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一、引言
随着我国经济和社会的发展，以及城市化进程的加快，城市综合体这一商业地产类项目的塔尖极致形态必将为其注入新的活力，有力地带动了区域经济的发展。不过，由于城市综合体的体量等相对较大，其对策划、设计、招商、运营管理以及资金管理等都有着较高的要求。同时，对商业综合体的投资和决策也务必要更加理性，一旦考虑不周，就可能会带来较大的损失。因此，本文结合笔者在城市综合体商业设计中的实践经验对相关的内容进行了深入的分析。
二、城市综合体的相关理论
城市综合体在不同的文献中有着不同的定义，而认清城市综合体的基本概念是对其进行商业设计的必要前提。在《中国大百科全书》中，城市综合体指的是多个功能不同的空间组合而成的建筑。而在《美国建筑百科全书》中主要是指在一个位置上具有单个和多个功能的一组建筑。结合城市的相关概念，我们不难看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈现出多样化的发展趋势，它不再是单一的一个中心，而是多个中心的和谐组合。在当前的现实中，百分之六十五的建筑综合体的功能主要是酒店、办公、公寓和商业，这也显示了建筑功能区呈现出组合的特点。而在总的形式，如文娱、交通、展览、餐饮等多个方面也发挥着相应的价值，在关注社会发展的同时，也把握着人文的需求，各个功能区相互依存，相互联系，呈现出多功能、高效率的特点，这主要是为了适应现代人快节奏的生活方式，需要拥有一个方便、快捷、经济、多种功能结合的综合体来满足人们生活的需求，而城市作为一个载体，在这样的一个背景下城市综合体应用而生。
三、城市综合体建筑的主要特点
总体来说，城市综合体建筑主要具备以下几种主要的特点：
首先，城市综合体建筑的空间尺度往往比较大，在通常情况下，城市综合体建筑往往和所在城市的区域经济总量、城市规模，而且与城市的主干道也有着密切的联系，其建筑体量一般比较大，对于设计师的主要要求便是考量设计师掌控能力重要因素之一。其次，城市综合体建筑的交通呈现树形化与立体化。从业态和交通构成上，人流、车流形成立体的交通组 织，将城市街道、地铁、停车场、市内交通及建筑内部交通与城市公共交通系统有机联系，形成了庞大而复杂的系统。而且，城市综合体的机电设备系统往往配置比较复杂，而且随着社会的发展和科技的进步，新的节能环保技术和材料的运用必将是未来的主要发展方向。基于该种背景必然会对业主方、设计方、施工方和管理方提出了更高的要求。
四、城市综合体的商业设计要点分析
（1）重视商业策划
在城市综合体的商业设计之前，进行商业策划就显得尤为必要，在商业策划中，需要首先进行商业定位、市场定位、投资模拟分析以及预招商等等。通过仔细而又充分的前提调研，会给商业综合体的定位提供重要的依据。比如，商业综合体所处的位置是否为配套齐全、居住生活条件优越的区域，或者传统的商业、金融环境如何等。设计师要紧密结合商业综合体所在的区域客观情况做好商业策划工作，通过紧密对市场的实际需求进行结合，从而合理安排不同性质、类型的商业，以达到实现利益最大化的目的。
（2）一体化的整合设计理念
当前，我国大部分建筑设计都采用着“前期规划、方案设计、施工图设计”的传统模式，而很多商业项目也在沿袭这个模式，不过该种方式很容易造成施工重复、工期拖延以及投资浪费等一系列问题，不过更重要的是，该种模式很难达到理想的商业环境效果。因此，需要在建筑设计的基础上，引入商业形象概念、综合体内外景观、标识和色彩等内容。而在城市综合体的商业形象设计中，主要需要考虑到建筑造型、建筑表皮、灯光景观、广告展示、标识系统，以及商业细节把控。比如，下图为北京三里屯Village商业综合体就是对建筑表皮进行了细致的考虑：
再如，下图为杭州万象城，其综合对标识系统进行了考虑：
同时还要加强对设计阶段的成本、进度和质量的控制，而且需要极高的各专业的协调配合。而这给人一种比较分散的感觉，其实在国外先进的国家中都已经普遍采用了建筑设计、商业形象、色彩、室内外环境景观以及标识等一体化的整合设计理念，不仅能够达到良好的效果，而且可以事半功倍。明显可以看出，建筑设计并非城市综合体设计的全部内容，而只是其中非常重要的一个方面而已。笔者通过对当前我国的城市综合体的商业设计体系进行分析后发现，虽然其还不太完善，但是在规划、建筑、景观以及室内都有着较为成熟的条件，能够引导商业项目向着更加成功与高效的方向前进。
（3）专业化的营销与管理
商业综合体和一般的建筑相比，其在建筑体量等各方面都存在着较大的差距，从而使得其需要专业化的营销招商与运营管理操作。专业化的营销与管理主要包括营销策划、市场推广、招商策略的制定与执行等重要内容，这是商业地产成功与否在执行层面的关键与核心所在。而与此同时，城市综合体运营管理系统的建立、物业管理、团队组建以及资产管理等等，都和城市商业综合体能否长期而且良性发展有着非常紧密的联系。
五、结束语
总之，商业设计是城市综合体的重要组成部分，而建筑设计并非是商业设计的全部，仅仅是其中非常重要的一环，要尤其重视其他商业色彩与建筑设计的融合。同时，商业综合体作为城市的重要组成部分，必然会与城市产生紧密的联系，因此，还要从整体角度上把控二者的协调和互通。
参考文献：
[1]周智勇. 关于大型城市综合体给排水设计要点分析[J]. 江西建材，2015，22：20+23.
[2]李峰. 浅谈中小型城市综合体建筑设计[J]. 中外建筑，2014，12：108-109.
综合体营销方案范文2
关键词：城市综合体 景观定位 案例分析
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）09（b）-0173-02
1 引言
1.1城市综合体简介
城市综合体是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，从而形成一个多功能、高效率、多元化的建筑群落。其具备完整的街区特点，成为建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。它所具备的主要特征有：（1）城市交通网络发达，城市功能相对集中，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络；（2）拥有城市的多种功能，包括商务办公、居住、酒店、商业、文化娱乐消费等；（3）建筑的高度及外观具代表性，属于城市的标志建筑群。城市中心由于所处的位置和庞大规模，注定其一定会成为城市名片，成为建筑、文化、旅游的标志性项目。
1.2 房地产城市综合体类型
目前房地产综合体项目一般分为以下几种。
（1）城市综合体。一般位于城市中心，总建筑面积在10～30万m2左右，一般以大型商业Shopping-Mall、星级酒店、高档写字楼为主要组成部分，住宅所占比例相对较少。
（2）郊区综合体。一般位于城市郊区，总建筑面积在30万m2以上，以大型住宅小区、商业（购物中心）、公寓为主要组成部分，一般没有酒店或写字楼的配置。
（3）产业综合体。一般位于城市郊区，总建筑面积在30～50万m2以上甚至更大，一般以专业市场、配套住宅、商业为主，配有物流、仓储等设施，与当地优势产业有关。
1.3 红星地产的城市综合体
红星国际广场是中国家居品牌—— 红星美凯集团全资独创的商业综合体开发模式，将国际领先的家居行业的经营理念融入综合体开发中，以国际“梦想”为城市综合体市场树立新标准。作为城市运营商的红星地产，坚持创新发展的一贯作风，从中国家居品牌的红星美凯龙家居模式到主流城市品质住宅，率先创建了同步国际的商业复合地产开发模式。依托红星美凯龙集团的雄厚实力，自身专业化的操作、科学化的管理和稳健务实的经营，红星地产开发项目已遍及上海、天津、成都、昆明、沈阳、福州等13个主要城市，启动或正在建设了15个城市综合体，为城市建设的可持续发展注入源源不断的活力。本人在红星地产领导和各专业同事的支持帮助下，作为红星人在近三年的工作过程中，对城市综合体领域进行了一定的研究，愿意能和各位同仁分享该方面的一点经验和成绩。
2 城市综合体自身特点分析
城市综合体的开发是最为复杂、链条最长、环节最多的开发领域，它更重要的是要专心专一的整合资源，形成强大的外包经营和离岸经营体系，而非全链条独立运作。H（hotel）酒店、O（office）办公室、P（park）公园、S（shopping mall）购物中心、C（congress）会所、A（apartment）公寓，组成了一个新的合生词—— HOPSCA，即为城市综合体的六大业态。HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
3 天津红星国际广场综合体规划与景观案例分析
天津红星国际广场是红星美凯龙“红星国际”城市综合体产品系之一，延续集团产品系战略要求的国际化现代城市综合体，将“可持续的家居文化”引入综合体运作，引导天津人品质生活、绿色、环保的健康居住理念。红星国际广场紧邻中心城区，连接滨海新区的主轴线津滨大道，交通便利、地理位置优越，规划中的地铁4、5号线在项目附近设站。红星国际广场总占地300余亩，总投资100亿元，建筑规模90万m2。采用当今世界最时尚的HOPSCA规划模式，将建设成家居、百货双MALL。
红星国际广场规划了20万m2的晶品高层住区，10万m2花园叠墅住区，同时还规划了两条相互交错的步行街，与周边的酒店、写字楼、SOHO及公寓等实现无缝链接。面向中心城区和滨海新区，打造国际品质、高端时尚的商务新地标。
3.1 整体规划和景观定位
天津红星国际广场分为了4个地块，分别为1#地购物中心、2#地家居广场酒店式公寓、3#地花园叠墅洋房、4#地晶品高层住区。通过对该项目规划建筑资料和营销策划的分析，本人在编写《景观设计任务书》阶段提出如下概念。
3.1.1 购物中心
针对项目总体，从大商业、大交通、大广场、大文化等方面对景观整体规划。贯彻“底商步行街区”的设计理念，在景观设计主题中加以体现，营造整体商业氛围；同时考虑到项目开发的阶段性，提出了总体控制性概念，为景观方案整体的可持续发展提供了一个操作平台；以规划为先导，充分分析和了解项目现场情况的基础上，从购物中心商业与城市的连接界面、连接节点、景观轴线入手，将项目整体景观元素的运用手法与城市规划、建筑设计结合，形成有机统一的整体。
3.1.2 家居广场酒店式公寓
红星美凯龙家居自1986年创业以来，至今已二十几个年头，开发模式已非常成熟，依照以人为本的设计原则合理组织交通流向，铺装设计简洁明快，入口区域要有一定的引导性。外环境构筑物不能遮挡顾客出入口，不能影响建筑外墙广告及建筑外立面的精彩部位。考虑广场空间过大，避免因过量空旷导致“一览无余”，应适当借用景观、小品、绿化等因素，达到视线的遮掩、吸引、过渡，以营造空间层次感。
3.1.3 花园叠墅洋房
花园叠墅洋房区的景观设计不同于以往的小区，普通的小区由于居住人口密度大，设计需最大限度的满足大众的喜好，更强调的共性、共享。而花园叠墅洋房区建筑、人口的密度较低，私密性、个性是设计中追求的重点。私密性空间的打造确保了洋房区景观环境的高端定位。处理好中心景观与宅间景观的主次关系，在强调中心景观的同时，也需将宅间景观的丰富性、多样性表达出来。洋房的庭园设计也是景观一大重要因素，庭园设计必须与其周边环境相协调，与住宅和场地现状相适应，同事也应该展现其特性，如简洁、和谐等。
3.1.4 晶品高层住宅
高层住宅区在很大程度上景观都是由高点向下观景，所以在进行设计时不但要考虑地面景观序列沿水平方向展开，同时还要充分考虑垂直方面的景观序列和特有的视觉效果，采用立体景观和集中景观布局形式。总体布局可适当图案化，既要满足居民在近处观赏的审美要求，又需注重居民在居室中向下俯瞰时的景观艺术效果。由于高层住宅区人员比较密集，对功能性场所的要求以及人们可参与性与可滞留性的要求较高。
4 设计亮点
4.1 屋顶花园
屋顶花园为红星美凯龙城市综合体一大特色，一般位于家居MALL楼面上，为酒店式公寓住户提供优美的景观空间。天津红星国际广场屋顶花园位于红星美凯龙家居MALL六层楼面上，家居MALL西南角为一栋酒店式公寓，主要为小户型，针对年轻一族的客户群。整个屋顶花园景观打造的面积约4000m2，大致分为休闲区、运动区、儿童活动区。运动区包括半篮球场、网球场、高尔夫推杆练习场，为保证住户安静的居住环境，运动区远离塔楼单独划分区域。休闲区由一些停留小空间、特色景墙、小品雕塑、景观廊架、木平台及阳伞座椅组成，为人们提供了满足不同需求的互动场所。种植上由于屋顶覆土及荷载的限制，尽量以地被类及灌木为主，配以小乔木营造绿化层次，从花园的肌理、色彩，植物的摆动和外观上的季节变化提高了景观环境质量，协调了建筑物与周围环境的联系，使自然植物与人工建筑物有机的结合和相互延续，从而增加了人与自然的紧密度。
4.2 北美风情商业街
商业街位于3#地块（花园叠墅洋房）北侧，属沿街商业，与1#地块的购物广场相邻，商业街的打造更好的衔接了1、3#两个地块，延展了商业空间。商业街在设计时分为了三层空间：人行道绿化空间、休闲停留空间、商业展示通行空间。该设计以“挖掘地域特色、人性化的设计、宜人的尺度”为原则，以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造出一条具有北美风情的特色商业街。通过铺地、雕塑、水景、花池等景观元素，来解决商业街的标识性。因商业店铺的集中而形成购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，每隔一段空间增设供人休憩的停留空间，在购物的同时也可以享受别样的景观。
4.3 蓝色的海洋花园
本项目在对晶品高层住宅进行景观打造时以蓝色的海洋花园为主题，强调突出其大体量的水体，从入口处的长条形景观跌水池过渡到转折节点处的人造浅滩，往里延伸至中心区域的泳池，打造一种临水而居的景象。周边的景观节点代表了水中的涟漪，连接各个景观节点的景观道路好似水中的波浪。因而，此地块的铺装及植物相应地被设计为波浪和涟漪图案。同时也彰显出新艺术风格设计中的有机形式和曲线感。水的主题提升了本项目景观设计的灵魂，带来新鲜、恬静、纯净和整洁的感觉。
4.4 植物配置
由于地理位置和气候的不同，本项目在植物品种的选择上可考虑到耐盐碱、抗风沙的植物。入口处景观，其扩展的空间，明快的布局形式，选择高大挺拔的植物或者树型干净、简洁的乔木强化入口的道路轴线关系。街道景观是入口区域的延伸，沿路两旁有规律的种植绿色行道树，有很好的引导效果，目的在于创造一个舒适惬意的通道。商业景观，主要以灌木和草坪的简单形式呈现，另外，乔木和开花植物的搭配不仅软化了大面积的硬质景观，同时也更好的烘托出该区域的商业氛围。庭院景观主要展现其宁静的植物空间，其配置手法多以常绿乔灌木组成复层林，并配以花灌木错落栽植其间，形成一个四季郁郁葱葱的绿色屏障，在植物的围合里，使人感到封闭安全、宁静安逸、简单舒适而又富于变化的景观空间。水岸景观则引用一些柔和或自然形态的灌木以加强水岸景观的自然风貌，多干乔木、开花乔木或成丛或独植也可为水岸边提供宜人的树荫及景致。
5 结语
城市综合体在发达国家已拥有一套成熟的市场分析、市场策划、招商引资、规划设计、物业管理的运作模式。近年来国外先进的地产开发模式在中国得到实验，北京、深圳、广州、上海等一、二线城市已开始大力开发城市综合体，且大部分获得了成功，并日趋成熟。未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式，是大规模的区域开发，其核心点就是解决综合配套的问题，商业、酒店、休闲娱乐等一系列的配套问题。城市综合体已成为城市发展的动力源泉，是推动城市发展的重要力量，在解决了规划设计建设难、开发节奏把握难、国外成功案例结合本土文化难、招商营销难等问题后，中国的城市综合体的发展必将走向成功。
参考文献
[1] 建设部住宅产业化促进中心[J].居住区环境景观设计导则.中国建筑工业.
综合体营销方案范文3
眼下，很多人在谈论要防止乡村发展过于商业化，进而对乡村综合体很排斥。但从中国乡村现有的情况看，被过度商业化的乡村，比如丽江、凤凰，我们能列举出几个？大家谈论资本下乡，实际有多少资本真正的进入了乡村？
现在的中国乡村，叫好不叫座，谈论乡建变成了时尚和情怀，但并没有多少资金真的涌入乡村。我们这几年走过的路很艰难，我差点因为谈理想、情怀死在半路上。呼声很高的热点民宿，不过是乡村里的九牛一毛，而民宿在乡村产业里又仅仅是星海里的小小一颗。“乡村发展过度商业化”本身是个伪命题，目前中国的乡村没有可持续的商业模式和回报率，自然不会有资本进入。我希望用商业的模式去实现中国乡村的复兴，情怀与商业并不是完全对立。我对乡村有感情，如果在乡村可以找到一个健康可循环的产业，这显然也是好事。同时，乡村的资源很稀缺和脆弱，在打造乡村综合体上需要谨慎一些。
我们做的“田园东方”项目被定义为第一个乡村综合体，即“田园综合体”，它是以田园和农业为核心，衍生出商业房产、旅游度假等其他业态。综合体首先要有一个核心，当把这个核心抽离出来，这个综合体就不存在了。此外要有多产业的叠合，并且这些产业是吸附在核心上的。单一业态很难做成综合体，比如整村打造成住宿，配套餐饮，这只能算是一个大酒店，并不能叫综合体。目前，国内对乡村的投资开发、乡村项目，尚未有成熟的产品。
我们在庾村做的项目只是综合体的雏形，1.0版本，植入了不同业态，如精品民宿、农园、部分文化和旅游业态，但功能分散，没有牢牢地黏在一起。所以，在2.0版本的无锡“田园东方”项目上，我们更多关注如何把产业综合效应发挥出来。现在，在浙江松阳榔树村和昆山冀家村所打造的项目，还算不上综合体，应该是乡村生活方式的聚落。我们会寻找小型聚落吃穿住行等基本业态要素一起进入乡村，并更注重对人的选择。对人的判断更倾向于感性的价值观判断――是否热爱乡村的生活，是否是环保和热爱自然的人，对业态是否有创新的可能性。乡村聚落类似一种乌托邦社区，这里的人有共同的理念。并且，乡村不应该只有旅游，而应该有别的产业，围绕第一批回去的人，慢慢会产生新的业态。这些业态跟当地的物产、文化、村民产生各种连接以后变成综合体，这需要一个创新的过程。乡村综合体并不是把城市商业综合体的模式直接植入乡村，而是去探索如何用更丰富的业态来复兴面临凋敝的乡村。
海峡旅游×朱胜萱 原舍・童廿（周庄）。
海峡旅游：很多人担忧乡村综合体的商业化会破坏乡村，您怎么看？
朱胜萱：“综合体”只是一个学术名词，没有褒义和贬义。很多人站在道义的高度忧虑资本会大量涌入乡村，这种担忧是多余的。有几个资本真正下乡了？在股票和商业领域，盖个写字楼、居住区动辄十个亿，你看到哪个地方花几十个亿建乡村了吗？如果有资本愿意进入乡村，我会希望它赶紧来。与过度商业化的丽江、凤凰相比，更多的是默默消失的村落。 生态农园，推行自然农发，采用传统的种植方式，同时结合现代技术，还原土地原始风貌。
海峡旅游：资本在观望乡村的市场，是因为乡村回报比较慢，产出比较低吗？
朱胜萱：深层次的决定因素是制度，国家制度是有瓶颈的。土地的权属问题，不管是农用地、宅基地还是集体用地，没有办法打通，不能贷款，也不能融资。它跟城市用地完全是两种性质，在乡村土地开辟的任何经营行为都是政策里面的空白。无论是宅基地的流转还是开发使用，它本身就不是商业可开发的领域，你有的只是使用权。如果哪天农民的土地可以自由交易，如果集体用地可以抵押，可以有融资的渠道，可以进行金融化运作，这就有大资本进入的可能了，但目前这是无法实现的。除此之外，乡村人才稀缺、交通也不便利等等，对于资本而言，都是风险。 没有既定的开发套路，不谈情怀营销，每一片土地上的原舍，都不仅停留在物质化的住宿概念上。而是让更多属于这片乡村的人停靠，聚集起来创造乡土惊喜。
海峡旅游：乡村综合体怎么才能做到可持续？
朱胜萱：第一个关键因素是选址，不同的时间段选择不同的地点。我们的大部分产品都在长三角，这个地区的消费升级较快，平原地区交通可达性较好。如果第一站我们选择贵州，那么它的影响力就没那么大，扩张力也不够。第二个是控制投资的规模，控制项目资金和现金流，回报率过慢也会有问题，这是循序渐进的问题。我们在莫干山的民宿有三家，2011年到现在，第三家还没开成，我们用谨慎小心的态度一步步往前走，控制投资和投资进度。第三是对于商业回报率欲望的控制，因为所有都是过犹不及的，要有耐心和节制。莫干山原舍从开始到现在都没有调过价，这就是对回报率欲望的控制，一定要做到持久。一个良性的项目，回报率应该在6-8年，基本上可以回本金。一般我们的租赁年限是20年，快则5年，慢则8年，太慢了就没有商业的价值。在投资之前可以做一个商业测算。
海峡旅游：您为什么会选择在浙江较为偏僻的松阳做项目？
朱胜萱：从短期效益看，松阳比别的项目的回报率会慢，因为松阳的配套和交通没有浙区域好。但从资源的稀缺性来看，它的人文底蕴和自然生态是稀缺的。如果单独一个项目的话，我不会选松阳。但是我们有八九个项目，从整个商业开发上而言，松阳是可以出好作品的，我需要一个好作品。
2015年开始，SMART开始研究乡村综合体，及如何通过乡创大会把聚集的资源、服务方和投资机构整合在一起。乡村是一种自然的状态，可以集众多小而美的产业于一体形成更为复杂的生态系统。 除去民宿，原舍更关心在地生活。目前原舍的足迹在江浙甚至云南快速延展：无锡阳山、南京苏家、苏州周庄、丽江松阳……
目前，简单地划分，乡村综合体大概有两种类型，一是公益组织和政府主导的公益类型，但公益类型缺乏专业的商业思维模式，在商业上很难持续;另一种是开发商式的商业类型，这种方式进入乡村很难成功。开发商模式适合简单复制和大规模投入，应对这种复杂模式需要面对很多困难，而和村民的产权问题，无论是对独立的民宿管理者还是大规模的产业投入开发商都是棘手的头疼问题。 因此我们认为乡村旅游更注重、更适合平台化思维。
在过去几年，大家都说乡建，乡建关注的重点在于村庄的硬体、硬件的建设上面。我们提出“乡创”概念，把美丽乡村和乡村创客两个因素结合。很显然，我们强调的是内容上的创新，和年轻创业者在乡村中起到的作用，把硬件建设放到第二步。你可以用“乡创聚落”“乡创孵化器”来描述它，它不是简单的乡村建设，更多的是把创业、创新、创客，把乡村的综合生态、产业生态、乡村文旅、美丽乡村集中到一个点上，去找到一个解决方案。目前，众筹众包以及民间力量在寻找的自下而上的生长模式更适合乡村。在这些资源里我们认为可能涉及到的有：精品酒店、客栈民宿、农厂农庄、特色餐饮、手作民艺、亲子见学、有机农业、生鲜电商、新媒体、NGO、设计类等。当这些资源链接到一起的话，将会发生一个不可限量的化学反应的生态圈。
SMART一开始是和公益组织一起进入乡村，“精准扶贫”，以乡村的发展成长为导向，在公益和商业之间找到一个平衡点，以社会企业模式去推进，这是我们乡村策略的重要基础。我们的地产基因很强，可以从商业角度，在业态配置和内容方面对乡村进行评估和策划，将公益和商业视角进行结合。从公益角度进入乡村，非盈利地帮乡村营造发展机遇，更容易和在地达成共识。
“乡村创客”，乡村的灵魂、内核和驱动力不在于修建了多少栋房子，而在于是否有乡村创客，这是我们乡村综合体的基本元素。我们试图在一个村子引入二三十个不同的乡村创客，覆盖民宿、餐厅、手作工坊、亲子田间见学、营地教育、有机农业、生鲜电商等创业内容，把乡村创客聚集起来，形成聚合效应，提高创客成功率，同时也做乡村需求的发声方和内容提供方，双方相互需求。没有这个平台以前，双方信息是不对等的。
海峡旅游×王旭
海峡旅游：一些人觉得“乡村综合体”太过商业化，您怎么看？
王旭：SMART的价值观是，尊重多元价值观，商业和公益各有短板和优势。对我而言，“综合体”是中性的词，有商业综合体，有度假综合体，乡村综合体，也可以叫民宿聚落、乡创聚落。就像很多人在抠精品酒店、民宿、客栈的差别，对我们而言没有太大的不同，都是住的问题，无非就是有标准化、非标的差别，我们应该对背后的产业生态做研究。
综合体营销方案范文4
当你在地铁站等车时，常常会把目光投向面前的屏幕，通过播放的新闻视频打发时间，下一趟列车的到站时间也一目了然。
这得益于地铁PIS系统。如果跟地铁有衔接的商业综合体也接入这个系统，那就能实时显示列车动态，同时为人们去商场购物和乘地铁出行提供便利。
实际上，地铁沿线的商业综合体、城市地标、以及体育馆、医院等公用设施都需要建筑智能化。对于深圳达实智能有限公司（以下称达实）董事长刘磅来说，当前全国各地的轨道交通建设如火如荼，只要搭上城市轨道交通的“顺风车”，一路将“钱”景无限。
从地下到地上
今年5月，长沙地铁2号线试运营，标志着长沙正式进入地铁时代。“这条地铁线的智能化系统就是由我们提供的。”达实智慧建筑事业部总经理易鸿言谈中带着十分的自豪感。
两年前，达实中标长沙市轨道交通2号线一期工程综合监控系统设备采购及集成服务项目。外界对这家外来企业的胜出并未感到意外。实际上，达实是国内最早参与地铁项目建设的企业之一。从最初的深圳地铁、香港地铁开始，到如今向内地的成都地铁、长沙地铁延伸，达实签的每条线合同金额都在2亿元左右。
据统计，2006年到2012年，中国城市轨道交通智能化系统市场规模平均增长率超过10%。依据目前的地铁智能化系统工程投资占地铁总投资的比重为5%-8%来看，未来城市轨道交通智能化发展空间巨大。
不过，由于城市轨道交通涉足AFC系统、ISCS系统、PSD系统等多个专业领域，行业内的竞争非常激烈。业内人士分析，未来，轨道交通行业里发展的企业差异化会越来越小，如何在细节中取胜就是企业成败的关键。
最近半年多里，易鸿几乎马不停蹄地参加全国各地的商业地产论坛，万达、中海、华润、绿地这些活跃在论坛上的明星地产公司都与达实有业务合作。
“商业地产之所以能够快速发展，跟这几年高铁、城际铁路、地铁等轨道交通的建设有很大关系。”易鸿在接受记者采访时表示，由于国家和地方对轨道交通的大力建设，消费人群的时空距离被大大拉近。在这个基础上，与地铁相衔接的商业地产项目大量涌现。
在智能化行业中，由于比普通建筑要求高很多，像达实这样广泛参与地铁项目的公司并不多。在公共基础建筑领域，达实做的地铁节能排在全国前三位，比如深圳地铁3、4、5号线。
除了直接参与地铁项目，达实还在扩展地铁与商业地产结合的模式。包括地铁上盖的商业地产，商业综合体与地铁的衔接，这些都是达实的业务范畴。
“有许多做商业地产项目的公司，只能做智能化这一块，而我们对地铁的要求更清楚，这是我们特有的优势。”易鸿表示，只有做过地铁项目，同时也熟悉商业地产，把两者结合起来，才能提供比较好的解决方案。
对于一座城市来说，地铁沿线通常是商业物业最抢手的地段。达实通过介入城市的轨道交通，对整个商业地产在城市的布局有所了解，不论是前期商业地产的规划设计，还是后期参与该项目的建设，达实都占到了先机。
在并购中延伸产业链
目前，达实超过一半的业务来自商业地产项目，而且主要是大型城市地标，比如武汉绿地中心、深圳京基100。
显然，达实把握住了从地下到地上延伸的商业脉络。
易鸿表示，达实在商业地产领域的营销之道，就是对各类形态商业地产有自己的研究，比如酒店、商业综合体、超高写字楼、高端住宅等。
“尽管这些都与智能化相关，但它们的要求是不完全一样的。”易鸿告诉记者，只有对每一个细分行业有着深入的研究，给客户提供的解决方案才能够做到最精、最细，继而赢得客户的信任，特别是与大型商业地产公司合作的机会。
“我们希望通过多个细分领域的第一，实现成为中国建筑节能和智能领军企业的目标。”今年3月，达实被评为福布斯最具潜力企业。董事长刘磅在接受媒体采访时信心满满地说，在建筑领域中，达实坚持沿着几个细分市场去拓展。一是住宅建筑，恒大建筑智能化在全国60%以上的项目是达实智能提供的；二是商业建筑，五星级酒店排在第一，深圳的京基、喜来登等等。
不能不说的是，其上市后的多次并购发挥了至关重要的作用。
2010年底，达实成功收购深圳黎明网络。黎明网络在轨道交通领域的自动售检票系统（AFC）、地铁公司核心业务信息系统上的优势，能够与公司现有在轨道交通领域的业务产生协同效应，收购完成后，拓展了公司建筑智能化主业的业务范围，增强对客户的全面服务能力。
自2009年在中小板上市以来，达实保持着强劲的兼并扩张势头。
“我们不是说单纯为收购而收购，一定是收购对业务是有促进、相互吻合的企业。”易鸿介绍说，2012前，达实收购了北京启迪德润。这家企业是国内领先的绿色建筑评估与节能生态设计解决方案供应商，通过收购，达实一下子就把业务延伸到了产业链上游。
同一年，达实还完成了对上海联欣科技发展有限公司的收购，实现了业务领域从建筑智能化向绿色建筑供电系统优化咨询、工程及节能服务方向的延伸。
据易鸿透露，公司的下一步计划是往智慧城市方向拓展。“在并购方面，可能还会有一些新的动作。”
“你节能、我投资”
今年，达实有两个新拓展的市场重点，都与智慧城市有关，即数据中心和医院。
综合体营销方案范文5
需求的室内空间来吸引更多的消费可能，从而获得更多的商业利益，是我们需要去重视并着手解决的问题。商业空间既然是进行商业活动的场所，那么就必定跟商业营销、消费心理等影响因素密不可分，因此在进行商业空间室内
设计的过程中，我们就必须进行相应的、正确的、有效的商业调查，为我们的室内设计提供更多切实有效的设计依据，以保证最终的设计效果符合各方需求，成为成功的商业空间。
关键词：商业空间；商业调查；设计影响因素；设计;依据
一、商业空间室内设计的影响因素分析
1、环境因素分析
大多数的商业空间都具有开放性、公共性、多元性等特点，往往集中设置于城市商业中心、金融中心、商业步行街、居住小区以及旅游景点等地，通常在同一商业综合体或商圈内，会存在着众多的独立商业空间，以满足人们各式
各样的生产生活需求，其中不乏功能类似的空间，当消费者的选择增多，功能类似的商家竞争也就加大了。比如，在同一商业街中会有很多的餐饮空间，甚至会有经营相同餐饮类型的商家，那么如何使得消费者在众多的类似商家
中选中自己来进行消费呢，这必定是很多商业经营者在不断思考的问题，除了自身经营内容必须具有特色以外，室内环境也是其中重要的影响因素之一，这里所指的室内环境的设计，除了要考虑项目本身的特性以外，还要着重考
虑到空间周围的大环境的影响，既要满足自身特点的需求，又要从大环境中脱颖而出，才能吸引更多的消费群体进入，进而产生商业效益。
2、心理因素分析
人是商业空间的主要活动者，但不同的商业空间所针对的目标群体是不一样的。例如大众餐饮通常针对的是大众消费者，甜品店咖啡厅等针对的是年轻人群；快捷酒店针对的是商务人士和快旅人群，度假酒店针对的是休闲旅行者
；大多数的KTV酒吧等针对的是大众娱乐，而高级会所则针对的是高端商务人士以及社会名流。由于空间所针对的目标使用人群不一样，他们对空间的功能需求也会不一样，在进行商业空间的室内设计时，就必须充分的考虑到目
标人群的生理及心理需求，了解一定的消费心理学，做出合理的设计方案。
二、从影响因素中找寻商业空间的室内设计依据
在对商业空间进行室内设计考虑的时候，我们可以从影响商业空间发展的心理及环境因素中找寻设计依据，要掌握设计思考的“三角考虑”原则，也就是需要从三个角度入手去思考如何设计，找寻设计依据：
第一个角度：从空间目标消费者的角度去思考。我们应该从目标消费者的角度去考虑如何设计整个空间，假定自己为消费者，去思考消费者需要什么样的空间、喜好什么样的空间、在空间里怎样布置使用起来会更加方便舒适等，
摸清目标人群的消费心理，设身处地的去进行换位设计思考。
第二个角度：从空间经营者的角度去思考。室内设计不单单是去进行室内空间的装修美化，更重要的是如何通过设计使空间达到更好的使用效果，商业空间除了要让消费者感到舒适以外，还必须给经营者带来效益，因此我们需要
从经营者的角度去思考应该采用何种经营模式，如何设计空间动线更有助于提高服务质量，怎么降低经营管理成本，如何从商圈中众多的同类商家里脱颖而出等，因为这些问题都将直接影响到商业空间室内设计最终的呈现效果，
也是商业空间得以良好发展的重要保障。
第三个角度：从专业室内设计师的角度去思考。室内设计师在整个商业空间的室内设计中应该起到提供专业建议以及调和各方需求的作用，而专业的建议除了艺术的审美和技术的应用以外，还不可缺少的就是对于商业营销和经营
管理方面的调查分析与建议，这样才能使得设计并非只是视觉和触觉上的简单呈现，而是促进设计项目成为可持续发展的商业活体。只有做到了从以上三个角度来综合考虑，商业空间的室内设计才能呈现出良好的整体效果，才算
得上是能促进商业发展的成功设计。
三、商业空间室内设计中的商业调查方法
1、询问法
在设计方案阶段，我们除了要查看并测量设计现场，对项目结构等硬性条件有所了解以外，还要对业主进行走访面谈，在交谈的过程中了解业主的设计要求，通过询问得知项目的相关商业情况，如项目的经营模式、管理运营方式
、相关行业特点、目标消费群体特征及消费心理等。由于设计师不可能对所有的商业体态都十分了解，通过询问可以帮助我们快速的认识不同的商业类型和商业模式，因此询问法是进行商业调查寻找设计依据的最直接、最真实、
最灵活、也最具有启发性的方法。
2、实地调查法
实地调查法是指在项目现场内外进行观察、拍照、以及实地体验的方法，尤其是对项目周边具体情况的实地调查。通过询问法我们可以大致的了解项目自身的商业状况，而通过实地调查法，我们可以更加直观的去进行设计思考和
感知，这一方法对于密集型的商业空间设计思考尤为重要，所谓知己知彼才能百战不殆。具体的调查方法又可分为情况咨询、消费体验、记录观察等。
3、实验设计法
实验设计法是指通过调查筛选出与设计项目相类似的商业空间，对其进行了解与实地体验，直观的体会其商业特征，以此作为模拟设计实验，进而实行比较分析，总结得出更好的设计方法。实验设计法是具有一定的实操性、延展
性、直观性的商业调查方法。
四、结语
商业空间的特殊性质决定了其室内设计与相应的商业营销模式、目标消费者心理、周边商业环境等因素是密不可分的，要设计出成功的、符合市场需求的、有发展前景的商业空间，就必须在设计方案阶段对其进行相应的
商业调查，从而归纳总结出设计依据，来支撑我们更好的去进行方案设计，最终使得我们的室内设计是可以对商业空间的发展起到积极的促进作用的优秀设计。
作者:李瑶单位:民办四川天一学院人文与艺术设计系
参考文献:
[1]黄运东.浅谈商业空间室内设计与商业营销的关联性.广西城镇建设.2010
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