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小产权房清理范文1
近年来，由于城镇化进程的加速和高房价的刺激，“小产权房”发展势头十分迅猛。十八届三中全会提出加快建立城乡统一的建设用地市场以来，外界对“小产权房”解禁的议论纷纷，但中央部委却加强了对“小产权房”的清理速度。在热销和非法并存、存量和风险同在的情况下，对遗留“小产权房”的清理研究更具意义。
一、遗留“小产权房”清理情况
时至今日，国家尚未出台针对遗留“小产权房”具体的处理措施，因此，各地对于遗留“小产权房”的清理工作更具探索性、参考性和借鉴性。通过比较和归纳，笔者总结了各地目前运用最多的两种针对遗留“小产权房”的清理方式。
1.打击遗留“小产权房”
在各地的实践中，打击的方式可分为两类。一类是对于遗留“小产权房”一刀切的拆除方式，如“济南市2007年宣布依法整治违法违章建筑，提出力争用2年左右的时间，分阶段依法清理已发生的违法违章建筑”。另一类是有针对性的打击，打击的对象主要根据遗留“小产权房”的危害或建筑阶段区分：就危害程度看，列入打击范围的遗留“小产权房”的种类包括侵占耕地的“小产权房”、违反城市规划的“小产权房”以及存在严重质量问题的“小产权房”。如深圳规定对存在严重安全隐患，严重违反城市规划，占用农田、一级水源保护用地及公益事业用地的建筑予以拆除。又如郑州对于违反土地利用总体规划擅自建设的“小产权房”，要“限期拆除新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。”。就建筑阶段来看，主要打击对象为在建和待售的遗留“小产权房”。如从北京市从2012年开始着手清理在建在售“小产权房”，主要措施有“责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍。对在售项目将责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋等”。但对于已售出的“小产权房”，国土局并未做出相关处理。
2.遗留“小产权房”部分合法化
就目前实践来看，合法化的途径主要有三种。
第一，通过补缴土地出让金和相关规费，允许“小产权房”办理土地证及产权证。如南京宣布“对2003年8月之前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，可依法补办建设和土地等手续。”。
第二，通过改变土地性质，直接赋予“小产权房”合法地位。如深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地转为国有土地，全市农业户口人员全部转型为城市户口居民，从而使遗留“小产权房”一次性确权。
第三，通过国家征收或罚没的方式，对不符合条件但己入住的小产权房，依照《物权法》中用益物权的规定，按“租赁”的方式进行产权管理，即将遗留“小产权房”纳入保障房体系。如北京于2010年11月开始，在昌平区海落村开展了在集体土地上建公租房的试点工程。为部分遗留“小产权房”转为公租房、廉租房提供了可能性。
二、清理遗留“小产权房”中存在的问题
尽管清理遗留“小产权房”势在必行，但由于各种主客观原因，清理“小产权房”注定是一条曲折而漫长的道路。笔者根据各地区清理遗留“小产权房”过程中产生的问题及面临的难点，总结出以下共性问题。
（一）法律存在模糊空白
1.基于“小产权房”界定
这种模糊主要表现在两方面，一是类型模糊，二是时间模糊。类型的模糊性在于并没有明确的法律条文定义“小产权房”，各主管部门根据自身的理解对其划定了范围。如国土部定义“小产权房”为“占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。”同时，法律也未说明宅基地建筑物的具体权能。宅基地的使用权的不可流转性和房屋的可流转性往往构成矛盾。时间的模糊性在于“小产权房”存在多久属于“历史”范畴。如南京和深圳分别规定在2003年8月前和1999年3月5日前的“小产权房”为历史遗留问题。然则在此时间标准之后已建成和已入住的“小产权房”该如何处理？“这种由地方政府权力主宰分别认证的模式容易导致先建得利，后建吃亏的不公平现象”。以时间分类的另一缺陷就是容易形成以公权力谋取私权利的权钱寻租腐败。
2.基于遗留“小产权房”清理方式
目前，针对遗留“小产权房”的清理方式仅存在于一些地方性法规。并且以清理在建、待售的“小产权房”为主。针对已入住的“小产权房”，大多地区采取缄默或中立的态度。这种做法既无助于遗留“小产权房”问题的解决，又使开发商和村集体在短期利益未知风险的诱导下加快“小产权房”的建设速度。
（二）缺少平衡利益途径
基于针对遗留“小产权房”目前运用最多的两种清理方式来看，都会对遗留“小产权房”所覆盖的众多相关利益方带来不同程度的利益影响。笔者认为，在无法实现帕累托效应的情况下，遗留“小产权房”存废影响利益关系最大有两大问题。
1.拆除已入住“小产权房”时居民的安置补偿问题
针对遗留“小产权房”购房者的安置问题，一般而言，由于“小产权房”的违法性，在拆除遗留“小产权房”时不予补偿。但考虑到许多已入住的“小产权房”都属于购房者唯一房产。从以民为本的角度出发，应对这类购房者予以一定的补偿或做好其安置工作。其次政府在“小产权房”形成的过程亦负有监管不力的责任。另外从七彩星城了解到的情况看，如果政府采取简单的拆除行为，91.24%的购房者表示不能接受。
2.缴纳出让金或罚金的比例问题
遗留“小产权房”现象的形成并非因开发商、购房者或是政府任一方的单独行为造成。虽然其中开发商需要承担主要责任，但南京七彩星城的调查数据显示：89.69%的购房者在知道“小产权房”的购房风险的情况下购买了“小产权房”，并且其行为影响了处于同一收入水平但未购买“小产权房”者的公平收益以及其对于“小产权房”的价值判断，而政府监管的缺位对于“小产权房”的形成也负有不可推卸的责任。因此，如何界定政府、开发商、购买方等利益相关方的权责范围，合理分配出让金及罚金比例，使清理行为更加公平值得思考。
三、清理遗留“小产权房”的对策
遗留“小产权房”问题的产生不在一夕之间，其问题的解决也不可能一蹴而就。笔者认为，应从完善法制建设、实现利益均衡、加强沟通管理及强化监管力量四方面入手，解决清理遗留“小产权房”过程中产生的问题。具体对策和建议如下。
（一）完善法制建设
“小产权房”的产生和蔓延与相关法律制度的不完善息息相关。缺少统一的尺度不仅不利于抑制“小产权房”的产生，更使执法监督难以入手。因此，笔者认为法制首先需要解决的问题主要有以下三点。
1.明晰“小产权房”的定义
究竟什么是“小产权房”？其判断标准和特征是什么？如何界定其不合法性和可能存在的合法性？这也是遗留“小产权房”分类、摸底、清理的前提和基础。笔者认为，定义遗留“小产权房”重点和难点在于明晰对买卖主体的限制。具体而言，一是明确农民对宅基地的所有权和宅基地的使用权及其上所建房屋使用权的关系；二是定义农民购得或分得的，用于自住的房屋若有空余从而从事经营（包括出售和出租）的行为。
2.明晰遗留“小产权房”的分类清理标准
笔者认为，“小产权房”应根据土地性质分为耕地“小产权房”、宅基地“小产权房”和其他集体建设用地“小产权房”三类。
（1）对于占用耕地的“小产权房”一般采取坚决拆除的方式处理，但如耕地无法复垦、拆除成本较高且拆除可能造成众多人口失去唯一住所的，可以通过补缴土地出让金完成国家征收，或给予一定的善后补救。但对于占用耕地而“转正”的“小产权房”，必须“遵循城乡建设用地增减挂钩的原则，将农民新居建设和集体建设用地整理复垦，将节省出来的农村建设用地指标有偿转移给‘小产权房’‘合法化’的地区”。
（2）宅基地上建筑的“小产权房”，一方面基于购买方和出售方的意思表达清楚，并对双方利益起到帕累托改善的效果，另一方面相对于占用耕地和违反城乡规划而言，又没有给集体土地利益带来负外部性。再者治理零星的个人行为需要付出极大的行政成本，因此建议不对已存在的此种行为施以公权力制约。但同时政府应严格落实“一户一宅”的原则，限制宅基地转售的空间。
（3）针对其他集体建设土地上建筑的“小产权房”，若未违反城乡土地利用规划、房屋质量通过审查的，可以依相关程序予以确权，或通过国家征收的方式转为廉租房、经适房。对于严重违反城乡规划、质量不过关的建筑采取拆除的措施，同时做好相应的思想工作和补救方案。
（二）实现利益均衡
鉴于对于遗留“小产权房”的清理不可能达到帕累托改善，因此此处的利益均衡主要指在各利益相关方利益增减的绝对差值最小的情况下，适当保障弱势群体的利益。使由清理遗留“小产权房”可能造成的社会损失和社会冲突最小化。
1.针对拆除已入住“小产权房”时居民的安置补偿问题
对于明显违反法律规定“小产权房”，在合同手续齐全的情况下，退还部分房款或提供货币补偿成为可行的选择。另一种选择则是在补交时下商品房与集体建设用地建房的差价的前提下，购房者在复建的村民住宅房中获得一定面积的拆迁安置。对于选择货币补偿的购房者，政府可优先向其提供公租房服务。对于严重违反城乡规划、侵占耕地、房屋质量不合格或合同手续不齐全的，且拒不拆迁的“小产权房” 依法拆除，不予补偿。
2.针对缴纳出让金或罚金的比例问题
小产权房清理范文2
而此前国土资源部部长徐绍史在接受媒体采访时已经表示，今年国土部将不让小产权房现象继续蔓延。“清理小产权房的工作，我们会严格地保护农民的正当权益，同时依法依规行政，为大规模地清理小产权房做好准备。”
事实上，从2007年起，小产权房问题就已经引起相关部门的关注，并屡屡下文禁止。不过，随着不少城市推行限购政策，不受限购约束的小产权房却变得更为活跃。
在2008年8月，相关报道就指出有关部门已对全国部分城市小产权房问题进行了抽样调查，并已起草报告上报国务院。
为何小产权房不受法律保护，却还大有市场？中国指数研究院(华中)副院长胡超表示，吸引购房者的主要原因是低廉的价格，这也折射出高房价下购房者的无奈。
某地产经纪人告诉记者：“小产权房的价格比一般小区至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不会挂在网上，只是内部流转。”由于不能办理两证，购房者可与房东签订协议保证其权属，双方交易相对简单。
他认为，购买小产权房的风险比较大。“小产权不能办理贷款，客户一般需要一次性付清，购买压力大风险也增大，关键在于，万一集体土地被国家收回，购房者很难得到赔偿。”
“异化”的小产权房
尽管没有产权证，但在城市房价高涨的刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房和保障房之外的另一种城市房屋供应类型。在利益诱惑下，购买者也从最初的农民、拆迁户扩大到城市普通市民甚至富豪阶层。曾有媒体报道，小产权房在深圳和北京等房价较高的城市已经形成热销的局面，最多的已达到房地产市场销售总量的1/5。
面对小产权房的蔓延趋势，不少地方明令叫停。如何处理已建小产权房并让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，成为政府部门十分头疼的事。武汉国土部门的一位负责人颇感无奈，“政策限制无法阻止小产权的交易，一是价格很诱人，二是小产权房已经不是个别人的买卖，而是形成了一张复杂的利益网。”
众多业内人士指出，小产权房最初是满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，但如今已经逐步“异化”为中高档房甚至别墅，成为少数人攫取暴利的工具。
虽然小产权房从一开始就处于灰色地带，并不具有严格意义上的产权，但近年来，由于小产权房在价格上具有明显的优势，再加上一些开发商蛊惑性的宣传，小产权房推出后销售形势很好。据清华大学经济研究所蔡继明教授的一项研究显示，很多城市小产权房曾占到当地房地产市场的20%，有的甚至高达40%。
小产权房无序滋长蔓延，不仅违反土地管理法律及相关政策，也影响到房地产市场的正常发展。“由于小产权房不受法律保护，大量小产权房半公开地销售买卖，也给日后出现问题的处理带来麻烦，给社会稳定埋下隐患。”地产经纪人小张如是说。
“难啃的骨头”
无论如何，面对新一轮小产权房建设的顶风违法，是任其“生长”还是迎难而上，这既需要有关部门敢于“破题”，更考验其智慧。
小产权房成为“难啃的骨头”有多种原因：部分小产权房是历史原因形成的，很难做到一刀切；全国小产权房将近60亿平米，法难责众；处置小产权房关系到基层权力、民生和社会稳定等一系列问题；现行土地管理法、城市房地产管理法等法律不支持小产权房……
但是，小产权房难“啃”也要去“啃”，而且要尽快去“啃”。小产权房问题如果继续拖下去，问题将越积越多，例如：小产权房引发的法律纠纷、农村集体土地被变相侵占的问题、对城乡土地规划利用总体布局的破坏、对相关部门公信力的损害以及小产权房的安全隐患问题……
那么，如何终结小产权房乱象呢？
仅仅依靠事后的查处是不行的，还须事先不断释放明确信号，趁早“封死”小产权房的前路。一些地方小产权房为何成为发展难题，很大程度上缘于当地部分领导在处理小产权房问题时态度含糊不清、犹豫不决，甚至暗含几分暧昧心理。加上一些专家学者的不当言论，更给人们以小产权房可能会“分类处理”等假象，凭空增添侥幸心理，并刺激更多的人加入到购买小产权房之列。
留存与否
按说产权只有有无之分，不应有大小之别，因此，牵涉复杂、鉴定困难的小产权房格外引人注意。同时，据市场机构统计，目前我国现存的小产权房建设面积已超过60亿平方米，相当于房地产行业近十年来的开发总量。
那么，数量庞大的小产权房的产权未来是否能变大呢？民间各种说法均有，比如：价格低，法不责众，小产权可转为大产权。
如今，小产权房是否留存，是否转为大产权，都颇受争议。因为小产权房已经不单单是个别业主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社会公平、法律尊严都面临挑战。
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【关键词】小产权房；买受人；利益保护
中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278（2012）06-082-01
2006年宋庄画家村"李玉兰案"宣判以来，"小产权房"问题得到广泛的关注。可见，由于法律和现实的原因，在小产权房买卖中买受人是最容易受到利益损失的一方。本文从目前小产权房买卖市场现状出发，重点谈小产权房买受人的利益保护。
一、"小产权房"问题概述
（一）"小产权房"的含义及产生原因
我国目前广泛存在的小产权房，是由村委会或乡政府单独或联合房地产开发商在农民集体所有的土地上以城中村改造或新农村建设为名，建造的对农民集体组织以外的人出售的商品房。"小产权房"，顾名思义与"大产权房"相对。"大产权房"是指产权人拥有国家房管部门颁发的房产证，享有完全的国有土地使用权和房屋所有权。小产权房买受人没有国家房管部门颁发的房产证，能证明其权属的往往只有村委会或乡政府颁发的证书。因此，小产权房买受人当然不具有完全的所有权，其房产的占有和流转都受限制，我们不能称其为所有人，只能称其为买受人。
小产权房产生的现实原因是居高不下的房价。小产权房产生之初，多为高收入阶层出于休闲等目的购买。随着市场的发展，当前小产权房买受人大多是中低收入的城镇居民，其目的主要是居住。小产权房产生的根本原因是我国城乡二元制结构。当前，大量闲置的农村土地，只有经过征地变成国有土地之后才能进入房地产市场流转，政府和开发商将大部分土地增值收益拿走，农村和农民收益甚少。在这样的现实下，村委会和乡政府为增加收入，借改革之名，大量开发房地产，造成当前我国小产权房数量多、范围广的局面。
（二）我国"小产权房"市场现状
从2010年到2012年，国土资源部曾先后多次公开表态要在全国范围内或试点城市调研、清理小产权房，但从未公布调研结果和清理情况。地方政府不配合调研和我国小产权房市场的复杂都是主要原因。目前，全国小产权房的存量、规模等情况没有权威的数据。但可以肯定的是，小产权房在我国各地十分普遍，大城市尤为突出。据房地产公司的调查，深圳小产权房占百分之四十以上，北京、上海、广州、郑州等地小产权房比重都在百分之二十以上。
二、"小产权房"买受人利益保护
（一）"小产权房"买受人地位的确定
一般商品房所有人往往被称为"业主"，是指在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。由于小产权房买受人不享有房屋所有权，其当然不能被称为"业主"，不能按照建筑物区分所有权中对业主的界定享有权利承担义务。对于小产权房买受人地位应按照公序良俗观念，只要买受人持有购房合同、公然合法的占有房屋，就应认定其可以所有形式行使权利。[3]
（二）买卖合同被判无效时买受人的利益保护
"李玉兰案"不是第一个关于小产权房的案件，但是第一个被宣判的案件，因此产生了很大的影响。我国虽不是判例法国家，但典型案例对理论界和实务界都有很大的影响。该案最终宣判买卖合同无效，理由是我国法律限制农村集体建设用地的流转，禁止其用于非农建设。李玉兰不是农村集体组织的成员，其购买小产权房的行为必然导致农村集体建设用地向外流转，因此触犯了法律的强制性规定。这个判决从保护国家土地制度的角度出发，是意料之中的。
但从合同法的角度，小产权房买卖是一种合同行为，对其效力的认定应该依据《合同法》的有关规定，只要其符合《合同法》规定的合同有效要件："当事人具有完全民事行为能力；合同的内容是双方当事人意思的真实表示；不违反法律、行政法规的强制性规定；合同的形式也符合《合同法》的规定"，该合同就是有效合同。在法律没有明确禁止小产权房买卖的情况下，只要小产权房买卖合同符合合同有效要件，就应当认定为有效。小产权房买卖双方是在协商一致的情况下签订的《房屋买卖合同》，符合"双方当事人意思真实表示"的要件。同时也符合主体要件和内容合法的要件，所以应认定合同有效。"李玉兰案"中，原告在买卖之初就应知道李玉兰不是本集体组织成员，不具有购买宅基地资格，其后又以此为借口主张合同无效是为追逐更大的经济利益，法院支持其主张固然有其考虑，但这必然造成法治不公，不利于社会公平正义的发展。
（三）解决"小产权房"买受人利益保护问题的根本途径
我们固然能从民法的基本原则角度确认小产权房买受人的地位，从一定程度上保障其利益，但无法从根本上转变其不受法律保护的地位。只有解决农村土地流转问题才能解决小产权房合同效力问题，从而真正保障小产权房买受人的利益。我国限制农村土地流转是为保障城乡二元制结构，现在城乡二元制结构的弊端已逐步显现，它极大地阻碍了资源的整合和流转，阻碍了农村发展，只有打破城乡二元制结构，使农村土地和城市土地享有同样的地位和流转能力，才能从根本上解决小产权房问题，保障小产权房买受人利益。
参考文献：
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一、工作目标
通过集中排查摸底，摸清全县已建已售、已建在售、在建在售和准备开工建设的“小产权房”底数，采取有效措施，停止一切违法建设或销售行为，严格依法查处，坚决遏制新的“小产权房”的出现，并建立有效遏制违法建设、销售“小产权房”的长效机制。
二、工作步骤
（一）制定整改方案阶段（2月15日前）。县政府成立“小产权房”清查整改工作领导小组，由县政府分管副县长任组长，国土、住建、规划和各乡（镇）主要负责人为成员，领导小组办公室设在县国土局，办公室主任由刘武海同志兼任。各乡（镇）、有关单位也要成立“小产权房”清查整改领导机构和工作机构，在前期排查的基础上，进行全面彻底清查，摸清底数。对清查出来的“小产权房”填写《“小产权房”清查处理情况登记表》，并制作“小产权房”登记台账，做到一案一档。同时，要依据相关法律法规对每个违法违规项目分别提出处理意见及处理实施方案。排查摸底情况及处理实施方案于2月20日前报县国土资源局、县住建局、县规划局。
（二）集中整改阶段（2月16日至3月25日）。对在建、在售的“小产权房”要按照各自制定的实施方案组织集中查处整改，依法处理到位。要选取1至2个典型案件进行公开处理，在相关媒体上公布案情及处理结果。对集中清查整改阶段不能依法整改到位的，要说明原因，并制定跟进措施，确定落实部门及负责人员。
（三）总结报告阶段（3月26日至4月5日）。各乡（镇）、有关单位在汇总相关材料的基础上，总结经验，建立有效制止违法建设、销售“小产权房”的长效监管机制。同时，将集中清查处理情况形成书面报告，于4月10日前分别报县国土资源局、县住建局、县规划局。由县国土资源局、县住建局汇总报县政府同意后，上报市国土资源局、市建设局。
三、工作分工
（一）各乡（镇）政府。全面提供辖区内涉嫌违规建设销售的“小产权房”项目，并按照统一安排制定“小产权房”处理实施方案。
（二）国土资源部门。重点对违法项目占用土地性质、权属、土地利用规划、地类等进行审查，对违法案件依法进行制止和组织查处，提出处理意见。
（三）规划部门。依据职责重点对违法项目的城乡建设规划情况进行审查，对未取得规划许可的项目依法进行制止和组织查处，提出处理意见。
（四）住建部门。重点对违法项目工程建设情况和房屋销售情况进行审查，对未取得施工许可的项目和违法销售项目依法进行制止和组织查处，提出处理意见。
（五）电力部门。对违法占用集体土地进行或变相进行房地产开发建设项目停止电力供应。
（六）公安机关。对违法占用集体土地进行或变相进行房地产开发建设企业涉嫌犯罪行为进行立案侦查，并对阻挠行政执法监察工作的人员依法进行处理。
四、工作要求
（一）统一思想，加强领导。各乡（镇）政府要加强领导，统一思想，国土、住建、规划等相关部门要加强配合，摸清底数，并严格贯彻国土资源执法监管共同责任机制，坚决制止和严肃查处在建、在售“小产权房”违法违规行为。
（二）加强宣传、积极引导。正确引导舆论，让社会知晓建设“小产权房”是违法的，“购买小产权房”是不受法律保护的，向社会警示开发建设“小产权房”的风险。对清理出来的“小产权房”及时向社会公布，提醒公众不要购买，维护人民群众的合法权益。
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[关键词]小产权房；城乡二元制；
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552166
1小产权房的含义
小产权房并没有严格的定义，是指没有经过国家相关部门规划、审批等程序，直接由集体经济组织或者乡政府自己或联合地产开发商在农民集体土地上建设并出售给本村以外的个人或单位的房屋。相对于大产权房，即普通商品房，小产权房只有房屋产权，不含房屋占用的土地使用权，不能合法入市，小产权房占用的一般是集体所有土地，而大产权房占用的则是国有土地。我国小产权房由来已久，随着房价的不断上涨，小产权房的问题也越来越突出，成为国家亟待解决的问题，本文主要分析小产权房存在的原因并提出一些建议。
2小产权房现象出现的原因
21城市化、工业化使商品房市价过高
20世纪90年代以来，我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，有的已经留在城市长期在商业、家政、餐饮、建筑等行业打工。国家统计局“2013年国民经济和社会发展统计公报”，年末全国大陆总人口为136072万人，从城乡结构看，城镇常住人口73111万人，比上年末增加1929万人，乡村常住人口62961万人，减少1261万人，城镇人口占总人口比重为5373%，即城镇化率已达到5373%。城镇居民的增多必然增加住房的刚性需求。然而，快速发展的工业化、城市化使城市建房土地越来越少，需求的增加和供给的减少造成土地成本越来越高，房价越来越高。看到房价不断上涨的趋势，投机性需求乘虚而入，使得房价更加上涨，远远超出农民所能承受的价格。而小产权房的开发成本低，房价自然比一般商品房低很多，一般仅是同地区商品房价格的40%～60%，诱使大量购房者冒险购买高风险的小产权房。
22城乡二元制促使政府垄断土地市场
城乡二元体制是小产权房产生的根源。城乡二元土地结构，即国家所有（城市土地）和集体所有（农村和城市郊区土地）这两种土地所有制形式。在《土地管理法》中规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的都必须申请使用国有土地，若建设占用土地，涉及集体土地的，必须办理农用地转用审批手续”。该政策显现了土地市场政府的二元身份――供地主体和土地交易的审批者。此外，政府不仅对城市土地享有处分权，还有对集体土地的限制权与征收权，这形成了土地市场的非完全竞争性，政府属于土地市场的垄断者。村集体对集体土地没有完全的处分权，集体土地在流向市场时必须经过政府低价征收，高价拍卖出去的过程，房产开发商购买土地的价格远远高于政府向农民征集土地的价格。农民享受不到土地溢价的利润，只在拆迁或占地过程中获得少部分安置补偿费。有关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60%～70%，拥有集体土地所有权的村一级集体经济组织得25%～30%，农民只得5%～10%。在房地产市场中，开发商为赚取利润在二级土地市场大幅度抬高房价，远远高于农民所能承受的价格。土地制度的不公和国家法律法规的强制性使农民变得更加贫困，建造小产权房成为农民摆脱贫困的途径。小产权房的出现也是市场对土地资源进行优化配置的结果，打破了政府垄断一级土地市场的格局[1]。
23土地法律的模糊性提供了政策空间
《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该条规定说明在依法申请使用国有土地后，可以进行建设，而且并没有排除房地产开发建设。然而在村民宅基地或农村集体的土地上建设的房屋出售给本村以外的单位或个人时就形成了非法用地。第六十二条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。该两条规定说明农民和农村集体经济组织在一定条件下可以将宅基地或农村集体所有的土地出卖转让或出租出去。尽管其明令禁止农村集体的土地进入市场流通，但是出于对农村集体经济组织和农民的尊重和保护，又允许集体土地在一定条件下进行非农建设和流转。这种法律上的模糊为小产权房的产生提供了机会[2]。
3小产权房问题治理策略
小产权房的存在严重影响了社会经济。由于没有拆迁成本和政府规定的相关税费，小产权房的成本远远低于一般商品房的成本，其价格为一般商品房价格的40%～60%，这严重冲击了房地产市场；不按城市规划开发小产权房，造成耕地面积减少；由于小产权房是违法占地、违章建筑，得不到国家房管部门颁发的房屋所有权证书，而实际上购房者已经开始入住，造成居住地公安户籍管理中不存在购房者信息，原户籍所在地公安户籍管理部门找不到人，扰乱人口管理秩序。此外，小产权房产权不明，管理困难，已建成的小产权房补办手续难度大，小产权房施工建设质量不合格，农村“一户多宅”，物业管理难以专业化，物权不完全，难以依法流动等问题也都层出不穷[3]。小产权房现象是一个亟待解决的问题。
31分类管理
小产权房由于其自身的复杂性牵涉多方利益，尤其对于购房者而言更是关乎其安居的重大民生问题。同时小产权房占用的集体土地用途也不尽相同，有占用耕地的，有的则是在宅基地或者其他集体建设用地上建造而成。因此，在实践中清理小产权房应当分门别类，不宜搞“一刀切”。
首先，对于占用耕地的小产权房应当坚决予以取缔。我国虽然国土面积辽阔，但是可耕地面积却很少，加之我国人口众多，人均耕地面积世界排名靠后。耕地乃国之根本，是国家粮食安全的重要保障，农业生产基本都要依附于耕地之上，这也是为什么我国要坚持18亿亩耕地底线坚决不动摇的原因。而随着城市的发展，很多郊区的小产权房是建设在耕地之上的，这是对耕地这一稀缺资源的重大破坏，不符合国家的土地用途规定，因此对于该类小产权房政府应当加强监管，坚决拆除警示他人。
其次，对于在集体建设用地上建设起来并符合城乡规划的小产权房建立类似大产权房的制度。为什么是“类似”？因为要完全承认小产权房的合法性就需要改变目前的城乡二元土地结构，而集体建设用地上市自由流转在将来相当长一段时间内几乎难以实现，而依法予以拆除的话会造成资源的极大浪费，这也与国家倡导的循环经济和可持续发展战略不符。因此，对于此类小产权房可以让其补交土地出让金和相关税费，补办相关手续后承认其产权，但是此产权与大产权不同，政府可以在一定程度上限制其自由转让来平衡其他合法购房者的利益[4]。
32深化，实现城乡统筹
全国范围内各大城市周边地区小产权房的盛行，伴随着国内部分地区对农村土地制度改革的探索，如广东省的“农宅入市”和重庆的“农地入股”等，对现行土地制度造成了极大的冲击。我国现行的城乡土地二元结构制度，征地制度已不适应当前经济及社会的快速发展，在农用地入市后应加快城乡统一的土地市场建设，使得其健康发展[5]。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。集体建设用地应该和城市建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，应当具有平等的产权，达到“同地、同权、同价”。土地是农民乃至全民赖以生存的根本，农民在整个社会阶层中属于弱势群体，无论采取何种方式处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其利益。农民的权益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担[6]。
33实现部分小产权房向保障性房的转变
政府收购小产权房作为保障性住房的一部分。小产权房的买卖属于正常的市场经济供需关系，属于合法的自由买卖行为，在不侵占耕地的情况下应该不属于违法行为。鉴于目前法律法规方面的缺失导致小产权房不具有合法流通的身份，可由政府出面予以收购，作为经济适用房、廉租房等保障性住房的有益补充，既可扩大保障性住房的供应量，又可减少政府对保障性住房的土地和资金投入[7]。
34完善城镇住房保障体系
小产权房的产生暴露出我国住房保障体系建设的滞后。为了保障中低阶层人群的基本住房需要，应增加廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房供给，建立和完善多层次的住房保障体系，当房价回归合理的轨道，能为普通民众所接受时，高风险的小产权房自然失去了其生长的土壤。增加供房渠道，将央产房挤向市场，加强单位自建集体住房。增加住房保障范围和力度，安抚好中低收入人群，减少小产权房的需求，从而抑制小产权房的新建[4]。
小产权房的问题是我国经济快速发展的大环境下城乡二元结构制度下的产物，其迅速发展是当前经济社会迅速发展的一个负面带动。另外，我国现行政策、法规对小产权房的产权界定有自相矛盾之处。在目前的情况下，对于已购和将购的群体，政府不能一概而论，应该要区别对待。首先应出台有关政策以禁止小产权房的买卖，同时政府要结合实际将已购的小产权房合法化。此外，国家应明确各种法律法规之间关系，去除相互间的矛盾。想从根本上解决小产权房的问题，最根本的方法便是改变我国城乡二元社会结构，从而改变土地的二元制结构状况[8]。
参考文献：
[1]李娜制度视角下的小产权房问题研究[D].太原：山西财经大学，2013
[2]郑华浅析小产权房现象的原因及其治理[J].法制与经济，2013（368）：61-62
[3]王静“小产权房”产生的原因及对社会经济的影响[J].山东国土资源，2010（4）：46-48
[4]曾宪来，柯乃靖小产权房治理对策探析[J].百家讲坛，2013（1）：157
[5]尚君探讨对“小产权房”问题的几点见解[J].房地产开发，2013（31）：31-32
[6]周梦娇浅析当前小产权房存在的问题与对策[J].现代商业，2013（32）：288
小产权房清理范文6
国务院总理：推进以人为核心的新型城镇化。
2014年要推进以人为核心的新型城镇化，坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，着重解决现有“3个1亿人”问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇；改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村；引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
中国工程院院士钟南山：严重雾霾或可致癌，根本解决要从源头下手。
雾霾天的致病证据越发清晰，它对呼吸系统、心血管系统、孩子的生长发育，以及孕妇早产等都有影响，特别对肿瘤影响较大。当地气压、风向等气候条件，固然对雾霾形成和滞留有很大作用，但燃煤仍然是雾霾形成的基础。另外，汽车尾气碳排放、工业污染、烹调等也都是重要污染源头。
中国财政部部长楼继伟：推进房地产税立法，将清理区域税收优惠。
税制改革是今年财税体制改革的一个方面，其主要任务之一就是推进房地产税的立法。未来要清理区域税收优惠，经国务院批准到时限的区域性优惠政策要立刻解决，没有时限的定时限，否则一律取消。
国土资源部部长姜大明：全国28个省（区、市）关于小产权房处置已出方案。
目前，全国已有28个省（区、市）拿出了小产权房处置的工作方案。针对在建、在售小产权房，坚决贯彻“拆除一批、教育一批、震慑一批、问责一批”的原则。同时，加大力度对各地小产权房的情况进行清理、统计，在此基础上深入研究、提出分类处理意见。
国土资源部副部长胡存智： 将对房价过热城市加大比例产权房供地。
今年将在一、二线房价过热的城市加大比例产权房供地，以增加供应的方式为过热市场降温，即政府折让一定地价令房价也随之折让，如此房价与特殊群体的购买能力相匹配，既满足了居住需求，又满足了投资要求。