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投资环境分析论文范文1
房地产投资环境属于城市投资环境的子系统，纵观国内外学者建立的各种投资环境评价方法，现阶段用的比较多的方法有：灰色关联分析法（邓聚龙，1988），层次分析法（SAATYTL，1908），模糊评判法（CHUATW，1979），人工神经网络法（HECHT－NIELSENR，1987），物元分析法（蔡文，1994）以及投影寻踪法（FriedmanJH，TukeyJW，1974）等．其中灰色关联分析法、模糊评判法、物元分析法是主观分析方法，在此类方法的应用中主要由人为的根据经验确定各个指标的权重，因此其评价结果具有一定的人为随意性；人工神经网络方法能够消除评价过程中的人为随意性，但是其学习训练需要相当多的样本，况且还容易陷入局部极小点，因此不便于推广应用；投影寻踪方法能够将高维数据转变为低维数据，通过低维空间数据来分析高维空间数据，但是其中的密度半径窗口参数需要根据经验来确定，其评价结果仍然带有一定的主观性；当然也有一些经典的传统降维方法能够利用指标数据信息对投资环境做出较客观的评价，比如主成分分析法和因子分析法，但是此类方法是从众多指标中提取少量指标来反应样本信息，使得样本的信息损失量较大，同时对样本数据也有严格的要求．投影寻踪动态聚类模型依据动态聚类思想来构建投影指标，完全依靠样本数据自身特性根据投影指标来寻找投影向量，利用投影向量将高维样本数据投影到低维数据，然后通过研究处理低维数据达到研究高维数据目的，同时实现样本数据的排序和自动聚类分析．投影寻踪动态聚类模型已经在洪水灾害管理、气候分区和区域水安全评价等领域的多元数据分析中取得了一定的应用．本文将投影寻踪动态聚类模型应用到房地产投资环境评价中，以期为房地产投资环境评价提供更多的方法论。
2实例研究
为了验证投影寻踪动态聚类模型在房地产投资环境评价中的适用性，下文将进行实例研究．考虑指标数据的易获得性，以辽宁省工业地产的投资环境分析为例．张军涛和刘建国利用主成分分析法筛选了影响辽宁省主要城市投资环境评价的主要指标，之后利用聚类原理对数据进行了聚类分析；杨建喜和宋永发利用基于遗传算法的投影寻踪方法将高维数据降维到低维数据，然后利用雷达图对投影特征值进行聚类分析，研究了辽宁工业地产投资环境的排序．以上两篇论文中使用两类不同的方法得到了类似的排序和聚类结论．本文的研究以此为基础，通过投影寻踪动态聚类模型进行辽宁省工业地产投资环境评价，然后与文献的结论进行比较，以检验投影寻踪动态聚类模型的适用性．工业地产是区别于住宅地产，商业地产和综合用地以外的工业性质的房地产．影响工业地产投资环境评价的因素众多，参考文献从社会文化环境、基础设施环境、经济发展环境、工业发展环境4个方面选择36个指标对辽宁省14个地级市的工业地产投资环境进行分析评价。首先，确定辽宁省工业地产投资环境的分类数，这里参照文献的分类，将整个样本分为3类。同时得各个城市的投影特征值，投影特征值排序以及投影特征值聚类结果。最后，将本文的分析结果与文献的分析结果进行对比。所得排序和分类结果与用投影寻踪分析方法和用主成分分析方法基本一致，验证了本模型在房地产投资环境评价中的适用价值．但与文献中的基于遗传算法的投影寻踪算法相比：克服了需要根据经验来确定投影指标函数的密度窗口半径参数和对投影特征值要借助雷达图进行聚类再处理的过程；与文献的主成分分析方法相比：投影寻踪动态聚类模型能够更多的利用原始指标信息，使得出的结论可能更加客观可靠．同时投影寻踪动态聚类模型在对数据的排序过程中自动输出聚类结果，不需要再借助其他方法进行聚类分析．这具有文献中所用方法无法比拟的优势．在同一聚类数据中，个别数据的排序结果与文献中结论稍微不一致，这主要是由于在用遗传算法求解时每次生成的单位投影向量带有一定的随机性所致。
3结语
投资环境分析论文范文2
摘 要 投资是企业发展生产和经营的必要手段,是提升企业核心价值和自主创新的必经之路,但投资风险必然存在。因此,企业能否把资金投资于收益高、见效快、风险小的项目上去,对企业的生存和发展至关重要。提高投资效益,需要不断提高选择投资项目的决策水平,提高有效防范各种项目风险的管理能力。
关键词 投资效益 投资决策 投资风险防范 投资项目评估
根据国家统计局2005年10月20日的数据,2005年前三季度,我国经济继续平稳较快增长,国内生产总值同比增长9.4%,全社会固定资产投资为57 061亿元,同比增长26.1%,增幅比去年同期回落1.6个百分点。当前经济运行中存在的主要问题之一,仍然是固定资产投资规模依然偏大,投资结构不尽合理。企业作为市场经济的主体和国民经济的基本单位,必须是以赢利为目的的经济实体。企业的投资活动,作为企业使用资金的主要途径之一,是企业在日趋激烈的市场竞争中赢得优势的核心环节之一。在未来五年转变经济增长模式的关键时期,为实现建设节约型社会、和谐社会和环境友好型社会的宏伟目标,关键之一是不断提高投资效益,将经济发展全面转入科学发展观的轨道。
1 投资效益好坏是决定能否实现投资目的的中心内容
投资作为中国经济增长的主引擎,在需求和供给两个方面发挥重要作用。一方面,投资活动具有当期的投资需求效应,即通过对各种投资品和资源的需求(包括人力资源),构成社会总需求的一部分,拉动经济增长;另一方面,投资活动的成果,将成为社会总供给的一部分,满足将来社会可能的消费需要,这就是投资活动的供给效应。
就企业投资而言,投资(直接投资)就是把资金直接投入生产经营性资产,比如购买设备、建造厂房、购买生产原材料等,以便获得投资利润。它是企业运用资金的主要领域之一,也是企业调整产品结构、实现产业更新换代、增强企业竞争力的主要途径。
从投资活动全过程看,每个投资项目都有一个整体目标,即在一定时间内,按投资预算的要求,用最少的资金投入,实现资源优化组合,搞好项目建设,使其达到设计质量的要求,从而取得良好的经济效益和社会效益。因此,在选择分析投资项目时,应按照系统论的观点,围绕投资效益这个核心,把项目的内部条件与外部环境结合起来,把局部利益和全局利益结合起来,把当前利益和长远利益结合起来,把定量分析和定性分析结合起来,综合评价分析项目系统各要素之间、系统与要素之间以及系统和环境之间的相互作用和相互联系,以实现既定的投资目标。
2 投资项目决策依据和若干标准
投资项目的决策,是指为实现一定的投资目标,在充分占有信息和经验的基础上,根据现实条件,借助于科学的理论和方法,从若干备选投资方案中,选择一个满意合理的方案而进行的分析判断工作。对一个投资项目的科学决策,除进行宏观投资环境分析和微观项目经济评价分析外,还要专门分析投资项目风险,运用系统分析原理,综合考虑每个方案的优劣,最后做出取舍。而且,投资项目决策,是服务服从于总体经营战略的要求,和企业的技术开发战略、产品开发战略、市场营销战略以及人力资源战略密切相关。投资决策的质量影响因素较多,主要取决于决策信息、正确的决策原则、科学的决策程序和优秀的决策者素质。
选择投资项目的主要依据是项目的可行性研究报告。投资项目的可行性研究不仅是投资项目本身的一个工作环节,也是做出正确投资决策、进行项目设计和筹措资金的重要依据。可行性研究工作,就是对投资项目进行研究、分析、论证和评价,以确定项目是否符合技术先进、经济合理、实施可行要求的一系列活动,通过对项目收益和风险的测算分析,判断投资和资金回收的安全性。投资项目的可行性研究工作,作为一种科学分析论证项目的方法,已普遍被世界各国采用。可行性研究的结论,是投资决策的重要依据。在分析评价投资项目的可行性时,要做到宏观与微观相结合、静态分析与动态分析相结合以及专业分析与综合分析相结合。
投资项目可行性分析中的宏观分析,主要是分析投资环境,即分析研究投资项目所在的政治环境、经济环境、法律环境、社会文化环境和自然条件环境。具体内容有:①在选择投资项目时,首先是了解项目所在地(国)的政治环境,包括项目的审批程序、审批手续、政府机构的办公效率、物资流通体制等与政府的管理体制相关;②经济环境对投资项目的影响;③法律环境。一个良好的法律环境,能有效的保护投资者的既得利益,稳定投资者的投资方向,并不断扩大投资规模;④社会文化环境。社会文化环境的主要内容是指当地居民的人口数量和结构、生活习惯、教育水平、宗教信仰和价值观念等;⑤自然地理环境。主要分析项目所在地的地理位置和自然资源。对于地理位置,应分析交通便利程度、地质情况和气候条件等;对于自然资源,应分析各种满足投资需要的物资资源的情况等。
因此,利用工程经济和系统分析原理,对企业的投资决策进行分析,是降低投资风险,取得合理的投资组合,选择满意的投资决策方案,保证企业取得预期投资收益的必要前提。企业的一切经济行为,都要围绕取得经济效益服务。通常,在评价分析投资项目经济效益时,一般有两大类方法:静态评价方法和动态评价方法。静态评价方法即不考虑资金时间价值的方法,主要用于项目方案的初选阶段。静态评价方法具有简洁、直观的优点,但有未考虑各方案经济寿命的差异以及资金时间价值的缺点。常用的有投资回收期、投资收益率和差额投资回收期法。动态评价方法即考虑资金时间价值的方法。该方法比较符合资金的运动规律,使评价结果更符合资金的运动规律,评价结果更符合实际情况。常用的具体方法有净现值(NPV)和内部收益率(IRR)。
在确定投资项目的投资方案时,应用系统分析原理,从企业发展战略的要求出发,全面分析企业所处的环境和自身的综合能力,确定投资目标。然后,从分析投资项目所在地的投资环境入手,为实现投资既定目标,对工程项目的各个方面进行分析比较、论证,选择静态分析指标(投资回收期和投资收益率),以及动态分析指标(净现值和内部收益率)作为项目技术经济指标,以减少投资风险,为投资决策提供坚实的基础,从而全面提高企业的投资决策效果,达到其经营目标。在对项目进行技术经济评价时,需要对产品的成本情况和市场销量以及销售价格进行预测与分析。消费者的购买行为总的来说是由其购买动机的推动而发生的,受很多因素的影响,这些因素可以分为两大类,一是外部影响因素,包括社会因素、经济因素、企业因素等,另一类是内在因素,即个性心理因素。因此,对消费者的购买决策过程进行研究能够影响投资的实现程度。
3 投资项目的风险识别与防范
当投资者做出投资决策时,不仅要考虑预期回报,还必须分析比较投资风险。风险的大小主要取决于投资回报的波动幅度的大小。通过恰当的投资组合,利用投资资产的多样化,能够分散非系统风险。投资组合的结构包括资产配置和投资组合的最优化,以此来实现既定投资目标下的最佳回报。
由于项目投资特有的时间长、金额大、决策复杂、影响投资效果的因素多等特点,决定了投资项目风险较大。投资项目风险表现为政治法律风险、社会风险、经济风险、技术风险和自然风险等方面。按投资项目的进度划分,项目投资的风险主要体现在:首先,在项目前期开发阶段可能导致投资损失的风险因素有:情况不明,仓促决策;方法不对,估算有误;考虑不周,缺项漏项;弄虚作假,不负责任;审查不细,把关不严等。其次,在项目实施阶段导致投资损失的风险有:建设施工工期拖延;工程与设备存在质量问题;项目建设组织管理不严。最后,项目投产运营初期阶段导致投资损失的风险有:经营环境的不利变化;忽视人员素质的提高与培训;经营管理体制不健全。
目前,许多投资项目的可行性研究不重视项目投资风险预测,仅局限于不确定性分析中简单的风险技术分析,甚至只凭借经验和直觉主观臆断,对项目建成后可能出现的风险因素预测不够,为项目的实施留下安全隐患。因此,强化投资风险意识,做好投资项目前期工作中可行性研究的风险预测,制定防范和化解措施,是避免决策失误,不断提高投资效益,以及实现投资项目科学化的根本保证。投资项目的风险预测主要包括以下几方面:
(1)市场风险。如果不了解市场和变化趋势,项目建设就成了无源之水。在国家宏观调控政策的引导下,只有梳理清楚投资的产业政策和产业环境后,才有可能避免重复建设,才有可能合理地利用有限资源,做出最佳决策,获得最好的投资效益。巨大的市场空间并不代表投资项目所占的市场份额,只有通过市场营销战略研究和组织实施,同时对行业竞争状况及潜在竞争对手进行深入研究,才能准确发现适合于项目产品的市场机会。
(2)资源及原燃料、动力供应风险。在科学发展观的引导下,企业的投资活动需要统筹资源和投资的关系。首先,要从项目建设和运营的客观要求出发,研究资源的约束和产业链上下游的制约;其次,也要从履行企业的社会责任角度,投资有利于建设资源节约型、环境友好型社会的投资项目,并减少各种浪费,走内涵式的发展道路。因此,在项目可行性研究阶段,需对原材料,尤其是资源性原材料的储藏量、开采量或生产量、消耗量及供应量予以高度重视。对项目所需原燃料、动力的供应条件、供应方式能否既满足项目生产需要同时经济合理地加以利用,认真加以落实。
(3)技术工艺风险。投资活动作为企业不断提高自主创新能力的重要途径之一,应该在投资项目可行性研究中,既要处理好技术的先进性、适用性问题。又要充分考虑技术可行性基础上的自主创新空间。通过投资项目采用国内外的先进技术,通过在实际生产过程中消化吸收,有可能产生自主和创新的跨越式发展机会,并在市场需求的推动下,集合一定时间内的人力资源和资金,切实提高自主创新能力,会较快产生经济效益。
(4)资金风险。对投资项目而言,资金筹措是先落实投资项目资本金后,根据投资项目的具体情况,筹集银行信贷资金、非银行金融机构资金、外商资金等。加强投资项目筹资风险防范,需重点分析筹资渠道的稳定性,并严格遵循合理性、效益性、科学性的原则。尽量选择资金成本低的筹资途径,减少筹资风险。
(5)投资建设风险。投资项目厂址选择必须符合工业布局及城市规划要求,并靠近原料、燃料或产品主要销售地,靠近水源、电源,交通运输条件及协作配套条件要方便经济。工程地质和水文条件要满足项目厂址选择需要,总体布置要紧凑合理,尽量提高土地利用效率。投资设施布置应符合国家的现行防火、安全、卫生、交通运输及环保生态等有关标准、规范的规定,通过客观、公正、科学地进行多厂址比选,以取得较好的投资效益。
投资项目还包括:项目管理风险、环境风险、人力资源风险、不可抗力等。实质上,风险贯穿于整个投资项目的始终。通过提升投资决策水平,减少因投资决策失误带来的低水平重复建设,杜绝在狭小领域的同业过度竞争,则完全有可能从投资源头上控制投资方向和金额,减少各种投资浪费,不断提高投资效益。同时,也只有加强投资风险防范,避开形形的隐性或显形的投资陷阱,才有可能减少损失,实现投资效益最大化的投资目标。
参考文献
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2 王庆水.企业投资决策怎样才能科学化[J].经济论坛,2004(15)
3 陈佳贵.企业经济学[M].北京:经济科学出版社,1998
4 傅家骥.工业技术经济学[M].北京:清华大学出版社,1996
投资环境分析论文范文3
论文文章摘要“随着电力体制改革逐步深入，供电和售电即将实现完全分离，脱离电网支持的供电企业如何与大量售电公司竟争迫在眉睫。通过对杭州电力市场供需环境分析及预测，并对众多不利因素进行分析后，本文提出了“以成本领先为墓础，以机制创新为手段，有效运用灵活价格，提供全方位优质服务”的营销战略，以期在市场竞争中占得主动。
改革开放以来，我国电力事业进人高速发展阶段，电力体制逐步实现由计划经济向市场经济过渡，电力供应由紧缺逐步走向宽裕甚至过剩。从宏观的层面来看，产能过剩、电力逐步走向买方市场成为必然。国民经济要持续健康发展必须实现软着陆，产能过剩、电力这种特殊产品又必须在生产的同一时间完成销售和使用，市场形势决定了电力企业“皇帝女儿不愁嫁”的历史已经一去不复返。从微观的层面来说，我国自从电力体制改革以来，电力市场化已经取得了一些阶段性的成果，厂网分开、国家电网和南方电网的成立、电力调度交易中心发电竞价上网、国家电力监管委员会日益发挥重要作用等一系列举措彰示了电力企业开始打破垄断坚冰。2002年末，伴随着国电公司解体、国网南网和五大发电集团公司的成立，发电侧(GenerationSide)引人竞争机制。随着国力"[2002]5号文《电力体制改革方案》精神继续深人，售电侧(RetailSide)事实垄断地位也将不复稳固、即将面临严峻的市场竞争。因此，外部环境的变化、内部机制的变迁及市场角色的转变都要求供电企业建立全面的营销战略来保障企业长远的、健康地发展。
一、杭州电力市场供需环境分析及预测
总体需求呈现上升态势，但需求幅度逐步缩小，供需饱和迹象显现。杭州作为浙江省的政治、经济、文化中心城市，2006年实现生产总值3441.51亿元，比上年增长14.3%;实现财政收人624.49亿元;比上年增长19.9%，在全国15个副省级城市中位居第三位;市区城镇居民年人均可支配收入19027元，比上年增长14.6%;农村居民年人均纯收入8515元，增长11.2%，扣除物价因素，实际增幅分别比上年提高1.1和2.7个百分点。良好的经济环境、投资环境和持续增长的居民收人水平给电力营销带来了旺盛的需求，使得杭州电力的售电量也连续多年超过10%,“十五”期间平均电量增长16.81%，即使在缺电严重的2004年依然保持了相当高的增速。2007年开始开工建设的杭州地铁一号线二号线工程势必成为新的用电增长点。全市用电量2007年己达412.73亿千瓦时，增长12.8%。据预测，2015年，我市用电负荷将增为1220"1444万KW，用电量将达到668"811亿KWH。从杭州市的社会用电总量来看，年均增长率逐步下降。经计算分析，2008年杭州市的全社会用电量将达到433一438亿千瓦时，2012年将达到580一630亿千瓦时，2020年将达到810一910亿千瓦时，其中“十一五”期间的年均增长率为11.13%一11.99%>"2008一2012”期间的年均增长率为8.31%一10.02%,“十二五”期间的年均增长率为5.28%一7.03%,“十三五”期间的年均增长率为3.72%一3.94%。由此可见，营销成为必要是社会发展的结果。
二、目前面临的主要不利因素
(一)政府干预因素
政府管电的职能随着电力体制改革不断深人被剥离，供电企业失去了计划经济的“保护圈”;由电源性缺电向电网性缺电转变期间政府重视程度下降，导致电网卡脖子与优质服务、正常供电之间的矛盾;电力部门对社会责任的履行，使得投人产出不成比例，造成资金上的巨大缺口;另外，基于社会稳定考虑，地方政府往往会在电力部门进行停电干涉，由此影响了电费正常回收和企业利益的确保。
(二)替代品因素
市场竞争日趋激烈，天然气、油、煤等可替代能源与电力之间的竞争愈演愈烈，尤其国家加大了对洁净能源天然气的开发和使用力度，“西气东送”已经实现，目前杭州燃气集团已经关闭煤气厂，全部转为天然气供应，热值大、费用也不高，性价比较好，这将对电力消费带来很大威胁。另外，一些地方小水电小火电和企业部分在电荒时期添置的自备油机也正在挤占大电网的市场空间。
(三)消费者因素
随着居民客户收人水平和文化素质的不断提高，对电力产品的差异化需求日益明显，客户已经不满足于能用上电，而发展为要用高质量的电能产品。这就需要供电部门保证电网稳定，杜绝用户损失导致索赔的事件发生。如杭州下沙经济开发区内高科技行业云集，不少企业从事微电子、电脑芯片生产，这对电压波动范围、供电频率、谐波状况、畸变率要求相当高，一旦超标将直接导致数控机床和生产线生产出大量次品废品，损失不可估计。
三、针对性营销战略
新的市场环境要求供电企业必须依靠创新求生存、靠服务求市场、靠质量求效益。根据对杭州电力市场的动态分析，我们制定“以成本领先为基础，以机制创新为手段，有效运用灵活价格，提供全方位优质服务”的营销战略。
以成本领先为基础，就是要遵循“成本最小化，利润最大化”的市场竞争原则，通过降低成本挖掘潜在利润。主要做好三方面的工作:一是优化电网结构、降低线路损耗。电力传输过程中的损耗不可避免，但是可以通过网架改善、设备更新等手段来进行有效的控制。杭州市电力局2007年总售电量为353亿KWH，线损率为1.8%，即线损电量约6.35亿KWH。如果能降低0.1"0.2%，则每年可以节约0.35亿一0.70亿KWH，按2007年平均电价0.64元/KWH计算约为2240"44.80万元，相当惊人。目前杭州电力局每年投巨资进行电网改造，已经取得了较好的效果;二是要有效控制管理成本。目前应用SAP系统，对提高企业管理水平、避免浪费起了很好的促进作用;三是要加强风险控制、提高电费回收。这样即有利于资金的高效运作，又提高了资金的安全性，降低金融财务成本支出。
以机制创新为手段，就是要根据营销环境的变化，与时俱进，不断改进经营销售方法，体现营销思路与市场竟争的匹配性和超前性。主要体现在技术创新、观念创新、组织创新、机制创新等方面内容。技术创新就是要充分运用发达的电子网络系统建立用电信息共享机制和全方位、多层次的服务网络系统，完善需求侧负荷管理技术支持系统，从而以科技创新带动优质服务。观念创新就是要树立整体营销和全员营销的思想观念，让营销的意识贯穿于生产、服务、销售全过程。组织创新的重点就是要建立一支高素质的营销队伍，在各个环节建立有一效的激励机制、用人机制和分配机制。要以消费者为中心构建以市场为导向的营销组织机构和以客户服务中毛、为依托的优质服务体系。机制创新就是要以营销费用保证制度为依托，根据不同的细分市场，建立电力营销机制;根据客户需求，创新用电方一式和电价机制;根据负荷情况，大力开展电力需求侧管理;最终达到提高社会用电水平和终端能源占有率，推进电能的有效利用等目的。
有效运用灵活价格，目的是为了不断提高商品电在终端能源消费中的占有率、不断开拓新的用电市场和刺激电力需求，从而缓解买力一市场和可替代能源的双重压力。目前市场电价现状旱现出不合理的一面，主要体现在相对电价较高和行业电价扭曲两大方面。杭州目前非峰谷表的居民电价每度0.53元，按照一个家庭每月250度计算，电费支出占到家庭总支出的近50}0，而美国电价仅每度0.085美元，电费支出仅占家庭总支出的0.4%。另一方面，与国外相比，上业电价在行业电价配比中明显过高，这些都不利于电力市场营销。灵活用电价格，既有利于社会资源优化配置、能源的充分利用，又有利于电力市场的拓展和电力需求的增长。我们可以采取分时电价、超基数优惠电价、顾客细分电价、折扣电价等不同的售价方式，提升资源利用率，开拓电力营销市场。
提供全方一位的优质服务，要针对电力商品的生产、销售和使用同时性的特点，从售前、售中、售后全程提供一切可能的服务以使用户满意，令用户放心选择供电企业直接作为其电力供应商和电力销售商，从而也有效排斥了替代品的购买诱惑。可靠的质量是提供优质服务的核心，便利的服务是提供优质服务的先决条件。目前杭州电力卖方市场上“一处三中心营销处、客户服务中心、电费帐务中心和计量中心)营销体系模式已形成，它从营销与市场接轨的出发点来考虑，推进营销模式的集约化改革，建立适应市场经济需要和电网生产经营特点、整体协同运作的管理机制，是提供优质服务的组织保障。要大力推广以全国劳模史文斌命名的“阿斌服务队”金字招牌的影响力。当然，及时高效的电力抢修，完善合理的自然灾害、事故的应急机制等，都是优质服务的重要组成部分。
投资环境分析论文范文4
关键词：土地集约利用；城市边缘区；工业用地
中图分类号：F301.24 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2013）08-1796-04
城市边缘区是城市发展到特定阶段所形成的独特地域实体，是位于城乡之间的，城市和乡村的社会、经济、环境等要素激烈转换的地带。在土地利用方面则表现为由城市向乡村过渡、不连续的混合土地利用地带。近年来，随着中国工业化和城市化的迅猛发展，城市边缘区工业用地普遍存在着占用建设用地比例过大、资源被大量浪费等严峻问题。城市边缘区是中国社会经济十分活跃的地带，又是人地关系较严峻、矛盾较尖锐的地区，提高城市边缘区工业用地效率，对正处于快速城市化过程中的区域迅速提升土地集约利用的整体水平具有极为重大的影响。因此，研究城市边缘区工业用地集约利用具有十分重要的意义。
1 城市边缘区工业用地利用的现状与存在的问题
目前中国城市边缘区的工业用地多以开发区和工业园区等地域综合体的空间表现形式存在。在城市边缘区工业开发建设初期，土地资源、产业政策的优惠与行政作风的高效使之一度成为招商引资的热点，对母城城市基础建设和周边区域经济发展都起到了十分关键的作用。据商务部外资司的《2010年国家级经济技术开发区发展报告》统计，2010年，在不到全国总面积万分之一的土地上，90个国家级经济技术开发区在实现国内生产总值（GDP）、工业增加值、税收收入、出口总额、实际利用外资、完成固定资产投资、吸收外资、解决就业等经济指标方面均取得了令人瞩目的成绩（表1）。改革开放30多年来，集中于城市边缘区的“科技-工业综合体”把土地、劳动力、服务等优势集聚在了一起，在推进工业化和城市化进程中起着不可替代的作用[1]。
然而，城市边缘区工业用地的利用在取得不小成就的同时也存在着不少的问题，特别是城市边缘区工业用地相对粗放的利用模式以及土地资源的利用与管理中存在的问题已经成为制约其向更高层次发展的障碍。比照中国与国外城市工业用地与城区面积间的比例，不难看出中国存在着城市边缘区土地集约利用整体效率低这一问题，且有着不可忽视的严重性（图1）。
1.1 城市边缘区工业用地盲目外延式扩张，耕地非农化现象严重
当前国内大多数新增加的工业用地都是以城市边缘区新增建设用地为主，旧城改造用地为辅，是一种外延式的扩张。而城市边缘区新增建设用地大多是通过征用村集体农用地的形式，将集体土地流转为国有土地，统归工业园区管委会管理。管委会经过开发整理成“熟地”后，再将征用的土地出让给企业。据统计，中国在未进行开发区专项治理整顿之前，各地已有位于城市边缘区的各种开发区共6 866家，其中，属于国家级的仅有232家，属于省级的有1 019家，而地方政府自行主办的各类开发区占到八成以上[2]。各级地方政府大肆圈地，大量占用耕地，造成了城市边缘区工业用地失控，土地市场“供大于求”。中国的大中小城市均在不同时期、不同程度地存在着工业用地占建设用地比例过高、增长过快的问题。据调查，即便是在全国53个国家级高新技术开发区中，土地利用强度也仅仅为0.236 7（以建筑容积率统计）；已占用的土地平均有效利用率仅为57%，而闲置土地比例则高达43%；在中国省级以上的开发区中，国家批准规划的近20 000 km2工业园区面积，闲置土地比例竟占到规划总面积的86.49%，土地闲置现象甚至严重到致使一些城市边缘区陷入多年荒芜的程度[3]。城市边缘区工业用地无序扩张的严重后果是导致当地耕地锐减。统计数据表明，1996～2002年间，珠三角地区曾每年减少221 km2耕地[4]。
1.2 城市边缘区工业用地投资强度和产出效率均存在问题
土地粗放型利用，投入不高，产出更低，已成为中国城市边缘区工业用地的利用现状。据了解，即使在全国被称为 “集约用地典范”的江苏省苏州市昆山经济开发区，目前吸引总投资8.2亿美元，地均投资额仅为6 278.07万元/hm2，远低于法国、新加坡、我国台湾等发达地区的地均投资强度。在中国的中西部地区，甚至有些城市边缘区工业用地地均投资额不足450万元/hm2（表 2）。过低的投入必然产生更低的产出，也必然导致低效率的粗放型土地利用方式。正由于工业用地协议价格相对较低，上涨获利空间大，有些企业就盲目追求形象，超规模占用土地，搞“花园式工厂”，造成非实业项目占用土地规模偏大，单位土地面积容积率低、投资强度低、产出率低的“三低”现象。从而使后续大项目、优质项目无地可批，土地已从当初的招商引资的优势之一演变成为约束经济发展的“瓶颈”。
1.3 城市边缘区工业用地规划布局缺乏科学性
由于城市边缘区产业布局缺乏统筹安排，用地规划布局缺乏科学性，产业分工不明确，易形成相似的产业结构和造成重复建设，由此产生政府规划失灵甚至导致各区域间无序和恶性竞争，各地为了招商引资，有的甚至不惜违法行政、竞相降低土地价格等。
1.4 城市边缘区工业用地价格评估体系不完善
由于城市边缘区工业用地受土地宏观调控、产业政策调控影响大，工业地产市场管制难，地方政府往往出于为政绩、税收、就业等外部性收益以及推动地方经济发展的本位主义考虑的目的，功利性地将土地资产作为招商引资的“利器”。各地在土地利用政策方面都是各式各样、各自为政，土地使用权出让价格的标准仅以工业用地分等定级为参考。城市边缘区土地资产低价出让已成为当前国有资产流失的最主要形式，也事实上成为地方国土资源主管行政领导腐化、堕落的又一“温床”。对于城市边缘区工业用地的二级流动，由于缺失市场形成的价格评估体系，缺少市场参考对象，在一定程度上也阻碍了工业用地的流转。
1.5 片面追求经济和社会效益，忽略环境效益
地处城市边缘的工业区是当前中国工业“三废”问题最突出的区域之一，究其产生的根本原因在于地方各级政府职能部门片面追求经济和社会效益，而忽略了环境效益所导致。一些招商引资的工业项目环境影响评估不严格，环评工作走过场，“草草了事”后即匆匆上马。加上园区的生活区、公共活动区与生产区布局的规划设计缺乏科学性，地方管理部门财政投入的资金不足，治污系统基础设施不完善，直接导致大气污染、水体污染、土壤污染等恶果，使环境污染与生态安全隐患在城市边缘区随处可见。
2 城市边缘区工业用地集约利用的内涵与策略
2.1 城市边缘区工业用地集约利用的内涵
根据可持续发展的涵义，结合城市边缘区工业用地利用现状，城市边缘区工业用地集约利用的内涵可定义为：利用技术手段和行政管理杠杆，协调城市边缘区工业用地利用类型的结构、比例、空间分布与当地自然特征和经济发展之间的关系，充分挖掘城市边缘区土地资源经济供给的潜力，充分发挥城市边缘区土地资源生产与环境功能，使城市边缘区工业用地投入和产出比及土地利用率最优化，以达到社会、经济和生态的综合效益最佳化，实现区域内社会、经济和生态协调发展，既要资源节约，又要环境友好。
2.2 城市边缘区工业用地集约利用的策略
2.2.1 科学规划、整合城市边缘区工业用地资源，实现土地集约化利用 针对目前城市边缘区工业用地产业布局缺乏统筹安排，用地规划布局缺乏科学性，产业分工不明显，产业功能相似、结构雷同、重复建设、规模过小等现状，参照区域土地利用总体规划、城市功能定位、区域社会经济发展规划和产业发展目标，在充分考虑当地环境容量及资源禀赋限制的前提下，科学规划、整合城市边缘区工业用地资源，实现土地集约化利用，以国家级、省级经济开发区为重点，形成在空间上经济功能明确、结构互补、联动性良好的产业布局。城市边缘区的各工业区应打破行政区域界限，各地形成明确地域分工，在整个产业链中形成上、中、下游产业带，形成整个产业链的短途生产聚集区，降低交易成本，提高产品成本竞争力，形成集聚效应。通过整合，使城市边缘区工业用地的土地利用结构与功能更明确，土地利用效率更高，土地利用集约化程度更高。
2.2.2 探索城市边缘区工业用地集约利用的典型模式 城市边缘区工业用地集约利用需要从工业用地选址、用地整理、项目规划、项目实施以及用地调整等过程中来推广实施其集约利用模式。因此，城市边缘区工业用地集约利用典型模式重点可从以下几个阶段进行探索：①集约利用的选址模式；②集约利用的整理模式；③集约利用的规划模式；④集约利用的调控模式；⑤集约利用的调整模式；⑥集约利用的技改模式[5]。
2.2.3 完善城市边缘区工业用地集约利用评价指标体系 目前城市边缘区工业用地集约利用的水平参差不齐，一些城市边缘区的国家级高新区土地利用率普遍比较高，闲置土地较少，地均投入产出率较高；而一些位于城市边缘区的县级和乡镇级的经济开发区工业用地土地利用率普遍较低，闲置土地过多，地均投入产出率较低。在工业用地集约利用评价方面，虽然有的地方国土资源行政管理部门自行制定了土地集约利用评价指标体系，但大多是综合评价体系，从土地利用角度、从技术层面上尚有待进一步完善。土地集约利用指标体系应侧重于定量分析，减少模糊的定性分析，尽可能用具体的数据来确定土地集约利用相关技术指标。各区域应因地制宜，以国土资源部的《开发区土地集约利用评价技术方案（试行）》为标准，构建切合实际的城市边缘区工业用地集约利用评价指标体系。
2.2.4 建立和完善城市边缘区工业用地价格评估体系，促进土地流转 当前国土资源部门正在试行工业用地出让的招、拍、挂等市场化操作方式，建立和完善城市边缘区工业用地价格评估体系，可以促进土地市场化操作更加规范化，有利于促进土地流转，特别是土地二级市场的流动。同时，一个完善的土地价格评估体系，可以促进城市边缘区农村集体土地有效流转，从而达到提高土地利用效率，实现农村集体土地工业用地市场化配置优化目标。
2.2.5 构建和完善城市边缘区工业用地集约利用动态监测体系 构建和完善城市边缘区工业用地集约利用动态监测体系，应具体着力于以下几个方面：
1）建立土地保护动态监测网络、土地预警制度和土地执法检察巡检制度，以掌握土地的变动情况，并向外部传递正确的信息，完善土地信息公布、公告、查询制度[6]。例如，为对城市边缘区工业用地集约利用进行全面、及时、有效的监管，可考虑构建如下国土资源动态监管网络系统（图2）。
2）对已经非农化的土地利用状况实施动态检测，及时评测其土地利用效益，加强土地使用方面的监督。
3）基于已经取得的城市边缘区工业用地集约利用情况相关信息，建立工业用地集约利用评价信息管理系统，为科学制定土地调控策略提供决策依据。
4）构建城市边缘区工业用地调控效率评估信息系统，通过系统分析、评价不同产业类型工业用地调控工具的调控效率，从而及时调整调控政策与策略。
2.2.6 借鉴国外经验，筑建融资平台，鼓励投资建设主体多元化，提高土地的投入产出率 结合中国基本国情，借鉴国外经验，创新融资模式，鼓励多元化投资和股份制经营，提高土地投入产出率。充分借鉴国外节约、集约利用土地的有效政策和措施，依靠财税政策，引导和调控土地集约利用；运用收回、收购、储备等手段，制定出多方所能接受的，符合市场运作机制的开发区土地二次配置政策，盘活存量用地，减轻增量扩张需求压力，提高城市边缘区工业用地利用效率。
3 结语
中国工业化呈迅猛发展趋势，目前工业化水平已超过55%，这势必进一步促使城市边缘区工业用地量快速增长。城市边缘区工业用地盲目外延式扩张、耕地非农化现象严重、产出效率低、投资强度不高、缺乏科学规划布局、价格评估体系不完善、存在环境污染与生态安全隐患等现存问题严重制约了城市边缘区土地节约集约利用整体效率。科学规划、整合城市边缘区工业用地资源，探索城市边缘区工业用地集约利用的典型模式，建立和完善城市边缘区工业用地集约利用评价指标体系以及价格评估体系，加强城市边缘区工业用地集约利用信息化的动态监测管理，鼓励投资建设主体多元化，提高土地投入产出率，是保持经济又好又快发展和构建“资源节约型、环境友好型”社会的必然要求。
参考文献：
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[2] 卢新海.城市土地管理与经营[M].北京：科学出版社，2006.
[3] 贾宏俊，黄贤金，于术桐，等.中国工业用地集约利用的发展及对策[J].中国土地科学，2010，24（9）：53-55.
[4] 翟文侠.基于层次分析的城市开发区土地集约利用研究——以江苏省为例[J].南京大学学报（自然科学版），2006（1）：96-102.
