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经济适用房管理办法范文1
第一条为建立和完善住房保障制度，保障低收入家庭的基本住房需求，改进和规范经济适用住房建设和管理，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。
本市行政区域内经济适用住房的建设和管理活动适用本办法。
第三条经济适用住房建设和管理工作坚持政府主导，并遵循以下原则：以区为主、全市统筹；自愿申请、逐级审核；公开透明、公平公正；严格交易、动态监管。
第四条市政府建立本市住房保障管理工作的协调机制。市建委负责全市经济适用住房的管理工作。市发展改革、国土资源、规划、财政、税务、民政、交通等有关部门和相关金融机构按照职责分工做好相关工作。各区县政府房屋行政主管部门负责本区县经济适用住房管理工作。
第二章供应对象
第五条申请购买经济适用住房的家庭应符合以下条件：
(一)申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。
(二)申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准。城八区的上述标准由市建委会同相关部门根据本市居民收入、居住水平、住房价格等因素确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次；远郊区县的上述标准由区县政府结合实际确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次。
第六条申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等。但申请家庭成员中已享受经济适用住房政策或已作为其他家庭的成员参与经济适用住房申请的人员，不得再次参与申请。
第七条家庭住房是指全部家庭成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房。申请家庭现有2处或2处以上住房的，住房面积应合并计算。
第八条家庭收入是指家庭成员的全部收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金及其他劳动收入、储蓄存款利息等。
第九条家庭资产是指全部家庭成员名下的房产、汽车、现金和有价证券、投资(含股份)、存款、借出款等。
第三章房源筹集
第十条市建委根据需求和资源状况，制定经济适用住房建设、收购计划。各区县政府负责解决本行政区域内经济适用住房房源问题。对部分房源不足的区县，市建委可以适当调剂。
第十一条经济适用住房采取集中建设和商品住房项目配建方式筹集，也可采取在市场上收购二手房、单位集资合作建设的房屋或社会机构投资建设的房屋等方式筹集。
第十二条采取集中建设方式的，项目用地由市、区县土地储备机构提供，由市、区县政府组织公开招标，确定项目法人或代建单位。
采取配建方式的，由市规划委、市国土局等部门在区域适宜的商品住房建设项目中，确定经济适用住房的建设比例。土地入市交易时，与商品住房项目同时招标、配套建设，分别销售、分别管理。
第十三条经济适用住房开发建设享受以下优惠政策：
(一)建设用地以行政划拨方式供应。
(二)免收建设和经营中的行政事业性收费。
(三)小区外基础设施建设费用由政府负担。
第十四条经济适用住房项目应保持合理的开发规模，户型设计控制为中小户型，具体标准由市规划委制定。
第十五条收购二手房、单位集资合作建设的房屋或社会机构投资建设的房屋作为经济适用住房的，要按小户型、满足基本住房需求、节能省地的原则收购。
第十六条经济适用住房销售价格由项目开发成本、税金、利润组成，通过竞价或政府审核方式确定或调整。有关竞价方案或价格审核工作由市发展改革委牵头，会同市建委等部门办理。
第四章审核与销售
第十七条对申请购买经济适用住房的家庭实行三级审核、两级公示制度。
(一)申请：申请家庭向户口所在地街道办事处或乡镇政府提出申请。
(二)初审：街道办事处或乡镇政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见，并将符合条件的申请家庭报区县住房保障管理部门。人户分离家庭在户口所在地和实际居住地同时进行公示。
(三)复审：区县住房保障管理部门对申请家庭进行复审，符合条件的，将申请家庭的情况进行公示，无异议的，报市建委。
(四)备案：市建委对区县住房保障管理部门上报的申请家庭材料进行复核，符合条件的，市建委予以备案。区县住房保障管理部门为经过备案的申请家庭建立市、区县共享的住房需求档案。
第十八条对符合条件的家庭，由区县住房保障管理部门组织轮候摇号配售。其中划拨经济适用住房建设用地涉及的被拆迁家庭、重点工程建设涉及的被拆迁家庭、旧城改造和风貌保护涉及的外迁家庭以及家庭成员中含有60周岁以上(含60周岁)老人、严重残疾人员、患有大病人员、优抚对象、复员军人等住房困难家庭可优先配售。
第十九条符合条件的申请家庭只能按照规定的标准购买1套经济适用住房。
第五章监督管理
第二十条经济适用住房产权登记在购房人名下，购房人拥有有限产权。房屋行政主管部门进行权属登记时应当在房屋权属证书上注明“经济适用住房”字样。
第二十一条经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。
已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。
上述由政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。
上市交易交纳价款的具体比例和政府回购的具体办法由市建委会同市国土局、市财政局、市发展改革委、市规划委等部门研究确定，报市政府批准后实施。
第二十二条市、区县住房保障管理部门建立全市统一的经济适用住房管理信息平台，对全市经济适用住房建设、供应和需求进行动态管理。
第二十三条已经由市建委备案的申请家庭，在家庭收入、住房或资产情况等方面发生变化的，应如实向区县住房保障管理部门报告，区县住房保障管理部门会同有关部门对其申报情况进行复核，区县住房保障管理部门也可对申请家庭的收入、住房和资产情况进行检查。对经检查核实，不符合购买经济适用住房条件的家庭，取消购房资格。
第二十四条经济适用住房建设单位有下列行为之一的，由相关部门依法进行处理：
(一)未经批准擅自改变经济适用住房土地用途的，由市国土局处理。
(二)违反经济适用住房价格管理有关规定的，由市发展改革委处理。
(三)擅自向未经住房保障管理部门确定的配售家庭出售经济适用住房的，由区县建委责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补交同地段经济适用住房与商品住房的差价，并对建设单位给予处罚。
第二十五条对弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由区县住房保障管理部门取消其申请资格，5年内不得再次申请；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。已骗购经济适用住房的，擅自改变房屋用途的，擅自转租或转借他人居住的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段商品住房价格补足购房款；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
经济适用房管理办法范文2
第二条 本办法所称已购公有住房，是指本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价（含标准价优惠办法，下同）购买的公有住房。
本办法所称已购经济适用住房，是指按照市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房，包括本市城镇职工按照高于国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。
本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房，应当视为已购公有住房。
第三条 本办法适用于本市行政区域内已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。
对在京中央和国家机关职工以及中央在京企业事业单位职工进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的管理，本市另有规定的，从其规定。
第四条 市房屋土地管理局是本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的主管机关，负责本办法的组织实施和监督检查。区、县房屋土地管理局负责本行政区域内已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。
本市计划、财政、税务、物价、城镇住房制度改革等行政管理部门按照各自的职责权限，依法做好已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。
第五条 已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售：
（一）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的；
（二）已经被列入拆迁公告范围内的；
（三）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（四）有所有权纠纷的；
（五）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的；
（六）上市出售后形成新的住房困难的；
（七）擅自改变房屋使用性质的；
（八）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的；
（九）法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。
第六条 房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的，应当向房屋所在地的区、县房屋土地管理局提出书面申请，并提交下列材料：
（一）已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；
（二）房屋所有权证书；
（三）身份证或者其他有效身份证明；
（四）房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；
（五）已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见；
（六）市房屋土地管理局规定的其他材料。
第七条 区、县房屋土地管理局应当自受理已购公有住房和经济适用住房上市出售申请之日起15日内作出批准或者不予批准的决定；作出不予批准决定的，应当书面说明理由。
第八条 已购公有住房和经济适用住房进入市场交易，买卖双方当事人应当签订书面合同，在合同签订后30日内到房屋所在地的房地产交易管理部门办理房屋转让和变更登记手续，并按照规定缴纳房屋转让手续费和房屋变更登记费。
买卖双方当事人在办理房屋转让和变更登记手续时，应当向房屋所在地的房地产交易管理部门提供区、县房屋土地管理局同意已购公有住房和经济适用住房上市出售的批准书、房屋买卖合同、房屋所有权证书以及买卖双方当事人的身份证明等材料。
第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当依法纳税，由办理房屋转让和变更登记手续的房屋所在地的房地产交易管理部门代收代缴。
第十条 本市东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等城近郊八区的已购公有住房和经济适用住房上市出售，房屋买受人应当按照房屋所在地标定地价的10％缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款；房屋所在地没有标定地价的，按照房屋买卖成交价格的3％缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。
本市远郊区、县已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款的具体标准由区、县人民政府制定，报市人民政府备案。
应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款由办理房屋转让和变更登记手续的房屋所在地的房地产交易管理部门代收代缴，并按照规定上缴中央财政或者市财政，或者返还房屋原所有权单位。
第十一条 已购公有住房上市出售收益分配的具体办法按照市人民政府的有关规定执行。
第十二条 根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，本市城镇职工按照标准价购买、拥有部分所有权的已购公有住房，可以直接上市出售，其收入在按照规定缴纳有关税费和收益后，由城镇职工与房屋原所有权单位按照房屋所有权比例分成。房屋原所有权单位撤销的，其应当所得的部分由房屋所在地的房地产交易管理部门代收后，纳入市住房基金专户管理。
根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，本市城镇职工按照标准价购买、拥有部分所有权的已购公有住房，也可以在按照成本价补足房屋价款以及利息，取得房屋所有权后上市出售。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。
办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。
买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日内向市房屋土地管理局申请复核，市房屋土地管理局应当自接到复核申请书之日起10日内作出复核决定。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售前后一年内该户家庭按照市场价格购买住房的，可以视同房屋所有权交换。
第十五条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋的维修管理按照国家和本市的有关规定执行。
第十六条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买公有住房。
第十七条 违反本办法第五条规定的，房屋所在地的房地产交易管理部门不予办理房屋转让和变更登记手续。
违反本办法第五条第（一）、（七）、（八）项规定的，由市或者区、县房屋土地管理局给予警告，并视情节轻重，可以对房屋出卖人处以1万元以上3万元以下罚款。
经济适用房管理办法范文3
关键词：经济适用房 经济适用房特点 工作建议
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004-4914(2011)05-183-01
一、经济适用房涵义及其工作出发点
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。
经济适用房政策主要是通过对房价、户型面积、销售对象三个方面进行控制，由政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格。因目前没有全国统一的经济适用房政策，各地的经济适用房管理办法不同，但经济适用房建设的目标只有一个，就是“经济”和“适用”。各地按照国家有关规定，结合地方实际，进行房型、价格的定位，主要由主管部门制定管理办法，将已经建成的经济适用住房按照其建筑性质的价格销售。
二、经济适用房的特点
1、政策的地域性。全国各地城镇经济发展不同，居民生活状况的地域性较强，这使得经济适用房也表现出“因地制宜”。经济适用住房的建设需要根据出台的政策、市场的需求、城市的规划等各方面因素来决定，因此呈现出经济适用住房较强的地域性。各地多样化的经济适用房的管理办法也反映出了政策的“灵活性”。
2、工作的艰巨性。基于我国人口众多的国情、住房保障是一项艰巨的任务，相比于商品住房可观的收益，经济适用房则没有受到社会的追捧。沉重的担子落在少数负责人的肩上，加重了任务的艰巨性。重大难题就是资金，发展经济适用房既要承担解决房地产建设所需的资金，又要长期不断地负责房屋维修和其他相关补贴，而经济适用房的资金回收又比不上商品住房。
建设部曾要求各地住宅建设中的70％至80％应建经济适用房，销售给中低收入家庭。但时至今日，经济适用房在住宅建设中的占有率仍然较低，供需矛盾十分突出。
3、利益的整合性。整合性是一种综合折衷的思想倾向，也就是说政府在处理私人、开发商、困难群众、国家政策的关系上，采取了利益兼顾的办法，从而发展了经济适用房。
开发一个房地产项目，要办齐“五证”、盖好20多个公章，这些环节除涉及规划、国土、建设等部门之外，还要经过房管、工商、税务、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘察、园林、人防等众多机构的审批或备案。因此，在任何一个环节的关系处理上，政府虽然依然把国家政策放在重要的位置，但是越来越多地增加其他相关因素，呈现出综合折衷的思想倾向。
4、观念的传统性。由于我国经济适用房制度的实行时间短暂，再加上我国城镇建设的特殊性，所以还无法完全摆脱传统住房的束缚。因此，现今中国的经济适用房还无法脱离“市场”单独搞“保障”，群众也无法去除“浑水摸鱼”的投机心理。
从“养儿防老”到“养房防老”，中国人的传统观念依然是“娶妻生子置业买房”，对政府出钱造福百姓存在着疑惑，对不完善的住房保障体系采取冷漠态度，这势必加大了住房保障工作的难度。
三、完善经济适用房的建议
1、以经济适用房存在的不足为前车之鉴，对城市未来住房保障进行合理规划。自从全国各地经济适用房的种种弊端被媒体多次曝光后，让一些政府官员对这种政府住房保障模式产生质疑。问题的本质并非是住房保障模式的问题，各地城市应该根据住房困难户的不同情况制定发展多层次住房保障体系的长期规划和年度规划，从城市实际出发，既要加大发展力度，又要切实可行。如建设廉租房，使低收入群众由买房为主变成租房为主。
2、加强住房保障制度的严密性，正确处理好房产的商品属性和保障属性的关系。房产具有商品属性和保障属性。政府把住房的消费和投资区分开来，有效控制投资，同时对信用政策进行很好的规定，房地产业就可以在拉动经济与促进民生福祉二者之间实现均衡发展。住房保障区别于以往福利房的主要特点是对象的特定性。由于保障对象的模糊或过于宽泛，没有正确把握保障市场的度，从而导致经济适用房没有真正起到“雪中送炭”的效果，逐渐演变成了一种中高收入的人以利用财政补助搞投机置业的手段。住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。然而，由于目前住房保障相关规定和实施方案还主要以政府文件的形式出台，缺乏强有力的约束。为此，为住房保障立法或许是当务之急，以此来进一步完善住房保障制度，加强住房保障制度的严密性。
3、重视住房困难户的适应性教育，创造和谐社会。每一轮的“房改”政策的实行，对于住房困难户来说总感觉“只听楼梯响，不见人下来”，甚至更多的是“丈二和尚摸不着头脑”，一个重要的原因就在于政策的宣传执行不到位。每一次新的政策的调整，把门槛越抬越高，导致许多住房困难户对此失去了信心。许多地方政府担心更多的市民百姓因为飞涨的房价将沦为新的住房困难户，房价过高会令人觉得改善生活无望，从而对社会产生不满情绪，这种不满情绪的积累会导致社会的不稳定。因此，各种形式的保障房的推出，必须明确适应范围，防止鱼龙混杂，使该享受的困难户真正能享受，以树立信心。
经济适用房管理办法范文4
【关键词】摇号销售 土地供应 政策建议
经济适用住房作为具有政策优惠性的保障性商品房，目的是为了解决中低收入阶层住房困难问题，然而由于和普通商品房的价位不断拉大，经济适用住房在销售上出现不少问题，甚至是暗箱操作等，严重削弱了国家政策的保障性。为此国家出台新的《经济适用住房管理办法》，着重加强经济适用住房的建设和销售管理，并取得较好的成绩，2007年7月13日晚间新闻联播特意强调2007年1-5月份经济适用住房用地增加了166%。各地响应国家政策，普遍采用摇号销售形式。
一、现行经济适用住房存在的问题
经济适用住房实行摇号销售增大了销售的透明性，显示了公平、公正，但一些不合常情的事实还存在。
1、经济适用房的“灰市”交易
2006年6月12日《大河报》报道，龙鑫苑经济适用房小区388套住房中的126套被郑州市直某机关“团购”，另有130多套被一家外地企业异地认购。龙鑫苑占地6万平方米左右，楼间距内有2/3以上被绿化带覆盖，并有两个巨大的地下车库，每个车库各有56个停车位，且最大户型150平方米以上、最小为93平方米。谁批准建设这样的经济适用住房？谁授权团购经济适用住房？谁能按政府指导价先于别人获得购房权？普通居民不知道这个经济适用房小区，谁垄断了龙鑫苑是经济适用房小区的事情？要知道经济适用住房的审批、建设及销售都是政府一手操办的，而出现这样的局面，说明经济适用住房市场存在灰市场。灰市场必然存在灰市中间商，这样的中间商也许另有其人，也许就是能按照政府指导价拿到房子的人。另外在某些网站公开叫卖经济适用房排号单。某些房地产中介机构有排号单，最贵的一个单子要卖3万元。中介机构号码的来源，一方面，找到开发商，通过关系提前把房子买出；另一方面，派业务员排队买号；北京天通苑小区销售时也爆出4万元可买一个“内部号”。
2、面积超标
郑州市首期经济适用住房“西湖春天”项目原先计划推出的200套经济适用住房，分别是90平方米左右的两室两厅型占60％左右，120平方米以下的三室两厅型占40％左右。但实际上还推出35套顶层复式，面积分别有152平方米、172.6平方米、173平方米、192平方米。郑州鸿基置业有限公司的赵总介绍：“推出一些顶层复式的原因主要是前段时间通知入围家庭前来看房时，从购买意向来看许多家庭都中意大户型的房子，所以才在房源上做出了一些调整。”然而从选房的楼层来看，1楼和3楼比较受购房者的青睐，5楼和顶层复式因为楼层高和面积大等原因，显得有些冷清。全国最大的经济适用房项目——北京回龙观文化住宅区，180多平方米以上的经济适用房并不少见，天通苑经济适用房面积190平方米也大有所在。
3、供需矛盾问题日益尖锐
以郑州市为例，目前郑州市符合购买经济适用住房条件的家庭约8万户，约占城市家庭总数的14％，而每年投入市场可供市民选择购买的经济适用住房按开工数量最多的2005年为例（91.23万平方米），一年仅可解决9000户左右市民的住房困难。除去每年新增购房户外，仅现有的人员要想全部住上经济适用房也要8-9年时间。首次面向社会公开销售1050套经济适用住房时，报名的人数已达到5000多人，报名人数与中号人数比例高达5：1，而第四期经济适用住房销售时比例高达11：1，而这样的情况从全国范围来看都是普遍存在。严重的供不应求的状况与国家大力倡导的加大经济适用房建设规模的总体指导思想是有差距的。
4、项目法人招投标无地可供
经济适用住房的总体规模不大，跟经济适用住房用地行政划拨关系很大。根据《郑州市经济适用住房建设管理办法》的要求，经济适用住房建设应由政府供应土地，项目法人实行招标确定。但自《办法》实施至今，房管局与土地部门多次协商，土地供应仍难以解决，无米之炊的现状致使招标工作无法适时推进。这就造成，一方面长期存在的由开发公司自行购置土地进行开发的现象依然成为经济适用住房开发的主要渠道，甚至有些开发企业拿到计划后到处找地的现象也时有发生；另一方面，由于管理部门掌握不了真实情况，也就无法给郑州市政府提供可靠的开发建设意向及布点方案，只能被开发企业牵着鼻子走，他们把地块谈到哪里，政府计划就下到哪里。
二、我国经济适用住房政策调整建议
1、进一步缩小购房人数，提高中号率
从目前经济适用住房政策运行模式来看，谁直接购买了经济适用住房，谁就享受了政府进行社会再分配的好处，而那些没有排到号或由于经济适用住房位置不合适而放弃购买的中低收入阶层，即使是他们更需要政府补助，但也无法获得。同样是受国家政策优惠的群体，不同的结果，造成有房与没房两种孑然不同的命运；同样的摇号销售，在同样的阶层上造成了分配不公平。
这种不公平与人们日常生活联系重大，因为对很多人来说，一辈子的心血也就是一座房子而已。因此应该消灭这种不公平，即尽量使所有有资格购买经济适用房的人都买到经济适用住房。而根据现有的购房条件，有资格的人实在很多，国家政策保障不过来。实在不能满足所有人的经济适用住房要求时，政府有必要进一步缩小保障对象。政府可根据每年能划拨的经济适用住房土地，估算每期摇号的经济适用住房套数，保障提供的经济适用住房套数与需求户数相当。
2、完善购房人资格审查条件
按目前《经济适用住房管理办法》规定：“申请经济适用住房必须由单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明，对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任”。规定清楚，但由于经济适用住房主管部门与申请人之间存在信息不对称，难以全面有效的遏制经济适用住房的骗购行为。为减少这种情况的发生，建议在购房人资格条件中附加个人担保制度，即每个经济适用住房申请者都要找到一个担保人，由担保人担保申请人收入、住房情况等的真实性。担保人必须符合一定的条件，最起码有稳定的收入或不动产之类，类似于银行贷款所需担保人的条件。一旦政府主管部门查出骗购行为，即要处罚申请人也要处罚担保人，这样不符合政策条件的家庭因为申请难度增加，而选择退出。
建议收入具体化。衡量家庭总收入的标准应该包括家庭总资产和现期收入两个部分，而不单单是工资收入。家庭总资产包括家庭拥有的不动产与金融资产，具体为在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值；现期收入包括家庭所有成员的工资、薪金所得、住房公积金的单位交纳部分、住房补贴、生产经营所得和对企事业单位的承包、承租所得、劳务报酬所得、股息红利及利息所得以及其他所得，各个部分收入情况列举清楚。
3、加大惩罚措施
《经济适用住房管理办法》对违规建设和交易等有明确规定，如“擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资、合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回或补缴价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚”等，但是惩罚措施并没有详细规定，对经济适用住房主管部门的违规行为惩罚也比较模糊。各地经济适用住房主管部门应对各地经济适用住房销售情况负有不可推卸的负责，如果出现经济适用住房暗箱操作，相应的管理部门应该受到惩罚。如郑州市房管局应该对郑州所有经济适用住房房源登记清楚，保证所有经济适用住房都采取公开销售形式，避免开发商操作部分经济适用住房，也避免政府内部人提前把经济适用住房划出去。
可规定强制措施，一旦发现开发商进行不正当销售或超标准建设经济适用住房时，严格执行经济惩罚，惩罚力度要达到违规操作可获收益的几倍；而如果经济适用住房主管部门进行暗箱操作销售，除了经济惩罚外，还直接与政绩挂钩。同时为了尽量避免开发商和主管部门合谋，建议设立全国经济适用住房监督管理系统，各地所有经济适用住房情况都需要在此系统上登记与更新，任何人都可以在网上或管理中心查到所有经济适用住房房源等信息并可举报违规事件等。
4、鼓励建设经济适用住房，增加土地供应
美国1986年推出一项旨在促进中低收入家庭住房建设的LIHTC方案：对于建造符合一定建设标准住房的开发商，政府在10年内返还占整个工程造价4%的税费，减免额在10年内分期返还；要求所建住房能被60%以上的当地平均收入家庭所接受，并且这种购买力要持续10年。各地政府可以借鉴该方案，通过优先供应土地，优先提供信贷，逐年返还税费等措施，鼓励和引导开发商建设符合广大中低收入阶层需求的经济适用住房。
尽量扩大经济适用住房建设规模，保证土地供应。各地政府组织相关部门分析、预测经济适用住房市场需求，编制各地经济适用住房发展规划。经济适用住房市场需求旺盛，无疑可以把计划编制得大些，然而“郑州市经济适用住房建设年度计划应当控制在当年住宅建设总量的20%以内”，这种现象在全国都很普遍，究其原因是土地供应不足。相关部门应高瞻远瞩，设法扩大土地来源，在稳步增加住宅建设用地供应总量的同时，优化供地结构，加快存量地的盘活，以缓解住宅开发用地供应不足的压力；减少高档住宅的土地供应，尽量满足经济适用住房的用地需求，支持扩大经济适用房的建设规模，切实为广大人民服务。
经济适用房管理办法范文5
摘 要 经济适用住房出租牟利,供不应求,缺乏退出机制等问题凸显,经济适用住房制度尚存在缺陷。笔者以武汉市为研究切入点,讨论经济适用住房制度的问题,同时提出解决问题的思路和建议。
关键词 经济适用房制度 经济适用房 武汉
一、背景介绍
经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有经济性和适用性的住房。2002年底由国家计委和建设部下发的《经济适用住房价格管理办法》对经济适用住房的概念作了说明:“本办法所称经济适用住房,是指纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行政划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。”2004年,建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合的《经济适用住房管理办法》又给经济适用房下了定义:“经济适用房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房”。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,
武汉市在住房保障体系的建设一直走在全国前列。1994年在全国范围内率先开展经济适用住房的建设。2005年开始全面推行经济适用住房网上登记,计算机摇号和签约网上备案工作,从程序上保障了经济适用住房销售的公平,公正,公开。经济适用住房建设已经作为“武汉模式”在全国推广。但是2009年武汉市发生的“六连号”事件暴露了申购经济适用房造假,资格审查形同虚设等问题。为了避免“六连号”事件的再次发生,武汉市修订了《经济适用住房管理办法》,对经济适用住房的申请和审批作了更加严格的规定。另外经济适用住房出租牟利,供不应求,缺乏退出机制等问题凸显,经济适用住房制度尚存在缺陷。笔者以武汉市为研究切入点,讨论经济适用住房制度的问题,同时提出解决问题的思路和建议。
二、存在的问题
(一)部分经济适用住房出租牟利
近年来武汉经济发展很快,很多购买经济适用住房的人也富裕起来,已经购买了其他的住房,甚至多套住房,很多住户将原来购买的经济适用住房出租牟利的现象泛滥。武汉市明文规定,个人购买的经济适用住房不得用于出租经营。但是经济适用住房监管薄弱,持法偏软,大部分经济适用住房出租被查出后都只是整改,因为出租而回收经济适用住房的案例屈指可数,经济适用住房租赁已屡见不鲜了。
(二)经济适用住房“适用性”不足
经济适用住房大部分建在城市的和自然环境相对较差的地区。虽然满足了中低收入者的居住要求,但是生活却没有那么方便了,有的居民是迁移来的,很多人需要重新寻找谋生手段。部分新建小区配套设施不全,交通不便,经济适用住房“适用性”不足凸显。而周边配套相对成熟的武汉后湖的经济适用住房小区君安花园一经推出就受到了欢迎。由此可见,地点偏、交通不便、生活配套不足是经济适用住房“不适用”的主要原因。
(三)经济适用住房供给不足
近年来武汉市旧城改造工作的推进,经济适用住房面向拆迁户的比例增大,面向社会供应的比例有限。而经济适用住房可以上市,这样就出现了一面是城市“公房”远远供不应求,一面又出现了“公房”被人出售牟利的局面,富人将房买下然后抬价转卖,出现“套利”行为,造成有限社会资源的严重不公平分配。通过对 2006年2月至2008年5月武汉市公开发售的22个经济适用住房项目进行统计,公开发售的经济适用住房的套数只占总套数32.6%。而登记人数却远远高于公开发售的经济适用住房的套数。自2005年推行摇号购房以来,绝大多数项目的供求比例都在1:10以上。
三、对策和建议
(一)严控经济适用住房租赁
武汉市对经济适用住房出租的管理措施还比较严格。根据2009年《武汉市经济适用住房管理办法(修订稿)》,购房人擅自出租、经营或违反规定转让的,由区房管部门责令限期改正,拒不改正的,依规定收回或按合同约定处理,并取消其再次申请购买经济适用房的资格。但是仍然有经济适用房被出租的现象。建议首先规范房产中介机构的居间服务,严禁其为经济适用住房进行出租,一旦发现立即处理,没收非法所得。其次接受群众举报,一旦有中介或者个人进行经济适用住房出租,均接受群众的举报进行处理,同时将被处罚的房产中介和个人名单公布,以便于群众今后对其更好的监督。
(二)经济适用住房选址的适宜分布
经济适用房空间上的隔离易带来的社会阶层的隔离和心理上的隔离。英国政府新建住房采取分散建房的途径,即政府通过规划手段,强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房。这个比例一般占项目建设总量的15%-50%①。建议借鉴英国的做法,将经济适用房与普通商品房小区结合分布。这样即能满足不同收入阶层居住的需要,维护社会的稳定,中心城区的配套设施和交通的便利又能满足经济适用房居民的需要。
(三)完善经济适用住房发售方式
借鉴新加坡的订购抽签制度,在修建经济适用住房之前规划,统筹供应。尽量靠近城区,交通方便,以便利用现有的公共设施,发挥经济适用住房的“适用性”。新加坡的定购抽签制度是指政府首先将拟建的组屋项目及其空间位置进行公布并接受居民的订购。在掌握了每个不同位置项目的需求情况以后,政府再对建造计划进行调整,在实在无法满足需求的情况下再采取抽签方式,中签者交付定金和20%房价款,两年之内政府负责交房。新加坡实行订购制度以后使组屋建设计划更加切合实际,缩小了各地区,各类型新房的供求差距,真正实现“订单式生产”。让政府在经济适用住房真正破土动工之前可以掌握不同项目供需状况的信息,并根据这些信息在宏观上对建设计划做出调整。
(四)扩大保障覆盖面
无论是经济适用住房的购买者还是廉租房的受惠家庭,都要求拥有本地户籍。而事实上城市化的快速进程使得大量的农村剩余劳动力向城镇迁移,这些“新移民”常年租住、工作在城市里,是城镇的实际居民,他们是推动经济增长的不可忽视的一股力量,为城市化做出了巨大贡献,却不能享受最低的住房保障。这些人多处于低收入阶层,他们只能在城中村及在城乡结合部租住低标准的住宅,从而也引发了一系列的社会问题。为完善住房保障体系,反映社会公平,建议保障对象的面应将常年在城市务工而没有城镇户口的低收入人群纳入保障体系。
(五)规范化严进,有条件化退出
应该根据职工工资,家庭收入,家庭结构等因素,综合界定购房目标群体,严格执行经济适用住房认购申请和审核制度,同时向社会定期公布,让公众参与监督。从获取经济适用住房共有产权之日起,住房社会保障部门依据购租房档案每年对其进行一次普查考证。具体由住户申报、社会公开、公平普查核实。在经济适用住房的摇号过程中除了请公证机构公证以外,同样也可以请地方人大代表和政协委员进行监督,并通过网络进行视频直播,以增强操作的公证性和透明性。
建立和完善经济适用住房准入和退出机制,实行经济适用住房动态管理,完善责任机制与监督机制,建议尽快建立经济适用住房的退出机制,已经购买其他住房的应将原来购买的经济适用住房退出,政府按照规定回购,这既能缓解当前经济适用房供给不足,供求矛盾的现象,又能有效地实现经济适用房的循环使用,保障经济适用住房的社会保障功能。
参考文献:
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[7]武汉建设年鉴编委会.武汉建设年鉴2007.武汉出版社.
经济适用房管理办法范文6
【关键词】 经济适用房;运行效率;建议
根据2007年颁布的《经济适用住房管理办法》中有关规定:经济适用房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。
一、国内观点综述
1999年到2005年间是经济适用房的高速发展阶段,但从2005年开始,各界人士对其运行效率提出了质疑。现在对中国经济适用房的讨论主要有以下几种争论:
(一)经济适用房应废止
这种呼声近几年越来越高,持这种观点的人大多是从维护市场公平角度出发,认为经济适用房严重干扰了市场的发展,导致了价格双轨制和市场的不公平竞争。
北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆指出:“政府在帮助低收入家庭解决住房困难应当把社会救济和市场机制严格分开,倘若市场交易和计划分配同时并存,寻租几乎是不可避免的后果”。著名经济学家、天则经济研究所所长茅于轼认为:“经济适用房是席卷全国的最大的腐败,经济适用房既没效率又不公平,只有毛病没有好处”。
(二)应加快廉租房的建设以替代或减少经济适用房
呼吁减少甚至以廉租房替代经济适用房的学者认为:经济适用房作为我国房改中解决中低收入者住房的过渡性政策,应随着廉租房和商品房的建设而逐步减少甚至被取而代之。
中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员尚教蔚认为:“经济适用房政策作为我国住房体制改革一种过渡措施,与住房商品化、市场化改革的长远目标并不一致,经济适用房政策实施的时间越长,成本越大,对房地产市场建设(价格双轨)越不利”。中国经济导报李坤民认为:“公房改革的初衷是推进住房市场化,我国中低收入者解决‘住’的问题,不应都靠购买经济适用房,尽快扩大廉租房的范围是当务之急”。
(三)经济适用房应坚持
支持这种观点的主要是一些学者,他们从社会公平的角度出发认为经济适用房应该坚持。首都经贸大学城市学院邢亚平认为:“从现在的房地产市场行情看,土地价格和房价正处于一种缓慢的持续上涨中,部分中低收入者的收入增长赶不上房价和地价的增长。这部分人需要借助政府的优惠政策来解决住房问题。如果取消经济适用房,将导致一部分人永远也买不起房子”。旅美作家薛涌认为:“即使像美国这样的发达资本主义国家,经济适用房也扮演着重要角色。对经济适用房政策,我们应该逐一认真研究,以制定中国经济适用房的政策”。
寻租问题的产生归根结底是由于政府的只能确实和监管不力,导致了经适房的过度市场化。廉租房虽然可以在很大程度上解决低收入者的住房问题,实现“居者租其屋”。这并不符合中国的居住文化深――人们更倾向于“居者有其屋”,还会出现住房“夹心层”。
一个社会里大部分人都是中间收入阶层,随着房价的不断上涨,将大部分的人推向市场化的商品房,既不公平也不现实的,只会激化住房矛盾。经济适用房在运行中出现的各种问题并非是不可解决的,应继续坚持经济适用房的建设并加以政策上的完善。
二、我国经济适用房运行现状
1998年采用经济适用房政策是为了解决中低收入者的住房问题,目标是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。而在实施的十多年间经济适用房的运行效率低下、问题突出,最主要的问题归结起来主要存在于以下几个方面:
(一)购房主体的错位
在我国现行收入信用体制不完善的状况下,对中低收入者的界定和审核显得模糊不清,政府和购买者之间存在着严重的信息不对称,导致了众多高收入者趁机购买经济适用房,政府对低收入的补贴反而转嫁给了高收入者。
如在北京,购买者符合中低收入,且是家庭住房困难户资格的人占北京人口总数的60%～70%,而经济适用房政策能解决的仅有2%左右的真正低收入人口,政策的真正受益者是中高收入阶层。在2005年REICO工作室对北京、太原、西安三大城市的经济适用房调查中发现,真正销售给低收入者的经济适用房除了太原刚达到50%,北京和西安均只有22.3%;而北京和西安销售给高收入者的比例分别达到了25.8%和32.9%,均高于销售给低收入者的比例。
(二)经济适用房本身既不经济也不适用
根据经济适用房的定义,经济适用房应该具有经济性和适用性两种特征:经济性是指其价格适当、中低收入家庭通常能够承受,具有较强的可支付性;适用性是指住房设计建造标准符合居民的需要,面积适当、功能适用、交通便利、公用配套设施齐全等。
建设经济适用房制度设计的初衷,就是保障低收入者能够买得起普通住房,享有基本的居住条件。而现实的情况是,即使是相对廉价的经济适用房价格,也超出了大多低收入群体的经济承受能力。另外,经济适用房在设计和户型上的不合理也是普遍存在的问题。如济南首批经济适用房均为51.07至63.04平方米的一室一厅,但有一种户型为中间没有隔断的通房,客厅和卧室联为一体,没有孩子住的地方。对于现在以三口之家为主的城市家庭来说,这样的设计和户型显然是完全不适用的。
(三)经济适用房的位置问题
由于经济适用房的经济性是政府通过土地划拨供应、免除有关税费、规定开发商的利润上限等手段来实现的,对于要实现利润最大化的企业来和目前将土地收入作为大头的政府来说,势必会通过各种方式降低其成本。
其中最明显的就是将经济适用房大规模建在偏远郊区,这些区域的交通和生活配套设施都及其不完善。即使低收入者能承受相对廉价的经济适用房,但高昂的上下班交通费用以及周边不便的生活设施所引起的生活综合成本的上升,也是他们无法接受的,最终导致了供给和需求的异位,不断出现经济适用房 “弃购”现象。
三、国外经验总结及比较
我国的经济适用房还在不断的摸索中,各种机制并不健全。香港和新加坡的住房政策经过几十年的探索和实践, 已形成了相对完善而又有各具特征的成熟体系,是国际上公认的经济适用房的成功模式。香港实行居屋与公屋并举的住房社会保障制度,现在香港600多万人口中,有10%的人住在居屋,35%住公屋,住在私人住宅的则有55%(其中不到10%是100平方米以上的豪宅)。新加坡从上世纪60年代开始,便大力推行“居者有其屋”计划,倡导和帮助没有能力购买私人住宅的家庭购买(而非租赁)公屋的使用权。现在85%的人住在由HBD建设的组屋中,其中92%的低收入家庭拥有自己的房屋。香港和新加坡成功最主要的原因在于以下两个方面:
1.高效、专门的组织机构
香港自兴建公屋以来成立了房屋委员会(简称房委会),全面统筹有关政府公屋的供应、编配及管理工作,形成了一个以房委会为核心的庞大机构,负责从建设、维护、资格审查到物业管理和社区服务的全过程。
新加坡的HBD作为国家开发部下属的法定结构, 全权负责所有的公屋房产及其规划、建设和管理业务。1960年开始实施的《土地征用法》赋予了HBD强制征用土地的权利,这一法规不仅为新加坡大规模的新城建设和公屋开发提供了可能,也使得HBD的政策更加强硬有力、运行也更加有效率。
2.雄厚的资金支持
香港房屋委员是自负盈亏的独立机构,在保障资金支持上香港采用了“以屋养屋”的策略。房委会除通过出售居屋和出租公屋取得收入外,还通过出租公屋的商业设施和停车场获取巨大收益。据统计,1993～1994至2003～2004的11年间,公屋运作赤字为120.36亿港元。但同期,仅出租屋苑附属商业设施的收入就达216.02亿港元。在扣除50%给政府的红利后,其余额就基本上可以弥补公屋运作的赤字。
在提供住房专门机构的资金支持以及维持持续运营方面,前者主要通过贷款和补贴的方式对出售型公屋和小面积的低收入家庭套型进行了重点扶持, 后者则通过1968年的《中央远大基金法》规定:国民可以抽调他们在CPF 储备中的80 %用于购房, 前提是他们必须按月将规定的金额存入个人的CPF 账户。
四、建议
通过对香港和新加坡模式进行对比分析,发现两者成功的原因最主要的是他们都成立了高效、专门的组织机构对经济适用房进行管理,并拥有强大的资金支持,这也为我国经济适用房的建设提供了一些借鉴经验。
(一)建立专门的经济适用房管理机构,健全资格审核和房屋销售机制
建议政府通过建立专门的经济适用房管理委员会,形成一种更有效的建设、开发、分配和运营模式。管理委员会应设置为政府支持下的非营利性组织,独立于其他机构,负责经济适用房从选址、设计、建造到销售和管理的全过程。通过统一专门化的管理,不仅可以改善政府在经济适用房提供中的缺位现象,还可以建立起更加严格和健全的审核制度,减少寻租行为,避免购买对象的错位。
经济适用房管理委员会可以给中低收入者在购买经济适用房申请贷款时提供贷款担保,使得需要购买经济适用房的人能够获得银行的贷款支持,可以大大减少因经济适用房“不经济”带来的弃购问题。
(二)借鉴香港“以屋养屋”策略,保证经济适用房管理委员会的运行资金
相比于新加坡主要依靠行政力量保证HBD的资金需求,香港更多的凭借市场力量, “以屋养屋”策略具有强大的可持续发展能力,更值得我们借鉴。
经济适用房是一项长期且投资巨大的民生工程,我们不能希望完全依靠财政资金的支持。“以屋养屋”的策略不仅能保证经济适用房管理委员会的基本资金需求,还能略有盈余,这就大大减轻了财政压力。在我国经济适用建设中,也可以因地制宜的采用“以屋养屋”策略,在经济适用房小区中配以部分商业设施,如商场、商铺和停车场等,在保证低收入者住房的同时,利用附属商业设施创造收入,弥补经济适用房低价的亏损,减少对财政的依赖性。经济适用房管理委员会不仅实现了地位上的独立,还达到了经济上的独立,真正地自负亏盈、独立运作。
