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宅基地合同范文1
出卖方（以下简称甲方）：
买受方（以下简称乙方）：
甲、乙双方遵循平等、自愿和诚实信用原则，经双方商议，就房屋宅基地买卖事项，订立如下协议：
一、甲方自愿将xx县xx镇xx路因政府征地安置所得的一宗宅基地有偿出售给乙方，该地位于 ，前为 ，后为 左临右临乙方对甲方所出售的宅基地做了充分了解，并愿意购买该宗宅基地（面积总共为 平方米）。
二、甲、乙双方共同议定上述基地买卖成交价格为时价人民币 元整 （￥： 元）。
三、付款方式与期限
经甲、乙双方共同约定，此宗宅基地买卖成交价款由乙方一次性付清给甲方。具体交付时间与数额为：
1.20xx年 月 日付定金 元整（￥ 元）。
2.20xx年 月 日（农历 ）乙方一次性付讫购地基余款 元整（￥ 元），定金折抵预付款。
甲方收到乙方购地基款必须当场出具收款凭证，并承诺无条件协助乙方办好相关移交手续。自此该宅基地权属永归乙方所有，择吉日乔建新居，甲方不得以任何理由反悔。
四、违约责任
甲、乙双方在平等自愿的基础上达成协议必须共守信诺，一经签字不得反悔。如甲乙任何一方违约，按中华人民共和国合同法相关规定予以解决。
五、签订协议后，甲方应将有关该宗地基手续的原件或复印件经甲方签字后给乙方所有、保留。
六、甲方同意乙方将该宗地基出售给第三方使用，同时甲方承诺无条件协助乙方办理相同、相关手续。
七、本协议未尽事宜，甲方双方可另行议定其补充协议书，甲、乙双方签字后与本协议具有同等法律效力。
八、本协议一式叁份，双方各执一份，见证人一份，一经签字，立即生效。
甲方（卖方）签字： 乙方（买方）签字：
身份证号码： 身份证号码：
现家庭宅址： 现家庭宅址：
联系电话： 联系电话：
见证人签字：
年 月 日 年 月 日
买卖农村宅基地合同范本2022
转让方： （简称甲方）
受让方： （简称乙方）
甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下：
一、宅基地坐落于号。四边分明为界，面积 平方米。
二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、收益权、处置权。甲方不得干涉。
三、乙方不得改变此幅地块的使用性质，改扩建不得影响附近居民的权益。如采光等。由此产生的纠纷，乙方责任自负。
四、转让金额：双方议定此幅宅基地现价为人民币整。
五、付款方式：双方在协议签字之日，乙方一次性付给甲方人民币元整。
六、产权归属：协议双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上修建、改建房屋，本族及异姓人等无权干涉、争议。
在乙方修建房屋过程中，所需水、电由甲方负责办理，所有费用由乙方承担。道路有人干涉，甲方全部负责。 乙方在房屋建成后，甲方必须无条件配合乙方办理，土地 使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担。
七、协调和处理：乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现，由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。甲乙双方如产生矛盾，应协调解决，协调地点由乙方确定，如诉讼由乙方确定诉讼法院地址。
八、违约责任：
本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金全额的基础上加倍赔偿乙方，即赔偿 元整。
1年以后违约以每年15%递增，转让合同签订日期为合同生效日期，不满一年算一年，满一年不满二年算二年。以此类推。即：赔偿金额=原金额*2*（1+15%）^n。n=转让年限-1。
举例如下：成交金额确定为100万元，第二年原房主反悔了，违约金=100万元*2*（1+15%）^（2-1）=230万元。如造成乙方损失（如基建费、装修费、安装费），甲方应负责赔偿给乙方，如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金全额不退回给乙方，作抵消乙方违约金。 甲方原有的房屋价值在甲乙双方签订合同后价值归零。
九、优先购买权：
乙方转让房屋时应提前30天通知甲方，可以电话通知或发告知函，甲方电话变更或通讯地址变更导致通知乙方通知不到甲方，责任在甲方。乙方无责。
在同样价格同样条件下甲方享有优先购买权。可以在乙方签订转让合同前，决定是否匹配合同。一旦乙方与第三方签订了合同，优先购买权自动失效。
十、该宅基地如国家需要，需甲方配合提供相关手续，甲方不得推辞，赔偿金由乙方所有。如遇到拆迁占地等事情，甲方只享有户口所带来的收益，其他一切收益都归乙方所有。
此协议一式两份，双方各执一份为据。
甲方： 乙方：
证明人：
年 日 月
买卖农村宅基地合同范本2022
甲 方：
乙 方：
甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：
一、宅基地坐落、面积
甲方将坐落于____的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共150.4平方米。具置东至 南至 西至 北至 。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。
二、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。
三、转让金额
该宗地的转让价格为人民币______元，大写：______元整。
四、付款方式及期限
乙方向甲方预付人民币贰万元，剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。
五、宅基地交付时间：_____年____月____日。
六、房产归属
1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。
2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。
3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。
七、违约责任
本协议签订后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款______万元，并偿付违约金_______万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失（包括建房、装修工程款和房地产增值部分）。
八、在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金壹拾贰万元。
九、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。
甲 方： 乙 方：
宅基地合同范文2
农民宅基地转让合同范文1转让方：(简称甲方)
受让方：(简称乙方)
甲方自愿将坐落于房产及宅基地永久性有偿转让给乙方，经双方平等、友好协商，现达如下成协议：
一、该宅基地及房产四邻至：东邻西邻：、南邻：北邻：建房及宅基地总面积平方米。
二、甲方保证房产及地籍的产权真实合法，证明人(保证人)应保证受托事务真实有效。甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。
三、双方责任
1、甲方责任：因乙方所购房屋为农村集体土地拆迁赔偿安置房屋。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。如因此发生相应纠纷的，由甲方负责处理。
2、乙方接收房屋后，在法律、国家政策允许的条件下，甲方必须无条件配合乙方办理，土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需税收、费用由乙方承担。如因甲方责任没有过户，按甲方违约。
3、乙方责任：在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也有乙方负责承担。
四、转让金额
转让价格为人民币万元(大写：万整)。
五、付款方式、房产及宅基地证明：
签订合同之日，乙方一次性向甲方付清转让金额。同时甲方需向乙方提供宅基地换购现有房屋土地证(原老房子的宅基地土地证)，换购房屋时的补的差价金额的发票(收据)和证明材料，及一切有关转让房屋的证明材料和过户时需要的材料。
六、产权归属
协议双方签字付款之日起，房产及宅基地使用权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上改造修建房屋，或再行转让他人，甲方无权干涉。在乙方修建房屋过程中，所有费用由乙方承担。
七、违约责任
本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金全额的基础上加倍赔偿乙方，如造成乙方损失(如基建费、装修费、安装费)，甲方应负责赔偿给乙方，如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金全额不退回给乙方，作抵消乙方违约金。
八、未尽事宜
未尽事宜双方另行协商签订补充协议。补充协议具有同等效力。
九、协议生效条件
本合同经双方签字按手印后生效。
十、本协议一式两份，双方各执一份为据。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
农民宅基地转让合同范文2转让方： (简称甲方)
身份证号:
受让方： (简称乙方)
身份证号:
根据相关法律法规的规定，甲方完全自愿将自己位于濮阳市胜利办辛庄村其中一份宅基地有偿转让给乙方，甲方夫妻及其他亲属均对此无异议，现经甲乙双方平等、自愿及友好协商，特订立本协议，以供甲乙双方共同遵守。
一、宅基地坐落于濮阳市胜利办辛庄村南侧，面积为 平方米。东至 ,西至 ， 南至 ，北至 ,长宽： 共 米。
二、转让金额：
双方议定此幅宅基地现价为人民币 贰拾万元整。
三、付款方式：
双方在协议签字之日，乙方一次性付给定金 壹万元，其余款项拾玖万元15日内支付。
四、产权归属：
甲方陈述：该宅基地的所有权完全归甲方个人，该宅基地没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。协议双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上修建房屋，本族及异性人等无权干涉、争议。乙方在房屋建成后，甲方必须无条件配合乙方办理土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担。
五、协调和处理：
乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现，由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。
六、违约责任：
本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约，如果甲方反悔，导致乙方丧失对宅基地的占有使用权，甲方应对乙方进行地上物及土地升值的赔偿，具体包括如下：
1、甲方全部退还乙方已支付的转让费及利息;
2、乙方已翻建的房屋，应按市场价予以补偿;
3、对于土地应按照区位补偿价予以补偿;
4、如甲乙方发生诉讼，甲方需赔偿乙方全部诉讼费用(包括但不限于聘请律师的费用)。
七、自本合同签订生效起，该宅基地的所有权、处置权与甲方无关。该宅基地如遇拆迁或其他方式的征收、征用，地上物及土地补偿等全部归乙方所有，甲方配合办理拆迁补偿的相关手续。
八、土地使用证及房产证等其他证件未能办理前，以本合同为准。
九、本合同自双方签字之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。
十、本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，每份具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
农民宅基地转让合同范文3甲方： 身份证：
乙方： 身份证：
甲、乙双方本着责任分清、自愿有偿的原则，经双方充分的协商，现就甲方向乙方有偿转让 之宅基地的土地使用权(长期使用)所有权事宜达成如下协议，由双方共同遵守。
一、甲方同意将位于 面积 平方米的土地使用权有偿转让给乙方。
二、该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。
三、双方责任。
1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。
2、如国家政策允许登记，甲方无偿协助乙方办理登记手续，有关登记甲、乙双方要付费用由乙方负责。
3、乙方责任：在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也有乙方负责承担。
四、转让价格为人民币2万元(大写：贰万元整)。
五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为20万元整。
六、未尽事宜，由双方协商解除，所签订的补充和修改与本协议不可分割，具有同等的法律效力。
七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
宅基地合同范文3
乙方购买甲方房屋，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：
一、甲方转让的宅基地位置为_____________ ，该宅基地登记面积共___平方米；
二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：___。
三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：
1、保证对该宅基地有处分权；如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意；
2、该房屋的抵押状况为：___。
3、该房屋的使用状况为：___。
四、转让的价格为人民币¥___元（大写___元）。
该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。
五、乙方付款方式和期限：______________。
六、宅基地交付时间：________________。
七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。
八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金___万元；乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金___万元。 九、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。
十、双方往来通讯方式如下：
甲方：___
身份证号码
年 月 日
乙方：___
宅基地合同范文4
(一)案情简介
2015年12月24日最高人民法院合同纠纷典型案例，其中，邹克友诉张守忠合同纠纷案①，引起学界关于宅基地使用权流转问题的争论。2003年，外村村民邹克友以56900元的价格购买村民张守忠之楼基地，并且签订“楼基地买卖协议”。2013年，由于该地未能办理楼房建设手续，房屋最终被居委会收回，同时将安置房作为补偿给了张守忠。邹克友认为自己受让了楼基地，理应由其享受该安置房，但与张守忠协商却无果，便一纸诉状将其告至法院，请求法院令张守忠返还购买楼基款并赔偿损失。最后山东省日照市岚山区人民法院最终根据《土地管理法》第63条的规定②，判定双方的《楼基地买卖协议书》因违反法律强制性规定无效，责令张守忠返还购买楼基地款并赔偿损失。
(二)相关案例评释
最高人民法院以此为典型案例颇具争议。最高人民法院以此案例欲最终确认宅基地使用权仅可在村集体经济组织间流转。因而，此前著名的“画家村”③案件的命运，我们便不难理解，也为我们探讨宅基地使用权上房屋之流转埋下伏笔。检索近年来关于宅基地上房屋买卖合同纠纷的判决书，笔者发现，各地法院始终秉持“画家村”案的判决精神，或依“双方房屋买卖行为涉及宅基地买卖，违反国家法律、行政法规之强制性规定”④，或依“宅基地使用权是以农民身份为依据、基于集体经济组织成员之身份而取得的，非农民则无法获得宅基地之使用权，因此基于买卖合同的手段取得宅基地的使用权有违上述法律内容”⑤，或依“因未经集体经济组织同意和准许，原告与被告之间的宅基地买卖属于非法买卖，应属无效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋买卖合同的效力。总结上述所列案例，不外乎是将房屋买卖合同之效力从属于宅基地使用权的流转性，再根据现行法律禁止转让集体土地使用权的规定，最终抛弃了房屋买卖合同的有效性。在笔者看来，这类的判决让农村宅基地负载了过于沉重的使命和负担，限制农宅流转似有斟酌余地。为维护农民应有的财产处分权，塑造独立完整的农宅所有权，笔者倾向于肯定此类合同的效力。下文就将针对宅基地上房屋买卖合同的效力问题，进行叙述分析。
二、农宅流转的法律困境
(一)宅基地流转规则之限制
我国实行土地公有制度，《宪法》把土地划分为国家所有土地和集体所有土地，农村的宅基地属于集体所有土地。同时，《物权法》规定农村村民依法享有在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利，并称之为宅基地使用权。显而易见，宅基地的所有权归属于集体经济组织享有，而农民作为集体经济组织的成员只享有对宅基地的使用权。宅基地所有与宅基地使用分离，逐步形成归属的主体和经营管理的主体分离之二元构造。乍看之下，宅基地使用权法律制度既保障了土地之公有属性，同时又使农村村民在土地之上建造房屋的需求得以满足，可谓一举两得，实则不然。修订后的《土地管理法》第63条①，国家俨然明令限制和禁止包括宅基地使用权的流转等在内的农村土地权利。国务院及相关部门的规范性文件中也做出类似规定②。现行立法认为，农宅物理上占用了宅基地，而宅基地仅由农村集体经济组织享有，有且只有本村集体经济组织之成员才可通过申请获得宅基地之使用权，并禁止宅基地使用权流转至本集体经济组织以外。只要向村委会提出申请并经审批，符合条件的村民便可免费取得宅基地使用权，故同为一个集体经济组织内的农民一般没有流转的需求;相反，有意置买农宅的城市居民却又为法律所禁购。法律法规对宅基地之流转的不合理桎梏，冻结了宅基地使用权的交易，使农民的宅基地使用权在法律上沦为一种“死产”。
(二)农宅所有权权能之残缺
依据《物权法》和《城市房地产管理法》规定，在建设用地使用权上之建筑物的转让、互换、出资或赠与时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。从该规定可以推测出，国家采取的是房地一体的结合主义模式:虽然土地和土地上之附着物的所有权归属分离，但国家在流转问题上又坚持“地随房走，房随地走”。脱胎于公权力深度介入的宅基地使用权之上，农宅所有权有着先天性的不足。从物理角度来看，房地一体的事实状态必然导致土地与地上房屋之间的依附关系，自然属性的不可分性决定了农宅和宅基地使用权在法律调整上的密切联系。如前所述，宅基地使用权之流转在我国本就被多加限制，因此，农宅虽为农民所有，但其并未被定位成纯粹独立的财产权，农民对农宅的支配力受到极大限制，不完全的处分权能使其难以称为自主的所有权。据此，且不说法律对农宅买卖合同之效力的不明朗态度，即便国家开放了这个交易市场，农宅的买卖同样面临房地一体的流转尴尬。农宅所有权以宅基地使用权的流转为物权变动要件，宅基地使用权的限制流转绑架着农宅买卖合同的效力，买卖合同面临被架空的法律风险和现实困境。房地一致的原则虽然简化了法律技术上的操作，但同时也牺牲了农宅主体财产权利和市场交易的自由，导致流转限制、权利“无有”的空虚化状态，衡诸法理，似难谓妥。
三、法律困境的原因分析
(一)家父主义的理论思维
1.生活保障论。宅基地使用权的主要功能在于供农民居住、建造房屋，宅基地被认为是中国农民的安身立命之所。《宪法》《物权法》中宅基地二元构成的选定以及限制流转的规定，负载着沉重的使命———农民基本的生活保障。宅基地使用权是个身份权利，有司法者认为与宅基地有关的任何权利主体必须有特定身份，禁止土地流转至集体经济组织之外，是为了保护本集体组织成员的利益。所以农宅的买卖主体应受严格限制，只能是集体经济组织成员。故城镇居民所签署的受让农宅的买卖合同是无效的③。于私法权利的宅基地使用权之上附加公法的生存保障功能，好比在私权的权利外衣上打下难以消退的行政烙印，这是立法上的矛盾与冲突。社会保障本应是国家责任，现今国家不仅冠冕堂皇地剥夺宅基地使用权流转的私权，还美其名曰是在保护农民利益，这种国家责任个人化的行为岂是农民孱弱之身躯所能承受?另外，新农村建设的发展速度超人预料。牛耕田、人割禾，农民于田地里躬耕千年的画面已渐渐成为历史的回忆，一时从“面朝黄土背朝天”过渡到“新型农民”。农村的家庭渐以外出务工为多数，农宅不再是所有农户的长居之所，此时对农宅流转再多加限制，究竟是保护农民利益还是损害农民利益，值得定夺。2.农村社会稳定论。宅基地属于集体所有，由农村集体经济组织管理，未经农村集体经济组织同意和准予，宅基地使用权不得随意流转。有人提出，若开放农宅买卖市场，将会使宅基地使用权旁落农村集体经济组织之外，甚至会因此造成农村集体经济组织的瓦解，导致农村社会的动荡。笔者认为，土地的私益性表现为生存利益和财产利益两个方面，当前我国法律对宅基地的管理重在确立土地财产权的生存利益而限制其财产利益。但在现实中其实并不存在冲突或矛盾，承认宅基地上房屋买卖合同的效力并不影响国家对集体土地的有效管理。其一，虽然集体组织成员可以通过申请使用宅基地，但基于土地资源的不可再生性，《土地管理法》规定了严格的审批程序:村民提出申请后村委会要审核，还需经村民会议同意及乡人民政府的审查，最终由县级土地管理部门审批才可。其二，农宅流转绝不可能改变宅基地集体所有的性质，宅基地所有权仍然是集体，没有脱离集体落入非集体成员手中的可能，集体经济组织对宅基地的监督管理不受影响。其三，《土地管理法》第62条将农民申请宅基地的次数限定为一次，并确立了一户一宅原则。同时还规定出让或者出租后不再予以批准申请宅基地。所以借助于现行管理制度，农宅买卖滥用土地资源的情况较难发生，原始取得的程序限制和房屋转让后不可再申的处分，已足够对集体土地进行有效的行政管理。无偿取得宅基地使用权保障宅基地的生存利益，流转促进资本功能发挥则观照到宅基地的财产利益，二者完全可以实现利益双赢，以农村社会管理为由否认农宅买卖合同的效力，以生存利益之盾抵御财产利益之矛，似无依据，也无必要。
(二)房地一体的司法混乱
土地与其地上房屋的关系存在统一主义和分离主义两种截然不同的立法模式。我国的农宅和所依附的宅基地为各自分离的权利客体，所有权人相互独立。同时，“地随房走，房随地走”的原则决定了农宅与宅基地在实际利用、经济交易上必须时刻捆绑在一起。如此，一方面法律在宅基地权外另立农宅所有权，预留了农宅所有权和宅基地使用权的异主空间;另一方面，当宅基地为农宅提供物理基础，宅基地权利(至少是宅基地使用权)貌似成为农宅所有权的正当权源，为避免房权人无权占有土地的尴尬，只得强行要求“房权地权一起走”。分离主义、“房地异主”在先，禁止房地单独交易在后，现行法混合主义的色彩必然导致司法的混乱和不确定。为避免法律内部矛盾引发一系列的问题，因而对法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。
四、农村宅基地上房屋流转的实现
(一)“房地异主”法律关系的诠释
1.宅基地用益的债权法构成。根据《民通意见》第186条规定①，在外观上而言，房屋和土地的确难以分割，我们统称不动产，但客观的不可分离同法律的归属问题不可一概而论，把房屋所有权和宅基地使用权视为一体，有混淆之虞。关于宅基地用益，所有权和使用权是两种惯性思维中的状态，前者是自物权，后者是用益物权，固然其能解决基本的宅基地归属问题，但二者都是物权法上的概念，我们忽略了宅基地上第三种的存在状态———债法上的权利，即基于农宅所有对其所占宅基地对应部分的利用权。在传统民法理论上，存在地上权和土地租赁权之比较分析，就是作为用益物权和作为债权的土地使用权的差异问题［1］(P15)。有关宅基地用益的物权法构成和债权法构成，清华大学法学院教授韩世远提出设立“宅基地法定租赁权”，同宅基地所有权和宅基地使用权相列而论，以解决宅基地上农宅的自有流转问题。不同于固有的模式思维，韩世远教授认为宅基地的使用收益之处理模式除了传统的物权法构成模式，还可以包含债权法的构成模式。基于此的债权法构成而言，宅基地之用益也有“有偿”与“无偿”之划分:前者往往为租赁关系，后者对应于无偿借用情形中。借助租赁之债，赋予农宅新所有权人法定租赁权，从而解决了农宅占地的权利正当性问题，避免了“房地异主”的尴尬［2］。《俄罗斯民法典》的立法同样突破了土地财产权二元体系的传统思维，出现了土地租赁权的概念，明确了土地租赁权的债权物权化，确立了以土地租赁为核心的土地有偿使用制度，将土地租赁权作为独立于土地使用权和土地所有权之外的权利类别进行规定［3］。我国台湾地区提供的推定也有异曲同工之处，即建筑物受让人对建筑物坐落之土地享有租赁权［4］(P38－47)。推定租赁的补救思路值得赞同，我国大陆地区亦可推定农宅所有权人与宅基地使用权人之间与此同时达成关于农宅买卖和土地租赁的债权合意。房走了，地上的使用权不一定要跟着走，该租赁权的成立意味着农宅出卖人的宅基地使用权并未消灭，只是由占有、使用转变以收益为内容的一项权能。2.宅基地租赁合同的推定适用。正如弗里德曼阐述的法律与环境的关系①，因为俄罗斯采取的是部分土地私有的制度，这与中国的国情不可同日而语，所以将土地租赁权引入中国的宅基地制度之中，这样的想法是否合乎法理还有待商榷。但是笔者认为强化债权方式的土地使用，为随房屋买卖一并转移的土地利用权赋予一个独立地位，对于中国房地一体但权属各自独立的不动产框架来说，实属可行的解决方法。根据《俄罗斯联邦土地法典》第35条第4款规定，若建筑物处于禁止流通的土地之上，其仍可被转让，且建筑物之所有权人将获得一种与所有权不同的其他土地权利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中国法律制度中的地位相近似，可见在俄罗斯，即便土地不被允许流通，但是其上的建筑物还是可以被转让的。当房屋所有权人不拥有对土地进行利用的物权时，《俄罗斯联邦土地法典》引入新的权利概念———土地有限占有权。有限占有权是土地所有权人和其上建筑物所有权人达成的对土地的“利益平衡”，是一种通过协商达成的债权合意。倘若参见这个思路，虽然宅基地的所有权归集体，且宅基地使用权依法是不能转让的，但这都无妨，当宅基地使用权人转让地上的农宅所有权时，推定双方之间也达成有限占有宅基地的债权合意。具体来说，受让人成为农宅所有权人后，在为使用农宅所必要的范围内，取得对该宅基地地块的有限占有权。故而，农宅买卖并不必然牵扯到宅基地使用权的物权转让问题，土地债权的介入对宅基地使用权的转让和农宅买卖合同的效力分离做出很好的解释。
(二)农宅买卖合同的效力认定
1.合同有效的合法性。对于宅基地使用权的流转，根据相关法律、行政法规等②，可知宅基地使用权只能在集体内部成员之间转让，城镇居民受让宅基地使用权是违反现行法律和国家政策的。然而，就此认定转让合同是无效的，笔者实难赞同。一方面，国土资源部的意见以及国务院的决定和通知，其效力层级过低，不属于认定合同无效应依据的法律或行政法规;另一方面，虽然《土地管理法》第63条禁止农村宅基地之任意流转，但《土地管理法》以“管理”为名，顾名思义，《土地管理法》第63条理应是管理性的强制性规范而非效力性的强制性规范。诚然，根据《合同法》司法解释(二)第14条的规定，其中关于合同效力的“强制性规定”，仅指效力性强制性规定，因此，《土地管理法》第63条不属于认定合同无效的法律规定，不能成为否认合同效力的依据。私法应当最大限度地尊重主体意思自治，只要农宅买卖不存在《合同法》第52条规定的无效事由，就应当肯定合同的有效性。2.合同有效的理论可行性。(1)遵循诚实信用原则如前所述，实践中司法人员的裁判偏向于限制农宅的流转，纠纷中的买卖合同多数被宣布无效。论其功能，法庭的裁判具有引导作用，应当符合正确的价值取向和道德观念，遵循基本的私法准则，但是合同无效的判决可以发挥此等功效吗?颇为质疑。质言之，依判决加以推论，合同无效的判定相当于肯定出卖人出尔反尔的行为。倘若房屋出卖后市场发生情势变动，卖方再以房屋不可买卖为名，以房价上涨利益有损为实，主张合同无效的话，试问，这样违反诚实信用、扰易秩序的行为岂能被容忍?故法院务必谨慎考虑否认合同效力产生的影响。为实现社会的诚信与公平，笔者强调以诚实信用原则为据，倡导肯定买卖合同的效力，否则司法难免沦为鼓吹不诚信、帮助恶人利用不法行为获利的工具。(2)尊重私法主体的意思自治传统契约理论的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52条规定的法定无效情况以外，契约成立与否，内容如何，原则上由当事人自由决定。未置可否，合同相对人享有一定程度的自利。既然农宅的所有权属于农民，那么基于农民真实意思表示而达成的买卖合同，法律上有什么理由对其否认呢?只要协议是基于双方自有、自愿、公平发生的交易，那买卖合同就应当被肯定，这既是对私法主体意思自治最基本的尊重，也是民法作为私法应当遵循的基本原则。(3)维护农民对自有财产的处分权开放农宅的流转不仅能形成有效的市场，体现房屋的现实价值，还维护了农民作为财产所有人的处分自由。其符合现代社会需要的制度方为良善之制。如果说宅基地使用权的免费取得具有公共福利性，宅基地乃农民赖以生存的所在，国家限制宅基地使用权之流转是对农民弱势群体的关怀，那么城市的经济适用房又何尝不是呢?为何宅基地不可像经济适用房那样自由流转呢?出于对土地资源的合理配置以及农民基本居住保障的考虑，不可否认，这样的出发点就是基于社会福利，但保障措施的进一步优化还需努力。关于农民利益之保护，其真实症结并非防范非农户对农村宅基地的侵占，国家及行政机构对集体土地之肆意掠夺才是对农民利益的威胁所在。3.合同有效的现实必要性。(1)农民的融资需求允许宅基地上之农宅买卖是个现实需要。随着市场经济的发展，宅基地作为财产权的资本功能日益凸显，城市化的进程和人口流动性加强，萌生了农民进城的渴望。若要在城市扎根立足，农民必须有必要的资金保障，但农民住宅产权的不完整性将限制农民对于仅有的宅基地进行资本操作。农村宅基地只能固守传统，无法进行商品化和资产化，迟迟未能进入市场，对农民来说是一种财产利益的制度性损失。既为了不影响金融资本进军农村，也为了帮助农民在城市里有更丰裕的物质条件，允许宅基地上房屋的买卖流转，又有何不可?何况，土地是农民的命根子，房子更是他们安身立命之所，非必需的情况下农民轻易不会出卖房屋，现实中的万不得已往往是因为存在更急迫的资金需求，或是治病救人或是为生产经营筹资等。承认合同的有效性，创造了一条融资渠道，对农民们的裨益尤为明显。2015年2月，国家出台农村宅基地改革试点草案。草案的出台让无数传统躬耕于田的农户看到曙光，也使笔者之见有了更多实现的可能，为之欣喜。(2)稀缺资源的充足利用现今农民的宅基地已不单纯是一个基本生存保障的问题，随着农村劳动力的大量转移，在城里买房举家搬迁的现象已然普遍。类似于城市大量“鸽子楼”的存在，农民市民化使得原住宅基地被部分闲置，形成“空心村”，农村多余房产的处置问题亟待解决。为了充分利用土地这一稀缺资源，不得不说出卖农宅是最佳的处置方式，故承认农宅买卖合同的效力实有必要。再者，《土地管理法》规定有且只能由农村集体经济组织之成员享有宅基地使用权，当农宅作为遗产发生继承问题时，面临非集体成员继承人对宅基地继承权利的阻碍。如果肯定农宅买卖合同的效力，意味着农宅的流转并不以经济组织成员为主体要件，如此便能解决上述的权利冲突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市场买方的客观存在或是投资建设，或是养老居住，或是休闲度假，现实存在城市居民的买方需求，并且有供有需的买卖之势日趋高涨。当下农村集体成员生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之调整，却未能总是与居住需求之多变相匹配，因而现实的住房需求持续存在。尊重市场调整，承认买卖合同效力，正是适应社会需要之良举。
作者:张文 单位:华侨大学
［参考文献］
［1］王泽鉴．王泽鉴法学全集•第十六卷民法物权:用益物权•占有［M］．北京:中国政法大学出版社，2003．
［2］韩世远．宅基地的立法问题———兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”［J］．政治与法律，2005(5)．
［3］黄道秀．俄罗斯联邦民法典:全译本［M］．北京:北京大学出版社，2007．
宅基地合同范文5
争议产生的原因在于：《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地法》）规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。尽管该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定来看，农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未对该出售行为设置任何限制。但农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。而通过房屋的转让，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，将宅基地使用权的主体扩大到非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民。同样，根据《土地法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果房屋转让只在集体组织内部成员之间进行，也有可能使购房者通过房屋的受让而使自己拥有的宅基地面积超过国家规定的标准。那么，农村的房屋到底能否转让，这类合同的效力应如何认定就非常值得关注和思考。
对农村房屋买卖合同持审慎的态度，缘于国家对农村土地的一贯政策规定。《土地法》明确：珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。从八十年代以来，国务院多次行文，强调对耕地的保护。有关行政规章、文件对农村建房、宅基地的申请也规定了严格的审批程序。1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》规定：农村村民建房的，应先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，如果是需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意，再向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；如果是使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地，也应由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇居民如需使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按上述两种情况办理审批手续。因此，有人认为，既然宅基地申请有严格的规定，村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题，应从严掌握。只有在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后，才能认定购房合同有效。如果这种观点成立，村民售房的权利将无从行使。
农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。
通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。
我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。
如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地使用权人欲走出农村、到处面的世界开创一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢？笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。
宅基地合同范文6
关键词：承包地经营权；宅基地使用权；土地流转；法律效力
中图分类号：F325.2 文献标识码：A 文章编号：1009-9107（2015）02-0001-07
正如马克思所说：“土地是一切生产和一切存在的源泉”。中国历来都非常重视土地问题。从目前的法律规定来看，农民对土地所享有的权利主要是土地承包经营权和宅基地使用权，但这两项权利都属于用益物权的类型，农民只享受占用、使用、收益的权利，可以进行法律规定范围的流转，没有处分的权利，尤其是不允许买卖。可是根据笔者的调查，目前在农村大量存在着土地的流转买卖，已经完全突破了法律的规定，并且这些做法并没有因为其违反法律规定而在实践中被认定为无效，而是被买卖双方认真地遵守并履行着。本文将结合笔者的调查和相关法律规定与学理，就目前农村大量存在的土地流转的主要方式及其效力进行相关分析和解读，并提出一些解决办法。
一、农村土地使用权流转的现状和主要形式
为了更好地了解农村实际，笔者对甘肃省古浪县的3个乡镇进行了调研，本次调研主要集中在古浪县的西靖乡、民权乡和大靖镇3个乡镇，其中西靖乡属于半山区、纯农业乡镇，以旱地种植为主，刚开始新农村建设，城镇化水平比较低，土地买卖和流转比较少；民权乡也属于半山区，但是以水地种植为主，城镇化程度较西靖乡要高，土地买卖和流转也比较多；而大靖镇则属于“丝绸之路”东线的古镇，有着悠久的历史和贸易传统，也是周边乡镇的经济贸易中心，相比西靖乡和民权乡，城镇化程度较高，土地买卖和流转就更多。3个乡镇共发放调查问卷120份，回收有效问卷120份，回收率100%。其中涉及到宅基地的取得、农村土地的流转等问题。另外在调查过程中，笔者还有针对性地对个别农户进行了访谈，获得了大量的农村土地流转的第一手资料。就笔者走访调查的3个乡镇来说，目前关于土地流转的方式主要有以下4种：
（一）宅基地使用权的流转
这种情况在3个乡镇中都存在，而且比较普遍。根据调研来看，又有两种情况：第一种是农户将自己通过集体成员身份获得的宅基地使用权直接进行买卖。在这种情况下，所出卖的宅基地上一般没有房屋等其他构筑物，就是一块地皮，这种只能算是“裸卖”。第二种是即采取所谓的“合作建房”或者“卖地建房”，这种流转主要是在大靖镇。其具体做法是：拥有宅基地的农户将宅基地的一部分出卖给投资者以获得资金支持，从而能够自己建起更好的房子并用于经营，而投资者通过资金的出让来获得部分宅基地的使用权，并在这一部分宅基地上建房，或用于出租，或自己经营，实现了双赢的局面。但是这种方式取得的宅基地和所建的房屋都没有取得任何权利证明。这两种买卖宅基地使用权的行为主要有以下几个特点：
1.交易主体的不特定性。根据法律规定，宅基地使用权不得买卖，但是可以在本集体组织成员之间进行流转，其不得向本集体组织成员以外的人转让。也就是说，即便是流转，宅基地流转的主体也是特定的，只能是本集体组织的成员。但是在调查中发现，卖方一般是本集体经济组织成员，是依据其集体成员身份获得的宅基地使用权人，是特定的。而买方则不特定，有的是本集体组织的成员，有的是其他集体组织的成员，甚至还有城镇户口的也来买。对于卖方来说，对方是谁不重要，关键是价格，只要出价合适，谁都可以卖。
2.交易方式和程序的非规范化。在交易方式和程序上，买方和卖方一般是私下交易，或是通过中间人交易。就调查的情况来看，基本上都是熟人之间、亲戚之间，或是通过熟人或亲戚介绍进行交易。在农村这样一个非常重视关系和面子的“熟人社会”，基本上不会签订正式的合同，最多写一个书面的收条或者协议，就算是交易完成了。另一方面，买卖双方在完成了交易以后，不管买方是本集体组织成员、其他集体组织成员还是城镇户口，基本上都不通过本集体进行备案或者经过本集体的讨论，直接由买卖双方进行交付，而后买方直接取得对宅基地的使用权。而宅基地所在的集体组织也很少对这些现象进行干预。
（二）只出卖房屋
房屋作为农民自己的财产，农民对其拥有完全的所有权，可以占用、使用、收益和处分，其中就包括了出租、抵押、买卖等方式。因此从法律上来看，农民出卖自己的房屋是完全合法的。但是问题是房屋是建在土地上的，出卖房屋必然牵涉到房屋下面的土地的转让问题。就目前的情况来看，农村房屋下面的土地都是所有权属于集体的宅基地，农民享有的仅仅是使用权。而一旦出卖房屋，根据“房地一体”原则，房屋之下的宅基地也将被出卖。这就导致宅基地被隐形地买卖。
在调查中发现，只卖房屋导致宅基地流转的情况也有两种：一是名为卖房，实为卖地。即有些农户打着卖房的旗号，实则是想通过卖房来卖地。出现这种情况是由于目前宅基地禁止买卖，但是宅基地上的房屋却可以自由买卖，于是这些农户就通过房屋买卖来实现宅基地的买卖。二是本来就想卖宅基地，但是为了获得更高的出价，在宅基地上盖几间房屋，然后进行房屋的出卖，可以借此来提高宅基地买卖的价格。
（三）承包地经营权的流转
承包地是农户根据其集体成员身份承包的由其所属集体组织所有的发包土地。农户一旦承包土地，就成为土地承包经营权的享有者，其依法享有占用、使用、收益的权利，承包地的所有 权性质不变，仍属于本集体所有。笔者在调查中发现，在农村不仅存在着买卖承包地经营权的情况，而且还存在着买卖和变更土地用途的情形。因此，这种流转也有两种情形：
1.以农业生产为目的的承包地经营权的流转。出现这种情形主要是由于我国法律规定的农村承包地30年不变的期限，以及在此期限内实行的“增人不增地、减人不减地”的规则（即农户因娶妻生子增加人口，不因此而增加原有承包地面积；因家庭成员去世、女儿出嫁、子女当国家公务员等原因而人口减少，也不因此而减少原有承包地面积）。但是该政策在实践中遇到的问题就是期限的稳定性与人口的流动性之间的矛盾。随着城市化进程的加快，很多农民进城务工、经商，最后定居，但在农村他还有承包地，可是他又不可能回去耕种，导致有的土地撂荒，而有的农户则将承包地直接卖掉，以换取现实的金钱利益。但是这些买卖基本上都是卖给其他农户进行农业生产，并没有变更承包地的用途，而且同宅基地的买卖一样，买受人的身份并不重要，仍然实行价高者得的规则。
2.以变更承包地用途为目的的流转。笔者在调查中就发现部分农户将自己的承包地直接卖给他人，但并不是用于农业生产，而是用做宅基地建设或者其他建设用地，并且签订了协议。一般这种协议的名称是“土地使用权转让协议”，但实际上转让的是属于甲方享受使用权的土地承包经营权。由于甲方和乙方属于不同的集体经济组织，依据法律规定，应该经过甲方所在集体的讨论同意之后才可以，并且转让后仍然用作农业生产。但是乙方在取得使用权后，直接变更了土地的用途，将原来的耕地变为了宅基地，甚至建设用地，在上面建造住房、厂房等。
（四）打包流转
即流转的不仅是房屋，还包括户主的宅基地使用权和承包地经营权，将这三者打包作为整体流转，尤其是户口仍然在本集体但人不在本集体生活的农户，他们将利用集体成员身份获得的宅基地以及宅基地上的房屋和承包地出卖给其他人获取利益。出现这种打包流转的原因主要是有些农户举家迁移，但是其宅基地和承包地又无人回收，尤其是作为集体经济组织的不作为，以及30年不变的承包期都为打包买卖土地提供了便利。
二、我国关于农村土地的主要法律规定
（一）关于土地承包经营权的主要规定
我国《物权法》第125条规定，土地承包经营权是指承包人“依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”。结合《物权法》《土地管理法》和《农村土地承包法》的相关规定，目前我国关于土地承包经营权的规定主要有以下几点：
1.承包人的身份限制：《农村土地承包法》第15条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”因此，承包人只能是本集体经济组织的成员，以家庭（户）为单位进行承包，具有强烈的身份属性。
2.承包地的目的限制：农户承包的土地只能从事种植业、林业、畜牧业等农业生产，未经依法批准，不得变更为非农业用地或者用于非农建设（《物权法》第128条）。如果改变承包地的用途，土地承包经营权应该终止。
3.承包地的流转限制：土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、入股、转让或者其他方式流转。但是转包须经发包人同意，且只能转让给本集体经济组织成员；而入股根据《农村土地承包法》第41条的规定，仅限于“承包人之间”；转让则是将承包经营权部分或者全部让与他人。而根据现行法律规定，不允许承包地的买卖。
4.承包地的期限限制：根据《农村土地承包法》和《物权法》的规定，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30-50年，林地的承包期为30-70年。但是也有学者认为家庭土地承包经营权实质上是一种无期限的用益物权。其理由是承包期届满可以继续承包或者重新签订土地承包经营合同，因此是无期限的。但从法律规定和实际的操作来看，农户可以在承包期满了以后继续承包，比如1998年的第二轮土地承包合同的签订，其实这已经说明了是有期限的，正是因为有前面的期限限制，才有在期限届满以后继续承包或重新签订合同的机会，否则签订一次就可以永久享有了。
（二）关于宅基地使用权的主要规定
根据我国《物权法》第152条规定，宅基地使用权是指农村村民依法享有的，在其所属集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的一种用益物权。宅基地使用权属于我国特有的用益物权类型，目前关于宅基地使用权的规定主要有：
1.适用对象的局限性：宅基地使用权仅适用于在集体所有的土地上建造房屋或者其他建筑物，国有土地上建造住房或其他建筑物适用建设用地使用权的规定。
2.权利主体的局限性：享有宅基地使用权的人只能是属于本集体经济组织的村民，且只能以“户”为单位申请，实行严格的“一户一宅”原则，是一种身份和福利的象征。
3.无偿性和无期限性：宅基地的取得只要是本集体经济组织成员，就可以申请，而且是无偿使用，不需要支付任何对价，并且没有期限限制。
4.宅基地转让的严格限制：《物权法》并没有对宅基地是否可以转让做出明确的规定，而是在《物权法》第153条规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。其他法律法规对于宅基地的转让都采取了严格的限制措施，比如：（1）根据《土地管理法》第62条的规定，农村村民出卖、出租住房再申请的不予批准；（2）国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见中》也规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；（3）《物权法》第184条第2项和《担保法》第37条第2款规定，宅基地使用权不得抵押；（4）宅基地的转让只限制在本集体经济组织成员内部，宅基地不得单独转让等。
上述关于土地承包经营权和宅基地使用权的规定，在很大程度上使广大农民能“耕者有其田”、“居者有其屋”，因为对于广大农民来说，土地就是他们的安身立命之所和基本的生存保障。&ldqu o;从中国农村土地制度设计来看，我国农户所获得的土地权力不仅仅是单纯的经济权力，主要的还是与成员身份紧密结合的社会保障权”。因此在法律上确保农村土地关系的稳定，不仅关系到农民的基本生活和命运，也关系到农村社会的稳定和国家的长治久安以及经济社会的协调发展。但是随着农村人口的流动，大量农民工进城务工，导致了农村大量耕地、房屋和宅基地的闲置。另一方面，随着新农村建设和城镇化进程的加快，大量城市人口开始涌向农村，在农村生活和从事其他业务，但是这些城市人口又不能获得宅基地和承包地，只能通过租赁或者其他方式来居住。而从笔者的调研中发现，农民也非常渴望土地的流转，这样就可以使其闲置的土地充分利用，为他们带来现实的收益。但是面对法律上的种种限制，他们只能采取各种隐性的方式交易，以实现自身利益的最大化。面对这样法律规定与现实交易的冲突，如何对这些现象和行为进行解释和规制，就需要结合法律规定和现实情况对各种行为的效力进行评价。
三、农村土地流转方式的现实效力考察
（一）宅基地使用权流转的现实效力考察
出卖宅基地使用权的情况有两种，一是“裸卖”，即只出卖宅基地的地皮；二是卖地建房。其实两种形式都是通过宅基地的出卖换取金钱，导致宅基地主体的变更。只不过第一种是绝卖，卖了以后出卖人再不得在宅基地上有任何权利，而后一种是活卖，卖了以后原出卖人和新的买受人还可以一起在宅基地上建造房屋等。从农村现实来考察会发现，尽管在法律上对宅基地使用权买卖的行为会根据买受人身份的不同而区别对待，但是在现实中，不管买受人是不是本集体经济组织的成员，也不管是否有正式的买卖合同，只要钱地两清，不但买卖双方会认为是有效的，并且会积极履行，而且宅基地所在的集体经济组织也认为是有效的，基本上不会进行干涉，而任由农户进行出卖。
（二）房屋流转的现实效力考察
尽管法律上允许房屋的买卖，但是由于“房地一体”原则的实行和宅基地的特殊属性，导致农村房屋买卖大多被认定为无效，但是这并不妨碍农村房屋买卖的热情和火爆。在笔者调查中发现，仍有很多人想出卖自己的房屋，也有很多人愿意去买，他们并不会因为法律认定这样的行为无效而望而却步，甚至出现了房屋买卖的投资市场，他们通过倒卖，利用差价赚取更多的利润。一院房子在几年内可以数易其主，并且也不履行什么登记手续，只有买卖双方的一纸协议。另一方面，村委会基本上也不管不问，因为在他们的心中认为，既然房子已经盖在地上了，那么房子和地就都是出卖人的，出卖人可以任意处分。所以在现实中仍然存在着大量的房屋买卖，并且这些行为大多数都有效地被履行着。一旦涉及纠纷诉诸法院，那就会按照法律规定被判为无效。
（三）承包地经营权流转的现实效力考察
承包地经营权的出卖主要是两种形式，一是不变更土地用途的出卖，即买受人继续在承包地上从事农业生产；二是以变更土地用途为目的的出卖。在现实中，这两种情况普遍存在，并且都很普遍地被履行。
1.就不变更用途的买卖来看，现实中受到的限制很少，主要表现在：一是发包方的同意形同虚设。在调研中发现，只要转让人和受让人达成协议，发包方基本不会对双方的资质进行审查，直接就可以同意。从法律上来讲，发包方是集体经济组织，但是由于集体经济组织的权力主要是由村委会来行使，在农村甚至直接就是村长或者村支书说了算，所以很多情况下发包方是否同意就看村长或者村支书是否同意。于是有些人就通过人情、关系或者金钱来换取发包方的同意。二是法律对于转让人和受让人的限制条件也形同虚设。从法律规定来看，发包人的同意会决定转让行为能否成功，但是由于发包人的不作为，导致实际买卖中转让人和受让人基本没有任何限制。
2.对于以变更土地用途为目的的出卖行为，主要出现在新农村建设过程中。根据政府的统一规划和安排，大量农村居民被集中安置在一个居住区，居住区属于原有的其他集体经济组织的承包地范围，由政府统一将这些承包地通过变更土地用途变为宅基地用地，然后进行统一分配，宅基地的面积也是统一的。但是由于宅基地面积较小，无法满足新搬农民对于基本生产生活的需要，所以很多农户选择将宅基地周边的承包地也占为己有，而这些承包地由于没有被政府统一规划和变更土地用途，所以仍然属于原承包户。为了能够对这些土地予以利用，就出现了买卖承包地的行为，双方将承包地进行买卖，并且在协议中写明了所谓的“永久为业”，以及约定如果其他单位和个人对转让有异议，由转让人负责妥善处理。这里所谓的异议，主要是指转让人所在的集体经济组织的同意问题和土地用途的变更问题。由此可以看出，农户对于这样的法律规定是明白的，可是他们仍然这样去做，并且签订了协议以后就会很快履行。之所以敢这样做，是因为他们有自己的解决办法和对这些问题的基本判断。比如对于集体经济组织的同意问题，一般都是采取人情关系来解决，由双方当事人共同通过宴请、送礼等方式来使村长或者村支书同意。对于由双方协商将承包地变为宅基地甚至农村建设用地的问题，实际上只要政府不追究，没有人会去干涉这些问题。而实际上农民也非常清楚这样的现实，因此会出现买卖耕地用作宅基地甚至农村建设用地的情况。
（四）打包买卖的现实效力考察
在调研中笔者发现，造成这种打包出卖现象出现主要有两个原因，一是如前面提到的举家迁移等，导致承包地无人耕种，房屋无人居住；第二个原因也是更为重要的原因是集体经济组织的不作为。按照《农村土地承包法》第26条第3款的规定，承包期内，如果承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，承包方不交回承包的耕地和草地的，发包方可以收回。《土地管理法》第65条也规定了，因迁徙等原因停止使用土地的，集体经济组织可以收回宅基地。但是在现实中，即使出现了法律规定的收回情形，承包地和宅基地也很少被收回。其主要原因，就承包地而言是30年的不变期限和“增人不增地、减人不减地”的政策；而就宅基地来说，主要是传统文化的影响和人情面子等原因。正是由于这些原因，为打包出卖提供了机会。一般转让人都是本集体经济组织的成员，因为只有 本集体经济组织成员才有可能获得宅基地和承包地，但是受让人的身份就不一定局限于本集体经济组织成员了，有可能是其他集体经济组织成员，也有可能是城镇人口。不管受让人是谁，只要双方当事人就买卖达成协议就可以了，也很少按照法律规定履行相应的程序和办理相应的手续。因此，在实践中，打包买卖土地的行为也被农民和其所在的集体经济组织所认可。
四、农村土地流转方式的法律效力评价
（一）宅基地使用权流转的法律效力评价
从目前我国法律规定来看，农村宅基地使用权的流转受到较多限制，更是严格禁止宅基地的买卖。根据《土地管理法》第63条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”宅基地使用权是本集体经济组织村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是紧密联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有身份属性、福利属性和社会保障的功能。因此，原则上买卖宅基地的行为都是违法的。但是另一方面，根据法律规定，宅基地是可以转让给本集体经济组织成员，而不能转让给本集体经济组织以外的成员。因此，从法律层面来讲，上述两种买卖行为的效力评价，要结合买受人的身份来认定这种行为的效力，如果买受人是本集体经济组织成员，则是有效的，可以转让；如果买受人不是本集体经济组织成员，那就应该是无效的。表面上看起来这一效力评价有违市场经济的基本原则，但是基于法律的强制性规定和宅基地的身份、福利和社会保障属性就可以理解了。
（二）房屋流转的法律效力评价
由于房屋属于农民的个人合法财产，农民对其拥有完全的所有权，可以占有、使用、收益和处分。因此，从法律层面上来讲，只要符合买卖合同的基本规则，履行必要的手续，农民出卖自己的房屋是完全合法和有效的。但问题是房屋是建造在宅基地上的，而且根据我国“房地一体”的原则，即房屋的所有权和土地的使用权是一体的、不可分割的，在出卖房屋时必须将土地使用权一并转让。而根据法律对宅基地转让的限制，是不能转让给本集体经济组织以外的人的。于是就造成了一种悖论，一方面是农民对其拥有合法所有权房屋的自由出卖，另一方面又是对其出卖对象的严格限制。如果按照这样的逻辑，那农民出卖房屋在法律上的评价也会因为买受人身份的不同而认定为有效或者无效。
从这几年的判决来看，也基本上是采取无效的评价，比如北京市第二中级人民法院审理的宋庄画家村农村宅基地房屋买卖纠纷一案，判决书中法院认定：“宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。”因此其买卖协议无效。在“夏某某与周某某等房屋买卖合同纠纷上诉案”中，成都市中级人民法院认为，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，尽管“私房买卖合同”是双方当事人的真实意思表示，但因违反了集体经济组织的成员权属性，应属无效。笔者在调研中搜集到的崔浩川诉曹玉沛、崔文光房屋买卖合同纠纷一案，法院也认定房屋买卖合同因违反宅基地禁止买卖的强制性规定而无效。但是这类纠纷在北京现在被裁判为买卖合同有效，其理由有两个，“一是采用目的性限缩解释方法， 法律法规禁止买卖的“宅基地”，是指农户现在居住的房屋的宅基地，并不包括以“宅基地”名义分配给农户建房出售的土地。 二是通过解释当事人之间的合同性质，属于“房屋买卖合同”，未涉及“土地使用权问题”，不是宅基地买卖合同，当然不违反禁止宅基地买卖的法律法规。 于是判决认定这类房屋买卖合同有效，避免产生不公正的结果。”
（三）承包地经营权流转的法律效力评价
从目前我国的法律规定来看，《农村土地承包法》第37条规定，家庭承包地的转让应该经过发包方同意。《农村土地承包法》第41条更是规定了转让人和受让人的条件，即转让人必须是“有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源”，受让人也仅限于“其他从事农业生产经营的农户”。而根据《物权法》第128条的规定，承包地未经依法批准，不得用于非农建设。就上述两种买卖行为来讲：（1）对于第一种不变更土地用途的买卖承包地行为，如果转让人和受让人都符合法律规定的条件，并且履行了相应的手续，则应认定为有效。根据《物权法》第128条的规定，承包地流转的期限不得超过承包期的剩余期限。如果买卖的期限超过了承包期的期限，甚至有的约定永久为业，则应该认定为无效。（2）对于第二种情况，由于物权法明确规定未经依法批准不得变更土地用途，因此凡是转让人和受让人私自协商买卖土地并且变更了土地的用途，应该一律认定为无效行为。
（四）打包买卖的法律效力评价
打包买卖是农户将自己的将宅基地使用权、宅基地上的房屋和承包地经营权一起出卖的行为。这种情况在农村并不是很普遍，毕竟作为农民来说，土地是他生活的全部。但是随着城镇化进程和大量农民工进城务工甚至定居，原来依靠集体成员身份所获得的宅基地、承包地出现了荒废和闲置，有的农民将宅基地、房屋和承包地出租或者出借，有的则选择直接卖掉。从法律规定来看，目前并没有关于这三者一起进行处分的相关效力规定。并且由于宅基地和承包地的身份属性、福利属性和社会保障属性，严格禁止宅基地和承包地的买卖。而房屋虽然属于出卖人的合法私有财产，但是由于和宅基地紧密联系，实行“房地一体”的政策，导致房屋出卖的效力也会受到影响。因此，就打包买卖来讲，如果买受人是和出卖人属于同一集体经济组织的成员，则可以认定为有效的转让，并且应该有本集体经济组织和新的受让人重新签订土地承包合同。如果买受人是和出卖人不属于同一集体经济组织的成员，那么该转让行为应该认定为无效。
五、结 语
我国法律和相关规定对于农村承包地和宅基地的规定有利于农民生活和基本权利的保障，有助于维护农村社会的稳定。但是随着社会生活和实践的变 化，农民对于自身利益和需求认识的变化，使原有国家“以农民理性的欠缺为逻辑起点的”承包地和宅基地制度面临着极大的挑战。而农村土地流转方式的多样化，不仅是对这些制度的冲击，更是会牵涉到农民的切身利益。因此，在对这些流转方式进行分析考察的基础上，结合我国现有法律规定和实践情况进行效力评价，针对不同情况提出不同的效力判断，以期有利于司法实践中对于此类案件的处理。
参考文献：
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黄贻芳，钟涨宝.城镇化进程中农地承包经营权退出机制构建.西北农林科技大学学报：社会科学版，2014（1）：13-18.
北京市第二中级人民法院判决书.（2007）二中民终字第13692号.
四川省成都市中级人民法院民事判决书.（2008）成民终字第434号.
