发公司向尹杰下发理解除合同告诉。而且，开发公司与尹杰签署的合同，发作在建筑公司与郭继魁签署的协议两年之后，依《中华群众共和国合同法》的规则也属损害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应遭到法律的保护。
合议庭评议时还以为，造成尹杰与开发公司签署的商品房出售合同无效，其义务完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签署合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋反复出售是明知的。而尹杰对开发公司的反复出售行为当时是不晓得的，买受行为是好心的，所以，其所遭到的丧失理应按照相关规则予以赔偿。最高群众法院《关于审理商品房买卖合同纠葛案件适用法律若干成绩的注释》第九条第一款三项规则：“出售人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，招致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人能够请求返还已付房款及本钱、赔偿丧失，并能够请求出售人承当不超过已付购房款一倍的赔偿义务：
（三）成心隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁弥补安顿房屋的现实”。根据这一规则，开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并给予购房款一倍的赔偿丧失。经贸公司、建筑公司承当连带给付义务。
由于案件牵涉关系繁杂合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的看法在内的合议庭看法一并提交。审判委员会对合议庭看法大部分予以支撑，但由于关于法律条文理解不同以及考虑多方客观要素，对第三人获赔成绩经激烈讨论采取了其他观念，即由于尹杰在本案中没有向法院请求返还和赔偿，应另求法律道路予以处理。
综上，二审法院以为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支撑。经四平市中级群众法院年第39次审判委员会讨论决议，根据《中华群众共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项的规则，判决：
一、撤销四平市铁西区群众法院（）四西民二初字第349号民事判决；
二、中兴建筑公司与郭继魁签署的商品房买卖协议有效，买卖关系成立；
三、中兴房地产开发公司与尹杰签署的商品房出售合同无效。
一、二审案件受理费22,220.00元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。
