前言：中文期刊网精心挑选了房地产项目可行性报告范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产项目可行性报告范文1
1．项目建设背景
2．项目概况
（1）项目名称：___________________________
（2）建设地点：___________________________
（3）建设单位：___________________________
（4）企业性质：___________________________
（5）经营范围：___________________________
（6）公司类别：___________________________
（7）资质等级：___________________________
（8）企业概况：___________________________
（9）工程概况：___________________________
（10）资金来源：__________________________
3．可行性研究报告编制依据
4．可行性研究报告研究范围
5．研究结论及建议
6．主要经济技术指标
项目主要经济技术指标见表1。
表1 项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
2
总建筑面积
平方米
3
建筑容积率
4
小区绿化率
％
5
户均面积 多层住宅
平方米／户
联排低层住宅
平方米／户
6
地下停车库车位
平方米／车位
7
综合售价 多层住宅
元／平方米
联排低层住宅
元／平方米
8
地下停车库
元／位
9
建设投资
万元
10
每平方米建设投资
元
11
投资利润率
％
12
全部投资财务内部收益率(税前)
％
13
全部投资财务净现值(税前)
万元
14
全部投资投资回收期(税前)
年
二、住宅市场分析与营销战略
1．当前住宅市场现状
2．商品房市场现状与市场需求
3．商品房的市场需求及发展
4．当前住宅市场面临的矛盾和问题
5．营销战略
三、项目选址及建设条件
1．项目选址
2．建设条件
2．1 位置优越
2．2 交通方便
2．3 建设场区“五通”条件具备
供水：____________________________
供电：____________________________
煤气：____________________________
通讯：____________________________
场地：____________________________
2．4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
2．5 土地征用情况
四、建设规模及功能
1．建筑面积的内容
2．功能设施标准
2．1 建筑使用功能
2．2 设施标准
（1）住宅装饰及设施标准
（2）小区配套设施
2．3 住宅户型规划
3．工程项目一览表
依据初步规划方案，主要工程项目见表2。
表2 主要工程量一览表
序号
项目名称
说明
1
土建工程
建筑面积 ㎡
1．1
1．2
1．3
多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车库
建筑面积 ㎡
建筑面积 ㎡
建筑面积 ㎡
2
给排水工程
水箱、水池、水泵机房
3
普通消防系统
住宅区
4
变配电工程(强电)
配电房变配电设备
5
照明工程
小区照明
6
通讯工程
普通电话配线(端子接单元口)
7
火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门
8
通风工程
地下停车库通风
9
闭路电视
住宅区
10
室外工程
室外绿化及部分道路场地
五、建设方案
1．建设场地环境
1．1 地形
1．2 场地自然条件
（1）地貌：____________________
（2）水文地质：________________
（3）地震裂度：________________
（4）地基土工程地质评价：
2．总体规划布局
2．1 片区规划
2．2 小区整体规划设计原则
2．3 总平面布局
2．4 交通组织
2．5 规划指标
根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。
表3 项目建筑技术经济指标
序号
项目
指标
1
总用地面积
平方米
2
总建筑面积
平方米
3
地下建筑面积(地下停车场)
平方米
4
地上建筑面积
平方米
其中：多层住宅
平方米
联排低层高档住宅
平方米
5
建筑层数 地上
层
地下
层
6
建筑总高
米
7
建筑层高 地上
米
地下
米
8
建筑容积率
9
绿地率
％以上
10
停车 地上
不停车
地下
辆
3．建筑方案设计
3．1 建筑方案总体构思
3．2 平面设计
（1）住宅。住宅经济技术指标见表4。
表4 项目住宅经济技术指标
序号
指标名称
单位
指标
1
套内使用面积
平方米／套
2
住宅标准层总使用面积
平方米
3
住宅标准层总建筑面积
平方米
4
住宅标准层使用系数
％
5
套内建筑面积
平方米
5．1
5．2
5．3
多层住宅 a型
多层住宅 b型
联排低层高档住宅 c型
平方米／套
平方米／套
平方米／套
6
户内平均居住人数
人／户
7
居住户数
户
8
居住人数
人
（2）公用建筑。
3．3 立面设计
4．结构设计
4．1 基础造型及处理
4．2 上部结构
5．公用设施方案
5．1 供水排水
5．2 供电
（1）供配电系统。
（2）照明及电力设备。
5．3 供气
5．4 中央空调
5．5 弱电设计
6．消防
7．环境保护
六、项目实施进度安排
本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：
______年______月______日：项目建议书批复。
______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。
______年______月______日：综合管网设计。
______年______月——______年______月：施工图设计。
______年______月：报建、领取建设规划许可证。
______年______月______日：工程开工。
______年______月：完成投资的25%，开始预售。
______年______月：主体工程断水。
______年______月——______年______月：单体工程验收。
______年______月——______年______月：分项工程验收。
______年______月：正式入住。
七、投资估算与资金筹措
1．投资估算
总投资造价见表5和附表1
表5 项目投资估算
单 位：万元
序号
项目
开发产品
成 本
分期计划进度
1
2
3
4
1
土地费用
2
前期工程费
3
基础设施建设费
4
建筑安装工程费
5
公共配套设施建设费
6
开发间接费
7
管理费用
8
销售费用
9
开发期税费
10
其他费用
11
不可预见费
合计
2．资金筹措
详见附表2
八、经济效益分析
1．住宅销售价格
2．销售进度及付款计划
本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。
表6 各类建筑销售计划表（%）
项目
合计
1
2
3
多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车场
3．税费率
本报告采用的各种税费率见表7。
表7 税费率表（%）
税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税
土地增值税
城市维护建设税
公益金
教育费附加费
法定盈余公积金
企业所得税
任意盈余公积金
房产税(按租金)
不可预见费
项目盈利能力详见附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
序号
项目
变动幅度
(％)
全部投资(所得税前)
内部收益率
(％)
净现值
(万元)
投资回收期
(年)
基本方案
1
开发产品投资
2
售房价格
3
预售款回笼进度
4
租房价格
5．清偿能力分析
6．资金平衡分析和资产负债分析
资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。
7．敏感性分析
将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图（略）。
8．临界点分析
详见表9
表9 临界点分析表
敏感因素
基本值
临界点
全部投资税前内部收益率
期望值
开发产品投资(万元)
最高值
售房价格(元／平方米)
最低值
土地费用(万元)
最高值
售房面积(平方米)
最低值
9．主要经济指标
项目的主要经济指标见表10。
表 10 主要经济指标表
序号
名称
单位
数据
备注
ⅰ
1
1．1
1．2
建设规模
房地产开发产品总建筑面积
商品房销售
其中：多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车场
出租房
地下停车场
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
ⅱ
1
2
3
4
5
6
7
8
9
经济数据
总投资
资金筹措
其中：资本金
使用预售房款
经营收入
经营税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税
税后利润
土地增值税
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
ⅲ
1
2
3
4
5
6
7
8
财务评价指标
商品房投资利润率
商品房投资利税率
商品房资本金净利润率
全部投资内部收益率(所得税前)
全部投资投资回收期(所得税前)
全部投资内部收益率(所得税后)
全部投资投资回收期(所得税后)
资本金内部收益率
％
％
％
％
年
％
年
％
九、风险分析及对策
1．市场风险分析
房地产项目可行性报告范文2
关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02
为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。
一、房地产项目可行性研究报告的编制要点
(一)平衡计算项目的物资投入、产出
生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。
(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应
投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。
(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算
投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。
(四)在建设方案中明确项目的工程量
项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。
二、房地产项目评价中的市场调研
房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。
1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。
2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。
3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。
4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。
三、房地产项目评价的内容、方法
(一)制定设计评价指标
房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。
(二)对项目整体规划的评价
在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。
(三)项目的财务分析
房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。
(四)制定合理、系统的财务评价指标
财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。
综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。
参考文献：
[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).
[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).
房地产项目可行性报告范文3
政府宏观调控作用难发挥也使得房地产经济管理陷入困境。随着社会经济的迅速发展，我国房地产在社会这个大的背景下也在不断地发生变化，然而政府在房地产管理的过程中，出台的政策无法与现行的房地产形势相符合，因而也就缺乏了相应的约束力。加之一些房地产企业利用政策中的相关漏洞，投机取巧的进行投资，不仅扰乱了市场的正常运转，同时还破坏了市场的发展秩序。因此，探索房地产经济管理的出路势在必行。
二、房地产经济管理的出路分析
为进一步提高房地产经济管理水平，推动房地产市场的发展，在了解房地产经济管理的困境的基础上，房地产经济管理的出路，可以从以下几个方面入手，下文将逐一进行分析：(一)提高房地产经济管理意识提高房地产经济管理意识是房地产经济管理的关键。在房地产经济管理中，要重视房地产经济管理意识的作用，充分意识到房地产经济管理的重要性，加大对房地产经济管理的宣传力度。在提高房地产经济管理意识的同时，还要注意用意识武装行动，结合房地产的实际情况，将房地产经济管理意识落实到切实可行的计划中。具体说来，房地产项目完成之前应该对可行性报告进行全面研究，可行性报告获得批准后，则通过房地产项目经理对相关内容进行全面落实以及实施，将可行性研究报告作为实施的前提条件，通过企业全面考虑项目的可行性后确定投资资金。另外，还要增强房地产项目负责人的成本控制意识，使开支得到有效的节约。完成投资金额的估算工作后，通过分析估算的实际情况，将资金流量表确定，相关负责人应该根据企业运转、具体发展的情况对投资资金进行确定，从根本上防止由于错误的投资导致企业损失大量的资金。(二)健全房地产经济管理机制健全房地产经济管理机制是房地产经济管理的重要环节。为使房地产经济管理有章可循，健全房地产经济管理机制，通过制定制度的方式，堵塞房地产经济管理漏洞，全面进行房地产经济管理工作。对房地产经济管理而言，制度建设包括两个方面的内容，一是完善房地产经济管理制度；二是健全房地产法规法律制度。其中，法规法律制度的建立应结合政府相关部门来完成，综合建筑。房产、土地等相关法律共同构造。在完善房地产经济管理制度方面，应通过分析房地产市场的实际情况，运用科学合理的经济管理方法，合理的调整房地产市场，在对该项目的整个过程及其结果进行规划的基础上，以制度化的形式将房地产经济管理工作确定下来。除此之外，在健全房地产经济管理机制的时候，还要结合健全房地产经济管理法律体系工作同时进行，以防止开发商利用法律漏洞发展房地产经济行为的发生。(三)发挥政府的宏观调控作用发挥政府的宏观调控作用在房地产经济管理中也必不可少。房地产市场混乱的情况能够通过经济管理体制改革来实现，政府在房地产经济管理体制改革中具有重要的作用。从房地产企业战略发展的角度看，必须加大与政府的密切合作关系，配合政府的相关政策方针开展经济行为，有利于房地产企业持续健康发展。对政府而言，在房地产经济发展过程中，要加大政府重视经济管理作用的力度，才能发挥政府对房地产的宏观调控作用。政府相关部门应该分析房地产市场发展的具体需求，通过调控政策调整的方式，给房地产经济管理全面发展提供保障。相关部门还应该采取措施改革财税制度，使土地政策增长得到抑制，从根本上促进房地产宏观实施经济管理的效果得到提高。
三、结束语
房地产项目可行性报告范文4
关键词：房地产；开发项目；可行性研究
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
引言
近十几年来，我国在经济建设方面取得了巨大的成就，各行各业都进入到了快速发展的时期，房地产业更是进入到了黄金发展时期。在社会主义市场经济体制下，房地产业的竞争越来越激烈，房地产也本身也蕴含巨大风险。在房地产项目开发之前，进行科学的可行性研究，能够有效地降低市场风险，保证房地产企业经营效益，提高企业的核心竞争力，对房地产企业长期稳定经营十分必要。如果房地产企业投资决策错误，会浪费大量的人力、物力和财力，甚至会给房地产企业带来致命打击，所以房地产企业必须高度重视可行性研究工作。可是因为各种主客观原因，现阶段房地产企业对开发项目的可行性研究工作，存着在很多问题。
房地产开发项目的可行性研究工作中的问题
缺乏扎实的基础工作
房地产企业要想编制出一份优质的房地产开发项目的可行性研究报告，就必须做好大量基础性工作，搜集丰富的基础资料。可是现阶段很多房地产的可行性亚久报告的编制单位因为受到经费、时间、人力等等方面因素影响，基础性工作做得不够深入和透彻，严重缺乏第一手资料，工作人员过于依赖现有数据或者只是凭借个人的主观判断、推测，缺乏客观性，从而严重的影响了房地产开发项目可行性研究质量。
工作人员素质有待于提高
房地产开发项目的可行性研究广泛的涉及到经济、工程技术、法规、房地产开发经营、税务等等方面的专业性知识。但是现阶段房地产开发项目的从业人员的职业素质还无法道道相应要求，工作人员可能是专才，却很难在全局的高度考虑相应问题，所以很难编制出高质量的房地产开发项目的可行性研究报告。
对房地产开发项目的可行性研究缺乏深度
深度比较合理的房地产开发项目的可行性研究报告应具备这样几个方面的特点：相应工程的实施方案有两个以上可供选择比较、所确定的工程主要数据必须满足初步设计要求，所提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策需要。可是现阶段的房地产开发项目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表现为：定性的描述比较多，定量的计算不够；项目选址、建筑产品没有多个方案比选；缺乏充分的建设规模论证；重要的参数、数据来源不清，根据不足等等。
缺乏平衡的可行性及不可行性分析
很多房地产企业都比较重视可行性论证，但忽视了对不可行性的分析。很多项目的可行性研究编制出来以后的项目都可行，主要原因就是相应的编制人员通常都带着求证项目可行性这种潜意识进行分析及论证房地产项目的的可行性，从而导致将更多的精力放在项目可行性方面和正面影响，忽视一些可能存在的负面影响及不利因素，甚至有时候会看不见有可能造成项目不可行的巨大的风险因素。没有充分利用逆向思维科学分析那些不利因素对房地产开发项目成功的影响。
无法充分预测风险，参考依据不足
房地产企业开发经营的主要风险通常包含政治风险和宏观经济、市场风险、政策风险、企业风险、资金运作风险等等风险，可是实际工作中很多房地产开发项目所进行的可行性研究，对上述风险的分析都不够透彻、不够深入，不够充分，在相应的投资估算当中，缺乏合理的工程造价标准及定额；进行经济评价的时候，随意采取一些比较过时的参数及财务比率。
不重视方案优化
方案设计为房地产开发项目一个必要程序，为提高企业经济效益的重要方法。可是很多企业进行的方案设计都比较重视美观性及技术先进性，缺乏对提高企业经济效益的充分重视。
保证房地产开发项目可行性研究质量的措施
为了全面提高房地产开发项目的可行性研究质量，房地产企业及有关员工必须做到以下几点。
有效突出重点，积极提高工作效率
因为不同规模、不同类别的房地产项目的特点不同，具体到特定项目上，研究的重点也必须具有一定侧重。
严格审批程序，强化项目管理
相应的房地产企业必须认真按照建设程序来办事，对可行性研究进行严格的审批。严把房地产建设项目的前期质量关，认真遵循基本的建设程序，各类开发项目必须进行可行性研究，所有的个人及单位都不可以擅自做主超越权限及简化建设程序，对相应的可行性报告、项目建议书、初步设计等等文件如果达不到一定的深度及规定内容，评估单位绝不可以给予评估，审批单位也不可以进行审批。
建立起房地产开发项目可行性研究数据库
现阶段，我国的房地产市场还没有很高的透明度，可行性研究工作人员通常收集不到完成的及准确的市场信息，相应信息的误差或者缺失，都会为可行性分析带来很到的误差。因此，相应的可行性分析人员必须强化对信息的收集及整理的工作，利用去伪存真、去粗取精的过程，把市场中比较分散的信息整理成可以利用的数据，建立起相应的可行性研究数据库。此外，如果条件允许，房地产企业还可以强化项目后的评价工作，利用分析及比较，将有用信息提取出来，从而有效提升房地产开发项目的可行性研究实用性。
强化市场培育及专业化工作
房地产企业应积极强化专业化和市场培育的工作，有效推进行业的专业化和规模化，从而促进可行性研究水平的提高，保证其深度、精度、及对误差的控制。现在我国的房地产开发市场正逐步走向成熟及规范，越来越激烈的市场竞争有效推动了企业对可行性研究工作的重视及强化。
充分认识风险分析的重要性
房地产投资项目要耗费大量的物资、金钱、人力等资源，建成以后，就很难更改，所以一定要充分认识进行项目风险分析及控制的重要性。为了对投资风险进行有效的控制及防范，就必须在可行性研究报告中高度重视对相应项目潜在的风险因素进行深入挖掘，科学评估相应风险发生频率，风险可能会造成的经济损失等，然后采取科学的风险防范措施。在经济风险分析方面来看，这种分析绝不是经济评价当中的普通的不确定性分析，要从不同方面认真分析各个风险因素发生变化的可能性，分析对企业经济效益的影响，必须着眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地产开发项目的风险因素有着较强的层次性，所以一定要进行深入的分析，从而识别基本风险单元，从而制定出更加具有针对性的风险防范措施。
房地产项目可行性报告范文5
【关键词】 房地产；质量；控制
【中图分类号】 TU712.3 【文献标识码】 A【文章编号】 1727-5123（2011）01-011-01
1引言
在房地产项目开发过程中，开发企业通过对各项资源(如策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理等)在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶端、服务阶段等环节进行有效整合和提升，形成企业的核心竞争力，并开发出高质量的项目。各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分的，如何把各方面资源协调运作好，是关系到房地产项目成败的重要问题。而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。
2目前房地产开发项目有关问题的剖析
在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均己确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都己经审查通过，这时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，则很难保证工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、微观调查)，及对调查结果进行深入分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题己严重影响了开发项目的产品质量。
3开发项目前期工作的质量管理
3.1建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是；①根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施;②按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;③对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告;④编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。
3.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司完成项目咨询工作以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方。建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关。
4设计阶段的质量控制
4.1方案设计阶段。开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在方案设计过程中，业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
4.2设计阶段质量控制方法。为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差;不足设计，存在隐患或功能降低。
5施工阶段的质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差，以此确保工程的工作过程质量。只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有；检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。在实际工作中，可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控;监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量要求;做好设计变更的控制工作;做好施工过程中的检查验收工作;做好工程质量问题和质量事故的处理。当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止;当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令;要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度;对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。
房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，进行质量改进。
参考文献
房地产项目可行性报告范文6
1.1 论文选题背景
从上个世纪的末期以来,我国的城市化速度增长较快,同时也给房地产业提供了一个比较广阔的发展空间,通过相关部门的数据显示:我国的房地产投在从1993年的1937.5 亿元到 2003 年已经增长到 10106.1 亿元,在这十年之间已经增长了 4.2 倍,而每年的平均增长率为 17.96%同我国全社会同期固定资产投资增长率相比而言低了 1.5个百分点,但是同我国同期 GDP增长速度相比还是远远高出,于在2007年已经出现了 5 年的高增长,而我国的国内也出现了十分严重的通货膨胀现象,为了将通货膨胀现象控制,我国于 2008年开始实施紧缩型的货币政策,而因为次年的美国次贷危机的影响,全球出现了十分严重的金融危机,而这中情况之下,直接导致我国的房地产业在2008年出现低迷现象,使得我国的国民经济出现衰退现象,为了刺激经济的复苏,在2008年的开始,我国各地政府推出了相关的政策不断促进房地产的发展。近年来,我国的房地产业出现新的发展态势,从2012年的房地产市场发展趋势来看的话,出现了上半年回落而下半年稳定,而到了年末之时则出现了回升现象,从价格的角度来说,在 2012 年的全年,我国 70 大中城市之中新建商品房住房的价格比降低的城市数量从之前的 49 个降到 8 个,而二手住在比降低的城市数量降到 10 个,在这之中、一线城市比如说北上广城市新建商品住宅的价格则分别上涨了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的价格则分别累积上涨了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,从2013年我国房地产业的事业总体发展态势来讲,当前我国已经同“高增长”的时代告别,而在“稳中求进”的政策之下,我国的宏观政策也逐渐加大了“预调微调”而当前的外部环境依然比较严峻,现在已经逐渐演变成依靠内需为主而拉动我国经济增长。所以,在 2013年经济发展速度逐渐提升,宏观经济的形势对房地产市场的影响也变得更加积极。同时,在建筑工程项目的前期的投资效益分析,以及变为当前房地产开发项目之中的必须经过的一个环节。投资效益的分析以及评价工作则就会变成项目是否成功的关键,则就表明,做好争取的投资效益的分析,一方面是房地产开发企业进行决策的先决条件以及项目建设单位进行决策的文件,同时也是其他相关投资者进行合作的主要依据。否则如果决策失误的话,一方面将会将大量的资源浪费,给企业的财务管理带来诸多不便,甚至还会影响到企业的资金状况,为房地产开发企业带来一定的打击,可能还会出现银行贷款沉淀,进而出现烂尾楼。所以,必须加强当前我国房地产开发项目投资的效益评价。
沈阳Y房地产公司G小区开发项目是Y房地产开发有限责任公司所承建的,该公司于1992年成立,属于营口港务集团,是经过省建设厅批准成立,有着三级开发资质的房地产开发企业,从公司开始创建之时,坚持做责任地产,着力打造“营口港”品牌,旗下所开发的项目主要有外理外代综合楼、抚顺石化大厦、港丰康乐中心、营口港宾馆、新港小区住宅等等工程,获得了良好的口碑,其开发的新港小区被评为辽宁省优秀示范小区。
1.2 论文选题意义
对于沈阳Y房地产公司G小区投资价值分析在项目实施过程中有三个重要意义:
1.2.1 保证项目投资决策的科学性
G 小区项目规划总用地面积 75788.84 平方米,其中总建筑面积 112727 平方米,住宅建筑面积 85067 平方米,车库、储藏建筑面积 10305 平方米,公建建筑面积 17355平方米,其投资规模 15123 万元。因此,只有加强对 G 小区项目背景、市场状况、经济效益及其风险评估的进行深入研究,才能保证该项目投资决策的合理性与科学性,进而达到预期的投资效益。另外,在整个房地产开发行业中,其资金需求量大、周期长、不确定因素多及牵涉面广泛等特征,就要求房地产开发项目投资必须建立在科学合理的投资决策之上。
1.2.2 保证项目投资的开发价值
一般情况下,投资价值分析是为了更好的研究该项目的可行性。而项目的可行性分析其实是研究项目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企业将得到什么样的收益,同时还研究了该项目如何去做的方法。而辽中位于辽宁省中部,地处辽河流域下游,属辽河、浑河冲积平原,属大陆性气候,春季多风,夏季濒雨。境内主要有辽河、浑河、蒲河、细河等。可利用地下水资源 5.9 亿立方米。全县区域面积 1460 平方公里,辖 17 个乡镇,根据第五次人口普查数据,总人口 501627 人,其中非农业人口约10万,劳动力资源丰富。辽中县有汉、蒙、回、满、锡伯等13个民族。辽中在2010年,地区GDP实现246 亿元,相比2009年的GDP增长了 34.5%;城镇居民可支配收入(俗称:居民能够自由支配的收入)实现15500元,相比2009年的城镇居民可支配收入增长了36.3%;而对于当地农民人均纯收入实现10050元,相比2009年的农民人均纯收入增长 23.2%。因此,辽中县是真正的北方生态水城。同时辽中大力发展特色农业、观光农业、品牌农业,推进传统农业向现代农业的转变,营造以县城、茨榆坨、肖寨门为中心的核心经济区,沿产业大道的综合发展为主轴,通过北部生态农业片区、南部工业片区以及沿蒲河、浑河、
辽河的滨河生态景观带,实现本县的“一心,一轴,两片,三带”县域空间结构。因此本项目具有极大的开发价值。由上述可知,只有通过合理的投资价值分析,确定该项目的可行性指标,才能得出最佳项目方案,使投资获取最大经济效益。 第 2章 理论基础
2.1 项目评估理论
在房地产开发之中不可离开房地产项目开发评估,其可以给房地产投资决策提供一定的判定依据。投资从根本上来说,则是为了获得一定的利益,在获得利益的同时也要承担一定的风险。在这之中,风险指的是在投资收益之上具有一定不确定性,则是投资在获得利益的同时也会得到一定的风险。所得到盈利可以会多,也可能盈利比较小,甚至还会出现亏损现象,当前任何一个投资都有可能包含着风险以及收益两个因素。通常情况之下,当地产项目开发则是使用一部分投入而得到一定的产生,同时投入是比较现实的以及确定的,然而产出则具有一定的风险性、不确定性。同时房地产投资项目经济评价则是应该对此种投入以及产出进行一定的衡量,之后进行探讨其是否值的,也就是说,在特定的风险之下,以后的收益,是否可以证明当前的费用 支出的合理性。
2.1.1 经济效益评估
所谓的经济效益就是指通过商品和劳动的对外交换所取得的社会劳动节约,一般来说也就是花费最少的劳动能尽量获得教多的经营成果,或者是以平等的劳动尽可能获得更多的经营成果。由此不难看出,经济效益的评估是资金占用、成本支出与有用生产成果之间的比较。人们口中的经济效益好,即就是指资金占用少,成本支出少,有用成果多。而对于房地产开发项目,投资和成本,投资回报率和投资回报率是可行性研究的数据中最重要的基础。该项目提高企业的管理水平,成本的经济评价,房地产企业是实现的根本保证预期的收益。在正常情况下,该项目经济评价经历了三个阶段:第一,成本考核和成本评估阶段;二是基于成本或成本评估阶段,增长的经济指标已审批的基础成本评估,以评估的基础上完成的项目,以使评价指标的项目成果项目的评估;三是项目的经济效益事前评估体系的建立,本阶段重点是重视老化性的体制特征和加强科学评估、经济评估的合理性及全面性。经济评价的第三阶段是全面预算管理业务的重要组成部分,同时也是整个项目全过程项目管理的核心所在。房地产项目只能通过房地产管理活动,经济评价,研究是否盈利和盈利水平。为了更好的与成本的经济评价解决招投标过程估计矛盾的问题和使用的房地产项目内部固定的问题。
一般情况下,建立科学,合理的经济评价指标体系,静态盈利指标和盈利能力指标是项目的动态经济评价的主要方法。此外,房地产开发项目不仅要考虑,以避免项目开发的风险项目的财务评价,而且不确定性分析的经济指标。
2.2 可行性研究理论
其可行性研究指的是在当前的环境之中,其投资则是一个较为长期的项目,需要进行系统分析以及对项目投资的必要性进行综合研究。项目在技术、经济、法律、社会以及生态等等方面进行科学的论述以及评价,其是决策者进行投资决策可靠以及准确的根本保证。房地产项目可行性研究则是对规模、开发项目的必要性、投资效益、项目实施的市场条件、企业融资能力等等方面,而进行全面的调查以及全面的经济技术分析探讨,在一定的程度之上可以决定开发项目可否值得投资、以及如何使用较小的成本得到较好的投资效益的方法,这样就可以提供决策依据的有效方法。
2.2.1 房地产项目可行性研究的内容
当前房地产开发项目可行性研究主要指的是基于此项目的复杂程度、行之和规模的不同,依据可行性研究工作的广度和该项目的所处的时期,将投资机会划分为初步、详细、投资机会研究以及项目评估四个时期。房地产开发项目可行研究的内容主要有对于项目选址、规划设计、经营方式以及租售价格的确定、财务评级以及不确定性的分析。
2.2.2 房地产项目可行性研究的作用与意义
房地产项目投资决策的阶段,做好可行性研究是其基础,同时也是做好项目审批的依据,所以当前我国政府管理部门将投资项目划分到我国投资计划之中,特别是我国应该在政府管理部门的审批之后,才能开始进行房地产项目,而其主要的依据则是做好可行性研究的报告。同时可行性研究则是对项目资金做好筹集以及对其后阶段的规划管理、编制设计任务书以及开发商同各个方面而签订的合同的主要依据。
房地产开发可行性研究是基于当前我国相关法律法规,也应该对当前城市规划和行业发展的实际情况,及时调整我国的宏观经济政策以及行业准入标准的研究,同时还需要做好城市地质、水文、气象、社会、经济等方面的资料收集,也应该对项目规划条件之中指标和经济参数,同时也应该掌握好对于设计、法律、财务等等方面的知识,那么才可以对房地产开发项目前期管理有一定的认识。才可以制定出具有一定的质量保证的可行性报告,那么投资者才可以得到具有一定决策指导性的意见。
第3 章 投资项目背景..........11
3.1 开发商概况...........11
3.2 项目概况........11
3.2.1 项目名称和简介........11
3.2.2 主要建设规划要求 ............12
3.2.3 投资概况.........12
第4 章 投资项目的市场分析..........15
4.1 沈阳市经济环境分析........15
4.1.1 政策法规环境分析..........15
4.1.2 城市与区域规划环境分析 ..........16
4.1.3 行业准入分析............19
第5 章 项目的经济效益分析.........26
5.1 项目的投资预测及资金筹措........26
5.1.1 项目总投资与总成本预测 .........26
5.1.2 销售收入估算........27
5.1.3 税金及利润..............29
5.1.4 项目资金筹集与运用.........30
第 6章 项目的社会效益分析
6.1 项目的环境影响分析
6.1.1 建设项目周围环境现状
本项目位于辽中县商业街内,建设范围为西至规划路,东至商业街,北靠北三路,南抵北环路。项目用地周边均为现有居民区。
本项目开发地块以北 2 公里即是京沈高速
公路,以北 5 公里即是辽中火车站,以南1公里为辽中商业中心,交通十分便捷。 ; 本项目周边环境优美,利于居民生活。
6.1.2 项目主要污染源
(1)执行标准
《地面水环境质量标准》(GB3838——88)
《环境空气质量标准》(GB3095——1996)
《城市区域噪声标准》(GB3096——93)
(2)主要污染源
本工程在施工和运营过程中将对拟建区域的自然环境产生一些负面影响,主要有:
一是建设期间水泥、沥青、砂石料、钢材、各种墙体材料、管材及开挖的泥土等料场占地以及对周边环境的污染;
二是工程竣工后,运行设备和行驶车辆所产生的噪声、废气、尘埃等对环境的污染。
该项目环境影响评价应该是通过项目单位与之相应的资质单位来承担,此报告不仅仅需要从工程的角度来对环境的影响进行定性的分析,也应该提出与之相应的处理方法,对其进行定量的评价。
6.1.3 施工期环境保护措施
在施工时期,开挖泥土以及种种建筑材料一般会被堆放在施工的现场,出现刮风或者是车辆经过之时,就会扬起一定的尘土,也会增加大气之中的悬浮颗粒浓度,进而也会污染环境。使附近的居民区、建筑物和植物蒙上厚厚的尘土,也会给城市环境以及居民生活产生诸多不便,在雨天之时,因为雨水的冲刷,和车辆的碾压,导致施工现场的混乱,进而对行人造成诸多的不变。
施工期间的噪音主要来自工程建设时施工机械及建筑材料的运输。特别是夜间,施工噪声扰民,影响居民的工作和休息。
为减小施工期环境影响,应采取必要的工程措施,同时要提倡在施工场地应该文明施工,对环境工作价钱加强管理,如此可以有效减少施工带来的影响。
第 7章 研究结论及建议
7.1 G 小区项目投资效益评价结论
继国家实施东北老工业基地振兴重大战略之后,沈阳经济区上升为国家战略,辽中作为沈阳经济区的重要组成部分,有着独特的政策优势和区位条件。辽中充分发挥自身优势,创造性地提出了近海的理念,规划设计了沈西工业走廊辽中段两侧 668 平方公里开发建设近海经济区。因此本项目的区域发展前景较好,在未来几年的土地成交量会有一定程度的上升,而购地者则是一些品牌开发商,在诸多的品牌开放商联合作用之下,那么整个区域的地价将会被提升。当前,辽中县低价以及房价已经开始快速提升,具有一定的升值空间。而辽中县委、县政府用科学的视角审视辽中经济的发展,从战略的高度、长远的角度力推辽中工业的快速发展,提出了“近海经济”概念,成立了沈阳近海经济区。俯瞰辽宁经济版图,辽宁沿海经济带俨然是一张蓄满力量的弓,沈西工业走廊是一根弦,那么沈阳近海经济区就是一只蓄势待发的箭。近海经济区,正在从母城沈阳附属地区转化为具有专业化职能、服务中心城市、支撑中心城市发展的新区,成为沈阳城市功能传递的枢纽、向临海地区延伸的触角和出海口。如果有符合相关要求的入区项目,政府需要将给予一定的优惠,比如说沈阳 Y 房地产公司则提供了一个较好的先例。创设出一个良好的开发环境,于此同时 G 小区则是该公司相关产品的延续,同时对于G小区项可以成功进入到沈阳事项之中,也给 Y 房地产公司品牌营销有一定的意义。
