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土地增值税范文1
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：
一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔*〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（〔20*〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
在本文件之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
土地增值税范文2
对于房地产开发企业土地增值税的税收筹划，必须紧紧地围绕着现有惟一的一份土地增值税优惠政策，即1995年财政部和国家税务总局联合的财税[1995]48号文《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（以下简称“财税48号文”）进行，任何偏离该通知的所谓“税收筹划”都属于故意逃税行为。
以一家民营房地产开发企业A公司为例，2000年A公司分别以5000万元、3000万元和2000万元购得O、P和Q三块连在一起的土地，计划作为一个大型综合性商务建筑开发，其中O地块计划作为主体商场、P地块作为写字楼，Q地块作为酒店进行开发，至2005年9月，O地块主体商场已完成交付出租使用，P地块写字楼主体框架工程基本完成，工程成本为8000万元（工程队代垫，仍未支付工程款），而Q地块则一直处于生地状态。
由于碰到资金周转困难，A公司决定出售P地块及其上盖主体框架工程，集中资金开发Q地块，由于所在地段属于城市黄金地段，P地块价格几年来迅速飙升，土地评估价高达1.5亿元（不含上盖主体框架工程成本）。而B公司作为一家国营房地产集团，非常看好P地块的发展潜力，决定以评估价1.5亿元和8000万元从A公司购入P地块土地使用权及其上盖主体框架工程。进行再开发作为集团总部办公楼及对外出租使用，并愿意配合A公司进行相关的税务筹划。
按照正常的计算方法，在此交易过程中，由于增值额超过扣除项目金额50%而未超过100%，土地增值税税额按照增值额*40%－扣除项目金额*5%进行计算，A公司必须缴纳土地增值税2910万元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面对如此高额的税收负担，A公司财务人员绞尽脑汁想出了一个自认为可行的税收筹划方案:A公司与B公司签订一份转让土地使用权及其上盖在建工程的协议，协议总价款为1.5亿元（土地评估价），同时上盖框架工程款由于A公司仍未支付给工程队，该未付款项由B公司承担向工程队支付，A公司的财务人员认为，通过这种税务安排，该工程款可视为公司开发成本在申报土地增值税时作为计算增值额的扣除项目，而转让土地及上盖在建工程收入则只为1.5亿元，增值额不应超过扣除项目金额50％，公司只需申报土地增值税315万元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。
这个方案初看之下觉得有点道理，但只要细究一下就会发现，财务人员是错误地理解了土地增值税条例中有关收入、成本的概念，如果协议转让价为1.5亿元，则工程成本8000万元不应作为A公司的开发成本，而是B公司的开发成本，A公司不能作为增值额的抵扣项目进行抵扣，公司通过这种方案的安排是不属于合理的税收筹划而是在刻意逃税，一旦被税务机关稽查，A公司将不可避免地面临巨额税收补缴和罚款。
面对着上述啼笑皆非的税务安排方案，房地产开发企业该如何合理地运用土地增值税的相关政策进行税收筹划呢？笔者认为：在正确地解读财税48号文的基础上，以下三种策略可以达到为企业减轻税负的效果：
1、 合理分摊成本费用。房地产开发企业的成本费用开支有多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发成本作为销售收入的扣除项目，必定影响房地产企业增值额的大小，由于房地产开发企业一般均同时进行几处房地产开发业务，企业可根据各处房地产开发的征收时间的先后进行延后征收、根据开发后用于出租的房地产不属于土地增值税征收范围的规定，合理分配各个房地产开发项目之间的开发成本，从总体上达到减少和延后税负的目的。
2、 灵活运用合作建房方式免征土地增值税的规定。财税48号文规定对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。如果房地产开发企业自身有土地，但资金紧张，可以与有意愿购买该房产的其他企业采取合作建房的形式，联合进行房地产开发，将本为房地产转让的行为改为合作建房的方式，从而达到免征土地增值税的目的。
3、 充分运用以房地产进行投资、联营、公司合并和分立免征土地增值税的规定。财税48号文规定对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，或者公司在分立过程中，将房地产转让到分立企业中的，暂免征收土地增值税；对投资、联营企业、兼并企业、分立企业将上述房地产再转让的，则应征收土地增值税。房地产开发企业可通过先将拟出售的土地或房产分立为一个独立公司，再将该公司股权出售于有意向受让者；或将拟出售的土地或房产与有意向的受让公司合资成立一家新公司，再将新公司的股权转让给有意向受让公司的方式实现销售，从而达到减税的目的。
回头看前面所述案例，A公司如何运作该项目才能达到土地增值税税负最小化，同时双方合作又成功呢？根据上述所列策略我们逐一进行分析如下:
【策略1】
由于O地块作为主体商场已开发完成并用于出租使用，因此其不属于土地增值税征收范围，而整个项目又是在同一地点由同一工程队开发的群体开发项目，因此 A公司可合理地将开发成本项目中的某些公共费用如拆迁补偿费、前期工程和设计费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，进行合理的调控，按照能使P地块分摊到最大开发成本的分摊方法进行分配，从而加大P地块计算土地增值税的增值额扣除项目，达到节税目的。
【策略2】
由于B公司购买P地块是作为集团总部办公楼及对外出租使用，A公司以P地块以及上盖主体框架工程，B公司以投入资金2.3亿元再加上后续完成整个项目的资金的方式双方合作建房，同时B公司同意A公司将2.3亿元付清P地块未付工程款8000万元后剩余1.5亿元作为Q地块开发资金使用，P地块开发完成后B公司获得绝大部分的房产，而A公司仅象征性地获得小部分房产以构建合作建房按比例分房自用的模式，通过这种安排符合财税48号文对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税的规定。但是，运用这种方法进行筹划时，房地产开发企业应注意，土地是没有过户的，B公司在合作建房过程中是无法保证其合法权益，但到了开发完成后，双方均办理了相关的房产权属，反过来，A公司可能面临着被B公司要求追回其用于开发Q地块的1.5亿元资金的风险。因此，这种税收筹划方式仅仅可用于双方互相信任的基础上。
【策略3】
A公司采用分立方式将P地块和上盖框架工程单独设立M公司，M公司总资产为2.3亿元、负债为8000万元，净资产为1.5亿元，分立后B公司再以1.5亿元收购M公司的所有股权。根据财税48号文的规定，在交易过程中A公司是暂免征收土地增值税的，而且进一步对这个方案的整体税负进行分析，我们可以看到：①根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》，分立过程中发生的土地使用权、不动产所有权的转移行为，不征收营业税；②根据财政[2003]184号《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。③根据国税发［2000］119号文《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》的规定，被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税；分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。因此A公司应就资产转让所得缴纳企业所得税3960万元[（15000-3000）*33%]，但同时M公司作为分立企业在计税时可按经评估确认的土地价值1.5亿元确定成本，因此若M公司在项目完成后进行再出售的（上述案例是作为集团总部办公楼及对外出租使用，则只影响固定资产账面价值数），则间接使M公司可抵减土地增值税4320万元（12000*1.2*30%）、企业所得税2534.4万元[（12000-4320）*33%]。根据以上分析，本方案A公司在缴纳所得税3960万元后却带来了M公司税负的抵减6854.4万元，A公司在筹划土地增值税的同时，也带来了A和M公司整体税负的减少。因此选择该方案无疑最适合A公司的最大利益。
土地增值税范文3
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。
在累进税制下，收入的增长预示着相同条件下增值额的增长，土地增值税的税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应的应纳税额也就会增大。档次爬升现象会使得纳税人的税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。在房地产行业中，分散收入的常用方法有：
1.将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离。假定某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权，房屋的市场价值是500万元，其所含各种附属设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，而是将全部金额600万元以房地产转让价格的形式在合同上体现，则相同条件下的增值额无疑会增加100万元，相应地应纳税额也就会增大。但是如果该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明500万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解，不仅可以使得增值额变小，从而节省应缴纳的土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权转移书据适用的0.5‰税率要低，还可以节省不少印花税，可谓一举两得。
2.分散收入的另一种做法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装璜、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。
二、增加扣除项目金额法
上面已经讲过，增值额的大小直接影响着纳税人税负的高低。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，适当地增加扣除项目金额可以有效地降低增值额。
税法规定的扣除项目共有五项：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部确定的其它扣除项目。其中财政部确定的其它扣除项目主要是指对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。从中我们可以看出，若想适当地增加扣除项目金额，只能从房地产开发成本和房地产开发费用两方面着手。
1.房地产开发成本指的是纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除。它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。如果纳税人能够在税法允许的范围内，最大限度地扩大成本的列支比例，就可以达到节税的目的。
2.房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。税法规定，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额），否则应按下式计算扣除：
（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%
由此可见，如果纳税人的借款数额较大时，按第一种方式计算扣除比较有利于纳税人节省税款。如果纳税人的借款数额较少，则利息支出也相应较少，这时，纳税人可以采取故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明等方法，使税务机关按照第二种方法计算扣除金额，从而达到节税的目的。
三、利用税收优惠政策法
1.按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，如果纳税人想要降低税负，就应综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。下面分别说明这两种情况下的筹划策略。
第一种情况：享受起征点的税收优惠。假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为500；
则当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.
式中，5%为营业税；7%为城市维护建设税；3%为教育费附加；
这时，其全部允许扣除项目金额为：500+5.5%x.
根据有关起征点的规定，企业享受起征点税收优惠的最高售价应满足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）
解以上方程，得x=642.40；
此时，全部允许扣除项目金额=500+5.5%×642.40=535.33
也就是说，开发商只有将其销售额控制在642.40以内，才能享受到免征土地增值税的税收优惠，否则将全额征税。
第二种情况：如果企业想通过提高售价达到增加收益的目的，则当增值率略高于20%时，即应适用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。沿用上例，假定此时的售价为642.40+y（式中y为提高的售价）；相应的允许扣除项目金额应当提高5.5%y（为销售税金及附加的增加额）；
这时，全部允许扣除项目的金额=535.33+5.5%y；
增值额=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；
企业应交纳的土地增值税=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y
若企业欲使提高售价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y>32.12+0.28y
即y>44.61.
此时的售房价格最少应为642.40+44.61=687.01
也就是说，只有售房价格高于687.01时，企业才能达到通过提高售价获取更大收益的目的。
2.利用税收优惠政策进行土地增值税税收筹划的另一个方法就是灵活运用不同的建房方式。
（1）合作建房方式。税法规定，对于一方出地一方出资的双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。但如果建成后转让的，则属于征收土地增值税的范围。根据这一条政策，可做税收筹划如下：
假定某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金，这样从形式上就符合了一方出土地、一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后，转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税，从而达到降低税负的目的。
（2）代建房方式。主要是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。对于房地产开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税的征税范围。
土地增值税范文4
我国的土地增值税是指单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入时应当缴纳的税款，以土地自然增值或涨价利得为课征对象，为资本利得税之一种，更靠近直接税。在我国税法中，资本利得税并非独立税种，完全置于所得税名下。将土地增值税从所得税中独立、并立乃至重复征收，当时有其立法目的，即“主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展”，故可谓是一种政策性工具。
土地增值税课征长期不顺畅，直接伤害了法律的尊严，甚至造成了纳税人舆论上的分裂。在土地增值税的课征上，出现了税收政策、税收法规与税收行政管理三者的不和谐：在税收政策上是作为政策性工具运用；在税收法规上欠缺细化与操作性；在税收行政管理上难免低效率。土地增值税属于地方税，由于地方利益也招致各地执法不统一。
土地增值税课征的低效率，也受制于课征对象的法律与技术复杂性。调整国有土地使用权、地上建筑物及其附着物法律关系的物权法目前也不成熟，更涉及确权、估值等程序与技术难题。土地增值税操作难度大，征收成本高；土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，这些加剧了税收行政成本、遵从成本与执法风险，导致纳税人与税务机关双方却步。
我国税制正处于统筹改革之中，房地产税制、资本利得税制与流转税制采取何种组合模式，正处于研究之中。房地产企业抱怨土地增值税税负过重，地方政府担忧土地增值税的强力推行影响地方经济，税务机关征管成本过高，人民指责低效的土地增值税影响公平负担。我们惟有期望，重新回到税收法定主义的立场。
法定原则要求税法的确定性。税收法律规范应当明确纳税的时间、纳税的方式以及税额的确定。土地增值税在立法上缺乏确定性，如如何判断土地增值税纳税义务发生时间，土地增值税成立的法定构成要件为何，预征与清算的关系等均存在疑惑，这些疑惑无疑留下税收规划空间来推延纳税义务发生时间与满足税收构成要件的满足。
对土地增值税的质问与愤怨还将长期持续。我们应该回到税收法定主义的起点，完善土地增值税立法上的确定性。笔者建议，中央政府应该启动对土地增值税的立法检讨，对于土地增值税是继续保留更新、予以完全废止还是寻求新税种替代，应将土地增值税置放于我国税收体系的整体化上来考虑。
土地增值税范文5
一、清算条件
（一）主动清算
符合下列情形之一的，开发企业应主动向主管税务机关申报土地增值税税款清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的。
开发企业申请注销税务登记的，应在完成土地增值税税款清算并结清应补(退)税款后，方可办理税务登记注销手续。
（二）通知清算
符合下列情形之一的，主管税务机关可通知开发企业申报土地增值税税款清算：
1、竣工验收的房地产开发项目，已转让（含视同销售）和自用以及用于出租的房地产建筑面积之和占整个项目可售建筑面积的比例在85%（含）以上的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3、有关规定的其他情况。
二、纳税申报
符合本通告第一条“主动清算”条件的房地产开发企业，按规定须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合主动清算条件，但至今尚未按规定进行土地增值税清算申报的房地产开发企业，须自本通告之日起45日内主动到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续，逾期不办理的，主管税务机关将按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定依法处理。
符合本通告第一条“通知清算”条件的房地产开发企业，主管税务机关通知其清算时应出具《税务事项通知书》，开发企业应在收到《税务事项通知书》之日起45日内，进行土地增值税税款清算申报。
三、清算申报提交资料
开发企业在进行土地增值税清算时，须向主管税务机关如实报送下列资料：
（一）《土地增值税纳税申报表（一）》及其相关附表，包括加盖印鉴的纸质报表和相应的EXCEL格式的电子报表；
（二）项目竣工决算报表、竣工验收证明；
（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同；
（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单；
（五）项目工程建设合同及其价款结算（书）单；
（六）《商品房预售许可证》、《房产权属准予登记通知（证明）》、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料；
（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；
（八）预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合法有效凭证；
（九）主管税务机关要求报送的其他资料。
土地增值税范文6
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。
房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。
二、分散收入法
在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。
在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。
三、利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。四、利用土地增值税的征税范围进行筹划
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定昀终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
