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房屋分配公证书范文1
【关键词】银行 存款继承 风险 防范
近日，A银行一客户因存款继承问题向A银行上级部门进行投诉，要求尽快解决其继承存款支取问题。客户反映的基本情况是：存款人因病去逝，在A、B、C等3家银行有存款20余万元及房屋一套，有甲、乙2个子女，存款人生前遗嘱对存款进行了分割，存单及密码由乙持有，但甲向A银行申请了存单挂失止付。因继承问题产生纠纷，乙以甲为被告向法院提出了财产继承纠纷诉讼。法院判决内容主要为：1.房屋由甲继承，但甲应向乙支付现金23万余元；2.存款24万余无，由乙继承20余万元，甲继承3万余元。判决生效后，乙向银行提供了判决书、定期存单，以判决书中甲还应向乙支付房屋款为由要求全额支付被继承人在A银行的存款19万元及利息。A银行以判决书中乙也享有部分继承份额，在继承人未全部到场情况下暂不能支付。乙遂向银行投诉称，银行以二继承人不能同时到场要求乙申请法院强制执行继承人存款无理，因存款本身就是继承人的，且被继承人在其他二家银行存款均已支付给乙，A行亦应立即支付，声称要向银监局投诉或向法院A行，并要求赔偿。
一、存款人死亡后存款继承的办理
存款人死亡后其存款的支取在银行业务中属特殊的个人金融业务，一般区分两种情况：
（一）存款人已死亡，合法继承人向银行提交继承权证明书或法院裁决（含判决书、裁定书、调解书，下同）的。《中国人民银行关于执行的若干规定》（下称《规定》）40条第二款第（一）项规定：存款人死亡后，合法继承人为证明自己的身份和有权提取该项存款，应向储蓄机构所在地的公证处（未设公证处的地方向县、市人民法院－－下同）申请办理继承权证明书，储蓄机构凭以办理过户或支付手续。该项存款的继承权发生争执时，由人民法院判处。储蓄机构凭人民法院的生效的判决书、裁定书或调解书办理过户或支付手续。
从上述规定可知，只有公证机关和人民法院是判断继承人是否有继承权的有权部门。也就是说，继承人支取被继承人存款分二种情况：一是各继承人对存款的分割无异议或仅有一个继承人的，继承人凭公证机关办理的继承权证明书后向银行要求支付；二是各继承人之间对存款的分割存在分歧的，继承人应向法院提起确权之诉或继承权纠纷之诉，由法院对死者存款的归属和份额进行裁决，继承人依据法院的生效裁决要求银行予以支付。
（二）存款人已死亡，存单持有人没有向银行申明遗产继承过程，也没有持法律文书，直接要求银行办理支付的。银行不知或存单持有人未告知存款人死亡的，也未向银行提交相关继承法律文书，而是直接去银行支取存款人生前存款的，银行视为正常支取或转存。如引起存款继承争执的，银行不负责任。
如银行已知存款人死亡信息或在办理办理5万元（不含）或等值外币1万美元以上现金存取中查询存款人身份时发现存款人身份证件已被注销的，银行应告知持折（卡、存单，下同）人按存款继承程序办理。尽管实务中难以证明银行对存款人已死亡情况知晓，相关人员可能未必对存款支取提出异议，银行一旦按正常存取款程序办理，如发生继承纠纷，很可能以未审慎履行注意义务等事由被追究责任。前述投诉事件中如乙提供判决书向B、C行要求支取存款，B、C行认为乙的继承份额大于在本行存款金额予以支付的，一旦甲的权益最终未能实现银行可能面临一定风险。
（三）继承人支取存款应提供的材料。继承人依据继承证明书或法院裁决向银行要求支付存款的应向银行提供相关法律文书、所有继承人的身份证件、存折，无需提供被继承人的身份证件、预留的密码或印鉴等。如存单遗失或灭失的，还应先申请挂失。
（四）继承人不能全部到场情况的处理。继承人办理存款继承的，所有继承人（监护人代未成年人领取的应提供相应证明）应至银行网点办理存款的支取或过户，这是目前办理存款继承最为便捷的方式；如所有继承人无法至银行网点的，可办理经公证的授权委托书委托他人代办支取（过户）或由公证机关提存；各继承人对上述途径有分歧的，继承人可向法院申请强制执行，未能到场的继承人份额由法院提存。
二、银行在办理存款继承中的风险防范
（一）认真审核相关资料。银行经办人员应仔细核对继承人是否为法律文书上所记载的权利人，通过身份证联网核查系统核实继承人身份，并按继承公证书、法院裁决确定的各继承人份额支付，由各共同继承人在支付凭证上签字确认，并将继承权证明书、法院判决书、裁决书、调解书原件作为取款凭证附件。对继承公证书或法院裁判文书真实性有疑义的可与文书出具机关核实。
（二）依法合规，不介入纠纷。银行在办理存款继承业务中只负责按继承公证书或法院裁决所载的存款分配内容进行支付，不对法律文书是否合理合法进行审核或评判。《民事诉讼法》第242条规定，发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。继承人取得的继承公证书或法院裁决通常涉及房屋、股票、存款等较为复杂的财产内容，只有法院才能依法行使执行权，银行不能对判决涉及的所有财产进行轧差后对存款进行分配。
房屋分配公证书范文2
买车人不过户怎么办
律师解答：
合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如果你和张某协商不成，你可向法院，要求对方履行协助你办理车辆过户的义务。
关于侵权责任认定，当事人之间已经以买卖等方式，转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发生交通事故后应属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由受让人（即张某）承担赔偿责任。 （摘自《法制文萃报》）
母亲去世，我能领取她的房补吗
读者问：
我母亲过世后，几位继承人进行了遗产诉讼，法院对房产进行了分割。因当时母亲单位还没发放住房补贴，所以法院的判决中未包括住房补贴部分。后来母亲单位开始发放住房补贴，但单位要求继承人持公证书方可支取该项补贴。现在部分继承人不愿去公证，在此情况下，我可否支取住房补贴？
律师解答：
由于你母亲的住房补贴属于未分配遗产，所以全部继承人必须就如何分配该部分遗产达成一致。现因部分继承人不愿去公证，所以你无权支取住房补贴。如继承人不能就此协调一致，可至法院要求分割住房补贴，待法院做出生效判决后，可据此向单位要求支取。
（摘自《法制晚报》）
开校车需要什么条件
读者问：
我是一名农村青年，具有3年驾龄。前不久，我看到邻村幼儿园招聘校车司机的消息，便前往应聘，却被拒绝。用人单位称，根据相关规定，我没有校车司机驾驶资格，请问，应聘校车司机有什么规定？
律师解答：
为了加强校车安全管理，保障学生的人身安全，国家对校车驾驶人员资格有着专门的要求，不是取得机动车驾驶资格就有资格驾驶校车。
2012年4月5日颁布的《校车安全管理条例》，第23条规定：“校车驾驶人应当依照本条例的规定取得校车驾驶资格。取得校车驾驶资格应当符合下列条件：（一）取得相应准驾车型驾驶证并具有3年以上驾驶经历，年龄在25周岁以上、不超过60周岁；（二）最近连续3个记分周期内没有被记满分记录；（三）无致人死亡或者重伤的交通事故责任记录；（四）无饮酒后驾驶或者醉酒驾驶机动车记录，最近1年内无驾驶客运车辆超员、超速等严重交通违法行为记录；（五）无犯罪记录；（六）身心健康，无传染性疾病，无癫痫、精神病等可能危及行车安全的疾病病史，无酗酒、吸毒行为记录。”第24条规定：“机动车驾驶人申请取得校车驾驶资格，应当向县级或者设区的市级人民政府公安机关交通管理部门提交书面申请和证明其符合本条例第23条规定的材料。对符合条件的，在机动车驾驶证上签注准许驾驶校车。”
因此，你如果有意从事校车驾驶职业，必须向当地县级人民政府公安机关交通管理部门提交书面申请和证明材料，取得许可才行。
（摘自《检察日报》）
公证赠与房产，事后能否反悔
读者问：
我和赵某恋爱多年，其间他曾将自己名下的一处住房赠送给我。为了保险起见，我还要求对这一赠与做了公证。后来我才知道，赵某至今和原来的妻子没有解除婚姻关系。我因此要求他将这处房子过户给我，作为他欺骗我感情的补偿。但是他不愿意配合我过户，还说这处房子是他们夫妻的共同财产，他无权赠送给我。请问我能否得到这处房产？
房屋分配公证书范文3
【关键词】遗嘱继承；房产变更登记；涉港继承
一、涉港房产遗嘱继承变更登记的概念和法律效力
（1）涉港遗嘱继承的概念和法律适用。涉外遗嘱继承，指在遗嘱继承关系的构成要素中有一个或几个涉及国外的遗嘱继承。本文拟主要讨论房产在内地，而当事人为香港居民及法律事实发生在香港情形下，遗嘱继承房产变更登记的实务问题。基于香港和内地存在区际法律冲突，涉港遗嘱继承参照涉外民事关系法律适用的规定处理。（2）我国的不动产变更登记制度和法律效力。不动产物权的变更自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。处分该物权时，依法需登记的，未经登记不发生物权效力。因此，继承人于继承开始时即获得遗产的所有权，在进行遗产的分配和处理后，办理房产变更登记，使继承人处分该等房产不存在障碍。
二、房产变更登记方案设计
（1）公证后登记或诉讼后登记。继承开始时继承人即获得遗产所有权，但继承人不能仅持亲属关系证明、遗嘱或法定继承人关于遗产的分配协议申请变更登记。因为房管部门对申请仅作形式审查，对于实体问题，如遗嘱的效力认定、继承人的确定和意思表示等需通过有权机关出具一份明确不动产归属的生效法律文书，而后房管部门依文书登记。上述文书主要指公证机关出具的继承权公证书或法院的判决。（2）不能依据香港出具的遗嘱、继承有关公证办理变更登记。办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为，可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。（3）不能依据香港法院作出的确认房屋属继承人所有的判决办理变更登记。不动产所在地法院对不动产物权享有专属管辖权。
三、涉港房产权属状态确认
（1）办理涉港遗嘱继承、房产登记的先决事项。办理遗嘱继承、房产登记的先决事项就是确认房产的性质。继承开始前财产的权属状态，将影响被继承人作出遗嘱的效力，进而影响继承时遗产的处理。（2）涉港房产权属状态所涉法律关系之识别。不动产物权适用不动产所在地法律。此处涉及识别问题。识别的结论不同，其应适用的冲突规范不同。涉外民事关系的定性，适用法院地法律。内地法律体系中，物权法律关系主要受《物权法》调整。另有单行法如《海商法》、《婚姻法》等对特殊物权关系进行规定。因此，对于婚姻期间购入房产的权属认定，应依据内地物权法，除有证据证明登记确有错误外，以记载于不动产登记簿的内容为准。同时，被继承人及其配偶对房产是否共有，基于物权法无法判断，应适用夫妻财产关系冲突规范确定准据法。（3）冲突规范及准据法判断房产权属。夫妻财产关系冲突规范的连结点包括经常居所地、国籍国及主要财产所在地。如依冲突规范指向内地法，婚姻存续期间购入的房产，除非婚姻法及其司法解释规定的特定情形，如夫妻另有约定、被指定赠与等外，应被认定为夫妻共同财产。
四、遗嘱效力的确定
遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。而内地法律亦规定，遗嘱人在香港设立的遗嘱，处分其在内地的房产，遗嘱内容应符合我国法律。当事人申办公证时，公证机关检验内容包括：确认遗嘱是否本人所立，立遗嘱时是否符合行为地法律；所处分的财产是否属本人所有；遗嘱受益人有无变化，有无取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权等。对于前两项立遗嘱人及行为法律效力，应由香港高等法院进行检定。为确认遗嘱检定书的真实性，可要求司法部委托的香港律师办理公证证明。依法检定并公证的遗嘱，如其内容与我国法律无抵触，应视为有效遗嘱等等。
五、继承人的确定和接受继承的意思表示
遗产管理等事项，适用遗产所在地法律。通过继承人对被继承人婚姻情况、子女情况、父母情况的声明（根据香港法律声明人对声明内容承担法律责任），及结婚证明书、子女出生证明书等法律文件确定继承人之合法身份。通过《继承遗产声明书》愿意继承房产之内容确定继承人接受继承的意思表示。
综上所述，在涉港房产遗嘱继承的变更登记中，房产权属、遗嘱效力、继承人与接受继承的意思表示等法律事实和法律效果需依不同冲突规范及准据法确认，并应考虑国内法律的限制性规定。根据明确反映上述事实的符合法定形式的相关文件，通过公证或诉讼程序取得确认房产归属的法律文书，进而办理变更登记。
参 考 文 献
[1]魏振瀛.民法[M].北京：北京大学出版社，2007
房屋分配公证书范文4
第一条 为加强厦门市城镇房屋的管理，维护房地产市场秩序，保障房屋所有人和使用人的合法权益，促进房地产业的健康发展，遵循法律和行政法规的基本原则，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于厦门市城镇规划区国有土地上的房屋。
本条例所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
第三条 房屋权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
房屋权利人必须在法律、法规所规定的范围内行使权利，不得利用房屋危害公共利益或者损害他人合法权益。
第四条 房屋可以依法买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、租赁、抵押或用于其他经济活动。
利用房屋从事民事、经济活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。
第五条 厦门市土地房产管理部门主管本市城镇房屋管理工作。
第二章 登 记
第六条 本市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，依法核准登记的房地产权利受法律保护。
土地房产管理部门对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证书。
房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证。
第七条 房地产权证应当载明下列主要事项：
（一）权属人和权属来源情况；
（二）房屋所有权性质及房屋情况；
（三）土地权属性质及土地情况；
（四）他项权摘要；
（五）房屋共有、土地共有情况；
（六）纳税情况；
（七）其他必须载明的事项。
房地产权证文本由厦门市土地房产管理部门统一印制。
第八条 房地产权属的取得、转移、变更、终止，应到土地房产管理部门办理登记手续，领取、换取或注销房地产权证书。
任何单位或个人不得涂改、伪造房地产权证书；房地产权证书遗失，应及时向土地房产管理部门报告并登记声明作废，申请办理补证手续。
第九条 房地产权属登记包括：
（一）新建房屋的权属登记；
（二）买卖、继承、析产、分割、赠与、交换的权属登记；
（三）翻建、扩建、改建的权属登记；
（四）抵押权等他项权的登记；
（五）需要注销登记的；
（六）其他法律、法规规定必须登记的。
第（一）项的申请期限从竣工验收之日起60日内；第（二）、（三）项的申请期限从转移、变更事实发生之日起60日内；第（四）项的申请期限从合同签定之日起15日内。除第（四）项外，房屋权利人居住在香港、澳门、台湾或国外的，申请期限为6个月。
第十条 申请房地产权属登记，房地产权利人不能前往登记的可委托人办理。由人办理申请登记的应出具房地产权利人的委托书。境外申请人的委托书应当按照国家的规定办理。
共有房屋，由共有人共同申请登记，也可委托人办理，但须有共有人出具的委托书。
第十一条 申请房地产权属登记，房地产权利人应向土地房产管理部门提交房地产权登记申请书，申请人身份证明，房地产权属契证、变更或灭失的证明文书。其中：
（一）新建房屋的须提交土地使用证件或土地使用权来源的合法文件、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，单位尚须提交项目批文、房屋竣工平面图、竣工验收报告；
（二）购买房屋的须提交原房地产权证书、房屋买卖合同或商品房购买合同和交款凭证；
（三）购买被没收房屋的，须提交有权机关的处理文书和交款凭证；
（四）继承房屋的须提交原房地产权证书、继承公证书或人民法院已生效的法律文书；
（五）析产、分割房屋的须提交原房地产权证书和析产、分割协议书或人民法院已生效的法律文书；
（六）赠与房屋的须提交原房地产权证书，赠与、遗赠的公证文书；
（七）交换房屋的须提交交换双方的房地产权证书、交换房屋协议书等；
（八）翻建、改建和扩建房屋的须提交原房地产权证书和建设许可证件；
（九）倒塌、拆除、焚毁房屋的须提交原房地产权证书。
第十二条 有下列情形之一的房屋，土地房产管理部门应当在接到申请登记的30日内作出不予登记或暂缓登记的决定，并书面通知申请人：
（一）房地产权属有争议的；
（二）房地产权属不清，提供的证件不齐全、不真实的；
（三）违法用地未经处理的；
（四）违法建筑未经处理的；
（五）依法暂缓或者禁止登记的。
暂缓登记事由消失后，经申请人提交有效的书面证明，土地房产管理部门应当予以核准登记。
第十三条 土地房产管理部门必须在受理登记申请之日起，不需要公告的3个月内核发房地产权证书；需要公告的，公告期间无人提出异议的，在受理登记申请之日起4个月内核发房地产权证书。在审核确权发证期间有人提出异议，并出示有效证件，土地房产管理部门决定暂缓登记的，应在决定暂缓登记之日起15日内书面通知申请人。
第三章 代 管
第十四条 房屋所有人可以委托土地房产管理部门或其他人代管，委托代管必须出具委托书，委托书应载明委托的权限和期限等事项。
第十五条 有下列情形之一的，委托代管终止：
（一）代管期满或者代管事务完成；
（二）委托人取消委托或者代管人辞去委托；
（三）代管人死亡；
（四）代管人丧失民事行为能力；
（五）其他法律法规规定应当终止的。
第十六条 有下列情形之一的房屋，应由土地房产管理部门代管：
（一）房屋所有人下落不明且无合法继承人或代管人的；
（二）对于逾期无人申请房地产权属登记，或者申请人不能提供取得房地产权属的合法证明的；
（三）人民法院指定由土地房产管理部门代管的；
（四）依照国家规定其他应由土地房产管理部门代管的。
第（一）、（二）项所称的房屋，由土地房产管理部门公告，自公告之日起1年内仍无房屋所有人申请登记或申请人无法提供取得房地产权属合法证明的，该房屋由土地房产管理部门代管，代管期最长为3年。代管期满仍无房屋所有人申请登记的，由土地房产管理部门向人民法院申请认定为无主房屋，经判决认定为无主房屋的，收归国有。
第十七条 本条例第十六条规定由土地房产管理部门代管的房屋，在代管期间，原房屋所有人或合法继承人出现，并对房屋提出退还请求的，由原房屋所有人或合法继承人向代管部门提交该房屋的有效证据、身份证明，申请办理退还手续。
第十八条 已由人民法院判决认定为无主房屋，原房屋所有人或合法继承人出现，并对房屋提出退还请求的，由房屋所有人或合法继承人持房屋有效证据和身份证明向人民法院申诉，土地房产管理部门应按人民法院作出的新的判决办理。
第十九条 依照本条例第十七条、十八条规定归还房屋时，房屋所有人应与土地房产管理部门结清实际发生的各种费用，并承接所产生的各种权利和义务。
第四章 转 让
第二十条 房屋转让，是指房屋所有人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权转移给他人的行为。
第二十一条 有下列情形之一的房屋不得转让：
（一）无房地产权证书的（预购商品房不受此限）；
（二）房地产权属有争议的；
（三）政府依法收回土地使用权的房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已进行资产抵押而未经抵押权人同意的；
（六）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（七）法律、法规规定或合同约定不得转让的。
第二十二条 出售共有房屋，须提交共有人同意的书面证明。在同等条件下，共有人有优先购买权。
第二十三条 出售已出租的房屋，房屋所有人需提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
第二十四条 凡享受国家或企事业单位补贴所购买或建造的房屋，需要出卖时，在同等条件下，原补贴单位或土地房产管理部门有优先购买权。
第二十五条 转让划拨土地使用权的房屋，应依照国家法律和厦门市的有关规定补缴土地使用权出让金或土地收益。
第二十六条 房屋买卖，当事人应当签订书面买卖合同。房屋的买卖合同应载明下列事项：
（一）双方当事人姓名（名称）、国籍、住所；
（二）房屋结构、座落（位置）和界线（并附图）；
（三）房屋的面积及计算面积的方法；
（四）房屋占地面积和土地使用权的取得方式；
（五）房屋的用途；
（六）房屋的设施及其他附属设备；
（七）房屋买卖的价款、币种；
（八）房屋交付日期；
（九）违约责任及解决争议的办法；
（十）双方当事人约定的其他事项。
房屋买卖合同应经公证机关依法公证。
第二十七条 房屋买卖当事人应向土地房产管理部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。
第二十八条 房屋转让，按下列程序办理过户手续：
（一）房屋转让当事人应自合同生效之日起60日内到土地房产管理部门申请办理过户手续，当事人居住香港、澳门、台湾或国外的，申请期为6个月；
（二）土地房产管理部门应自接到申请之日起30日内作出受理或不受理申请的答复；受理申请的予以公告，公告期为30日；不予受理的，应于决定不予受理之日起15日内书面通知当事人；
（三）公告期满无异议的，当事人缴清有关税费，即可办理转移登记手续。
土地房产管理部门核准转移登记的日期，为房屋产权转移的日期。
第二十九条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）房屋建设工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已经确定；
（四）投入开发建设的资金已达该项目工程建设总投资的百分之二十；
（五）已取得土地房产管理部门核发的《商品房预售许可证》。
第三十条 房地产预售款必须存入专门帐户，用于该项房地产建设，在不足以支付和清偿该项房地产的全部建设费用之时，不得挪作他用。
第三十一条 预售商品房的预售人应于签定合同之日起60日内报土地房产管理部门备案。
第三十二条 商品房在竣工验收之前，预购人确需更名的，应在权利变更之日起60日内到土地房产管理部门办理更名登记手续。
第三十三条 房屋所有人将各自所有的房屋互相转移给对方的行为应订立书面合同，照章缴纳有关税费。
第五章 租 赁
第三十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和厦门市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第三十五条 房屋租赁应签定书面合同。租赁合同应载明下列事项：
（一）当事人姓名（名称）、国籍、住所；
（二）房屋的座落、结构、面积、装饰、设施及附属物；
（三）房屋的用途；
（四）租赁期限；
（五）租金数额、币种及支付方式、时间；
（六）房屋交付日期；
（七）房屋维修责任；
（八）解除合同的条件；
（九）违约责任及解决争议的办法；
（十）双方当事人约定的其他事项。
第三十六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）无房地产权属证书或其他有效凭证的；
（二）房地产权属有争议的；
（三）经鉴定为不得使用的危险房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；
（六）违反合同约定的；
（七）司法机关和行政机关依法禁止出租的。
第三十七条 以营利为目的，房屋所有人出租划拨土地使用权的土地上的房屋应照章缴纳租金中所含土地收益。
第三十八条 承租人在租赁期限内，征得出租人书面同意，并协商收益分配，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租的期限不得超过原租赁合同规定的期限。
承租人有将所承租的全部或部分房屋的使用权与他人合作、合资、联营等行为的，视同转租。
第三十九条 租赁合同签订后，出租人应自签订合同之日起15日内到土地房产管理部门登记备案，领取《房屋租赁证》。
登记备案须提供下列证件：
（一）房地产权属证书或其他有效凭证；
（二）租赁双方的身份证明；
（三）租赁合同。
第四十条 《房屋租赁证》可作为申请开业、居民迁移落户、城市建设拆迁安置等的有效证件。
第四十一条 承租人应当保护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自变更房屋结构，不得非法堆放危险品和有损房屋的物件，不得从事其他不合理使用房屋的活动。
第四十二条 承租人因生产、经营、生活等原因确实需要对所承租的房屋进行扩建、改建、加层、改变用途等，应事先征得房屋所有人书面同意，经有关部门批准后，双方重新签订租赁合同。
第四十三条 租赁期间，房屋因买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、抵押等引起所有权转移时，原租赁合同继续有效。
第四十四条 承租人在租赁期间死亡，共同使用的成员有权保持原租赁关系，但须在60日内办理更名手续。
第四十五条 房屋租赁期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下原承租人有优先承租权；不续租的，应交还承租的房屋。
第四十六条 承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：
（一）擅自将承租的房屋转租、转让的；
（二）擅自改变房屋用途的；
（三）擅自扩建、改建、加层、进行影响结构安全的装修，或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的；
（四）逾期6个月未交付租金的；
（五）公有住宅承租人及其共同使用的成员迁离厦门市的；
（六）公有住宅无正当理由闲置6个月以上的；
（七）利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的。
第四十七条 出租人有下列情形之一的，承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同，并可要求赔偿损失：
（一）逾期不提供出租房屋的；
（二）擅自提高租金的；
（三）不按租赁合同约定的责任维修房屋及附属设施的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第四十八条 因当事人一方提前解除房屋租赁合同使另一方遭受损失的，除依法可免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。
第四十九条 租赁合同终止、解除后，出租人应在合同终止、解除后15日内到土地房产管理部门备案。
第六章 使用与修缮
第五十条 房屋及其设施发生自然损坏或因不可抗力发生的损坏，由房屋所有人或代管人承担维修养护责任。
租赁房屋的当事人双方依法约定修缮责任的，由修缮责任人依照约定承担修缮责任。
因使用不当或者人为造成房屋损坏的，由行为责任人承担修复或赔偿责任。
第五十一条 修缮责任人应定期对房屋及其附属设施进行安全检查，及时做好房屋的维护工作，做到房屋结构安全、使用功能正常。
房屋租赁期间，房屋出现危险隐患时，承租人应立即书面通知出租人，同时书面报告土地房产管理部门。
第五十二条 共有房屋发生自然损坏，所需修缮费用由共有人按共有关系分担，共有人另有约定的除外。
异产毗连房屋发生自然损坏，所需维修费用依建设部《城市异产毗连房屋管理规定》的原则分摊。
第五十三条 房屋的所有人、使用人对共有、共用的门窗、阳台、屋面、楼道、厨房、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的修缮责任；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
房屋所有人、使用人在使用房屋共有、共用的部位和空间时，不得有损害他方利益的行为。
第五十四条 修缮异产毗连房屋，应当妥善处理截水、排水、通行、通风、采光、空间利用等方面的相邻关系。给毗连方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。
第五十五条 房屋共用部位和共用设施的修缮，除另有约定外，有关的房屋所有人或使用人应当给予配合，不得借故阻拦或要求补偿。
第五十六条 经市房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，房屋所有人或其他修缮责任人必须及时采取解除危险措施；解除危险暂时有困难的，必须采取安全措施。拖延或拒绝排除险情的，土地房产管理部门可作出限制使用或停止使用的决定，并书面通知房屋所有人和使用人。
危险房屋的所有人或其他修缮责任人未能履行其修缮责任有可能导致房屋发生危险的，土地房产管理部门可采取适当的排险解危措施，所发生的费用，由当事人承担。若承租人愿意出资翻修，可向土地房产管理部门报告并办理相关手续。
第五十七条 私有危险房屋所有人确有经济困难无力加固翻修时，如系出租房屋，可以和承租人协议合资加固翻修，承租人付出的修缮费可以折抵租金或由出租人分期偿还。
私有危房拆除改建后，房屋所有人可按新建房屋的租金标准同承租人签订租赁合同。
第五十八条 单位或个人由于施工、堆放、碰撞或其他行为致使房屋受损，行为责任人应及时修复被损坏的房屋，并赔偿由此产生的损失。
第五十九条 凡需在房屋及其附属设施上设置广告牌、商业宣传牌和铺面招牌等悬挂物的，须经房屋所有人和使用人同意，但政府另有规定或合同另有约定的除外。因上述行为损坏房屋的，应向房屋所有人赔偿损失。
因供电、通讯等需要锚固或拉锚在房屋上时，应采取保障房屋正常安全使用的措施；由此引起房屋损坏的，行为责任人应当及时采取修复措施。
第七章 法律责任
第六十条 违反本条例规定，未经房屋权利人同意侵占公有房屋的，由土地房产管理部门责令其限期迁出，赔偿损失，并可处以该房屋强占期间租金总额五倍以下的罚款；强占期间，故意损坏、危害公有房屋造成损失的，责令其赔偿损失，并可处以造成损失五倍以下的罚款。
违反本条例规定，侵占私有房屋的，依照有关法律、法规处理。
第六十一条 违反本条例第八条规定，以欺骗手段获得房地产权核准登记的，由土地房产管理部门撤销核准登记，并处3000元以上30000元以下的罚款。
涂改、伪造房地产权属证书的，由土地房产管理部门撤销或收缴房地产权属证书，并处以3000元以上30000元以下的罚款。
有以上两款行为牟取不正当利益的，由土地房产管理部门没收其违法所得，并处违法所得一倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十二条 违反本条例第二章、第四章规定，不按期申请登记无正当理由的，每逾期一日，由土地房产管理部门对其按登记费千分之三加收逾期登记费。
房屋分配公证书范文5
一、 关于物权登记及公证的作用
现代不动产物权流转的起止点，是以物权登记为标志的。然而，正本清源，就传统民法理论而言，物权并不需要登记，而是以物的所有权和物的占有而产生的，罗马五大法学家之一的乌尔比安说：所有权与占有毫无共同之处。2而随着社会的发展，登记的重要性日益凸显，从理论层面而言，物权的登记功能主要体现在两个方面：一是通过物权的登记起到公示作用，进而，通过公示的内容，来达到对于物权设立和变动的公信力作用;二是将物权的登记内容，推定为物权的真实状况，即将物权登记作为物权真实的唯一法定状态来源来认定。就目前的《物权法》中的登记制度而言，是以登记作为生效要件主义的基础上，又给予了一些保留。3这种保留反映在法条层面，就是出现登记机关不清和多种登记形式并存的局面的产生。因此，作为物权的设立和流转的基础和初始状态，就有可能产生混淆和错误的发生。换言之，即在物权流转的开始，因为登记制度的不完备，就可能已经产生错误。这时，再要求登记机构本身作出形式审查和实质审查的二者兼顾，则更加力不从心。这时，如果可以介入公证机构的调查核实的服务职能，则可能对登记制度大有裨益。公证机构的服务职能很多，其中比较重要的一项职能，即核实权。这里的核实权，包括两个部分，一方面是对当事人的意思表示真实性的核实，另一方面是对提供证明材料的真实性的核实，而《物权法》的规定中，没有涉及对于当事人的意思表示真实性的核实部分，这无疑加大了当事人的交易风险。但是，从另一个方面而言，当事人为了减少交易风险和其中的不安定因素，也势必会主动来到公证机关进行对当事人的意思表示真实性的核实，以减少交易风险和不安定因素。因此，笔者建议，在不动产的交易中，不仅要我们应该加强对公证行业的宣传力度，提高公证行业的社会认知度。更重要的，是建议在不动产交易中，采取登记加核实的模式进行。即在不动产的强制性登记程序之前，加入公证机构的核实程序，以帮助登记机关核实相关内容，以达到明确交易当事人的意思表示和所提供的证明材料双重的真实性。当然，作为公证机构的核实程序，仍要以现行的《物权法》和《公证法》为前提，采取自愿和就近办理的原则，但是，在此之前，我们认为，作为不动产的登记机关，在办理登记程序中，可以采取提醒和建议的方式，告知交易者的交易风险，进而建议交易者去公证机构进行相关的咨询事项。这样，既解决了所谓的强制公证之嫌，又帮助交易者较少了交易风险，还加强了登记机关的行政作为义务，达到三赢的局面。
二、 关于物权的流转及公证
笔者认为，就物权的流转而言，其核心问题在于交易成本和交易安全的关系问题。有学者将中国和法国的不动产物权交易进行比较后，发现目前，中国的房地产交易纠纷率居高不下，其原因不能简单的归结为购房人自身的粗心，也不能归则为购买认为节省中介费用而省去求助法律专业人士的行为。中国已经加入国际拉丁公证联盟，而大陆法系中房产事务历来被作为主要的民事财产活动而被纳入公证法的调整之列。4而目前的《物权法》并未要求交易当事人进行强制性的公证，这固然有立法者从人民群众的利益出发，想要帮助当事人相对降低交易成本，减少交易支出的想法，但是，由于物权流转的特殊性和动态性，笔者认为，脱离公证而单独的进行，不仅不能使交易成本降低，反而有提高和加大的可能。虽然登记机关对不动产登记可以进行实质审查，但对所有权转移前的不动产交易过程，登记机关并不能很好的监督。比如在交易过程中意思表示的合法性方面，民事活动当事人多偏重于追求交易成功，很容易忽视交易的合法性，一旦就交易合法性和效力发生争议，当事人又不得不花费大量时间和精力处理争议，交易成本随之提高，使得降低交易成本的目的反而没有达到，得不偿失。因此，强调公证在物权流转中的特殊地位和重要作用，有如下几个方面的原因：
1、基于物权流转的动态性，需要公证介入以利于交易安全
物权的流转过程不是一个独立的、静态的过程，而是一个联系的、动态的过程。在这个动态的过程中，单纯的依靠某个登记机关的监控，以保证交易的安全性，无论是从主观角度还是从客观条件而言，都是很难实现。首先，因为我国目前的状况而言，《物权法》中并未规定唯一的登记机构，而是采取模糊设计的模式，给物权流转的实际操作过程，带来很大的困难。以不动产交易为例，不少房产几易其手而未重新登记，公民法制观念的淡薄和登记制度的缺陷使得大量的历史遗留问题继续遗留，而新的问题又在不断堆积，业已引发了种种社会问题。5更有甚者，东北的一家公证处在审查一套旧房变更手续时竟发现该套房屋早已经物是人非，几十年中经历了数次买卖、数次继承、赠与，十易其主而从未办理变更登记，公证机构的确权工作随着曾经的权利人迁徙或故去而难上加难。6其次，借鉴国外在物权流转中的相关经验，不难发现，公证在其中都扮演着非常重要的角色。以德国法为例，对于极为重要的不动产交易，制作公证书是其生效的前提。德国《民法典》第311b条第1款第1段：若一份合同中的一部分义务上涉及土地所有权的转让或者取得，则这份合同需要公证员公证。其中，最经常涉及到不动产所有权变更的合同是地产买卖合同，现实中还有建筑承包商合同、赠与合同、夫妻之间财产转移，交换合同、财产分配合同，以及公产转为可分的财产、将不动产纳入公司资产、采取物业管理形式的业务托管协议等。根据德国民法典第311b条第1款第1段规定，上述合同种类须经公证登记，合同才能生效。7再以法国法为例，由于法国房产交易中设置了公证程序，因此房产交易的公证率是100%8有上述国外的经验进行借鉴，笔者认为，也可以初步尝试在物权流转过程中的某些环节和领域中，适当加入强制公证的内容，以帮助加强交易的安全性。再次，我国国内目前的公证实践中，已经有了相关的做法，虽然还有很多不完备之处，但是做法和经验值得借鉴。以昆明市公证处的实践为例，公证处在整个不动产登记过程中，提供交易安全审查、免费提存交易款项、代办手续等等，对于交易登记产生的错误，承担全额的民事赔偿责任，而费用为千分之三。事实证明：公证的介入对昆明二手房市场秩序的稳定运转起到了积极的作用，交易各环节都通过公证机构的工作而受益。昆明房管局因登记纠纷产生的行政诉讼50多件到零记录的实效;当事人交易安全的高度保障都反映了当地公证已将防范纠纷提高到维护整个社会交易秩序安全运转的层面，而不再是传统意义上的对当事人私意愿的证明了。9最后，物权流转的过程的监控，不是一个部门的能力所能完全达到的，需要很多部门的协调配合，更需要进行多次证明后，才能确保交易记录的真实性。特别是《物权法》中突出强调登记簿的绝对证明效力，甚至于当登记簿和登记权属证明发生冲突时，仍以登记簿为准。而事实上，当登记簿发生变更登记时，相应的权属证明也应进行变更，才能保证登记证明力的客观真实性。因此，笔者认为，将公证纳入到整体的、动态的物权流转和登记过程之中，有助于对物权的客观真实性的证明起到必要的辅助作用，特别是对权属登记证明和登记簿的双重证明力上，都有着很大的帮助。
2、基于公证机构的特殊服务职能，需要公证介入物权流转，以加强管理
公证制度是一项国际通行的预防性法律制度，对预防纠纷、化解矛盾、构建社会主义和谐社会有着非常重要的意义。10基于公证从事证明服务活动的特定服务性质，将公证内容纳入到物权流转活动中，也是对于物权管理的一项重要手段。综观世界各国成熟的公证制度，站在国家的角度作深层次的剖析，现代公证制度存在的根本价值即在于公证制度实质上是国家对经济进行宏观调控，进而间接管理社会的有效手段。11物权的变动和流转，是最基本的民事法律制度之一，因此，仅仅寄希望于依靠一部《物权法》是很难达到完全调整和监控物权流转的完整过程的。同理，仅仅依靠立法手段来调整类似于物权流转这样的基本民事法律行为，也是很难奏效的。因此，必须依靠多种方式方法和多重管理手段来调整，才能使得物权流转的效率性和安全性都得到最大限度的保障。
3、基于物权流转的诚信交易，需要公证介入，以加强物权交易的诚信性
物权流转的交易安全性，究其本质而言，即是交易的诚信性。诚信问题早在罗马法时代就已经被重视，在罗马法中，诚信有两层含义。第一层含义是指诚实守信，它是合法民事行为的基本特征。第二层含义是指行为人具有不侵害他人权利的善意，这是某些民事制度所要求的基本条件。12而公证制度，对于构建诚信社会，维护物权流转过程的安全性和稳定性而言，有着不可替代的作用。段正坤会长指出：公证最大的价值就在于信用二字，公信力是公证生存和发展的基础。公证的本质就在于确保公证的法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性公证在建设社会诚信方面的作用，一是确保有关经济、民事活动主体的合法性;二是确保有关经济、民事行为的合法性、三是经济、民事主体依法维护自身合法权益，提供强有力的法律武器。13因此，为了维护物权流转的安全性和稳定性，为了维护交易过程中的诚信性，将公证制度引入到物权流转的过程中来，不仅是必要的，而且是必须的。
三、 结语
房屋分配公证书范文6
1950年我国颁布了第一部《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)，经过50多年的实践，该制度由于具有充分尊重当事人意愿、保护当事人隐私、程序简便等特点，为婚姻当事人所乐于接受。随着我国婚姻家庭法制建设的不断完善，当事人采取协议方式，通过非诉讼程序解决离婚问题，已经被越来越多的当事人所接受。 离婚协议是协议离婚在法律上的体现，或者说是理解登记离婚制度的前提和基础。而在现实生活中，存在大量的诉前离婚协议，也就是男女双方当事人在协商离婚的过程中，达成书面离婚协议并在其中已对子女抚养、财产分割全部或部分作出相应的约定，但由于种种原因，一方或双方反悔没能在民政部门婚姻登记处办理正式离婚登记手续，双方诉诸于人民法院寻求终局判决。对于该类协议其性质及效力有不同的理解，导致法律适用上产生较大争议，法院在司法审判实践中存在同案不同判的现象，离婚案件对于每一个当事人来说，都是其一生的大事，甚至关系到其赖以生存的根本，作为法律工作者应正视这个问题。
诉前离婚当事人所达成的离婚协议，其实质为单一的涉及身份关系的的协议，仅为离婚意向，国家应从确保离婚时双方真实意愿、减少冲动离婚、保护子女利益等角度出发，对夫妻双方协议离婚进行必要的限制，在没有经过婚姻登记机关正式登记备案前提下，应允许双方具有反悔的权利，人民法院审理该类案件，除非双方当事人追认，该协议未生效，对双方当事人均不产生法律约束力，无论是离婚本身，还是涉及子女抚养、财产分割的约定，不能作为人民法院处理离婚案件的直接依据。同时，我国仍应进一步完善离婚登记相关制度，以切实保障当事人的真实意思表示。同时作为经验交流，降低律师办理相关案件的的诉讼风险，最大限度保障当事人的利益。
一、诉前离婚协议的同案不同判，司法实践中处理较为灵活
【案例3-4.10】
2、陶某同意将 2003年9月购买的房产及房屋贷款全部给付王某，并协助办理该房的产权及偿还贷款等事项。
4、王某放弃北京某机械制造有限责任公司的一切利益，其名下20%的股份由陶某负责在儿子陶某某18周岁后转到儿子名下，王某注册的该公司某商标所有权转给陶某某，使用权归陶某。
5、北京市某科技有限责任公司、北京市某机械制造有责任公司继续由陶某持有并经营管理。
6、儿子陶某某的归属征求其本人的意愿。儿子参加工作前的学费、培训费及家教辅导费由陶某承担。生活费由王某负担。
7、本协议经双方签字后生效，未尽事宜由双方协商解决。
同日，双方到北京某区的公证处，就2003年9月购买的房屋达成如下协议：
1、协议人双方为上述房屋的产权共有人。
2、王某占有上述房屋99%的产权份额，并持有该房屋的《房屋产权证》，陶某有上述房屋1%的产权份额，并持有该房屋的《房屋共有权证》。
3、本协议一式三份，双方签字并经公证处公证后生效。
庭审中，陶某主张离婚协议书签订在先，为履行协议又签订了经公证的协议书，故应执行离婚协议书中关于房产的内容。陶某同意子女由王某抚养。王某认为公证书签订在先，离婚协议书签订在后，离婚协议书没有生效。 法院判决主要内容：对于双方因离婚就财产分割所达成的协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属有效，对双方均有法律约束力。被告认为该协议应以离婚为前提，因未离婚故未生效之意见，无法律依据，不予采纳。判决双方离婚，双方按照协议书的约定分割夫妻共同财产。 王某不服，认为离婚协议中财产分割条款的生效，应以双方到民政部门协议离婚为前提条件，因此该离婚协议书无效。王某以原审判决认定事实错误，程序违法，适用法律错误等为由，提起上诉，请求撤销原判并依法改判。
二审法院判决的主要内容：我国婚姻法规定，夫妻财产协议既可形成于婚姻关系成立之前，亦可形成于婚姻关系存续期间;对夫妻关系存续期间所得财产的归属认定、处理、分配，夫妻有约定的，从其约定。既然是从其约定，也就意味着法院在处理夫妻之间的财产争议时，须尊重双方签署的合法的财产协议。由此可知，夫妻之间合法的财产协议的效力并不以“双方到民政部门协议离婚为前提”。该协议确系双方当事人亲笔签署，其内容并不违反法律，部分条款已经实际履行，该协议体现了双方的真实意愿，上诉人亲笔签署该协议且依据该协议财产分割条款接受财产后，又对财产分割的条款的效力提出质疑，法院不予支持!二审法院，驳回上诉，维持原判!
【案例3-4.11】
案例2：[2] 林某(原告男方)和白某(被告女方)于2006年3月上旬通过网络认识，于6月9日登记结婚，婚后无子女。双方婚后初期感情较好。白某在书中称其于 2006年9月8日早上发现林某婚前乃至婚后仍与其他女性有感情受到沉重打击，当即双方签署了离婚协议书，其内容如下：“由于林某在新婚期间便和他人(有夫之妇)有婚外恋行为，严重的伤害了白某的感情和精神，因此林某愿意承担一切责任，而且愿意为此付出50万元的人民币的精神和其他方面的补偿，并同意离婚，现双方协议离婚。”白某诉请法院判决林某兑现离婚协议，给付补偿款人民币50万元。 林某同意离婚，但否认曾在有上述内容的协议内容的文件上签字，亦否认曾在空白纸张上签字，但其不能否认该协议上的签字不是其本人所签。并解释称，白某于 2006年9月8日一早到其单位哭闹，在无奈之下，按其要求分别书写了数额为20万元、50万元不等的借条，白某又要求离婚，林某无奈与其到了婚姻登记机关，后感觉白某不是在开玩笑，遂拒绝签字。林某对离婚协议书的真实性不予认可。法院同时查明9月7日协议签订的前一天，白某未告知林某即将其存于多个银行的婚前存款二十多万元全部提走，事后予以否认;林某发觉后向公安机关报案，并提取银行监控录像及有签名的取款凭证。白某最后在庭审中承认取款事实，但称是经过林某同意，并已经全部用于家庭消费及偿还债务。 法院判决的主要内容：虽然林某对于该离婚协议书的产生持有异议，但该协议确由双方亲笔签署，且林某未就其异议的成立提供证据支持，故在此前提下，应该认定该协议的内容确系双方真实意思表示的体现，协议已然成立;但夫妻财产分割是离婚的后果之一，以其为内容的协议有隐含的生效条件，即在婚姻关系解除时方可生效;合同既已成立，非经法定事由不得擅自变更、撤销，现林某具有不当的行为的事实已被法院认定，其所提出的异议亦不成立，但考虑到婚姻关系较一般合同关系的特殊性，及林某的实际负担能力，本院将酌情对其补偿数额予以重新确认，判决林某于本判决生效后七日内给付白某补偿款人民币十万元。 双方均提出上诉。二审时，法官主持调解，林某个人称感觉法官有认可该协议全部效力的倾向，无奈接受调解方案，增加给付女方五万元。
【案例3-4.12】
【案例3-4.13】
一审法院认为，夫妻离婚诉讼前自行达成的涉及财产分割、子女抚养的离婚协议，尚不足以产生法律上的约束力。只有夫妻在向婚姻登记机关协议离婚时达成的涉及财产分割、子女抚养的相关协议，因为双方解除婚姻关系已经得到婚姻登记机关确认，才可认为其关于财产分割、子女抚养的意思表示已固定，双方所达成的相关协议具有民事合同性质，对夫妻双方可以产生法律约束力。
【案例3-4.13】
案例5 拒绝履行离婚协议 法院判决不许反悔
二、关于对诉前离婚协议的性质及效力存在的争议
《中华人民共和国合同法》第二条第二款明确规定：“婿姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律规定。”但对相关究竟什么样的婚姻协议属于有关身份关系的范围、如何处理协议的成立与生效要件的关系等问题并无明确的界定。 在以上列举的案件中，双方当事人、律师及法官所印证自己的主张均来自于最高人民法院关于适用《婚姻法》解释(二)第八条上，该条内容是如此表述的：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议。对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提讼的，人民法院应当受理。” 该司法解释于2003年12月颁布后，最高人民法院民事审判第一庭在第一时间以出版“司法解释理解与适用丛书”单行本《最高人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用》的方式，对此条司法解释的内容明确界定为是“人民法院对当事人协议离婚后财产分割争议的受理”。
1、绝对不理派，抑或当事人不提不理。以笔者的诉讼实践来看，相当多法官对这种诉前离婚协议持置之不理的态度。
2、适当参考说。该观点带有一定的普遍性，认为男女双方在离婚诉讼前所达成的离婚协议中关于子女抚养、财产分割的约定，是以双方协议离婚为前提，一方或者双方为了达到离婚的目的，可能在子女抚养、财产分割等方面作出有条件的让步。在双方未能在婚姻登记机关协议离婚的情况下，该协议未生效，对双方当事人均不产生法律约束力，其中关于子女抚养、财产分割的约定，不能当然作为人民法院处理离婚案件的直接依据。但是，这并不妨碍人民法院在处理离婚案件时将之作为子女抚养、财产处理的参考。[12]这种观点赋予了法官相当大的自由裁量的权利和空间。 江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要(征求意见稿)八、【关于诉讼外离婚协议的效力】男女双方在离婚诉讼前所达成的离婚协议中关于子女抚养、财产分割的约定，是以双方协议离婚为前提，一方或者双方为了达到离婚的目的，可能在子女抚养、财产分割等方面作出有条件的让步。在双方未能在婚姻登记机关协议离婚的情况下，该协议未生效，对双方当事人均不产生法律约束力，其中关于子女抚养、财产分割的约定，不能当然作为人民法院处理离婚案件的直接依据。但是，这并不妨碍人民法院在处理离婚案件时将之作为子女抚养、财产处理的参考。
3、混合合同说。该观点认为：离婚协议的性质是一种混合合同，关于自愿离婚和子女抚养的内容属于人身关系的性质，而财产及债务处理属于财产关系的性质，除非当事人在离婚协议经婚姻登记机关办理相应手续后生效，或者自婚姻登记机关颁发《离婚证》之日起该协议生效，则离婚协议自上述约定成就方能发生法律效力外，如果离婚协议的当事人没有约定或者约定不明，则离婚协议中的自愿离婚条款自取得离婚证之日起生效，法院绝对不会仅凭一纸诉前的离婚协议及子女抚养直接判决双方解除婚姻关系及相应的子女抚养问题;而关于财产分割的条款则在当事人意思表示一致时即行生效，对双方当事人有绝对的约束力，而不以婚姻登记机关办理相应手续、颁发《离婚证》为生效要件，法院承认该部分条款效力.
在此存在两种意见：一种意见认为离婚协议的目的是协议离婚，离婚协议中的财产协议可视为附条件的民事法律行为，一方反悔不同意办理离婚登记则表明其不同意按离婚协议履行，财产协议因缺乏离婚的前提基础而不再具有约束力;且人民法院不按离婚新协议而依据婚姻法的相关规定分割财产不会损害当事人的合法权益，因此只要当事人离婚，当事人在此之前签订的离婚协议均对双方无约束力，法院不应按离婚协议处理财产。另一种意见认为，离婚协议虽然涉及身份关系，但不能理解为凡涉及身份关系的协议对当事人就无法律约束力，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力这一基本的合同法原理，同意应当适用于有关身份关系的协议中的财产部分。当事人向婚姻登记机关提交的离婚协议与当事人在离婚诉讼中提交的离婚协议在本质上并无不同，如果将离婚协议看作附条件的协议，也不应将该条件限定为“登记离婚“，除非协议中有明确约定，否则应作宽泛理解为该条件是“离婚：，因此当法院判决准许离婚时，该条件同样已经成就。婚姻关系当事人具备完全的民事行为能力，能够在决定解除婚姻关系的同时关注自己离婚后产生的财产变动、子女等切身利益问题，尽量尊重当事人在自愿情况下表达的意愿。基于上述理由我们采纳第二种意见。第2款的法律依据主要是《婚姻法》第47条的规定。在离婚协议中普遍存在没有在协议中列明所有财产项目仅列明一方分得财产范围，同时使用”其他财产归另一方所有“的字样的情况，此时协议签订时另一方应分得的财产项目和数额不明确，事后发生争议时双方当事人往往解释不一致。假设新发现的财产价值显著高于协议中已写明的一方分得的财产价值的，而将新发现的财产解释为协议中的”其他财产“的话，可能导致显失公平的结果，同时在控制财产的强势一方提供了转移、隐藏财产的机会，因此有必要予以平衡处理。 以上列举的五个个案均能对号入座。
三、关于离婚协议性质的认定
离婚协议的性质应为涉及人身关系的单一合同范畴，虽然离婚登记性质被定性为行政确认，协议离婚是以离婚登记为特别生效要件;离婚协议的成立与生效之区分对于社会公众及从当事人认知角度来看是完全一致的，没有实质意义。 诉前离婚协议其实质应为离婚意向，如当事人在办理离婚登记前反悔，除非追认协议全部或部分条款，否则该协议对双方无约束力，法院应依法审理一并并处理子女抚养及财产分割问题。
2、离婚协议的性质应为涉及人身关系的单一合同范畴，“混合合同说”人为混淆了诉前离婚协议与婚内财产约定的界限是极为有害的。 事实上，离婚协议主要由三部分组成，解除婚姻关系、子女抚养权的归属及抚养费支付标准、探望权的保障和财产分割，稍具生活阅历的人都明白，当事人在谈离婚时，是否马上同意离婚、孩子归谁及给多少抚养费、还有财产分割，是否一方放弃全部财产等等是一揽子的方案，各部分是相辅相成的，有一项达不成意见，甚至只是财产分割的执行程序还根本不涉及实体，甚至只是一项探望权中的对方是否必须陪同，都有可能前功尽弃，导致整个协议落空。
无论婚前协议还是婚内财产约定，原则上双方签字即可生效，仅限于夫妻婚姻关系成立之前及婚姻关系存续期间财产如何归属的适用，但与离婚协议是有本质区别，决不能混淆。 有律师设计了离婚协议的格式范本条款，作了如此约定，“夫妻双方同意离婚时按照以下条款内容分割财产、债权、债务。若双方以协议方式离婚，以下条款将作为离婚协议中关于财产、债权、债务处理的内容。若一方发生变故，通过诉讼方式解除婚姻关系时，下列条款视作夫妻婚内财产约定内容。双方财产及债权债务处理按本协议内容执行。”该条款其实质纯为保障妇女权益角度为其出发点，用心良苦，但笔者认为，一般社会公众是不能也无法区分离婚协议与婚内财产约定何时生效以及相应的法律后果，因此除非对方当事人有律师或具有完全民事行为能力的第三人见证其能够正确认知该条款的真实含义，否则该约定应为无效。
3、充分尊重当事人的意思自治，离婚协议的成立与生效对于社会公众从个案当事人认知及真实意思表示角度来看是完全一致的，是以离婚登记为最终生效条件的，即使其性质被定性为行政确认。 对于诉前离婚协议效力不同判决的出现，很大程度上来自于对离婚协议的成立与生效要件的争论。虽然离婚登记虽然在法律性质上为行政确认，而非行政许可，已趋形成共识，但是离婚登记自身尚存在的一些问题造成我国传统上社会公众认知其为行政许可， 我国的离婚登记同结婚登记一样在性质上属于行政确认，是一种民事登记，[14]已趋形成共识。虽然其是由行政机关具体实施的，但目的在于确认婚姻当事人的婚姻状态，即确认婚姻关系或者解除已确认的婚姻关系，经过婚姻登记的婚姻关系或者婚姻关系的解除才具有法定的效力，当事人因此而产生的权利义务关系才具有法律效力。鉴于婚姻登记的性质属于行政确认，其目的在于确立婚姻关系或者解除已经确立的婚姻关系。因此，尽管婚姻登记工作由作为行政机关的婚姻登记机构为当事人办理，但他不属于行政许可范畴。因为，它不具有行政许可的强制的排他性和在一定领域的限制性，凡是符合离婚要件的婚姻登记机关都必须予以办理，可见，结婚、离婚属于民事行为，婚姻登记机关除依法履行登记职责外，不存在对婚姻当事人及婚姻关系进行行政管理的问题，故它不是行政许可。 尽管婚姻登记不属于行政许可范畴，但中国传统观念看来，由于它毕竟是申请行政机关来办理的，因此婚姻登记仍然属于行政机关的具体行政行为，办理婚姻登记的当事人对婚姻登记机关做出的结婚登记、离婚登记、不予登记或者撤销登记的决定不服的，仍然可以通过行政复议或者行政诉讼的方式和途径进行救济。[15] 同时根据民政部《婚姻登记工作暂行规范》和《北京市婚姻登记工作规范(试行)等地方政府规章及婚姻登记机关内部规定，严格要求离婚登记要求夫妻双方在提出离婚申请以及领取离婚证时都必须要到场，共同提出申请，共同接受审查，共同领取离婚登记证书，在这个过程中，如果双方当事人共同到婚姻登记机关后，一方当事人离开登记机关，婚姻登记机关就应终止为当事人办理离婚登记，不得将离婚证办法给一方当事人。[16]正是基于以上情况的存在，笔者坚持认为，离婚登记应为协议离婚的特别生效要件，社会公众一般认知也是在婚姻登记机关签署的离婚协议才是最终具有约束力的。 笔者同时非常赞同台湾王泽鉴先生的观点，要重新肯定一项法学上之基本常识：法律行为之构成要件(Tatbestand)，系由成立要件及生效要件共同组成之，须二者兼俱，法律效果始焉发生。诚如德国民法及法学方法论权威学者Larenz教授所云，成立要件及生效要件之区别，其唯一之意义，在于使吾人能藉此更能认识在法律行为整个事件中，何者为法律行为之意义核心(Sinnkern)，何者为其发生法律效果所尚须具备者，而不是在于使一方当事人得基于成立要件，请求他方当事人履行特别生效要件。[17
因此，成立要件及生效要件，在概念上固应区别，但此纯为法学上认识之目的，成立要件与生效要件，自法律行为之过程而言，自有不同，一为不成立，一为不生效，应予分辨，亦不待言。[18]但就当事人依法履行为所企图实现之法律效果而言，则无不同;就契约而言，其未成立时，双方当事人无从根据契约，而主张任何权利。契约虽成立而未生效，双方亦无从根据契约，而主张任何权利。
4、诉前离婚协议其实质应为离婚意向，如当事人在办理离婚登记前反悔，除非追认协议全部或部分条款，否则该协议对双方无约束力，法院应依法审理一并并处理子女抚养及财产分割问题。 以笔者的接待婚姻家庭咨询及诉讼实践所了解的情况看，离婚协议的签订有其特殊性，并非严格意义上的合同能相比。与一般民事合同的当事人不同，夫妻之间关系更亲密，常常有戏言玩笑，并不真的兑现。一方即使偶尔提出了不合理要求，一方妥协让步满足其要求常常被视为是爱的表现。即使对方提出的是签署离婚协议，最后违心签了这种协议的也不少。现实生活中有不少当事人，特别是是男性当事人所签署的“离婚协议”，放弃全部财产净身出户，给与高额赔偿或补偿，并非是其离婚的真实意愿，而只是为了挽回婚姻的一种愿望表示，一方为了表明结婚的忠心或者表明自己再不犯错的决心，通常无条件地接受对方提出的条件，此刻如果要求降低违约金或者拒绝签协议，将导致夫妻关系的进一步恶化。[19]但如果说是完全自觉自愿的，笔者是不相信的。