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房屋购买合同范文1
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
经甲乙双方协商一致，就购买房屋土地及建房手续事项达成以下条款：
一、购买建房手续
1、由乙方购买价格为
叁拾万元
（小写：
300000
元）建房手续，第一次付款10万元，剩余款项待办出建房手续后，甲方已经开始施工后付清。
2、乙方支付的
叁拾万元
建房手续费，算入房屋总价款。
二、买卖房屋及土地的基本情况
1、甲方所拥有的房屋坐落于
**县**村委向东200米
房屋为
二层独院
甲方修建房屋共6套，乙方选其中1套。
2、土地面积：东西宽：
7.5
米，南北长
21
米。房屋建筑面积为
平方米，土地合计
亩。
3、甲方自愿将上述房屋所有权及所属土地使用权转让给乙方，并征得其合伙人
的同意出卖给乙方,乙方自愿购买该房屋。
三、甲乙双方同意按套计价,该房屋及所属土地总价款为人民币
大写：
叁拾伍万元
元整，（小写：
350000
元）。
付款方式：乙方已经支付建房手续费
叁拾万元
（小写：
300000
元），剩余50000元待甲方竣工后付清。
四、甲方出卖给乙方房屋及土地，上至天空，下至地理，所有产权归乙方所有。
五、从本合同签订之日起，若该转让房屋的价格发生变动（涨价或者降价）均与甲方无关，权利义务均由乙方享有和承担。
六、因订立本合同和履行本合同产生的争议，包括合同效力，违约纠纷由双方协商解决，协商不成的，甲方、乙方向房屋所在地人民法院起诉维权。
七、本合同未尽事宜,双方可协商签订补充协议。补充协议及附件,为本合同不可分割的组成部分,具有相同效力。
八、本合同签订后，双方不得违约，如一方违约，违约方除赔偿因此给对方造成的一切经济损失外，违约方向守约方承担贰佰万元整违约金。
九、本合同自双方签字摁手印之日起生效。
十、本合同一式叁份，甲方、乙方各执一份,
中介人备一份,叁份具有相同法律效力。
甲方：
乙方：
中介人：
合同签订日期
年
房屋购买合同范文2
曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书，协议书约定，房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某，房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后，曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份，该栋房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，当曾某多次催促房产公司办房产证时，房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知，该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房，以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼，要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效，并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 ：到原告曾某起诉时，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。
[分歧]：
本案在审理过程中，对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题，合议庭存在以下分歧意见：
第一种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书，且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵，可以进一步完善，曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款，但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。
第二种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。
[分析]：
房屋购买合同范文3
房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。，全国公务员共同天地
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：
一、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。二、产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。，全国公务员共同天地
三、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
四、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
五、单位违反规定购房，合同无效。机关团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
房屋购买合同范文4
【关键词】承租人优先购买权；房屋买卖第三人；转租；请求权
一、房屋承租人优先购买权概述
（一）优先购买权的概念与特征
优先购买权又称优先承买权，先买权，是指特定的民事主体依照法律规定或者合同约定享有的在同等购买条件下先于他人购买某项特定财产的权利。虽然优先购买权类型各异，但均具有以下共同的特征：第一，附随性：优先购买权是一种附从性的权利，它因基础关系而产生，是附随于利的一种权利。i出让人与优先购买权人之间的基础关系，通常是合理合法存续的带有一定人合性的法律关系，如租赁关系、共有关系、合伙关系等等，是优先购买权产生和行使的基础。第二，条件同等：优先购买权是在同等条件下优先购买的权利。优先购买权中的权利人享有优先于其他购买人的机会，但并不是完全排除他人的购买，其他买受人仍然可以参与购买。第三，期限性：优先购买权有一定的行使期限限制。出让人对权利人负有通知义务，权利人在一定期限内不行使的，视为放弃优先购买权。现在我国关于房屋承租人优先购买权的规定有的是《中华人民共和国合同法》第二百三十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条。同时，《民通意见》第一百一十八条的废止，解决了实务处理中民通意见与《合同法》，租赁合同解释规定之矛盾，今后在遇到此类问题时应当按照合同法相关法律和司法解释，应先确认合同有效，但是承租人可以向出租人主张因此而受的损失得以赔偿。
（二）承租人优先购买权的行使
优先购买权优先购买权行使各阶段的法律内涵，从法律技术角度就优先购买权制度运行中的相关问题给出一个兼顾各方当事人利益的、合乎逻辑的、圆满的诠释。
1.行使主体。毫无疑问的是，能够享有和行使优先购买权的主体仅限于房屋租赁合同中的承租人。但在具体的实践中还是会出现诸多特殊问题需要明确。首先，优先购买权是专属权，必须仅仅是房屋承租人自身才能行使，优先购买权人为自己的利益行使该项权利，这是主体要件，不得转让。其次，转租情形下，台湾地区法院的解释主张次承租人对于房屋不享有优先购买权，在我国合同法第二百二十四条的规定中“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”笔者认为，次承租人不享有优先购买权，因为在转租情况下，存在两个合同关系，即承租人与出租人之间的租赁合同，承租人与次承租人之间租赁合同，承租人并没有退出租赁合同，只有承租人享有优先购买权。另外，在租赁合同期满之后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，故而承租人基于双方的租赁关系仍然享有优先购买权，但是此时的房屋租赁合同是不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，合同一旦解除，承租人的优先购买权即告消灭。
2.行使时间。在具体的承租人优先购买权情形下，优先购买权人应当在何时行使该优先购买权，从而使自己在“同等条件下”优先于第三人而获得该标的物呢？对此，理论上有不同的理解。第一种观点认为，承租人在房屋所有权人和第三人达成出售房屋的意向时，就可以行使优先购买权。即当第三人和房屋所有人已经就出售标的物的相关条件谈妥准备承诺之时，房屋承租人有权且应当得到通知，可以在同等条件主张房屋的优先购买权。我国有学者认为：“出卖人在与第三人达成合同意向之时，应当再次将拟立合同的有关内容通知优先购买权人。” ii第二种观点认为：“在优先权存续期间，先买权人未放弃优先购买权的，于出卖义务人与第三人达成出卖标的物的协议时，先买权人得以同等条件购买而主张出卖义务人与第三人的买卖协议无效，由先买权人以‘同等条件’取得标的物的所有权。” iii笔者认为第二个观点是正确的，是符合优先购买权制度价值追求的，且具有较强的可操作性和逻辑性。它既做到了出卖房屋同等条件在第三人与房屋的所有权人订立买卖合同时即已确定的前提保障，又做到了在此基础上的相关房屋出售情况明确固定，防止第三人再以意思自治等原有主张权利，保证了承租人的优先购买权的可操作性。
3.行使条件。承租人行使优先购买权的条件包括两个条件，一是启动条件，即承租人必须与出租人有房屋租赁关系存在，这是优先购买权的基础和前提；二是实质性条件，出租人出卖房屋之前的合理期限内通知承租人后，十五日内承租人须有同等条件购买房屋的意愿，并且通知相关当事人。优先购买权人与其他买受人处于同等条件是实践中的关键问题，同等条件的具体内涵在我国法律上并未有明确规定。
4.行使期限。合同法关于出租人“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”包含两层意义，一是出租人出卖房屋之前应当履行通知义务，二是承租人应在一定期限内予以明确意思表示。出卖人的通知义务，通知期限合同法并未明确到底提前几日，仅仅表述为合理期限，更为弹性。通知方式，合同法也未规定，出于保护承租人权利的目的，并且为了解决未来倘若发生纠纷时关于通知与否的举证问题，笔者认为采用书面方式更为清晰合理。最后关于通知内容，应当包含出卖意图以及出卖条件，便利承租人决定是否实质性行使其优先购买权。承租人的回复一样也存在合理期限的限制，我国租赁合同解释第二十四条已对此有明确规定，即出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人的优先购买权主张人民法院将不予支持。
二、房屋承租人优先购买权的法律效力和保护
在我国理论界，通常将承租人的一系列权利定性为准物权行为，赋予承租人优先购买权以物权意义，物权效力优先购买权是否具有优于债权优先仅的效力？通常的，债权优先权只能在优先购买权人和出卖人之间主张，不能对抗第三人；物权效力优先购买权则具有物权效力，不仅可以在优先购买权人和出卖人之间主张，还针对第三人发生法律效力，可以对抗第三人。iv
就出卖人的保护而言，一方面，为了避免出现不能向第三人为交付时的赔偿责任，“出卖人可考虑在与第三人订立的合同中约定该合同的履行以先买权人不行使先买权为条件，或者约定在先买权行使的情况下，出卖人保留对该合同的解除权。”v出卖人可以通过附加合同解除权的形式消灭其和第三人之间的合同，并进而免除交付不能的损害赔偿责任。另一方面，由于物权效力优先购买权一般均是公示公知的，故第三人明知存在该风险而仍然与出卖人订立买卖合同，也可以据此认为其自愿承担相关风险，并因此免除出卖人履行不能的赔偿责任。正如鲍尔教授和施蒂尔纳教授所言：“但出卖人对于买受人（第三人）所承担的责任（因违反使买受人取得权利之义务），依据民法典第439条（买受人知悉权利瑕疵）之规定，通常并不成立。” vi
就第三人的保护而言，一方面，所有的物权效力优先购买权都应当是公示公知的，因而，第三人在明知存在物权效力优先购买权的情况下完全可以放弃和出卖人订立买卖合同。如果其自愿承担风险而订立了买卖合同，那么他对于这种情形下的各种损失赔账只能自己承担。另一方面，为了保证第三人在不能实际得到标的物交付的情况下能够顺利地实现对出卖人已进行的对待给付的追讨，德国法上还赋予了第三人留置已经实际得到的标的物，以确保出卖人归还已进行的对待给付的权利。
三、优先购买权的法律限制
从国外立法看，优先购买权是承租人的专属权，不能转让，如《德国民法典》第五百一十四条规定，“除另有其他规定外，先买权不得转让，亦不得移转于先买权的继承人。”vii 《瑞士民法典》第六百八十一条第三款规定，“法定先买权既不能继承，亦不能转让。”
现行法律法规对优先购买权有诸多限制。首先，我国《合同法》第二百二十四条没有对租赁权转让做出规定，但“承租人转租的，承租人与出租人之问的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，无论采用何种法律解释方法也不能解释为租赁权的转让。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，侵害承租人优先购买权的，承租人无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，只能请求出租人承担损害赔偿责任。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条明文规定了承租人优先购买权失去法律保护的四种情形，在以前房屋租赁和买卖市场没有充分发育的时代，承租人不能优先购买承租房屋，可能会面临流离失所的窘迫境地，但在房产交易市场成熟的商品经济时代，承租人的损失完全可以通过货币化赔偿得到弥补，再考虑到买卖不破租赁的规则，没有必要再赋予承租人对出租人和第三人的合同享有特定权利。viii
许多优先购买权的存在价值受到质疑，其中一个重要原因就是，该优先购买权事先并未公示公告，并不为第三人所知悉，而在第三人已经和出卖人订立买卖合同之后，优先购买权人则出面主张优先购买权，如此，对于第三人显然是不公平的。在实践中，很多情况是，第三人是在不知该房屋已经出租的情况下和出卖人订立了买卖合同，而此后，承租人主张优先购买权。在我国实践中租赁是不登记的，因此第三人完全无法知悉该租赁关系的存在，而此后由于承租人法定的物权效力优先购买权的存在，该买卖合同将完全落空，这显然对于第三人是完全不公正的。但实际上，我国法律在规定房屋承租人优先购买权的同时，其实是要求房屋租赁予以登记备案的。《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条规定了房屋租赁的登记备案条款。虽然房屋租赁关系要求进行备案，但非登记生效。因此，若当事人未进行登记备案，该房屋租赁合同仍然应当是有效的，承租人仍然应当享有优先购买权，而第三人则完全可能对于该租赁事实却一无所知。如此的承租人优先购买权的实际运行状况遭受到广泛的质疑和批评，恐也就不难理解了。如果租赁合同没有登记备案，承租人还是有优先购买权的，但仅仅是债权效力优先购买权，是不能够对抗第三人的，即没有物权效力。笔者认为，这种理解和变通是符合法理的，有效地解决了承租人优先购买权物权效力和租赁关系不公开之间的矛盾，公平合理地兼顾了各方当事人之间的利益。
通过以上分析，不难发现，房屋承租人优先购买权是一项以保护承租人权益为核心，兼顾交易之动的安全的权利，但在实践中，又往往会给出租人与其他房屋买受人的买卖自由造成无形的障碍，本应是正当的房屋买卖，因增加了承租人的优先购买权，使得交易的不稳定性也增加。一项权利制度设计不能仅仅从权利主体角度考虑，相对方作为民事交易平等主体承担相应义务的同时，他的权利是否受到不合理的限制？笔者认为，应当综合考虑对“买卖不破租赁”的完善与房屋出租人的权利保护对本项制度进行优化，对优先购买权的限制会使得这一项权利更加实用，实现真正的交易公平与安全。
注释：
i戴孟勇.先买权：理论与立法[A].岳麓法学评论（第1卷）[M].湖南大学出版社，2000：48.
ii 王利明著.物权法研究（上）[M].中国人民大学出版社，2007：741.
iii 许尚豪，单明蓉著.优先购买权制度研究[J].中国法制出版社，2006：148.
iv 王利明著.合同法研究（第一卷）[M].中国人民大学出版社，2002：668.
v 戴孟勇.先买权的若干理论问题[J].清华大学学报，2001（1）.
vi 鲍尔・施蒂尔纳.德国物权法（上册）[M].张双根译.法律出版社，2004：468.
vii 瑞士民法典[Z].王燕译.北京：中国政法大学出版社，1999：189.
viii 姚辉，邱鹏.房屋承租人优先购买权之研究[J].判解研究，2006（5）.
【参考文献】
[1]戴孟勇.先买权：理论与立法[A].郭道晖.岳麓法学评论（第1卷）[C].长沙：湖南大学出版社，2000：49.
[2]王利明.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京：中国法制出版社，2001：53.
[3]王泽鉴.民法概要[M].北京：中国政法大学出版社，2003：365.
[4]德国民法典[Z].陈卫佐译.北京：法律出版社，2006：187.
[5]法国民法典[Z].罗结珍译.北京：中国法制出版社，1999：389.
[6]王利明.共有中的优先购买权[A].杨立新.民商法前沿（第1―2辑）[C].长春：吉林人民出版社，2002：87-88.
房屋购买合同范文5
论文关键词 房屋承租人 优先权 优先购买权
一、房屋承租人优先购买权的含义和渊源
房屋承租人的优先购买权是指在房屋出租人出售房屋给第三人时，应该在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人，承租人依法享有在同等条件下优先于他人而购买的权利。在立法之初，当时的不动产资源并不是十分充裕，因此承租人享有房屋的优先购买权是顺理成章的。但是，社会发展到今天，不动产资源已经十分充裕的情况下，出租人为何将房屋租赁给承租人而不是他人呢？那很可能就是基于一种相互信赖的关系。这种在诚实信用基础上建立的租赁关系使得出租人在要出卖租赁物的时候应该提前告诉承租人，因为承租人承租的房屋也是因为各种因素：价格公道、交通便利、信赖出租人、甚至是为了获得承租人优先购买权，所以承租人对出租人付出的这种信赖利益是需要尊重和保护的。另一方面，我们从合同法来看，租赁合同本身是一种双务合同，双务合同中义务人要转让这种租赁义务也是需要经过承租人的同意才可以。因此，从承租人优先购买权的本意看，承租人的优先购买权就是为了保护租赁关系的稳定和安全，对出租人出卖租赁房屋的所有权权能进行一定的限制。
二、浅析《解释》中的承租人优先购买权制度
随着经济的发展，房屋买卖和租赁也越来越多，审判实践中也出现的一系列问题，因此，2009年最高人民法院出台了《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》（以下简称《解释》）第21条规定：“出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”这就废止了最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效的规定。《解释》明确了出租人侵害承租人房屋优先购买权的责任承担方式是赔偿损失而不是强制转移房屋所有权给承租人，完善了我国承租人优先购买权制度，弥补了之前合同法的不足。但是该解释对于承租人优先购买权的规定仍然模糊，有值得商榷之处，下面笔者将一一进行探讨。
（一）承租人优先购买权的性质争议
在《解释》出台之前，理论界对于承租人优先购买权的性质一直争论不休。分别有期待权，请求权，债权，附条件的形成权等等。德国优先购买权的性质有两种：物权的优先购买权和债权的优先购买权，两者的区别在于能否对抗第三人。而我国《解释》认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力。笔者认为，承租人的优先购买权是一种形成权，因为只要承租人有购买租赁物的意思表示即可与出租人形成房屋买卖关系，而不需要有房屋所有权人同意出卖的意思表示。也就是说只要双方成为房屋租赁合同的双方当事人，只要他们在租赁合同中没有约定排除承租人优先购买权，其优先购买权即告形成，只是此项形成权附有停止条件，只有在出租人出卖租赁房屋于第三人时，承租人方能够行使。
因此，结合众多学说，笔者认为我国房屋承租人优先购买权应为债权性之形成权。作为债权性之形成权，承租人通过优先购买权的行使约束出租人，但是同时承租人不能以此权利影响第三人已经取得的房屋所有权。由于承租人和出租人之间成立合同关系，当出租人未将房屋所有权移转给第三人时，承租人有权请求出租人履行该合同，倘若出租人已将房屋所有权转让，则承租人只能请求出租人承担赔偿责任。
（二）《解释》中有关承租人优先购买权的限制性规定
《解释》第24条的规定是：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。”该法条规定了是限制了承租人优先购买权的优先性的使用范围。其中对近亲属享有比承租人更高优先购买权的规定看似合理，仔细思考之后却有牵强。
首先，这种规定缺乏存在的基础，中国社会的人情因素非常浓厚，基于血缘关系的买卖关系虽存在，但是赋予纯粹基于血缘关系的亲属以优先购买权，那么和人际关系中的远亲不如近邻的熟人、莫逆之交、恩人比起来，如果让出租人自己选择，更可能让自己的朋友而不是近亲属享有此优先购买权，那么这种近亲属优先购买权的基础何在？同时，类似亲密的朋友等等特殊的人际关系是否也应和近亲属一样享有特殊的优先购买权呢？另一方面，该规定也可能造成出卖人规避承租人优先购买权，使该制度成为一纸空文。若房屋所有人缺乏诚信，不想出卖房屋给承租人，而想转卖给他人的话，可以先把房屋转卖给其近亲属，再让其亲属转卖房屋，从而规避承租人优先购买的权利。
（三）赔偿损失成为侵害承租人优先购买权的唯一救济方式
《解释》第21条的规定是：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
从该规定看出，因为我国《解释》认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力。所以，该规定认为承租人优先购买权没有物权性质的权利。据此司法解释便规定，若出租人侵害了承租人的优先购买权，则承租人只能请求损害赔偿，而不能通过请求买卖合同无效而购得房屋。这让承租人能够选择的救济方式只剩下损害赔偿一种。这与曾经规定的承租人优先购买权的救济方式是截然不同的。根据《意见》第118条，承租人可向法院提起民事诉讼，并提出以下诉讼请求而行使自己的优先购买权：第一，请求法院确认出租人与其他买受人之间的买卖合同无效；第三，请求法院判令承租人支付给出租人以其他买受人同等的价格并取得租赁物的所有权。前面一项诉讼请求为确认之诉，而第二项诉讼请求可界定为给付之诉，争议在于租赁合同与买卖合同均为双务合同，应遵循意思自治原则，如果法院支持该项诉讼请求，似乎有公权力强行介入私权利，违背意思自治原则，强制出租人与承租人订立买卖合同之嫌。因此，该项诉讼请求极易引发争议。
因此《解释》第21条改变了承租人优先权的救济方式是有一定道理的，本来承租人的优先购买权的效力就比较弱，再加上有违双方意思自治原则，所以《解释》不再采取宣告买卖合同无效的做法了。但是笔者认为这个规定可能造成一个问题就是：如果侵权成本不高，有可能使出租人在出卖出租房屋的时候，根本不会去通知承租人，因为故意侵权的后果顶多只是赔偿损失，而其获利可能远远高出赔偿的损失。从房屋承租人一方来说，其行使优先购买权的主要目的是购买房屋，而并不是获得赔偿。这样的后果可能会造成承租人的优先购买权成为一句空话。
三、承租人优先购买权的制度完善
（一）明确出租人出卖房屋的通知期限
《解释》已经明确了承租人的优先购买权行使期限仅为15天，同时该规定还包含一层含义，就是设定了出卖人的通知义务，但是该解释却没有明确出租人履行通知义务的期限。根据我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，需提前3个月通知承租人。”《意见》第118条也作了相关规定，上述规定已经废止。后来的《合同法》第230条将三个月的期限改成“在出卖之前的合理期限内通知”。但是，合理期限如何掌握？法律并未明确合理期限的具体时间。介于房屋交易的标的额一般都比较大，因此出租人应提前通知承租人其卖房意向，给承租人提供充分的考虑期间。因为在实践中，不乏出租人滥用此项权利，随意拖延时间，故意造成承租人在15天内不及准备买卖资金或者行动不便时，而丧失交易机会，这样对承租人是极为不公平的。或者也可能出现另一种极端，就是发生紧急情况后，出租人的经济情况显著恶化需要出售房屋，若还要经过所谓的“合理”通知期限，那么法律的这种规定便可能损害了承租人的权利，对出租人也不公平。
对于具体的案件可以将出租人出卖房屋的分为两个时间段，第一期间为邀约邀请时段，就是出租人有了想出卖意向。第二期间就是签约阶段，已经有第三人愿意购买房屋，与出卖人达成购买协议。在第一期间内，承租人的考虑和准备时间比较充分，出租人可以随时通知承租人。在到达第二期间后，出租人与第三人订立了买卖合同，就应该尽快通知承租人，才能使承租人有充分时间考虑是否订立同等条件的合同，最迟也应该在达成买卖协议后三天之内通知承租人。
（二）关于“同等条件”的认定
目前我国法律均规定，只有在“同等条件”下，承租人方能行使优先购买权。但对“同等条件”是否仅指价格条件？司法解释并无明确的说明。笔者认为“同等条件”的内涵应从三个方面来把握：一是价格条件；二是价款支付条件；三是其他条件。
首先，房屋的价格是出卖人最关心的交易条件，在一般情况下，出卖人会选择报价较高的买家。因此，同等条件必然包含价格的相同。但是，出卖人在考虑出售的价格之外，还可能考虑其他风险因素。比如价款支付方式和支付条件，比如是否有担保，分期付款还是一次性付款。这些都会影响到承租人的优先购买权的行使。其中价格条件和价款支付条件可以说是“同等条件”的基本要素，但在交易实践中情况却总是要复杂的多，由于出卖人与买家之间可能存在一些特殊的利益关系，如信用及履约能力和情感因素等，那么就应考虑到这个“其他条件”，如果出租人认为承租人的信誉不加或者有其他不良情况，便可以举证证明来对承租人的优先购买权进行抗辩。因为出卖人在交易过程是可以自主选择买家的，如果在租赁期间，承租人给出卖人留下了不良映像，即使房屋承租人报出同等价格，也仍然可能无法行使优先购买权，这也是因为法律是不能强制出卖人将房屋出卖给特定人的。
房屋购买合同范文6
签订地点：
购方(乙方)签订地点：年月日
甲方在开发商品房，乙方要求购买，现根据中华人民共和国经济合同法及有关规定，经协商一致签订
本合同，以资共同遵守。
第一条购房地址数量户型及分布情况
购房地址：
数量：乙方购买(套、间)，每(套、间)建筑面积为平方料，合计建筑面积为平方米。
户型及分布
住宅房间厅分布在单元楼号
住宅房间厅分布在单元楼号
住宅房间厅分布在单元楼号
办公用房间分布在单元楼号
经营性用房间分布在单元楼号
第二条价格
住宅房建筑面积元/m，乙方购买平方米，合计金额元
办公用房建筑面积元/m乙方购买平方米，合计金额元
经营性用房建筑面积元/m，乙方购买平方米，合计金额元
总计价款(人民币大写)
(预购商品房价暂定价，结算时以房屋竣工后物价部门核价通知书为准。
第三条房屋质量
房屋质量按国家规定的设计图纸要求，以质量监督部门的质量鉴定合格证书为标准，如质量达不到合格准，乙方有权拒绝接收，甲方应按标准负责无偿修理或返工。
第四条付款方式
乙方购买现货房屋，必须在签订本合同后十日付足购房款。
乙方购买在建、未建房屋必须在签订本合同十日内预付(房款、定金)元。余款在房屋交付使用前十日内付清。
第五条交付时间
乙方购买的房屋，甲方应于年月日之前交付给乙方使用，如因不可抗力因素造成不能按期交 付使用，交付期顺延。
2、乙方在接到房屋交付通知书十日内，应办妥接收手续。
1、房屋交付时，甲方应同时向乙方交付有关房屋的购买发票等证明材料。
第六条保修时间
土建保修期为壹年，水电保修期为半年，屋面积保修为三年，凡因施工或设计造成的质量问题，均属保修范围，保修期从房屋交付使用之日算起，如因乙方原因推迟交房。保修期不顺延。
第七条违约责任
甲方应在合同规定的时间内将乙方所购买房屋交给乙方，如不能按时交会付(含因工程质量或设计变更造成逾期交付的)，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交房部分房款总值计算，向乙方偿付违约金。
乙方接到甲方交房通知后，应及时办理交持手续，乙方因故拖延房款，或不按时办理接收手续,应按照中国人民银行有关延期付款的规定，向甲方偿付逾期付款的违约金。
乙方向甲方交付定金后，如乙方不履行合同，乙方无权请求返还定金。甲方不履行合同，根据双方对等原则，甲方应双倍返还定金给乙方。
4、甲方不能交房的，应向乙方偿付不能交房部分房款总值%的违约金。
5、乙方中途退房的，应向甲方偿付退房部分房款总值%的违约金。
6、乙方超过两个月不办理接收手续，甲方有权另行处理乙方预购房屋。
第八条其它约定事项
第九条争议解决方式
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，向________工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁。向__________人民法院起诉。
本合同一式份，合同双方各执份，合同副本份，送备案。
销方(甲方)(章)购方(乙方)(章)
单位地址 单位地址
法定代表人法定代表人
委托人委托人
电话电话
开户银行开户银行
帐号帐号
鉴证意见：
鉴证机关(章)
经办人：