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房地产项目建议书范文1
关键词：房地产项目；决策阶段；工程造价；造价控制
中图分类号：TU-9 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）0020(C)-0178-02
在房地产项目的建设过程中，决策阶段处于核心地位，是选择和决定投资行动方案的过程，也是进一步对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证的关键环节，决定着项目能否开工建设。同时，在这个过程中也会根据房地产项目的需要，对各种不同的建设方案进行技术经济比较，并综合各方情况最后做出判断和决定的过程。这也就意味着房地产项目投资决策正确与否，与项目建设的成败有着直接的影响，与房地产项目造价的高低及投资效果的好坏有着决定性的作用。
一、房地产项目投资决策阶段造价管理的几个阶段
要想在房地产项目的决策阶段做好造价控制的工作，就必须要先对此阶段的程序有充分的了解。一般来说，投资前期建设项目投资决策的程序主要包括以下四个阶段：
（一）投资机会研究阶段
一般也会把投资机会研究称为投资机会论证。提出房地产项目投资方向建议，是这一阶段的主要任务，也就是在一个确定的地区和部门内，按照市场需求、自然资源、国家产业政策和国际贸易情况，结合实践调查、预测和分析研究，科学合理的选择建设项目，以便能够正确的选择投资的有利机会。
（二）项目建议书
所谓的项目建议书，其实就是对拟建项目的做一个总体轮廓的设想。当然，这个设想需要结合国民经济和社会发展长期规划、地区规划和行业规划，以及国家产业政策进行判断，除此之外还需要在调查研究、市场预测及技术分析等相关实践活动和数据的支持下，从客观的角度来对项目建设的必要性做出分析，并且能够通过初步分析，确定项目建设的可能性。
（三）可行性研究阶段
通常情况下，我们可以把可行性研究阶段分为两个阶段：初步可行性研究阶段和详细可行性研究阶段。可行性研究阶段的主要任务就是要对拟建项目的市场需求状况、经济效益、生产条件、协作条件、建设条件、工艺技术和社会影响以及风险等问题进行调查研究，同时需要根据相关的规定进行技术经济论证，最终做出项目是否可行的结论，并且要选择并推荐优化建设方案，以便能够为项目决策单位提供决策依据。
（四）项目评估与决策审批阶段
这一阶段主要是在项目可行性研究报告提出后，由具有一定资质的咨询评估单位，从技术上、经济上对拟建项目本身及可行性研究报告进行的评估论证。这种评估论证是站在客观角度，对项目进行分析评价，最后写出项目评估报告，为决策部门对项目审批决策提供依据。
二、房地产项目决策阶段的造价控制
房地产建设项目投资阶段的造价控制，主要从整体上把握项目的投资，分析投资主要影响因素，编制投资估算，对房地产建设项目进行财务评估，对决策阶段的不确定因素进行风险管理。
（一）房地产项目决策阶段可行性研究的影响因素
通常，对房地产影响的因素有政府的政策因素、环境因素、经济因素、房地产项目建设等，环境因素如项目的自然条件、城市的基础设施条件、周围的环境质量等方面直接影响项目开发投资成本，这些因素的影响结果将会使房地产开发项目在前期的“三通一平”、配套设施和基础设施增加费用。
（二）编制投资估算
投资估算是项目决策的重要依据之一，是项目建议书和可行性报告的重要组成部份，投资估算的准确性影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，对开发建设项目资金筹措方案也有直接影响。因此，全面准确地估算开发建设项目的工程造价，提高投资估算的准确性，应认真收集整理各种房地产开发建设项目竣工决算实际造价资料并加以分析，参照类似工程项目的工程造价指标，了解建设项目所在地政府部门关于工程建设其他费用的费用收费标准。编制投资估算做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏算、少算。
（三）房地产项目的财务分析
造价控制就是为了更好使用资金，保证财务安全运行。那要很好的控制工程造价，就需要对建设项目财务状况进行科学合理的分析。对房地产项目的财务分析，就是要在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，进行财务报表的编制，通过计算财务分析指标，进一步考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，最终判断项目的财务可行性。这是房地产项目投资决策、融资决策以及银行审贷的前提和基础。
1、财务分析的内容。一般来说，房地产项目根据不同决策的需要，在财务分析上分为融资前分析和融资后分析。（1）融资前财务分析。融资前财务分析也就是在考虑融资方案前，建设部门就需要让财务部门对项目开始进行的财务分析，也就是在忽略债务在融资条件下进行财务分析。一般来说，融资前分析主要是进行盈利能力分析，通常是以动态分析为主，静态分析为辅。（2）融资后财务分析。融资后财务分析一般都是以融资前分析和初步的融资方案为基础，主要是考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，以此来判断项目方案在融资条件下的可行性。融资后分析的主要作用是比选融资方案，帮助投资者做出融资决策。①盈利能力分析。融资后盈利能力分析主要有两方面，即动态分析和静态分析。所谓的动态分析，就是指通过编制项目资本金现金流量表和项目各方现金流量表，来准确的计算出财务内部的收益率、财务净现值等，进而分析出项目的获利能力。静态分析是指根据利润与利润分配表和现金流量表计算相关盈利能力指标，如项目资本金净利润率、总投资收益率等。②偿债能力分析。这主要是运用在筹措了债务资金的项目造价管理中。也就是要在造价管理和控制中，重点考察项目能否按期偿还借款的能力。并且能够通过计算利息备付率和偿债备付率指标，来最终判断项目的偿债能力。③财务生存能力分析。在房地产项目造价管理中，造价人员需要针对项目运营期间，能否得到足够的净现金流量，保证项目能够持续生存。这就意味着在财务分析中必须要按照财务计划现金流量表，综合考察项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，准确的计算出净现金流量和累计盈余资金，以便能够最终确定项目是否有足够的净现金流量维持正常运营的能力。
2、财务分析中报表的编制。（1）项目投资现金流量表。在现在市场商品货币经济中，所有房地产项目的经济效益和费用，其实都能够抽象为现金流量系统。在进行现金流量分析的过程中，需要正确识别和选用现金流量。从项目财务分析角度看，在某一时点上流出的项目资金称为现金流出，记为CO；流入项目的资金称为现金流人，记为CI。（2）项目资本金现金流量表。项目资本金现金流量表指的是在融资后进行项目盈利能力分析时，所需要编制的现金流量表。其是在拟定的融资方案基础上进行的息税后分析，房地产项目权益投资者整体是其观察角度，主要是考察项目给项目权益投资者带来的收益水平。
（四）房地产开发建设项目决策阶段的风险管理
决策阶段的风险因素包括开发建设项目的环境风险、投资估算和资金筹措方面的风险、社会评价方面的风险等。这个阶段的风险管理方法主要是辩识风险类别，分析各类别风险可能产生的内容和后果加以分析，制定预防、应对方案，提高开发建设项目的抗风险能力。
结语：总之，在房地产项目的决策阶段，需要造价工程师根据项目的特点，结合本阶段的基本工作流程，在认真分析影响工程造价的基本因素的基础上，对财务状况进行有效分析，最终形成一个科学有效的造价控制体系，保证工程的顺利进行。
作者单位：广西中联嘉业房地产投资有限公司
作者简介：磨英忠，女，壮族，广西南宁人，大学本科，在房地产开发公司从事工程造价管理工作，全面负责建设开发项目工程招投标、工程预结算审核、建设开发成本控制、成本分析等造价管理工作。
参考文献：
房地产项目建议书范文2
【关键词】房地产；管理；重要性
房地产业是我国的支柱型产业，房屋质量优劣，直接决定着广大消费者切身利益以及社会主义经济的发展。房地产的开发经营者要在牢固树立起质量第一的观念的同时，还要以具有长远战略的目光去研究和探寻技术管理领域中的措施及策略。
一、房地产开发管理的定义及特点
房地产开发管理是指在确定的时间范围内，为完成既定目标通过有效的领导及控制、计划以及组织能力，充足利用现有的有限资源的运行机制并通过形式特殊的临时性组织的一种系统管理方法。房地产开发管理具有以下基本特点：
1.房地产开发管理是一项复杂且系统的工作
房地产开发管理具有多个组成部分，工作需要跨越多个组织，运用多个学科知识来解决所出现的问题。房地产开发管理工作可以借鉴的经验较少，执行过程中存在未知因素较多，未知因素又常具有不确定性。并且需要将不同经历、不同组织的工作人员合理地组织在一个具有临时性的组织当中，在成本、科学技术、进度等相对严格条件下实现开发项目的目标等。这些复杂多变的因素都体现了房地产开发管理是一项复杂的工作，并且其复杂性与其他的生产管理存在很大的不同。
2.房地产开发管理具有创造性
房地产开发管理具有一次性特点，因此在承担风险的同时必须积极发挥创造性。这是房地产开发管理与一般的具有重复性的管理工作的重要区别。房地产开发管理的创造性依赖于科学技术的不断发展和进步要解决复杂多变的项目问题，必须依靠和综合利用多种学科的研究成果，多种技术相结合，借以实现问题的解决和项目的顺利进行。
3.房地产开发管理有其寿命周期
房地产项目管理的本质是对一次性的房地产工作的计划和控制，保证预定目标在规定期限内完成。一旦工程的目标得到满足，项目本身就失去了存在的价值而最终解体。因此房地产开发管理具有一种人们可以预知的寿命周期。
4.寿命周期中的房地产开发管理有明确的阶段顺序
房地产开发管理具有较明确的阶段，这些阶段一般可以通过其任务的类型来划分，或者由关键的决策划分。根据每个阶段项目的内容不同，阶段的定义以及划分也产生了区别。一般认为房地产开发项目的每个具体阶段应结合管理上的不同特点，及时提出要需完成的多种任务。
二、房地产开发管理中的重要阶段
房地产项目的开发一般分为几个阶段，下面就房地产开发管理项目中的重要阶段进行简要分析。
1.房地产开发建议书阶段
建议书是指建设中某一项所提及的建议性文件，是提出对投资项目的一个总体轮廓的设想，为推荐的拟建项目给出必要说明是房地产工程项目建议书的主要作用，主要从宏观角度上，考虑投资该项目建设的必要性。看项目的建设是否符合国家的长远规划及要求，与此同时初步地对是否具备项目建设的条件进行分析，对投入人力以及物力的价值作进一步地深入研究，以供相关的部门进行选择并最后确定是否有必要进入下一步的可行性研究阶段的工作，其主要的内容包含地点、资源、资金、方案、规模、以及建设周期等。因此要对这一阶段进行尽可能详尽的调查与研究，方能为下一阶段的操作提供可靠保证。
2.房地产开发可行性研究阶段
一般由房地产开发的单位委托，经过审定的有关工程设计和咨询类单位来完成房地产开发的可行性研究。经过经济、技术等方面的分析拟建项目以及比较多种拟建方案，进一步提出客观科学的评价意见，经咨询单位与房地产双方确认可行后，最终进行房地产开发可行性研究报告的撰写工作。可行性研究的报告经批准后，可以作为投资项目的确定以及设计文件的编制的主要依据。可行性研究报告是一项具有科学性质的研究工作，绝不可跳过这一阶段，盲目地决定房地产项目的启动工作。
3.房地产开发设计工作阶段
房地产开发的设计工作是在技术及经济方面，对拟建项目的实施工作进行的全面且详细的安排，是具体化的决策内容，是作为组织施工建设的依据，是房地产基本建设过程中的关键环节。值得注意的是设计工作的展开，要根据具体的工艺条件和现实状况来进行。不了解客观实际情况就开展设计工作会导致施工中产生诸多问题 ，且提高了施工建设的成本。
4.房地产项目建设实施阶段
该阶段主要工作为施工建设及招标。曾出现过的许多劣质建筑工程，主要应归咎于此阶段。根据国家相关工程建设的规定，房地产建设应禁止让利、垫资等非法行为的出现，积极进行工程建设的公开招标。应避免公开招标下的私自议标，甚至一些没有完整的施工设计图的私下议标行为。私自议标的状况下会由于资金不足等原因，导致施工方如果按照正常施工计划将无法收回施工建设的成本，这样的情况促使施工单位必然会采取一些非法手段例如偷工减料、使用劣质材料等来完成建设项目，最终对工程项目的质量产生极大隐患。
5.房地产项目竣工验收阶段
作为房地产建设项目周期中的最后一个阶段的是竣工验收阶段，它是对建设工作的全面考核，也是对工程项目的建设工作是否符合房地产方的设计要求的检查以及对工程质量的重要检验环节，甚至是保证建筑工程的整体质量的最后关卡。竣工的验收阶段对项目发挥投资效果，促进工程建设的及时投产，以及总结工程建设的经验起着不可替代的作用。
三、房地产开发管理的重要性
任何行业中，管理都在发挥着总揽大局的作用，无论是一个企业还是一个工程，如果没有好的管理者或者管理，他们的工作安排将会出现混乱及无法控制的局面，无法形成井井有条的工作环境。房地产开发管理工作受到工程施工进度、工程施工质量以及对工程施工的成本的控制等多方面的影响，并且对企业的科学发展产生着深远的影响，优秀的管理在保证施工顺利进行的同时还起到了增强企业综合竞争力的作用。随着经济和社会的快速发展、消费者生活水平的日益提高，人们对于自身所居住的环境要求也在逐渐提高。为了满足人们对于的居所的需求，房地产的开发商需要充分地意识到开发管理的在房地产项目过程中所起到的重要作用。质量将变成人们所不断追求一项指标，企业也要根据现实需要，以科学的方法管理房地产项目，对房地产的开发项目进行严格和规范的质量管理，提高企业的经济效益。在房地产开发的过程中以现代先进的项目管理体系对其进行管理，在确保房地产开发项目的质量的同时，提高房地产开发企业的整体实力和综合竞争力，保障房房地产业主的切身利益和房地产开发商的经济效益以及社会效益的实现。
结束语
社会经济的发展促进着人民生活水平的逐渐提高，社会发展趋势之一是追求高质量生活，因此人们也逐渐提高着对于住房水平的要求，住房不在如以前那样仅仅是休息的地方，它还成为了人们休憩心灵的港湾，是人们寻求放和松休闲时的最佳场所，所以房地产行业必然面临着日益严峻的挑战，挑战的同时也迎来了房地产业发发展的极好机遇。房地产商在进行项目的开发和管理过程中，要不断规范自身的行为，对国家的法定法规严格遵守和实行，从而得到广大人民群众的认可，才能够使企业得到长远的发展。
参考文献：
[1]赵瑞云，杨辉.浅析房地产开发管理[J] .山西建筑，2007（36） .
[2]吴晓.浅议房地产开发管理及其重要性[J] .城市建设理论研究，2008（4） .
[3]钱执新.目前房地产开发管理中比较薄弱的环节[J] .安徽建筑，2003（4） .
房地产项目建议书范文3
关键词：房地产：设计前期；改进措施
中图分类号：F293.3
文献标识码：B
文章编号：1008-0422(2009)05-0174-01
1 前言
设计前期工作是指一个开发项目从提出开发的设想，到作出最终投资决策的工作阶段。这一阶段主要是受开发商委托，独立或与开发商一起对开发项目的启动进行必要的准备工作，包括以书面的形式评估项目的可行性，提出项目建议书，完成可行性研究报告并获得批准，最终作出项目评估报告。除了要达到最终建筑立项目标外，设计前期工作还包括根据国家有关的各项政策为开发商拟定一份具有较高的可靠性、较为完备的具体指标、较为明确的建设周期的文件，以便对设计和施工等各个阶段进行必要的指导。
对于设计前期工作，首先必须要有符合实际的可操作性。它需要有较强的政策性、较完善的技术性以及较为合理的经济性，才有可能与预期的开发目标相吻合，保证开发进程的顺利进行。
2 房地产开发设计前期工作的主要内容
根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和所在地区发展规划的要求，提出项目建议书。在勘察、试验、调查研究及详细技术论证的基础上编制可行性研究报告。根据项目的咨询评估情况，对建设项目进行决策。根据可行性研究报告编制设计文件。具体内容有：场地选择：市政资金投入；项目任务书上报；建设用地申请：申请规划要点条件：规划设计指标；报送规划设计任务书：领取用地规划许可证；领取划拨土地证；建筑设计方案认可；建筑设计合同签定。
3 房地产开发设计前期工作的具体表现
3.1 场地选择与分析的失误。对场地现状、地理位置及周边环境等缺少深入的调查和分析。如：在一些自然景观很好和城市中心位置，建造了普通的低档产品，对土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏良好的设计前期工作，对区域因素缺乏考虑的结果。
3.2 对目标客户群缺乏全面深入的分析。例如：不少的小区对本项目的客户群缺乏全面深入的调查和研究，而是参照别的项目产品，甚至照搬，出现了许多产品趋同化想象，满足不了客户的需求，给产品的销售带来了很大的压力。
3.3 对动态的市场缺乏分析。市场是动态的、变化的。不少的小区建设周期较长，如果产品定位仅考虑了开发初期的市场，不预见销售阶段的市场，也会给产品的销售带来较大的压力。一场突然的美国金融危机给中国房地产市场带来很大的冲击。国际市场经济变化如此快，要准确预见市场的变化，这给房地产设计前期工作带来了很大的难度。
3.4 对国家及地方规范、规定缺乏深入分析了解。国家及地方规范、规定及其执行也是变化的。如：国家出台的房地产“90/70”调控规定，对设计前期工作提出了新的要求。
4 房地产开发设计前期工作存在的问题
4.1 房地产市场方面。
中国房地产业不合理的开发主体结构，使设计前期缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍不成熟。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，盲目开发。
4.2 开发商存在的问题。
开发商不重视深入、系统地市场调查，许多开发企业缺少成熟的产品研发机构，使设计前期工作缺乏现实、科学的市场导向。开发商对设计前期工作仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资。开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。开发商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成设计前期的实施过程失控。由于片面追求投资回报，开发商常常在项目进行过程中，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境下降。
4.3 建筑师存在的问题
在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏设计前期及场地分析所需的广博知识。在实践中盲从开发商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。目前从事设计前期工作的有不少是非建筑师，他们虽然对市场有一定的了解，但因缺少扎实的建筑专业知识，很难抓住市场的本质，把市场与产品有机的结合。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，无法在设计前期中找到现实、准确的立足点。
5 解决房地产设计前期问题的主要途径
5.1 要深入分析研究房地产发展变化的规律
从宏观的角度，要研究中国乃至世界，城市及区域房地产发展变化的规律。从微观的角度，要研究项目及周边地区市场发展变化的趋势。
5.2 要深入分析国家及地方规范、规定
要避免因违反国家及地方规范、规定而影响开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。
5.3 要对项目环境的深入研究
从宏观的角度，要研究项目所在城市及区域发展变化的状况。从微观的角度，要研究项目场地及周边地形、地貌特征，地理位置，水文地质，道路交通，基础设施等。
5.4 房地产开发企业要建立成熟完善的设计前期工作体制
目前不少房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门。不少房地产开发企业委托营销公司作市场调研及策划，从事市场调研及策划大多数是非建筑师，市场调研及策划的成果浮于表面，很难深入下去，有些营销公司按照开发商的意图整理了一下资料，这样让开发商很难真正控制市场调研及策划成果，设计前期工作难以达到理想的效果。
由于设计前期工作中存在许多不确定的因素。因此能否较好的完成这一工作，在很大程度上依赖于建筑师所积累的设计和管理经验。在具体工作中，必须从大处着眼，小处着手。从宏观的角度去预测和判断项目的必要性和可行性。从微观的角度对项目的细节问题包括规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的主要问题等进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，尽可能将影响项目正常运行的不利因素减到最少，为项目的成功开发和正常运行提供必要的保证。
眼下房地产市场已经供大于求，市场的“拐点”已经到来，房地产市场的暴利时代已经一去不复返。美国国际金融危机给中国房地产市场带来了巨大的冲击，这让中国的房地产企业雪上加霜，房地产设计前期工作的重要地位日益突出，这也给我们的建筑师带来了非凡的挑战。
参考文献：
房地产项目建议书范文4
关键词：房地产开发 造价控制
房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，是发展社会经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一，在国民经济体系中占有重要地位，任何行业都是房地产经济活动的参与者。房地产开发的造价控制，直接影响到工程的造价和进度、质量的好坏，是房地产项目成功与否的关键。由于房地产项目开发周期长，所以成本控制的周期也较长，这给目标成本的设定、信息的收集与分析、绩效考核都带来了不少的困难。此外由于开发周期长，成本的信息涉及面广，影响地产项目成本控制的不确定因素多。例如，关于拆迁国家虽然有较详细的政策，但最终的金额主要还是开发商与拆迁者谈判的结果，其中的不确定性也较大，成本预算往往被突破。建筑安装成本、基础设施成本、配套设施成本主要受市场建筑材料价格波动的影响以及建筑市场供求关系的影响。因此，在整个开发过程中，无论是市场因素还是人为因素对成本都有较大的影响且不易预测，众多的影响因素和不确定因素增加了开发项目成本控制的难度。
目前，大多数开发商对房地产开发工程造价的控制，局限在施工预算、结算而忽视全程的造价控制，其结果是事倍功半，控制效果不甚理想。本文认为，要想做好房地产开发造价的控制，必须从贯穿房地产开发的全过程人手，做好每一阶段的造假控制。
一、房地产开发全程造价的分类及其特点
目前，根据我国建设工程项目的建设程序，房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为4个阶段：项目投资决策阶段(项目建议书、可行性研究、投资收益分析)，项目规划设计阶段(项目规划设计、方案审批)，项目实施阶段(施工阶段)，项目竣工结算阶段。
在项目投资决策阶段，开发商依据建议书编制初步投资估算，做可行性研究报告时编制详细投资估算，由于都是投资估算，一般误差在＋30％到-20％之间，所以误差较大。这一阶段建设工程造价控制的难点是：第一，项目具体实施方案尚未确定，估算难以达到准确；第二，此阶段开发商有时是为了争取项目的开工，行政决策意识比较强，投资估算偏小；第三，投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。
在项目规划设计阶段，从控制建设工程造价来说一般又分为4个小阶段：第一，方案规划阶段，该期间开发商应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书；第二，初步设计阶段，开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额；第三，技术设计阶段(扩大初步设计阶段，简称扩初)，开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计修正总概算；第四，施工图设计阶段，开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计慨算。施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价(估算、概算、预算)相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成设计阶段的控制系统。
在项目实施期间，开发商主要按照施工图纸，结合承包方实际完成的工程量，以合同价为基础，拨付工程款。该阶段造假控制的难点在：第一，因物价上涨所引起的造价提高；第二，由于设计中难以预计而在施工阶段实际发生的工程和费用；第三，考虑到业主提高标准，指定材料、设备而引起的工程费用的上涨。
在竣工验收阶段，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，开发商以合同和工程实体为基础，如实体现建设工程的实际造价，编制竣工决算。
二、如何做好房地产开发四个阶段的造价控制
项目投资决策阶段，是影响项目成功与否和做好造价控制的关键阶段。方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好。就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，做出科学的决策。要成立投资策划部门，根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力，结合当前市场行情，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。建立项目审查制，公司做出的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查，提出相应的改进措施，供决策层决定。其次，依靠公关工作，合理合法地降低项目造价，也是控制项目造价的有效途径。
在另一个层面上，开拓金融业务，提高融资能力，增强项目活力，降低财务费用也是房地产项目开发成本控制的重要工作。在房地产开发中，金融资本同项目资本相互独立而又紧密结合，房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。目前，房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路：一是依靠银行；二是依靠资本市场。因此，积极拓宽房地产项目融资渠道，降低房地产开发财务费用，增加企业信贷规模，对降低资金成本，分散和降低项目开发风险也具有重要作用。
项目设计阶段，是除了项目决策之外影响项目投资最大的阶段。该阶段的成果，通常就是用图纸表示的具体设计文件。在这个阶段项目成果的功能、基本实施方案和主要投入就基本确定了。这个阶段的产出对总投资的影响较大，一般工业建设项目的经验数据为20％-30％，项目使用功能影响在10％-20％。数据表明项目设计阶段对项目投资具有重要影响，要想有效地控制工程造价，就要抓住设计阶段这个重要环节。
具体来讲，可从以下三个方面控制。
其一，实行谢十方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。这个阶段的工作可谓是“磨刀不误砍柴工”。
其二，实行项目限额设计。限额设计，就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的限额整制设计，保证投资总限额不被突破。
其三，进行谢十图纸多方评审。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程施工前，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济
性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，达到造价控制要求。
项目实施阶段，工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰，使工程造价波动的幅度也比较大，该阶段的造价控制重点要做好以下几点。
其一，严格执行施工合同。施工合同中的合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工、材料(设备)、施工机械、管理费用及政策性调价外，凡是由承包方负责的，其费用必须全部无一遗漏地包括在工程价款中。
其二，严格材料、设备的定价和订购。一般来说，钢筋、水泥、砂石料等用于主体施工的主要材料，价格相对稳定，市场透明度大，以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。但市场装饰材料品种繁多，价格差别大。对于这部分材料，一般由甲方订购或者由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后，方可购买。这样，才能既控制造价又保证工程质量。
其三，工程款的控制。目前，建筑市场竞争激烈，僧多粥少，开发商一般不需支付工程预付款，甚至要求承建商对工程主体进行部分或全部垫资。这样，既缓解甲方的资金占用压力又能考察施工单位实力，还对约束施工企业如期按合同履约起到积极作用。
其四，减少设计变更和现场签证。严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更程序加以规范设计变更行为。加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场代表应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。
竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关，重点应做到以下几个方面。
其一，严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。
其二，检查隐蔽验收记录及施工日记，确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。
其三，落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。
其四，按图严格核实工程量。一般而言，施工单位均会有意高估工程量，建设单位的审核人员必须严格把关，按实结算。工程竣工时，根据合同文件中计价方式及允许调整费用范围的规定，开发商必须要对承包方提出的竣工结算文件进行认真的审核，避免承包方在工程结算中高估冒算，以便合理的确定工程造价，达到成本控制目标。
房地产项目建议书范文5
关键词：房地产开发；可行性分析
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01
一、引言
房地产开发项目的可行性研究，主要是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行系统而全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，来确定项目是否具有可行性。房地产开发项目的可行性分析是投资决策的重要依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后的评估的最终依据。
二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题
在我国，房地产的实际开发中，可行性研究方面仍存在着很多不足的地方，这些问题的存在为项目带来了相当大的风险，具体则表现在以下的几个方面：
（一）可行性分析缺乏完善的理论指导
目前，我国的房地产开发项目可行性研究仍然是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出了相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有着很大的不同之处，所以，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》。因此，许多研究分析人员只能根据个人的理解，对于计算机评价的指标有选择性的适应，房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告存在质量低下的问题。
（二）可行性分析只注重经营分析
虽然房地产开放项目可行性研究分析报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此有足够的重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，有可能就会导致决策和市场脱节甚至出现背离的问题，这样只会增加房地产开发项目的市场风险性。
（三）房地产开发项目可行性分析的市场地位不准确
市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。例如，某集体公司在江南地区开发休闲广场项目成功以后，决定在相邻城市另外一个更大的房地产项目，主要是用于餐饮和百货经营方面。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如之前的休闲广场的收益，其主要原因就在于对该项目的市场定位不准确，在该房地产项目的周围已经有了类似的经营业态，并且也已经形成了品牌，新开发的房地产项目与其就存在了经营范围重叠的问题。
（四）会先入为主进行开发
在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津的现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。3房地产开发项目可行性研究完善的对策
三、完善路径
在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入了低迷的状态，那种“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场的紧俏时代已经一去不复返了。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。房地产开发项目的可行性分析主要从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，具体而言，我们可以从以下几个方面加以完善：
（一）要严格房地产开发项目的审批程序
在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。
（二）要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。
（三）要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
（四）对房地产开发项目进行财务评价
房地产开发项目的财务评价是指依据前期总体策划所制定的投资方案、进度计划、资金筹措计划、营销计划所编制的财务报表，计算、分析出项目的成本、费用、效益，从而判断和评价项目的财务状况和经济收益状况。因此，仔细、谨慎的做好财务评价，才能有效的控制和降低财务开支，减少经营风险，从而达到利益最大化。
四、结论
为了降低和规避风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性分析，对项目要进行全面的技术经济分析，从而为投资决策提供科学的、客观的、正确的依据，最终可以取得良好的投资效果，获得良好的效益。
参考文献：
[1]汤炎非，杨青著.可行性研究与投资决策.武汉：武汉大学出版社，1998：5-7.
[2]李竹成，主编.房地产经济专业知识与实务，北京：团结出版社，2001.
房地产项目建议书范文6
关键词：成本控制；原则；措施
中图分类号： F406.72 文献标识码： A 文章编号：
1成本控制的原则
1.1过程控制原则。
房地产开发项目的成本是由施工过程的各个环节的资源消耗所形成的。因此,项目成本的控制必须针对施工过程来进行,在施工过程中,及时分析每一个过程影响成本的因素,制定一套行之有效的工作程序和控制方法,使每个环节均处于良好受控状态。同时,一个项目的各道工序又是紧密相联的,其紧前工序和紧后工序是相互制约和相互影响的,一个工序成本的变化,必然会引起其关联工序成本的变化。因此,项目成本管理还必须认真关注相关工序的情况,结合各个相关工序的成本变化情况进行系统分析,综合考虑,全面管理。
1.2动态控制原则。
按照辩证唯物主义观点,事物总是发展变化的,项目成本控制的重点也要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。如在项目的立项决策阶段结合市场情况和地域特点,重点考察项目的可行性与风险性;在规划设计阶段充分运用价值工程,重点考察产品的使用功能与美观程度,并进行限额设计;在招投标阶段重点考察施工图预算、考察施工单位的技术实力、履约能力、合同相关条款等;施工阶段重点考察各项成本的支出情况,并结合具体的市场行情进行动态调整,及时发现和纠正偏差。
1.3责、权、利相结合的原则。
在项目开发过程中，工程技术人员、销售人员、业务管理人员以及其他相关人员都负有各自的成本控制责任，同时还享有成本控制的权利。做到责、权、利相结合就是在规定的权力范围内如何开支、开支多少，同时对各部门、各单位、各人员在成本控制中的业绩进行考评，并将最终的经济效益与成本管理人员的收入进行有效挂钩。
1.4因地制宜原则。
不同的房地产开发项目都有其自身不同的特点。因地制宜就是指成本控制体系必须灵活多样,使之适合特定企业、部门、岗位和成本项目的实际需要。针对各项目的具体情况灵活运用成本控制技术和方法,切忌生搬硬套,照葫芦画瓢。大企业和小企业,老企业和新企业,发展中的企业和成熟的企业,同一企业的不同发展阶段,其管理重点、组织结构、管理风格和成本控制方法都应当有所区别,不能一概而论,绝对不存在适用所有企业的成本控制模式。例如,规模较小的开发企业其管理重点应该是尽快抢占市场,扩大销售规模,建立收入中心和正式的业绩报告系统,促进企业的壮大和发展;规模庞大的开发企业,其管理重点是组织的巩固和成本费用的控制。
1.5节约原则。成本的主要组成说明人力、财力、物力是成本的主要消耗，节约人力、财力、物力的消耗是提高经济效益的核心，也是成本控制的一项最主要的基本原则。执行主要从三方面入手：一是严格执行成本开支范围、费用开支标准、相关审批程序及有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督；二是提高开发项目的科学管理水平，优化组织机构，提高项目工作效率，降低人、财、物的消耗水平；三是采取预防成本失控的技术组织措施，制止可能发生的浪费。只有做到以上三点，成本目标才能得以实现。
2成本控制的主要措施
2.1投资决策阶段
在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的环节。要想对房地产开发项目进行经济效益分析、有效的成本控制作出正确的决策，必须做好四件事：
2.1.1市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定份额的开发项目。
2.1.2选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，我们必须根据市场供求状况和所开发物业的特点进行准确的价格定位，从而在较短的时间没将所开发的物业销售出去。
2.1.3由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于公司能否达到预期的回报率至关重要。
2.1.4可行性研究对于公司开发项目的成败起着关键的作用，可行性研究不能流于形式，靠感觉上项目。在可行性研究中必须把资金的流量和销售计划做出来，尽量减少现金投入和资金成本，让项目得以顺利进行。
2.1.5工程项目建设的经济评价是在项目可行性研究中，对拟建项目方案计算期内各种有关技术经济因素和项目投入和产出的财务、经济资料数据进行调查、分析、预测，对项目的财务、经济、社会效益进行计算、评价、分析，比较各项方案的优劣，从而推荐和确定最佳方案。在进行对某一房地产开发项目是否要对其进行投资决策时，工程项目的经济评价具有极其重要的作用。工程项目的评价方法或理论是工程项目可行性研究的纲，工程项目可行性研究是实施工程项目的基础。无论是需求预测，还是利益估算，归根到底都是按照工程经济评价方法来完成的。工程项目经济评价，在项目建议书阶段，是审批项目建议书的依据之一，在可行性阶段，是项目投资决策的重要依据，在可行性研究报告之后，又作为设计任务下达的投资限额，它对工程设计概算起控制作用，是进行工程设计招标、优选设计方案的依据。
2.2设计阶段
在设计成本控制阶段主要控制好上述五的环节：①委托阶段这一阶段需要向设计单位提供尽可能详细的资料和技术指标，进行设计招标。环②初步设计阶段明确项目工程造价的最高限额，为成本控制提供总依据。③技术设计阶段用技术经济指标考量设计方案，主要从布局的合理性和经济的合理性进行考核。④ 施工图设计阶段建筑结构形式尽量采用低成本结构形式；基础结构形式的选择必须依靠真是的地勘资料；安全系数取值要合理，这对设计结果的影响很大；结构标示与说明按取最大值的方式进行统一标示说明。⑤设计交底、变更和配合施工设计单位深度参与，及时解决施工中设计文件出现的问题，参加试运转和竣工验收、投产及进行全面的工程设计总结。
2.3招投标阶段
招投标阶段成本控制控制措施有以下几点:
2.3.1编制符合工程实际的标底价格
标底价格以项目施工图预算为基础进行编制，打破无计划的“秋后算账”和预算的初级无意识管理模式，取消缺点相对较多的综合取费方式。
2.3.2合理使用固定总价、固定单价、可调总价方式
对工期短、工程量较小的单项工程尽可能使用固定总价的方式；对工期长、工程量大的醒目采用固定单价或可调总价的方式；对拟分包项目应在总承包合同中明确规定、注明，合理规避以后的合同风险；对施工工艺简单、工期短、工程量难以确定、现场相应的签证工作较多的项目，采取成本加酬金的方式，尽可能少用现在常用的根据分部分项计价的方式。
2.4施工阶段
2.4.1加强现场管理
提高现场项目管理负责人综合专业技术技能、合同管理经验，采取项目经理负责制、项目组织待遇与项目利润挂钩等激励措施。严格督促是施工方按图施工，严格控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算账后花钱，做好现场各种社工记录和材料进料抽检工作，及时掌握各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。
2.4.2实行效益奖励制度，调动现场管理人员的积极性
在施工过程中，如有人发现施工图设计错误或不合理，在得到权威人士确认的情况下可以根据其节约小姨效益给与适当奖励。
2.4.3严格控制施工进度款的拨付
强化公司工程管理人员对施工进度及施工量的掌握，避免被动的等着承包方送交进度预算后再进行审核，增加监理方的预审环节。对工程量审查要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。
2.5营销过程的成本控制
2.5.1制定合理有效的推广计划
也能功效推广计划的制定要考虑到房地产开发过程存在的很多不确定性，避免出现推广已展开而开发建设进度比计划滞后，结果广告费花出去后效果却大打折扣，导致费用超支。
2.5.2建立切实可行的销售通路
后媒体时代的传播方式和获取信息途径的一场丰富是选择销售渠道的难度加大，同时也是客户日益分散，市场细分程度更高。确定有效的销售通路，需要解决好客户在哪、谁是客户的问题。同时，时刻反省对渠道的判定是否有效，把握有效的原则，衡量投入和产出比是否合适，导致广种薄收。
2.5.3进行高效的资源整合
房地产营销的核心在于整合各类资源，包括城市发展、社会状况、设计规矩、工程配套、广告传播、公共关系等，使之形成合力。
2.5.4开展及时有效的评估
对推广效果及时进行评估，对于提高操作水平来说至关重要，而且这些经验都是花钱买来的，及时加以总结是对上一阶段工作的反思，也给下一阶段的工作提供了借鉴。
3结束语：
房地产项目目成本控制直接关系到企业的利润，是企业生存与发展的关键因素。因此,房地产企业应加强管理，努力做好成本控制工作。
参考文献：
