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小产权房买卖合同范文1
1、一般来说法律是不认同小产权房买卖的，不受法律保护的。以河北省为例，《关于加强小产权房清查整改工作的通知》提到对已办理用地批准手续的新民居、村庄改造项目，大部分本集体组织村民使用，部分向社会出售的在建项目，对出售部分按照以其他方式非法转让土地处理，没收违法所得，并处罚款，所签买卖合同无效。
2、小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，小产权房一般是集体土地建的房子，因房价相对低廉，对购房者有一定吸引力。但小产权房没有土地证，没有真正的产权，不受国家法律保护，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续，所以购买小产权二手房的风险远远要比收益大得多。
（来源：文章屋网 ）
小产权房买卖合同范文2
出卖人（甲方）：身份证号码：
买受人（乙方）：身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰 _______拾_______元整（￥________元）的价款出售给乙方。（含地下室——号——平方米）
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；
六、违约责任
1、甲方应当于2009年月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向——区人民法院起诉。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方： 乙方：
小产权房买卖合同范文3
买受人：__________（以下简称乙方）
甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方愿将自有坐落__________市__________路__________号房屋__________间，建筑面积__________平方米售卖给乙方。
二、甲方出售给乙方的房屋东至__________，南至__________，西至__________，北至__________（附四至平面图一张）。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。
三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币__________万元，由甲方售卖给乙方。
四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币__________万元；第二期在交付房屋之日，付人民币__________万元；第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。
五、甲方应自本合同签订之日起__________天内将房屋腾空，连同原房屋所有权证等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。
六、在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。
七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税收、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。
八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额的3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
九、乙方全部或部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日5‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
十、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。
十一、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方得解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条规定承担违约责任。
十二、房屋所占用的土地（包括庭院围墙等）所有权属于国家。乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用税及其他有关费用。
十三、本合同的附件与合同有同等法律效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各执1份，另2份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。
立约人：
甲方：____________（签章）
乙方：_____________（签章）
小产权房买卖合同范文4
原告王玉祥与被告李海娟排除妨害纠纷一案，原告诉称：2011年原告因拆迁安置，取得了位于如皋市如城镇大殷小区包括讼争房屋101幢204室在内的房屋三套。原告拆迁安置取得的三套房屋均系农村集体土地上的房屋，无房屋产权证，也即习惯所称的小产权房。2012年11月原告之子未经原告同意将原告安置房中的101幢204室出借给被告使用，原告多次催告被告归还房屋，被告均拒不归还。被告非法占有、使用原告的房屋，侵犯了原告的合法权益，且给原告造成了损失。现诉至法院，要求被告立即从如皋市如城镇大殷小区101幢204室迁出，将房屋恢复原状，并赔偿原告房屋租金损失5600元。
原告提供了搬迁安置合同、交房通知单，证明原告王玉祥系该讼争房屋的所有人，该房屋系农村集体土地的安置房，属于小产权房，安置人于2012年11月15日将房屋交付给原告。对于原告主张的租金损失，原告未能提供相应证据予以证明。
被告辩称：原被告之间并非借用关系，而系房屋买卖关系，且因该房屋系小产权房，故不属于人民法院的受案范围，请求法庭驳回原告的。
被告为证明双方系买卖合同关系，提供了三份录音，并申请两名证人阙文萍、阙文梅出庭作证。
经审理查明： 如皋市如城镇大殷小区101幢204室系原告王玉祥所有的农民集中居住安置房，无产权证，即俗称的“小产权房”。2012年11月，被告李海娟从原告之子处取得房屋钥匙，后装潢居住至今。
二、案情分析
本案的争议焦点一：原被告双方之间是否存在房屋买卖合同关系。
第一种观点：原告认为，原告在拆迁的时候确实有过买卖房屋的意向，但后来双方对于房屋的价格等具体事宜没有达成合意，而且被告也没有向原告支付房款，双方之间不存在买卖合同关系。被告辩称双方存在买卖合同关系，对买卖合同成立的举证责任在被告。被告提供的录音，也只能表明双方曾有买卖房屋的意向，并未谈及价款及交付等具体事项。关于证人陈述的内容，大部分是听被告本人陈述，并非自己亲眼所见、亲耳所听，也仅能证明双方曾有买卖房屋的意向，但是就价款一直存在争议。且被告居住以来，一直未能给付原告任何款项。
当事人订立合同，采取要约、承诺方式。一方当事人发出要约，要约内容必须具体明确，另一方当事人作出承诺，承诺到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。从原被告双方的陈述及所提供的证据看，双方曾有房屋买卖的意向，但是就房屋价款等合同的实质性内容一直未能达成一致意见，双方之间未能产生一组有效的要约和承诺。且从买卖合同的法律特征看，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同属于诺成合同，买卖合同自双方当事人意思表示一致，即双方达成协议之时起成立。从被告提供的证据来看，双方就房屋的价款一直未能达成一致，未形成买卖房屋的合意。对于被告辩称的双方一开始谈好价格是178000元，因未能提供证据予以证明，本院难以认定。且被告主张双方采取口头协议的方式形成房屋买卖关系，如依被告所说双方是买卖关系，既然被告已经实际占有该房屋，就应该支付对价，但被告一直未能给付原告“购房款”，不符合买卖合同的特征，被告的该项主张，本院难以采纳。故本院认定原被告双方之间不存在房屋买卖关系。
第二种观点：被告于2012年11月取得房屋钥匙，之后进行装潢入住，原告辩称被告是未经原告同意从原告之子处取得钥匙，其子不属于房屋共有人，无权处分房屋。经查，被告占有的房屋与原告居住的房屋系对门，装潢基本在同一时间段，原告称其不知道被告入住，显然不符合常理。原告在应当知道被告未经其同意取得讼争房屋的钥匙入住后，并未提出异议，可以视为其对儿子无权处分行为的追认。且从被告提供的录音证据和申请出庭作证的证人证言可以看出，双方确实产生过买卖房屋的意向，虽没有签订书面合同，但是被告在取得房屋后，进行装修并入住，被告是以所有的意思对房屋进行占有，而并非原告所说的借用。被告提供的录音证据与证人证言中，均多次涉及房屋买卖和价款的问题，各项证据可以相互佐证，形成完整的证据链，证明原被告双方之间系房屋买卖关系。
本案的争议焦点二：是否应该支持原告的诉讼请求，判令被告从讼争房屋中迁出。
第一种观点：不管是双方之间是否存在买卖合同关系，原告的诉讼请求都应该得到支持。一、如果双方之间不存在买卖合同关系，则被告对房屋的占有属于无权占有，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害。二、如果双方之间房屋买卖合同成立，因为本案讼争房屋是所谓的“小产权房”，根据国务院办公厅2007年下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第2条规定：“关于宅基地农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或'小产权房'”。以及【1999】39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；……农民的住宅不得向城市居民出售，……”。 “小产权房”是禁止买卖的。依据《合同法》第52条第5款的规定，双方之间的买卖合同属于无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当从讼争房屋中迁出。
第二种观点：应当裁定驳回。一、因农村集中居住房的开发建设及销售，涉及政策因素较多。对房屋开发主体资格、购买人的主体要件、土地使用权、房屋产权性质等有很多政策性的规定尚待明确。因此，法院不能按照普通的房屋买卖合同及所有权争议予以受理，不属于人民法院受理民事案件的范畴。二、因原告所取得的讼争房屋是拆迁安置房，未发放产权证，难以证明原告的主体资格。故应当裁定驳回。
小产权房买卖合同范文5
[关键词]经济法；小产权房；法律
[中图分类号]D922.29 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）16-0112-02
伴随着社会经济的发展，人们居住条件的改善需求呈逐渐增加的趋势，在这种背景下，一些和小产权房相关的问题便得以显现。经济法作为国家从整体经济发展的层面出发，对我国社会公共性的经济活动进行干预、管理以及调控的法律规范，其在小产权房问题的调整方面有着重要的作用。本文从经济法的层面出发，对小产权房法律问题进行研究分析。
1 小产权房的定义以及存在的原因
1.1 小产权房的定义
小产权房的概念开始于20世纪90年代我国的民间，该概念主要是用来表现小产权房在权利上存在的缺陷[1]。从学术研究的层面来看，在小产权房的定义上也没有统一，本文所研究的小产权房指的是：经过或者没有经过我国各级政府或者村组织审批、认可，在集体土地上所进行的大规模商品化建设后，向本集体经济组织以外的购房者进行销售的房屋。
1.2 小产权房存在的原因
从我国小产权发展的历史来看，导致小产权房存在的原因主要是：在城市化进程不断加速的情况下，以我国所实施的城乡二元分割下的土地管理体制为基础的农民集体与地方政府的利益之间所进行的博弈[2]。同时，在房价的持续上涨这一经济因素的影响下，政府的宏观调控存在一定的问题等多个方面的因素导致了小产权房的存在。
2 小产权房存在的法律问题分析
无论是普通法系国家还是大陆法系国家都没有小产房法律问题处理方面的先例，因而使得我国在小产权房方面的法律问题处理上缺少一定的域外经验可供借鉴[3]。同时加之我国法律学术研究与实践本身在小产权房产生后对小产权房治理的法律研究也相对较少，使得小产权房在治理过程中所要面对的法律问题较多。
我国《宪法》中规定集体土地使用权是可以转让的，而《土地管理法》却规定农民集体所有的土地使用权不得出让或者不得转让用于非农业方面的建设。这就使得小产权房处于法律效力层次方面的立法困境，即一方面《宪法》确认其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》却认为其违法，《宪法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同时，从我国现有的立法情况来看，农村集体土地所有权主体是农民集体，而如何对农民集体行使所有权进行具体的细化所存在的法律问题，导致农村集体土地所有权主体存在着名存实亡的境地，主要表现在这些地方的农村集体土地所有权的行使者实际上是村民委员会，而村委会很难确保其所代表的是农民集体的利益。居民在房价过高的背景下，买了小产权房以后，由于小产权房法律保护方面的缺少，使得法院在对小产权房买卖发生纠纷进行处理时就要面对司法方面的问题。这是因为小产权房买卖合同的标的不仅仅只有房屋，通常还包括了宅基地使用权，而我国法律规定只有农民才能享有宅基地的使用权，这就使得法院通常会判决该买卖合同无效。但是，我国现行的《合同法》中所确定诚实信用原则等，又可以说明小产权房的买卖双方是在自愿平等的基础上所做出来的真实意思表示，因而该房屋买卖合同是有效的。
简而言之，小产权房存在的法律问题的处理，需要结合我国现有法律规定的实际情况，以小产权房的情况为基础灵活地应对[4]。
3 基于经济法层面的小产权房法律问题解决策略
从经济法层面的小产权房法律问题的解决策略来看，主要是针对现有的情况，根据不同的实际情况采用不同的处理方法。
3.1 小产权房合同的处理
在小产权房合同的处理上分为两类，一类是非法的小产权房合同，这种指的是由于标的物本身违法，导致的该小产权房合同应自始无效，这类的小产权房合同所涉及的房屋本身应有行政机关，同时不应给予补偿[5]。另一类小产权房，由于符合城市发展规划的要求，并且房屋质量合规，在补办各类手续以及补缴包括土地出让金差价等各类费用的情况下转化为合法的房屋所有权，可以参考现有的城镇经济适用房、限价房的现有政策进行处理，将这部分小产权房纳入住房保障体系之中。
3.2 小产权房本身的处理
对于不符合我国城市发展规划的小产权房，同时还包括虽然符合城市发展规划但是建筑质量不合格的小产权房应该坚决拆除[6]。由于拆除此类小产权房给购房人造成的经济损失，应当由开发该类小产权房的村委会、出卖单位及违规审批单位以及购房人等共同承担。
3.3 市场调控的优化
从我国的实际情况来看，我国政府不但要让我国的居民实现买得起房子的愿望，同时还应对房地产市场调控进行优化，只有这样才能从小产权房产生的原因上入手，从根本上解决小产权房所面临的法律问题。这就需要从市场的角度出发，根据小产权房所在区域的不同情况，采取不同方法来解决小产权房所面临的法律问题，进而有针对性的解决问题。
综上所述，基于经济法层面的小产权房法律问题的解决是一项动态的系统化工程，需要多方面的共同努力才能够完成[7]。从我国现有的情况来看，小产权房法律问题的解决还有很长的路要走，这就决定了基于经济法层面的小产权房法律问题的解决策略，需要从社会实践出发不断地进行动态的调整，只有这样才能从根本上促进小产权房法律问题的有效解决。
参考文献：
[1]席典玉，陶思惠.试论小产权房的所有权归属[J].法学研究，2013（1）：54-55.
[2]乔迪，乔霞.论我国“小产权房”合法化的实现与障碍[J].黑龙江省政法管理干部学院学报，2012（1）：70-72.
[3]刘晓霞.“小产权房”面临的法律难题及其破解[J].法学杂志，2012（5）：61-65.
[4]冯张美.“小产权房”出路探究――基于地役权的制度创新[J].法治研究，2012（5）：70-75.
[5]黄泽勇.小产权房国有化：治理小产权房的可选途径[J].西华大学学报（哲学社会科学版），2012（10）.
[6]芦一峰，王蓓.小产权房问题与解决对策研究――以现行法律制度为视角[J].中南财经政法大学研究生学报，2011（1）.
小产权房买卖合同范文6
关键词：小产权房、合同效力、产权登记
小产权房是近几年来随着我国城市房价过快上涨，新农村建设等过程中衍生出的一种新的房产存在形式。由于我国城市房地产迅速增长，普通的城镇居民的工资增长速度无法追赶房价增长速度而只能“望楼兴叹”，为了解决基本的住房问题，越来越多人将视线集中在价格低廉的小产权房，小产权的存在在一定程度上缓解了社会的矛盾，解决了影响社会稳定的住房问题。但同时，由于小产权房的先天不足也引发了学者对其合同效力的广泛争议。
笔者认为小产权房合同的效力不应简单一刀切似得认定为有效或无效，应分情况认定。
一、小产权房向城镇居民转让的合同效力
目前该种情况，在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上，国内较多的学者对合同的效力持肯定态度。笔者持合同无效论，主要基于以下几个理由：
（一）违反我国相关法律规定
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定得知，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。
（二）违反我国房地一体主义
我国《物权法》第146条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定的主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产所有权转让之时，房产之上的土地所有权也随房一起转让，该原则的实行，避免了我国房产交易市场出现混乱局面，维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，根据我国土地管理法的相关规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的所有权，使得房地分离，较易产生纠纷。
二、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力
针对这一情形，实践中多数判定为合同无效，但笔者认为合同应认定为有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正义原则
国家将一部分土地划分归为集体所有，是为了保障农民最基本的生存及生活居住权，体现了国家对弱势群体的保护倾向。但与此同时，这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利，“农民与城镇居民”，对称谓及身份的区别本身就是违反公平的体现，为了农民的身份，他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益，他们与国家一样拥有土地，但无法同国家一样买卖土地，获取收益，从另一层面上讲他们不是被保护着，而是被禁锢在了这片土地上。
（二）维护农民合法收益权
基于我国现有规定及我国国情，允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱，引发各方利益矛盾冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反，农民对土地可以占有、使用，因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益，在目前我国现实情况之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场，但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场，允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转，使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。
三、房屋合同无效后的利益平衡
由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利益，易引发多种矛盾。因此，在解决小产权房的问题中，平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。
（一）责任比例的确定
实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效，小产权房交易之时必然是双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当初协议，这是对诚实信用原则的违背，但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢？笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法情况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任，因此，笔者认为在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。
（二）实际操作