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小产权房屋买卖合同范文1
出卖人（甲方）：身份证号码：
买受人（乙方）：身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰 _______拾_______元整（￥________元）的价款出售给乙方。（含地下室——号——平方米）
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；
六、违约责任
1、甲方应当于2009年月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向——区人民法院起诉。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方： 乙方：
小产权房屋买卖合同范文2
买受人（乙方）身份证号码：
房屋买卖合同
卖 方：__________________________________（以下简称甲方）
买 方：__________________________________（以下简称乙方）
甲乙双方本着诚实信用、平等、公平的原则就甲方集资建房 权利义务转让事宜，达成如下协议：
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。（含地下室__号__平方米）
二、甲乙双方商定转让价格为人民币_____________________元， （大写）____拾____万____仟____佰____拾____元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。
三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方， 该房屋应有一切权利和义务同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
五、出卖的房屋如因政府规划行为需拆迁，所得相关赔偿的一切 权利自合同生效日起归乙方所有。
六、本合同经双方签章后生效，并对双方都具有同等约束力，应 严格履行。其权利、义务转移时间追及于甲方与__________________ 签订的集资建房协议之时。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔 偿损失， 支付对方违约费用人民币________元， 大写__________元整。
七、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；
八、未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方 协商解决；协商不成的，双方愿向法院申请仲裁。
九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力。
甲方（签名或盖章）_________________________________
身份证号：___________________________________________
乙方（签名或盖章）_________________________________
身份证号：___________________________________________
小产权房屋买卖合同范文3
( 一) 理论争议对小产房买卖合同的效力，主要有有效说、部分有效说和无效说。
1. 有效说
主张小产房买卖合同有效主要是因为买卖合同并没有违反法律的强制性规定，在目前农村房屋逐步确权的情况下，农民对于自己的个人私有财产，当然有权处分。因此，实践中，对已经出卖的小产权房，本着尊重现状、维持稳定的原则，承认买受人对房屋占有、居住和使用该房屋的权利。
2. 部分有效说
在房屋转让过程中，我国虽然实行房地一体主义，但房屋和土地毕竟分属于不同的标的物，所以房屋所有权和宅基地使用权也是不同的财产所有权，不能混为一谈。房屋买卖合同有效，而宅基地的转让无效。
3. 无效说
现行法律规定，集体土地是严禁买卖的。如果允许宅基地流转，将会导致农民房屋的再次修建，而农民房屋的再次修建可能会占用耕地，而占用耕地明显与法律政策相违背。但是，无论观点如何激烈，实践当中，由于小产权房廉价的价格，居民对小产权房仍然是趋之若鹜。之所以出现上述原因，主要是房屋所在的土地使用权受到限制，不具有城市商品房那样的流通性。
( 二) 域外立法考察
关于土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况，大陆法系国家(地区)多采用租赁权的立法模式，如日本及我国台湾地区等。
1. 日本日本《假登记担保契约法》第10 条规定: 土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。与此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之。
2. 我国台湾地区我国台湾地区民法债编1999 年修订后，增订的第425 条也有类似规定。上述规定，即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。综上，无论从现实需要和法理论分析，还是从比较法角度分析，在土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况下，对房屋的使用均作了不同的规定。
二、小产权房诉讼的现状及存在的问题分析
( 一) 小产权房诉讼的现状
小产权房纠纷案件出现增多的趋势。审判实践中，对于买卖小产权房的合同效力问题，各地法院的审理思路基本一致。山东省高级人民法院下发的《全省民事审判工作会议纪要》【鲁高法〔2011〕297 号】中明确对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡 海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见( 试行) 》中亦规定城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担 北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题，专门于2013 年12 月23 日下发了《关于对涉及小产权房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》，要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件，应当高度重视，妥善处理，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定小产权房屋买卖合同有效。法院在掌握小产权房执行手段上，一是在双方当事人协商一致的情况下，由债务人自行将涉案小产权出卖，用出卖房屋的价款偿还债权。二是当事人双方达成以物抵债协议，由法院出具以物抵债裁定书，确认所有权的转移以及债权人债权的实现。如果债务人不同意时，法院可根据最新修订的《民事诉讼法》第247条之规定，委托有关单位拍卖或者法院自行变卖。
( 二) 问题分析
1. 恶意毁约多。之所以出现小产权房诉讼纠纷，是由于当事人恶意毁约。往往出卖者以极低的价格出卖后，房屋涨价，进而以小产权房买卖合同无效提起诉讼。
2. 案件执行难度大。在被执行人不同意以房抵债的情况下，小产权房因为不能流通，所以不能进行评估拍卖，当然，不排除有个别法院依然进行评估和拍卖。
3. 对买受人的权利救济不足。一旦确认房屋买卖合同无效，法院会基于诚信原则及双方的过错程度来判决出卖方返还买受人部分钱款，但是，买受人执行起来困难重重，又会陷入执行难的怪圈。
三、完善我国小产权房的建议
为了充分保障房地产市场的交易秩序，应当针对目前司法实践中存在的执行混乱问题对小产权房问题进行完善，便于统一司法裁判尺度，引导人们更多自由选择。有鉴于此，笔者提出如下建议。
( 一) 小产权房买卖合同的效力问题
在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，可认定其买卖有效; 向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效，如本文开头列举的案例，因为宋某与陈某非同一集体组织内部成员，因此，宋某与陈某签订的房屋买卖合同应系无效合同。在审理此类案件时，应当结合房屋买卖的时间、是否支付价款、交易的目的及房屋的现状等判断房屋交易的真实性，在执行程序中避免被执行人借执行异议之诉来转移财产。
( 二) 规定法定租赁权
利用债权法中的法定租赁权来解决买房人合法占有房屋的法权状态。这样，既实现了买房人合法占有使用宅基地( 或集体建设用地) 及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定。
( 三) 不宜评估拍卖小产权房
因为买受人的主体涉及社会人员，比较复杂，往往与出卖人非为同一集体经济组织内部成员。如果非同一集体经济组织内部成员竞买了涉案房产，势必与法院审理时适用的法律相互矛盾。因此，虽然《民事诉讼法》第247 条之规定了评估拍卖程序，但是不宜适用。在此情况下，应由双方当事人协商或者由被执行人自行变卖涉案房产以抵偿债务。
( 四) 暂不受理小产权房纠纷案件
小产权房的买卖是双方明知的，基于维护交易和诚信原则，法院对于涉及小产权房买卖的纠纷应暂不予受理，以惩罚恶意毁约者，同时避免法院的处理原则与今后即将出台的小产权房政策相互冲突，产生不良的社会影响，影响司法权威。
( 五) 不宜将小产权房列为执行标的
在目前的法律政策下，司法审判小产权房纠纷案件既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，又要兼顾诚实信用的民法原则，维护社会的公序良俗。因此，法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。如果法院将小产权房列为执行标的，买受人在要求房产管理部门登记发证时会遭到拒绝，一方面势必使司法权威陷入尴尬的境地，另一方面买受人会迁怒于法院，使法院陷入被动局面。
小产权房屋买卖合同范文4
【关键词】小产权房买卖；法律争议；建议
1 小产权房买卖概述
1.1 何谓小产权房
“小产权房”指的就是在农村集体土地上建设开发的，出售给城镇居民的商品性房屋。因此，小产权房不包括农民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集体土地上建造用于出租的房屋。①
1.2 小产权房买卖的特征及法律规定
从小产权房的定义可知，只要是不违反禁止性规定、不违反建设规划在集体建设用地上建造的房屋，都是可以得到法律保护的。存在争议的只是小产权房向本农民集体组织以外的成员出售或转让的情形下，其交易效力的问题。
1.2.1 小产权房及其买卖体现出下列特征
1）小产权房出售主体是农民个人和农民集体组织或乡（镇）政府。一般在宅基地上由农民个人建造的房屋，出售者为农民个人。在建设用地上由农民集体组织或乡（镇）政府开发建设的房屋，由农民集体组织或乡（镇）政府作为出售者。
2）小产权房因为无须办理各种手续、缴纳土地出让金、各种税费等，因而价格低廉。
3）小产权房的购买者无法取得房产管理部门颁发的产权证书确权，仅有乡镇政府或者村委会制作的无法律效力的产权证书，也就是说，其产权无法得到法律有效保护。
4）小产权房的流通受到限制。由于小产权房无法取得房产证，因此无法进行二次交易，也无法办理转让、抵押手续，一般只能在原农民集体内部流转。
1.2.2 关于小产权房问题的现有法律规定
我国与小产权房流转有关的法律主要有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等。《宪法》第10条规定了农村和城市郊区土地的归属，但对其流转事项未做规定。按照《物权法》第151条、第153条规定，小产权房应当适用土地管理法等法律。《土地管理法》第63条则是明确禁止小产权房的买卖。
2 小产权房买卖中存在的现实突出法律争议问题
依现行法律，小产权房买卖一旦发生纠纷，合同应被认定无效，农民可收回房屋。北京宋庄画家村曾经一度以小产权房闻名全国。
被告于2002年7月在北京宋庄辛店村与原告签订了一份买卖合同，原告将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了被告，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有辛店村大队的盖章，以及见证人签名。但2006年12月，原告起诉至法院，要求确认双方协议无效及返还房屋。通州法院经审理后认为被告是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决房屋买卖合同无效，责令被告在判决生效90天内腾退房屋；与此同时，原告要给付被告夫妇93808元的补偿款。2007年12月，北京市二中院做出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，被告必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于原告反悔，被告可另行主张赔偿。2008年1月，被告依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起反诉，要求被告原告按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州法院认为，被告作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人原告赔偿买房被告经济损失185290元，约占房屋市值的70%。
根据我国《土地管理法》第43条第1款规定，使用农民集体土地的情形有四种，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业。并且，兴办乡镇企业和村民建设住宅，只允许使用本农民集体组织集体所有的土地。因此，宅基地使用权一般只可以由本农民集体组织成员所享有这一点也是上述农房买卖案判决的主要理由。②
根据《物权法》第9条规定，房屋属于不动产，即购房者必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。因此，村集体或乡
政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。②
可见，现今小产权房买卖中的法律争议问题主要集中在集体土地相关权利流转问题、小产权房买卖的法律效力问题。
3 构建小产权房买卖具体法律制度的相关建议
笔者认为应当将小产权房买卖合法化，但是应有一定的限制，从而更好地维护各方利益，促进资源的优化配置。
3.1 落实限购政策
对已经有住房的人进行限购，防止人们买房的投机心理。这样就能避免有钱人与穷人争房产资源，实现“居者有其屋”的蓝图。具体而言，可以设置一些限制条件，譬如禁止有一套以上住房的人进行小产权房的买卖；城市居民购买小产权房，必须居住满10年之后，方可转卖等。
3.2 小产权房不得损害集体、国家利益
小产权房必须是在农民依法享有的用作建设用地的土地之上建造而成，决不能侵占耕地，严格掌控18亿亩耕地红线，防止损害集体经济组织利益与国家利益的现象发生。
同时，对小产权房必须规范管理，严格监管小产权房的的登记管理制度，对其买卖征收一定额度的税收。
4 结论
综上所述，我国房地产市场在国民经济中占有重要地位，房地产领域的相关法律法规尚不完善，“小产权”房问题折射出一些制度性及深层次的社会矛盾和利益冲突。小产权房问题既涉及到集体建设用地的改革，又关系到诸多群体的切身利益；既事关历史遗留问题，又影响制度发展趋势，所以其解决路径的选择意义重大。
注释：
①石星.小产权房面临的法律困境及路径选择研究：基于统筹城乡一体化发展的视角[j].内蒙古农业大学学报，2010（4）.
小产权房屋买卖合同范文5
原告 关某
被告 徐某
案由 房屋买卖合同纠纷
开庭时间 2007年4月18日
审判结果 关某与徐某的房屋买卖合同无效，徐某返还关某房款及利息。
关某，男，27岁，医生，在北京朝阳区某私立医院工作，女友为本院检验师。由于双方均已届结婚年龄，于是开始筹划买一套房子以供婚后二人共同居住。关某二人参加工作时间不长，手头拮据，所以只能考虑到郊区买便宜些的房子。2006年10月份，关某及女友开始通过网络、中介机构等途径寻找适合他们条件的房子。
最终他们找到了位于通州区土桥附近的一处100平方米的房子，对方要价32万元，明显比附近的其他楼盘便宜，于是关某很快与房主徐某取得了联系。2006年11月的一个周末，关某及其女友来到通州与徐某见面，徐某带着他们参观了小区并看了房子，徐某介绍说“这个小区叫××家园，这是一期，正在建设的是二期，以后还有三期，四期，总建筑面积100多万平方米，有学校和幼儿园，等等”。关某二人觉得小区环境不错，房子也合适，而且离城铁很近，这么好的条件的房屋价格却如此低，他们感到纳闷。于是他们问徐某这套房屋是否有产权证，徐某告诉他们：“有产权证，不过是乡产权，就是产权证是镇里给发的，所以才卖得便宜。”关某二人还不放心，又到售楼处打听，售楼人员告诉他们“乡产权房屋比商品房更好，不但价格低，而且不用交契税和交易费用，过户方便，到镇政府办理手续就行，没有问题，现在已经入住500多户了。”
关某与女友商量后认为，反正自己也不打算出售，应该没问题。于是第二天他们就和徐某签订了买卖合同，合同约定房屋价格为31万元，7日内交30万元，剩余1万元过户后再交。签订合同当日关某即将30万元房款交给了徐某，徐某为关某出具了收据，并承诺3日后将钥匙交给关某。
过了3日，徐某并没有如约通知关某办理房屋交接手续，关某给徐某打电话询问原因，徐某称：“还有东西没搬完，再等两天。”过了两天，徐某仍没有给关某打电话，于是关某找到了通州徐某家里，方知徐某已经将房子以35万元的价格卖给了葛某，而葛某已经于两日前搬进了该房子。后关某找徐某，葛某协商解决此事，葛某坚决不同意搬走，而徐某则只同意退还关某房款，对此关某无法接受，三方不欢而散。
2007年3月，关某将徐某至通州区法院，要求与徐某解除房屋买卖合同并双倍返还房款60万元。2007年4月18日，通州区法院开庭审理此案。法院经审理认为，徐某的房屋没有合法的权属证书，按照法律规定不得转让，徐某和关某签订的买卖合同因违反法律规定而无效，关某依据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷若干问题的解释》要求双倍返还房款的请求不予支持。最终判决双方的买卖合同无效，徐某于判决生效后7日内返还关某房款及同期银行存款利息。一审判决后双方均未上诉。
本案焦点
徐某的房子是否可以合法出售?徐某“一房二卖”的行为是否构成欺诈?本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房合纠纷若干问题的解释》?
律师说案
“乡产权”房屋不合法，不得进入市场销售。
“乡产权”或“村产权”、“小产权”等并不是一个法律概念。所谓乡产权房屋，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。按照我国《土地管理法》规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”“国家对不动产实行统一登记制度。”可见，集体土地是不能用于商品房开发的。这种乡产权房屋从开发建设到销售都是不合法的，乡(镇)政府或村民委员会不是法定的不动产登记机构，他们颁发的所谓“房产证”没有法律效力，所以，买这种房屋无任何法律保障。
交易不受法律保护
我国《合同法》规定，违反法律或行政法规的合同无效。我国《城市房地产管理法》规定，未依法领取权属证书的不动产，不得转让。如前文所述，徐某的房屋没有合法的权属证书，是不能够转让的。因此，关某和徐某签订的“房屋买卖合同”因违反法律的强制性规定而无效，他们之间的交易不受法律保护。
小产权房屋买卖合同范文6
[关键词] 小产权房 风险链
一、“小产权房”风险链的构成
“小产权房”是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故也称之为“乡产权”。
目前“小产权房”主要在建设、销售、权属登记三个环节上存在着风险，建设环节是风险“链首”，销售环节是风险“链身”，权属登记是风险“链尾”，三个环节环环相扣，构成了“小产权房”的风险链。如下图所示:
二、“链首”――建设风险
“小产权房”的建设阶段存在着是否符合规划审批的风险。《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定:“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的,应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请,经村民会议讨论通过后,按照下列审批程序办理:(一)需要使用耕地的,经乡镇人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后,方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地,经县级人民政府批准后,由县级人民政府土地管理部门划拨土地;(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。 城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后,依照前款第(一)项规定的审批程序办理。”
由此可见,“小产权房”在规划的农用地上盖房，这包括两种情况,一是占用基本农田，占用基本农田搞建设，建成房子之后出售,这种情况下是违法的,按照《土地管理法》规定，占有基本农田必须经国务院批准。第二是占用耕地，我国实行严格的耕地保护措施,一定的面积必须经过不同层次政府的批准，批准的面积大小和政府的权限是直接相关的。所以,如果未经政府批准,“小产权房” 在规划的农用地上盖房，此类建设一开始就是不合法的。
除此情形外，如果“小产权房”在规划的非农用地上，由相应人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准建设的质量有保证的房屋，从房屋建设本身而言，该类“小产权房”不违法。但即使建设合法，并不意味着“小产权房”的其他环节没有风险。
三、“链身”――销售风险
“小产权房”的销售存在着购买者主体不适格，房屋买卖合同不受法律保护的风险。购买“小产权房”的主体包括两类群体，一是本集体经济组织成员，该群体购买是法律允许的。
风险主要存在第二类群体，即本集体经济组织以外的城镇居民。1999年5月国务院为进一步加强土地转让管理，防止新的“炒地热”，发出《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”此外，《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的,不予批准。”第六十三条更明确规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”从上述规定中可以看出,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权。与城市房地产最大的不同之处,这种建设在农村集体土地上的房屋,其流转范围仅限于农村人口之间,不能向城市居民出售,不得用于非农业建设。将建在集体土地上的房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。
四、“链尾”――权属登记风险
城市居民购买了“小产权房”，产权不能明确。“小产权房”因其土地性质，不能办理国有土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由于无法登记权属，城市居民购买的“小产权房”将面临至少四方面困境:
1.“小产权房”无法上市交易，不能办理房屋的产权过户手续，也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利。
2.“小产权房”无法办理抵押。根据《担保法》要求，只有能够自由流通的物才能成为抵押物，限制流通的物在一定条件下可以成为抵押物，而禁止流通的物则根本不能成抵押物。由于“小产权房”受限制，抵押权人将无法顺利将抵押物变现。
3.“小产权房”无法办理继承。对于购买小产权房的购房者，在原购房人死亡后，其继承人仍无法对该房屋享有继承权，并办理有关的过户手续，房屋价值无法延续。
4.“小产权房”无法对抗国家的征地和拆迁。一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，对于购买该类房屋的城市居民来讲可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外。
五、结论
综上所述,从运作程序来看,“小产权房”包括了三个紧密相关的环节,即建设环节、销售环节、产权登记环节。与此对应,“小产权房”“链首”的风险主要在于建设环节存在着是否符合规划审批的风险;“链身”的风险主要在于购买者主体不适格,房屋买卖合同不受法律保护的风险;“链尾”的风险主要在于权属无法登记,产权不能明确的风险。这三个环节的风险构成了“小产权房”的“风险链”。
参考文献:
[1]丁烈云:房地产开发.中国建工出版社,2004年
[2]符启林:房地产法.法律出版社, 2004年