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房地产管理法范文1
第一条 为加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省城市规划区国有土地范围内，取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守《房地产管理法》和本办法。
第三条 县级以上人民政府房地产管理部门负责本行政区域内房地产业的行业管理，未设房产管理部门的，由建设行政主管部门负责。其主要职权是：
（一）贯彻实施相关的法律、法规和政策，制订房地产业发展规划；
（二）指导、管理城镇国有土地使用权有偿转让和开发利用工作；
（三）负责房产登记发证、归口物业管理；
（四）指导房地产开发经营和房屋商品化工作，规范房地产市场；
（五）指导、推进城镇住宅建设，参与指导城镇住房制度改革；
（六）依法查处违反房地产业管理规定的行为；
（七）行使法律、法规和本办法规定的其他职权。
第四条 城市土地资源和地政、地籍工作的统一管理，城市土地的征用、划拨、出让和土地使用权的登记发证工作，城市土地权属纠纷和土地案件的查处，以及本办法规定的涉及城市土地管理的其他工作，由县级以上人民政府土地管理部门负责。
第五条 经省人民政府批准，有条件的市、县可由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作。
第二章 房地产开发用地
第六条 房地产开发用地，可依法通过土地使用权出让或划拨取得。
第七条 市、县土地管理部门依据省人民政府下达的房地产开发用地控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，由城市规划、建设和房产管理部门签署意见并经本级人民政府审查同意后，报省人民政府批准，由省土地管理部门下达执行。
第八条 土地使用权出让必须有明确的建设项目。
对拟出让的土地，由市、县城市规划管理部门审查选址、布局及规划设计条件，建设行政主管部门确认开发项目和审查开发项目的城市基础设施配套条件；房产管理部门审查拆迁安置方案和该地块上房屋产权归属。市、县土地管理部门根据城市规划、建设、房产管理部门的审查意见，提出土地使用权出让方案，报经有批准权的人民政府批准后组织实施。
第九条 土地使用权出让，由市、县土地管理部门与土地使用者签订书面合同。土地使用权出让合同应符合国家制定的规范文本的要求。
第十条 土地使用权出让金必须全额上缴财政，列入预算，专项用于城市基础设施建设和土地开发。
第三章 房地产开发
第十一条 房地产开发项目经批准立项后，建设行政主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》，作为项目建设的依据。
房地产开发项目，应当通过招标、拍卖等方式确定开发者。
第十二条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，并按照出让合同约定的期限完成开发项目建设。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可由土地管理部门征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，报经有批准权的人民政府批准，由土地管理部门宣布无偿收回土地使用权。因不可抗力造成动工开发迟延的除外。
第十三条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家和省的有关标准和规范，并按质量验收标准验收。
房地产开发项目竣工后，由市、县建设行政主管部门组织城市规划、土地管理、房产管理、工程质量监督等有关部门和单位进行综合验收。经验收合格后，方可交付使用。
参加开发项目综合验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
综合验收包括以下内容：
（一）规划要求是否落实；
（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；
（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）需要验收的其他事项。
第十四条 开发企业在工程的开发建设中，必须加强质量管理，建立质量保证体系，保证工程的使用功能符合设计要求，并向用户提供使用、保养和维修说明。
开发企业必须对其开发的房地产承担质量责任。因建设质量问题给购买者或使用者造成损失的，负责赔偿。
开发企业与勘测、设计、施工等单位之间的质量责任关系，按照有关法律法规的规定执行。
第十五条 设立房地产开发企业，应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。
房地产开发企业在领取营业执照后的三十日内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申报确定资质等级和业务范围。
第十六条 各级人民政府应根据社会、经济发展水平，实施安居工程和经济适用住宅的建设，鼓励房地产开发企业开发普通居民住宅，逐步改善居民的居住条件。
第四章 房地产交易
第十七条 房地产可依法转让、抵押、租赁。
第十八条 房地产交易，应当由房地产价格评估机构进行价格评估（国家定价的除外）。
房地产交易当事人可依据评估价格协商拟定成交价格。
第十九条 房地产当事人转让、抵押房地产或者出租房屋的，在合同签订后的三十日内，持合同、土地使用权证、房屋所有权证、当事人的合法证件、价格评估报告等有关文件，到房产管理部门办理交易登记手续。房产管理部门就地产涉及的权属问题交由土地管理部门签署意见后，向登记人出具登记证明。
房地产权利人转让房地产，应向房产管理部门如实申报成交价。房地产转让的成交价格，可在办理交易登记手续时一同申报。
房产管理部门应及时向有关部门通报房地产交易登记和价格申报的情况。
第二十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，需要办理土地使用权出让手续的，在向房产管理部门申请转让登记的同时，向土地管理部门申请办理土地使用权出让手续。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应按本办法第十九条的规定办理手续，并将转让房地产所获收益中的土地收益按国家和省的规定处理。
（一）经城市规划行政管理部门批准，转让的土地用于建设《房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
（二）私有住宅转让后仍用于居住的；
（三）按照国家和省的住房制度改革有关规定出售公用住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（六）根据城市规划，土地使用权不宜出让的；
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
第二十一条 房地产开发企业预售商品房，必须符合《房地产管理法》的规定，并向市、县房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
开发企业与承购人签订商品房预售、销售合同，均须使用国家制定的规范文本。
第二十二条 房地产抵押物由抵押人占管，抵押人在占管期内应当保持抵押物的安全、完好。抵押权人有权按抵押合同的约定，检查由抵押人占管的抵押物。
第二十三条 有下列情形之一的房地产可以设定抵押权：
（一）以出让方式取得的土地使用权；
（二）依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权；
（三）依法获得的房屋期权；
（四）依法可以抵押的其他房地产。
第二十四条 有下列情形之一的房地产不得设定抵押权：
（一）通过划拨方式取得的土地使用权，未经有批准权的人民政府批准允许转让，或者尚未建有地上房屋及其他附属物的；
（二）文物建筑或有重要纪念意义的其他建筑；
（三）已出租的公有住宅和公益事业用房；
（四）未依法登记领取权属证书的房地产；
（五）依法列入拆迁范围的房屋；
（六）依法不得设定抵押权的其他房地产。
第二十五条 有下列情形之一的，抵押权人有权要求处分房地产抵押物：
（一）债务人未依法履行到期债务的；
（二）作为公民的债务人死亡，无人代为履行到期债务的；
（三）抵押人的合法继承人或者受遗赠人拒不履行到期债务的；
（四）抵押人被宣告解散或破产的；
（五）抵押合同约定的其他情形。
第二十六条 抵押当事人经协商以作价转让的方式处分房地产抵押物，抵押当事人无法达成转让抵押物协议时，以拍卖方式处分抵押物。
抵押权人处分抵押物前，应当书面通知抵押人。抵押物为共有或者已出租房地产的，还应当同时通知共有人或承租人。
第二十七条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）法律、法规禁止出租的其他情形。
第二十八条 房地产中介服务机构应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。
房地产价格评估机构在领取营业执照三十日内，应当分别到所在地的市、县土地管理部门、房产管理部门和物价部门登记备案。
全省房地产价格评估人员专业资格认证工作，由省建设行政主管部门和人事行政主管部门负责。
第五章 房地产权属登记管理
第二十九条 土地管理部门和房产管理部门依法核发的房地产权属证书，是房地产权利人依法经营、使用或处分该房地产的唯一合法凭证。
土地使用权证书和房屋所有权证书，分别由省土地管理部门和建设行政主管部门统一印制。
第三十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，经土地管理部门核实，由本级人民政府颁发土地使用权证书。
第三十一条 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，在取得商品房竣工验收证明之日起三个月内，房地产开发企业应当凭土地使用权证书及有关文件向所在地的市、县房产管理部门申请登记，由市、县房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
第三十二条 已确认权属的房地产发生转让（买卖、赠与、交换、继承）、析产和合并或者由企业投资入股、联营、兼并等变更及现状变更时，应当向市、县房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级土地管理部门核实，由本级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第六章 法律责任
第三十三条 违反本办法，将未经验收或验收不合格的房地产转让或交付使用的，由市、县建设行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，可以并处开发投资额1％至5％的罚款。
第三十四条 违反本办法，房地产开发企业未到建设行政主管部门确定资质等级和业务范围，擅自从事房地产开发业务或不按资质等级和业务范围擅自扩大业务范围的，由市、县建设行政主管部门处以开发投资额1％至5％的罚款。
第三十五条 违反本办法，不申请房地产交易登记，不申报房地产转让成交价、瞒报或者作不实申报的，由市、县房产管理部门责令限期补办登记手续、申报成交价，可以并处罚款。属于未申请房地产转让、抵押登记的，处以房地产评估价格1％至5％的罚款；属于未申请房屋租赁登记的，处以月租金十倍以下的罚款；属于未申报成交价的，处以转让房地产评估价格1％至2％的罚款。
第三十六条 违反本办法，未付清土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或者未按照出让合同约定进行投资开发，转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处出让金额5％至10％的罚款。
第三十七条 违反本办法第二十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处出让金额5％至10％的罚款。
第三十八条 违反本办法的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处预售商品房价格1％至2％的罚款。
第三十九条 违反本办法，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处一万元至五万元的罚款。
违反本办法，取得营业执照后未分别到土地管理部门、房产管理部门和物价部门登记备案的，不得从事房地产中介服务业务，其中介服务业务行为无效。
第四十条 违反本办法，未进行房地产权属登记的，分别由市、县房产管理部门、土地管理部门责令限期补办登记手续，并处以房地产评估价格5％的罚款。
当事人利用非法手段获得房地产权属证书的，由发证机关收回房地产权属证书或宣布其房地产权属证书作废，并处以五千元至一万元的罚款。造成他人损失的，应负赔偿责任。违法印制、仿冒、仿造房地产权属证书构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，没收违法所得，并按照情节，给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第四十三条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本办法执行。
机关、团体、企业事业单位内部住房制度改革按国务院有关规定执行。
房地产管理法范文2
一、房地产档案管理的特点
1.1房地产档案信息的复杂性特征
房地产档案信息是房地产产权产籍管理活动中形成的权证、契约、文件、照片、图纸、表册等不同形式和不同载体的历史记录以及经过再加工后形成的信息产品。房地产信息汇集过程中，设计的房地产平面图测绘、房地产面积测量、土地界限的认定等均需要规范、严谨、技术性的专业要求。
在建立好房地产档案之后，部分档案属性也在不断变更，如房地产的买卖、继承、赠与、交换等权属变更，同时房屋的扩建、翻改、拆迁等也在不断变化，有很强的动态性特点。房地产档案随着产权人的变更而变化，因此需要及时补充和更新材料，以确保房地产档案的可靠性与真实性。
房地产档案信息的可靠性与真实性能够为产权审核和调处纠纷提供明确参考与有力保障。房地产管理部门按照一定的操作要求代表政府行使职能。各程序之间能够相互制约、相互监督，从而使房地产档案信息具有真实性与法律性。
另外房地产作为固定资产，无论在单位集体还是在个人财产构成中，都占有重要的财产比例，因此房地产档案的存储质量将直接决定产权人房地产档案的价值和其佐证作用。
1.2房地产档案的多角度服务特征
随着房地产二、三级市场的逐次放开，房地产的交易也逐步活跃起来。只有通过对房地产权属档案进行查证，才能确保各交易行为的合法有效性。一方面能够有效为法院解决房地产纠纷服务。随着房地产事业的发展，各种房地产纠纷案（事）件也呈逐步上升的趋势。在房地产权属登记管理过程中形成的权属档案能够有效的保护当事人合法权益；另一方面作为一种永久性的重要信息资源，当地产档案不仅可以为国家各种住宅建设宏观决策提供重要的信息数据，同时还可以较为全面的反映出各种权属房产的结构、户数、面积等，能够有效的将各类数据提供给建设部门。
1.3房地产档案价值的渐进性特征
初始文献信息的开发能够通过收集整理房地产档案原件、复印件形成汇编结果。通过对初始信息的归纳梳理，有利于房地产档案管理部门的阅览、证明等，使庞杂的信息数据更为有序集中。
在初始文献信息的基础上，对房地产档案原件需再次进行整理。经整理后的信息档案能够提供房地产档案信息线索，以供查阅房地产档案信息的来源。经过梳理后的档案信息，脉络更为清晰、查找更为便捷、统计更有效率，可以在较短的时间内对较大信息量的房地产档案信息有大概的了解。
在以上信息梳理的基础上，可以经过归纳总结和分析研究，概括形成更为浓缩的房地产档案信息。高度概括的房地产档案信息不仅具有更强的指导意义，也因其提供的动态性、预测性、评述性内容而具有更高的参考价值。
二、房地产档案管理的方法
近年来，随着房地产档案数量的增长和房地产档案使用率的不断增加，房地产档案管理的重要作用逐步凸显，如何加强房地产档案管理成为亟待解决的问题。
2.1提升从业人员与相关人员对房地产档案管理的重视度
房地产档案管理科学与否直接影响房地产市场的管理秩序和发展进程。加强房地产档案管理，能够充分依托房地产产权的原始依据，合法证明权利人与房屋土地的权力关系，为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据。因此，为维护房地产权力人的合法权益，各级政府和相关部门从业人员需对房地产管理工作高度重视，并争取在财力、人力、物力上给予充分的支持。
2.2以制度为准绳规范房地产档案管理
严格的管理制度，是规范当地产档案管理行为的有效方法。按照房地产档案管理的工作要求，需要建立于完善立卷归档制度、档案借阅制度、档案保管制度、档案统计、鉴定、销毁制度、档案利用制度、档案人员岗位责任制度、档案信息化管理制度等，以此规范房地产档案管理的方法和程序。
2.3夯实房地产档案管理的基础工作
依据《档案法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市房地产管理法》等相关规定，做好房地产档案初始信息收集、多次信息梳理、系统分类归档等工作；同时按照收集、整理、归档的工作流程，收集整理、归档调档等腰严格检查、认真校对，对原有房地产档案信息进行彻底清查，以保证初始、基础信息的连续有效性；依据房地产管理分类的相关规定，制作统一规范的管理标准，建立统一分类、编码目录，使档案编号和登记册、簿、卡等保持一致。注意档案排放的有序性，以便于查阅、管理和使用；做好基础档案的审核工作，保证房地产档案的真实性，对各个环节的档案认真校对，并与原始凭证进行核对。
2.4充实人才队伍加快房地产档案的信息化管理
房地产档案管理工作需要专门的从业人员，需要熟悉档案管理业务同时，也精通计算机方面的专业知识。因此需要加强房地产档案管理人员的技能培养，充实现代化档案管理的专业知识，使房地产档案管理人员能够全面系统的掌握档案管理专业知识，能够更好的收集档案、管理档案和开发利用档案资源。同时要加强从业人员应用计算机工作的业务能力与水平，以人才为基础加快建立现代化的档案管理信息处理系统，从而使房地产档案的价值得到进一步提升。
2.5建立档案管理网络畅通档案管理渠道
依据《档案法》集中统一管理原则，房地产档案管理可施行三级管理制度，采取集中分级管理相结合的办法，建立档案管理领导小组，对档案管理工作进行统筹、组织、管理、协调；同时应有分管档案工作的负责人，并有负责档案管理工作的专职从业人员，负责档案具体的收集、整理、编目、立卷、移交等工作。最后应建立综合档案管理室，作为专门的档案管理部门负责收集、移交和档案的利用，将档案管理工作与全面整体管理工作结合起来，提高房地产档案的利用率和利用价值。
房地产管理法范文3
一、房地产开发中土地的供给方式(土地资源配置方式)
(一)房地产开发与房地产开发经营
1、房地产开发，是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
2、房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
(二)当前我国土地资源的配置方式
土地资源的配置方式共有五种：划拨、出让、租赁、作价投资(入股)、授权经营。
1、划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
2、出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3、租赁：是指国有土地使用权人作为出租人将国有土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，是一级市场行为。
4、作价投资(入股)：是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。土地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
5、授权经营：所谓授权经营，是指由政府或国有资产管理机构，按照有关规定，将国有资产授给一些新成立或由其选定的机构，使其能够代表国家持有一般企业中的产权和股权，并相应地行使资本投资、营运和管理等权利，承担国有资产保值增值责任的一种国有资产经营形式。即被授权经营的单位通过委托协议，以合同方式履行出资人职责，在法律范围内明确享有出资人权益。
二、土地使用权出让方式：公开出让和协议出让
1、公开出让的方式：招标、拍卖、挂牌。
2、公开出让的依据：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》
3、公开出让的范围：政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
4、协议出让的依据：《协议出让国有土地使用权规定》国土资源部第6次部务会议通过。
《协议出让国有土地使用权规范》(试行)，国土资源部。
5、协议出让的范围：出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，还可采取协议方式，主要包括以下情况：
政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；法律、法规规定可以协议出让的其他情形。
6、出让最低价的确定：在旧村改造过程中，建筑密集区拆迁成本高时，国有土地出让时，会出现0地价或者是负地价。
7、旧城改造中土地供给障碍：旧的项目报建体制与新的土地供给政策的冲突。
8、出让合同的补充协议条款，成为土地开发管理的重要手段。
国土资源部、国家工商行政管理局了关于《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)的通知。
该出让合同的补充协议，以下几个方面的内容必须写进合同中，如果不按此执行可能要承担很重的违约责任：当事人签订出让合同时除应当约定开工日期外，还应当约定项目竣工日期；当事人除应当在出让合同中约定项目的投资总额的最低标准外，还应当约定单位面积投资强度不低于最低标准；在出让合同中约定了受让宗地的容积率和建筑系数的最低值；属于工业建设项目的，企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的7％；当事人按照《出让合同》约定日期动工建设，但开发建设面积占动工开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满一年，受让人应当交纳土地闲置费。
9、集体建设用地的流转将成为土地有偿供地的一种重要的补充方式。《农民集体所有建设用地使用权流转管理办法》集体建设用地使用权的流转方式基本上是准出让的规则。
三、土地使用权划拔
1、划拨供地范围：
(1)国土资源部第9号令的《划拨用地目录》中所确定的可以划拨供地的；
(2)经济适用住房、职工集资建房项目的供地；
(3)法律、法规规定的其他情形。
2、划拨供地趋势：逐渐缩小划拨供地的范围。
3、符合划拨供地的可以出让供地，但应当出让供地的不得划拨供地。
4、出让的工业用地可以进行职工集资建房。
四、房地产交易
(一)房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
1、出让土地房地产的转让
(1)出让土地的净地转让；
(2)出让土地的在建工程的转让(出让金、前期手续、25%的投资、国有土地使用权证)；
(3)出让土地现房的转让。
2、划拨土地房地产的转让
(1)划拔土地的净地转让；
(2)划拨土地在建工程转让；
(3)划拨土地房地产的转让。
(二)房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁期大于20年的无效。划拨土地的租赁，其土地收益部分应当向政府交纳政府收益。
(三)房地产抵押，房地产法第四十六条规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押是有效担保方式之一，在合法的债权债务关系之间可以设定抵押担保。
五、土地用途的改变
土地分类：现行的土地分类是按三级分类，一级一共有三类：农用地、建设用地、未利用地。二级一共有15类，三级一共有71类。
任何一宗地在确定了用地分类以后，如果想改变其分类我们通常叫做土地用途的改变，比如说住宅用地改为商业用地。
(一)关于改变土地用途的规定
1、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同中约定的用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”
3、国土资源部第21号令《协议出让国有土地使用权规定》第十六条规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”
4、此外，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第16条的规定，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。因土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，应根据原《土地使用权出让合同》的约定不同分两种情况处理：
(1)《国有土地使用权出让合同》明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者地方法规或行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权(对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定)后，依法重新公开供应。
(2)《国有土地使用权出让合同》没有约定、地方法规、行政规定也没有明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方(市、县人民政府土地行政主管部门)和城市规划行政主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，即对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整、重新核定。
5、国土资源部办公厅针对**省国土资源厅《关于协议出让土地改变用途如何补交出让金问题的请示》，做出国土资厅函《关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函》明确：“土地使用者以协议方式出让取得国有土地使用权后，必须严格按照规定的土地用途和条件使用土地。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划部门行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。经批准改变出让土地用途的，应按变更时的土地市场价格，分别计算变更后的土地用途的土地使用权出让金数额和原用途的土地使用权出让金额，以差额部分计算应当补交的土地使用权出让金”。
从上述规定看，土地使用者改变原来的土地用途需经出让方和市、县规划部门审批同意，即除了规划部门同意改变规划外，还要经土地主管部门审批。
(二)由于各地的实务操作不统一，因此在对待土地用途改变的问题上一直有较大分歧。《协议出让国有土地使用权规范》并施行。该《规范》在改变土地用途问题上做出了如下规定：
l、自用的划拨用地，土地使用权人申请改变用途，经规划部门同意可以改变土地用途，《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用权租赁合同》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续。
改变用途的申请人应缴纳土地使用权出让金额按下列公式核定：
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新用途出让土地使用权市场价格－拟出让时的原用途划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。
2、划拨土地使用权转让中改变用途的
划拨土地使用权申请转让，经市、县级人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。划拨土地使用权的转让必须进行有形市场公开交易，转让后改变用途等土地使用条件的，应按下列公式交纳出让金额：
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。
3、出让土地改变用途的
出让土地申请改变用途等土地使用条件，已取得规划部门同意，且《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、地方性法规、行政规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经市、县国土资源管理部门审查同意，可由原土地使用权人与国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权出让金。
调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下列公式确定：
原土地使用权人应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地条件下剩余年期土地使用权市场价格。
(三)政府在改变土地用途的审批上应当掌握的度(个人观点)。
附案例：新晨
案例l：某房地产公司A通过公开出让竞得了某宗地的国有土地使用权，交纳土地出让金后取得了《建设用地批准书》，后因资金问题无力进行开发，将该宗地转让给了B房地产公司，那么：
1、《建设用地批准书》能否作为土地转让的凭证?
2、A公司取得《国有土地使用权证书》后该宗地能否转让?
房地产管理法范文4
第一条 为了促进房地产业健康有序发展，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产法》）及有关法律、法规，结合我省实际，制定本条例。
第二条 房地产开发经营用地，必须严格依照国家土地管理法律、法规的规定办理。
第三条 在我省城市规划区内依法取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、中介服务，实施房地产管理，物业管理应当遵守《城市房地产法》和本条例。
第四条 房地产权利人应当遵守法律、法规，依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 房地产开发经营涉及国有资产的，应当按国家有关国有资产管理的规定办理。
第六条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政管理部门具体实施。
依法取得国有土地使用权后的房地产开发经营，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责管理，土地、工商、物价等有关行政管理部门依照各自的职责，密切配合实施。
第二章 房地产开发
第七条 县级以上人民政府计划、建设行政主管部门应加强对房地产业的宏观调控，定期信息，促进其健康发展。
第八条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相协调的原则，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设。
第九条 设立房地产开发企业应当具备《城市房地产法》第二十九条规定的条件。
第十条 设立房地产开发企业按下列程序进行：
（一）向工商行政管理部门申请企业名称；
（二）向所在地建设行政主管部门申请资质初审和复审；
（三）向省建设行政主管部门申请资质审批，领取相应的资质等级证书；
（四）到工商行政管理部门登记注册，领取企业法人营业执照；
（五）办理纳税登记；
（六）到所在地建设（房产）行政主管部门备案。
第十一条 房地产开发企业依法取得资质等级证书和企业法人营业执照后，即可从事房地产开发活动。各地不得再要求办理其他市场准入的证照。
第十二条 房地产开发企业的资质每年核定一次。对不符合原定资质标准或不参加资质核定的企业，由所在地建设行政主管部门提出审查意见，报省建设行政主管部门审定后给予降级或吊销资质等级证书，并提请工商行政管理部门办理变更或吊销营业执照。
第十三条 省外企业到我省进行房地产开发，须向省建设行政主管部门申请资质审查，并在一个月内到项目所在地的建设行政主管部门备案。
第十四条 外商投资房地产开发企业的资质管理，参照本条例有关规定执行。
第十五条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质等级证书。
第十六条 房地产开发项目的实施，按照国家有关法律、法规和《贵州省建筑市场管理条例》、《贵州省建设工程招标投标管理条例》等有关规定执行。
房地产开发涉及房屋拆迁安置的，必须依法办理有关手续。
项目竣工后，应当按规定进行综合验收。验收不合格的，不准交付使用。
第三章 房地产交易
第一节 一般规定
第十七条 房地产交易是指房屋和基础设施连同其使用范围内的土地使用权依法转让、租赁、抵押等行为。
第十八条 县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理。
第十九条 房地产交易市场是房地产交易当事人进行交易活动的场所。
设立房地产交易市场，需经当地县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门批准，到工商行政管理部门进行市场登记，并报省建设行政主管部门备案。
第二十条 房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。
第二十一条 房地产交易人必须持有效证件，办理登记、验证、评估等有关手续，并签定书面合同，按规定缴纳税、费。
房地产交易涉及国有资产的，应先取得国有资产行政主管部门的批准后，方可进行。
房地产交易应在房地产交易市场进行。
第二十二条 国有房地产交易时必须进行价格评估。
其它房地产交易，建设（房产）行政主管部门要求评估或交易当事人委托评估的，应按规定进行评估。
房地产价格评估，应由依本条例规定成立的房地产价格评估机构进行。
第二十三条 房地产交易实行成交价格申报制度。房地产成交价格是缴纳税费的依据，房地产交易当事人对交易价格不得瞒报或作不实申报。
土地使用权转让价格明显低于市场价格的，当地市（县）人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市（县）人民政府可以采取必要的调控措施。
第二节 房地产转让
第二十四条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其它合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其它合法方式指下列行为：
（一）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第二十五条 已出租的房屋进行转让前，应提前三个月通知承租人，同等条件下承租人有权优先购买；若受让方为非承租人，原租赁期继续有效，但承租人应与新的房屋所有权人重新签定合同。
第二十六条 以土地出让方式取得土地使用权的，转让房地产后改变原规定土地用途和规划建设要求的，按《城市房地产法》第四十三条规定执行。
第二十七条 商品房预售及其再转让按《城市房地产法》第四十四条、第四十五条规定执行。
第三节 房地产抵押
第二十八条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖的所得价款优先受偿。
第二十九条 房地产抵押人凭有效证件，到建设（房产）行政主管部门办理抵押登记手续，并到土地行政管理部门备案后，抵押合同生效。
第三十条 抵押人对已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人。原租赁合同继续有效。
第三十一条 房地产抵押合同终止后，双方当事人应当在十五日内到原抵押登记部门办理抵押注销手续。
第三十二条 抵押人不履行债务时，处分抵押房地产所得价款，按下列顺序进行清偿：
（一）支付处分该抵押房地产的费用；
（二）支付房地产抵押应当缴纳的税费；
（三）按抵押合同和抵押顺序偿还债务；
（四）剩余部分退还给抵押人。
第三十三条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第三十四条 以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押，依法拍卖该房地产后，所得价款应在先缴纳应缴的土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。
第四节 房屋租赁
第三十五条 房屋租赁，是指房屋所有权人以营利为目的将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十六条 住宅用房的租赁，按《城市房地产法》第五十四条规定执行。
房屋出租人应按规定缴纳有关税费。
属于土地使用权出租的，按国家有关土地管理的规定办理。
第三十七条 房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
土地收益的上缴办法按国家有关规定办理。
第三十八条 租赁期满，继续出租的房屋，应重新办理租赁手续；在同等条件下，原承租人有优先承租权。
第三十九条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）属于危险房屋的；
（七）设定抵押，未经抵押权人同意的；
（八）有关法律、法规规定禁止出租的。
第四章 中介服务管理
第四十条 房地产中介服务，指在房地产交易中，以营利为目的为当事人提供咨询、价格评估、经纪等有偿服务的行为。
第四十一条 房地产中介服务机构，应具备《城市房地产法》第五十七条规定的条件。
第四十二条 设立房地产中介服务机构，由当地建设（房产）行政主管部门进行资质初审，报省建设行政主管部门审定，发给资质证书后，到工商行政管理部门申请营业登记。
设立土地中介服务机构的，由土地管理部门按规定办理有关手续。
第四十三条 从事房地产中介服务的专业人员，应经建设行政主管部门会同土地行政管理部门组织专业培训，考核合格发给资格证书后，方可开展房地产中介服务。
第四十四条 省外入黔从事房地产中介活动的单位或个人，须到省建设行政主管部门申请资质和资格审查，并到经营地建设（房产）行政主管部门登记备案。
第四十五条 进行房地产中介服务可以收取经营费，收费项目和标准由省物价部门会同有关部门核定。
第五章 房地产权属登记管理
第四十六条 本省实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第四十七条 城市房屋权属登记发证工作，由所在地市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门负责。
城市土地使用权的登记发证，按《城市房地产法》第六十条第一款的规定办理。
其他任何单位无权发放房屋产权证件和土地使用权证件。
第四十八条 在依法取得的国有土地上建成的房屋，应凭土地使用权证书和建设工程规划许可证等文件，向市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门申请登记，领取房屋所有权证书。
房地产转让或变更，应按《城市房地产法》第六十条第三款的规定办理变更登记。
未按规定缴纳税、费的，不予办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记手续。
第四十九条 房改中出售的公有住房，经县级以上人民政府房改部门确认产权属性和比例后，由出售单位持有关证明文件到当地建设（房产）行政主管部门办理过户和产权转移登记手续，领取房屋所有权证书。
第五十条 因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当按规定办理过户登记手续。
第六章 物业管理
第五十一条 物业管理，指以经营方式对各类房屋建筑及其附属设施，以及成片住宅区内的市政公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌、安全保卫等进行维护、修缮和管理的行为。
城市人民政府应倡导和推进物业管理。
第五十二条 设立物业管理企业，参照本条例第十、十一条的规定办理。
第五十三条 物业管理企业必须与物业产权人（使用人）或其人签订书面合同，依照合同约定实施物业管理。
物业管理企业可以有偿提供与物业管理相关的配套服务。
第五十四条 物业管理的收费，属事业性的按《贵州省行政事业性收费管理条例》的规定执行；属服务性的由双方商定。
第七章 法律责任
第五十五条 房地产开发建设用地，未按土地管理有关法律、法规规定办理的，由县级以上人民政府土地行政管理部门依法处罚。
第五十六条 违反本条例第十一条规定，未取得资质等级证书从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令其停止房地产开发业务，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。
第五十七条 违反本条例第二十七条规定预售商品房的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。
第五十八条 违反本条例第四十二条规定，未取得资质证书进行房地产中介服务活动的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门或土地行政管理部门责令其停止中介活动，没收违法所得，并可处五百元以上五千元以下罚款。
第五十九条 违反本条例第四十八条和第五十条规定，未办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记的，由登记机关责令其补办手续，并可对直接责任者处以一百元以上一千元以下罚款。
第六十条 物业管理企业有下列行为之一的，由建设（房产）行政主管部门责令限期改正，并可视情节处一百元以上五千元以下罚款：
（一）不履行合同，房屋及公用设施、设备修缮不及时、质量无保证的；
（二）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
（三）不履行物业管理合同及有关规定义务的。
对擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。
第六十一条 阻碍房地产行政管理人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十二条 各级人民政府及有关行政管理部门工作人员滥用职权、营私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十三条 实施处罚时应出具处罚决定书；罚款应使用按国家规定统一印制或监制的罚没收据。
罚没收入应全额上缴同级财政。
第六十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第六十五条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发经营活动以及实施房地产管理，参照本条例执行。
第六十六条 省人民政府可依据本条例制定具体办法。
第六十七条 本条例自1996年10月1日起施行。
附：国家法律有关条文：《中华人民共和国城市房地产法》：
第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取执照后的一月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第五十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。
第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产管理法范文5
第一条 为了加强房地产中介服务管理，保障房地产中介服务活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内设立房地产中介服务机构从事房地产价格评估、房地产咨询、房地产经纪等中介服务活动的，应当遵守本办法。
房地产价格评估机构和住房置业担保公司的管理，国务院建设行政主管部门另有规定的，从其规定。
第三条 本办法所称房地产中介服务，是指为商品房销售、房地产转让、抵押、租赁等活动提供价格评估、信息、咨询、置业担保、或策划的有偿服务行为。
第四条 市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称主管机关）主管本辖区内房地产中介服务管理工作。
第二章 中介服务机构
第五条 从事房地产中介服务业务，应当设立房地产中介服务机构。设立房地产中介服务机构应当具备以下条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有3名以上取得房地产中介服务执业资格的人员；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第六条 申请设立房地产中介服务机构的程序：
（一）向工商行政管理机关申请企业名称核准登记；
（二）按规定向主管机关申请取得房地产中介服务资质；
（三）持房地产中介服务资质证明等文件、资料向工商行政管理机关申请设立登记；
（四）取得营业执照之日起30日内到主管机关备案，并到税务机关办理税务登记和到物价部门申请办理《安徽省经营收费许可证》。
设立外商投资企业与股份有限公司从事房地产中介服务业务，按规定应当取得房地产中介服务资质的，申请人在审批机关作出批准决定前，应当向主管机关申请取得房地产中介服务资质。
第七条 房地产中介服务机构自向主管机关备案之日起满1年的，可向主管机关申请核定房地产中介服务资质等级。
受理申请的主管机关应当根据房地产中介服务机构的注册资金、执业人数、经营年限等条件按下列标准核定其资质等级，并发给市人民政府房地产行政主管部门统一印制的资质等级证书：
一级机构：注册资金100万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于10人，其中具有房地产中、高级经济师资格的人员不少于3人；从事房地产中介服务的资历3年以上；坚持台帐制度，报表及时、准确，合同规范，按规定收费，无违法违章行为。
二级机构：注册资金50万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于6人，其中具有房地产经济师资格的人员不少于2人；从事房地产中介服务的资历2年以上；台帐、报表齐全，按规定合理收费，无违法违章行为。
三级机构：注册资金10万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于3人；从事房地产中介服务的资历1年以上；有台帐及统计报表，按规定合理收费，无违法违章行为。
第八条 房地产中介服务机构按其资质等级经营相应的中介服务业务：
（一）一级机构可为商品房销售、房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、、策划服务；
（二）二级机构可为商品房销售、房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、服务；
（三）三级机构可为房地产转让、抵押、租赁等活动提供信息、咨询、（不含预售商品房代销）服务。
未取得房地产中介服务资质等级证书的房地产中介服务机构，可以经营与三级机构业务范围相同的中介服务业务。
第九条 实行房地产中介服务机构资质等级年度审核制度。主管机关应每两年对房地产中介服务机构的资质等级进行评定，按本办法第七条规定的条件核定其相应的资质等级，并公布具有资质等级的房地产中介服务机构名单。
第十条 房地产中介服务机构变更原登记事项的，应当依法向工商行政管理机关申请办理企业变更登记，并向主管机关、税务机关和物价部门办理变更登记。
房地产中介服务机构因破产、歇业或其他原因终止的，应当依法向工商行政管理机关办理企业注销登记，并向主管机关、税务机关和物价部门缴销有关证、照。
第三章 执业人员
第十一条 实行房地产中介服务人员执业资格认证和执业注册登记制度。从事房地产经经、咨询业务的，须经市人民政府房地产行政主管部门会同市工商行政管理机关考试和资格认定，取得房地产经纪人资格证书，并经执业注册登记，取得执业证。未取得房地产经纪人资格证书和执业证的人员，不得从事房地产中介服务业务。
第十二条 申请人向主管机关申请取得房地产中介服务人员执业证的，应当提交下列文件：
（一）申请书及身份证明；
（二）房地产经纪人资格证书；
（三）申请人与所在房地产中介服务机构签订的劳动合同；
（四）在房地产中介服务机构实习满1年的证明。
第十三条 有下列情形之一的，不得申请取得房地产中介服务人员执业证：
（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力；
（二）国家机关工作人员；
（三）被吊销房地产经纪人资格证书；
（四）法律、法规规定的其他禁止从事营利性活动的人员。
第十四条 主管机关对申领房地产中介服务执业证的申请人，符合规定条件的，应当在7个工作日内核发执业证；不符合规定条件的，不予核发执业证，但应当向申请人说明理由。
第十五条 取得房地产中介服务执业证的人员（以下简称执业人员）应当在一个房地产中介服务机构执业，不得同时在两个或者两个以上的房地产中介服务机构执业。
第十六条 实行执业证年度注册制度。主管机关应当每年对房地产中介服务人员执业证进行年度注册。未经年度注册的，不得执业。
第十七条 主管机关应当每年对房地产中介服务机构的执业人员条件进行检查，并公布检查合格的机构名单。对检查不合格的机构，主管机关应责令其在180日内予以改正，增补执业人员；逾期不改正或者未增补执业人员的，不得从事房地产中介服务业务。
第四章 中介服务业务
第十八条 依法设立的房地产中介服务机构从事房产中介服务业务应当遵守下列规定：
（一）按照核准的业务范围或核定的资质从事经营活动；
（二）按照物价部门规定的标准收取中介服务费用，并实行明码标价，开具税务发票，依法纳税；
（三）建立健全财务会计帐册和业务台帐；
（四）接受主管机关和其他有关行政管理部门的指导和监督检查。
第十九条 房地产中介服务机构在取得执业证的执业人员调离本机构，致使本机构的执业人员数量未达到规定条件的，应在180日内增补执业人员。
第二十条 房地产中介服务机构房地产中介服务广告应当真实、合法、准确，并应在广告中载明中介服务机构的资质等级证号，不得奈大、虚假的广告。
第二十一条 拍卖房地产的，拍卖人须持房屋所有权证、国有土地使用权证、生效法律文书到主管机关核查房屋权属无争议后，方可拍卖。
第二十二条 房地产中介服务机构与委托人之间因履行合同发生争议，当事人可申请主管机关、工商行政管理机关或者其他有关机关调解解决。调解机关应当按照《中华人民共和国合同法》有关委托合同和居间合同的规定进行调解；调解不成或者当事人不愿调解的，可依法申请仲裁机构仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。
第二十三条 执业人员承办业务，由其执业所在的房地产中介服务机构统一接受委托。禁止执业人员以个人名义接受委托。
第二十四条 执业人员违法执业或者因过错给委托人造成损失的，由其所在的房地产中介服务机构承担赔偿责任。房地产中介服务机构赔偿损失后，可以向有故意或者重大过失行为的执业人员追偿。
第二十五条 执业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；
（二）采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂或者恶意串通等手段招揽业务、促成交易；
（三）故意提供虚假情况、隐瞒与订立合同有关的重要事实；
（四）伪造、涂改、转让房地产经纪人资格证书或房地产中介服务人员执业证；
（五）允许他人以自己名义从事房地产中介服务业务；
（六）同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构执业；
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第五章 法律责任
第二十六条 违反本办法的规定，有下列第一项至第二项行为之一的，由主管机关责令其停止违法行为、限期改正，处以警告，可并处10000元以下的罚款；有下列第三项至第五项行为之一的，由主管机关责令其改正，情节严重的，注销执业证书，可并处1000元以下的罚款：
（一）未取得房地产中介服务资质，擅自从事房地产中介服务业务的；
（二）超越业务范围或者核定的资质等级从事经营活动的；
（三）违反本办法第十七条的规定，经主管机关年审不合格，逾期不改正或者未增补执业人员，仍从事房地产中介服务业务的；
（四）未取得房地产中介服务执业资格证书或者未经执业注册登记，擅自从事房地产中介服务业务的；
（五）违反本办法第二十五条规定的。
第二十七条 主管机关工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、收受贿赂的，由其所在单位、上级主管部门或者行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
房地产管理法范文6
第一条 为加强城市房地产交易市场的管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域城镇房地产交易活动。
涉外房地产交易，除法律、法规另有规定外，亦适用本办法。
第三条 本办法所称房地产交易，是指房屋和该房屋占用的国有土地范围内的房地产转让、房地产租赁、房地产抵押和房屋典当及其他经营活动。
第四条 承德市房产管理局是全市房地产交易管理工作的行政主管部门，县（自治县）房产管理局或城镇局分别主管本行政区域内的房地产交易工作。其主要职责是：
（一）贯彻执行国家房地产交易市场管理的法律、法规和规章；
（二）指导房地产交易活动；
（三）对商品房屋预售实施管理；
（四）培育和完善房地产中介服务体系，对房地产咨询、价格评估和经纪机构实施行业管理；
（五）会同有关部门查处房地产交易活动中的违法、违章行为。
第五条 市、县（自治县）房地产行政主管部门设置的房地产市场管理处、所是该行政区域内房地产交易管理的职能机构，具体负责房地产交易管理的日常工作。
其主要职责是：
（一）制定房地产交易活动规则；
（二）审查交易当事人资格、验证交易标的物权属，负责房地产交易登记、鉴证、审批等手续；
（三）负责房地产价值、价格的评估；
（四）会同有关部门调查房地产交易活动中的违法、违章行为，向主管部门提出处理意见；
（五）提供有关房地产交易法律、政策的咨询服务。
第二章 一般规定
第六条 房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，实行权利人一致的原则。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第七条 房地产交易实行成交价格申报和价格评估制度。房地产价格评估应遵循公平、公开、公正的原则。
房地产权利人应如实申报成交价格，不得瞒报、不报。
第八条 进行房地产交易，交易当事人须提交下列证件：
（一）《房屋所有权证》及该房屋占用范围内的土地使用权证；
（二）当事人的身份证件或法人资格证书。委托他人的，应出示委托证件；
（三）房地产交易契约或合同文本；
（四）共有的房地产，应提供其他共有人同意的书面证明；
（五）商品房屋预售，应出具《商品房预售许可证》；
（六）应提供的其他有关批准文件或证明材料。
第九条 下列房地产禁止交易：
（一）未依法登记领取权属证书的；
（二）预售商品房未取得许可证的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
（四）依法决定收回土地使用权的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）房地产权属有争议的；
（七）依法公告拆迁范围内的；
（八）经鉴定确系危房的；
（九）法律、法规另有规定禁止交易的。
第十条 房地产交易，当事人应当签订房地产买卖合同、房地产租赁合同，自签订合同之日起30日内到房地产交易管理部门办理交易审批手续。符合规定的，房地产交易管理部门自受理之日起30日内予以办理。当事人持变更后的《房屋所有权证》，在30日内到土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。
第十一条 商品房屋的交易管理按承德市商品房销（预）售管理的有关规定执行。
第十二条 房地产交易价格低于评估价格的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价计征税费。
第十三条 房地产交易当事人应按有关规定交纳税费。
第三章 房地产转让
第十四条 本办法所称房地产转让是房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为。主要包括：
（一）继承房地产的；
（二）买卖、赠与房地产的；
（三）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（四）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产或联建房屋，而使房地产权属发生变更的；
（五）企业被收购、兼并或合并、破产，房地产随之转移的；
（六）以房地产抵债的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十五条 房地产权属转让，当事人应依法办理有关权属变更手续。
第十六条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，应当形成工业用地或其他建设用地条件。
转让房地产时，房屋已经建成的，还应持有《房屋所有权证》。
第十七条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报市、县（自治县）人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，市、县（自治县）人民政府可以决定不办理土地使用权出让手续，但转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。
第十八条 按照国务院住房制度改革有关规定出售的公有住宅，按照国家有关规定执行。
第十九条 房地产权利人出售租赁期限未满的房地产时，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
房地产权利人转让按份额共有的房地产时，有权转让属于自己的份额，其他共有人享有优先购买权。
第二十条 房地产转让应按照下列程序办理：
（一）转让当事人签订书面转让合同或协议；
（二）申请登记，交验证件，申报成交价格；
（三）房地产交易管理部门对提供的有关材料进行审查，并在十五日内做出是否受理申请的书面答复；
（四）房地产交易管理部门核实申报的成交价格，对转让的房地产进行现场勘查和评估；
（五）转让当事人按规定缴纳有关税费；
（六）核发《房地产交易批准书》。
第四章 房屋租赁
第二十一条 本办法所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋所有权人出租柜台、橱窗、场地或以联营、合作、承包经营等方式，提供房地产或其附属设施给他人使用，并直接或间接取得收益的，视为房屋租赁。
第二十二条 房屋租赁，当事人应当签订租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款，以及双方约定的其他权利和义务。
第二十三条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内向当地房地产市场管理部门办理登记备案手续。
申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
（一）《房屋所有权证》；
（二）租赁合同；
（三）当事人的身份证件；
（四）其他文件。
出租共有的房屋，须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管的房屋，须提交委托代管人授权出租的证明。
第二十四条 房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是房屋租赁的合法证件，禁止无证租赁。
《房屋租赁证》实行年检制度。
第二十五条 经房屋所有权人书面同意，承租人可以转租，转租房屋应签订转租合同，并到房地产市场管理部门办理登记手续，缴纳有关税费。
未经房屋所有权人书面同意，承租人不得擅自转租房屋。
第二十六条 房屋租赁的出租人或承租人，一方违反租赁合同，另一方可依法解除租赁合同，造成损失的，违约方应承担赔偿责任。
第二十七条 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应当将租金中所含土地收益上缴同级财政。
第五章 房地产抵押
第二十八条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十九条 房地产抵押时，当事人应当签订房地产抵押合同，并自签订之日起三十日内到房地产市场管理部门申请登记。
房地产市场管理部门对当事人抵押登记申请进行审查，符合规定的，应自受理之日起三十日内予以办理。房地产抵押合同自登记之日起生效。
第三十条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
第三十一条 同一处房地产设定数个抵押权的，其抵押担保债务之和不得超过房地产的总值。
第三十二条 已设定抵押权的房地产，抵押人需翻建、扩建或者改变其用途的，必须经抵押权人书面同意。抵押合同另有规定的除外。
第三十三条 抵押合同有效期内，抵押人未征得抵押权人书面同意，不得对抵押房地产进行权属处置。
第三十四条 有下列情形之一的，抵押权人可以向房地产市场管理部门申请处分抵押的房地产：
（一）债务人履行到期债务，又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡或者宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（四）抵押人违反有关规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）抵押合同约定的其他情况。
第三十五条 房地产抵押期满，抵押人不能清偿债务的，处分抵押房地产所得价款，依下列顺序和原则分配：
（一）支付应当缴纳的土地使用权出让金；
（二）支付处分抵押房地产的费用；
（三）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（四）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（五）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；
（六）剩余价款交还抵押人。
同一处房地产设定数个抵押权的，按抵押登记的先后顺序清偿；价款不足的，抵押权人有权另行追索。
第三十六条 房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同终止。
第六章 房地产中介服务
第三十七条 房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
第三十八条 从事房地产中介服务，应当成立相应的房地产中介服务机构。
第三十九条 设立房地产中介服务机构，应向市房产管理局申请办理《房地产中介资格证》；凭《房地产中介资格证》分别向工商行政主管部门申办《营业执照》，向物价行政主管部门申办《收费许可证》。
第四十条 房地产管理部门对中介服务机构和中介服务人员的资格实行年审制度。
第四十一条 房地产评估，当事人可委托房地产估价机构或房地产估价事务所进行。但涉及国家征收税费、由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿，其估价必须由市、县人民政府房地产行政主管部门的估价机构承办，其他评估机构评估的，其评估行为无效。
第四十二条 房地产价格评估应依照下列程序进行：
（一）提出申请；
（二）交验证件；
（三）现场勘估；
（四）综合作业；
（五）出具评估结果。
第七章 法律责任
第四十三条 有下列行为之一的，由房地产行政主管部门视情节轻重依法给予处罚：
（一）未取得《预售许可证》预售商品房或挪用商品房预售款项的，责令停止预售、责令补办手续、没收非法所得，并可处以罚款；
（二）违反本办法转让房地产的，转让无效，没收其违法所得，并可以处以罚款；
（三）出租房屋不按期申请、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办，并可处以罚款；
（四）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；
（五）未征得出租人同意、未办理登记备案手续，擅自转租的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款；
（六）抵押人擅自出售、出租、交换、赠与或以其他方式处理或处分抵押房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第四十四条 未进入房地产市场进行交易的，交易行为无效，由财税部门处以补交税费五倍以下的罚款，具备交易条件的，责令限期补办手续。
第四十五条 当事人对处罚决定不服的，可依法向作出处罚决定部门的同级人民政府或上一级主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议，不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第四十六条 妨碍、阻挠房地产市场管理人员执行公务，由公安机关依《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 房地产市场管理人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，情节轻微的，由所在单位或主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
