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投资决策理论范文1
投资者在进行投资决策时到底需要什么样的信息呢？“住处使用者需要且企业能够提供的信息主要包括以下五类：（1）财务和非财务数据；（2）企业管理人员对财务和非财务数据的分析；（3）前瞻性信息；（4）关于管理人员和股东的信息；（5）企业的背景信息”（汤云为、陆建桥，1997）而“人决策有用性的观点看，各类信息使用者最为关注的和最为相关的信息是一个企业创造未来有关现金流动能力的信息。”（李心合，1996）同时，“投资者最关心的是投资风险及其对期望收益的评价，财务报表信息的一个重要作用是帮助投资者评价证券风险。”（陈建根，1998）
可见，对投资者信息需求理论界观点不一。其实，以上三种信息类型只是从不同的角度进行论述，其关键点仍在于投资风险和期望收益的评估。同时，我们发现，一方面，理论界对会计信息类型的研究往往仅局限于财务会计领域，就会计论会计，而少有投资者本身行为即投资理论中找寻信息的根本，而且往往侧重于定性研究；另一方面，投资决策理论本身仅应用于指导个人投资，“引导决策者采取与模型更一致的生动，并根据最终结果修正所采用的决策模型，以达到更满意的效果。”（何永明、陈文斌，1998）或是联系财务中的公司投资决策，“企业集团把不同行业、不同产品的企业组合，股份公司对不相关公司的收购兼并，个别游资通过基金组合进行投资，这些都是投资组合理论的实际应用”（吴明礼，1998）。但是较少有人剖析投资理论在财务报告理论发展中的地位。本文拟从投资决策理论入手，通过对投资行的定量分析，来阐述这个问题。
一、投资决策理论分析
投资决策理论起源于马科维茨在1952年发表的论文《证券组合选择》。文中论述了如何在一定收益率下，取得最小的风险。该理论假定：投资者是理性的，即他选择的投资行为必须是产生最大期望效用的行为。投资者会规避风险，也就是说，对于给定的期望收益，理性的投资者希望获得最低的风险的可能风险。均值——方差假设，即投资者的效用函数为二次函数，效用依赖于均值和方差两个变量1，用公式表示为：
Ui(a)=fi(Xa,Sa2)
其中，a代表某一投资行为。例如a可能是无风险政府组合投资，也可能是公司股票投资，或者是证券组合投资；Ui(a)代表该投资行为的期望效用，由均值表示的X。为该行为的期望收益，由方差衡量的Sa2为该投资行为的风险。同时Ui(a)随着X的增加而增加，随着Sa2的增加而减少，因而我们假定，
Ui(a)=2Xa-σa2
不同投资者将会在期望收益和风险之间进行不同的权衡，例如，某更规避风险的投资者将选择-2σa2，而不是-σa2。
均值——方差效用假设对会计的重要性表现在，它使投资决策变得更加清晰——所有投资者，无论个人效用函数如何，都需要投资期望收益和风险的资料，而这些资料主要来自于财务报告。离开了该假设，就需要个别投资者效用函数的特定知识，以推断出不同的信息需求。
在此基础上，让我们用两个方案来阐述投资者如何进行决策及其在决策中所需的信息类型。
方案一：某甲拥有$2，000资金，决定全部用于购买A公司每股市价为$20的股票。首先，他的收益将取决于A公司长期的盈利能力。我们定义：
事件1：高盈利能力
事件2：低赢利能力
总收益=期末市价+期间股利
当A公司处于事件1下，下一期间股票将上升到每股$22；当处于事件2下，股票将下跌到每股$17。同时假设A公司每股派送$1的股利，那么，总收益计算如下：
事件1：$22×100股+$100=$2，300
事件2：$17×100股+$100=$1，800
现在，让我们考虑一下事件的概率。若以A公司过去的财务报表为基础，或以现行市价为依据分析得出先验概率，则事件1的概率P（H）为0.30，事件2的概率P（L）为0.70。但为了更客观地评估A公司未来的盈利能力，一般需要当期财务报表的公布以获取有关公司业绩的利好消息（Goodnews）和利空消息（Badnews），并重新修正计算后验概率。在当期，财务报告公布的是利好消息。联系先验、后验概率之间的桥梁即条件概率（又称为信息系统）。
表一信息系统
当期财务报告信息
GNBN
事件高（H）P（GN/H）=0.80P（BN/H）=0.20
低（L）P（GN/L）=0.10P（BN/L）=0.90
其中，0.80和0.90称为主对角线，0.10和0.20称为副对角线。
也就是说，基于对报告分析的广泛经验，甲认为，假如A公司确实处于高盈利能力的话，那么有80%的可能性当期的财务报告显示好消息（GN），20%的可能性显示利空消息（BN），同理可得表一中的第二行，再应用贝叶斯公式计算后验概率P（H/GN）=0.77，P（L/GN）=0.23。
知道了收益和事件概率后，不难计算出该投资方案的期望收益和投资方差（即风
险，）见表二。2
表二计算期望收益率和投资方差
（1）总收益：$2300
收益率：（2300-2000）/2000=0.15
概率：0.77
期望收益率：0.1155
投资方差：（0.15-0.925）2×0.77=0.0025
（2）总收益：$1800
收益率：（1800-2000）/2000=-0.10
概率：0.23
期望收益率：-0.0230
投资方差：（-0.10-0.0925）2×0.23=0.0085
期望收益率：X=0.0925投资方差：σa2=0.0110
因而，甲的效用函数Ui(a)=2Xa-σa2=2×0.0925-0.0110=0.1740
方案二：甲将相同的资金分散购买A公司每股$20的股票60股和B公司每股$10的股票80股，即采用证券组合形式投资，每股期末支付$1股利。期末B公司股票上升到$10.50的概率为0.6750，下跌到$8.50的概率为0.3750，A公司同方案一。（在这里，为了简便起见，我们假定0.6750已经是计算过的后验概率）。
现在组合中存在四种可能的收益，两种市价同时上升或下降，一种上升而另一种下降。表三给出了四种收益值和可能概率。
表三总收益和各自的概率
总收益
AB股利概率
事件1：A高B高收益1，320+840+140=$2，3000.5942
事件2：A高B低1，320+680+140=$2，1400.1684
事件3：A低B高1，020+840+1410=$2，0000.0959
事件4：A低B低1，020+680+140=$1，8400.1225
1.0000
投资收益的计算无需赘述。现在主要考虑一下事件概率。在任何经济环境中，总存在许多共同影响所有股票收益的市场因素，例如利息率，外汇汇率等等，使得股票之间同时升跌的可能性增大，而一升一跌的可能性减少。因而我们假定事件1的概率为0.5942，大于各自独立的概率0.5198（0.77×0.6750）。同时也存在一些只影响个别公司的因素，例如公司管理水平高低等等，这些因素的存在导致了表三中的第二、三行，但由于市场因素的作用，事件二的概率0.1864，将小于各自独立的概率0.2888(0.77×0.3750)，以此类推。
证券组合的期望收益率和投资方差如下表所示：
表四计算期望收益率和投资方差
（1）总收益：$2300
收益率：（2000-2000）/2000=0.15
概率：0.5925
期望收益率：0.0893
投资方差：(0.15-0.0925)2×0.5952=0.0020
（2）总收益：$2140
收益率：(2140-2000)/2000=0.07
概率：0.1864
期望收益率：0.0130
投资方差：(0.07-0.0925)2×0.1864=0.0001
（3）总收益：$2000
收益率：(2000-2000)/2000=0.00
概率：0.0959
期望收益率：0.0000
投资方差：(0.00-0.0925)2×0.0925-0.0008
（4）总收益：$1840
收益率：(1940-2000)/2000=-0.08
概率：0.125
期望收益率：-0.0098
投资方差：(-0.08-0.0925)2×0.1225=0.00036
期望收益率：Xa=0.0925投资方差：σa2=0.0065
从上表可知，方案二的期望效用Ui(a)=2Xa-σa2=2×0.0925-0.00965=0.1785
此方案一投资单股时甲的期望效用（0.1740）高，因而甲将选择方案二投资证券组合。
由此可见，在期望收益率相同（0.0925）的情况下，投资者愿意接受风险更低的投资方案，即投资者能通过组合多样化来降低风险。如果无交易费用的话，购买股种越多，风险越小。因为，个别公司因素的实现往往会由于多种证券而相互抵消，从而使得市场因素成为影响组合风险的主要因素，这就是投资决策理论的精髓所在。
从投资者的决策行为中，我们发现，无论投资者个人对风险的态度如何，他都需要有助于评估证券期望收益和风险的信息。即会计信息从质和量上都应该保证能够提供有关风险和收益的信息，这就对财务报告目标和会计信息质量产生了深远影响。
二、对财务会计的启示
（一）对财务报告目标的影响
从前面的例子中，我们可以看出，投资者是根据当期财务报告信息来不断修正其对公司盈利能力的概率判断，从而选择满足最大期望效用的买和卖的决策行为，从这一意义上说，财务报告对决策者是有用的。这种观点已被世界各国职业会计界所广泛接受。例如美国财务会计准则委员会（FinancialAccountingStandardsBoard，简称FASB）的财务会计概念公告（StatementofFinancialAccountingConcepts，简称CFAC）第一号（SFAC1，1978）指出，“财务报告的首要目标是为现有和潜在的投资者、债权人以及其他使用者提供作出理性投资、信贷及相似决策所需的有用信息”。在这里，FASB强调“理性”一词，这和投资决策理论的假设前提相一致，即那些选择最大期望效用的决策者，才被称为理性的。同时，此目标中认为，这些投资决策同时适用于现有和潜在的投资者，即财务报告不仅应提供有用的信息给公司内部现存的投资者，而且必须将信息公布于市场，因为潜在的投资者也是依靠当前财务报告的利好或利空消息对未来作出合理的预测，以决定是否购买。
如前所述，对投资者而言，有用的信息是指有关风险和期望收益的信息，也就是有助于估计未来投资回报的信息。这种观点体现在SFACI财务报告的第二个目标上，即“为现有和潜在的投资者、债权人以及其他使用者提供有助于他们评估从股利或利息中取得的预期现金收入的金额、时间分布和不确定性的信息。”首先，从股利和利息中取得的现金收入是总收益的一部分（见表三）。其次，第二个目标指出，投资者需要评估预期收益的“金额、时间分布和不确定性”，虽然这里所用的术语不同，但同样被认为相关于未来收益的期望价值和风险。
（二）对会计信息质量的要求
如果说财务报告的目标主要解决的是信息的使用者及其所需要的信息范围，即从总体上规范了信息需求的数量，那么对信息质量的要求则是从质上提出了信息要满足使用者决策的标准，即信息必须具备某些可取的特征，使它能成为帮助投资者形成对自己回报预测有价值的产品。这种特征的关键在于相关性和可靠性。
根据SFAC2的定义，所谓相关的会计信息是指，能够通过帮助使用者预测过去、现在和未来事件的结果，或坚持或更正先前预期而在决策中起作用的信息。相关的信息必须同时具备及时性、预测价值和反馈价值。换句话说，当信息能帮助报告使用者预测事件（例如未来盈利能力）时，它是相关的。就我们在第一部分所谈及的投资决策理论而言，我们注意到，投资者的期望收益和风险主要取决于期末股价、期间股利以及概率判断。毫无疑问，这是面向未来的信息，即公司所提供的信息越接近未来，其预测的未来结果也越精确，这就引发了要求以公允市价代替历史成本的问题，因为后者在对投资者未来预期有更大的相关性。特别地，随着衍生金融工具的大量应用，投资者不确定因素的增多，风险变得更加难以度量，甚至某些金融机构已陷入财务危机，但以历史成本反映的财务报告仍显示“良好”或“健康”的报告净收益。（黄世忠，1997）这就误导了投资者对于未来盈利能力的概率判断。
然而，FASB虽然陆续了有关金融机构公允价值披露的准则（包括SFAS105、106、107、114、115、118、119、121等等），但仍然坚持历史成本在预测未来收益中的重要地位。原因有二，一是在现实环境中，历史成本信息并非与决策毫不相关，只是相关度的问题。过去业绩和未来前景之间存在某种联系，这种联系可以通过表一中的信息系统形象地表达。该表提供了现有财务报告信息（GN或BN）和决定未来投资收益的未来导向事件（高盈利能力或低盈利能力）之间的概率关系。二是历史成本更具可靠性。SFAC2认为，为了可靠，信息必须如实表述且具有可验证性并保持中立。当财务报告信息由于管理当局的误导而变得有偏倚时，必然造成投资者对未来预期的失误，则信息就不再誉为真实和可验证的，即缺乏可靠性。历史成本由于以过去的交易和事项为基础而更具可验证性，并减少管理当局人为因素的影响，因而更具可靠性。
让我们回到表一中，运用投资理论中的信息系统，能更准确地描述相关性和可靠性之间的关系。根据表一，不难看出，相关的信息系统的主对角线概率越高（0.80，0.90），意味着现有财务报告信息和公司未来经营状况之间的联系越紧密，越有利于甲对公司将来股价及分红的可能性作出合理判断，越和甲的决策息息相关。可靠的信息系统的主对角线也很高。准确性是可靠性的重要组成。可靠的财务报告有较高的准确度，即少波动，它使得预测相应的经营状况和收益的把握加大。对每一种事件而言，主对角线概率越大，波动越小。可见，相关性和可靠性对信息含量的有用性均必不可少。在理想状态下，可使主对角线等于1，即财务信息完全相关和可靠。而在实现中，往往需要在相关性和可靠性之间进行均衡。比如，对A公司而言，可以通过改变历史成本为公允价值计量其资本资产，结果导致相关性的提高和可靠性的降低，即主对角线概率增加，而副对角线概率的减少。这使得相关性和可靠性有时存在此消彼长的情形。如何合理处理好二者间的关系，达到相关和可靠的优化，向来是会计界的难点之一。这正是投资决策理论带给财务会计的启示。
参考文献：
①汤云为、陆建桥：《财务会计发展所面临的挑战与出路——国际动态和我们的思考》，《会计研究》1997年第1期。
②葛家澍主编：《中级财务会计》，辽宁人民出版社1997年。
③李心合：《论决策有用学派的理论与现实困境》，《当代财经》1996年第5期。
④陈建根：《证券市场环境下若干会计问题研究》，《当代财经》1998年第5期。
⑤何永明、陈文斌：《现资组合决策模型与风险偏好》，《投资研究》1998年第6期。
⑥吴明礼：《投资组合理论与我国财务实践》，《四川会计》1998年第2期。
⑦黄世忠，《公允价值会计：面向21世纪的计量模式》，《会计研究》1997年第12期。
⑧WilliamR.Scott:“FinancialAccountingTheory”,PrenticeHallIn.1997.
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投资决策理论范文2
一、行为决策理论的兴起
自Herbert A.Simon于1983年将行为决策理论引入我国后，关于行为的研究一时风靡学术界，产生了行为金融学、行为经济学、行为财务学等学科。追溯行为决策理论的起源，要从阿莱斯悖论和埃尔斯伯格悖论的提出开始，这两个悖论引发学术领域对人类实际“决策过程”的研究。随着心理学的发展，心理学被引入到了经济学、管理学的研究之中，使很多谜团得到解释。“行为决策理论”之父Edwards（1961）总结了1954年以后的实验研究，提出了“决策权重”的思想，对后续研究产生了重大影响。随后，行为学研究进展并不大，直到20世纪70年代，2002年诺贝尔经济学奖获得者Kahneman和Tversky的研究成果，使行为决策理论得到学术界广泛认可。之后，行为决策理论研究视野不断扩大，微观、宏观经济决策和管理决策研究成果丰富，尤其是在证券投资领域取得突破性进展。
不同于建立在“经济人”假设之上的理性决策理论，行为决策理论假设人是“社会人”，面对时间和资源的限制，采取的是定量和定性相结合的方法，寻求满意解。行为决策理论通过研究决策者的认知和心理过程，也就是在传统决策理论中加入行为变量，使其得到修正和完善。即传统的理性决策理论是行为决策理论的特例。行为决策理论的研究范围涉及行为科学、认知心理学和管理科学，它将是这些学科未来的研究方向。
目前，国内外大多数研究者已不再研究和批判“理性决策”理论的不足，主要致力于发现各种行为变量，据此修正理性决策模型，而且善于吸收本学科和其他学科的新理论和新方法，使行为理论的研究外延扩大了很多，这些丰富的研究成果为决策者提供更切实际的决策依据。当然，要在实际运用中检验新模型，进一步修正模型，并且寻找该模型的新推论，再论证其对误，如此不断深入。
二、行为决策理论对投资者“行为”的研究
行为经济学提出的“多心理账户”投资决策理论，认为在不同心理账户中，人们具有不同的风险偏好。如著名经济学家Shefrin和Statman 就在论文中把人们的收入分成三类，即固定的薪酬收入、资产收入和未来收入，并按这些不同收入的现有价值来消费，这就是“多心理账户”决策的体现之一。
本文所说的“行为”指的是投资者的各种心理特征，这些心理特征会使投资者的投资决策偏离理性。“行为”是行为决策理论需要不断发掘的对象，目前学术界已经有较多的文献提出了各种“行为”。被发现的行为之一就有“损失厌恶”心理，如对于一个投资者来说，若未来财富低于预期，他就觉得遭受了损失，此时投资者的心理主要是要避免损失，故而往往会产生冒险行为，成为风险进取型投资者；反之，就是风险回避型的。“过度乐观”也是一个在投资决策中经常出现的重要的心理特征，大多数投资者习惯于相信自己有超常人的感知、判断和决策能力，从而相信自己的决策优于别人。投资者的决策过程和行为中还会表现出“后悔规避”的行为特征。Bernard分析了上市公司信息披露对股票价格的影响，研究结果表明投资者对企业的收益没有太大反应，而对其他较好的或熟悉的信息反应较为敏感，至于与自己的预期或判断不一致的信息，则会被回避掉。
目前研究者发现的“行为”还在不断增多，而且大多数研究者的研究成果也还停留在对“行为”的寻找上。但是，如何将这些“行为”引入投资者的决策过程，研究其对投资者决策的影响，并力图避免其负面影响，这才是学术研究的重点。但是国内外这样的研究成果还比较少，本文试图在这方面进行探索，建立一个股票投资组合的行为决策理论分析模型。本文的模型是一个框架模型，而且仅仅涉及股票，属于行为投资组合研究的一个初步探索。
三、股票投资组合的行为决策理论分析模型
在学术界，关于行为决策研究目前主要有两个主流分析模型：一是采用经济学的理论，从效用最大化的角度展开；二是从收益—风险的角度展开，在收益一定情况下追求风险最小，在风险一定情况下追求收益最大。本文采用第一种模型，一般是通过将人类的情感、认知等行为通过数学处理后引入效用函数，力求新的效用函数能更好地描述投资者的行为。比较出名的效用函数有CRRA型效用函数。本文在这个思想的启发下，通过量化“行为因素”对股票投资组合的影响，建立一个基于期望效用最大化的股票投资组合的行为决策理论分析模型。
由于投资者具备各种各样的“行为”，要想把所有行为一起考虑在目前的研究现状下是很难实现的。一般来说，投资者会表现出一种主要行为，而且只有研究好了单种行为的影响，才可能把所有行为一起考虑。因此，本文只研究单种行为对股票投资组合决策的影响。
其一，建立“行为”效用函数。针对每一种典型的“行为因素”，修改投资者的效用函数，使效用函数能够反映投资者的行为特征。如新的效用函数可表示成u（c，si）或者u（w，si）的形式，其中w表示财富，c表示消费，si表示一种或多种行为特征。本文用财富的多少和变化来衡量投资者的效用，主要是期末财富的数量和各种“行为投资者”的主观认为即将获得的财富（主观财富）和期末财富的对比，建立期望效用最大化模型为：
其二，描述“行为变量”。研究如何用v（·）表达各种“行为”，即用数学的语言来描述各种“行为投资者”在财富变量的作用下的效用分布。如Kahneman和Tversky的财富变化价值函数：
其中r'为各种“行为投资者”主观认为即将获得的收益率（主观收益率），所以这一问题转化为如何确定r'。关于r'的确定，本文总结和提出三种方法：
（1）期望收益率。
（2）行为者决策心里模拟法。如“纵向代表性偏差”型投资者的收益确定方法。因为纵向代表性偏差为将某一事物当前的局部特征作历史的比较，在其历史发展轨迹的角度上，判断和预期事物的未来走势。为此，模拟其决策思维为：投资者选取股票过去的历史收益率数据，将与今年某些特征相似的股票选出来作为参考，把股票过去的绩效当作未来的代表，进行错误的趋势预测。按从小到大的顺序将某一投资组合所含资产的N年历史收益率，表示为r1，r2，...，rn，分别赋予权重η1，η2，...ηn，且η1
四、结论
本文将行为决策理论引入股票投资组合决策的研究领域，研究如何通过考虑投资者的“行为”以建立更符合实际的投资组合选择模型，最终确定投资者对各股票的选择权重。首先，论述了行为决策理论的兴起、发展过程及当前的主流研究模式；其次，总结了现有研究中涉及到的一些主要“行为因素”；再次，在效用最大化分析框架下，建立了一个股票投资组合的行为决策理论分析模型。值得注意的是，本文建立的仅仅是一个框架模型，后续可在此框架下进一步研究各种“行为投资者”的投资组合选择，而且应当考虑将所有行为变量一起考虑，建立一个符合实际的投资组合选择模型。
参考文献：
[1]普劳斯著，施俊琦、王星译：《决策与判断》，人民邮电出版社2004年版。
[2]Edwards W.Behavioral decision theory，Annual Review of Psychology，1961，12：473～498
[3]Tversky，A.，Kahneman，D.，1974，Judgment Under Uncertainty： Heuristics and Biases，Science，185，1124-1131.
投资决策理论范文3
关键词投资效益投资决策投资风险防范投资项目评估
根据国家统计局2005年10月20日的数据，2005年前三季度，我国继续平稳较快增长，国内生产总值同比增长9.4％，全固定资产投资为57061亿元，同比增长26.1％，增幅比去年同期回落1.6个百分点。当前经济运行中存在的主要之一，仍然是固定资产投资规模依然偏大，投资结构不尽合理。企业作为市场经济的主体和国民经济的基本单位，必须是以赢利为目的的经济实体。企业的投资活动，作为企业使用资金的主要途径之一，是企业在日趋激烈的市场竞争中赢得优势的核心环节之一。在未来五年转变经济增长模式的关键时期，为实现建设节约型社会、和谐社会和环境友好型社会的宏伟目标，关键之一是不断提高投资效益，将经济发展全面转入发展观的轨道。
1投资效益好坏是决定能否实现投资目的的中心
投资作为经济增长的主引擎，在需求和供给两个方面发挥重要作用。一方面，投资活动具有当期的投资需求效应，即通过对各种投资品和资源的需求（包括人力资源），构成社会总需求的一部分，拉动经济增长；另一方面，投资活动的成果，将成为社会总供给的一部分，满足将来社会可能的消费需要，这就是投资活动的供给效应。
就企业投资而言，投资（直接投资）就是把资金直接投入生产经营性资产，比如购买设备、建造厂房、购买生产原材料等，以便获得投资利润。它是企业运用资金的主要领域之一，也是企业调整产品结构、实现产业更新换代、增强企业竞争力的主要途径。
从投资活动全过程看，每个投资项目都有一个整体目标，即在一定时间内，按投资预算的要求，用最少的资金投入，实现资源优化组合，搞好项目建设，使其达到设计质量的要求，从而取得良好的经济效益和社会效益。因此，在选择投资项目时，应按照系统论的观点，围绕投资效益这个核心，把项目的内部条件与外部环境结合起来，把局部利益和全局利益结合起来，把当前利益和长远利益结合起来，把定量分析和定性分析结合起来，综合评价分析项目系统各要素之间、系统与要素之间以及系统和环境之间的相互作用和相互联系，以实现既定的投资目标。
2投资项目决策依据和若干标准
投资项目的决策，是指为实现一定的投资目标，在充分占有信息和经验的基础上，根据现实条件，借助于科学的和，从若干备选投资方案中，选择一个满意合理的方案而进行的分析判断工作。对一个投资项目的科学决策，除进行宏观投资环境分析和微观项目经济评价分析外，还要专门分析投资项目风险，运用系统分析原理，综合考虑每个方案的优劣，最后做出取舍。而且，投资项目决策，是服务服从于总体经营战略的要求，和企业的技术开发战略、产品开发战略、市场营销战略以及人力资源战略密切相关。投资决策的质量因素较多，主要取决于决策信息、正确的决策原则、科学的决策程序和优秀的决策者素质。
选择投资项目的主要依据是项目的可行性报告。投资项目的可行性研究不仅是投资项目本身的一个工作环节，也是做出正确投资决策、进行项目设计和筹措资金的重要依据。可行性研究工作，就是对投资项目进行研究、分析、论证和评价，以确定项目是否符合技术先进、经济合理、实施可行要求的一系列活动，通过对项目收益和风险的测算分析，判断投资和资金回收的安全性。投资项目的可行性研究工作，作为一种科学分析论证项目的方法，已普遍被世界各国采用。可行性研究的结论，是投资决策的重要依据。在分析评价投资项目的可行性时，要做到宏观与微观相结合、静态分析与动态分析相结合以及专业分析与综合分析相结合。
投资项目可行性分析中的宏观分析，主要是分析投资环境，即分析研究投资项目所在的环境、经济环境、环境、社会文化环境和条件环境。具体内容有：①在选择投资项目时，首先是了解项目所在地（国）的政治环境，包括项目的审批程序、审批手续、政府机构的办公效率、物资流通体制等与政府的管理体制相关；②经济环境对投资项目的影响；③法律环境。一个良好的法律环境，能有效的保护投资者的既得利益，稳定投资者的投资方向，并不断扩大投资规模；④社会文化环境。社会文化环境的主要内容是指当地居民的人口数量和结构、生活习惯、水平、和价值观念等；⑤自然地理环境。主要分析项目所在地的地理位置和自然资源。对于地理位置，应分析便利程度、地质情况和气候条件等；对于自然资源，应分析各种满足投资需要的物资资源的情况等。
因此，利用工程经济和系统分析原理，对企业的投资决策进行分析，是降低投资风险，取得合理的投资组合，选择满意的投资决策方案，保证企业取得预期投资收益的必要前提。企业的一切经济行为，都要围绕取得经济效益服务。通常，在评价分析投资项目经济效益时，一般有两大类方法：静态评价方法和动态评价方法。静态评价方法即不考虑资金时间价值的方法，主要用于项目方案的初选阶段。静态评价方法具有简洁、直观的优点，但有未考虑各方案经济寿命的差异以及资金时间价值的缺点。常用的有投资回收期、投资收益率和差额投资回收期法。动态评价方法即考虑资金时间价值的方法。该方法比较符合资金的运动，使评价结果更符合资金的运动规律，评价结果更符合实际情况。常用的具体方法有净现值（NPV）和内部收益率（IRR）。
在确定投资项目的投资方案时，系统分析原理，从企业发展战略的要求出发，全面分析企业所处的环境和自身的综合能力，确定投资目标。然后，从分析投资项目所在地的投资环境入手，为实现投资既定目标，对工程项目的各个方面进行分析比较、论证，选择静态分析指标（投资回收期和投资收益率），以及动态分析指标（净现值和内部收益率）作为项目技术经济指标，以减少投资风险，为投资决策提供坚实的基础，从而全面提高企业的投资决策效果，达到其经营目标。在对项目进行技术经济评价时，需要对产品的成本情况和市场销量以及销售价格进行预测与分析。消费者的购买行为总的来说是由其购买动机的推动而发生的，受很多因素的影响，这些因素可以分为两大类，一是外部影响因素，包括社会因素、经济因素、企业因素等，另一类是内在因素，即个性心理因素。因此，对消费者的购买决策过程进行研究能够影响投资的实现程度。
投资决策理论范文4
【关键词】粗集理论投资决策模型研究
自进入信息时代开始，现代化的高新技术产业逐渐得到发展与进步，而风险投资就是其中一个不可缺少的组成部分，是对产业、产品结构进行调整，以及资源配置进行优化的基本手段，并以此来实现投资者获得经济利益的目的。在社会经济不断发展的过程中，投资主体随之逐渐发生变化。因此，要想在粗集理论的基础上对投资决策模型进行研究，就需要从这两方面分别进行，并建立与之对应的具体的投资决策模型。
一、对投资决策模型进行研究的意义
在管理中，决策是其最为核心的内容。在信息技术不断发展的今天，市场竞争愈加激烈，逐渐形成了买方市场，这就导致投资行业中出现了客户流失等严重问题。在投资行业的发展进程中，争夺客户，维系与客户的关系，客户关系管理是一项非常关键的环节。在本文中，将在粗集数据挖掘技术的基础上对投资行业的客户关系管理进行分析。通过粗集理论对庞大的客户数据进行有效的挖掘和简化处理，并以此为基础对客户的特点、需求等资料进行分析，以便更好的为客户进行有针对性、有目的性的服务，进而提高与维护客户关系管理在投资行业中的优势地位，增加行业竞争力。
二、有关粗集理论特点的阐述
粗集是对模糊以及具有不确定性知识进行处理的一种新型的数学工具，其是在1982年被提出来的。该理论主要认为可以在使分类能力保持不变的基础上，对问题决策或是分类规则进行约简，以及对冗余或是不重要的知识进行删除处理的导出，以实现提高分析处理有效数据的速度与准度。其具有非常鲜明的特点，主要表现在以下几个方面：
1、粗集理论的客观性特点
采用粗集理论对不确定的信息进行处理，可以不需要进行任何先验知识的准备，其具有较强的客观性特点。采用粗集理论，可以在信息库中直接进行诸如权重系数、粗糙隶属函数等数据之间联系的挖掘操作，而采用其它诸如模糊集或是概率统计方法等其它理论对不确定的信息进行挖掘处理，则需要进行先验知识或是附加信息的准备，在一定程度上使信息数据的客观性减弱。
2、粗集理论的数据挖掘能力
利用粗集理论可以对具有不完备性质的信息进行合理表达与处理；利用知识的约简过程，在对关键信息进行保留处理的基础上，实现海量数据的挖掘，并对知识进行可靠的最小表达；对数据间的依赖关系以及权重系数进行评价与识别；通过粗集理论可以获得经过证实的决策规则。
3、粗集理论的相容性特点
通过粗集理论可以对数据进行独立处理，与此同时，还可以使其自身与其他理论的处理工具进行有机的相容，以实现取长补短、相互集成的目的。比如粗集理论与模糊集、人工神经网络以及证据等理论的集成。由此可以看出，粗集理论在实际中的应用范围越来越广泛。
三、粗集理论基本知识的简单概述
粗集理论的知识表达系统，主要是由其自身的研究对象构成的，研究对象的信息具体是指利用指定对象包括属性在内的基本特征以及包括属性值在内的特征值来进行具体的表达和描述。知识表达系统的另一种说法是信息系统，它的数据表达是以关系形式展现的。关系表中的行对应的是研究对象，列则对应的是研究对象的属性。在整个信息系统中，每个属性都有一个等价关系与之相对应，一个整体的关系表作为一个经过定义的一组等价关系表，也可以称之为知识库。粗集理论决策表中所含有的决策规则可以分为两种，一种是相容规则，一种是不相容规则。以决策表为出发点，只有在全部决策规则都处于相容的状态下，才可以称决策表为相容的，反之，则是不相容的。在粗集理论中，可以对决策表进行约简处理，以便对冗余或是不重要的信息进行消除处理。然而在每一个决策中，都有冗余信息，无法通过直接的方法对符合决策规则的信息进行获得，这就需要对经过约简处理的决策表进行深入的挖掘处理。
四、基于粗集理论对投资决策模型进行研究
本文对投资决策模型的研究，是在粗集理论的基础上，通过投资行业中的客户关系管理进行举例研究说明。客户关系管理的定义到目前为止还没有得到统一标准的表达和描述，以管理功能为出发点来看，其主要是指利用信息技术等方法与手段，对企业的市场营销等经营流程进行信息化的转变，进而对客户资源进行有效利用的一种管理理念。
在投资行业的客观关系管理中运用粗集理论进行数据的挖掘，其主要是通过粗集来达到对数据进行分类、简化以及提取规则的目的。利用粗集理论来挖掘数据具有其它数据挖掘工作所没有的优势，其在这个过程中不需要对数据进行了解和掌握，换一种说法，就是需要进行数据先验信息的准备。这一优势对于投资行业来说，具有其所需要的非常重要的客观性。投资行业的客户随着信息化时代的带来，其所具有的流动性以及生命周期都有了很大的变化，他们所具有的模糊性以及不确定性逐渐增强，具有价值的先验信息的收集愈加的困难。粗集理论的数据挖掘技术可以在很大程度上对投资行业的客户关系进行明确的处理，其可以在海量的客户数据中，对具有价值的潜在信息进行挖掘，并进行深入简化与处理，而且还可以度数据之间的内在联系与规律进行挖掘，并做最简单的方法进行数据表达与描述，以达到对投资决策形成良性影响的目的。
五、结语
综上所述，粗集理论是一门新兴的学科，其可以对模糊、不确定的数据进行处理与研究，其已经被广泛的应用在很多领域当中。本文通过根据粗集理论所具有的特点，以及其相关基本知识，对基于粗集理论的投资行业客户关系管理进行详细的研究，希望能够对粗集理论与投资决策的关系及其发展带来一些启示。
参考文献：
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投资决策理论范文5
房地产投资项目中常常隐含着各种实物期权，开发商可通过经济环境和市场需求状况决定是否推迟投资以及何时动工；在市场价格波动较大、供应结构不明朗的情况下，开发商通常会先投入少量资金试探市场情况；如果一段时间后外部环境变得很差，投资商有撤销投资的权利。因此在项目投资和实施过程中，开发商可以根据外部环境的变化进行投资项目或投入要素的转换， 即执行看涨期权或放弃看跌期权。这些投资选择权都具有期权的特征，对这些选择权的量化估计能够降低投资项目失败的风险。因此，实物期权估价法为不确定性大且风险性高的投资项目做出评价提供了一种可行的方法，运用这些实物期权来决定投资策略和方案有助于激发管理者提高效率，从长远利益角度出发做出战略规划。
一、房地产项目投资决策分析
一般来说，投资决策如果存在实物期权特征，应具备不确定性、不可逆性以及可选择性等特点。由于房地产开发项目一般具有阶段性，投资决策者对投资项目具有一种未来决策权，不仅有权在投资项目开展前决定是否开展投资及延迟投资，而且可以在投资项目实施过程中改变或放弃正在进行的投资项目。但投资一旦发生，投资项目就产生了不可逆转的沉没成本，而且在项目开发完成时，开发商也再不可能无条件地将开发的项目还原为初始投资前的土地，所以，房地产开发投资具有不可逆性。不可逆性决定了投资时机选择的决策成为关键。 房地产投资项目的不可逆性对于开发商决策极为不利，决定了投资存在失败的风险。房地产投资项目同时面临着大量的外部不确定性因素， 如房地产市场的供求关系、开发及持有成本、无风险利率的变动等，开发商往往只能预测出投资项目收益较高或较低等不同时期和结果的概率。 而今，随着国家对房地产市场的大力调控，开发收益的不确定性不断增加，开发商把握投资时机的能力已经成为投资决策成败的关键。因此，在内外部环境不确定性条件下， 决策者必须提高投资决策风险收益，增加可能获得的相关利益流入，提高自身竞争力。
二、实物期权理论
期权是一种或有决策权， 持有者在规定的一段时间内有权利以特定价格购买或出售资产的行为。 在投资领域中，决策者可以通过管理来影响资产的价值及利润盈余， 因此，实物资产是一种主动性资产。 实物期权是一种金融创新工具，广泛地应用在投资决策、 项目价值评估以及风险投资等领域。实物期权隐含在投资项目中，需要管理者用战略性的角度分析和判断，这是区别于金融领域相对被动期权的最明显的特征。金融上的期权是可以基于对各种标的资产的价格走向判断而签订的合约，一般都含有期权价值，而在实物投资中，并非所有投资项目都含有实物期权价值，其大小程度取决于投资项目的不确定性，一般二者呈正相关。
（一）实物期权理论的应用领域
实物期权理论在竞争和战略管理领域应用广泛。现代企业竞争的核心优势取决于由专利、自然资源开发权、商誉、管理能力、资产规模和市场占有率等给企业带来相关利益流入的投资机会，通常难以估计隐含价值。由于这些实物期权的存在，公司能够更好地把握技术和环境变化而带来的投资机会， 从而获得更多的发展空间。 从研究文献来看，Roberts和Weitzman（1981）发现：在序列投资中，初始投资如果能带来一定的后续发展机会，即便是净现值为负值，也很可能有实物期权价值，值得投资。Pindyck（1988）分析了在投资不可逆转的情况下，销售价格波动时，投资阶段的规划对生产能力有战略性的影响。Dixit（1989）研究了不确定性条件下公司的进入和退出决策，并指出沉没成本以及转换成本的存在导致了大部分投资决策都具有不可逆转性，所以在初始投资规划时，应当重点考虑投资机会带来的战略性作用。Kester（1984）从学习曲线的角度，定性分析了初始投资规划阶段中积累的知识和经验对将来投资机会的战略影响。
（二）二叉树期权定价模型
实物期权在估计项目净现值和期权价值时，通常采用二叉树方法。二叉树方法是一种近似的方法。不同的期数划分，可以得到不同的近似值。期数越多，计算结果与B-S模型计算结果的差额越小。
1. 单期二叉树定价模型
二叉树模型的假设有：市场投资没有交易成本；投资者都是价格的接受者；允许完全使用卖空所得款项；允许以无风险利率借入或贷出款项；未来的价格将是两种可能值中的一个。 套期保值比率：H=■； 看涨期权的现行价格：C0=H×S0-■=■×■+■×■；其中，S0为标的资产的现行价格；u为标的资产上行乘数；d为标的资产下行乘数；r为无风险利率；Cu为标的资产上行期权的到期日价值；Cd为标的资产下行期权的到期日价值；X为看涨期权执行价格；H为套期保值比率。
2. 两期二叉树模型
两期二叉树模型是单期模型向两期模型的扩展，其一般形式如图1和图2所示。
由此，可得到：
Cu=■×■+■×■；
Cd=■×■+■×■；
C0=■×■+■×■。
其中， 标的资产两个时期都上升的期权价值：Cuu=max（0，Suu-X）；标的资产两个时期都下降的期权价值：Cdd=max（0，Sdd-X）；标的资产一个时期上升，另一个时期下降的期权价值：Cud=max（0，Sud-X）。
3. 多期二叉树模型
多期二叉树模型是两期二叉树进一步分割，如果每个期间无限小，标的物的价格就成了连续分布，即为B-S模型。
每期标的资产价格的变动乘数u=e■；d=1÷u。其中，期望收益率=上行收益率×上行概率+（-下行收益率）×（1-下行收益率）；上行收益率=u-1；下行收益率=d-1；e为自然常数，约等于2.7183；？滓为标的资产连续复利收益率的标准差；t为以年表示的时段长度。建立标的资产价格的二叉树，根据标的资产二叉树和执行价格，构建期权价值的二叉树，建立顺序为由后向前，逐级推进。最后一期的各种价格下的期权价值：标的资产两个时期都上升的期权价值：Cddn=max（0，Sddn-X）；标的资产两个时期都下降的期权价值：Cuun=max（0，Suun-X）；标的资产一个时期上升，另一个时期下降的期权价值：Cudn=max（0，Sudn-X）；倒数第二期的期权价值：Cu（n-1）=■×■+■×■；Cd（n-1）=■×■+■×■；以前各期的期权价值以此类推。最后，期权的现值：C0=■×■+■×■。
三、 案例分析实物期权在房地产项目决策中的应用
（一）案例引入
某房地产公司2012年9月拟投资一块写字楼用地用于出租，其使用年限为5年，面积为5770.80平方米，根据政府规划有关规定：其写字楼用地的容积率为5.2，当前与该写字楼所处的同一区域质量相当的写字楼平均售价为23 100元/ 平方米，售价的预期增长率为15%，预计在该地块开发写字楼的成本为5575.85元/平方米，而该地块每年的持有成本为997.65元/平方米； 每月出租的收入平均为139.5元/平方米，每年租金的预期增长率为20%，但是很不稳定，其标准差为35%，因此，租金收入应当采用含有风险的必要报酬率18%作为折现率。为简便起见，忽略其他成本和税收问题。由于固定成本比较稳定，无风险报酬率可以参照当前并购交易时相同期限的国库券利率10%，并将10%作为折现率。1～5年后该写字楼用地的残值分别为7050万元、7000万元、5500万元、5000万元和3500万元。 由于我国近年来大力调控房价，整顿房地产市场，该房地产公司面临着开发该写字楼的投资及放弃投资的时机决策，运用基于二叉树法的放弃期权理论来分析确定该写字楼含有期权的投资价值。
（二）案例分析
由经验判断可知，延迟开发时空地可看作是期权类金融衍生产品。土地在推迟开发时的期权价值由构建在其上的写字楼价值来确定。在无套利和风险中性的假设条件下，采用二叉树法构建房地产投资项目决策的实物期权模型，拟合投资项目的净现值。 标的资产价值为尚未建成的写字楼的价值， 服从几何布朗运动， 即将建设的写字楼可视为永久性的美式期权，其执行价格是投资总额，项目实物期权在这一时期的价值将视租金价格的变动相机而定。假设：存在的无风险利率未来5年不随时间变化而变化；写字楼建成后立即全部出租； 写字楼的租金价格服从波动率为？滓的几何布朗运动；存在的土地持有成本包括此房地产公司持有土地的各种成本。投资项目价值随着现金流量的变动在下一时期会上升到Su或下降到Sd，概率分别为P和（1-P），期权价值也相应地变为Cu和Cd。
实物期权分析的第一步是计算标的资产的净现值，也就是未考虑期权的项目价值。可见，该房地产公司总建筑面积可达到30 008.16平方米；投资总额为16 732.10万元；2012年租金的市场价为5023.37万元；2012年持有成本的市场价格为2993.76万元； 预计未来五年该项目的收入费用发生情况如表1所示。 按照现金流量折现法计算的净现值为-73.54万元。如果不考虑期权，项目净现值为负值，应当拒绝。
第二步是构造二叉树模型。租金市场价格的标准差为35%， 上行乘数和下行乘数分别是1.4191；d=1÷u=1÷1.4191≈0.7047。构造租金收入二叉树。按照总建筑面积和当前租金市场价格计算，租金收入为：租金收入=135.9×12×30 008.16=5023.37万元。不过，目前还没有开发，明年才能够有租金收入：2013年的上行租金收入=5023.37×1.4191=7128.66万元；2013年的下行租金收入=5023.37×0.7047=3539.97万元；同理，可计算出各年的租金收入，据此构造二叉树。
第三步是构造营业现金流量二叉树。 每年固定成本为：持有成本=997.65×30 008.16=2993.76万元，由于，目前还没有开发，明年才能够有固定成本支出。租金收入二叉树各节点减去2993.76万元，得到营业现金流量二叉树。
第四步是确定上行概率和下行概率。根据风险中性原则：期望收益率=上行收益率×上行概率+（下行收益率）×（1-下行收益率），期望收益率是无风险报酬率，上行报酬率就是上行百分比，下行报酬率就是下行百分比。上行报酬率=u-1=1.4191-1=0.4191；下行报酬率=d-1=0.7047-1=-0.2953；10%=0.4191×上行概率-0.2953×（1-上行概率）；经计算上行概率≈0.5533；下行概率=1-上行概率=1-0.5533=0.4467。
第五步是确定未调整的项目。首先，确定2017年各节点未经调整的项目价值。由于项目在2017年年末终止，无论哪一条路径，最终的清算价值均为3500万元。然后，确定2016年年末的项目价值，顺序为先上后下。最上边的节点价值取决于2017年的上行现金流量和下行现金流量。它们又都包括2017年的营业现金流和2017年年末的残值。2017年年末，项目价值=[上行概率×（2017年上行营业现金流量+2017年末残值）+下行概率×（2017年上行营业现金流量+2017年末残值）]÷（1+期望收益率）=[0.5533×（25 917.02+3500）+0.4467×（17 349.78+3500）]÷（1+10%）=23 263.66万元。其他各节点项目价值的计算以此类推。
第六步是确定调整的项目价值。 各个路径2017年的期末价值均为35 00万元，不必调整，填入“调整后项目价值”二叉树相应节点。2016年各节点由上而下进行， 检查项目价值是否低于同期清算价值5000万元。该年第4个节点数额为2954.71万元，低于清算价值5000万元，清算比继续经营更有利，因此该项目应放弃，将清算价值填入“调整后项目价值”二叉树相应节点。此时相应的租金收入为2494.61万元。需要调整的还有2016年第5个节点1698.98万元，用清算价值5000万元取代；2015年第4个节点1212.42万元，用清算价值5500万元取代；2014年第3个节点2667.70万元，用清算价值7000万元取代。修正项目现值：清算价值大于经营价值时，用清算价值取代经营价值，并重新从后向前倒推。完成以上4个节点的调整后， 重新计算各节点的项目价值。计算的顺序仍然是从后向前，从上到下，依次进行，并将结果填入相应的位置。最后，得出当前时间点的项目现值为16 791.38万元。
（三）案例结论
由于项目考虑期权的项目现值为16 791.38万元，投资为16 732.10万元，所以：调整后NPV=16 791.38-16 732.10=59.28万元；而未调整NPV=-73.54万元，期权的价值=调整后NPV-未调整NPV=59.28-（-73.54）=132.82万元。因此，该项目中隐含期权的价值较大，该房地产公司应当进行该项目。但是，如果价格下行导致租金收入低于2494.61万元时，此时清算价值大于继续经营价值，应放弃该项目，进行清算。
那么该房地产公司是应当立即投资， 还是继续等待？还需要进行时间选择期权的分析。由于以后各年的现金流量是平均值的预期，并不确定。一年后可以判断出市场对产品的需求，如果该写字楼受顾客欢迎，预计现金流量为4134.89万元，即现金流量上行价格； 如果不受欢迎， 预计现金流量为6533.73万元，即现金流量下行价格。由于未来现金流量有不确定性，应当考虑期权的影响。利用二叉树方法进行分析：首先，构造项目价值二叉树：上行项目价值为21 550.12万元；下行项目价值为8988.16万元。其次，构造期权价值二叉树：现金流量上行期权价值=上行项目价值-执行价格=21 550.12-16 732.10=4818.02万元；现金流量下行期权价值=下行项目价值-执行价格=8988.16-16 732.10=-7743.94
四、总结与启示
投资决策理论范文6
关键词：房地产；实物期权；投资决策
中图分类号：f83文献标识码：a
一、引言
房地产项目投资的基本目标是在不确定的市场环境下，正确地选择投资项目，从而实现房地产企业价值的最大化。因此，房地产投资项目对市场的不确定性因素影响甚为敏感，而且房地产企业投资及开发的风险也激剧增大，这时房地产企业投资决策则更能体现其重要性。
房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。在房地产业日臻成熟、竞争日益激烈的今天，决策者越来越重视对投资决策方法的分析与研究。
现有的房地产投资评价方法的发展可以分为三个主要阶段：第一阶段是以净现值（npv）法为代表的传统投资评价方法；第二阶段是以加强传统投资评价方法对不确定性因素的分析能力为目标的不确定性因素分析法；第三阶段是以black & scholes（1973）的期权定价理论为基础的实物期权评价方法。不可否认的是前两个阶段的分析方法其本身存在着一定的缺陷，为此提出在房地产投资决策时采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。
二、实物期权投资决策法
1、实物期权理论概念。期权是一种特殊的合约协议，它赋予持有者在某给定日期或该日期之前的任何时间以预定价格购进或出售一定数量标的资产的权利。期权理论最为核心的观点是，期权持有者拥有选择买或卖的权利，而并非必须履行的义务。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。金融期权的标的资产是具有原始价值的金融资产，如货币、债券、股票等；实物期权是以各种实物资产为标的物的期权，如土地、技术、项目等。自从著名的black-scholes期权定价公式解决了金融期权的定价问题以来，期权定价理论获得了长足的发展。针对传统投资决策中的净现值法本身固有的缺陷，麻省理工学院的myers教授于1977年最早提出了期权定价理论可以用来指导投资者对实物投资项目的决策，正式提出了实物期权的概念。他指出，一个投资项目产生的现金流所创造的利润，是来自于对目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。
房地产行业是一个不确定性极强的行业，其面临着来自内部及外部竞争环境随时发生波动变化的风险。同时，房地产投资项目一般都具有多阶段性，因此决策者需要在每一阶段结束后对其后续的工作方案进行修订，这就充分体现了管理上的灵活性。另外，房地产项目从获得土地开始就需要不断地投入巨额资金，即使市场情况出现了不利的趋向，但已投入的巨额资金已无法收回，成为沉没成本，这就造成了房地产开发项目的不可逆性。以上提到的不确定性、管理灵活性和不可逆性恰好是实物期权的典型特征，因此在房地产项目的投资评价中应用实物期权方法是可行而且准确的。
2、实物期权理论在房地产投资决策中的应用。实物期权理论突破了传统决策分析方法的束缚，它是在保留传统方法合理内核的基础上，并对房地产投资中的时间价值和管理柔性价值进行了充分的考虑，是一种更为科学合理的投资决策方法。一个房地产投资项目的真实价值等于该项目净现值加上该项目所包含的实物期权的价值，即：
项目价值=扩展的npv（enpv）=静态npv+期权价值
3、实物期权定价模型。实物期权定价的基本思想来源于金融期权的定价理论，即著名的b-s模型和随机过程理论。实物期权的定价模型为：
c＝v（o）×n（d1）-i×e-rt×n（d2），其中：
d1＝
在上述定价模型中，v（o）为投资项目的预期现金流；i为投资项目的投资成本费用；t为项目投资的最后决策时间；?滓为项目的市场波动率，即项目价值的变动标准差；r为无风险利率；c为项目的实物期权价值。
三、实物期权定价方法应用实例
某房地产公司于2004年在某城市投资一处房地产项目，共分两期，并且均为多阶段投资。该项目的现金流量见表1、表2，整体项目只有在进行完一期投资后，方可进行二期项目。根据市场取贴现率r=15%。（表1、表2）
根据传统npv法：npv=∑（ci -co ） （1+i ） 。式中：其中，ci 、co 则分别代表第t年投资项目所带来的现金流入量以及现金流出量。
以2004年末为项目初期考察点，计算一期项目的净现值，可得npv1=-35.3 （万元）<0。由净现值法的理论，表明公司不应该投资该房地产项目。但决策者可能会考虑到：如果投资项目的一期，则可以获得项目的第二期投资机会。于是，以2006年末为二期期初的考察点，根据npv公式可计算第二期的净现值npv2＝26.1＞0万元。说明二期项目在单独决策时，项目是可行的。综合项目的一二期作总体决策，将现金流折现到2004年末，总体项目的整体收益为：npv＝-35.3＋26.2/1.152＝-15.5<0（万元）。结果很明显，根据净现值法的理论，表明同时考虑两期的总体项目也是不适合投资的。
可是，由于传统的投资决策方法忽略了不确定性以及柔性管理的价值，可能低估项目的价值。接着，采取实物期权法对该项目再进行投资决策分析。由于投资项目的具体情况比较清晰，所以项目的市场价值、投入资本、时间等都较容易确定，无风险利率常取同期政府债券利率，投资项目市场价值波动率是一个比较难以准确计量的参数。由于房地产行业的本身特点：不确定因素多、风险大等，一般可估计为?滓＝30%。
在上述净现值方法计算中，因方法本身的局限性，所以忽略了两期项目投资机会的不确定性价值，即未来项目期权的价值。随市场的变化，一、二期相关联项目投资的价值其有较强的不确定性，假设其波动率为＝30%。用实物期权理论观点来分析，两年后是否投资、投资规模可视市场具体情况而定。因此，若现在投资第一期项目，除得到两年现金流入和现金流出量之外，还有获得第二期项目的投资机会，这个投资机会（实物期权）价值多少应当被考虑。
为此，用实物期权分析方法来分析这一投资项目，以2006年末为当前时间点（2004年末），这样一个投资机会的价值等同于一个期限为2年，约定价格（投资金额）为：i＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（万元）。
标的资产（是指一项实物期权赋予期权购买者有权买入或卖出的某项资产）当前价格（项目的流入现值）为：v（o）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（万元）。
d1＝ =-0.142
d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567
据标准正态分布变量的概率分布函数n （x）计算：
n（d1）=n（-0.142）=0.4443
n（d2）=n（-0.567）=0.2877
增长期权价值e＝v（o）×n（k1）-i×e-rt×n（k2）=75.9万元，即此投资机会的价值为75.9万元。增长期权价值现值为：75.9/1.152=57.4（万元）。为此，该房地产项目扩展净现值应为：enpv=-15.5+57.4=41.9万元>0。表明从整体战略考虑，应当投资该房地产项目。该房地产公司据此进行了投资，最后的投资结果也证明公司当初的投资决策是正确的。
四、结论
实物期权投资决策分析法不是对传统决策分析方法的简单否定，而是在保留传统决策分析方法合理内容的基础上，对不确定性因素及其相应环境变化做出积极响应，并充分考虑房地产投资中的时间价值和管理柔性价值的一种更为科学合理的投资决策方法。与传统的投资决策评价方法相比，实物期权理论能更好地解决房地产投资决策中所面临的不确定性问题，并挖掘这些不确定性所具有的潜在价值。随着房地产市场竞争的不断加剧，房地产市场的不确定性在不断提高，实物期权理论将会在房地产投资决策中具有更好的应用价值。-
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
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