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房地产安全责任制度范文1
关键词：房地产开发；施工；现场管理；难点；对策
中图分类号：S618文献标识码： A
引言
在房地产项目中，施工现场的管理是通过合理、科学的思想、手段、方法等，对工程项目施工设备、施工人员、施工资金、施工材料等生产要素进行有目的、有计划的组织、协调、控制的过程。由于房地产行业的工程量比较人、涉及的范围比较广，且危险程度高，不安全、不确定的因素多。若疏忽人意，就会导致施工事故发生，给施工人员及整个工程造成难以挽回的损失，从而酿成许多的悲剧。
一、房地产现场施工管理存在的难点
1、管理层重视度不足
主要指的是施工单位的决策层人员对现场施工管理明显缺乏足够的重视度。具体表现为:管理领导层人员普遍缺乏科学的管理意识，大多只是沿用过去的管理模式，缺乏创新性；管理体制不完善。很多现场施工管理单位的管理结构都非常简单，内部各种管理内容也参差不齐，缺乏健全的管理体系；施工管理投入远远低于现实需要。表现在优秀的管理人员非常少，管理人员工作缺乏规范性和严格性。这种管理重视度不足的现象与房地产现场施工项目多、需管理项目多特点背道而驰。
2、缺少管理计划
施工管理计划是保证工程现场施工能够顺利进行的前提和基础。当前，施工单位在接手工程项目时均会制定一个整体全面的施工管理方案，但该方案大多只是从大体上、综合上讲解施工管理的要求，而对于施工管理细节的规定则比较缺乏，管理方案计划性较差。另外，为了确保管理方案的科学性，在方案制定之后均需要进行一次全面且严格的评审和优化，但是实践调查结果显示，大多数施工单位在制定管理方案后均直接忽略这一步骤。
3、质量管理缺乏严格性
具体表现在：
3.1施工现场使用材料类型、质量与设计要求不符合。出现这种现象是因为很多建筑企业为了能够最大限度地节约成本而不顾一切地以次充好所致；
3.2缺乏严格的材料进场检查。施工现场收入的建设材料在未经过严格质量检查的情况下就进场，造成很多质量不合格的材料混在其中，影响工程质量；
3.3材料贮存和使用缺乏科学性。房地产施工现场需要使用到大量材料，比如水泥、沙土、钢材、木材等，不同材料具有不同的特性，应该按照其特性进行科学的存储。但是，大多数施工现场却是大量不同类型材料均统一放在同一个仓库，使用时也未按照材料类型的不同选择。
4、安全问题亚待解决
当前的房地产现场施工管理过程中大多均存在明显的安全管理力度不足问题，具体表现在安全问题重视度不足(投入安全生产和安全管理的人力物力财力都非常少)、施工人员安全意识过低(施工现场农民工普遍存在，大多对安全问题没有正确认识，不懂如何自我保护)以及安全生产制度欠缺(存在安全生产制度，但制度内容与实际严重脱节且很多项目无法在实践中落实)等。
二、房地产开发施工现场管理问题的解决对策
1、做好房地产项目施工管理的节点控制
房地产项目进入施工阶段，为了更好的管理，从事管理的人员要把计划列入重要管理项目中。对计划的管理是房地产开发企业由粗放型管理进入细化型管理的转变，是提纲携领、化繁为简、化难为易的管理方法。所以，施工前，要拟定好计划，对施工计划的关键点进行预测，并按照施工顺序进行梳理，把管理工作做好。并把有可能影响施工进度的因素提前进行预知，并做好应急预案，同时做好实时监测。对关键的施工仟务进行实时实地的监督监测，管理人员要把每天的工作情况进行必要的检查，并对施工方的工作安排进行了解，从而预测施工方的施工效率，从而把握施工进度。认真剖析施工现场的问题，认真分析进度拖延的原因，分析某一工序出现延误的原因，进而寻找突破。进度拖延是施工中经常遇到的问题，但是关键节点的延误会导致整个施工工期的延误，继而使得工程不能如期完工，为此管理人员要认真研究和分析，把检测数据和记录进行对比分析，进而确定拖延的工作量，拖延对总工程的影响，同时，分析施工单位的工作效率，工作量，以及人员配备和机械配备的情况是否匹配等，是否能满足进度的要求；此外，还要分析外界环境对工程施工进度的影响，这些包括，设计错误，计划变更，材料的价格变化，以及天气等等因素。所以，做好施工现场管理，制定相应措施，消除因管理跟不上带来的问题。
2、加强施工项目进度与安全控制
进行施工进度的控制需要采用规划、控制和协调等方法。规划就是对工程项目进行合理的控制，包括总进度的控制和分项进度的控制，进而形成进度计划。控制是对施工进行管理的过程，也是施工计划和实际进度进行比较的依据，并根据此来进行调整施工。协调是施工的有关单位通过某种手段进行相勺_沟通的进度关系。施工进度的控制可以采取的措施有:组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。组织管理就是组织各个层次的进度管理和控制人员，落实具体的工作，履行责任，形成进度管理组织体系，并按照施工进展、项目结构和合同等进行项目的分解，进而确定工程施工进度。这样就可以形成明确的日标控制体系，对工程进度进行管控。施工项目进度控制的主要目的是编制施工进度计划，并对其进行管控，使施工方如期完成施工任务，编制的施工进度计划还包括部分工程施工进度计划，部分施工进度计划可以分步分项进行，例如，按照月、旬编制的进度计划等等，并对其进行管控。
安全管理主要是落实施工中的施工安全，并落实责任，实施责任管理施工项目承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等日标的责任。据此，组建以项目施工经理为首的施工安全组，从而开展各种安全管理活动；并建立施工人员安全责任制度，明确责任。这样安全责任就有依据，可以落实到位，管理人员也可以定期的检查安全责任落实情况。房地产施工项目要通过有关部门的安全审查才可以施工；施工项目负责人应对施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任；所有的管理人员，施工人员在项目建设前都要签词安全协议，做出安全保证；对安全责任的落实情况要认真详实的记录，以便以后可以查阅。
3、加强施工项目质量与成本控制
房地产开发中的施工质量的控制关键是人，只有避免失误才能提升质量。人是控制的动力，要充分发挥其主导性和积极性。对材料的管理和控制，主要是施工原材料的管理和控制，在这些管理中，要严格检查和验收，施工材料要合理使用，并建立材料的采购、验收和使用记录，以免一些不合格的施工材料进入施工现场；对施工机械的管理和控制，是施工过程中使用的机器和工具的管理，施工要根据施工要求选择合适的施工机械，同时还要做好施工机械的管理、保养等工作；对施工方法的管理和控制，主要是在施工方案、施工技术、施工工艺以及施工组织等等都要进行合理的控制管理，要做到施工切合工程要求，能解决施工中的困难，技术问题，这样才能保证施工进度，保证施工质量，才能加快施工，有效降低成本；对环境的管理和控制，影响施工的环境因素很多，有自然环境因素，例如，地质、水文、气候等等，有工程技术环境，例如质量保证体系，质量管理制度等等。房地产开发施工项目成本管理和控制要根据施工需要建立财务收支计划，把施工计划费用进行合理的管控，并建立项目成本审核签证制度，控制成本费用支出；加强质量管理，控制成本提高质量。
结束语
在房地产开发中，施工管理工作是一个系统化的工程。为了做好施工管理工作，突破难点，管理方就要围绕施工内容的复杂性、多样性开展管理工作。同时，对于工程中涉及专业知识的内容，要了解后再进行管控，只有系统合理的管理和控制施工中的工作，才能促进施工的顺利进行。
参考文献
[1]龚华勇.浅析建筑工程项目管理中存在的主要问题与对策[J].科技风，2010.23(7).
房地产安全责任制度范文2
关键词：房地产企业；施工企业；安全管理；
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
一、明确安全管理的任务
施工安全管理的任务是：对施工管理系统进行监督，鉴定系统的可行性，揭示事故隐患；鉴定和评估事故发生的原因、条件及造成损失的严重程度；制定安全目标，设计和选用安全技术措施方案；进行目标管理,组织实现安全技术措施，进行安全控制；研究改进控制事故和事故损失的方法、措施，采用先进的安全技术和安全装置；对潜在危险源进行预测；研究、实施对施工区域的安全防护。
二、安全管理隐患分析常见安全管理隐患
1.某些开发企业在利益的驱动下，盲目追求项目进度指标，在建设项目前期手续不全的前提下，违法、违规开工，导致相关质量监管手续不能办理，现场质量监管走过场、不到位，从而导致整个项目的建设过程和日后的使用中都存在不同程度的安全隐患。有些建设单位还存在任意压缩合理工期，违背科学规律，不按正常工序施工，造成赶工、抢工的情况时有发生，导致安全防护设施不到位，为工程质量和施工安全埋下隐患。例如某房地产项目施工现场就发生过因赶工造成高层电梯并道防护不完善，导致施工人员坠亡的事件。
2.有些开发企业在招投标过程中存在规避0标、肢解工程、化整为零，或者直接指定施工单位的违规行为，这种行为导致出现安全问题时无法及时确认责任方，造成处理迟缓，追踪困难。一些企业还将建筑工程的勘查、设计、施工、监理发包给不够资质的单位甚至非法的个体承包商，由于这种层层的分包，导致施工管理不严格、安全培训不到位和安全投入不足或基本没有，导致发生安全隐患和生产安全事故不断出现。而且承包单位还存在大量偷工减料，使用不合格建材的现象，直接影响建筑物的使用安全，造成安全隐患。
三、相关单位的安全管理隐患
1.勘察设计单位不按要求进行勘察或设计，未严格遵守法律、法规和强制性标准，使勘察设计成果存在缺陷，不能保证建筑物和施工人员的安全。
2.工程监理单位未有效履行监理安全责任，在施工前未对施工单位的安全技术措施或专项安全施工方案进行认真的审查，在施工工程中也没有对施工单位落实安全措施的情况进行认真监理，发现事故隐患时，也未采取果断措施予以整改和消除，同时还存在随意出具虚假报告的情况。
四、建筑施工单位安全管理隐患。
1.施工企业现场项目部不按规定配备足够的专职安全员，或名为专职实为兼职架子工等特殊工种经培训持证上岗入员数量不足:施工组织设计编制依据中安全依据不正确，不全面，引用规范过时，安全措施内容缺乏针对性，深度不够，尤其是中小项目照搬现成模块己成普遍现象。负责编制施工组织设计的技术负责人缺乏经验，加上工期紧张或施工准备时间不足，施工组织设计编制仓促，不具备针对性和指导意义。
2.施工单位对危险性较大的深基坑、高边坡、塔吊基础、土方开挖、模板、脚手架、吊装等施工方案编制不规范，针对性不强，往往套用现成模块再凭经验调整后验算，受力分析及计算错误多，构造要求不全，安全措施不力，一旦出事故，后果严重，极易导致群死群伤或重大财产损失。其原因在于方案编制人员水平低下，责任心不强，经验不足。施工企业技术管理存在漏洞，未建立专家论证制度，未配备足够的专家级人员，对危险性较大的工程施工组织设计或专项施工方案签字了事，未真正起到把关作用。
五、加强安全管理的主要措施
在项目开发建设过程中，针对各方主体容易出现的安全问题，工程建设各方主体及相关人员要切实负起责任，开发企业、勘察设计、施工、监理、质检、图纸审查等单位要牢固树立建设质量和安全生产意识，依法承担起相应的安全责任。尤其是房地产开发企业在整合各方资源，完成建筑产品建设的管理过程中，要不断走向正规化、规范化和标准化，成为企业安全管理工作的总协调和有力支撑，尽可能地通过有效的管理和监督消除安全隐患，确保在房地产开发建设过程中的安全生产。
房地产开发企业可以从以下几个方面来加强管理和监督提高自身安全管理水平房地产企业自身要增强安全意识，自觉贯彻’安全第一、预防为主、综合治理”的方针，提高安全管理水平，切实履行安全生产主体责任。要建立健全各级、各部门安全生产责任制，以及与安全质量有关的各项规章制度，建立内部约束、激励机制。要对全体员工进行安全培训教育，提高他们的安全素质和业务能力。
六、把好基本建设程序关
房地产开发企业要严格履行国家基本建设程序、遵号各项规章制度，杜绝在手续不完善的情况下无证开工，在经济效益和安全生产出现矛盾的时候，能有效保证工程建设的科学性和合理性，杜绝随意赶工、抢工的行为。
七、把好招投标关
房地产开发企业要严格规范招投标程序，加强资质审查和项目考察，谨慎对待低价中标的行为，择优选择勘察设计、施工、监理单位，确保把那些质量管理水平高、信誉度高、最负责任、综合素质高的企业挑选出来，承担项目的建设服务。把好图纸审查关。
房地产企业要严格施工图审查管理，要选择有资质的图纸审查单位，杜绝勘察设计单位不按要求进行勘察设计，或者不满足国家强制性规范的情况发生。另一方面要强化对施工现场使用图纸的核查，施工图纸未经审查合格的，一律不得擅自使用。从而避免因图纸设计不规范而出现的安全质量隐患。把好总承包单位安全管理关
房地产开发企业要积极引导施工企业加强安全管理，提高其自我安全控制和管理水平。特别要加强对施工总承包单位的选择、监督和管理。房地产企业可在总承包合同中进行相关约定，充分发挥对施工单位的激励机制，定期对施工过程中的安全问题进行总结和考核，对正确的安全行为要给予大力支持，及时进行表彰和奖励。高度重视对专业分包和层层分包的管理，要有相应措施对专业分包和层层分包做出规定，确保单位的资质合格，特殊工种持证上岗，人员素质符合要求。
八、把好施工现场监理检查关
房地产企业要认真贯彻国家安全生产法律法规的要求，对建设项目安全生产情况、劳动条件、事故隐患等做到定期检查。要把’‘预防为主”作为安全管理的基本原则，使之贯穿于房地产开发安全管理的全过程。对生产过程做到实时监控，提前排除生产中存在的问题和潜在的危险。施工现场的安全生产并不仅是施工单位和监理单位的工作职责，有条件的房地产开发企业可以设立安全检查岗位，代表建设方协同监理单位和施工企业对建设项目的安全生产和文明施工进行联合监督检查。
参考文献：
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[2] 苗颖,张辉.房地产开发企业业务流程再造浅析[J]. 知识经济. 2011(04)
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房地产安全责任制度范文3
【关键词】施工管理；现场管理；建筑工程管理
现场管理不仅是是房地产建筑施工企业生产经营的基础，而且是主要的企业整体管理部分。施工的现场管理包括施工现场的组织机构管理、施工现场成本管理、施工现场质量管理、施工现场安全管理四大部分，每个部分和环节都是不可替代的。施工现场是集中人和物以及信息流的地方，也是形成房地产企业产品的的地方，可谓建筑企业生命线。房地产企业只有优化现场管理，人物财力、工程质量、文明施工、安全生产等各个方面都能够得到有效科学的管理，才能保证工程能够正常施工，现场管理能够正常进行，才能在竞争日趋白热化的市场中得到相应的份额。
一、房地产工程施工现场管理的内涵
房地产施工高空作业比较多，多工种都联合的进行作业，流动人员比较多，安全事故常有发生。房地产工程施工企业四大指标是安全、质量、成本以及工期，它们的落脚点就是在施工的现场。处理好土建施工现场管理必须处理好组织机构、施工现场成本、施工现场质量和施工现场安全管理。首先组织机构管理是施工顺产的基础，在高效的机构的指导下，每个工序、环节和流程都能做到有序进行，协调发展。其次土建施工现场成本管理也是不可或缺的。应该将其着力点主要放在项目经理责任和相应的责任成本控制、材料成本控制、人力成本控制、固定资产使用管理四个方面。再者，施工现场质量管理是现场管理中最为重要的环节，是施工企业的生命，要抓好的三个点主要是应进行测量控制、明确施工单位责任、实验控制等。最后施工现场安全管理的重要性是不言而喻的，其内容主要包括对工作人员、施工工序和设施的安全管理、现场安全管理者、特殊工种的工作人员、其它的普通工作人员等安全保障。
在进行房地产工程施工现场管理的时候主要遵循基础性管理、综合性管理、动态性管理、经济效益、科学合理、标准化管理、规范化管理的原则。
二、房地产工程施工现场管理现状
总体来说，目前房地产工程施工现场管理趋势良好，但还是存在着不能忽略的问题。
第一，施工现场环境的问题。目前的很多施工单位现场管理都存在现场混乱、操作无标准、施工无计划、有规章制度但是不执行，现象，施工现场员工出现有人不干活、有活无人干，将材料、设备和工具随处堆放，材料浪费惊人现象，不仅如此，很多企业的现场环境用三个字说明就是脏，乱，差。这些情况都制约了房地产工程施工快速发展。
第二，人员培训不到位，不具备做够的专业知识。好的管理人员必须具备足够的专业知识，才能及时的发现并且解决问题。但是目前，国内的施工项目管理人员，面对复杂的施工现场，很多还是不熟悉相关工种的施工要求，做了很多被动的无用功管理。
第三，房地产工程施工的管理责任不明确。在项目施工中将会涉及总包、监理、分包、拆装以及设备租赁等单位，而对这些单位所设立责任的规定却不明确。管理和监督部门不知道自己的管理和监督对象是谁，并且目前房地产工程施工很多时候采取分包这种形式，但是部分企业在转包与分包过程中将安全风险转移。这种多级分包体系造成了管理上严重的混乱，监督部门也极难抓住施工主体，出现安全责任也很难找到主体来承担。
第四，材料和资料管理问题。主要是存在现场材料和资料随处摆放，浪费材料，材料质量不高，有些甚至连质保书项目都不全，材料采购的程序不严格，敷衍执行材料验收、发放、退料、回收等程序。
三、改进房地产工程施工现场管理的措施
第一，为了实现房地产工程施工现场管理，应该加强施工现场的环境管理。由于土建现场会有很多的材料，无规矩不成方圆，要注重现场的地面卫生，防止出现将材料、设备和工具随处堆放等脏乱差现象，除此以外，要对材料的进行专门的管理，包括材料的供应、采购、堆放、发放，要精心测算所需材料的数量，对其进行整理分类，根据施工组织平面布置图指定位置归类堆放于不同场地。
第二，为了实现房地产工程施工现场管理，应该加强建筑施工技术管理。工作应当严格贯彻国家有关方针政策，努力按照城市规划的要求，从现实出发，考虑长远需要，在技术方面解决经营上的问题。由于建筑施工管理的各个阶段需要面对众多工种、学科的问题，就像象一个魔方那样将各技术工种、建材、设备由平面到立面、由时间到空间有机的组织，然后落实到一个工程上。
第三，为了实现房地产工程施工现场管理，应该多在加强施工组织的协调管理方面下工夫。首先要全面，通过对各施工单位的协调工作，减少配合问题，掌握各个专业的设计和工序上的要求，保证每一个施工环节到位。建立由管理层－班组的逐级责任制度，从而提高施工人员的积极性和责任心。通过层层的认真检查，使发生问题可能减少到最小。施工前应组织专门的协调会尤其是对于比较复杂的部分，从而让各队明确施工顺序、义务以及责任。
第四，为了实现房地产工程施工现场管理，要对员工进行进场教育。对于新进和调换工种的员工应进行全面的技术培训和安全教育，考核合格后才准上岗。一般对新员工进行首次安全生产方面也叫三级安全教育，内容包括：安全生产方针、法规、标准，保护意识和任务的教育，安全知识和规程的教育，安全规章制度的教育。二级单位对员工教育的内容包括：安全生产技术操作一般规定、现场安全生产制度，文明施工要求和安全生产法律，解说工程的现场环境、基本情况以及施工特点和潜在的不安全因素。班组对员工进行教育包括：必要的安全知识、机具设备及防护设施、本工种安全操作规程、班组安全生产、劳动纪律、和文明施工基本要求，介绍容易发生事故部位、环节和防护用品的使用等。
第五，为了实现房地产工程施工现场管理，要进行结算审查工作。
结算审查工作是发包方为主承包方配合工作，可让发包方自行审查也可以委托社会相应机构进行。过程中应先对合同价的投标预算进行审查接着对施工中的变更审查，应考虑阶段额度大小和项目复杂程度，然后在界定审查费用的上下限，应约审查时限，完成后对合同价进行调整，一并提交审查报告和审后结算，结果必须有发包、承包及委托方签章才可通过。
第六，为了实现房地产工程施工现场管理，要对材料和资料进行规范的管理。严格规范和操作有关材料的系列流程，包括编制计划，采购材料，验收材料和复检材料等。材料的验收，材料的发放，退材料，回收材料的相关操作和制度都要严格的实施，监控构配件、建材以及设备进行全施工过程，所有的用材都要按设计要求挑选，必须配备质保书，坚决不予采用不符合规范的材料。
参考文献：
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[3]沈武章. 房地产项目现场施工管理新探. 商品与质量?建筑与发展. 2010(6)：32-35.
房地产安全责任制度范文4
论文摘要：对高层建筑消防设施管理现状存在的问题进行了归纳、分析．整理，并提出了改进对策。
人民网重庆视窗2008年l1月9臼电记者今天从重庆市消防总队获悉，重庆全市高层建筑消防安全检查目前已经结束，其中有5650栋高层建筑存在隐患，已超过全市高层建筑总数量的一半。据统计，目前，重庆已经建成投入使用的高层建筑总共有8664栋．数量仅次干上海，位居全国第二。在这些建筑中，高度超过l00米的就有84栋。在今年下半年，重庆开始了有史以来最大规模的高层建筑消防安全夫检查。在历经近半年的检查中发现，有565o栋高层建筑存在火灾隐患22706条。
以上报道只是重庆市的现状，这种现状在全国其他城市也是会存在。今年国外和国内也发生了几起高层建筑火灾，所幸没有造成大量人员伤亡，这是一种侥幸，只要高层建筑的火灾隐患不彻底解决，火灾随时会发生。
1高层建筑消防设施的常见问题
(1)消防设施配备不符合规范要求。依据高层建筑防火设计规范，高层建筑在建设时，应设有较完善的消防设施，以便为火灾预防和火灾扑救、自救工作提供有利条件。但是，在工程竣工验收或日常监督检查中经常会发现，高屡建筑或多或少存在着消防设施欠缺、质量性能低劣和功能全等违规行为。有些建筑由于缺少对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、事内消火栓等消防设施的经常性维修保养工作导致了部分消防设施长期处于故障或瘫痪状态，不能正常使用。
(2)擅自降低消防技术标准，将按规范要求应设置自动喷水灭火系统的高层建筑物擅自取消，有的取消了消防水池、消防水泵、屋顶水箱以及联动控制装置的设置，仅靠市政室内消火拴管网，更有甚至靠生活用水管网供水，根本不考虑系统的可靠性，导致消防水源、工作压力无保障。有的管道材质、管径不符合要求。部分自动喷水灭火系统管道未按国家规范要求采用热镀锌钢管。有的连接方式不规范，自动喷水系统未按规范要求采用丝接或构楷式机构连接，而是大量焊接，未对焊接处进行二次镀锌。更严重的是部分场所出现“假喷淋”现象，将喷头置于吊顶而不与供水管网连接；有的受管道材质和施工质量影响，产生漏水，业主干脆将其关闭。
(3)应设控制中心报警系统的高层建筑改设集中报警系统或区域报警系统，有的根本不设火灾向动报警系统。有的高层建筑消防水泵、防排烟设施、消防电梯、火灾自动报警、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门、窗、防火卷帘、以及非消防电源的切换等无法实现联动控制。
(4)消防电源无法保证消防用电设备需要。按照设计规范要求，应设计满足电力负荷的高层建筑，不考虑消防控制室、消防水泵、防排烟设施、消防电梯、火灾自动报警、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门、窗、防火卷帘，以及其它消防用电设备的消防用电；个别高层建筑在无自备发电设备的情况下，都仅有一路供电；且消防用电线路的敷设未按要求，应穿管保护的消防用电线路，穿管不到位，造成大量的线路裸露。
(5)防排烟系统设计施工随意性大。按照规范要求，一些本应设置机构加压送风防烟设施的不具备 自然 排烟条件的防烟楼梯问、消防电梯间前室或合用前室，其不具备自然排烟条件的前室，却不设加压送风系统；有些虽然设置了机械加压送风系统，但防火门未安装或损坏严重，达不到防烟楼梯间压力要求。
(6)消防电梯功能不具备。消防电梯的消防电源、消防电源线路敷设、末端自动切换、消防电梯前室设置、消防电梯载质量、消防电梯运行速度、井底排水和电梯门挡水设施以及前室内的室内消火栓、应急照明或正压送风系统等不满足规范。消防电梯缺少上述条件，不能起到保护作用，会危及消防队员生命安全。
(7)防火门、防火卷帘材质各异。一些防火门、防火卷帘门的填充材料违规采用可燃材料；一些防火门的木制品只经过了的阻燃浸泡处理，耐火极限达不到规定要求；有的防火门装饰面层未经过阻燃处理，采用普通油漆，降低防火门耐火极限；闭门器回弹力度不够，导致无法正常关闭；复合防火卷帘达不到背火面温升要求采用喷水灭火系统进行保护时，未设置独立的喷水保护系统；用作防火分区的防火卷帘无消防电源和联动控制装置，发生火灾断电后只能靠人为手动关闭。
2产生问题的根本原因
导致上述问题产生的根本原因：一是建设、设计、施工单位和业主消防安全意识不够，对高层民用建筑防火一无所知。二是 经济 制约了消防安全的 发展 。为了“节约”成本，降低消防技术标准，将应当按规范要求设置消防设施大量节俭，埋下大量火灾隐患。三是执法不严，不廉，给少数人可乘之机
3高层建筑消防设施管理整改对策
加强高层建筑消防工作必须把重点放在管理措施的落实上。
(1)全面落实消防安全责任制。新《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、 企业 、事业单位消防安全管理规定》60号令等 法律 法规，就消防安全责任作了具体的规定，任何单位和个人应严格遵守，自觉履行法律规定的消防安全艾务，努力提高全体人员消防安全意识，增强抗御火灾整体能力。高层建筑涉及多家产权位，承包、出租或委托经营时，又涉及多家使用单位。各产权单位、租赁单位在房地产商签订购买租赁合同时，必须与房地产商签定相应的消防安全责任，明确各自责仟，共同维护高层建筑消防安全。房地产商应提供符合消防安全要求的建筑物．产权单位与使用单位应在订立合同中明确备方消防安全责任，特别是各产权单位在消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施方面明确管理责任。同时，针对高层建筑的管理特点，产权单位、使用单位和物业管理单位要细化消防安全管理，落实自主管理，严格日常检查，及时消除火灾隐患，确保高层建筑安全。
(2)建立健全各项管理制度，并严格落实，针对高层建筑内部功能复杂、使用单位人员多、消防设施多、危险性大、火灾后果严重的特点，督促高层建筑产权单位应重点要抓好规章制度的建设落实，消防安全人员值班、培训制度，消防设施的检杏保养制度和应急预案必须落实。同时，高层建筑产权单位还要组织人员加强对那些已投入使用消防设施维修和保养，提高消防设施整体安全系统使用性能。
房地产安全责任制度范文5
关键词：房地产；项目；现场；管理；问题
一、引言
虽然近年来我国的建筑市场十分的繁荣，但众多的建筑企业的经济效益不同程度的出现了滑坡。造成这一现象的原因虽然是多方面的，但是建筑工程企业面对这一情况，必须采取的措施就是在确保建筑工程的质量和经营规模的基础，采取有效的措施进一步加强管理,提高经济效益。
二、提高项目管理人员素质
要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术．要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常强难的。同时，要求项目体每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理的素质，决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。
三、控制项目进度方法
1、施工项目进度控制方法。施工项目进度控制方法主要是规划、控制和协调。规划是确定施工项目总进度控制目标和分进度控制目标，并编制其进度计划。控制是在施工项目实施的全过程中，进行施工实际进度与施工计划进度的比较，出现偏差及时采取措施调整。协调是协调与施工进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度关系。
2、施工项目进度控制的措施。施工项目进度控制采取的主要措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。组织措施主要是落实各层次的进度控制的人员、具体任务和工作责任。建立进度控制的组织系统，按施工项目的结构、进展阶段或合同结构等进行项目分解，确定进度目标：建立控制目标体系，确定进度控制工作制度。
3、施工项目进度控制的任务。施工项目进度控制的主要任务是编制施工总进度计划并控制其执行，按期完成整个施工项目任务，编制分部分项工程施工进度计划，并控制其执行，按期完成分部分项工程的施工任务．编制季度、月(旬)作业计划，并控制其执行，完成规定的目标等。
四、控制施工项目质量问题
1、人的控制，人是指直接参与施工的组织者、指挥者和操作者。人，作为控制的对象，是要避免产生失误。作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。
2、材料的控制，包括原材料、成品、半成品、构配件等控制，主要是严格检查验收，正确合理地使用，建立管理台帐，进行收、发、储、运等各环节的技术管理，避免将不合格的原材料使用到工程上。
3、机械控制，包括施工机械设备、工具等控制。根据不同工艺特点和技术要求，选用合适的机械设备。正确使用、管理和保养好机械设备。
4、方法控制，包含施工方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施等的控制，要切合工程实际、能解决旌工难题、技术可行、经济合理，有利于保证质量、加快进度、降低成本。
5、环境控制，影响工程质量的环境因素较多，有工程技术环境，如工程地质、水文、气象等：工程管理环境。如质量保证体系、质量管理制度等：劳动环境，如劳动组合、作业场所、工作面等。
五、控制施工过程质量问题
1、严格按图施工，确保工程质量。甲方代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，应责令其改正、处以罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理。并赔偿因此造成的损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收。房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位．施工方要进行自检，并在48小时前通知甲方代表。通知内容包括施工方自检记录，隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点。并且请求甲方进行验收。若验收合格，甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工，倘若甲方代表查验不合
格，施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收，甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。乙方要按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字。并要求其拆除返工。
3、对施工单位奖惩分明。在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样甲方就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”。同时也达到了工程管理的理想境界。
六、控制施工项目成本
施工项目成本控制的措施：①建立项目月度财务收支计划制度。以用款计划控制成本费用支出。②建立项目成本审核签证制度，控制成本费用支出。③加强质量管理，控制成本质量。成本是项目为保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生的一切损失费用之和。质量成本包括两个主要方面：控制成本和故障成本。④坚持现场管理标准化，堵塞浪费漏洞。⑤定期开展“三同步”检查，防止项目成本盈亏异常项目经济核算的“三同步”，就是统计核算、业务核算、会计核算的“三同步”。⑥应用成本控制的财务方法一一成本分析表法来控制项目成本作为成本分析控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最终成本控制报告表。月度成本分析表又分为直接成本分析表和间接成本分析表。
七、加强施工项目安全管理
落实安全责任、实施责任管理施工项目承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。①建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。②建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况。③施工项目要通过监察部门的安全生产资质审查，并得到认可。④施工项目负责施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任。⑤一切管理、操作人员均需与施工项目签订安全协议，向施工项目做出安全保证。⑥安全生产责任落实情况的检查，应认真、详细的记录，作为分配、补偿的原始资料之一。
七、做好个部门的协调工作
1、充分认识协调工作的重要性。工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决，容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题，让我们很难补救，甚至无法挽救。即便是这些小的问题，如果事先不设法考虑解决，事后处理起来也很麻烦．有时甚至要花几倍的代价，而且还会影响工程的质量，造成
经济损失。
2、加强管理建立科学的管理模式。这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，认真对待每一个管理环节，不走过场，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制，从而达到进一步提高管理水平的目的。
3、发挥监理单位的技术协调作用①明确监理权力。甲方书面授权给监理单位进行监理，监理在委托的范围内，有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中，监理方是甲方重要的技术协调和行使权力代表。②监督监理方是否真正履行其职责。这就要求甲方代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后，对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格，甲方代表要实测一下，发现问题，甲方代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。
参考文献：
[1]李平.房地产工程项目成本控制中存在的问题与对策[J].山西建筑，2009（12）.
[2]胡举，印唐军.浅议房地产工程项目的动态成本控制[J].交通科技与经济，2008（4）.
房地产安全责任制度范文6
【关键词】房地产；精细化；概念；应用
中图分类号：F293文献标识码： A
一、前言
在房地产项目开发过程中会涉及到成本的管理、人员的管理、设备的管理、施工工艺的管理，通过各种管理来提升房地产项目开发质量。在房地产项目开发过程中精细化管理被广泛的使用，精细化管理的应用能够降低管理成本，提高管理效率，为企业带来更多的利润，在企业管理中发挥着重要作用。
二、精细化管理概念
精细化管理是一种意识、理念，认真的态度，也是一种精益求精的文化。早在春秋时期思想家老子就提出“天下大事，必作于细”的观念。20世纪50年代日本企业也曾提出了精细化管理理念,而西方则在20世纪90年代开始盛行。
精细化管理是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本、以效益最大化为主要目标的管理文化和管理方式。伴随着社会分工越来越细和专业化程度越来越高，实施精细化管理已经成为企业做强做大的根本途径。如今精细化管理的理论已经被越来越多的企业管理者所接受和认可。纵观如微软、海尔等成功企业，在创业之初都建立了一套完善的精细化管理体系。
精细化管理是时展的趋势，也是决定企业竞争成败的关键所在。“针尖上打擂台，拼的就是精细”，“细节决定成败”说的就是这个道理，在当前我们企业“做大做强、跨越发展”的新形势下，从过去“粗放式”管理到当今精细化管理，企业追求“零库存”，产品质量“零缺陷”，实现企业的管理创新、管理创效，不断提升企业的管理水平,增强企业核心竞争力和综合水平，提高经济效益。精细化管理越来越成为决定企业成败的关键。
三、精细化管理的核心
精细化管理的核心是：精、准、细、严。精就是更好、更优，精益求精，追求最佳；准就是准确、准时，信息与决策的准确无误；细就是管理细化、操作细化、考核细化，重视每一个细节；严是严格执行制度标准和程序规定，严格控制产品质量。
专业化是精细化管理的前提，要想做精，只有从专业入手，做专才能做精，做精才能获得竞争优势。企业精细化管理要以提升职工专业化素质为切入点，提高效率效益为目标，围绕企业中心工作，运用科学的管理方法，把“精、准、细、严”落实到管理工作的每个环节，重细节、重过程、重基础、重落实、重质量、重效果，专注地做好每一件事，在每一个细节上精益求精。不断提高企业精细化管理水平，实现企业效益的最大化，促进企业的可持续发展。
四、房地产企业精细化管理的对策
1、财务管理精细化
（一）运营计划与绩效考核挂钩,量化成本考核和成本激励
众所周知,房地产企业是项目制。推行与项目成本相关的项目全周期预算管理,能够有效地体现每个项目的盈利状况,反映执行中的问题,这有利于推动内部项目对标管理,促进整体成本降低。也可以通过成本指标各环节的层层分解,量化成本考核和成本激励。房地产企业与工程成本息息相关的部门是发展中心、技术中心、成本部、招采部、工程部、项目事业部等。通过对成本指标的量化和完成时间的量化,并与员工绩效考核挂钩,不仅可以对工程质量和工程进度进行量化管理,并且可以责任到人,奖罚分明,将员工因素由被动工作转为主动工作,成为经营管理中的活性因子。
(二)成本控制环节精细化作业,依重要性解决主要问题
产品成本在产品设计阶段已经决定了70%,可见产品设计这个看似与传统成本控制无关的环节却应是成本管理的第一步。房产的销售总价取决于国家政策、地理位置、小区定位、容积率、户型、朝向、物业等。从中大家可以看到,持续地实施技术改进应是企业经营管理的第一步。
财务管理作业化,可以通过分析增值作业和非增值作业,将与企业价值增值无关的作业尽力避免或消除。增值作业是指企业生产所必需的,且能为顾客带来价值的作业。企业应安排作业及各作业之间的联系,竭力减少非增值作业的执行,努力提高增值作业的执行效率。
(三)资金管理与战略经营结合,强化资金集中管理
资金成本由于属于业务成本而往往被忽略。众所周知,从拿地到销售完毕,周期一般为两年至三年时间。房地产投资从项目开始就要投入大额资金去购地,一般情况下,企业账上很难搁置几个亿-几十个亿的闲置资金,所以资金来源的主要方式为融资。因此资金成本的控制将是财务精细化管理至为关键的一步。部分商业地产模式房企,采用自留商业的形式,将自己的资金结构调整为银行融资为主的低资本模式。与同行业高资金融资相比,资金成本差异约10%-15%,从而取得战略财务精细化管理的一步。
现代企业经营偏重于财务垂直化管理及资金集中调控原则。房地产企业资金集中由资金部负责筹资调配,配以年度预算和月度预算的实施。将资金的供给和需求提前数据化,通过实施过程的硬性把关有效的降低资金的闲置和短缺成本。在选择横向战略的企业,一般会利用往来方垫资的方式来解决部分资金短缺问题。在房产开发的初始,已经选择要求施工企业垫资到某个工程进度节点。而且可能采用以部分待开发房产换取工程物质,通过以物易物的方式实现房产的提交销售,取得资金的时间价值。
2、质量管理精细化
（一）、设计方案的精细化
要求房屋的设计人员要根据当地人们的生活习惯和喜爱的特点进行设计，设计完成后要通过相关的专家进行讨论和论证。业主在进行图纸会审的过程中要对整体布局进行考虑，对设计中存在的问题及时进行指正，避免将缺陷延伸到施工过程中，带来不必要的损失。
（二）原材料的进场控制
原材料的质量对房屋的建筑施工质量有着重要的影响，原材料的好坏和使用对质量控制和提升的根源之一，因此，我们对现场使用的原材料要进行严格的控制，对各种进场的原材料进行检验和检测，对有问题的原材料及时进行退货或封存处理，避免不合格的原材料使用到建筑施工中。
（三）开工前的先决条件检查
在工程施工前要保证施工人员到位、施工设备到位、施工工艺完善、施工制度健全，对施工过程中可能遇到的情况进行分析，并准备到位。按照施工要求对施工过程中要使用的各种原材料进行准备，为工程建设的顺利进行奠定基础。
（四）工程实施过程中的精细化管理
一般的工程项目施工周期都比较长，占整个工程施工工期的四分之三，因此，在工程施工过程中要进行严格的精细化管理，保证工程施工能按照设计进度要求进行。在施工过程中按照相关的标注要求进行施工，施工监理单位按照监理要求对施工过程进行监督，对在监理过程中出现的问题要及时进行制止，责令施工单位进行整个，整改措施经过相关技术人员审核后交施工单位进行执行。这样才能保证建筑的施工质量。在施工过程中要建立和健全相关的管理制度，使施工人员在施工过程中有章可尊，这对提高施工过程的精细化管是十分重要的。
3、工期管理精细化
（一）明确管理部门的职责分工
在房地产项目开发施工过程中，对各部门的职责应该有明确的要求，对各个部门的职责和权限进行明确的界定，这样各个部门就能明确在不同的时间点需要进行的工作，避免职责不清产生分歧，提高工作效率。
（二）缩短工期考核时间，对进度进行动态管理
在施工过程中要严格按照施工计划对施工工期进行考核，一般考核时间控制在3-5天，早发现早治理。建立信息系统，对施工进度进行有效的监测、分析、调整和反馈，随时关注影响进度计划执行的因素，及时纠正实际进度与计划进度的偏差，并对施工参数进行适当调整。不能等进度指标值下降到基准以下再去分析和查找原因、采取措施，而应该在其产生变化的过程中就给予充分的重视。
4、安全管理精细化
安全管理是工程质量管理的生命线，为达到零事故的安全管理，业主应明确要求施工单位在施工过程中推行5S的安全管理模式，重视施工现场的管理，加强对人员素质的提高。5S安全管理模式包括以下5个内容。
（一）整理
将施工现场所有的物品进行分类，将各种物品分为大类和小类进行分别存放，将非必需品清除到场外存放，减少现场物品的存放，为现场的施工提供一个安全的作业环境。
（二）整顿
将现场施工中使用的各种工器具和原材料进行分类存放，在存放的位置树立明显的标示，使各种物品在使用过程中一目了然，对各种物品进行有次序的存放，减少寻找的过程，提高现场施工效率。
（三）清扫
在现场施工中要定期对现场进行清扫，保证现场各种标示清楚、为施工人员建立一个良好的工作环境，使工作人员在工作过程中能有比较明显的提醒，减少各种安全事故的发生。
（四）清洁
清洁是施工规范化管理的要求，是巩固整理、整顿、清扫成果的必要手段。在施工过程中，为落实安全责任制，施工单位必须制定完善、科学、合理的安全管理制度，规范施工现场的安全管理，同时，由业主和监理负责进行监督检查。
（五）人员素质
在房地产项目施工过程中要不断提高施工人员的素质，使其能按照施工要进行施工，减少施工过程中违章违纪现象的发生。在房地产项目施工过程中要保证施工人员进行三级安全教育，提高施工人员的安全意识和躲避风险的能力。相关的安全管理人员要对现场进行严格的安全管理，及时制止在现场施工过程中出现的违章违纪现象，对未按照相关标准要求施工的单位和个人要进行考核，提高安全制度的执行力。
五、房地产企业精细管理案例
ZH集团是以房地产开发和物业管理、建筑装饰为主的民营企业，依靠其良好的政府关系，公司经过短短九年的发展历程，已经跻身全国房产百强之列，开发了一批房地产项目，销售情况良好，于2003年开始对外扩张，陆续成立了六个省外子公司，但是子公司的运行效果差强人意，随着房地产的降温和竞争的加剧，公司遇到了前所未有的挑战，通过精细化管理，成立了项目组，使公司重新获得了活力，赢得了市场。
项目组对房地产行业政策、行业发展趋势和市场环境和竞争对手进行深入调研，包括行业、不同档次房产现状、发展趋势，利润空间、竞争格局进行深度分析。内部分析从现有和潜在的资源能力着手，对公司从业务结构、业务模式、市场营销、财务状况、融资运作能力、人力资源、项目运作和管理等方面进行综合分析，重新构筑了ZH集团四层级战略体系，确定公司的长、短期战略目标，横向战略和内部交易链进行解构重建，建立经营计划和预算体系、战略绩效体系和相关支撑战略（包括市场战略、产品和服务战略、财务战略、融资战略、人力资源战略）。
在母子公司管控层面对该公司的组织结构、业务流程、人力资源管理、经营状况等方面进行全面的调研，帮助客户根据从业务运作流程、战略目标管控、组织架构优化、人力资源与薪酬管理提升等方面重新设计了公司的母子公司管控模式；有效加强了客户的母子管控能力。
财务管控是ZH集团目前最薄弱却又最重要的环节，项目组通过对公司盈利状况、现金流量和其他相关资源综合衡量方案的可行性，从财务部中剥离部分职能，单独设立资金结算部和审计监察部，相应的制度和流程进行重新设计，并建立内部控制系统和全面预算管理体系。为了将母子管控落到实处，公司通过两会（述职质询会、财务预算与经营计划分析会）、一卡（战略平衡记分卡）来保证公司上下一盘棋，统一战略思想。此外还强化了集团与子公司在业务规划、营销等重要环节的流程规范化管理衔接，确保母子公司管控体系运转高效。
六、结束语
综上所述，精细化管理是一项长期系统的工作，房地产企业要统筹安排，做好整个项目开发全过程的精细化管理，才能使企业管理水平稳步提升。
参考文献
