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1．煤炭是我国供热的基本能源
世界能源资源中，煤炭储量丰富，石油天然气相对不足，而我国更是一个富煤国家。其中1998年中国能源生产中原煤产量占72%，原油18.5%，天然气2.4%。我国现有住宅的采暖年耗量指标是28kg/m·an，例如北京冬季建筑物采暖能耗大约为全市各种生产总能耗的40%，在东北地区所占比例甚至更大。其中仅仅1997年，全国供热用煤就达3876万吨。因此每年消耗在冬季供暖方面的能源非常庞大，只有煤炭才能满足这样的需求。同时，燃油、燃煤气比燃煤的费用分别高出35%和175%左右。因此，我国供热的基本能源以煤为主是必然的选择。
2．集中供热是现在我国最基本的供热方式
1990年全国集中供热面积为2.1亿平方，而到了1998年就已经达到8.6亿平方米。
在八年的时间内集中供热面积增加为原来的4倍多，并且还从三北地区向南方发展，见图1。1999年我国688个城市中，具有集中供热城市已经达到286个。集中供热普及率为29.1%。
图1我国集中供热发展情况
现阶段，国内全部供热锅炉的整体热效率在60%左右。其中供热面积在1万平方米以下的分散锅炉房占国内全部锅炉房总数量的64%，但是只占总供热面积的16%，因此，集中供热占绝对地位，是我国最基本的供热方式。
3．热价及家庭采暖费用
1998年，我国城镇居民人均居住面积达到9.3平方米，若按照建筑面积每平米每年15左右的供暖费，则人均年供暖费支出应该在190元以上。若每户以60平方米建筑面积计算，则每年需交纳900元。当然，热价的高低与当地的气候条件等因素有关。
4供暖费分摊的方式
现在供暖收费是按照面积收费，收缴来源主要以下四种方式。
*单位全部负担，分为明补和暗补两种方式；
*个人负担小部分，单位负担大部分，目前各个城市在逐渐增加个人交费的比例。
*个人负担全部。不在国有单位工作的人员供暖费自己全部负担。例如，个体户、私营业主及其自由职业者等。
*政府负担费用。对于生活极其困难的用户，有的地方政府实行供暖专项调节基金为其全额交纳供暖费。
5收费率
现在我国供热企业不仅整体上收费率偏低，而且还呈持续下降趋势。其中，除社会经济状况良好的城市之外，大部分城市供暖费收费率都从90年代初的90%逐渐减少到现在的60%左右。其中，东北和西北地区的供暖费收费率问题最多。
从表面上看，供暖费收费率过低与我国现在经济转制有关。但是从深层次看，实际上是我国供热企业的运行机制不合理，没把供热服务作为一种商品来运作。其中最关键的就是福利制的供暖收费制度不合理。只有解决了这一关键问题，供热行业才能走上良性循环的轨道上来。
二、供暖按热量计量收费的必要性和意义
1．供暖按热量计量收费必要性
1）供暖按热量计量收费是推动建筑节能工作的原动力之一
至1995年底，全国按节能标准建成的节能建筑共4000多万m2。但大多数数据显示，建成的节能建筑边30%的节能标准都没有实现。其主要原因就是按面积收费的供暖收费制度不合理造成的，因为按面积收费，无法调动人们的供暖节能意识，同时也没有供暖节能的技术手段。在北方大部分地区每年供暖费一般要占到个人收入的15～30%，是生活消费不小的一笔开支。如果供暖按热量计量收费，用户自己购买所用热量，那么买房时，用户才会考虑选择保温好、调温方便的节能住宅。房地产商也才愿意开发节能住宅。所以说，只有实现了供暖按热量计量收费，才能使现在建成的9880多万m2节能建筑真正产生节能的效果，才能推动节能建筑的普及和发展。
2）供暖按热量计量收费可以大量节约能源
实现计量按热量收费后，可以从四个途径节能：
a、调动用户节能意识，实现节能。
b、公用和商业建筑无人时实现值班采暖、
c、低负荷时采用质量并调、降低循环水泵能耗。
d、利用湿控阀，充分利用室内自然得热。
根据发达国家的经验，实行按热量计量收费可以节能20～30%。然而，从我国能源消耗过高的低起点来看，随着热量计量收费带动行业的整体进步、管理和技术水平不断提高，相信按热量计量收费可以节省更多能源。
3）供热服务公司摆脱困境成为现代企业的根本要求
按热量计量收费能提供"热"这种商品公平交易的手段，做到按消费量付款。而供热公司从用户手中直接获得供暖费，商品买卖的双方直接见面，可以使供热企业提高供热服务质量和水平，使用户掏钱买"热"；并且实现按热量计量收费后，逼迫供热企业要进行的成本核算，减少能耗，提高运行管理水平和推动技术进步。
随着市场经济的不断深入，政府、用户和供热企业三者之间的关系已经完全转变。过去的计划经济体制下，政府是供热企业的老板，用户是福利的享有者，而供热企业则是福利制度的执行者，按面积收费的制度成为协调各方面利益的一个合理选择。而市场经济下，用户是"热"的消费者，供热企业是"热"的供应商，政府则是监督管理的协调机构。旧的福利制收费制度成为制约各方面发展的最大障碍。只有实现个人付费的供暖系统按热量计量收费制度后，才能理顺政府、用户和供热企业三者之间的关系。
2．供暖按热量计量收费的重要意义
1）极大促进环境保护
我国是一个燃煤国家，污染源主要是每年的燃煤锅炉。作为一个煤炭能源消耗大国，如果北方冬季供热节省30%的煤炭消耗，那么仅北京一个城市一年就可以节约90万吨左右的标煤，这意味着每年可以减少排放粉尘8970吨、二氧化碳21528吨、二氧化硫12558吨、氮氧化物3588吨。所以说我国按热量计量收费的实施不仅对我国，对世界环境保护也具有重要而深远的意义。
2）推动供热行业整体水平的提高
实现按热量计量收费要求能方便的查看和管理单一用户的用热量，同时方便用户调节。这样，旧有的系统既适合计量也不适合调节，所以就要研究对旧系统如何进行改造以适应按热量计量收费。在这个基础上，需要充分分析各种系统的经济性以及实际运行的特点，提出符合我国国情的系统和解决方案。这些工作将极大的提高供热行业的整体水平，以适应新形式，解决新问题。
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三、国内按热量计量收费试点情况
1．北京市热力公司会城门小区节能示范工程
1993年，北京热力公司在会城门小区，选择了两栋高层和四座多层进行实验。在建筑物的入口安平衡阀，对双管系统直接加温控阀，单管系统加跨越管，热力站实行变频泵运行。该实验是国内最早的按热量计量收费项目，对后面的科研工作有一定的示范作用。
2．天津热力公司滨水里和寿圆里的供暖按热量计量收费实验
1995年，天津热力公司在滨水果和寿圆里进行了按热量计量收费试验。该试验对象为二栋6层楼。室内的原设计单管系统基础上加装散热器恒湿阀。热入口处装热表，散热器上装热分配器，计量每组散热器的耗热量，此外该项研究还做了与实验楼建筑完全相同的对比楼的耗热量测试。结果表明"双管试验系统与对比楼相比节能率25.2%，单管试验系统与对比楼相比节能率为15.6%"。该实验主要实验了热分配表，属于早期的热计量实验。
3．烟台市民生小区按热量计量收费示范项目
1997年，烟台民生供暖公司在民生小区建筑热量计量收费示范点。单管实验选择了8栋楼。在用户入口安装热表，散热器安温控阀和热分配器，并且实验了压差调节器的使用位置。双管系统选择了4栋楼，用户入口安装热表，散热器安装温控阀和热水表，根据通过的水量分摊热量。测试表明：
1）室内系统加装温控阀，改善了原单、双管存在的竖向失调，节约了建筑用热。全采暖季，在没有恒温阀主动调节的情况下，单管控制楼比对比楼节能11.1%，双管系统楼比对比楼节能9.4%。
2）小区近端加装温控阀及入口控制阀，增加系统的稳定性。
3）温控阀适用于单管系统的改造。
该实验较详细的分析了各种系统的水力和热力工况，为以后实验提供了很好的样板。
4．天津南开凯立花园的供暖收费示范项目
1997年，天津市南开供热办公室在凯立花园5万多平米建筑内的散热器上安装温控阀和热分配表。采用单管加跨越管，并对其中100多组散热器进行了热量分析。测试报告显示，经常根据室内需求调节温度的节能效果为30%，常温保持在16℃的节能效果为24%，常温保持在20℃，室温的节能效果为10%。该项目宣传力度比较大，对于推广按热量计量收费的观念起到非常好的作用。
5．长春市热力公司采暖系统分户控制改造
1998年开始，长春热力公司对150栋欠供暖费比较多的住宅楼进行了分户控制改造，将原来的上供下回的垂直系统改为上供下回的并联分户系统，加装调控阀和阀门锁以控制单户的供回水。通过系统分户控制改造，为热力公司带来可观的经济效益和社会效益。回收陈欠款比前一年同期提高32%，本期回收率提高了30%。虽然这项改造实质上是为了清理旧欠提高收费率，不能算实际意义上的按热量计量收费，但是它为按热量计量收费打下了良好的物质基础。并且改造范围广，基本上触及到了实施按热量计量收费很多深层次的社会和经济问题，被国内新闻单位广泛宣传，给供热行业的其它企业以及地方政府以很大的震动和鼓舞。
6．北京市西三旗新康小区节能供热系统示范工程
1998年，北京建筑设计院在西三旗新康小区4栋楼中实施了按热量计量收费试点。该项目中一些用户安装了户用热表，计量单户热耗。一些采用传统双管系统，热入口安热表，散热器安热分配器热量分摊。其测试报告显示，其中安装热表的方式节能36%，回收期为1年。这个项目所有的楼房单独使用一个独立的供热系统，可以从整体上分析按热量计量收费系统的运行和节能情况。由于工期过紧，1999年实验数据部分数据不是直接测定，而是通过间接手段得出。
7．总结
综合上面六个示范小区，所有研究人员都从单双管系统的特点出发研究了实现计量供暖收费后，系统改造需要注意的问题，并且针对按热量计量收费变流量特性提出了一些运行和调节方案。
上述有些项目是为检验温控阀的节能效果及国外的仪表在我国的实用性，对实行按热量计量收费所要解决的许多实质性问题还有待于进一步研究。但是，到现在为止所有试点小区按热量计量收费系统分别都取得了很多宝贵的经验，为今年集中供热系统的按热量计量收费改革奠定了基础。当然，试点工作肯定还有一些地方需要改进：
1．要在一个完整的供热系统进行试点
上述各个示范小区只是对几栋楼进行系统改造和实验，没有在整体热网规模上进行实验，无法体现按热量计量收费变流量系统调节、控制的特点以及整体节能的效益。
2．按热量计量收费体系还没有实施
试点小区的收费制度仍然还是按面积进行，没有真正按热量计量收费。进行按热量计量收费实验的小区由于种种原因的限制，只能试两个样板间，没有大面积实行。因此，在真正实行按热量计量收费后所可能出现的问题还没有充分的暴露出来。
四、国内外按热量计量收费的研究现状
目前，除西欧发达国家已经采用这一措施外，东欧和原苏联地区的国家也纷纷采取按热量计量收费的方法
1．系统流量变化对室温的影响
按热量计量收费的前提条件就是用户可以灵活的调节室内温度，这就需要了解室内系统水力和热力工况的相互关系。这一方面要评估各种系统的可调性，可一方面对于各种调节阀门和设备的调节特性也要有一个比较要求。
单管系统在安装旁通后，对于室内温度的影响，已经研究的非常深入。有关流量和散热量的研究表明，"加装跨越管后，实际室内温度下降1.5℃"。还有人认为安装后流过散热器的水量只要不低于原流量的30%，就可以保证加跨越管后散热器的散热为原设计散热的90%左右。认为"最重要的是即使水量减少了70%，散热量也只降低了8%"。但是，在跨越管管径大小以及各种室内系统中，单个散热器的流量调节对整体立管所控制的室内温度的影响，甚至对于整个室内系统的研究还不够深入。
2．室内单双管系统的比较和改造
目前大家基本形成共识，双管系统应为新系统的首选。反复强调"所有新设计的供暖系统都应该采用双管系统"。而对于旧系统的改造，如何减少投资把不能计量的系统改造成为可以计量和调节的系统，还没有开统一的定论。
新建筑住宅应采用设户型热表的室内双管系统。这样可以一次到位做到每户按热量收费。"双管系统安装了温控阀，加大了系统的水力稳定性"。在单管系统中，应选用流通能力大的恒温阀，提高立管的设计压差和不要对恒温阀作过低调节。还有的提出"新双管系统"。还分析了每种系统应用的优缺点，并且给出了一般性的水力分析。改造系统中，在资金困难的地区，应采用具有调节功能的上下贯通的系统。在收费困难的地方，改成适合设户型热表的系统形式，户内散热器采用简单的水平串联式。在资金好的地方一步到位，采用带有温控阀的双管系统或者改成可以实现分户调节的适合设户型热表的系统形式。
综观整个研究情况，在单管和双管系统的优点和缺点已经分析比较透彻。但是各种系统的模拟运行进行的比较少。
3．调节控制设备的研究
在按热量计量收费中，调节设备如何匹配、设计和使用，对系统的运行有很大的影响。
1）三通温控阀和二通温控阀及其特性
有人建筑对于单管系统安两能阀。原因是，三通阀价格高，而且安装困难，易漏水。
而国内的很多人认为应该安装三通调节阀，认为"三通调节阀，是一种相对合理的解决垂直失调和分室控制温度的方法"。
2）压差调节器的使用位置
在国外的设计要求中，不但热力站、热入户口、甚至于各个立管上也需要安装压差调节器。可是压差调节器的价格比较贵，为了保证按热量计量收费能够开展，对于它的使用范围可以进行研究。有的学者根据详细的室内系统的水力分析提出，对于室内供暖系统，除对温控阀进行预设外，每一个立管无需另行安装压力调节器。另外，采用新的水力设计方法，在设计阶段就消除各个立管之间的不平衡，可以减少在运行时的压力波动。
4．计量仪表和收费方法的研究
1）热量计、热量分配表的研究
现在按热量计量收费主要使用的计量仪表是热量计和热分配表。这些设备的造价不同使得按热量计量收费的方法也不一样。其中，按户按热量计量收费的热表，国外的技术已经非常成熟但产品价格高，国内已有一些单位在研制生产热量计。需要解决的问题是在水质不太好的供热系统中长期使用后热量计测量精度会发生多大变化，还有待于在实际系统中考察。相比较而言，热分配表造价要低一点，但受其自身测量原理的制约，其测量精度的提高有较大限制。
2）收费方法的研究
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论文摘要：收入是非营利组织为实现其社会使命获取资金的主要来源。非营利组织应当对收入进行分类管理，积极获取社会捐赠，努力扩大自创收入。
在当今市场经济社会，非营利组织为完成某一具体的社会使命需要有足够的资金支持。非营利组织收入是指非营利组织开展业务活动及其他活动依法取得的非偿还性资金，这是非营利组织为实现其社会使命而获取资金的主要来源。加强非营利组织收入管理，对于非营利组织的健康发展具有极其重要的意义。
一、非营利组织收入的分类
为了加强对收入的管理，有必要对收入进行分类，从而根据不同类别收入的特点加强其管理。非营利组织收入可进行如下几种分类：
（一）货币性收入与非货币性收入
对于企业而言，收入通常表现为货币性收入，最终以货币或广义的现金收取。对于非营利组织来说，情况则不相同，在非营利组织的收入中，政府拨款和社会捐赠的资财，相当部分是非货币性资产，如设备。为了管理上规划现金收支的需要，可将非营利组织收入区分为货币性收入和非货币性收入。
（二）自创收入与非自创收入
非营利组织收入按其来源可分为自创收入和非自创收入。自创收入是指非营利组织通过提品或劳务而向消费者直接收取的收入以及通过投资而从受资方取得的收益。自创收入主要包括业务收入、经营收入和投资收益。对于自创收入，非营利组织按照法定或约定的价格或收费标准取得，主要用于补偿业务支出。非自创收入是指非营利组织接受的政府拨款和社会捐赠。对于这类收入，非营利组织需要依法定程序申请或者采取措施争取。
（三）限定性收入与非限定性收入
非营利组织的收入根据资财提供者的规定要求不同可以分为限定性收入和非限定性收入。例如，接受一笔捐款，若捐款人未予规定其使用方向或者期限，可由非营利组织自主调配使用，则属于非限定性收入；如果捐款人规定这笔捐款本身的用途或期限，则列为限定性收入；进而如果捐款人还规定由于运用这笔捐款所产生的收入的用途，则这种配生的收入也属于限定性收入。对于限定性收入，非营利组织应当严格按照捐款人规定的用途使用。
二、获取社会捐赠
社会捐赠是非营利组织收入的重要来源。非营利组织应当采取积极的措施，获取尽可能多的社会捐赠，以更好地实现组织的社会使命。
（一）寻找企业合作伙伴
非营利组织与企业界紧密的合作关系，对双方都有益。非营利组织可以得到资金与财物的援助，从事良好的活动。而企业则可树立良好的社会形象，它将被视为“优良公民”，而非仅是赚钱机器。
企业优良公民是当代社会的一个新的理念，是企业内在的利益追求与外在的社会要求相结合的结果，目前正在成为企业文化特别是大公司文化必要的组成部分。以前，社会认为企业的责任仅是增加股东的利益。而在今天，这个观念已经过时了。实践经验证明，企业的社会公益成绩，完全可以帮助企业的营运取得更佳的成效，鼓励公司的员工更投入他们的工作，使优质的人才不致流失，增加公司的收益，和吸引更多的投资者。道义责任已不再是企业捐助社会公益事业唯一的、最重要的理由。代替它是一个更现实的看法，即企业公民理念。为使非营利组织获得更多的收入，使企业从捐赠中获得更好的投资效益，为企业带来更高的认同和更好的形象，非营利组织应当为企业特别是大公司的公益捐赠定出一个统一的而且往往与企业的营业需要有关的主题，并且尤为注重与企业结成合作伙伴，使企业能作出一个长期的支持承诺。企业对非营利组织的支持形式，可以是捐献资金、产品、公司的专门技术和智识、也可以是公司员工的义务服务。由于非营利组织与公司成为伙伴，为社区及公司的将来进行投资，不仅可能更有效地利用公司的资源，改善营业的环境，而且往往使得非营利机构的运作更有效益，公司所在的社区的生活质量得到改善，从而达到双赢的效果。
（二）面向社会公众募捐
面向社会公众募捐是非营利组织获取社会捐赠的重要途径。非营利组织在进行募捐时，应当为捐赠者提供足够的、至少能使其用来进行抉择的真实准确和没有故意误导的信息。对于信息的提供，可以根据公布信息的成本和预期收益决定公布信息的多少。比如，通过电视广告信息时，其信息量可少一些；而通过电子邮件信息，信息量应该多一些。
要使募捐取得好的效果，公益项目的选择以及社会公信度非重要。中国青少年发展基金会实施的希望工程就是一个成功的范例。募捐的方式应当灵活多样。比如，上海市慈善基金会就采取了具有上海特色的系列化募捐方式：万人上街募捐、慈善长跑、慈善义赛、慈善义拍、慈善义卖、慈善一日捐等等。
三、扩大自创收入
许多人认为非营利组织不应该有经营收入，其资金应全部来自于外部援助，民间捐赠应当是非营利组织的主要收入来源。这是社会观念对非营利组织的误解。美国萨拉蒙（Salamon）教授主持的约翰?霍普金斯非营利部门比较项目研究表明，没有一个国家的非营利部门主要是由私人慈善支持的。国外实践表明，非营利组织收入可来源于接受民间捐赠和公共部门支持，但其主要来源是自创收入。然而，在我国非营利组织的收入来源中，自创收入的比重还相当低。扩大自创收入，是我国非营利组织发展的必然要求。自创收入是指非营利组织通过提品或劳务而向消费者直接收取的收入以及通过投资而从受资方取得的收益。自创收入主要包括业务收入、经营收入和投资收益。
（一）业务收入
业务收入是指非营利组织为实现其社会使命而开展业务活动取得的收入。这是自创收入的基本形式，它主要是顾客支持型非营利组织对其顾客提供服务时的收取一定的费用所形成的收入，如学校向学生收取学费，医院向病人收取医疗费和药费。除了慈善型非营利组织，公众支持型非营利组织同样可以向其服务对象收取一定的费用形成业务收入，以扩大收入来源从而更好地提供服务。比如，我国的公共图书馆，一直是免费对读者开放的，为了创造更好的条件为读者服务，每年向读者收取一定的费用完全是可行的。
需要注意的是，非营利组织是为实现其社会使命而运作，因此，对于为实现其社会使命所提供的服务，其收费应当是低水平甚至是免费的，而不能按照市场经济价值规律来收费。
（二）经营收入
经营收入是指非营利组织在其实现社会使命的业务活动之外开展经营活动取得的收入。为了筹款支持其非营利活动，非营利组织可以从事活跃的经济活动。对许多国家的非营利组织而言，从事经济活动的获利，是一极重要的资金来源。
非营利组织从事合法的经营来支持其非营利性的活动，需要同时符合下列条件：一是利润或收入不可分配给其创立人、会员、干部、董事或员工，二是其主要目的并非单纯从事经济活动，而是实现其非营利宗旨。
收费管理论文范文3
我们经常在媒体上看到，物业管理者由于收不到物业管理费而采用非正常的方式迫使业主缴费，如采用停水、停电等手段；业主在遇到这种情况时往往会到法院，要求物业管理者停止侵权、赔偿实际损失，因为物业管理者不过是供水、供电等单位收费，无权私自停止能源的供应。
实际上，物业管理者收不到物业管理费的原因是多样的：
第一，开发商没有依照房屋买卖合同提供相应的配套设施，业主将之归咎于物业管理者。在现行房地产开发实务中，开发商与物业管理者之间的关系往往有以下两种：第一，开发商与物业管理者之间是母子公司关系；第二，开发商出售房屋并将小区移交给物业管理者后，随即解散。由于房产市场供不应求，开发商任意违反合同的事件不断出现，业主对开发商的行为极为反感，但通过控告或诉讼的方式很难在短期内解决问题。基于开发商与物业管理者之间的关系，业主们通过拒缴物业管理费的方式来要求物业公司解决问题。
第二，业主以拒缴物业管理费为手段，要求物业管理者提高服务质量。根据法律规定及物业管理合同约定，物业管理者应当对物业进行综合管理，而管理的内容是全面的，但这种全面服务并非意味小区内一切服务。比如，业主的自行车在车棚中失窃，业主认为物业管理者没有尽到保安职责而应承担赔偿责任；但物业管理者认为失窃作为一个社会现象，由自己承担失窃责任如同要求公安部门承担失窃责任一样，是荒谬的。业主在自身要求不得满足的情况下，采用拒交物业管理费的方式以作抵制。
第三，业主经济能力有限，无力缴纳物业管理费。就全国各地现状来说，新建小区一般都聘有物业管理者，并且按照现行法律的规定，个别业主无权拒绝业主大会选定的物业管理公司的物业管理行为。也有学者认为，“业主接受物业管理服务的权利已不仅是业主个人的权利，而具有了成员权的性质，即业主基于其对建筑物的区分所有权，已经成为公共管理中的一员。”在此情况下，物业管理具有公益性，业主无权通过放弃对公益的享有而拒缴物业管理费。
然而新建小区中有一部分业主属于市政改造的拆迁安置户，其中的许多业主本身属于低保户或接近低保的状态，失业、疾病已经使他们穷困潦倒，日常饮食、衣物、水电开支以及家庭成员就读、就医等费用已经使他们负债累累，而现行的社会保障制度又不能全面保障他们的生活。在这种情形下，要求他们缴纳物业管理费，从实务角度来讲不具操作性。我们知道，法律对民事权利进行保护，主要通过实体法和程序法，而综合上述三类原因，我们可以看出，我国现行法律对物业管理者物业管理费收取权的保障是不够完善的。为了实现物业管理者的利益，我们应当从实体法和程序法两个层面对物业管理费收取权进行保障。
2物业管理费收取权保障的实体法机制
我国实体法律对物业管理法律机制以及其他相关法律机制的设置存在不合理因素。我们下面将具体研究现行实体法律对物业管理者收费权的影响。
（1）现行法律允许开发商与物业管理者为母子公司，势必产生业主不信任物业管理者的后果，应当立法设置物业管理行业的市场准入规则，禁止从事房地产开发或经营的公司从事物业管理行业。
我们提出这种建议主要基于以下几个理由：
①开发商与物业管理者之间的母子公司关系，不利于业主群体利益的保障。虽然母公司和子公司属于独立民事主体，各自独立承担法律责任，但是由于子公司中往往属于母公司的全资子公司或控股子公司，“从全国看，大约有三分之一的物业管理企业是从建设单位派生出来的''''父子关系''''企业”，且母子公司的高级管理人员又多是重合的，这很容易掩盖母公司在房屋开发或销售方面的违约行为，且由于母子公司之间责任独立，业主无法向物业管理者追究房屋开发者或销售者的责任。
②复杂的母子公司关系，会带来业主与物业管理公司之间不必要的纷争。业主是普通的社会公众，对法律的了解比较肤浅，往往停留于字面含义。公司法作为商法的重要组成部分，对商人而言是必修科目，但即便是商人，也往往搞不清楚其中复杂的关系，比如母子公司关系和总分公司关系。在这种情形下，如果要作为普通公众的业主厘清母子公司之间的权利义务分离的关系，似乎有些勉为其难。因此，我们建议对物业管理行业设置准入规则，禁止房地产开发商或销售商从事物业管理行业。
（2）现行法律对开发商解散项目公司没有任何限制性规定，当项目公司违反房屋销售合同的约定时，业主无法找到承担责任的主体，势必造成业主迁怒于物业管理公司而拒绝缴费，因此应当立法设置房地产项目公司的市场退出规则，严格限制项目公司的解散。
在房地产开发实务中，开发商往往设立一个子公司，章程里约定，由该子公司专门开发某个项目，待项目结束后，该子公司清算终止。这种制度很容易使开发商逃避责任：由于开发商与项目公司之间是母子公司关系，开发商作为母公司，可以从子公司赢利中获得利益而无需承担直接责任；同时项目公司又已经清算终止，失去主体资格，业主无法让其承担责任，因此母公司也不会有股利上的间接损失。开发商之所以能够如此运作，在于法律没有对项目公司的解散作出限制。我们建议立法应当确立项目公司解散必须具备两个条件：
首先，项目公司所开发的小区自召开第一次业主大会起已达两年。以第一次业主大会的召开作为起算时间主要基于以下两个原因：①虽然我国《物业管理条例》没有关于第一次业主大会召开时间的规定，但是许多地方性法规或规章规定，小区只有在入住面积达50%以上或房屋交付满1-2年，才可召开第一次业主大会。毫无疑问，第一次业主大会的召开表明小区被销售出去了，有真正意义上的业主。②规定两年，主要是为了和诉讼时效制度相衔接。假使项目公司存在违约行为，业主大会可以在诉讼时效时及时追究。其次，项目公司清算时，必须在银行开立专门账户，存入一笔保证金，于一定年限届满后，才可动用。这是为了保障另外50%业主的利益。
（3）现行社会保障机制保障程度不够深入，贫困业主无力承担物业管理费，我们建议进一步深化住房救济与福利制度，将物业管理费纳入住房社会保障制度来考虑。我们知道，贫困业主没有缴付物业费，不是不愿意，而是无能力，因此从现有物业管理法律机制内部无法解决该问题。要解决这个问题，就要从社会保障的角度予以考虑，政府对于低保户业主进行物业管理费补贴。具体来说，政府按物业管理区域内的低保户数，减轻地方税收或直接对物业管理者进行拨款。
3物业管理费收取权保障的程序法机制
物业管理者无法收取物业管理费还存在程序法上的原因：现行的仲裁方式、普通程序、简易程序及支付令程序不能满足现实的要求，有必要引入小额程序解决物业管理费的收取问题。从全国各地物业管理费收费标准来看，绝大部分每年只有几百元，对于中等收入的业主来说，这笔费用不高。但从物业管理公司的角度来看，由于住户人数多，那么物业管理费的总额则非常巨大，故物业管理公司必定通过各种方式维护自己的合同权益。
第一，物业管理公司可以约定仲裁方式解决。仲裁有一定的优点，最为突出的是仲裁实行一裁终局，这可以避免无谓的时间消耗。但仲裁也有自己的缺陷：一方面其裁决的执行取决于人民法院的承认；另一方面仲裁的费用过高，在双方皆有过错的情况下，物业管理公司虽可追讨到部分物业管理费，但支出的仲裁费用很可能使其得不偿失。
第二，民事诉讼普通程序和简易程序所需时间太长，对于物业管理公司、业主以及整个社会来说都不利。物业管理费对于业主来说是小额的，但普通程序和简易程序都是二审终审，因此一旦原被告任何一方对判决结果不满，就有可能提起上诉，这不但损害双方的利益，而且损害社会的利益。英美法上有句法谚——“司法不理琐事”。试想，为了几百元人民币的物业管理费，原被告双方要经受二级法院的审判，而法官助理及法官要安排至少两次审前程序及两次庭审程序，做笔录、写判决，这对于社会来说太过浪费了。
第三，民事诉讼特别程序中的支付令程序亦不能解决问题。按照民事诉讼法规定，如双方权利义务关系明确，可以适用支付令程序，支付令生效而经过一定时间后，申请人可以要求法院强制执行。但支付令有一个致命的弱点——只要被申请人在法定时间内提出异议，支付令就失效，而法院对被申请人的异议只是形式审查。
综合上述分析，我们认为有必要采用小额程序来解决物业管理费纠纷。从国外小额程序的运行来看，其对于物业管理费纠纷的解决卓有成效。
首先，小额程序对诉讼标的有法律关系性质或金额的限制。就法律关系性质来说，仅限于几种简单明了的关系，比如简单的借贷关系等；就金额来说，争议金额不能超过特定数额。物业管理费纠纷是十分简单的合同纠纷，且金额很小。
其次，小额程序不允许被告提出反诉，以保障法律关系的简单化。我们知道，业主不缴纳物业管理费的理由是多种多样的，而实际上许多理由是由物业管理者以外的其他主体引起的，当然其中也有些理由是由于物业管理者引起的，这在上文已有分析。由于物业管理公司不仅仅是一个以营利为目的的企业，其还担负许多社会功能，因此保障其正常运行也是维护社会稳定的重要环节，因此我们认为在物业管理费收取纠纷中禁止业主反诉比较妥当，如果业主确实需要对物业管理者追究责任，则由法院告知其另行。
再次，小额程序一审终审，不允许上诉，这可以减少司法资源的浪费。物业管理费的收取纠纷涉及金额小以一审终审方式解决是相当合适的。当然需要指出的是，我国民事诉讼法目前尚未承认小额程序，但是随着民事诉讼法修改进程的推进，小额程序在我国的确立势在必行，因此在未来的物业管理费收取争议中适用小额程序是一个比较理想的选择。
4结语
物业管理者收不到物业管理费，对于物业管理者来说是一件非常无奈的事情，因为其经营无法维持，内部人员的个人价值和社会价值均无法实现；对于国家来说是一件很苦恼的事情，因为国家交给物业管理者的社会职能无法实现，而同时物业管理者又不断伸手向国家要求补贴。因此，解决这个问题已迫在眉睫。从法律角度而言，我们应当下功夫、花时间认清造成这种社会现象的根源，并且从实体法和程序法两个层面来解决问题。
收费管理论文范文4
一直以来，各高速收费站都十分重视班组管理工作，并制定了相应的管理制度和规范，以有效约束其日常管理行为，提升其管理效率和工作质量。为实现这一目标，各管理单位纷纷立足于其当前管理实际，制定各项有效管理政策，并取得了一定的成效。例如，一些收费管理单位成立了专门的星级收费班，并选出了相应的星级收费员和星级收费班长，极大的激发了其管理人员的管理兴趣和热情，提升了其管理的积极性、主动性和创造性。但与此同时，收费班在其日常的管理活动中也不可避免地存在一些问题和缺陷。具体来说，主要表现在以下几个方面：
1.1缺乏较为系统完善的班组管理激励机制
收费组要想搞好班组日常管理活动，实现其管理目标就必须发动全体成员，积极发挥其主动性和创造性，使其更好地适应当前收费管理形势的发展，强化其创新意识和管理意识。因此，建立健全高速公路收费班组管理激励机制，对于提升班组整体管理水平具有十分重要的意义。但目前从实际情况来看，一些收费班组尚未建立起较为系统完善的管理激励机制，现有的激励措施不到位，激励作用十分有限。同时，班组的星级奖励机制面向的奖励对象只是个别成员，是一种个人奖励，且差距较小，不利于整体成员积极性的发挥。同时，在实际奖励过程中，班组奖励的区分度不高，存在分配不均问题，导致优秀员工的工作热情难以持续，直接影响了班组管理工作的未来发展。另外，在日常管理工作中，一些收费站会定期举办一些文体活动，以进一步强化管理人员的责任意识和竞争意识。但实际来看，这些文体活动大多主题模糊，针对性和专业性不强，难以真正发挥其激励作用，造成了资源的浪费。此外，还有一些班组缺乏成就感和竞争感，争先创优热情不足，不能根据其自身发展实际制定科学合理的管理目标，对其工作也是“不求有功，但求无过”，直接影响了班组价值的实现。
1.2班组管理缺乏目标管理
目前，一些班组实行绩效管理，要求通过目标管理的方式进一步提升其管理水平。同时，整个班组还以企业的总体经营方针和管理决策方向为依据，要求各管理班组成员必须制定出符合其自身特点的子目标。这就要求各成员必须积极确定其奋斗目标和方向，积极进取，不断完善其管理行为，以有效地提升其工作质量。这本是一种班组规范化管理的表现，可以在一定程度上促进企业经营管理效益的提升。但反观现实，我们发现高速收费站班组在制定管理目标时，仍局限在岗位安排和收费任务完成上，没有充分突出其管理活动的发展特点，违背了目标管理的初衷，不利于整个班组的良性循环发展。同时，高速收费班组目标管理缺乏有效的管理制度和方法，直接导致了管理秩序的混乱，因此，班组要想真正发挥其目标管理的作用，就必须保证其目标制定的合理性和有效性，同时还要深入了解当前的管理实际，不断更新和完善其管理内容，突出其管理工作的特色和意义，坚持以提升业务水平为目标，引导广大管理人员积极参与到目标管理活动中，并制定相应的考核评价标准。
1.3班组管理缺乏文化氛围
收费班组是收费站的精神文明建设基地，虽然成员少，且管理活动范围小，但其具有消息灵、内容实、管理效率高等优势。因此，班组必须进一步加强其精神文化建设，创建高质量的班组文化，以先进的文化影响人、感染人、鼓励人。但在日常工作中，高速收费班组由于时间紧、任务忙、工作环境有限等，常会忽视职工的精神文化生活，无法很好地满足职工的求知欲望和精神需求，导致班组文化建设长期处于落后状态，直接影响了其管理热情和效率。同时，文化氛围缺乏也是导致班组成员文化素质提升工作长期停滞不前的一个重要原因。
1.4班组管理缺乏民主管理的意识
所谓民主管理，就是指让每个成员都发挥其特长和优势，并引导其广泛参与管理活动，为组织的发展积极建言献策。因此，班组要想实现民主管理目标，优化管理格局，就必须进一步强化各成员的民主管理意识，充分发挥其主观能动性，使其更好地适应组织的日常管理需求，认真执行组织的各项决策，做到高效管理。目前，在班组管理中，班长作为整个组织管理的主体，直接负责整个班组的日常管理和最终决策，拥有一定的管理权。但其没有积极动员全体成员参与组织内部管理活动，民主氛围不浓，组织监督不足。因此，职工的主人翁作用得不到充分发挥自然会影响其管理状态，导致其民主管理作用不明显，不利于整个班组的健康长效发展。
1.5班组管理缺乏必要的资金支持
收费班组是一个整体，一个团队，其建设和发展离不开资金的支持。资金支持不足必然会影响整个班组的活动开展成效，进而影响团队的凝聚力和执行力。一旦离开了资金的支持，班组的管理活动就会受到重重限制，进而制约其团队的发展活力。
2加强高速公路班组管理的对策建议
针对高速收费公路班组管理中存在的问题，各收费班组应该进一步强化其管理意识，制定有效的解决对策。具体来说，高速公路班组管理对策主要包括以下几个方面：
2.1完善班组激励机制是优化班组管理的动力
为进一步激发班组成员的工作热情和兴趣，高速收费班组可以逐步建立健全其班组管理激励机制，积极肯定和奖励那些表现优秀的班组，不断提升其管理的积极性、主动性和创造性，使其更好地适应当前班组管理形势，积极应对日常管理中出现的新情况、新问题、新挑战。有关研究调查显示，一个系统完善的激励机制可以极大地激发员工的工作热情，进而推动组织的可持续发展。因此，班组必须不断完善其激励机制建设，提升其激励制度建设的针对性和专业性，充分发挥职工的特长和优势，增强其团队协作能力和集体荣誉感。一方面班组管理激励机制是对员工和集体工作成效的肯定和激励，可以使其更好地投入日常管理工作中，进而推动整个班组的发展；另一方面班组管理还可以为班组建设提供良好的物质和精神保障，有效激发员工的内在潜力，使其自觉调整其管理行为，并严格要求自己。
2.2全面培养班组长综合素质是优化班组管理的关键因素
一是必须创造一个有利班组长素质不断提高的环境，在思想观念上鼓励职工争当班组长，提供人才竞争，不拘一格选拔班组长。这有利于一批事业心强，富有管理意识、热心班组工作，素质较高的人才脱颖而出。另外，对班组长责、权、利明确规定，并制定优惠政策，包括晋级、奖励等方面；二是加强对班长的培养和管理。在具体的管理活动中，班组可以通过进一步深化管理体制改革的方式，给予班长更多的管理权和自，进一步树立班长的威信，激发其管理热情和积极性，使其进一步明确其在班组管理中的地位和作用，进而制定科学有效的管理方法和措施。另外，还要进一步加强对班长的教育和培训力度，不断提升其管理水平和业务素质，使其真正成为管理的主要组织者和承担者；三是积极扩大内部管理和交流，鼓励各职工积极交换其管理经验，并就如何做好班组管理工作建言献策，提升整体管理效率和质量；四是培养收费班长的四种职业能力，积极发挥其组织管理作用。具体来看，四种职业能力如下：①业务指导能力。班长是收费组收费管理活动的主要组织者和管理者，必须具备较强的业务指导能力，指导各组织成员积极进行各项组织活动，在提升其管理水平的同时带动整个班组的高效发展。②协调组织能力。班长必须具备一定的协调组织能力，根据岗位分工和员工的特点进行任务分配，实现资源的合理配置。此外，班长还必须进一步提升整个班组团队的凝聚力和创造力。③开拓创新能力。随着生产力的发展，创新越来越快，对技术要求越来越高。通过业务技术创新，工作方式方法改进，推动班组管理水平的提高，促进收费站及中心整体经营管理水平提高。④沟通能力。班长要想妥善解决日常管理中出现的问题，就必须具备很强的沟通能力，善于处理各种内部和外部问题，最大程度地保障班组的利益。班长可以通过积极与其他部门沟通的方式，了解各项工作的意义，进而做好管理工作，提升管理质量。
2.3创建学习型班组是优化班组管理的有效途径
一是坚持以人为本原则，积极创建学习型班组，强化管理人员的学习意识和发展意识，不断提升其专业素质和业务能力，加快管理创新。只有通过学习和培训，整个班组的管理效率和质量才能得到有效提升。二是积极创造良好的班组学习环境，创建良好的班组文化，推动学习形式的多样化和规范化。员工可以从其兴趣和特长出发，不断学习新知识，以更好的适应岗位发展的需求。只有通过学习，班组的综合竞争力才能得到有效的提升，从而更好地应对来自外部的挑战。三是提倡团队合作精神，将日常工作和学习有机结合起来，并做好自组织评价和自我评价工作，及时改进不足，提升其工作效率和质量。四是积极拓展学习渠道，定期组织多种形式的学习和培训活动，如学术研讨、读书课堂、岗位互帮互助等，激发员工的创新热情和兴趣，不断提升其自主解决问题的能力和创新能力。
3小结
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关键词：非税收入 管理 有效配置 监管
一、关于政府非税收入的涵义和特点
（一）政府非税收入的涵义
非税收入是指国家政府、各级机关、事业单位及其他社会团体依法行使政府职能、政府声誉、国有资源、国家资产，提供公共服务，从中取得用于社会公共所需求的财政资金，是政府收入的一部分。
（二）政府非税收入的特点
政府非税收入的特点主要表现为灵活性、非普遍性、资金专属性以及不稳定性。政府非税收入是与税收收入相对的，在我国法律法规的范畴内，可按照特殊环境下或特定地区的受益性原则，选择收费、筹集基金和罚款等方式，即具有灵活性。政府非税收入主要来源于特定的环境、经济等和特殊的使用用途，不针对广大全民收取，即具有非普遍性。政府非税收入的用途多与其征收的来源紧密关联，即具有资金专属性。政府非税收入与征收对象、征收多少和被征收对象的行为有着直接的关系，所以，政府非税收入是政府收入的补充，是税收的辅助形式，即具有不稳定性。
二、政府非税收入管理中存在的问题
（一）政府非税收入的监管体系不健全
目前，我国政府非税收入不断持续增长，政府非税收入的监管存在不规范制度现象。首先，政府非税收入的内部监管采用实地监缴和专项检查等方式。但是在实际监管的工作中，主要是政府非税收入种类多，而且过于分散，致使监督政府非税收入的主体不清楚，进而其主体的多元化限制了监管职能的作用。其次，政府非税收入的外部监管是指立法机关、纪委部门、新闻媒体和社会公民等。政府各部门岗位更换调动频繁，部门之间缺乏工作程序上的协调效果，同时，社会媒体和公民对相关法律制度意识薄弱，不能有效地及时举报违法等事宜。
（二）政府非税收入的预算管理存在漏洞
现阶段，政府非税收入的预算仍是使用“预算内和预算外”，预算制度没有统一化，未能贯彻部门和综合预算的管理制度，削弱了政府非税收入的管理职能，具体表现为以下几个方面：
一方面，预算管理制度没有彻底执行收支均衡，政府非税收入编到预算执行时，政府非税收入的管理部门和执法单位就返还比例问题存在着质疑，大幅降低预算的使用效果。
另一方面，各部门预算编制不完整，未能将各个部门的非税收入预算完全编入到所属部门或单位的预算中，所以，政府非税收入预算编制工作未能发挥其真正的作用。
（三）政府非税收入的征管制度不完善
政府非税收入在管理工作过程中，存在一些治理方面的漏洞；在执法人员执法期间，易出现执法不严和违法不究的情况。政府非税收入的领导和管理者对政府非税收入的法律法规政策不熟悉，当遇到问题时，凭借自己的工作经验处理问题，忽略了相关法律法规的政策。对于在缴款时出现的违法现象，执法人员没有对违法行为依法追究，也没有对相关的责任人作出处罚行为，形成执法不严和违法不予追究的现象。
三、优化政府非税收入管理的策略
（一）构建健全的政府非税收入的监管体系
构建一套完善的政府非税收入的监管体系，要做到从根源抓起，改变政府非税收入的监管思路。首先，要逐步实行各种各类的管理信息有封闭到公开，透过网络和媒体，提高政府非税收入管理和监督的透明度。其次，在监管体系中补充多方面的主体。包括：项目建议的审批由立法机构负责，政府非税收入的监督由审计部门负责，违法犯规的处罚由司法部门负责，道德监督由社会媒体和公众参与其中。有效地协调各方监管主体之间的联系和影响，从而形成一个多元化、多层次的监管体系。
（二）完善政府非税收入票据管理，加强其监管系统
基于财政票据各有不同且数量很多，应该积极研究新的票据管理方式。采取设立财政票据管理档案、搭建电子化管理系统、加强票据收发等有效措施，同时经常性地核实票据的使用情况，坚持以票控款，票款一致，从根源上发挥票据管控的有效作用。加强政府非税收入管理和监督的建设，利用网络信息平台，通过计算机技术，提升政府非税收入管理水平，实现以票控款，网络监督的高效率模式。
（三）规范和统一政府非税收入的收缴
当前，国家政府机关和各地政府强化政府非税收入管理的法律法规制度，尽早实行规范化、统一化管理方式，对于收缴环节出现的违法行为，要予以依法处理，做到政府非税收入收缴有监管。为提升政府非税收入收缴的工作效率，政府部门与银行共同合作，简化收缴流程，缴款人通过银行网点直接把款项缴纳国库，作为政府非税收入，并由征缴部门开票，制定出一套规范的科学的收缴流程。
四、结束语
政府非税收入是地方政府资金的重要来源，也是地方政府使用各项职能的根本。随着我国经济的不断发展，政府非税收入也在逐步上升，但是因为管理和制度的不足，造成了政府非税收入管理呈现较多问题。因此，提高政府非税收入管理水平，依法杜绝不良现象，从而维护了政府的良好形象。
参考文献：
[1]郑新建.全面规范非税收人管理加快建立现代财政制度[J].财政研究，2014， （10）
收费管理论文范文6
我们局的物业管理是从20__年起步，目前仅限于××地区。运行以来，我们在各级领导的关心和支持下，做了一定的工作，取得了一定成绩，但是，不尽人意的地方很多，尤其在物业管理方面问题较多。物业管理中出现的问题，说明物业管理公司的工作做的不够好，没有达到住户的要求，但是物业管理工作是我们局整体工作的一部分，×××局是大家的企业，我们居住的小区是我们赖以生存的家园，我们从事的事业和争取实现的目标是共同的。物业管理又关系到各小区住户的切身利益，搞好物业管理工作是我们物业公司义不容辞的责任，同时需要业主、住户和业主、住户所在单位的支持配合。因此，在物业管理工作范围内全体业主、住户和物业公司应该共同走出六大误区：误区之一：物业管理公司的管理应该包容一切。我们承认物业公司的工作应该包括物业管理的主要工作，但不能包容一切。我们都知道任何事物都是客观存在，其内因起决定性的作用，外因在事物的变化中也起着很重要的作用。在物业管理工作中，内因是指我们××物业管理有限责任公司。业主、住户反映的问题说明我们物业公司有做的不好的地方。作为物业管理者，怎样带领全体业主走出误区？我认为应从以下三个方面去做：
1、体现物业管理的内含。物业管理是指居住和非居住物业的产权人委托物业管理企业按合同以住户的根本利益为出发点，对业主及物业提供的一系列服务。物业管理的主要内容是提供物质和精神相结合的服务。在物业管理实践中，我们把物业管理归纳为一种服务，这种服务包括了对物业的管理、维护、修缮。物业管理必要条件是必须迎合住户的需要去进行，必须站在一个服务者的角度去实施，这样才能考虑到业主的需要，从而使业主满意。所以，我们要以住户的根本利益为出发点，并为其提供一系列的服务。我局的物业管理工作中，幼儿教育、医疗保健、餐饮服务、超市购物、环境绿化、职工娱乐等等方面设施的建设，使其物质、精神方面的需求基本得到了满足。
2、强化物业管理的机制。我局的模式就是自管自建物业管理。物业管理与各单位的关系最为密切。当业主利益与单位的利益发生利害冲突时，作为物业管理公司应该怎么做?从物业管理的定义看，物业管理公司应该代表业主利益，替业主说话。但我们物业公司与局以及各单位之间又有着种种的关系，所以，每当业主利益与局以及各单位之间利益发生利害冲突时，物业公司就不是很好地代表住户利益替业主说话，反而代表局的利益。出现了物业公司两头为难的状况，尤其是物业小区建设时遗留的质量问题，使我们的工作非常被动。强化物业管理的机制建设是我们的重点。
3、强化为业主服务的意识。只有树立了为业主服务的意识，才能考虑住户需要什么，才能不断地完善物业管理。作为一名业主、住户如果自己的需要物业管理公司都给予了，住户必定产生满足感。住户的满足感会给企业的发展产生动力，“凝聚产生力量，团结诞生兴旺”是从我们企业工作的点点滴滴中体现的，我们局的发展，物业管理是一项不可少的内容。住户的满足感还会带来业主对物业管理公司的好感。住户一旦有了好感，即使我们的工作中出现不足，住户也会谅解我们的，问题自然就减少了。相反，物业管理者不能提供业主的需要，住户的需要满足不了，住户就会产生不满情绪，对物业管理公司产生反感。再加上物业管理工作中出现的不足和工作中的疏忽，业主自然就会反映情况、指出问题。所以，物业管理增强为业主、住户服务的意识是至关重要的。中国公务网20__-7-2214:57:32
在物业管理中外因是业主（住户），外因在事物的变化中也起着很重要的作用。物业管理反映出的各种问题实质都是由建筑物区分所有权问题所派生出的。我们不能一味地只去要求物业管理公司怎么做，也要考虑一下作为业主应该怎样去做。企业是我们的企业，我们的目标和利益是共同的，业主（住户）应该自觉地与物业公司配合，不能一味的让物业公司包容一切，有些投诉和不满意，其责任并不在于物业管理公司，而是在业主方面。同时有些问题也是需要由社会来解决的，我们局和物业公司也没有办法解决。因此，我们应该认真考虑业主、住户对物业管理工作的影响，走出误区。业主、住户对物业管理的影响主要表现在三个方面：
1、业主、住户的价值观念，树立服务也是商品的意识。马克思说：“任何时候，在消费品中，除了以商品形式存在的消费品外，还包括一定量的以服务形式存在的消费品。”物业管理公司所提供的服务是一种无形的商品，但这种无形的商品应该是有偿的。业主、住户要得到物业公司的服务，首要条件是业主出钱，物业公司出力。我们又是经济欠发达地区，特别是我们企业，享受了多年的多种多样福利型服务，花钱买服务的意识显的更淡薄。马克思说：“服务这个词，一般地说，不过是指这种劳动所提供的特殊使用价值，就像其它一切商品也提供自己的特殊使用价值一样。”因此，一旦将服务置于市场中，以赢利为目的，获得了报酬，则显示服务具有交换价值。与其它通用产品不同的是，它的特点是活动过程的结果与顾客的消费同步，也就是说服务在成为产品的同时就成为商品。由此看来，业主得到物业管理公司的服务，实际上是得到了劳务这一特殊商品的使用价值。在日常生活中人们要想得到商品的使用价值是要付出金钱的。所以，花钱买服务是一种很正常的现象。但是，我们很多人仍然习惯于已成为历史的房屋管理福利政策，对物业管理中“谁受益，谁付款”的原则不予接受。只有相应的付出，才能得到相应的服务，物业管理公司有了足够的经费才能更好地为业主服务，没有经费怎么运行？另外，物业管理者的服务应得到业主的配合与支持。每位业主都应该把这些设施看作是自己家的东西。遗憾的是在这方面做的远远不够。个别业主、住户过分强调自己“上帝”的作用，过分的强调自身的权利，滥用权利，而不承担自己应履行的义务，造成“业主角色错位”，造成了业主自我心理的不平衡，从而背离了物业管理法律关系的平等、公平、诚实信用、尊重社会公共利益的基本原则。小区的绿化、消防设施、电梯的安全运行等等，我们的维护、维修是应该的，是我们的工作，但必须得到业主的配合与支持。业主和物业公司之间应有一种平和的心态，有一种合作过“日子”的心理，以诚相待、以心相处、以和为贵，共同管好居住区，我们局会更加兴旺发达，我们的生活条件和环境会更美好。
2、业主的支付能力和相应的购买力。业主、住户有了价值观念，有花钱买服务的意识还不行，除了考虑恩格尔系数外，重要的是有足够的钱去付享受服务所需的那一 部分，就是说应有相应的购买力。但是，如果业主有了花钱买服务的意识，可购买力达不到，物业管理公司也没办法。所以购买力这一问题应由社会来解决，由政府来解决。像我们这样的行业必须由企业来解决。不久的将来，物业管理要成为人们日常生活中必不可少的一部分，如同交通、读书阅报、吃饭、上学、工作等一系列问题一样。既然在我们员工工资中有房补、粮补、书报、交通、通信、卫生等组成部分，那么，何不再加上物业管理这一项呢？给人们一定的补贴，提高人们在物业管理方面的购买力，这样有利于物业管理的普及和发展。购买力中所反映的有些问题是需要由社会来解决的，而我们局，我们物业公司根本没有办法解决。
3、环境建设的作用。环境熏陶，对人的行为起着极其重要的作用。从哲学的角度而言，在人的素质提高过程中，环境就是外因。好的文明的环境，通过潜移默化催人进取，摈弃陋习，从而具有文明优雅、健康向上的良好素质；相反，长期生活在陈规陋习的环境中，人容易丧失上进心而随波逐流。因此，物业管理要特别注重环境建设。
一是硬环境建设。也就是狭义的“环境”，包括办公场所的宽敞、整洁、美化、绿化等等。除了整洁和宽敞外，浓厚的文化艺术气息和高雅的审美意境也重要，有利于在仪表、言行等方面不断改进，自觉地向优环境靠拢，从而渐渐形成人和环境和谐统一的良性循环。文明优美的环境的长期熏陶，还会激励员工努力工作，积极向上，使工作成为员工一种需求，成为一种不可缺少的生活方式。
二是软环境的建设。软环境更侧重于氛围、风气的营造。小区的良好风气、业主的举止文明、身边榜样、小区集体荣誉感等等，都有助于小区业主养成积极上进的好习惯和心态。软环境的建设比硬环境的建设要艰难的多，它不仅需要物质的支撑，更需要机制的配套，需要全体业主和业主所在单位一致的努力。而且，良好风气的形成，决不是一朝一夕的事，而是要很长一段时间的坚持不懈的工作。软环境的建设比较漫长，值得我们为之努力。环境建设必须要有业主和小区各单位的支持和配合。
误区之二：物业为主，用多种经营弥补物业管理经费不足。这只是物业管理企业在物业管理价格不到位的情况下不得已而为之的一种手段，我们物业公司管辖的幼儿园、医务所、员工餐厅，是我们物业管理和拓宽服务范围的主要方面，对我们来说是必须要有的，但是，让其赚钱来弥补物业管理经费，用物业管理的经营机制去衡量，是物业管理经营机制扭曲的表现，而不是物业管理正常的运行机制，不能作为物业管理经验来推广。任何一个行业都必须有正常的生存机制。作为市场行为，物业管理不仅自身的消耗应该得到补偿，而且还应该有盈利，如果靠“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足，反而成了物业管理的负担，结果必将削弱甚至放弃物业管理，受伤害的还是广大业主自身。20__-8-1823:54:00
因此，过多地强调物业管理企业用多种经营收入弥补物业管理收入的不足，只会给业主形成误导，业主会习惯地与计划经济时的福利型管理相比较，到我们真正的实行物业收费管理时候，就会阻碍物业管理正常价格的形成和物业管理机制的建立。
误区之三：物业管理企业是微利企业。大家都知道，一百多年前马克思就说过，利润必然趋向平均化，就是资本至少必须获取平均利润。我们局建局近三十年，住宅建设共有9万平方米。但是，近几年来，我局的住宅建设飞速发展，尤其是20__年到20__年近三年多的时间内，我们局新建和在建的职工住宅12栋，达6万平方米，成为建局以来建房最多，面积最大的时期。我们不要与三十年比，就从近三年看，没有任何理由说物业管理投资就应该微利？至于我们没有实行物业管理收费，是局领导从长远看，从各个方面考虑的，与物业管理企业是微利企业没有因果关系。在物业管理价格不到位的情况下，只有背靠主业，维持公司运行。但是，我们必须要有的这样的共识：公益事业和商业行为是一个行业两个不同的领域，[，！]如果作为公益事业，政府就应该给予补贴，如果是商业行为就应该遵循市场规律——等价交换。一个游戏不能有两种规则，这是最起码的常识。
误区之四：物业管理＝房屋管理。我们承认房屋管理是物业管理的一项内容，我们局目前的职权在行政事务部，一部分的维修维护在我们公司。但是，物业管理是市场经济条件下的一种新的体制，我们不能简单的用数学加法来理解和解释物业管理的含意：物业管理＝房屋管理。我们局将生活服务公司改制成立的物业管理公司，对实行物业管理迈出了关键的一步，随着企业改革的深入，物业管理完全市场化是必然趋势。因此，逐步进行管理收费和住宅商品化是实现物业管理的关键环节。在目前物业管理收费不到位的情况下，我们不妨尝试小区内的物业公司、业主和各单位共同管理的模式，首先由各单位出点水电、取暖费，以维持物业公司的正常运行，并且在住宅楼的建设过程中加强管理，建成使用以后质量问题实行终身保修。
误区之五：物业管理中职责界定问题。职责界定不明确是当前物业管理的一个重要问题。在我局的物业管理中，职责界定是指施工单位、行政事务部、物业管理公司、业主（住户）四方，在以物业为中心而发生的责任确定，由于职责界定欠明确，往往会造成某些责任的盲点。实践中，物业开发建设遗留的质量问题，使得物业管理承担了本该由建设单位在建设时承担的责任，使住户和物业公司发生了种种矛盾，其实，事情的责任并不在物业管理公司，但是由于职责界定的不明确造成了双方本来完全可以避免的冲突，这类事件在当前我们的工作中反映的尤为突出。目前，我们的物业管理要成立业主大会和业主委员会应解决问题。
误区之六：××物业公司＝××生活服务公司。20__年我们局将××生活服务公司改制为××物业公司，这不只是名称的改变，而是将我局 后勤管理向市场化过渡迈出关键的第一步，是质的变化。物业管理公司不是福利机构，而是企业。公司的成立告诉居住在我们各个小区的住户，物业管理要开始收费了。物业收费是必然趋势，因为企业要服务于社会，但必须减轻企业办社会的压力。目前我们局暂时没有实行收费是出于大环境考虑的。随着后勤体制改革的不断深入，我局最终也要实行物业管理收费。当然，物业管理收费我们必须遵循市场规律。现在，物业管理费普遍实行的是按物业面积大小收取，而且这种办法似乎已经被人们所接受。这种办法表面上看起来公平，其实掩盖着不公平。比如住房面积大的每天产生的垃圾量未必就大。相反，住房面积小，居住人口多的住户产生的垃圾要多一些，对环境和安保的影响要大一些。而物业管理只是管住户门口以外的公共部分，住户室内的面积大小似乎与物业管理没有多大关系，实际上住宅面积的大小只与住户的维修有关。因为住房面积大，相应的屋顶等面积分摊就大，而维修费与通常收取的物业管理费无关。因此，我认为，我们局将来实行物业收费，收费价格应考虑以下三个因素的影响：20__-7-2214:57:32
一是住户人口的多少。从物业管理角度看，人口多少与每天产生的垃圾量、对环境的享有、对保安的工作量有直接的关系，而这些方面直接关系到物业管理的工作量。
二是住房及小区环境的新旧程度。对不同的物业来讲，物业越陈旧，小区共用设施、共用设备越陈旧，日常清扫维护工作量越大，因此，同一物业随着年代的增加，物业管理费用应逐年增加（这里还不涉及房屋、共用设施设备维修基金的收缴），如绿化基础差、工作量大的收费应越高。
三是物业管理的价格与共用设施设备的规模有关。不同的小区，共用设备品种多的，管理和维修工作量就大，费用就应越高。如我们的小区有自备变压器，供水供暖，物业公司要对这些设备进行管理、维修，付出的劳动量就大，收费就应该高。如××小区和小高层的供热、供水、电梯等系统，维修工作量更大，这些付出都应该通过收取比其它小区高的物业管理费获得回报。小区公共场地绿地比例大，清扫养护工程量就大，物业公司在这方面开展的工作也应该通过收费标准的不同得以体现。
