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房地产销售论文范文1
关键词：市场营销；系统定量；马尔科夫预测方法；房地产
处于复杂市场价值、竞争环境中的房地产营销活动，涉及了诸多复杂要素与复杂子系统的纠合影响和作用。为揭示房地产市场营销活动中主因素构成及其系统数理内涵，文章主要就有关样本解析建模、马尔科夫链滚动预测方法提出了分析研究的相应定量定性结论，可资房地产营销以及房地产开发建设界应用。更进一步：针对目前乃至于今后较长一段时期的中国房地产业可持续发展事业，也必然在此前提下，理应建立类似的科学系统理念并实现市场运作中的定量定性相结合之理智行为，方能摈弃盲目性和随意性，从而，将我国房地产事业纳入卓有成效的、切实可行的、有序的、规范发展的科学轨道。
理智的层次仅仅应当表现在超前她预知并切实地阐明即将可能出现的事物，而绝不应当在事物出现之后再力图去说明它。问题的提出是基于：综观中国房地产业市场中的诸多成功的策划成果、新思想、新观念、新理论、新方法、新手段的日渐渗透与结合应用、策划人的高层次综合素质及其文化素养，构成了市场营销策划的靓丽风景线。在评价诸多房地产营销成功范例的同时，如何透过成功营销的表象，运用数理统计、系统工程等各类有效的数学方法，实现定量建模与定性评价预测的深层组合，从而把房地产营销的成功运作归纳、总结到更高的理性层次上去?作为市场经济学科与市场经济实践环节的认知交叉与升华，便显得格外必要。
1房地产市场营销中马尔科夫滚动预测的步骤
马尔科夫(A．A．Ma^ov)理论指出：“系统达到每一状态的概率仅与近期状态有关，在一定时期后马尔科夫过程逐渐趋于稳定状态而与原始条件无关”的这一特性称为“无后效性”L2J。即：事物的第n次试验结果仅取决于第(m一1)次试验结果，第(n一1)次试验结果仅取决于第(n一2)次试验结果，依此类推。这一系列转移过程的集合叫做“马尔科夫链”或称为“时间和状态均离散的马尔科夫过程”。“对马尔科夫过程和马尔科夫链进行分析，并对未来的发展进行预测称为马尔科夫分析”_3l。马尔科夫预测方法的特点是：不需要大量的统计资料，只需有限的近期资料即可实现定量预测，而且马尔科夫预测方法适用于短期预测的基础上，只要状态转移矩阵滚动次数足够的多，同时也适用于长期预测。但要求市场比较稳定并在一定时期内设有大的变动。
马尔科夫过程实际上是一个将系统的“状态”和“状态转移”定量化了的系统状态转换的数学模型：
状态{S。，n≥1}：指现象某一时刻上的某种状态，是表示系统的最小?组变量。当系统可完全由定义状态的变量取值来描述时，称系统处于一个状态。
状态转移：指当系统的描述变量从一个状态的特定值变化到另一个状态特定值时，就表示系统由一个状态转移到另一个状态，从而该系统实现了状态的转移。
相应地，事物处于某种状态的可能性的大小.
则某一时期A的状态概率向量为：
首先：选定预测的市场对象(即论域)进行市场调查,要研究的物业对象，应在整个市场或区域内并在调查期内开盘的物业中随机选择；对被研究的市场对象的特征(现象)(如：销售量、户型、物业类型、价位)进行市场调查，调查表如表I，可根据实际要求调整。房地产物业市场(系统)营销过程是一种相关性很弱的随机过程，它的相依关系仅仅表现在相邻两时刻之间的统计关系，以后过程的概率特性只依赖于近期观测的结果，而与以前发生的任何情形无关，具有“无后效”特性符合马尔科夫过程。即每期开盘就完成一次状态转移过程，其用户选购意向的转移过程近似于马尔科夫过程，这样的一连串转移过程的整体构成马尔科夫链。所以，在市场比较稳定并在一定时期内没有大的变动情况下，可以应用马尔科夫链对房地产物业市场营销进行预测。
2房地产市场营销中马尔科夫滚动预测的具体应用
预测某市区域(市中心区、北市区、东西市区和南市区)的房地产物业的市场占有率。首先按各区域在同一时期的物业(楼盘)进行抽样调查：调查表形式见表l(调查统计过程省略)。以上期开盘期限为调查期(如上期开盘期限为2003年1月1目～21J03年6月30日)对后期(本期、下期、下二期、?)房地产市场营销策划作预测。假A区(房地产)上期开盘签订意向购房合同2384份，同时损失429个客户——即转向购买其它区域的房产，而(获得)有645个客户从其它区域转向A区购买房产，上期开盘A区总销售数量为2813套，直接获得的订购户数(余数)为：2813—2384—645+429=213；保持原有意向订购户数的概率为(2384—429)／2384=0．82；转向B区的订购户数的概率为115／2384=0．05；转向C区的订购户数的概率为95／2384=0．04；转向D区的订购户数的概率为221／2384=o．09。以同样方法可计算出其他区域的保持与转向的概率(省略)。将计算结果按顺序列一个表，得马尔科夫转移矩阵——即一步转移概率矩阵。即町以看出：后两期若在北区投资运作会迎来一个良好的机遇，其销售剩余率较低，只要针对南区转向北区的主要因素进行分析制定出有效对策，将争取到更多客户，一定时期内有较好的市场潜力；南区市场占有率较高发展势头迅猛，投资集中竞争更加激烈，出现了下滑趋势，所以分析比较销售剩余率尤显重要；东西区市场占有率较低而且处于相对平稳市场不活跃，要特别注意开发量与上期的比较；对于中心区应当注意到城市发展的局限对其市场占有率的限制，这样将出现新的转移，但只要及时补充调查，我们可以随时计算新的马尔科夫矩阵下的新的市场占有率。
如需长期预测下去，可按照同样的方法继续计算，这就是所谓的“马尔科夫滚动预测”方法。但需注意：预测结果的可靠度保证是市场营销系统环境及其相应的系统条件基本上稳定或变化不大。
根据调查资料同理可对物业类型(多层、小高层、高层和别墅)、户型(小户型、中等户型、大户型和超大户型)和价位(低价、中等价和高价)的市场占有率进行预测。(略)3房地产物业市场营销最有利对策的分析根据马尔科夫链预测结果，可以从而派生出相应的市场营销决策。预测结果作为决策的依据，显而易见，应当采取下面的三大策略：
1)通过控制并提高各项销售指标的合意度，设法尽量保持原有的用户比率。
2)通过品牌优势的渗透，尽量设法争取其他的关注并进而获得新用户。
3)既设法保持原有用户，又同时争取新的用户。
以上的第三种策略，是前两种策略的综合运用，需要较大力度的经费支持。此外，当市场竞争各方势力处于相对均衡时，不宜贸然投入过多的费用去实施第三种策略，此时可根据“因时而宜”、“因地而宜”、“因人而宜”的原则，切实做好市场分析，宜采取保守战略，以保留原有用户市场份额为妥。
在房地产物业市场营销中，尚存在诸如：房地产物业定位分类、性质分类、系统形态分类等一系列分类问题，解决这些问题的数学定量途径则归结为“聚类分析”的技术手段。超级秘书网
明确房地产物业市场营销大系统中诸多要素和各子系统之间的有机联系、随机性质与组合方式，对促动房地产物业市场营销而极为明显的重要意义：准确地建立房地产物业市场营销系统中各要素(子系统)和城市系统密切相关的数学模型，可进而明确其相应的等级关系和隶属关系之后，通过相应的检测、对照之后，可望较为完善地实现构成房地产物业市场营销系统的有机组合。
房地产销售论文范文2
关键词：房地产；价格；影响因素
一、前言
自1998年取消住房分配制度起，我国住房“商品化”，房地产业开始发展，房价呈现增长趋势。2003年之后，我国一线城市房价飞速上涨，由此，二三线城市也开始急速增加，国内房地产业过热，大部分人买不起房，由此引发了大量的经济问题和社会稳定等问题。在第三届中国房地产价值高峰论坛会上，企业家、专家们就房地产当下存在的很多问题展开了讨论，有人提出我国目前保障性住房比重小，高档房比重偏大，正因为这样一种不平衡的比例趋势，导致我国的房价水平被整体拉高。根据文献分析，大部分采用定性分析，仅仅说明了某一因素对于房地产价格的影响，但从定量来看，产生多大的影响则未说明；或者研究的年限相对滞后，不能很好地解释近两年的状况，本文搜集了1994年―2013年的房地产价格变量及本文所提出的四个自变量各20个数据集，运用多种统计分析方法，通过建立回归模型，分析我国房地产价格的影响因素。
二、房地产价格影响因素研究综述
关于房地产业的研究近几年日益为学术界重视，尤其是房地产价格影响因素的研究。与国内相比，国外房地产市场发展较早、较快，尤其是西方发达国家，房地产市场十分成熟，故关于房地产业的研究，国外已形成较多的专著研究，从国外学者观点来看，由于其实行市场经济，因此在研究房地产价格时在注重政府控制的同时，更加强调市场机制的作用。Abraham等（1992）对美国30个城市的实证分析表明房地产价格的上涨与就业率、收入、以及建设成本有直接关系；Kolari（2002）则从CPI和房地产价格关系角度出发，运用ADL模型实证分析，得出房地产价格也受一定商品及相关产品服务的影响。Gerlach和Peng（2005）对香港的房地产价格、GDP以及银行贷款等进行分析，认为银行的贷款不影响房地产价格；Elbourne（2008）经过实证分析货币供应量对房地产价格的影响，利用脉冲响应函数得出货币供给变动对房地产价格变动具有正响应性。
中国房地产业发展较晚，但近两年却是突飞猛进，尤其是我国房价的持续不断上涨，引起了国内学者的重视，并对房地产价格的影响因素进行了大量的研究，大量的专著、论文也都集中在这个问题上。宋勃和高波（2007）认为国外资金长期的涌入是我国住房价格上涨的一个重要因素；肖万福（2014）在《房地产调控政策下我国房地产价格影响因素的实证分析》一文中，通过2003年第一季度到2013年第二季度的相关经济数据，研究了房地产调控政策对我国终端房地产价格的影响，通过实证分析，他认为，在房地产价格波动的诸多因素中，来自经济基本面的解释力相对较小，相比起来政府相继出台的房地产调控政策反而成为了一个十分重要的影响因素；谢建豪（2007）基于城市人口数量和结构的分析，研究得出当人口数量增长速度大于城市住房供给速度时，供需便会严重不平衡，房价上升；郝丹璐（2014）通过因子分析等统计学方法得出，影响房地产价格变量大致可分为两类，一类是反应现有房地产市场状况的变量，另外一类是反应预期房地产市场状况的变量，第一类中GDP、住宅投资、房地产开发企业本年土地购置费用、人均可支配收入、房屋竣工价值等排名靠前；丁凤通过实证研究指出：第一，房地产价格最主要的影响因素是经济基本面；第二，住房需求是房价上涨的主要推手；第三，银行信贷的支持是房价上涨的“催化剂”；第四，高地价的推高房价的“幕后黑手”。
张t敏（2012）指出：房地产价格的主要影响因素包括人口数量、居民储蓄存款余额、商品房可供销售面积、房地产投资额、国内信贷规模，其中最明显的是人口数量与居民储蓄存款余额。余静静（2014）通过房地产价格影响因素重要性的分析，认为：第一，东部地区经济发达，土地购置费用和房屋生产资料价格指数成为东部地区房价的重要影响因素；第二，中部地区房地产投资是其房价的主要影响因素；第三，西部地区而言，家庭可支配收入是影响其房价的主要因素。
综上所述，影响我国房地产价格的因素众多，不仅如此，由于选取样本、获取数据的途径的不同，相同因素对房地产价格的影响方向也不尽相同。
三、研究设计
（一）研究的基本假设
1、我国房地产按照房屋的使用功能可以分成：居住用途的房屋、工业用途的房屋、商业用途的房屋、文体娱乐设施、政府和公用设施、多功能建筑。本文以普通住宅的价格作为因变量进行实证分析，即通过商品房价格对其进行实证分析。
2、研究阶段的限定。为了更好地反应近几年中国房地产价格的变动及其影响因素，本文采取1994――2013年的统计年鉴数据进行实证分析。
3、影响因素的限定。本文选取四个影响因素作为自变量，分别是：居民消费价格指数，城镇居民可支配收入（元），房地产竣工面积（万平方米），商品房销售面积（万平方米），其中居民消费价格指数以1978=100为基期，房地产竣工面积以房屋竣工面积为参考数据。
4、房地产市场的界定。本文研究对象确定为增量交易市场，暂不考虑二手房市场及出租市场。
（二）模型设计
Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε
其中：Y（元/平方米）表示商品房价格；X1表示居民消费价格指数；X2（万平方米）表示房屋竣工面积；X3（元）表示城镇居民可支配收入；X4（万平方米）表示商品房销售面积；a，b，c，d，均为模型系数，e为常数项，均为待估参数。ε为随机误差项，用于表示无法用现有统计数据表示的影响房地产价格的因素，如社会因素、国家宏观政策因素等。
四、实证分析
（一）描述性统计分析
将数据带入spss19.0软件进行描述性统计分析，输出如下结果：
根据输出结果，从1994―2013年，我国商品房销售平均价格的极小值、极大值分别为1409，6237，由此推断20年间的房价变化巨大，通过均值观测，1994―2013年商品房平均销售价格为3194.25；房屋竣工面积变化也呈现出急剧上升趋势，其均值为47521.11万平方米；商品房销售面积极差为123320.24，由此可见，即使房价不断上升，但我国的商品房的销售面积依然在上升。
（二）多元回归分析
对数据集进行多元线性回归统计分析，由spss19.0分析得，输出结果为：
由表2得多重判定系数R方为0.997，调整R方为0.996，其实际意义为：在商品房平均销售价格取值的变差中，能被商品房平均销售价格与居民消费价格指数、房屋竣工面积、城镇居民可支配收入和商品房销售面积的多元回归方程解释的比例为99.7%，调整后比例变为99.6%。由此可得，该模型的拟合优度很好。
表3给出了方差分析的结果。由该图可以得到模型的显著性P值是0.000，小于给定的显著性水平0.05，因此可以判断模型整体非常显著。
由该表给出了该线性回归模型的回归系数及相应的统计量。从该图可以得到线性回归模型即前文所建立的模型方程中的常数e为449.255，自变量X1，X2，X3，X4的系数a，b，c，d分别为1.903，-0.015，0.127，0.022，即除房屋竣工面积的系数为负之外，其余三个变量的系数均为正；另外，线性回归模型中的常数和四个自变量X1，X2，X3，X4的t值分别为2.005，3.038，-2.789，6.433，6.353，各个自变量相应的概率值即P值为：0.008，0.014，0.000，0.000，均小于显著性水平0.05，说明系数非常显著，与表3方差分析的结果十分一致。
由表4中常数以及各个自变量的系数值，带入回归方程Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε得：
Y=1.093X1-0.015X2+0.127X3+0.022X4+449.255
五、模型结论及误差分析
（一）模型结论
由模型看出：
1、房地产销售平均价格与居民消费价格指数存在显著的正相关关系，即随着我国居民消费价格指数的提高，我国的房地产销售平均价格相应提高。
2、房地产销售平均价格与城镇居民可支配收入的关系来看，呈现显著正相关关系，随着我国城镇居民可支配收入的增加，房地产价格相应上涨。
3、房地产销售平均价格与商品房销售面积也存在显著的正相关关系，即商品房销售面积越大，房地产平均销售价格越高。
4、房地产销售平均价格与房屋竣工面积存在显著的负相关关系，即竣工面积越大，房地产的平均销售价格越低。
（二）模型误差分析
模型的计算存在一定的误差，其主要原因体现在以下几个方面：首先，由于样本搜集的困难，以及少部分的样本数据失真，个别指标在1994年以前已找不到原本数据，导致样本容量太小，从而影响了计算结果；其次，在方法的使用上还有所欠缺，没能全面地综合比较多种统计方法，从而可能遗漏了最佳的统计方法；最后，在模型中，自变量在量上的选取不够，影响房地产的价格因素众多，未能大量例举，除此之外，自变量在质上不一定是最佳的，即可能存在更好、更加显著的影响因子。
六、建议
第一，根据以上的实证分析结果，我国的房地产价格多年来一直持续上涨，需要政府的宏观调控进行引导控制。与西方主张的市场主导不同，结合我国的实际国情来看，政府依然起着重大的作用。对于我国而言，单一的调控手段并不适用，除了本文分析的房地产价格整体呈上升趋势外，区域性的变化是关键，因此，政府应该结合各个区域具体的市场行情进行相应的调控。
第二，政府的作用固然重要，但始终离不开市场的自我调节机制，即使在我国，市场的自我调节依然很重要，一味强调市场，则容易扰乱市场正常的资源配置机制。因此，如何将政府宏观调控与市场的自我调节很好地洽接成为了关键。
第三，保持适度的住宅投资规模，确保供需基本平衡。使得各个阶层的消费者对不同类型住宅的有效需求均能得到满足，避免在住宅消费上出现过大的贫富差距[6]。
第四，从前面的分析结果来看，我国的房价持续不减的一个原因是商品房销售面积过大，从这一层面上来看，为控制房价，应该控制一定的住房的建设，建设面积应该适当减少，以此抑制房价的上涨。
参考文献：
[1] 肖万福.房地产调控政策下我国房地产价格影响因素的实证分析[J].房地产导刊，2014（2）
[2] 郝丹璐.中国房地产价格影响因素研究[D].吉林大学，2014
[3] 丁凤.房地产价格影响因素及预测研究[D].安微财经大学，2013
[4] 张t敏.房地产价格影响因素实证研究[J].财经界，2012（16）
房地产销售论文范文3
关键词：城镇化；房地产价格；协整分析；因果关系；互动
中图分类号：F292 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）011-000-03
一、引言
城镇化（Urbanization）对于任意经济体而言，随着经济水平的不断提升，人民生活的进步，都将会成为经济社会发展的必然。根据发展经济学理论，当资源在某一地区聚集，并形成增长极，则该区域对周边地区将会发挥其辐射效应，从而吸引周边农村人口向城镇转移，原有的城镇规模扩大。根据国际经验以及发展经济学理论，一个国家或地区的城镇化水平，一定程度上反映了该国家或地区的经济发展水平。因此，我国政府将城镇化率看作是反映经济发展水平的一个重要指标。随着我国改革开放以来城镇化进程的快速推进，关注城镇化率数据变动的同时，城镇化带来的其他影响同样值得重视。在城镇化所带来的众多经济、社会影响中，房价的变动便是社会关注的焦点之一。由于城镇化对人口分布的影响，必然引发城市住房供需关系的变动，当一个国家或地区的城镇化率处于快速上升阶段时，研究城镇化对住房供求关系的影响，对于保障城镇人口住房、实现国家经济稳步发展和社会和谐有着重要的意义。
二、安徽省城镇化与房地产价格的特征性事实
（一）安徽省城镇化的线性特征
目前通用的衡量城镇化率的方法主要有两种，一是采用城市建成区面积占总面积的比重，二是采用城镇人口占总人口的比重。本文选取后者作为城镇化率的衡量指标。根据美国地理学家Northam提出的关于国家城镇化发展的S型曲线，当城镇化率超过30%时，其城镇化历程呈现出明显的加速发展状态，并且在70%左右开始呈现稳定发展态势。从安徽省城镇化进程来看，该比率从2000年的28%持续上涨，2014年达到47.86%，正处于30%-70%的区间。但是从变化趋势来看，安徽省城镇化率水平呈现出平稳发展趋势。
（详见图1、图2）
（二）安徽省房地产价格变化趋势分析
2000年以来，由于政策导向、社会预期等各种宏观经济因素的影响，住房市场的放开使得刚性需求增加，房地产价格的不断上涨，深化了住房市场上供求矛盾，并且在2009年后出现了严重的住房市场供不应求的矛盾关系。根据本文对安徽省2001年-2013年商品房平均销售价格绘制的折线图可以看出其保持着平稳的增长趋势。2011年以来，为了保障中低收入人群的住房需求，国家出台了一系列的限购、限贷政策抑制房价的快速上涨，所以从2012年至今房价呈现出了增速放缓的势态。从房地产建设结构来看，安徽省的房地产住宅开发中，以住宅开发为比例最大，说明近年来安徽省整体房屋供给总量发展迅速，为城镇化提供了基本的住房保障。
（详见图3）
三、安徽省城镇化与房价的互动机制分析
（一）城镇化对房地产价格的影响路径
目前学术界关于房地产价格的衡量方法较多，归纳起来主要有： 商品房销售额除以商品房销售面积、全国住宅价格指数以及商品房平均销售价格等。基于统计简便性及数据可获性，本文采用商品房平均销售价格来表示。根据房地产销售价格的结构构成来看，其包含了土地价格、前期房屋设计费用、工程造价费用、开发管理费用和房地产开发企业进行房地产开发所应得的利润和应该缴纳的税费等。根据房地产供求对房地产价格的影响来看，房地产除了受到其成本构成的影响，还受到房屋本身区位位置、房地产需求数量、需求人群的收入、政策等其他因素等的影响。随着城镇化水平的不断增加，首先会影响房地产的需求情况，此外，房地产价格成本的结构因素会发生相应变化，从而共同影响房地产价格。
一方面，城镇化率的提升将会对不同区位的房屋价格产生推高性影响。城镇化水平较高的区域或城市一般整体经济发展水平较好，在安徽，例如合肥、芜湖、铜陵等地，GDP水平和人均收入水平相对较高，相应的，其房屋平均价格水平也较高，这主要是由于经济发展水平高的地区，作为增长极的经济辐射能力较强，城镇化水平也自然较高。
另一方面，城镇化的推进带动当地城市人口比例的增长，从而带动住房需求增加，对房屋价格产生推高作用。根据本文对安徽省各地区的城镇化率、城市人口数量的统计分析，随着城镇化率的不断提高，相应的各地区的城市人口比例也在不断增长。这说明城镇化率与房地产价格存在着数值上的相关关系。
（二）房地产价格对城镇化的影响路径
房地产价格的上涨对城镇化进程的推进不但存在着积极的推动作用，也可能会产生负面的抑制作用。
首先，房价上涨引导资金流入，从而改善安徽省各地区的城镇基础设施建设，从而对于城镇化的推进产生促进作用。房地产价格的不断上涨，意味着该行业投资者的投资预期有所上升，从而促进资金流动。而资金流入的同时，房屋建设面积会不断增加，不但包括住房，也包括写字楼、商用房等用途的房屋，这不但能够增加对人口的容纳量，也增加了城市的就业容纳量，从而产生房地产与其他相关行业之间的联动关系，促进城镇增长极作用的发挥，增加城镇的集聚效应和经济辐射力。
其次，房屋价格上涨也可能会对城镇化产生不利的抑制作用。一方面，房地产价格的持续上涨不利于农村劳动力向城镇转移。农村劳动力要想转移到城镇，就必须要求城镇对劳动力具有一定的吸纳力，对于农村剩余劳动力，由于受教育水平、经济收入水平的限制，高房价会抬高农村劳动力进入城市的门槛，从而增加其转移成本，抑制劳动力转移。另一方面，房地产价格的持续快速上涨导致资源配置的不均衡，影响城镇化推进速度。在安徽的很多地区，房地产价格的持续推升不断地提高安徽省城镇居民的房价收入比，尽管越来越多的人买不起房，但是房地产业衍生和推动发展的煤炭、建材、建筑等行业发展，导致了住房供给和需求的矛盾不断加深，市场无法正常发挥其资源配置作用，导致自然、社会资源配置的不均衡，不但不利于生态环境，更不利于城市的长期可持续发展。
四、安徽省城镇化与房地产价格互动关系的实证分析
为了研究安徽省城镇化与房地产价格之间的相互关系，本文选择利用实证分析的方法。主要采取安徽省统计年鉴1999-2014公布的相关数据，利用Eviews8.0软件对房地产平均销售价格指数与城镇化率之间的线性相关关系、因果关系进行验证，并对安徽省房地产价格与城镇化率之间的互动机制进行探究。
根据上文对房屋价格与城镇化率之间的相互影响关系的理论分析，本文给出如下研究假设：
假设1：安徽省城镇化率与房地产价格之间具有正相关关系。
假设2：安徽省城镇化是推升房地产价格上涨的原因。
假设3：安徽省房地产价格上涨是城镇化不断推进的原因。
（一）相关性检验
应用 Eviews 软件对数据进行相关性分析，得到城镇化率与房地产销售价格的相关系数为0.9593，说明二者的变化具有较强的相关性。
（二）ADF平稳性检验
在进行线性分析之前，首先必须要确保因变量和自变量的平稳性。本文主要应用ADF作为平稳性检验的主要指标。首先对数据进行标准化处理，并且将安徽省城镇化率变量用U表示，安徽省房地产销售价格指数变量用P来表示，应用E-views对安徽省城镇化率数据进行平稳性检验。其检验结果如表3：滞后两阶后显示数据是平稳的。因此，在5%的显著水平下，证明该变量是平稳的。
表3 单位根检验结果
（三）Granger检验
为了检验安徽省房地产价格（P）与城镇化率（U）之间的关系，本文在对两个数据的平稳性检验的结果基础上，对其进行格兰杰检验，结果如表4所示。
表4 变量U与P之间的格兰杰因果关系检验
注：统计量P值为检验的概率值，当p值小于0.05时，表示在5%的显著性水平下该因果关系成立，反之，不成立。
由表3的Granger分析结果可知，安徽省房地产价格的上涨不是造成城镇化率提高的原因这一原假设，其拒绝这一假设犯了第一类错误的概率为0.4981，大于0.05，因此无法拒绝原假设。而对于安徽省城镇化率提高不是造成房地产价格上涨的原因这一原假设，其拒绝这一假设犯第一类错误的概率为0.0389，小于0.05，因此检验结果可认为拒绝原假设，即安徽省城镇化率提高并不是房屋销售价格提高的成因这一假设是不成立的，也就是说，安徽省城镇化率的提高是房屋销售价格的Granger原因。相反的，房地产价格上涨是否是城镇化率上升的Granger原因的分析中，是无法拒绝原假设的。这说明房屋销售价格指数并不是安徽省城镇化率上涨的原因。
（四）协整检验
对于两变量问题，只有当两个变量都是单整变量，并且单整的阶数相同时，才满足协整检验的前提。由上节的分析可知，P与U均为一阶单整序列，满足协整检验的要求。对于具有相同单整阶数的非平稳变量，本文采用Engle-Granger二步法检验其是否存在协整关系，即首先用OLS对两变量进行回归分析，然后利用ADF检验这个回归方程的残差序列是否平稳。如果回归方程的残差序列是平稳的，则称这些变量是协整的。
以房地产价格指数P为自变量，安徽省城镇化率U为因变量进行OLS回归，得方程如下：
注：*、**、***分别表示在1%、5%、10%显著水平下的临界值。
对残差检验结果发现，残差的ADF检验结果平稳，即拒绝原假设，接受备选假设，即安徽省城镇化率与安徽省房地产价格之间存在协整关系，其中，安徽省城镇化率每提高一个百分点，房地产销售价格则会相应有0.82倍单位的提升，假设1和假设2得以验证，假设3为假。
五、结论
从上文的实证分析来看，可以得出以下结论：
第一，安徽省城镇化率的提高与安徽省房地产价格的上涨之间存在着正相关关系。近年来，城镇化是催动安徽省住房需求快速增加的动力，随着安徽省城镇化率的不断提高，安徽省的房屋价格同时保持上涨。而且由实证分析结果可以看出，2000年以来，安徽省的房地产价格与城镇化之间存在着长期协整关系，而且城镇化的不断推进对安徽省的房地产价格上涨存在着明显的推进关系。
第二，安徽省的城镇化率提高是安徽省房地产价格上涨的单向Grange原因。通过格兰杰检验，对因变量和自变量取对数作回归分析，发现城镇化率对房地产价格是富含弹性的，城镇化率每提高一个百分点，带动房地产价格提高0.82个百分点。因此，现阶段城镇化水平的提高对安徽省房地产价格的上涨有明显推动作用。这说明城镇化推进引起了供求关系的变动，通过增加房地产需求、抬高房地产销售成本等方式，抬高了安徽省房地产的价格。
第三，安徽省的房地产价格上涨并不一定是城镇化率提高的原因。即房地产价格的上涨对城镇化率的抑制作用或推进作用并不明朗。根据本文第二部分的分析，房地产价格上涨对城镇化率的影响路径，存在着正向和负向的相关关系，但是由于两者之间互相影响的复杂性，无法确定房地产价格上涨推升城镇化率的最终效果。
参考文献：
[1]曾江辉.中国城镇化水平与房地产价格的因果关系分析[J].中国城市经济，2010，6：053.
[2]李永乐，舒帮荣，吴群.房地产价格与土地城镇化：传导机制与实证研究[J].中国土地科学，2013，11：009.
[3]范晓萍.中国城镇化与房地产价格关系实证研究[D].硕士学位论文，2010.
[4]曾江辉.城镇化对中国房地产价格影响的实证分析[J].商场现代化，2010（17）：181-182.
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房地产销售论文范文4
[关键字]新会计准则；房地产企业；税收筹划
一、引言
随着我国税收制度的逐步发展，税收筹划已日益成为房地产企业实现成本降低、效益增加目标的重要选择。实际上，会计是税收的基础，税收筹划正体现了纳税人对会计和税收环境的反应和适应，因此，新企业会计准则的变化必然对我国税收和税收筹划有重大的影响。
房地产行业作为我国的重要经济增长点，是国民经济中不可或缺的重要组成部分。然而，被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注，国家税务总局也针对房地产企业的税收管理出台了相关文件，并不断地进行调整和完善。2007年，国家出台了房地产企业土地增值税要进行全面清算的规定。2008年，国家增加了房地产企业所得税的预缴比例。2009年，为了应对金融危机冲击，出台了旨在促进房地产市场平稳运行的“救市”政策，不仅改变了预缴方法，且降低了预缴率，项目计税毛利率也下降5个百分点。2010年春以后，各地房价纷纷上涨，为了维护楼市稳定，国家又加强了对其的税收监管：进一步明确完工产品的确认条件；进一步细化房地产开发费用扣除。房地产开发从立项、建设、销售到使用涉及十多种税，占我国现行税法体系中实体税税种的50%左右。房地产相关人士甚至认为房地产企业的销售收入将被课以最高达73%的税收。可以说，房地产在我国是一个重税行业。面对国家严格的宏观调控政策和同行业对手的激烈竞争，为了实现企业的长期目标，房地产企业自然有实施纳税筹划的内在动力和外在压力。
二、房地产业税收筹划的基本理论
税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，通过对经营活动的优化安排，选择最优的纳税方案，既合理又合法地减税、节税，以达到税负最小化的财务筹划活动。
（一）房地产企业涉及的税种分析
目前，我国在房地产开发、转让、保有、出租等诸多环节分别征收土地增值税、营业税、城市维护建设税及其教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等十多种税。
与其他行业的企业相比，房地产企业涉及的税种较多，税负较重，主要财税特点如下：
1．房地产企业复杂的多元化业务需要精细的财税管理。房地产企业的主要开发经营活动包括规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售等，其经营内容广泛，经营业务多元，投资主体复杂，多样化的经营活动需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。
2．房地产企业资金筹集多元性、现金流转复杂化。房地产企业筹集资金的主要渠道包括预收购房定金或预收建设基金、预收代建工程款、土地开发及商品房贷款、发行企业债券、其他经济实体联合开发的投资、通过资本市场发行股票筹集资本等等，资金筹集方式多样，现金流转复杂。
3．房地产企业成本、费用结构复杂。房地产企业开发成本主要有征地拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。房地产企业的经营成本主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成本、出租土地经营成本等。由此可见，房地产企业涉及的成本费用结构特别复杂。
（三）房地产企业税收筹划技术
房地产企业由于业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样，根据其行业特点和经营业务，对其采用的筹划技术可以归纳如下：
1．税基筹划技术
房地产开发占用资金量大，需要不断筹措资金才能维持其开发能力，而资金筹集中的税收筹划集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应减低税负，而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
2．收入实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，减低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
3．费用摊销技术
房地产项目的开发周期长，通常是跨年度经营，税收筹划人员应该充分考虑相关费用的会计处理问题，比如借款费用的资本化或费用化问题；突破业务招待费等费用的税前列支限额的限制，及时确认能够当期扣除的损失等等，都是运用摊销技术的重要筹划内容。
4．转化技术
房地产开发企业除了自行独立开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常显著。
5．规避平台筹划技术
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。对此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作就是控制增值率，可以通过对价格和扣除额的调节来实现。
三、新会计准则下房地产企业的税收筹划
与房地产企业相关的有九大会计准则。本文将尝试在与房地产企业有直接相关性且涉及企业日常经营业务的四大会计准则下对房地产企业进行税收筹划研究，四个准则分别是《投资性房地产》、《建造合同》、《利息费用》和《收入》。
（一）《投资性房地产》准则下房地产企业的税收筹划
投资性房地产转让或出租业务中所获得的转让收入或租金收入将涉及不同税种，包括营业税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、房产税、印花税以及契税等。房地产企业持有投资性房地产的目的多数是用于出售，房产出售涉及一项重要税收，即土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所取得的增值额征收的一种税。对土地增值税的筹划，关键点在于控制增值额，而增值额就是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，因此，我们可以通过调节房产销售价格和扣除项目金额来实现土地增值税的筹划。一是合理制定房地产的售价二是尽量提高扣除项目的金额。房地产企业建造普通标准住宅出售时，在免税临界点附近，收入增加或成本费用减少的金额将小于税收增加的金额，得不偿失，是纳税。当售价或其他扣除项目金额处于纳税时，应采用降低售价或增加其他扣除项目金额等办法，使其摆脱纳税，从而达到节税的目的，实现经济利益最大化。当然，在增加其他扣除项目金额时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。
（二）《建造合同》准则下房地产企业的税收筹划
建造合同准则是新会计准则的第15号准则，它与房地产行业直接相关。该准则主要强调的是对代建房的规范，目的是用于规范房地产建筑商建造工程合同的确认、计量和相关信息的披露，对房地产企业产生了较大的影响。新准则和旧准则相比，建造合同准则没有实质性的改变，但对建造合同的修订和完善，也为房地产企业带来了更多的筹划空间。房地产开发形式多种多样，比如有自主开发、代建房和合作建房等。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，因此房地产企业运用这些特殊政策进行税务筹划，其节税效果是很明显的。比如，房地产开发企业独立开发项目出售的，不仅要按3%的建筑业劳务对建造行为缴纳营业税，房地产销售时还得按四级超率累进税缴纳土地增值税和按5%的销售不动产行为缴纳营业税，除此之外，还要按实际缴纳营业额缴纳城市维护建设税和教育法附加。很明显，房地产企业以自主开发形式开发房地产税负相当重。然而，我们有时可以通过选择代建房和合作建房的方式进行税收筹划，以减轻房地产企业的税负。
（三）《借款费用》准则下房地产企业的税收筹划
《借款费用》准则规定，凡符合资本化条件的借款费用应当予以资本化，计入相关资产成本；不符合资本化条件的借款费用不能直接予以资本化，而应在发生当期确认为期间费用，直接计入当期损益。借款费用准则着重解决了借款费用的确认和计量问题，尤其是借款费用资本化的条件和金额的计量问题。借款费用准则下企业的节税途径可以从以下四个方面考虑：当企业处于亏损年度或有前五年亏损可抵扣时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度，利息支出尽量予以费用化，可以降低土地增值额和加大在企业所得税前的扣除；房地产企业应尽量向金融机构贷款，以免遭税务机关对超额利息的剔除；同时，企业还得注意利息支出的合法性问题。
（四）《收入》准则下房地产企业的税收筹划
新企业会计准则中的收入准则完善了企业销售收入的确认条件。准则规定，销售商品收入必须同时满足5个条件才能予以确认。严格的收入确认条件也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。
1．分期收款的税收筹划
根据有关规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但是，由于房地产市值普遍较高，买方市场一般很难一次清购房款，分期收款销售房产就成了房地产业的一大营销策略，在这种情况下，为了体现会计上的谨慎性原则，企业不能按销售价格总额确定收入，会计人员应对估计不能收回的，不能确认收入，已经收回部分价款的只将收回部分确认为收入。所以，企业应按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本。这样，企业延迟了收入确认时间，也就意味达到了延迟缴纳各种税款的目的，起到节税的作用。因此，我们建议房地产企业合理利用分期收款的方式达到税收筹划目的。
2．预售房款的税收筹划
房地产销售业务收入结算方式复杂，往往采用预收房款这种方式解决房产开发的部分资金不足问题。根据有关规定，房地产企业采用预收款方式销售房地产，收款的当天会发生营业税的纳税义务。然而，企业收到向其他往来单位的借贷款或者企业收到由其他往来单位的归还借款，收款的当天是不会发生营业税纳税义务的。因此，对预收性质的房款，企业可以与客户商量签订协议，将预收购房款在账上处理为往来单位垫付款，则能推迟营业税确认的时间，从而起到延迟缴纳营业税的筹划效果。同时，也延迟了所得税和其他相关税费的缴纳时间。一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，另一方面，企业还获得了税款资金的时间价值，筹划成果非常明显。因此，我们建议房地产企业合理利用预售房款转化技术达到税收筹划目的。
[参考文献]
[1]朱丽春．房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D]．厦门大学硕士学位论文，2007.1．
[2]于小镭，毛夏挛，蔡昌．新企业会计准则与纳税筹划[M]．北京：机械工业出版社，2008.5~6．
房地产销售论文范文5
关键词：城市化背景，房地产类课程设置，教学内容设计
中图分类号：F293.33-4
基金项目：河北工业大学教研立项支持项目
作者简介：李素红（1978-），女，汉族，河南汤阴人，河北工业大学经济管理学院，副教授，博士，研究方向：项目管理与风险控制
杜娟（1992-），女，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理
李天航（1994-），男，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理
1引言
房地产是随着城市化进程的快速发展而发展起来的一个重要行业。城市化导致了人口的大量迁移和大规模的城市基础设施建设，导致了对房地产的庞大需求。与当前房地产行业飞速发展的趋势不适应的一个集中性问题是人力资源的素质和数量远远达不到需求，整个产业的人才现状难以满足企业的现实需求。所有的房地产企业都希望得到复合型人才、高端人才，即具有综合能力的人才，包括具备深厚的专业能力、熟练的业务能力、优秀的协调沟通能力、极强的责任心等。人才因素成为了制约房地产企业持续发展的主要原因[1]。
在此背景下，我们要充分重视房地产类人才建设所面临的机遇和挑战，在培养人的理念、方法和制度上与时俱进，不断改进。本论文旨在在房地产行业的迅速发展背景下，通过研究工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计，结合我校的工程管理专业课程设置情况，改善房地产类人才的培养体系，以培养适应社会强大需求的房地产行业复合型人才。
2国内外房地产类课程设置现状
2.1 国外房地产类课程设置现状
国外房地产类课程的高等教育产生较早，部分发达国家已经发展得比较成熟。而且，房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校等极大的重视。对比工程管理与房地产专业，它们分别属于不同的学科领域。工程管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内，也有些学校在工学院中独立设系。而房地产专业通常设在商学院隶属于工商管理学科，有时独立设系，有时与金融、保险等为同一个系。总体分析，国外的房地产类专业设置特点[2]体现在：（1）加强通识教育的核心地位。（2）结合经济管理和城市规划的专业课程。（3）创新教育教学模式。教学模式灵活多变，在教学上采用的是案例式、沙龙式课程、工作坊、角色扮演、实地考察、讲座和开展项目等不同的教学形式，组织学生分组讨论或辩论，课外学生独立或合作完成课程作业，并提供充分的讨论和演讲机会，激发学生创造性思考，培育团队精神。（4）专业与行业之间的联系和合作密切。比如请房地产管理人员、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课，更好地促进就业和服务社会。
2.2 国内房地产类课程设置现状
对国内大学的整体情况进行初步调研之后，我们重点分析了几所知名度较高的大学。调研结果显示，各个学校的专业主干课程中都会包含房地产类课程。如房地产开发类，包括房地产开发与经营、房地产开发概论等课程；房地产经济学类以及物业管理类的培养学时相对较多；房地产市场营销类、城市规划类和房地产相关法规、政策类的课程大多属于专业选修课程，课时较少。上述课程基本上涵盖了工程管理专业房地产类课程的主要内容。同时房地产集中实践类课程也十分重要，一般是与其开设的房地产类课程内容相联系的，其中比较典型的有：房地产项目可行性分析、房地产市场调研、房地产估价课程设计等。我校的工程管理专业开设的房地产类课程很少，专业核心课程仅有房地产项目策划和房地产经营与开发，且课时较少，因此学生无法系统地学习房地产类课程，很难形成全面系统的知识体系来满足房地产市场对人才的需求。
通过上述分析，国内大部分高校房地产类相关课程欠缺，课程设置缺乏系统性，我校的工程管理专业的房地产方向课程设置更不明确[3]。因此，我们结合我校现状以及调研数据资料，对房地产类课程及其内容进行设计，具有重要的理论价值和实践指导意义。
3 房地产类人才培养的调研分析
在城市化背景下，为了更好地满足社会对房地产类人才的需求，我们分别针对房地产企业人员和在校学生进行了问卷调研，以发现房地产类人才培养中存在的问题，更好地设计房地产类教学课程及其教学内容。
3.1 房地产企业调研
为了有效地开展调研工作，我们先对房地产企业经验丰富的员工进行了访谈，然后有针对性地设计了调研问卷，主要围绕房地产理论和实践课程的内容设置情况，以了解房地产企业对学生知识、经验和能力方面的需求。问卷共调研了20位资深的房地产企业管理人员。调研结果发现，房地产企业认为大学生在从事房地产工作时面临的主要困难是实践经验和专业知识的欠缺，着重提升大学生的专业素养是一个亟待解决的问题。调研显示，企业管理人员鼓励学生参加房地产类前言讲座，了解房地产业现状、发展方向和趋势，建议学生多参加房地产类竞赛，如房地产策划大赛、算量大赛、房地产专业知识竞赛等，还建议学生多参加一些社会实践调研活动，如房地产市场调研、房地产项目可行性分析、房地产项目管理沙盘模拟等。在专业课程内容的设置方面，大部分建议开设建设与房地产法规、房地产策划、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理等课程。
3.2 在校学生调研
学生问卷部分主要调研了学生对房地产类课程的学习兴趣、了解程度和对课程内容的需求等，在考虑学生需求的情况下完善房地产类课程设置。调研结果显示，学生对于从事房地产行业的工作很有兴趣，但是比较缺乏信心。学生不太关注房地产的最新发展动态，大部分人只是主要通过网络途径偶尔关注，因此高校可通过开设一些前沿课程或讲座帮助学生了解房地产行业的最新发展动态。目前高校开设的房地产类课程较少，大部分学生认为不能满足房地产业高速发展对复合型人才的需求，希望学校能够增加房地产类核心课程，如房地产营销、房地产策划等。学生非常愿意参加房地产类课程实践活动，例如房地产类竞赛、调研活动，尤其是实习，希望增加此类课程的开设比例。学生主要参加了房地产策划大赛和BIM（建筑信息模型）大赛，希望通过比赛能够增强实践动手能力。总之，在学生看来，将来从事房地产工作，面临的主要困难是专业知识不足，因此学校应当设计系统的房地产类课程体系，使学生更好地适应社会的需求。
4 工程管理专业中房地产类课程及其教学内容设计
4.1 工程管理专业中房地产类课程设置
结合房地产行业的发展趋势、国内外课程设置的现状以及对房地产企业人员和工程管理专业在校学生的调研，本论文从理论和实践环节设计丰富多样的房地产类课程，主要从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课、专业竞赛六个方面进行设计，具体设置的课程如下表所示。
4.2工程管理专业房地产类课程教学内容设计
1.专业基础课
《城市规划与管理》主要内容包括：城市总体空间布局的原则和要求，城市工程系统规划理论，城市基础设施建设行政管理的理论，城市规划的法规制定、城市规划的行业管理，城市规划的编制和审批管理，城市规划的实施和监督检查管理等。
《房地产制度与法规》主要内容包括：房地产法律规范概述、房地产开发用地法律与制度、城乡规划法律与制度、城市房屋拆迁法律与制度、工程建设法律与制度、房地产开发法律与制度、房地产交易法律与制度、房地产登记法律与制度、房地产中介服务法律与制度、物业服务法律与制度等。
2.专业必修课
《房地产项目策划》旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。教学主要内容有：项目的前期定位策划（包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等）、项目的销售招商策划（分阶段销售价格的确定，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。
《房地产经营与管理》系统地介绍房地产经营与管理全过程的理论与实践，主要内容包括：房地产投资决策和经营决策、房地产企业融资、房地产开发项目的前期工作、房地产建设过程的管理（包括勘察设计、招标、建设等）、房地产项目的营销管理、房地产开发与经营项目后评价、房地产经营与管理案例等。
《房地产项目招投标与合同管理》结合建筑工程管理的实际介绍了工程招投标与合同管理，主要内容为：房地产市场相关法规、房地产项目招标投标概论（招投标包括招标、投标、开标、评标、中标等）；合同管理包括监理合同、房地产项目勘察设计合同、房地产项目施工合同、土地使用权转让合同、材料设备供应合同、保险合同、担保合同、合同管理、合同争议、总分包合同、国际工程合同管理等。
《房地产市场营销》是以营销过程为主线，系统介绍房地产市场营销的理论、内容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及实务操作内容，并包含案例分析和对国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念进行解读。主要课程内容包括：房地产市场营销导论，房地产市场营销环境分析，房地产市场交易形式、房地产消费者购买行为分析，房地产市场调查，房地产市场细分和市场定位，房地产企业竞争战略、房地产市场营销战略，房地产产品策略，房地产价格策略，房地产营销渠道策略，房地产促销策略，房地产市场营销管理，房地产销售与管理。
《物业管理》主要教学内容包括：物业管理的产生与发展，物业管理的基本环节，物业管理性质与基本理论，业主自治管理，物业服务企业，前期物业管理服务，物业综合管理服务，物业经营管理，物业管理的招投标，物业服务企业人力资源管理，物业管理服务质量，物业管理资金等。
3.专业选修课
《房地产经济学》通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视，阐明房地产业在国民经济中的地位和作用，主要介绍房地产市场、房地产供求管理、房地产价格、房地产周期、房地产产权与住房制度、房地产税收、房地产宏观调控、房地产业可持续发展等内容。
《房地产估价理论与方法》是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，内容包括：房地产的基本概念以及房地产价格的特征、房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、影响房地产价格的内部和外部因素、房地产估价的基本原则和程序、房地产估价的几种方法及其应用、房地产估价报告等。
《房地产项目风险管理》主要内容包括：风险管理系统、房地产项目风险识别、房地产项目风险估计、房地产项目风险评价决策、房地产项目风险回避、房地产项目风险控制、房地产项目风险转移、房地产项目风险自留。
4.前言课程（或讲座）
《房地产政策及最新发展动态讲座》内容可大致包括四个方面：宏观经济热点问题解析、金融形势与发展战略、区域经济与房地产投资战略、房地产市场现状及发展等。通过多内容、多层次的讲座使学生对房地产市场的现状有初步的把握和认识，并且逐步渗透给学生分析房地产市场现状的方法，帮助学生在以后的工作中独立认识思考现象背后的本质，及时把握住机遇。
《国内房地产企业的人才战略讲座》主要通过邀请企业专业人士，介绍房地产企业所需要的各类人才，从房地产企业人才招聘、人才培养、人才储备、人才管理、绩效管理、薪酬管理等角度进行人才战略分析。学生通过了解房地产企业的人才战略，结合人力资源结构，制定适合自身发展的职业规划，可针对性地提高自己的技能水平，提高自身的综合素质。
房地产销售论文范文6
关键词：房地产企业；拆迁补偿费用；会计；税务处理
中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01
引言
房地产企业在拆迁房屋的时候，会对被拆除房屋的所有人采取一定形式的补偿，以弥补房屋所有人的损失。补偿方式是按照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定以及各地的拆迁补偿政策执行的。对于存在拆迁补偿情况的开发项目来说，拆迁补偿费用的会计核算和税务处理是房地产开发项目整体开发成本核算和税务管理的关键。
一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理
（一）对房地产企业产权置换所采用的会计处理方式
所谓的“房地产企业产权置换”，就是开发商在开发旧城改造、棚户区改造、城中村改造等含有需拆迁房屋的项目时，用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，或是直接在拆迁补偿协议中明确安置房建设的位置、面积、户型等建设指标再按一定的标准与拆迁户的被拆迁房屋进行置换。有些项目还存在按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签订拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。
房地产开发成本有六大项，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费。安置房的建设支出以及可能存在的差价，由于是属于拆迁补偿的范畴，是为了获取土地而发生的，这个款项就需要计入到土地开发成本中。可在“土地征用及拆迁补偿费”科目下设安置及动迁支出，核算安置房建设发生的各项成本费用。由于旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目均伴随商品房开发，等到项目整体（含商品房）建设完毕，该部分支出由商品房承担，随着商品房成本的结转而转入“开发产品”。
（二）作价补偿业务所采用的会计处理方式
对于补偿方式，拆迁户可以选择，货币的补偿是被多数的拆迁户所接受的，即拆迁户从房地产公司那获得补偿金之后，就自己处理住房的问题。房地产公司将这部分费用作为开发成本计入到“土地征用及拆迁补偿费”中。即借记科目为“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”，所涵盖的内容包括所征用的土地费以及拆迁补偿费；贷记科目为“库存现金和银行存款”等等。
（三）在会计处理中将产权置换结合作价补偿来完成
房地产企业对拆迁户的补偿，是以一定面积的房屋作为补偿条件，多余的面积就兑换为货币支付以作为补偿费用。对于房地产公司而言，拆迁户获得安置房，房地产公司获得可开发的土地，安置房屋建设发生的各类支出计入到土地成本中，科目设置和会计核算同“房地产企业产权置换所采用的会计处理方式”。拆迁户另外获得的补偿费用，也是土地成本中的一部分，科目设置和会计核算同“作价补偿业务所采用的会计处理方式”。再具体核算中应将两者结合起来。
二、房地产企业拆迁补偿费用的税务处理
（一）“营改增”前对营业税的处理方式
房地产企业在对拆迁补偿费用的税务处理上，按照国家税务总局出台的住房征收营业税问题执行，所涉及的内容包括个人销售拆迁补偿和住宅小区建O补偿。如果所补偿的房屋面积与拆迁建筑的面积是相等的，就要按照同类住宅房屋的成本价格对营业税进行核定。在房屋转让的时候没有做出结算的房屋以及包括托儿所、车棚等等公共用房，如果房屋已经转让且营业税已经征收了，就不需要征收营业税了[3]。对于拆迁房屋中超出的部分，就要根据营业税暂行条例中的相关内容确认营业额，一方面可以按照纳税人当期的应税行为核定价格，另一方面可以按照其他纳税人的当期的应税行为核定价格。计算公式如下：
营业额=[营业成本（工程成本）×（1+成本利润率）]/（1-营业税税率）
（二）“营改增”后对增值税的处理方式
“营改增”以后，对于房地产企业拆迁补偿费用的税务处理，国家税务总局并没有明确规定，但是营改增以后，安置房可按照增值税视同销售行为中的“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”这一项。同时，由于安置房没有可参照的平均销售价格，其视同销售额应按组成计税价格确定。
增值税组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
（三）对土地增值税的处理方式
土地增值税的处理方式是按照土地增值税清算管理的相关规定执行的，房地产公司对于开发的房地产产品作为抵偿债务项，用于换取非货币性资产。当有所有权转移的事项发生的时候，就要看作是房地产销售行为，所获得的收入就可以按照同类房地产的价格进行确认，也可以按照房地产市场中的同类房地产价格对评估该产品的价值，以此为依据对拆迁补偿费确认。房地产公司向回迁户支付补差价款，将这笔费用计入到拆迁补偿费中。此外，对于按照政府有关规定支付的拆迁补偿费以及房地产开发商与拆迁户以协议形式确认的拆迁补偿金额，可以计入到土地增值税中。
（四）对企业所得税的处理方式
企业所得税的处理方式按照企业开发经营业务的所得税处理方式以及相关的税法执行。当出现开发的房地产存在所有权转移的问题时，或者使用权转移的时候，或者在获得利益权利的时候都要对所获得的收入进行确认。确认的顺序为：按照房地产公司近期所开发的产品的销售价格为准，确认产品的市场公允价值[4]，或者按照视同销售的销售额确认收入。对于产品可能获得的利润，就需要按照产品开发过程中所消耗的成本加以确认，要求产品开发中要有一定的成本利润率。
三、结语
综上所述，房地产企业拆迁补偿并不是等同划一的，而是根据拆迁户条件的不同、拆迁项目的规划要求不同而灵活选用产权调换的拆迁补偿形式、作价补偿的拆迁补偿形式、产权调换的拆迁补偿形式和作价补偿相结合的拆迁补偿形式。不同的拆迁补偿形式都有各自的特点，在会计处理和税务处理上要进行区别化处理。
参考文献：
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