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商业地产运营管理范文1
关键词：商业地产；项目运营；创新
一、商业房地产的主要特征
1.运营组织方式不同
商业房地产的运营管理没有具体的运营管理方法和机制，它是无形的，它的主要对象是人，通过对人实行足够的管理，才可以保障房地产的顺利进行，房地产运营管理和制造业不一样，可以对生产进度，生产质量等做出有效地控制，房地产经营过程中很可能因为投资商，经营者发生变化而发生变动，如此商业房地产就必须要有随机应变的本能，只有如此才可以适应商业地产的随机性应变，才可以更好的保障房地产的经营管理模式。
商业房地产的运营管理不同于其他行业的运营管理模式，它更加的特殊，在经营管理中拥有着更加随机变化的性质，不具有稳定性，所以只有对房地产运营管理进行特别的关注，注重它的变化性，努力跟进它的变化进度，从根本上解决房地产的运营管理问题，而不是采用懈怠，慵懒的方式对待房地产的运营管理，否则只会为商业房地产运营管理带来被动，使之不能成功的进行运营，使房地产运营管理遭受到巨大的创伤。
2.运营系统的设计方式存在着差异
在传统的制造业中产品和运营系统通常是分开设计的，只有运用这种方法才可以保障传统制造业的有效发展，而在商业房地产中运营管理的服务和提供系统是一起进行设计的，因为房地产运营管理服务是提供系统的有效组成部分，所以必须注重提供服务和服务体系的共同性，只有如此才可以适应商业性房地产的运营管理特征，才可以使房地产运营管理更加茁壮的成长。
通过对房地产运营管理服务和提供系统的整体性，房地产运营管理可以进行统一的服务和工作，通过这样的统一性，房地产变得更加的步调一致，这有利于工作上的和谐，使房地产运营管理更加的协调，如此的一致性，可以完成房地产一体式的运作过程，使经营管理和销售成为一站式的服务理念，这对于房地产的发展起到了很大的帮助作用。
3.客户存在的作用性不同
在传统的制造业中，对于产品出厂后，客户如果发现问题，才可以同厂房发生联系，而在房地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，客户占据着重要的角色，如果客户是消极的，那么就会对房地产的经营管理带来负作用，而客户的积极乐观则会对房地产产生积极的作用，所以客户的心态直接影响着房地产的兴衰成败。所以只有将客户服务的周到得体就会使房地产的运营管理变得更加顺畅。
4.员工具有不同的影响性
在房地产的运营管理中员工占据着重要的角色，因为房地产的管理对象主要是人，所以员工在房地产的运营管理中占据着主要的地位，他们的工作状态直接影响着房地产的兴衰，因为员工服务的客户是房地产所看重的，员工在轻颂愉快的状态下工作就会使服务的客户更加的愉快欢乐，如此房地产就会源源不断的获得客户的认可，使销售额持续增加，所以这对于房地产企业来说是一种积极乐观的状态，只有让员工拥有良好的工作环境，让他们提供优质的服务，才可以保障房地产的快速发展。
二、商业地产运营管理模式的创新
1.因地制宜，与当地的人文地理环境相适宜
人文历史，自然环境对运营创新意义非凡，每个地区都有着各自的地理特征，各自也有着各自的文化底蕴，记你发展状况也是不一样的。而商业地产和一个地区的经济发展水平存在着相互关联的关系，所以在商业地产进行运营管理模式的设计时，一定要以当地的经济基础作为发展前提，还要考虑到当地的文化历史，将地区特色和经营管理设计相互贯通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能够使商业地产更加具有吸引力，才能够是适应当地人的消费水准，才会引起当地居民的疯狂抢购。
同时还需要政府部门对商业地产进行严格的审查，将资金投入控制在城市经济能力以内，以多元化的地产风格来进行筹建，而不是一味的重复建设。
2.建立新型的资金筹措模式
我国的金融市场获得了很大的发展，但是这对商业融资地产没有发挥多大的影响，地产业还是通过间接融资的方式来进行资金的筹措。基金的金融机构没有对其发挥巨大的作用。在不少的中小城市开发对银行的依赖很高，达到了90%，全国城市建设对银行的依赖也达到了70%。所以商业地产因为融资渠道的问题难以取得重大的发展。发达国家的成功经验告知我们发展信托，基金可以为商业地产带来巨大的融资价值，所以利用地产开发商与信托公司和投资银行合作，在市场上直接募集资金，并让资金募集的工作有专业人士进行管理，这种方法既得到了充足的融资金额，而且还是资金的筹措和管理得到专业人士有效地管理，加大了资金的安全性和有效管理，这对商业房地产是一个很好的结果。
世界上存在着两种主流开发模式，一种叫做欧美模式，这种模式是将商业和地产分开让它们各自发展，一个是进行投资开发的另一个就会进行后续的经营。另一种模式就是亚洲模式，这种模式以日本为主要的实施对象，它是将商业和地产进行有效地融合，如此两种资本便可以相互贯通，形成庞大的资本链，在风险面前，它们也可以相互支撑，这样既能很好的促进双方发展，还能够使双方更好的进行自我保护。而我们适合那种运营模式还不得分晓，在近些年来，众多的大型房地产将零售行业融入到房地产，这条路很有发展前景。
3.与现代化计算机媒体的连接
如今的时代伴随着计算机的出现而变得更加高端，一切事物在计算机的干预下变得简单轻松，然而对于房地产也应该融入计算机媒体，如此才可以加快房地产的宣传和销售。如今的房地产销售可以利用计算机的信息化和普及范围的广泛性，可以在网络上对房地产的销售信息到网络上，形成波及范围广泛的宣传，只有如此才可以促进房地产的宣传，使之变得更加适应于房地产商，网民可以通过自身的需要只需要点击开房地产的网站，那么关于房地产的一切信息便一一展现在需要者面前。
同时房地产的设计和图纸都可以通过互联网进行，如此加快了房地产的办事效率，使房地产的工作更加容易轻松。所以房地产的发展和渗入离不开网络的渲染，只有通过网络才可以使房地产真正的适应社会，才可以促进房地产的广泛传播，制造房地产消费浪潮，形成更加有力的趋势。
4.房地产的设计应该具有现代化不断地开创设计新风潮
商业房地产的设计应该具有现代化的气息，因为时代时刻在变化，所以只有将建筑设计的符合时代的需要，才可以使房地产更加顺应时展的趋势，商业房地产以商业街和大型的商场为主，这些地方的设计必须要有新颖性，只有符合新鲜开创性质，那么这些房地产才会拥有更好的销售，商业房地产是面向大众的，所以它的设计一定要符合现代化的气息，拥有前卫时尚的特点，只有新奇才可以与众不同，只有前卫时尚才会引起注意力，才会吸引更多的人前来进行购物。
商业房地产的开展必须挑选具有创作才华的设计师，只有这样才是对商业房地产的最有力的支撑，才是对房地产最有力的创新，商业房地产的创新理念必须合乎时代的标志，突出个性化和实质化，不能设计一些只顾美感而没有实际效用的建筑物，所以只有将实效和外形结合起来才可以保障商业房地产的良好建造。
商业房地产的设计和商业房地产的运营管理有着密切的关系，只有让商业房地产拥有实际有价值的产品才可以促进运营管理的有效实施，才可以保障运营管理的顺利开展，所以商业房地产的设计和建造是房地产运营管理的有效前提。
三、商业房地产运营管理模式的应用
1.统一管理的运营管理模式
市场，策略，战略等几个方面是统一运营管理模式的主要内容，所以无论什么项目的开始都必须是市场，但是市场的规律是千变万化的，由于市场信息知道的不及时，就会使调研的结果失去准确性，使决策具有了错误性。所以企业必须要注重调研，只有如此才能够使决策更加科学化，更加的正确。对市场有一定的了解之后，还要根据自身的特点和实力进行产品的设计，对我们能够给与顾客什么和我们能够怎么提供这样的问题应该做到清楚地回答。一个房地产只有不间断的为客户提供价值才可以永久的发展下去，往往各项正确化的策略是项目运营的有效保障。同时还要对策略进行有效地指导，只有这样才可以给企业更多的价值，才可以让客户满意。统一运营管理模式的特点是有强大的聚合力，运用如此的管理模式大多是资金雄厚，实力巨大的开发商，他们具有相当一部分的忠实的投资者和经营者，品牌效应可以再这里得到很好的体现，如此的情形会像滚雪球一样吸引商家进来。统一经营管理模式通过打造强势的开发商，投资者甚至使经营者，制造出优秀的商业项目，从而使商业项目不断的获得好的成绩，所以这种模式只适应于大型的商业机构，只有如此才可以保障大型商业机构的更加壮大。
2.需要和零售相结合
零售在商业地产运营管理中的出现是中国的首创，通过零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种零售的方法进行地产的销售。各自经营是指各自购买商铺以后进行各自的经营，开发商没有了插手的权利，如此的运营模式主要使用于商业街和一些不大的商业地产，如此的模式对开发商资金的周转是有利的，能够保障他们较高的售价收入并且可以在短时间内将资金收回，可是这种经营模式可能会出现混乱，各自顾各自的状况，如此一来对发展和长期的利益形成了一定的不利影响。而且应为一些店主没有足够的认识也没有长远的眼光，为了图一时之利，使商业街降低了身价，使商业街的档次降低，不利于商业街的长远发展。
四、商业地产项目运营管理模式的实际意义
商业地产项目运营管理模式是房地产进行实际操作的有效过程，它是实现商业地产良好的发展的必要经过，只有确保商业地产项目运营管理模式的有效性的实施，才可以足以保障商业地产的华丽转身，才能够使房地产进入一条更加宽广的大路。如果没有商业地产的运营管理，那么商业地产项目将会失去方向，失去运作的动力，如此的商业地产项目不可能得到发展和继续。
商业地产项目运营管理模式是地产企业发展的重要组成部分，它的有效进行可以促使地产企业更加健康茁壮的成长，地产企业的发展离不开运营管理，地产企业通过运营管理使自身获得有效地整改，使销售工作得到了指引，在地产企业的运营管理之下，地产企业会更加的辉煌，会带给企业更大的成效，使企业稳步的行走在严酷的经济制度下。
我们的生活离不开地产公司，因为我们需要住房，我们需要在商业地产的作用下进行更多性质的住房需要，所以只有使地产企业拥有健康发展的道路，那么我们生活里所需要的住房条件才能有所保障，我们才能够更好的进行生活，我们的生活质量才会获得大大的提升，地产企业是我们幸福生活的有力保障，更是我们实现美好愿望的助力。所以地产公司应该得到稳健的发展，成为我们生活中的有力支撑。
五、结束语
商业地产项目的运营管理是商业地产发展的有力保障，只有对其进行改革和创新，使商业地产项目的运营管理得到实际的应用才可以保障商业地产的更加进步，对商业地产运营管理可以保障商业地产的井然有序的经营面貌，如此可以促进商业地产的有序发展，使商业地产拥有更加宽阔的发展空间。
参考文献：
[1]杜鹃.大型商业地产运营管理研究及应用[J].苏州大学，2010.
商业地产运营管理范文2
关键词：财务核算 商业地产 服务行业 管理会计体系
一、管理会计体系建设需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展
对于新兴行业的初创型公司来说，管理会计工作的开展一般会滞后于财务会计工作，管理会计体系构建需要有一个逐步认知和布局的过程，而财务核算体系一般会伴随业务的发展先行建立起来。为了推进企业管理会计体系建设，财务核算体系在设计和建设过程中，需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展。本文以商业地产服务行业为例，强调用管理会计理念构建财务核算体系，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的远景目标。
二、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。
第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。
第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。
由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。
从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
三、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。
商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。
第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
四、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业性功能公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业性功能公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。
以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业性功能公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业性功能公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。
第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
五、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划
财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体系随着行业的变革和公司商业模式的变化持续改善。财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，综合考虑企业发展的阶段性以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划。 [h: 0px" />
参考文献：
[1]财政部.关于全面推进管理会计体系建设的指导意见（财会[2014]27号）.
商业地产运营管理范文3
过去，商业地产侧重于物业管理。然而，商业地产是资金密集型行业，投资总额高，投资回报期长，正确地将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，提升商业地产的运营效率，才能实现物业的净利润和投资收益率的最大化。当前，成熟的机构，无论是金融机构还是商业地产投资开发商，都将管控项目的核心目标放在了资产管理能力上。
一、商业地产资产管理5大问题
1.资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制
商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖银行贷款等间接融资方式，获取开发资金，并通过商业地产后期的运营回收资金，偿还银行债务，资金链的衔接结构单一，资金循环机制缺失，使得商业地产资产管理能力不足。
美国商业地产的资金来源主要有银行信贷、自有资金、REITs、商业地产产业基金等多种渠道，其中只有10%的资金来自于银行，其余则来自社上的投资（REITs和商业地产产业基金是主要渠道）。低比例的银行贷款和高比例的社会投资，使商业地产开发商在开发模式和后期的运营管理上有较高的自主性和选择性，同时融资渠道的多元化大大降低了开发商的风险。
2.产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
传统的中国商业地产发展中，主要有三种主要经营模式，即完全出售、混和持有、完全持有（见表1）。
由于商业地产开发资金压力巨大，因此商业地产建成之后，大部分会对产权商铺进行出售。这可以帮助开发商迅速回笼资金，并获取利润。但这造成了地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体性效益难以实现。
而且即便建成后不出售，在以上三种模式中，资本都是在企业内部循环。在投融资管理中缺乏战略投资者，造成商业地产开发商兼投资人的职能，资金运转压力巨大。
3.商业投资模式比较低端落后
商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是，目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式是比较低端的。落后的商业地产投资模式造成商业地产开发的筹资困难，融资渠道狭窄，资产运营和管理无从谈起。
4.开发商缺乏资产管理的经验
不少开发商对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验。对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和额管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
5.开发利润高于商业经营利润
商业地产的价格远高于普通住宅地产，因为商业地产开发是一个高利润行业。开发的高利润，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，而非进行资产管理。
二、全程资产管理6大评价标准
资产管理是一个全生命周期的管理过程。商业地产，从拿地、到建设开发、到运营管控，都是资产管理的内容。资产管理的KPI指标就是紧密锁定EBITDA-U的投资回报数据。
围绕EBITDA-U的核心财务回报数据，资产管理的评价标准也变得清晰可控。
从项目全程资产管理过程来看，主要可以分成以下六个方面。
1.恰当选址，控制拿地成本
李嘉诚的信徒们普遍将地段和选址作为评估项目投资收益的核心关键。然而，从资产管理的指标来看，投资回报率只是个相对数据。换句话说，没有地段好坏之分，只有投资回报的高低之分。
2.精准定位，锁定市场人群
大量的实战案例告诉我们，人群定位错了，项目投资回报率就会大幅下降。而市场人群的消费趋势是最捉摸不定的，选对正确的目标人群，并对症下药，是考核资产管理者能力的重要一课。
3.控制投资，锁定造价
为了达到最佳的商业展示目标，牛逼的资产管理团队会精炼的控制各种投资成本。产品做得高大上或矮挫穷都不重要，重要的是在这样的投资配置下，后续的品牌定位以及租金、售价回报是否能与之成正比。
4.特色引领，同时考虑成本因素
商业地产是高速变化的潮流行业，没有创新的项目基本无法生存，而过度创新的项目也会将项目送入坟墓。拿捏好创新的度，一个重要的衡量标杆也是为创新所付出的投资回报的成果。财务数据是判断市场创新进化方向对错的最好标杆。
5.精选品类，看准品类黑马
业态规划和品牌选择是商业地产最为重要的问题。好的资产管理者，能够洞察品类发展趋势，巧妙的将未来快速成长的品类以较低的价格招入商场，从而让整个商场分享品类引爆的红利。这点和风险投资的逻辑没有两样。如果只选择当下最热的品类，付出的代价也越高，财务回报肯定不理想。选择成长中的品类才是王道。
6.强营运管控，提升后期经营坪效
EBITDA-U提高的另一核心在于增加购物中心的营运收入，控制营运成本。很多项目为了后期快速增加人流，配置了豪华的运营团队，并采用各种措施做旺场活动，以提振人流。考核经营管理绩效的指标也是这种投入和租金、销售增长的关系。诊断、优化、创新、提升是商业资产后期运营过程中的更为重要的因素。
三、商业地产资产管理的可能模式
目前，标杆房企在商业地产领域，都在往资产管理方向迈进：典型的，万科、万达在商业地产与机构资本达成了小股操盘的轻资产模式；具备海外REITs平台的凯德、越秀、领汇等开始进入内地收购资产。
金融机构方面，以黑石、华平、光大安石、中信资本等私募地产基金开始有意入股或组建自己的资产管理团队；以险资、信托为代表，整个大资管行业开始整体从债权投资转向股权投资，盯准资产并购市场。
综合而言，当前商业地产做资产管理，主要有三个可行的路径。
1.商业地产顾问、机构模式
不甘于只卖报告和做简单中介的商业地产顾问和机构，可以凭借其独立专业身份去做独立的资产管理人。不过，这些机构需要重新对自己定位，摆脱乙方身份，从而获得资本的认可，分享资产增值收益。
2.凯德模式
像润、中粮等具有大投行思维的企业集团，投一个行业早已构想好未来资本市场的架构，有意将商业地产金融化，对其运管人员的要求天然地带有资本的指令，时机成熟自然升级，尤其对于购物中心这种对运营管理能力高度依赖的业态，资本就更加需要倚重成熟管理团队的力量。
3.金融机构自建资产管理团队的模式
由金融机构自己投资入股或组建资产管理团队的模式，对于一些有志于资产证券化大蛋糕的机构，做这样的准备是为更大的战役储备主动权，未来也必然成为一种潮流。领汇25亿收购中关村欧美汇购物中心就是一个经典案例。
商业地产运营管理范文4
2010年来，国家对房地产调控日趋严密，楼市逐步回归理性，2011年浏阳房产高开低走，“痛并快乐着”，总体仍然保持平稳发展态势；蓄势待发的2012年，浏阳房产市场不确定、不稳定因素明显增多，楼市局势扑朔迷离，如何拨云见日，在巩固、调整、转型、提质中前进成为开局问道的关键词。
最近，某网站网络调查显示，在2012年最想投资的物业形态调查中，有84%的网友选择商铺，写字楼和住宅位列第二和第三。
无独有偶，国内一线城市出现了大量国内外资本抄底商业地产的现象，这些都显示在宏观调控的背景下房地产业投资结构悄然发生了变化，商业地产未来的投资价值得到业内人士的广泛赞同和青睐。
俗话说“一铺养三代”。在房地产投资中，商铺是投资风险较大、投资回报最丰厚的业态类型。市住房保障局局长李长祺如是说。2012年，浏阳注定又是一个热热闹闹的“商业地产年”，开心商业广场、体育新城、福临世家、鑫远名城、大通时代广场等大型商业综合体“逐鹿浏阳”，大批放量、各具特色的浏阳商业地产将演绎一场精彩的“集体舞”。
从住宅到商业投资“改道”盛行
张先生最近还是将购买鑫远名城的住房款转为了购买二楼的一个商铺，让张先生选择转战投资“非住宅”的动因，在于房地产投资性调控常态化。
事实上，在2011年底“史上最严调控”的语境下，张先生明显感觉住宅投资上的风险正在变大，利润空间缩小。“政策非常明确，就是要让住宅去投资化，如此一来，投资房产会越来越无利可图。”
张先生的选择，在2012年的春天变得越来越常态。据鑫远名城的销售负责人介绍，最近想投资“改道”的户主明显增多；在花炮公司上班的陈小姐的“投资路线图”中，最重要的一站就是在老城区购买一商业铺面。
浏阳市住房保障局局长李长祺认为：“随着浏阳特色商业街的兴起，核心商圈不断升级，经济发展环境优化，商贸产业前景不可估量，加之住房投资受到限制，更多流动资本挤上商业地产，浏阳商铺将成为市场投资热点。”
商业地产受到关注的场景，在浏阳这座宜居宜业的山水城市得到充分印证。据开心商业广场、体育新城、浏金水岸等销售人员介绍，春节期间来看房的客人咨询商铺的占60%以上，而引进万凯源百货超市的鑫远名城商铺销售一推出就受到了高度关注，鸿宇公馆也出现了尚未开盘，但咨询者众多的火爆场面。
而房产商普遍认为，随着楼市调控手段升级以及住宅“限购”城市的不断增加，将为商业地产市场走强壮大带来“可乘之机”。在目前通胀风险仍存，调控政策不动摇，住宅投资门槛提高、成本加大的背景中，投资商开始转战商业地产，将成为2012年房地产市场的另一种投资主流渠道。
商业地产上升为房企发展追求目标
一方面，商业零售保持高速发展，促进商业地产异军突起；一方面，市民生活水平的提高，从单一的住宅需求型向休闲、娱乐多元化享受型转变，催生商业地产风起云涌；另一方面则是房地产市场逐步走上成熟，阶梯式推进商铺增值，加之民间汹涌的投资欲望在助推，在通胀日显的语境中，投资趋向从住宅加速流向商业。如果说，民间资金的流向，因为投资空间和门槛开始“被动”才从住宅导向商业，那么，开发商的“趋商业”化，追求利润空间最大化，则带有明显的战略调整意味。
与住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，从目前来看，住宅收益率仅为3―5左右，而商铺投资收益率为8―10，两者利润比相差悬殊，商业地产稳定性明显优于住宅地产。
事实上，就全国大企业而言，早在楼市调控之初，包括万科、保利等传统的住宅龙头企业，就纷纷宣称要向商业地产转型发展，20%的商业物业持有率成为了多家开发商在商业地产领域的发展目标，从浏阳地产企业角度来看，在住房销售受控时，也纷纷打出了开发商铺的旗帜，并通过引进大型商业业态来吸引投资者，增强自己在商业地产领域的“话语权”，以此来规避因房地产调控带来的业绩影响。
“商业地产收益能力虽然较高，但是对投资要求也较高，高回报意味较高的投资风险，因此，地产商切勿盲目投资，要结合自身实际准确判断投资，加强运营管理能力，最大限度降低商业地产风险，保证较高投资率，实现资本保值增值。”市住房保障局局长李长祺表达了自己的见解。
以前商业地产由于升值空间大，回报率高，好的地段曾一度被开发商抑制销售，而目前现象是，商业地产成为了房地产市场调控的“避风港”，并上升为房地产企业发展的方向，加之浏阳的第三产业的繁荣发展也给商业地产的扩张带来了发展机遇。
湖南工力置业总经理汪贤利认为：开发商业地产与地缘有很大关系，不能盲目，考虑购买者的升值前景才是重要的，比如写字楼的开发与周边环境要相呼应，各方面配套要完善，否则很难适应购买者的需求。而不少地产商表示，在接下来的项目开发中，也要将商业规划放在重要位置。
业态创新提升商业地产核心竞争力
商业地产和住宅地产的不同在于商业地产联系着零售、餐饮、娱乐、健身和休闲等，与市民日常生活息息相关，关联的是经济社会晴雨表之一的社会零售额经济指标，对于扩大内需，刺激消费，繁荣商贸，促进发展作用明显。
浏阳的消费指数相对全省同类城市来处于上游，人们对高档消费品和舒适生活的追求日益增加。毋庸置疑，发展商业地产，浏阳市场广阔。
一个商业综合体应成为一个地方的商业核心和城市标签，满足不同人群的消费需求。
作为商业地产，只有运营成功才能体现租金价值。投资商业地产，取得不断攀升的投资回报，关键因素在哪里，李长祺表示，“对于浏阳来说，发展商业地产仍需要一个“摸着石头过河”的改革心态。
一是要科学评估。选择成熟商业圈和未来规划商圈，各种业态成行成市才能实现可持续性经营；充分考虑商圈的消费能力、规划布局、交通状况及竞争对手，着眼在于发展潜力。
二是定位准确。定位是商业的灵魂，稍有偏差，投资回报率就会大打折扣。
三是加强运营。后续管理是商业地产的关键环节，专业的经营团队才能形成超强的集聚力，后续盈利能力成扩张态势的根本要素。”
“商业兴，则商场兴，商场兴，则投资兴，因此，商业地产要把业态创新作为根本动力。市民投资也要打破固有模式，敢为人先，看准未来，这是商业地产发展的王道。”从事商业地产开发多年的罗先生表示。
当前浏阳商业地产的开发仍以临街和大型商业为代表的城市综合体、购物中心为主流模式。同时，互联网、电子商务的发展将对传统商业及商业地产提出新要求、新课题。
商业地产运营管理范文5
在本次住交会上，最夺人眼球的当属主题型商业地产，并且有三个项目同时亮相，分别是以汽车为主题的福州海峡汽车文化广场、走奢侈品路线的厦门香山游艇会和汇聚旅游商住为―体的贵安新天地。
所谓主题商业地产，是在立项之初即有明确定位，专为某一行业量身订做，从而圈定了特定的消费客群。其实，主题商业地产在国外早已形成趋势，尽管国内尚处于起步阶段，但正逐渐成为投资者的“新宠”。
主题定位价值加分
随着商业地产市场逐渐升温，纯写字楼、shoppinggrall、SOHO，甚至城市综合体等各类商业形态层出不穷，但扎堆上市导致―定市场范围内的供大于求，同质化竞争严重，不少中小型商业项目因招商困难无法开业或开业后几度易主。
“与售完即可的住宅相比，涉及运营管理的商业显得复杂很多，那些跟风投资的项目往往都存在经营模式雷同、产品大同小异的问题，最终造成投资者利益受损。”福州海峡汽车文化广场发展有限公司总经理孙康升认为，商业地产竞争越来越激烈，如今越来越多的开发商意识到商业地产成功的关键在于运营模式差异化，通过进行主题定位，可以为商业项目价值加分。
“以海峡汽车文化广场为例，它是一个围绕汽车销售为主题的城市综合体，结合车务配套及相应的商业生活配套，但又不仅仅是为了交易而交易，更是希望打造出全国首家集食、住、娱乐休闲为―体的汽车主题公园。”孙康升表示，倘若按照老路走下去，汽车交易市场规模越做越大，但4s店仍然只是4s店，没有突破传统概念，无法吸引消费者的关注，使得项目的投资价值受影响。
特征要鲜明
主题商业有别于传统商业的重要标志主要体现在业态的定位上，但在确定之前，首先要了解市场形势，选择怎样的主题最适合，直接决定了能否吸引同类型的商家聚集，后期的经营管理能否事半功倍?
厦门香山游艇会的有关负责人告诉记者，选择游艇不是一蹴而就的，毕竟游艇现阶段尚属高端奢侈品，受众面相对窄，投资风险高，但经过调查考证后发现，由于厦门是国际性旅游城市，吸引着全国乃至世界各地投资者的目光，而目前五缘湾附近的游艇项目已经供不应求，无法满足市场的需求，因此，走高端路线的主题商业地产潜在着巨大的投资价值。
商业地产运营管理范文6
4月29日，李嘉诚将北京的东方广场打包成汇贤房地产投资信托基金(简称汇贤REITs)，并通过将汇贤REITs上市募集资金16亿美元。这一事件无疑为未来房地产企业在商业地产资本方面谋求壮大发展提供了诸多新的选择。汇贤REITs的诞生，在开辟另一条融资渠道的同时，无疑也让以写字楼和商铺物业的开发商看到了缓解资金困境的又一线希望。但东方广场模式是否能够推广复制?REITs能解商业地产资金之困吗?
亟需发展的REITs
对于商业地产市场来说，在面临资金困境的局面下，REITs的优势尽显。汇贤REITs的挂牌交易，也是李嘉诚盘算内地上市无望后做出的选择。此前，李嘉诚曾计划房地产业务在A股上市，但因外资A股上市久久未能批复，而不能如愿。2010年，港交所总裁李小加在香港被确定为人民币离岸中心后力推港交所人民币计价股票港交所上市，李嘉诚重新调整旗下内地房地产业务的上市计划，并最终使汇贤房托成为首只港交所上市的人民币计价股票。
中国房地产业的融资渠道比较单一，没有多元化的房地产金融体系，如何有效拓宽融资渠道已成为业内外普遍关注的问题。中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞接受《今日楼市》采访时认为，汇贤REITs的挂牌交易，预示着中国房地产业将逐步建立多元化、资本化、证券化、国际化的融资体系。
事实上，国内房地产对于建立REITs的呼声一直没有停过。早在2005年，“打通国内REITs融资渠道”的建议就已被明确写入商务部递交至国务院的全国商业地产调查报告中。商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》、开放REITs通道、力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待、发展商业地产中介服务业。因为，REITs一直都被视为极为先进的专业投资工具，由于REITs属于一种公募方式，融资能力强，对于保持房地产业的可持续发展和股市都有好处，所以，REITs甚至被视为未来国内房地产行业直接融资的主要渠道。
孙飞指出，多年来房地产开发商融资渠道的单一导致对银行信贷过度依赖。只要央行紧缩对房地产开发商的贷款，众多开发商就会面临资金链断裂的危险。商业银行仍是房地产业融资的主渠道，信托是房地产金融创新的主流范式，REITs基金将成为房地产金融未来发展的主流方向，PE是房地产融资的另一条有效通道。
拥有十年以上商业物业的租售及运营经验的高和投资董事长苏鑫，也和孙飞持相同观点。苏鑫表示，目前REITs是亟需发展的资产证券化品种，房地产建设周期长、资金占用量大，往往在几年甚至十几年后才能取得投资回报，投资方的压力很大。为解决该问题，可将有稳定出租收入的物业证券化，通过市场流通带来资金，走商业地产的资产证券化道路。
专业队伍需完善
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔向本刊记者介绍，在香港和国外，房地产信托投资基金是一个非常好的、与商业地产共同成长的金融投资手段。香港和新加坡都允许境外的商业物业上市。现在，一些企业和基金正在积极筹划中国内地的商业地产去新加坡或香港上市，发行中国境内物业的房地产信托投资基金。这条路，将为商业地产提供非常好的融资渠道。
尽管看好REITs的融资作用，但蔡宇翔预计，现阶段推出REITs成功的程度将不会太高，REITs的资产质量未必会很好。因为目前国内商业地产市场仍然是良莠不齐，很难保证REITs的资产质量；其次是出于管理方面的担忧，这方面国内现状与国际水平依旧相差很远。
蔡宇翔说，发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务，又了解商业地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资，同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。而在蔡宇翔看来，中国这部分人才奇缺。
如何评估REITs
由于REITs的价值来源于两方面：
(1)基础的资产价值；(2)公开的市场溢价。
基础价值来源于前述所提的评估REITs持有的物业未来所带来的现金流之现值、举债融资所带来的减税作用等。所以REITs的财务策略更是一项重要的评估指标。
一般来说，REIT的主要业务内容包括三项：
(1)持有不动产，并且以租赁形式经营不动产为主要收益来源；
(2)收购或处置不动产；
(3)开发或改造不动产。
其中第一项是REITs活的内部成长的来源，REITs通过品牌经营，提高服务品质、建立并维护良好的客户关系，来降低经营成本、提高出租率与租金水平，从而达到经营现金流量的稳定成长。后两项业务内容则是REITs外部成长的动力来源，也是其非常重要的业务特点。而REITs的融资方式、财务标杆的运用，以及现金股利的分配政策都是为了达到以上三个业务目的。
商业地产领域实战专家、北京嘉亿引领国际商业管理有限公司董事长鄂丽华也表示了类似的担忧。“REITs能否在中国取得良好的推广和发展，还是得看实际的管理方法以及未来的税收政策如何。只有这些配套措施发展完善，REITs市场才会有一个比较好的发展。”鄂丽华说。
REITs难解商业地产资金之渴
汇贤房托自上市以来，股价表现并不理想。长实主席李嘉诚对此回应称，集团对汇贤房托上市工作已尽全力，至于股价下落，可能由于市场了解的情况不太好，以致价格不理想。一位业内分析师指出，汇贤表现不佳主要是因为其提供的派息率低于同类产品，而投资者预期未来还会有更多的人民币产品选择，未来会有更多的地产商发行REITs。
但经济学家李开发接受本刊记者采访时却并不认同上述分析师的观点。李开发认为，信贷紧缩的情况下，这种融资模式会增多，但只有一些拥有优质的成熟物业的房企才有机会。在目前税收没有优惠制度的前提下，此类产品对于投资者的回报率普遍不高，不足10％的平均回报率远远低于国际水平。而一旦投资者回报提高，开发商又会因为融资成本过高而放弃。
他认为，发行REITs需要地产商拥有两
三百亿元的资产并拥有良好物业，中小开发商基本没有机会参与。所以，REITs对开发商来讲不具有普遍性。因为，REITs只钟情于成熟的商业物业，这些物业多有稳定的现金流和回报率。另外，不少商业项目自身缺乏实力，管理有问题，开业后也不可能有好的收益。因此，开发商还要做出好的产品才有机会参与。
另一方面，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。所以，李开发认为，REITs很难从根本上解决商业地产的“缺钱问题”。
REITs的优点
在成熟市场，与投资不动产股、房地产直接投资相比较，投资人投资REITs具有以下的优点：
具有流通性与变现性
专业化的经营管理
营运透明化
加速资本积累
分散投资风险
促进不动产市场资讯的透明度
监督机制，提供投资人保障
REITs的投资范围
在美国、日本、新加坡等国家对于REITs的投资标的及投资范围进行了约定，其中主要的三大类包括：
已有稳定收入之不动产；
已有稳定收入之不动产相关权利；
其他受托机构或特殊目的的公司依本条例或金融资产证券化条例发行或交付之受益证券或资产基础证券。
美国的REITs发展最为成熟，所以投资类型最为多元，包括购物中心、公寓、仓库、办公大楼、酒店和其他房地产。大多数房地产投资信托公司(REITs)仅仅专门投资于一个类型的房地产，像购物广场、自存仓库和工厂直销商店。医疗中心类型的房地产投资信托公司专门投资于医疗设施，包括急症监护医院、康复医院和精神病医院，以及医疗办公大楼、护养院和养护中心。依据美国NAREITS公布的资料显示，REIT各类型资产比重中，以住宅(Residential)16％所占比重最高，其次是商用办公大楼(Office Centers)16％、地区购物广场(Regional Malls)13％、多元化投资标的(Diversified)8％、厂房(Industrial Facilities)6％、抵押放款(Mortgage)6％、工业混合式Mixed(Industrial Facilities)5％、医疗中心(Health Care)5％，住宿／休闲度假(Lodging／Resort)4％、特殊类型(Specialty)4％、仓库(Self Storage)4％所占比重最小。
由以上的REITs投资情况来看，对于房地产资产的要求主要体现在：
以租赁收益性的房地产资产为主；
具有稳定的收入来源；
商用房地产为主。
发展商业地产REITs应积极审慎
REITs是个舶来品，最早起源于20世纪60年代，从美国迅速扩展到欧洲、日本、韩国、新加坡、中国香港和台湾等国家和地区，作为一种高效便捷、高收益且有安全保障的融资方式，成为各国发展房地产行业所热衷采用的一种投融资工具。
2008年12月，我国才由国务院常务会议决策，表示“要发展房地产投资信托基金”。由于研究进展缓慢，尤其是针对具体项目的创新突破进展缓慢，且立法环节严重滞后，时至今日，这种融资方式仍停留在极少数地区的个别试点阶段。
是我们的融资渠道不畅，还是对目前房地产市场重短期利益、轻长期经营理念的状态没有足够的信心，害怕企业纷纷发REITs套现、助长目前的房地产市场泡沫风险?
我的观点是，不能“因噎废食”，必须本着“积极审慎、立法推进”的原则，发展REITs。
“营造土壤环境”：立法推进
严格意义上说，美国的REITs模式不能照搬到中国。原因很简单，我们缺乏成熟的市场法制环境，尤其是资本市场的完善的法制环境。所以，美国的非专门立法的REITs模式并不适合我们，照搬一定会出现“南橘北枳”的问题。
日本、新加坡与中国香港等亚洲国家或地区的专门立法的REITs模式，比较值得我们借鉴。基于特殊的文化和市场环境，这些国家和地区在起步阶段采取了审慎的态度，从REITs的设立到运行，均规定了严格的程序和规则，之后才因发展需要逐步放开。审慎的态度虽然在一定程度上制约了亚洲REITs市场的快速发展，但也成就其为全球表现最优秀的市场。
就商业地产的发展而言，所谓“专门立法的REITs模式”，是指针对商业地产运行模式，通过专门立法做出制度选择和安排。就这一点而言，我们目前的法律建设显然严重滞后。尽管我们现在已有《证券法》、《信托法》、《公司法》、《证券基金法》等相关法律，也尽管房地产金融领域已热议多年，但针对房地产投资信托制度，尤其是针对下一步面临重要发展契机的商业地产投资信托制度，则几乎是个空白。
商业地产发展REITs方式，虽然对开发商来说是融资手段，但REITs制度构建的出发点，应该是投资者利益的保护。这一点不能本末倒置，否则立法的偏失就是“坏土壤”，再好的“种子”都会“南橘北枳”。
至于REITs的运行模式，鉴于当前资本市场状况和宏观资金配置的动态，可先采取公司型REITs(有利于上市流通)和契约型REITs(有利于投资者权利)这两种基本模式推行，前者比较接近于目前证监会草拟的方案。但笔者比较主张针对商业地产的操作模式量身打造专门模式。
“改善气候”：完善监管
虽然现在有人吹捧封闭式产业基金模式，但我不看好，原因是对投资者的保护不够、投资者缺乏话语权，实则缺乏有效监管。
发展REITs的起点，必须是投资者权益的保护。为此，完善信托财产登记和信息披露制度，是完善监管的核心内容。监管的目的是尽量减少和防范由“内部人机会主义”引发的风险和不公平。这一点在起步阶段尤为重要。股市的发展有不少教训，应引以为鉴。起步的时候监管严一些，有利于商业地产REITs的健康和可持续发展。
REITs犹抱琵琶半遮面
目前，中国商业地产的投资渠道还是以专业风投基金、房地产信托基金、股权、银行贷款、股权抵押代建合作等为主，而REITs始终不能成为商业地产投资商和开发商能触及和使用的金融工具，从而真正成交的项目还是以股权融资、抵押银行贷款、股权质押代建为主。REITs在国内成功率并不高，主要原因是中国的商业地产投资开发起步晚于国外，也与国际商业地产成熟的开发模式和退出机制难于对接有关。由于国家近年调控政策迫使很多投资者转型投资商业地产，但是这些投资者没有冷静地识别商业地产的投资风险。实现投资回报要靠有实际运营能力的商业地产运营商帮助投资商通过长期的运营管理来维护资产价值和创造资产价值，而具备
国际标准化投资管理的运营商在目前这个发展阶段还是鳞毛凤角。
国内目前REITs成功率不高，是国内商业地产开发管理不够规范，商业运营管理能力有限。从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
近日，李嘉诚将他在北京集零售、办公、酒店和住宅楼宇于一体的东方广场打包成汇贤房地产投资信托基金，并通过将其上市募得资金16亿美元，却遭到市场冷遇。从最终的发行价来看，为招股价每股5.24至5.58元区间下限；而面向香港散户发行的20％股票，也仅获2.5倍认购，可以说是相当惨淡。东方广场历经了长达八年的商业经营与运营管理的艰辛历程，前五年的档次、定位、业态组合的调整、养商养市的资金投入、运营管理体系完善和调整、地产品牌形象的塑造与维护，是资金实力和永续的运营资本奠定了今天的REITs成功的基础。
目前国内项目体量越来越大，投资前对城市未来发展规划研究分析不准确，使投资风险加大，导致项目不能良性发展经营，致使REITs举步维艰。所以，发展商需要对项目前期的市场分析和商业研究方面下足工夫，将调研数据尽量做到真实有效，谨慎分析投资模式和理性选择退出机制。
其次，商业地产开发商需要对自身价值认识和定位进行转变和提高。以前他们对自己的价值认识只是停留在开发商这个角色，功能仅仅是为了开发商业物业，然后销售、回收资金；而在REITs推出的有利形势下，开发商要随着华丽转身商业地产之时，意识到自己不仅仅是开发商，同时需要转换身份承担商业运营。只有通过有效的运营管理体系的科学管理才能使商业地产达到保值增值，实现资产价值的维护是商业地产运营管理的核心。
再者，REITs作为一种新的可使用的金融工具，对于商业地产领域的发展应该是兴奋剂，但是建立完善的法律体系，维护整个市场的公平、公正、公开和透明运作模式，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展是我们大家所盼。首先要制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，要制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施。再次，对目前的税法要进行改革，避免双重征税问题，为商业地产的发展创造良好的税收环境。
我认为，在中国经济高速增长的大环境下，尽管短期内中国的房地产市场发展遇到冷空气，但REITs在国内的开闸对商业地产领域的投资仍是重大利好消息。
REITs或成商业地产融资重要渠道
2010年以来，多个地产大鳄纷纷进入商业地产掘金，或转型商业地产开发，或提高商业地产战略布局比例。中国房地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然。然而，商业地产建设阶段需要占用大量现金，资金周转率慢、投资回报周期长。很长一段时间，利润都沉淀到资产上，从而给企业带来很大的资金压力，使企业陷入资金困局。
在海外证券市场已运作成熟的房地产投资信托基金(REITs)，不失为突破开发商融资瓶颈的绝佳途径。
REITs成融资首选工具
REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票集合公众投资者资金，由专门机构经营管理。通过多元化的投资，将不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时，将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
通过发行REITs，可以将商业资产，尤其是经营收益比较好的资产打包上市销售，变现后用于新物业项目的开发。这样做不仅能获得稳定的现金流，同时也没有失去对物业的控制权。
REITs在国外已运作十分成熟，以新加坡模式以嘉德置地为例，强调“私募地产基金(PE)+REITs”的地产基金平台作用，目标是借助第三方资金来实现轻资产运营，在获取管理费收益的同时分享投资收益。新加坡REITs对上市资产的收益率有明确的规定，在7％到8％之间，这就要求REITs打包的资产必须是成熟优质的物业。
制度困境
目前，中国大陆推出REITs的市场条件已经具备。政策方面，须解决的问题包括REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题、交易结构安排、公开上市交易等方面的规则，涉及信托法、投资基金法、公司法等相关法律。而我国目前缺乏房地产投资信托专项法律安排，推进REITs面临制度性困境。
REITs的投资标的很广泛，如商业大楼、购物中心、店铺、公寓、工业园区、厂房等，有的REITs则是特别专注于某个地理区域的房地产投资。对于投资者而言，这种打包的方式对于降低投资风险的作用是显而易见的。但REITs产品的发行一定要重视资产评估环节，由于REITs对于投资房产要求较高，拟投项目往往具有相对稀缺性，容易导致高估，而高估的房产价格会降低未来的收益水平，增大潜在的风险。
实际上，REITs的风险主要来自三个方面。首先是市场风险，表现为所打包的物业是否能够按照原来预期的时间和租金进行出租，而且收益和行业景气程度密切相关；其次是管理风险，目前国内比较缺乏商业物业方面的管理人才；最后是来自政府和银行方面的风险，现在国家的法律法规和银行的态度对RIETs产品的发展并不明确。
此外，国内尚无税收优惠政策支撑REITs产品的净回报率。标准REITs的净收益90％以上要向投资者分红，同时免除公司层面的所得税。在没有免税安排之前，REITs很难得到规模化发展。另一方面，我国大陆目前的商业项目特别是小型独立商业和社区商业采用的多是散售模式，销售完成后产权分散，很难形成统一的商业定位和商业氛围；若由开发商返租统一经营，则协调难度较大，无法推行REITs。
所以，尽管国务院“金融30条”的出台给REITs颁发了准生证，今年一系列REITs试点也在紧锣密鼓地推进，但是从试点到全面推行，仍有一段路要走。
房地产企业应为REITs做好准备
2011年注定是房地产行业不平静的一年，地产调控进一步加强、金融政策进一步收紧，都对房地产企业的融资能力提出了挑战，尤其是对近来刚从住宅开发转型商业地产的地产“大佬”们。建设阶段大量的资金投入、较低的资金周转率和漫长的投资回报期都是他们不得不面对的问题，而以万达、宝龙为代表的“现金流滚资产”，以住宅销售平衡商业持有的商业地产开发模式在地产调控政策下能否被顺利地复制还需要商榷。“地主家也没有余粮了”，成为困扰地产“大佬”发展商业地产的关键问题。而近来李嘉诚的汇贤REITs在香港的成功上市，为大陆商业地产的融资给出了更多选择，REITs能否成为解困大陆商业地产发
展的救命稻草成了大家关注的焦点。
商业地产的海外REITs之路并不平坦
对于国内房地产企业来说，REITs不算一个新鲜事物。2005年越秀REITs在香港成功上市，成为第一只大陆资产在海外上市的REITs，其后凯德也成功地在新加坡交易所主板成功发行REITs。
但国内企业海外REITs之路并非一帆风顺。在越秀REITs成功发行后，中国六部委联合出台了“171号文”，封锁了离岸操作的路径，提高了在岸注册资本的门槛。同时，国家接连限制外资投资国内房地产的政策，进一步提高了外资进入的门槛。这导致了“万达－麦格理REITs”在海外发行的搁浅。
同时除了在政策的限制和外汇管制之外，国内商业地产投资回报率不能满足要求(尤其是近年开发的物业，高昂的土地成本和建筑成本无法与租金收入相匹配)、物业形态复杂(单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得海外投资人的认可)、物业产权不完整(尤其是二、三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权)等问题，都会成为国内企业海外REITs之路的障碍。
商业地产国内REITs之路曙光初现
近几年随着房地产业的发展，国内在吸取国际REITs经验的基础上，一直在孕育REITs的推出。
从开始之初国内REITs存在着“银监会版”和“证监会版”两个方向。银监会提出的方案是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者。证监会提出的方案是股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。
从目前发展来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。而从国际经验来看，虽然股权型REITs目前遇到政策和体制的限制，但它更能代表未来发展的趋势。
同时各地都在积极争取REITs试点，虽然目前的试点多以利用REITs开展保障性住房融资为突破口，但随着国内REITs的破冰，相信以商业地产为主体的REITs也将会很快提到日程上来。
4月29日，李嘉诚旗下的汇贤产业信托正式在香港交易主板挂牌。资料披露，汇贤此次IPO最终发售价以价格区间下限5.24元人民币定价，集资总额约为人民币104.8亿元。汇贤作为首只人民币新股，市场意义或者更大于其所拥有的价值，这标志着未来可能会有更多的人民币计价产品出现。房地产企业应该为REITs做好股权、人才、项目和制度等方面的准备，以准REITs姿态迎接国内REITs的到来。
千呼万唤的REITs缘何总不现身?
众所周知，国内房地产投资信托基金(REITs)目前仍处在政策制定过程中，当然它的推行需要具备的还包括国内金融体系创新和市场信用的完善。尽管如此，具有国家队之称的中信证券曾被证监会列为国内首单REITs的试点，但中信证券目前还只是在积极筹备天津廉租房REITs，为房地产信托投资基金正式上市发行做着热身前的准备。
目前来看，中国的房地产业已经占据了银行优质贷款的绝对优势地位。我们当然不能简单地认为房地产信托旨在完成中国对房地产金融模式的创新意义，而需要建立在产业资本能够得到快速发展，从而也带来的一个后果就是资本逐利的天性。信托受益如果远远高于传统金融产品投资收益，就会导致社会资金系统的转移，最后使得投资收益趋于一致，由此带来银行核心业务可能受到影响。这种金融创新导致的系统性竞争在管理层看来是隐藏有一定的社会风险，同时房地产投资信托产品的推出也有可能引起资本对固定投资收益的青睐而间接推高资产泡沫。
从政策的角度主要在于防范资产泡沫、金融监管、资金流动性层面，当然也与房地产的收益率和国内金融整体创新水平相关。房地产信托是一个优良的金融产品，但国内房地产开发环节通过抵押融资从而容易出现固定资产再融资过程所容易造成的风险相关。这也就是为何国内REITs一直以来受政策环境未能放行的原因，其中绝对是相关牵连关系无法退出或彻底解决相关，并不是简单的方式或方法问题。
受新一轮国内房价调控及抑制通货膨胀的预期下，全国各大主要城市房地产限购、首套购房首付比例提高门槛之后，更多的住宅开发商开始转型商业地产，另求发展路径。于是乎，国内领衔级的大型房地产企业纷纷开始成立基金公司，希望通过市场募集的方式进行“系统整合”给自己的项目供血。
2011年4月29日北京东方广场在香港上市的“汇贤房地产信托投资基金”，从汇贤招股书预期市值为262亿元，截至今年6月30日的年度预期分派收益率仅为4.26％。此次通过REITs方式上市，汇贤房托首次公开募股(IPO)共筹得资金人民币104.8亿元，收益远低于预期。
从另外一个方面窥视房地产信托基金(REITs)在国内的雏形和现行版本，必须关注信托基金和类REITs产品。例如，近期北京某房地产高端住宅项目基于在40％左右整体抵押率的情况下，该项目拟通过国内某信托机构进行公开发售招募，投资回报浮动利率初期设定为11％左右，但该信托产品在公开市场上交易设定期仅为两年，基本属于项目短期融资行为，是银行开发贷之外新的尝试性选择。另外一个现象是，国内某大型上市房地产公司已经建立了属于自己的首支商业地产基金，同时正在谋求建立一支境外合资形式的基金以吸引更多国际资本。
对于国内住宅投资市场的严控，未来住宅市场投资可能会出现交易萎缩，而大量的市场闲置流动资金将会继续寻找下一个相对稳健和有效的投资产品。商业地产无疑是可达到持续现金收益的经营性物业，而通过房地产投资信托基金发行是对一个商业项目在保证统一经营权下的一个相对好的出路，但前提必须是这类项目能够达到符合REITs要求的相对较高而且稳定的租金收益率。
推行REITs利于完善中国房地产金融架构
自1960年世界上第一只REITs在美国诞生至今，REITs已发展了近五十年。REITs不仅有强大的融资功能，同时还有利于完善中国房地产金融架构。
推动REITs发展意义重大
首先从其较强的融资优势来看，国际上主流REITs都是公募的，融集资金数额很大，时间也整体不长。如：在香港发的REITs超额认购几千倍都很正常。那么，同样公募的REITs，在中国大陆发行以后，募集几十亿元也很容易。如果市场行情好，募集上千亿元也
都很容易，这就是作为公募基金的最大优势。如果是私募，募集几亿元都很困难。
简单地说，REITs的融资优势关键就在于募集资金能力很强，规模大、时间周期也不长，比发行股票要简单。并且REITs不仅资金来源广泛，而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。
REITs首先为商业地产提供了一条直接融资的通道，它会为更多的房地产企业，特别是持有型物业打开一条非常宽广的直接融资通道。REITs募集资金能力强、资金面大，这是对商业地产最有利的一点。
同时，REITs有利于完善中国房地产金融架构。REITs在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。REITs直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出REITs将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
建立完善的REITs市场仍需时日
REITs需要十年左右的时间，才能达到一个基本的市场完善，逐渐成为国内房地产融资的主要通道。而最起码需要二十年发展，REITs才能取得和银行融资并驾齐驱的成绩。
中国资本市场起步至今，经历了十九年的时间，但市场尚不完善。而正是这十九年，已经走过了美国资本市场百年走过的路。同样，对于中国设立REITs产品，从起步到成熟还需要较长的时间发展。
