前言：中文期刊网精心挑选了房地产经济论文范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产经济论文范文1
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
房地产经济论文范文2
1.房地产行业快速发展，房价快速提高。
在中国城镇化政策开始实施之后，中国城市人口大幅度增加，这样便大大的增加了对城市房屋的需求。但是当前中国房地产发展的模式还比较落后，仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式，这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符，从而导致了房价快速上升。尤其是一些一线、二线城市，房价的上升幅度基本上已经不科学了。同时房价的不合理上升也在一定的程度上影响了房地产朝着稳定健康的方向发展。
2.房地产适应市场经济发展的程度较低，市场发展不成熟。
由于房地产市场兴起时间较短，市场发展还不健全，而房地产行业适应市场经济发展的程度较低，同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性，以及受到中国基本国情的影响，导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场，从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构，其中较为高档的房屋建筑供应较多，但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活，大大降低了人们的生活质量。
3.目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善。
在房地产行业的发展过程中，其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因，资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策，对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度，但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款，而自己拥有的资金较少，一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时，由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全，其承担的发展风险也较大，银行出于自身资本安全的考虑，会谨慎选择放贷对象，这将直接限制房地产开发上的融资途径。
二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策
（一）强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化
根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析，中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看，房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里，通过对房地产市场进行调控，有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是，房地产是现代城市建设的重要一部分，而房地产消费又属于长期投资的一种项目，涉及的资金数额较大。因此，通过强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化，有利于保证房价朝着合理化的方向发展。其中，在市场经济不断发展的背景下，政府调控房地产行业主要是通过科学规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格，促使房地产朝着科学合理的方向发展，推动房地产市场更加繁荣稳定。
（二）制定科学化的发展规划，推动房地产经济健康发展
在中国当前社会经济快速发展的背景下，房地产改革尚且处在初级阶段，面临着重大管理方式和发展模式的调整。很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件，这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面：房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售，从中获得经济利益；有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租，通过经营的方式从中获得经济利益；有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等，从经营中获得经济利益；而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中，虽然没有直接获利，但却在无形中提升了城市的整体形象，有效增加了城市发展的经济价值。因此，在当前房地产行业的发展过程中，应该根据国家经济发展的基本情况，进行综合规划，努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径，深入了解房地产行业发展中各种经济关系，促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。
（三）建立完善的金融支撑体系，为房地产行业的发展提供重要的条件
在目前房地产行业的发展过程中，由于过度依赖金融机构资金支持，房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此，需要根据中国经济发展的基本情况，建立完善的金融支撑体系，然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题，为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外，为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题，中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化，努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中，推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。更重要的是建立房地产金融二级市场，还有利于降低各大银行贷款的金融风险，有效推动房地产行业更好地适应市场经济化的趋势发展，有效提高整个房地产行业的经济价值，促进中国国民经济稳定的发展。
（四）建立科学化的管理机制，明确房地产经济发展的主体
中国当前房地产市场在发展的过程中出现了很多问题，而且这些问题基本上都是深层次的。通过分析得出，造成这些问题的原因是多方面的。因此，为了有效改善当前房地产行业发展中的问题，便需要建立科学合理的管理机制，充分明确房地产经济发展中的主体。通过利用政府职能进行科学调整，将推动房地产行业发展的各项政府职责落到实处。同时，还应该不断完善房地产市场发展的相关法律法规，为房地产市场能够稳定发展提供重要的条件。因此，需要根据中国经济发展的基本情况，构建与中国经济发展相适应的房地产法律体系，从而促使中国房地产市场更加规范化。通过将房地产行业发展的基本情况纳入到国家的法律体系中，促使房地产经济更加规范和稳定，确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。
（五）以科技创新为依托，推动房地产经济稳定发展
房地产经济的可持续发展，应当以科技创新为依托，知识经济，科技发展水平的提升，对于推动国民经济的发展的作用越来越大，并逐渐成为主导作用。房地产科技的创新和发展，对于改善人们的生活，工作环境具有重要意义；能够引领房地产智能化的发展；并提升资源的利用效率，减少污染，增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展，人们将突破原有的思维方式和生产方式，探索合乎人类生存发展的模式，将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。
三、结论
房地产经济论文范文3
1.对房地产经济管理存在不足的分析。
其一，是在会计基础工作环节比较薄弱，进而导致会计信息的失真以及随着而来的混乱的秩序。
其二，房地产经济管理中法人内部监督作用发挥的不够突出。监事会以及董事会监控力度特别薄弱，他们的监督作用发挥得不够有效。
其三，管理人的法律意识比较薄弱，常常投机取巧、有法不依、姑息将就、执法不严，一些给面子拉人情的现象比较普遍，故而管理必然松弛，造成了一些经济犯罪的出现。
其四，房地产企业经营层次的员工在素质上的不够高，其人力资源制度的不够健全。
2.企业管理做法上的一些利弊。
我们的房地产企业在管理中，通常的做法是统一进行核算、进行分工管理、奖罚不确定。这样的管理做法，虽然说有利于统一管理以及监控，但是也有其弊端。
其一，导致项目开发责任和权力以及利益的严重的脱节。这样做，不利于积极地将一线项目经理人员的积极性机遇有效地调动起来，单单依靠房地产企业公司决策层的一些积极性，显然是不够的。
其二，这样的企业管理做法由于存在着不具体的业绩衡量指标数，导致房地产公司项目经理部之间攀比的出现，对公司的发展不利。
二、改善我国房地产经济管理的一些具体看法
1.积极建立起科学的内部管理环境。
为了完善和加强房地产企业内部的有效管理，有必要对房地产内部管理环境给予积极地建设，这里包括经营方式和风格、理念，以及组织机构等一些方法。在房地产内部积极地建立起良好的管理环境，进而保证企业管理制度的有效地落实。
2.加强房地产企业内部的相互间的有效牵制。
房地产企业可以积极地采取一些工作轮换制度，以及根据企业中不同岗位在房地产管理中的不同程度，规定每一员工在其岗位上的履职时间，特别是对一些重要岗位做到频繁轮换，而对一些次要的一些岗位尽可能少轮换，对这些管理漏洞岗位给予积极地填充。
3.积极加强房地产企业的稽核制度。
在房地产企业管理过程中，由于企业经营者对企业管理中稽核部门的认识上的不足，以为稽核部门不能够创造良好的效益，还占用一些人员编制，进而加大了房地产企业经营的成本，故而没有从根本上对稽查制度给予有效地重视。尽管企业内部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能够有效严格地执行。
三、对我国房地产经济管理的一些思考以及建议
1.积极地核算出公司的投资总额。
房地产项目的可行性研究报告在得到批复以后，就需要房地产公司选择一些合适的项目经理部给予有效地落实，进而进一步得到已经批复的可行性研究报告的最基本的依据，并对该项目的总体投资给予初步的估算，并为此提出具体的项目资金流量表。
2.有效地对开发给予控制，确保资金的支出。
在房地产企业经济管理中，对开发成本的管理是房地产管理中的关键。当对企业中某一项目的投资资金总额确定以后，其开发成本控制是重要的一方面。
3.积极应对的思路。
其一，房地产企业管理应该积极地把“政府”和“市场”两只手的作用充分地发挥出来。
我们在在房地产企业经济管理中，为了有效地增强房地产的经济管理能力，一方面需要房地产市场自身的有效地调节能力的支撑，与此同时，还需要我们国家政策的调节有效地配合。加强对房地产市场的有效调节，有利于房地产市场健康秩序的确立。让市场自我调节，比国家行政手段的宏观调控更有效和快捷。故而，有效地增强房地产自身调节能力，也就成为了市场长远发展的一个必然。国家在房地产经济发展中所发挥出的是宏观微调的积极作用，而中央和地方有效地结合，有助于对市场进行有效地指导和监督作用。
其二，充分地让发展目标、政策立足长远。
在制定政策过程中，我们需要对政策机遇通盘考虑，且不朝令夕改。积极地通过个人所得税有效地调控房价，不是有效地手段。因为个人所得税是属于产品交易之后产生的一种行为，在房地产经济中，属于下游环节，只能够间接产生作用。就目前来说，国内的房地产市场发展缺乏稳定性和长远的目标，这需要我们的房地产管理依据我国社会主义国家性质和实际经济情况制定出一些合理的科学的一些比较长远的政策。政府在政策制定中，充分考虑不断增长的我国城市住房要求和民情以及城镇化进程的实际状况，进而保证我们的国民经济稳定地增长，促使我国房地产经济走上正轨轨道。就税收而言，政府发挥的是税收政策的调节作用。住房城乡建设部门和税务的紧密配合，有助于促进房地产企业仅仅管理的建设。
其三，积极地对我国的法律法规体系给予建设和完善。
我们要想我国的房地产市场有一个健康的秩序，需要我们的政府积极地建立和完善具有我们国家特色的房地产企业法律法规体系，保证我们的房地产市场运作步入到规范化的道路上来，即房地产企业经济管理合法化和合理化。我们的政府应该在法律规范中，积极地实施其经济管理行为，最大可能地避免行政在干预中的过度行为导致房地产市场秩序不利局面出现。与此同时，多层次、全方位的房地产积极的宏观调控体系在实施中有可行的法律保证。
其四，积极处理好中央政府和地方政府在房地产经济管理中和谐关系。
中央政府和地方政府应该积极地明确自己在房地产经济中职责范围和责任主体。即，我们的地方政府在房地产经济管理中的价值取向必须跟我们的中央政府保充分地持高度的一致性。并且对财税制度进行有效地探索性地实践，合理地对土地财政给予钳制，积极地提高地方政府对中央政府宏观经济管理的有效落实，有效地遏制房地产市场中一些不良风气的产生。
四、结语
房地产经济论文范文4
引言
20世纪90年代中后期，国务院了一系列深化我国住房制度改革的文件，提出了促进住房商品化和住房建设发展的详细政策措施，房地产业从此进入了良性发展的轨道，并逐渐成为各城市尤其是大中城市的先导产业和支柱产业。
在此背景下，西安市房地产业发展迅速，房地产开发完成投资额（RI）从1996年的24.66亿元上升到2007年的387.33亿元，这期间西安市的国内生产本论文由整理提供总值（GDP）从406.95亿元上升到1763.73亿元，那么究竟西安市房地产投资对经济的拉动作用有多大？在一定时期内，是房地产投资促进了经济增长？还是经济增长促进了房地产投资？本文运用时间序列计量经济模型从量化角度对二者的关系进行实证研究，以期为西安市政府相关部门制定房地产业与经济协调发展的政策提供理论依据。
2实证研究
2.1数据选取及处理选取西安市国内生产总值（GDP）反映经济增长，房地产开发完成投资额（RI）反映房地产开发投资状况，以1996-2007年的年度数据为原始数据，为消除数据中异方差的影响，对两个数据序列同时取自然对数（LNGDP和LNRI），这种变换不会改变变量间的长期均衡关系和短期调整效应（见表1）。
本文中的计算采用计量经济学软件EViews5.1。表11996-2007年西安市GDP和RI序列单位：亿元
2.2平稳性检验在实际中我们遇到的时间序列大多是非平稳时间序列，若直接将其用于计量经济建模，容易产生“伪回归”等问题，因此有必要对时间序列数据进行平稳性检验，目前最常用的检验方法为单位根检验。一个非平稳时间序列的一阶自回归模型的特征方程含有单位根，这样对时间序列平稳性的检验即转化为对单位根的检验。如果序列Yt通过本论文由整理提供d次差分成为平稳序列，而差分d-1次时却不平稳，则称Yt为d阶单整序列，记为Yt~I（d）[1]。同阶单整是多个时间序列存在协整关系的必要条件。采用单位根检验中的ADF检验法对表1中的LNGDP、LNRI以及它们的一阶差分LNGDP、LNRI进行平稳性检验，结果见表2。
表2各变量的平稳性检验结果
注：检验类型（C，T，K）中的C、T分别表示是否还有常数项、时间趋势项，K表示滞后阶数。从表2可看出LNGDP、LNRI没有拒绝单位根假设，是不平稳的，而它们的一阶差分序列LNGDP、LNRI在5%的显著水平上拒绝原假设，是平稳的。因此序列LNGDP、LNRI均为一阶单整，表示为LNGDP~I（1）、LNRI~I（1），满足协整检验的前提条件。2.3协整检验协整是指多个非平稳经济变量的某种线性组合是平稳的[2]。具有协整关系的多个非平稳序列建立的回归模型可用来描述原变量之间的均衡关系，并可以用来建立误差修正模型。目前对协整性的检验主要有两种方法：一是Engle&Granger(1987)提出的基于回归残差的协整两步检验法，二是Johansen&Juselius(1990)提出的基于回归系数的完全信息协整检验。本文采用EG两步法对LNGDP和LNRI进行协整检验。首先，用OLS法对LNGDP和LNRI进行回归估计，得到回归方程：LNGDPt=4.517960+0.490382LNRIt+εtt=(60.67050)(29.88506)R2=0.988927从结果可看出，所有参数的t检验值显著，R2在0.98以上，接近1，说明模型整体上对样本数据拟合较好。残差序列et的估计值为：et=LNGDPt-4.517960-0.490382LNRIt其次，采用ADF检验法对残差序列的平稳性进行检验，结从表3可看出et的ADF检验值小于1%显著水平的临界值，至少表明可以在99%的置信水平下拒绝原假设，et是平稳的。用EG两步法本论文由整理提供检验的结果说明国内生产总值（GDP）和房地产开发投资（RI）之间的协整关系是正确的，所建立的协整回归方程反映了它们之间的长期均衡关系。
2.4建立误差修正模型若变量间存在协整关系，即表明这些变量间存在着长期稳定的关系，而这种长期稳定的关系是在短期动态过程的不断调整下得以维持的[2]。误差修正模型（ECM）反映了这种短期偏离向长期均衡修正的机制。误差修正模型的一般表示形式为：Yt=β0+βtXt+λecmt-1+εt，其中，ecm反映了变量在短期波动中偏离它们长期均衡关系的程度，称为均衡误差[3]。用OLS法进行估计得到LNGDP和LNRI的误差修正模型：LNGDPt=0.099899+0.125305LNRIt-0.644907ecmt-1+εtt=(3.216782)(1.080561)(-2.117311)R2=0.409034从结果可看出，虽然R2较低，但各参数的t检验值显著，仍然能够表明其经济意义。2.5Granger因果关系检验协整检验可得出时间序列之间是否存在长期的均衡关系，序列之间的因果关系可用Granger因果关系检验法。其基本思想是：如果变量Xt是Yt的原因，则Xt的变化应先于Yt的变化。超级秘书网
因此，在做Yt对其他变量的回归时，如果把Xt的滞后值包括进来能显著地改进对Yt的预测，则称Xt是Yt的Granger原因，否则称Xt不是Yt的Granger原因[4]。对LNGDP和LNRI进行Granger因果关系检验，结果见表4
3结论
通过运用时间序列计量经济模型对西安市1996-2007年的GDP和房地产开发投资的年度数据进行分析，我们可以得到以下结论：
3.1西安市1996-2007年本论文由整理提供间的房地产开发投资与经济增长之间存在着长期稳定的均衡关系，由协整方程知，西安市房地产开发投资对经济增长的弹性系数是0.490382，即房地产开发投资每增加1%，GDP增加0.490382%，可见西安市房地产开发投资对经济增长的促进作用是非常明显的。
3.2西安市1996-2007年间的房地产开发投资与经济增长之间长期稳定的均衡关系是在短期动态过程的不断调整下得以维持的，由误差修正模型知，经济增长的波动取决于两点：一是房地产开发投资短期波动的直接影响，LNRIt的系数是0.125305，即短期内房地产开发投资每增加1%，GDP增加0.125305%；二是上一年房地产开发投资对均衡水平的偏离，误差修正项ecmt-1的系数-0.644907体现了对这种偏离的调整力度，即当短期波动偏离长期均衡时，经济系统将以0.644907的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态，该系数为负符合反向修正机制。
3.3西安市1996-2007年间房地产开发投资和经济增长的Granger因果关系检验结果显示，当滞后期为1年时，在94.892%的概率水平下，房地产开发投资是GDP的Granger原因，在99.93%的概率水平下，GDP是房地产开发投资的Granger原因，可以认为二者之间具有双向因果关系，即西安市房地产开发投资促进了经济增长，同时，经济增长又促进了房地产开发投资；当滞后期为2年时，房地产开发投资是GDP的Granger原因的概率值较低，而GDP是房地产开发投资的Granger原因的概率值为89.379%，可以认为二者之间具有单向因果关系，即西安市经济增长促进了房地产开发投资；当滞后期为3年时，二者之间的Granger因果关系并不显著。
以上研究结果从量化角度揭示了西安市房地产投资与经济增长之间的关系，相关数据说明西安市房地产投资在经济增长的过程中扮演着十分重要的角色，同时在短期内经济增长又促进了房地产投资。房地产业与金融、钢铁、水泥、玻璃、家电等众多上下游行业具有高度的相关性，西安市政府相关部门应在深化体制改革和推进产业结构优化升级的同时，根据宏观经济的发展形势合理控制房地产投资规模，促进房地产业与经济的协调发展。
参考文献：
[1]高铁梅.计量经济分析方法与建模：Eviews应用及实例[M].北京：清华大学出版社，2006．
[2]庞皓.计量经济学[M].北京：科学出版社，2004．
房地产经济论文范文5
关键词：房地产开发；规模经济；途径；支撑要素
一、房地产规模经济概念
房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。
二、房地产规模经济要求
1．房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。
2．企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。
确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。
3．企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。
三、房地产规模经济实现途径
1．房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。
2．房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。
3．企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。
同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。
四、房地产规模经济的支撑要素
从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：
1．拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。
2．资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。
3．企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。
从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：
1．政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。
2．市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。
上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。
3．市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。
此外，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。
4．产业及产品差别。规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念。在房地产产业经济运作中，有些商品房的规模经济效益十分明显；有些商品房的规模经济效益则不十分明显，甚至不存在规模经济性。
参考文献：
1．乔梁．规模经济论．对外经济贸易大学出版社，2000．
2．芮明杰．中国企业发展的战略选择．复旦大学出版社，2000．
房地产经济论文范文6
关键词：现代农业新型工业化安徽
安徽工业化发展现状
对于安徽省工业化发展状况，目前已有部分专家和学者进行了相关研究，如：王秉建（2008）对安徽工业化水平进行了评价；胡亭亭（2007）对安徽工业化的发展现状和存在的问题进行了分析；余华银（2006）对安徽工业化的进程进行了评价等。通过对研究的梳理可知，安徽工业化的发展状况为：安徽省工业化进程慢于全国，安徽省工业化已处于工业化的实现和经济高速增长期的初期，但与全国相比还有一定的差距；工业高度化水平低于全国，高度化进程也相对较弱，安徽省工业处于由重工业化阶段向高加工度化阶段转变时期，工业高度化水平不断提高，但工业高度化水平明显偏低：轻工业中以非农产品为原料的加工业比重低；重工业中加工工业比重低；重加工工业内部高技术含量、高附加值的加工业的比重低。
现阶段安徽工业化发展的外部环境和内部条件分析
（一）外部环境
1.有利条件。新型工业化道路为安徽农业发展带来新的机遇。在新型工业化道路和新区域工业化模式下，人们开始重视农业地区和农业的发展。一方面，工业化的目标从单纯的经济增长转向人的全面发展，这就要求大力发展农业和农业地区经济；另一方面，技术进步成为经济增长的最主要驱动力，使得农业的价值得到了重新认识。在新型工业化道路中，工业化的内容不再是狭义的，而是通过包括农业在内的各个产业的技术进步和效率提高实现全面发展。因此，农业不仅是加速工业化的一种工具，而且本身也是工业化的目的；发达地区产业转移和人们消费结构升级促生新机遇。虽然面临这一系列约束条件，但是，仍然存在有利于安徽省工业化的机遇：发达地区产业结构调整，一部分劳动力密集型产业逐步向内陆地区转移。安徽省可以选择适合本地比较优势的产业，通过承接发达地区的产业转移，积累工业化的资金；随着人们生活水平的提高，对消费品的需求日益多样化，特别是对绿色生态产品的需求越来越大，这就为安徽省发挥其优势，发展绿色生态产业提供了机遇。
2.不利外部条件。国际金融危机的持续蔓延。最近一个时期以来，国际金融危机持续蔓延，对我国经济的负面影响日益加深，对于安徽省来说尤其明显，主要表现为：一是农产品价格全面下行。二是农村就业和增长局面趋于严峻。三是质量安全事件对农民、农业产业的冲击不可低估。民以食为天，我国有13亿人口，占世界人口的22%，而耕地面积只占世界的10%，粮食安全现状面临严峻考验。安徽省作为粮食主产区，在粮食安全体系中承担了重要责任，2008年安徽省平均粮食产量为6047万吨，占全国总产量的5.78%。因此，安徽省在选择新型工业化道路时绝不能以损害农业、减少粮食产量为代价。
（二）内部条件
丰富的资源条件。安徽省处于我国腹地，蕴藏了丰富的矿产资源。如煤炭、有色金属等。同时拥有大量的水资源。以中部五省为例，不仅拥有长江、淮河等水系，还拥有鄱阳湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。丰富的农业资源，有利于农、林、牧、渔的全面发展和形成较高的农业生产率，为充分发挥农业资源优势，建设现代农业，提供了广阔的资源配置空间和环境。
优越的地理区位。从地域优势看，安徽位于长三角腹地，东临江苏、浙江等发达省份，西连广大中西部地区，承东启西，地跨江淮，交通发达，发展农业生产条件优越，区位优势明显。安徽可充分利用东部沿海发达地区的信息、资金，接受辐射，又可面向全国，推广自己的优势产品。特别是随着东部地区产业的升级换代，将逐步淘汰一部分落后的劳动密集型产业，安徽作为重要的劳务输出人口大省，积累了相当的技术和资金要素，安徽已完全有能力承接长三角产业特别是农产品加工业的产业转移，这些都为安徽农业的发展创造了难得的机遇。
较强的科研优势。从科研优势看，安徽的高校、科研单位众多，合肥是全国四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各类研究与开发机构1057家，其中国有独立科研机构116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省属及省以下科研机构）、高等学校科研机构154家。这些科研机构特别是一批中央在皖科研院所，是安徽省科技资源优势的集中体现，强大的科研优势为安徽省工业化的发展提供了坚实的科研条件。
良好的生态环境。安徽省由于长期以农业为主，工业化进程相对缓慢，因此高污染、高能耗的传统工业较少，这使得安徽省的自然生态环境得到较好的保护。安徽省可以充分利用生态优势，跨越重化工业阶段，直接进入高起点发展对环境要求高的生态产业。
不利的因素。“三农”问题依然比较突出。安徽省面临严重的“三农”问题，主要表现在：农村基础设施相对落后，生产、生活条件较为恶劣。农业比较效益低，市场化发育程度低，小农生产的特点导致农业省在农业中的比较优势和竞争力无法发挥出来。农民收入水平不高，且商品意识、创新精神和经营能力不足，无法满足农业省工业化发展的需要。“三农”问题对安徽省工业化发展来说，依然是一个重要的制约因素；安徽省城市化发展水平相对滞后。转现代农业驱动型工业是安徽工业化的现实选择
综上，结合安徽省实际，笔者认为安徽省应选择现代农业驱动型的新型工业化道路，即依托区域比较优势，以市场为导向，以生物技术、信息技术改造传统农业，围绕现代农业这个核心，把农业资源深度开发产业确立为区域主导产业，并形成有竞争力的产业集群，以劳动力密集型和技术密集型产品进入市场的工业化道路。这一选择具有重要意义，具体来说，主要体现在以下方面：
现代农业驱动型工业化模式符合安徽省新型工业化的特点。由于符合本阶段安徽省的资源禀赋结构，可以充分发挥其比较优势，在此战略下建立的产业体系能够适应激烈的市场竞争，不断发展壮大。通过产业的发展，利益的积累可以逐步改变安徽省的资源享赋结构，实现由农业省向工业省的转变。在资源禀赋结构变化后，现代农业有可能不再占主导地位，而是由更符合区域资源禀赋结构的产业取代，从而实现产业结构的升级，促进安徽经济的发展。
有利于形成现代农业区域聚集优势，获取重要资源。现代农业与传统农业不同，具有要素投入集约化、资源配置市场化、生产手段科技化、产业经营一体化的特征，产品附加值高，有很高的投资回报率，这样就可以吸引区域外资金、人才等要素的流入。通过产业聚集主动吸收资源的作法，改变了安徽省以往被动等待资金、技术支持（即简单的工业反哺农业）的引资方式；改变了安徽省因传统农业效益低下而出现资源净流出的局面。通过市场化竞争吸引要素的方式，可以实现安徽经济的可持续增长。
有利于发挥比较优势，找准定位，确立主导产业。首先，安徽省的比较优势在农业，安徽省新型工业化的重点应放在农产品加工业。其次，如果不发挥安徽省在农业生产方面的比较优势，提供更为丰富的农产品和深加工品，发达省份就会将需求转向国外寻求替代供应者，这样，安徽省就会失去发展的外部市场。区域工业化理论认为，有竞争力主导产业是区域经济增长的关键。而现代农业正是安徽省具有竞争优势的产业，因仅使用传统生产要素的农业是无法对经常经济增长作出重大贡献的，但现代化的农业能够实现。
可以有效克服资金瓶颈的约束。一方面，农产品加工业所需资金少、投入门槛低，是一种适合安徽省的劳动力密集型工业。另一方面，农产品加工业与农业形成良性联动关系，可以通过加工增值农副产品，进而增加农民收入，提高农户积累能力，为加工业的进一步发展积累资金。
能够实现农村剩余劳动力的有效转移。由于现代农业驱动型工业化模式强调工业与农业的联动关系，必然促进农业生产向深度和广度发展，在农业内部吸收大量劳动力，缓解农村剩余劳动力流动带来的负面影响。传统工业限制了农村剩余劳动力的转移，而新型工业化是农村剩余劳动力转移的根本保证。
参考文献：
1.胡亭亭.欠发达地区走新型工业化道路的路径选择与创新—以安徽省为例[J].华东经济管理，2007(5)
