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商业地产项目范文1
为了适应我国商业地产投资经济的发展需要，解决商业地产投资领域普遍投资决策水平不高，增强理性投资和科学决策，提高商业地产项目管理水平，增强人们对商业地产项目后评价作用的认识，扩大其影响的现实所需，同时为我国商业地产项目后评价理论和实践的发展做出有益的探索，作者以大连“万象城”项目为例，采用层次分析法进行了该项目后评价研究。商业地产项目后评价是总结项目经验教训，提高商业地产投资主体决策水平和实施主体管理水平的一种科学方法。
一、层次分析法
层次分析法（AHP，the Analytical Hierarchy Process），是20世纪70年代美国学者T.L.Saaty提出的，是一种将与决策紧密相关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析相结合的层次权重决策分析方法[1]。AHP在项目风险评价过程中运用灵活、易于理解，而又具有一定的精度。层次分析法进行商业地产项目后评价主要的步骤有[2]：①构造商业地产项目的递阶层次结构模型，商业地产项目的递阶层次结构模型一般分为三层，如图1所示：目标层（A）、目的层（B）、指标层（C）；②建立两两比较判断矩阵；③计算权重向量并做一致性检验[3-4]。
二、后评价过程实例分析
结合大连“万象城”项目的特点、后评价指标及内容、使用范围和实际操作情况，后评价指标可分为一级指标和二级指标。一级指标主要从技术、财务、国民经济、社会效益、环境影响和管理水平来设定；二级指标主要是一级指标的细化。根据“万象城”项目自身的具体情况和大连地区的统一标准进行酌情增减，该项目的后评价指标体系如图1所示。
XX集团聘请了10位对该项目十分了解的专家或权威进行了评价，其中有政府人员、设计院工程师、施工方的结构工程师、监理方咨询工程师、招商部经理、营销推广部策划师、学校教授等专家和权威。在选择评价方法时，考虑到资料缺乏，专家打分也没有依据，有些指标具有模糊和非定量化的特点，对其只能进行定性的分析与评价。由于个人的文化水平、知识结构、社会经历和能力大小的差异，人们对各项影响因素的褒贬程度也不相同。AHP方法克服了专家评分法难以对涉及多指标 、多方案的项目进行评价，但是AHP分析结果的质量依赖于专家的知识、经验和判断。在实际应用时，尽可能多找行业中的专家来共同确定判断矩阵中的标度。
1. AHP法计算各指标权重向量并做一致性检验
后评价组对各个指标进行打分，采用对不同因素两两比较的方法，构造不同层次的判断矩阵，并分别计算最大特征根、对应的特征向量并进行判断矩阵的一致性检验。
（1）A―B层次的判断矩阵及对应的特征向量：
2.模糊综合评价法计算评价结果
后评价组建策划目模糊综合评语集为v＝(优，良，好，中，合格，差)＝(6，5，4，3，2，1)，最后分别对评语集赋分值(100，90，80，70，60，50)，选择10位专家对第一层次的评价因素进行评价，所组成评价人集为P=(P1，P2，P3，P4，P5，P6，P7，P8，P9，P10)。
（1）专家评分。后评价组成员根据自己的对该项目各方面现状的了解，同时参考国内商业地产相关项目的状况进行打分，综合评价各单因素评价情况，由评价表得出评价分值R。
3.评价结果分析
由评价得分可以看出，大连“万象城”项目的技术水平和管理水平分别得分81.1和84.0，效果良好，国民经济效益、社会效益和环境影响得分分别为73.6、78.9和73.3，效果中等，而财务效益得分却为68.4，效果合格。综合得分73.7，效果中等，说明该项目是可行的，但是很多方面仍需进一步提升和完善，尤其是财务效益，效果不是特别理想。
四、结论
商业地产后评价由于涉及现代管理理论、费用与效益理论、控制与反馈理论、可持续发展理论等作为理论基础和分析工具，是一个复杂的系统工程，将来还会不断提出许多理论和实践问题，要求我们予以解答。限于主观上的能力局限和客观上的资源约束，本文只对商业地产项目后评价大致进行分析研究，构建的商业地产后评价指标体系主要是对前人研究成果的归纳，尚未完全深入地剖析，许多问题还有待更进一步深化研究。
作者单位：江福秀 中国地质大学（北京）
茆旭川 西华大学管理学院
参考文献：
[1]王莲芬,等.层次分析法引论[M].北京:中国人民大学出版社，1990：5-18.
[2]茆旭川，田兵权，黄琦.基于AHP在电力建设项目风险评价中的应用[J].西南民族大学学报（自然科学版），2007(3):624-628.
商业地产项目范文2
关键词 商业地产 项目开发 成本控制
近些年来，我国经济快速发展，人们生活水平得到了显著提升，商业地产的出现正好顺应了时展的潮流，可以满足个性化和多元化的商业需求。商业地产项目开发是一个周期较长的系统工程，科学合理的成本控制是管理工作的重要环节之一。在我国商业形式和消费需求更加多元化的社会背景下，对商业地产项目开发的成本控制体系进行深入探析，从而促进现代化商业综合体的顺利开发具有十分重要的现实意义。
一、商业地产项目开发的成本控制基本内容概述
近些年来，由于其投资风险较小、可以满足市场化的消费需求、可以带来持续性的资金收入等市场优势，商业地产项目在房地产市场所占的份额不断增加，商业地产项目开发企业之间的竞争愈加激烈。商业地产项目开发成本控制是基于降低项目开发成本、提升地产企业综合实力的一种企业管理战略，是商业地产项目管理的一个重要环节。通过科学合理的成本控制，可以显著降低商业地产项目的投资成本，从而显著提升商业地产项目的利润空间，有助于企业“利润最大化”战略目标的实现。商业地产项目不同于住宅地产项目，其经营管理模式和营销模式具有本质上的差别。因此，商业地产项目开发的成本控制要求对项目的全过程和各环节进行全方位的控制管理，强调管理流程和管理工作的精细化和目标化。首先，应该结合市场经济发展趋势和地域性消费需求确定商业地产项目的开发预算，即成本控制管理的目标。其次，应该从项目设计环节出发，对商业地产项目开发的全过程进行科学合理的设计，精细化地控制项目开发所涉及的每个管理环节、各个管理部门及所有管理岗位，使成本控制措施落实到位，这样才能使成本控制真正发挥管理优势。最后，商业地产项目开发成本控制需要科学的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技术和财务管理模式对项目成本进行科学化、规范化、定量化、系统化的管理，才能真正使成本控制体系发挥效益，达成地产项目的低成本战略目标。
随着商业综合体的快速发展，我国商业地产项目的数量急剧上升，项目开发成本控制体系得到了进一步的发展与完善。但由于我国商业地产项目开发起步较晚，其成本控制体系并不完善，还存在一些矛盾和问题。例如，在商业地产项目开发成本控制过程中，目标成本控制意识较差、成本控制目标性不足、精细化成本控制模式不健全、信息技术成本控制意识较差等现象是普遍存在的。为了适应市场发展趋势、最大限度满足人们的多元化消费需求，需要对商业地产项目开发成本控制进行深入探析，从而在提升项目质量的同时降低项目投入成本，为我国商业地产行业乃至整个房地产行业注入可持续的发展活力。
二、商业地产项目开发成本控制的重要意义
随着我国经济市场商业形式的多样化和人们消费需求的多元化，商业综合体的数量显著提升，在促进我国经济发展、促使商业市场资源最优化利用等方面发挥了不可忽视的重要作用。对商业地产项目开发的成本控制进行深入探析，从而逐步完善商业地产项目开发成本控制体系，不仅是提升地产开发项目综合竞争力的现实需求，也是促进我国商业地产行业可持续发展的客观需要。一方面，商业地产项目不同于住宅地产项目，在提供更多的就业机会、促进市场消费多元化、合理分配市场资源等方面具有不可忽视的重要意义。不断深入探析商业地产项目成本控制体系有利于促进我国地产项目可持续发展，具有非常重要的社会效益和宏观经济效益。另一方面，近些年来，由于国家购房政策的影响，许多企业转向商业地产的投资与开发，尤其是商业综合体，具有广阔的应用前景和巨大的经济效益。不断深入探析商业地产项目开发成本控制体系可以降低项目的投资成本，从而降低企业的投资风险，是提升企业综合竞争力的现实需求。
三、商业地产项目开发的成本控制方法分析
（一）精细化成本控制体系的应用
商业地产项目，尤其是商业综合体项目的开发需要投入数量巨大的资金，开发过程的经济收支环节较多，成本控制的难度和广度极大。因此，只有采用精细化的成本控制体系才能真正使成本控制发挥作用。首先，应该强化项目开发相关人员的精细化成本控制意识；逐步使精细化管理融入企业文化，成为企业项目开发过程的一种管理新常态。其次，商业地产项目开发成本控制是一项系统化工程，成本控制所涉及的环节很多，必须对项目开发的全过程、各环节的经济活动进行精细化的监控管理，通过集中招标的方式确定项目原材料的供应商家、选择高素质的施工团队、制定最优化的销售计划等都是成本控制过程中需要重视的环节。最后，精细化管理是需要建立在高效流通的开发信息的基础上的，采用先进的精细化管理手段和技术是十分必要的。
（二）目标化成本控制体系的应用
商业综合体是商业市场形式多样化和消费需求多元化趋势下的经济产物，因此，商业地产项目开发成本控制需要以市场信息为导向。近些年来，以市场为导向的目标成本法研究不断深入，在商业地产项目成本控制过程中采用目标成本法可以获得较好的经济效益。一方面，商业地产项目开发过程中首先应该尽可能全面地搜集市场信息，通过分析和整合处理而确定项目的开发成本，即确保项目开发预算的合理性；另一方面，在确定的成本控制目标的基础上，应该结合企业的资源和管理现状，先从设计环节出发，对项目开发所涉及的商业选址、原材料采购、建筑结构设计、施工招标、客户定位、营销管理等各环节进行合理的设计，尽可能从初始设计环节降低投资成本，以市场信息为导向来提升商业地产项目的先进性。
（三）科技化成本控制体系的应用
商业信息在促进企业发展过程中所发挥的重要作用是有目共睹的，随着信息技术和数字化技术的快速发展，在成本控制环节中，采用科技化成本控制体系可以获得很好的经济效益。尤其是近些年来，BIM技术快速发展，应用于地产项目开发过程中发挥了巨大的应用效益，进一步扩大信息化和数字化成本控制体系的应用范围符合现代化地产行业的发展需求。一方面，应该结合商业地产项目开发需求建立完善的信息化成本管理平台，确保开发信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技术可以对地产项目的外观、内部结构、空间布局、施工以及后期维护进行模拟设计，这样可以显著降低设计成本，从而缩短开发周期，确保商业地产项目顺利开发。
四、结语
近些年来，我国国民经济水平显著提升，多元化消费需求显著增加，商业地产项目在促进商业市场资源优化利用、最大化满足人们的多元化消费需求等方面具有十分重要的作用。在这样的发展背景下，采用系统化的成本控制体系对商业地产项目开发过程进行精细化管理十分重要。因此，项目管理人员应该与时俱进，不断创新与发展商业地产项目成本控制体系，致力于为我国商业地产行业的发展注入源源不断的活力。
参考文献
商业地产项目范文3
关键词：商业地产；弱电；设置
前言
商业地产项目指的是具有商业性质的地产项目，其主要由办公楼、住宅、高档酒店、大型购物中心等几部分组成[1]。随着经济水平的发展及人类物质、精神生活水平的不断提高，并由于住宅项目的调控限购，使得其对商业地产的需求日益扩大，并对建筑物的弱电系统也有了很高的要求，以至于传统的弱电系统已不能满足我国商业地产项目发展的需要。对此文章以商业地产弱电系统的设置问题，科学的探寻当前商业地产工程项目弱电系统的合理设置，以供各位读者参考。
1 商业地产弱电系统设置存在的问题
1.1 设置不足问题
商业一般占地面积比较大，基本有前后广场，及水电、煤气、给排水等系统；弱电系统也是商业建筑必须配备的基本设备之一。但区别于一般的住宅项目，商业地产项目的弱电系统一般设置要求比较全，很多时候，发展商都会漏设一些系统：（1）漏设无线对讲系统。商业项目一般建筑面积比较大，个别达到10万平方米以上，运营管理是一大问题，相应的物业管理人员必须马上到位，无线对讲系统就很有必要。（2）漏设手机信号加强系统。商业项目一般空间比较大，人流更是不少，现在又是智能手机的年代，若进入某个商业项目，发现手机信号很差，后果可想而知。
1.2 设置过多问题
在对商业地产进行弱电设计时，存在着很多的不确定因素，有些设计人员会超前设置弱电系统，但有时应根据实际情况设置，以免投资增大：
（1）卫星电视接收系统的设置，若商业中没有酒店的话，可不设置卫星电视接收系统，使用一般的有线电视信号就可以。
（2）弱电中央集成系统，一般商业项目规模不大的话，这系统可基本不设置，一是各系统的数据接口不一致，二是把各个弱电系统后台控制设备集中到一个弱电机房的话，就可以基本解决各系统联合使用问题。
1.3 设置不合理问题
弱电系统有若干个分系统，而某个分系统中又有若干小系统，若理解不全面，会设置得不太合理，如背景音乐系统中往往可以跟火灾紧急广播系统共用，若设置不太合理，会造成同时投资两套系统，无论是投资额的增加还是使用都会有很大影响。
2 商业地产项目弱电系统的一般设置
商业地产项目弱电系统设置在满足国家规范要求的前提下，应遵循安全可靠、经济实用、技术先进、灵活高效、操作维护管理方便的原则。下面就把各系统是否应该设置进行叙述：
2.1 计算机网络系统
计算机网络系统是各弱电系统的基础系统，必须设置，而且应采用千兆以太网络系统。
2.2 电话通信系统
这是项目项目对外的信息接口，也必须设置，含语音、宽带、手机信号加强等系统，可委托各电信运营商进行设计施工。
2.3 综合布线系统
这是各个语音信息系统的高速公路，必须设置，但相应的语音及信息点位的数量要留够。
2.4 安全防范系统
商业项目人流量大，贵重物品多，该系统也必须设置，本系统还包含了入侵报警系统、视频监控系统、电子（保安）巡更系统、门禁系统等子系统。应该都要一一设置。
2.5 停车场管理系统
商业项目车流量大，为了对车辆进行有效的管理和收费，此系统也应该设置。停车场管理系统包括收费管理系统和车位引导系统，若停车场为大型的停车场（停车500辆以上）建议设置车位引导系统，以方便购物后的寻车。
2.6 电视信号系统
电视信号系统包括有线电视接收系统、卫星电视接收系统，若只是一般的商业项目，笔者建议只设置有线电视接收系统即可，若为星级酒店及商业展览项目，卫星电视接收系统就必须设置。
2.7 楼宇设备监控系统
商业项目给排水、强电、空调、电梯设备众多，为减少各种能耗及管理的难度、管理的人工花费，应设置楼宇设备监控系统。建议此系统中的电梯监控系统可在电梯招标时划给电梯厂家实施，减少投资。
2.8 电子信息显示系统
商业项目需经常搞商业推广及物业管理也会相关的信息或广告。此系统是必要及获得效益的系统，应该设置。
2.9 背景音乐及火灾紧急广播系统
商业项目人流量大，经常要寻人，另外为了营造轻松的经营气氛，需设置背景音乐及火灾紧急广播系统，但两者应该结合一起设置以节省投资。因为背景音乐的要求比火灾紧急广播系统高，两者可以兼容。
2.10 远程电子抄表系统
虽商业项目铺位分隔较多，但这个系统要看商业类型而是否设置，若一般的综合型商业建议不设置，因铺位分隔不太固定，若为铺位分隔比较固定专业类批发市场，建议设置此系统，以便减少水电、煤气表的抄表工作量。
2.11 无线对讲系统
前文已提过，为了管理的方便需要，此系统应该设置，并应该预留6个频道以上的对讲系统，以便管理、保安、清洁等分开使用。
2.12 客流统计系统
为了统计商场的客流和做相关项目的研究，本系统也应该设置，为节省相应的投资，客流统计系统可采用视频统计系统，该系统的前端摄像头可以与视频监控系统的摄像头共用。
2.13 弱电中央集成系统
上文已有提及，若投资容许及各弱电系统的后台设备房比较分散的，建议设置此系统，但各弱电系统的数据接口需采用标准的开放性的接口，如TCP/IP、API等等；若投资不容许及各弱电系统的后台设备房比较集中的，可以不设置此系统。
3 结束语
在商业地产项目中弱电系统内容比较多，开发商及设计人员应该有针对性的进行设置，才能使得商业项目的弱电系统合理设置及投资，但弱电技术时刻都在发展，新技术不断涌现，如现今的室内GPS导航技术，商业项目应该及时跟进及完善才能使得弱电项目与时俱进，因此，我们对商业项目进行弱电系统的设计时，除参考上述观点外，应综合考虑投资、商业项目、技术水平、分期开发、物业管理水平等因数进行设置。
商业地产项目范文4
【关键词】商业地产；商场；规划；商业
中图分类号：TU247.2 文献标识码：A 文章编号：
虽然不是在上海，但以外来人的客观角度观察杭州目前商业的发展，发现杭州商业地产目前并未获得其应有的市场关注度，市场塑造力偏低，这一局面产生自许多复杂原因。众所周知，一个成功商场诞生的背后，有许多在规划中需要整体考虑的因素，综合笔者学习并参建的一些成功项目的经验，提供以下几个商业地产设计的重要因素。
明确项目开发主题定位的重要性。一个成功的商场需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间可以并加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值，让消费者可以很明确地明白这个商场的购物形态以及可以感受到的空间质量，也愿意来到商场消磨其闲暇时光。国内成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊桥等均是在这方面发展得很成功的例子，杭州本土的杭州大厦主题定位比其他商场做得更成功。因此，商场在规划之初一定要确认其客群及商行的主题，以便于日后整体规划设计思考方向的确认。
主力门店选择定位的重要性。主力店为商场的招商成功与否的关键因素，高知名度的主力店过去所累积的知名度与信誉将有助于商场形象的提升，并增加商场的辨识度。作为商场吸引目的性购物人潮的引力来源，主力店对于商场发展的带动具有十分重要的影响，是商场成功的快捷方式之一。如华纳威秀影城购物中心、马莎百货以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店对于卖场面积、货架陈列、停车需求等均有一系列的要求，为了吸引主力店的进驻，开发者必须在商场的规划之初，便充分了解预期引入的主力店的各项需求，掌握的越多，未来所面对的难题便越少。 商业项目地段选择的重要性。商场地点的选择正确，就能掌握地利的优势，适当的店址可搭周边人流的顺风车，增加商场成功的机率，因此商场在地点的选上应掌握以下几个重点。
周边应有规律的客流。选址前应调查基地周边客流规模，周边人口密度应能支持商场的营运。比如说在商业街、步行街、电影院或者公园附近，这些地方人流比较集中，而且可以说是集休闲和购物于一体的地区。
交通便利。车站附近，特别是地铁或者几条公交线路交汇的地方，都能够给客人带来交通上的便利，因此商业价值也比较高。邻接道路宽度、大众运输的可及性以及是否有停车位置供给均为商场选址的重点。
商业环境的群聚效应。周边的商业开发规模如能形成群聚效应将对商场开发产生极大正面帮助，虽然说群聚会有一定的竞争压力，但是因为商店多，能够满足客户的多方面需求，所以人群也会比较多，更重要的是能够产生商业集约效应，更容易发挥自己的比较优势来占领市场，吸引更多的顾客来购买。
合宜的地块发展条件。应充分考虑地块的形状、大小、地形及物理环境条件等因素。比如说，选址对气候条件的要求（风向、日光）都会产生影响，一般都会选择坐北朝南的方向，这样一方面可以避免夏季的暴晒另一方面可以避免冬季的寒风，对顾客有益对存在商城里的货物也有好处。
商场的开发应符合城市规划的要求，同时应了解周边的城市规划远景，以免未来城市规划的变迁影响商场的发展。因此，可以选择在居民生活的小区或者是有企事业单位、机关的地方选址，因为距离近会吸引附近的居民而形成固定的消费群体。
商业项目交圈流线规划的重要性。区分人流车流与货流，妥善配置商场动线。而在商场的规划中，除了消费者动线外，必须同时提供专用的货物进出、服务进出动线，避免动线冲突，造成消费者观感及服务机能的负面影响。
动线规划的舒适度与便利性。宽度合宜，明亮舒适且方向感明确的动线可让顾客愿意在商场做更长时间的停留，绝对是商场动线规划的不二法门。商场在进行内部装修时，采用装修涂料、灯光的选择、空气中是否有异味都会对顾客的心理产生作用。
项目平面功能性配置的重要性。商场的平面配置应合乎商场的定位与设计主题，同时应以便于消费者参观选购商品、便于展示与出售商品为前提，且让商店有更多的曝光率。商场是各种商业产品展销的容器，各种商品形态在平面空间配置区位均有其应遵循的逻辑，因此应在平面配置上反映不同类型的商品对卖场空间尺寸、服务机能与位置的需求。 转贴于 中国论同时，卖场的平面配置应能鼓励、引导消费者在卖场作更长时间的停留，增加其行走的空间距离，并让整个逛街购物的空间环境是舒适的，以鼓励更多附加的购物行为。
商业空间良好视觉设计的重要性。商场的空间的整体视觉设计对商场形象的塑造有关键性的影响，一个具强烈辨识性的商场视觉设计将有助于消费者建立对商场的认同与了解，凌乱的视觉环境绝对是商场环境扣分的重要的因素，视觉设计是商业建筑非常重要的元素，是建筑立面、空间塑造整体的考量，卖场的指针系统、橱窗设计、室内装修的色彩计划、灯光及景观等都为卖场视觉形象塑造的重要元素，应能呼应卖场的主题定位和整体规划设计，以形成整体卖场空间气氛，并提升卖场的整体形象。
商业人气聚集畴划的重要性。商场的人气需要一些活力的引擎空间来带动，可短期聚集人潮的活动与娱乐休闲设施绝对是商场活力与能量的来源，电影院、娱乐场、餐饮空间与定期及不定期举办的活动均是商场活力的来源。因此，一个成功的商场一定具备可以聚集人潮、胃纳活动的空间与主题卖场，让购物商场不只是消费场所，更是社交与休闲娱乐的领域。
商业场所快乐购物氛围营造的重要性 。购物消费绝对该是欢乐愉悦的生活体验，消费者来商场的目的除了购物，还包括了放松与休闲，所以欢乐购物气氛的营造对卖场而言绝对是必要的。因此，卖场在空间营造上应尽量去提供一个活泼放松的环境，让消费者在轻松的心情下享受购物的乐趣，欢乐的购物环境的塑造可由卖场的建筑意象、室内空间、景观环境以及相关娱乐设施等来达成。
商场合适文化背景依托的重要性。商场的规划需要在地的思维及与时代的发展脉络的结合，一个在北京或上海成功的案例不一定适用杭州，每个城市均有其地方特色与文化背景。卖场的规划除了功能、主题、地点、招商与空间意象的考虑外，适时适地的考虑也是十分重要的。在北京，过去曾有一些试图完全移植国外成功经验的商场，因缺乏地域性考虑，未能获得预期中的成功，其原因主要在于气候条件与民情的不同，一个在杭州的购物中心的规划设计应能反映杭州消费者对购物行为的需求。
在进行选址的时候要考虑到潜在的商业价值，既要分析现在的情况还要考虑到未来的商业价值，有一些曾经被人看好的商场选址，可能会随着发展而变冷，而一些不引人注意的地方，可能会在不久的将来成为闹市，比如说新城的开发、老城的改建、开发区的规划等等，其中最为著名的案例就是美国零售企业“沃尔玛”和新加坡华商董俊竞创建的百货集团“诗家董”的选址规划。
商业地产项目范文5
关键词：新型城镇化 城市运营 商业地产 项目投资决策 SD
新型城镇化是我国经济发展新阶段中实现现代化的重大战略选择，也是我国经济发展的重要引擎，通过新型城镇化的逐步推进我国的经济发展模式有望由投资拉动转为消费拉动。目前国人的消费潜力不容小觑，因此催发了相对独立于住宅的商业地产的快速发展[1]。
一、商业地产是城市运营的重要内容
（一）商业地产运营商是新型的城市运营商
所谓城市运营，是对城市的筹划营谋，是指以系统化的思维方式，运用市场经济的手段，对城市进行整体策划和管理[2]。商业地产投资主体作为城市运营商是一个城市运营过程中的新生产物。商业地产运营商在充分理解政府宏观意图的前提下，充分运用市场化机制和手段，通过开发成片大面积的土地，来带动城市和区域经济的发展，既以自身经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益[3]。
（二）商业地产是落实新型城镇化的有效切入口
许多城市都面临着旧城改造、土地置换等实际问题，落实城镇化需要有切入口，建造城市综合体，这种大体量的商业地产项目通过以点带面，点状辐射产生聚集效应。商业的辐射能力决定了城市的辐射力。在运营大型商业地产项目的时候，应主动运用城市运营的思路，大范围整合城市的资源，将商业地产和城市经营提升到新的水平。
二、城市运营视角下商业地产项目投资决策模型
（一）SD在城市运营中应用的可行性
SD （System Dynamics，简称SD）是一门基于系统论，吸取反馈理论与信息论等，并借助计算机模拟技术的交叉学科。SD被誉为“政策实验室”。
城市运营具有跨学科、跨领域、跨层次的鲜明特点，是开放的复杂巨系统。钱学森教授等指出，解决开放的复杂巨系统的方法是建立综合研讨厅体系，采用“从定性到定量综合集成方法”，人机（计算机）结合的方法处理城市运营模型[4]。因此，运用SD来研究商业地产项目开发运营与城市经济、社会发展的相互联系与影响是合适的。
（二）SD模型建立
城市运营的关键在于促进区域经济发展。从城市的长远发展来看，城市竞争力最终归结为城市产业资本竞争力。产城融合的过程中产业发展要求形成与之相配套的城市功能；城市的发展既需要有完善的城市功能与发展环境作为支撑，又要构建与之相适应的现代产业体系和产业集群。基于以上分析，本利用Vensim软件建立城市运营视角下商业地产项目投资决策模型，见图1。
（三）模型仿真分析
商业地产是城市生产业及生产业的重要载体，优秀商业物业的增加能够增强城市的流通力，有利于增强城市的吸引力。在以人为本的新型城镇化国家战略的背景下，其投资与运营面临着新时期的机遇与挑战。
三、新型城镇化为商业地产提供新的发展空间
（一）以人为本牵动地产业回归民生属性
随着城镇化的推进，住房、商业等的消费需求将被大大提高。新型城镇化最大的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。今后一个时期，房地产业的发展要符合新型城镇化的需要，房地产的开发更要符合城镇化中老百姓的需要，房地产的开发要与城镇化的速度相适应[5]，使其回归“民生地产”的产业定位。
（二）城镇化带动消费市场扩大
目前我国服务业增加值占国内生产总值比重仅为46%，与发达国家74%的平均水平相距甚远，与中等收入国家53%的平均水平也有一定差距，而这为商业地产提供了很大发展空间。
（三）产业转型推动商业地产优化升级
新型城镇化要求适应制造业转型升级要求，引导生产业在中心城市、制造业密集区域集聚；此外，新型城镇化还要求提升生活业水平，推进功能混合和产城融合，推动一线城市形成以服务经济为主的产业结构。这就要求对传统商业地产进行改造升级，通过对旧城的改造和商业业态的更新，优化商业网点布局。这些都为城市商业地产的发展和繁荣提供了良好机遇，大型传统房企均加强项目布局，竞争日趋白热化。
四、城市运营中商业地产面临产能过剩
（一）开发过量加剧资源浪费
在一些商业地产项目开发量过于饱和的城市中，商业地产从人均一平米的饱和状态向人均一个铺的地步发展。几十万平米的商业地产项目，几亿的过度投资是对社会资源、土地资源、国民财富的浪费。
（二）开发过量稀释城市消费力
城市消化力不足的原因可以归结于以下三点：一是客群狭窄，物业投资门槛较高且需要有相关投资经验；二是大品牌零售商对外扩张有局限性，如当地资源难以支撑，招租较为困难。三是整个城市消费人口，人均可支配收入的增长，是较为缓慢的过程，消费人群增长速度赶不上商业开发的脚步。
（三）开发项目偏离城市消费结构
商业地产项目可分为：目的性消费、商务区消费和居住区消费三大聚集方式。第一种实现难度较大，第二种主要集中一线城市核心区域、数量有限，第三种拥有稳定的消费需求群体，极具生命力，但在实际开发中关注度较低。此外，网购已颠覆了传统的商业零售和国民消费模式，低端购物类业态占比过大的商业地产项目，实体店冲击明显。
五、商业地产项目投资建议
（一）确定项目合理规模体量
购物中心项目国际上公认10万平米以为最佳规模，按照中国的国情和快速发展的态势，上限可适度提高至15万平米左右。规模与效益连在一起，不是越大越好，规模一大，比较效益就下降了，即项目边际效益是递减的。
（二）确定项目合理业态配比
目前全球商业地产项目发展的趋势之一是更多的向化、休闲、健身的业态方向发展。在“一站式”购物中心中能够有效增加人们的滞留时间，所以国外运营商倾向于将项目近一半的面积业态设定为休闲娱乐化健身。
（三）确定合理的项目盈利模式
单纯的房地产思维与运营商业一样是零售思维，商业地产项目分割销售之后，再进行商业规划、整合，经营的整体性和有效性难以保证。这种化整为零的模式与商业地产在城市运营中的应该发挥的积极作用背道而驰。
六、结束语
本以新型城镇化为出发点，在城市运营的视角下运用SD仿真模型对商业地产项目投资决策进行分析，可以得出以下结论：新型城镇化和商业地产的发展是相互促进的，新型城镇化需要商业地产的参与，但不等于房地产业化。对于商业地产项目运营商而言，随着新型城镇化的逐步落实，如何注重区域经济发展条件、人口需求结构，以及当地资源条件与商业地产项目开发模式和产品的契合，都需要认真研究，努力创新。
参考献：
[1]黄国雄.论城市商业综合体的产生与发展[J].商业时代，2013（28）：25―26
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[3]赵力焓，石娟.基于城市运营商的城市运营模式研究[J].决策咨询通讯，2010（5）：87―91
[4]杨宝民，江禾.商业房地产开发与管理实务[M].北京：清华大学出版社，2006：494―495
商业地产项目范文6
商业房地产在经济学上又称“不动产”，主要包括房地合一、土地使用权与建筑物三种形态。观察土地、建筑物的特点，可以看出商业房地产具有不可移动与较为固定的特性。顾名思义，商业房地产开发便指依法获得土地使用权后，根据城市建设规划的要求进行土地规划和房屋建设工作。人们通常将商业房地产开发单纯地看做是房屋或商品房建设，这种观点实际错误且不全面，商业房地产开发应包括房屋建设在内的各种开发经营活动，亦包含着土地规划等行为。据相关资料显示，2012年我国商业房地产开发投资额为71804亿元，年名义增长率为16.2％，扣除通货膨胀等因素影响后的实际增长率为14.9％，东部商业房地产开发投资额为40541亿元，占总体投资额的56.5％，年增长率为13.9％，中部商业房地产开发投资额为15763亿元，占总体投资额的21.9％，年增长率为18.3％，西部商业房地产开发投资额为15500亿元，年增长率为20.4％；2013年全国商业房地产开发投资额为86103亿元，年名义增长率为19.8％，扣除价格等因素影响后的实际增长率为19.4％，其中，东部商业房地产开发投资额为47972亿，年增长率为18.3％，中部商业房地产开发投资额为19045亿，年增长率为20.8％，西部商业房地产开发投资额为18997亿，年增长率为22.6％；2014年我国商业房地产开发投资额为95036亿，年名义增长率为10.5％，年实际增长率为9.9％，东部商业房地产开发投资额为52941亿，年增长率为10.4％，中部商业房地产开发投资额为20662亿，年增长率为8.5％，西部商业房地产开发投资额为21433亿，年增长率为12.8％。通过分析以上数据，可知商业房地产开发行业投资额逐年增长，其发展态势依旧火热，因此，发现商业房地产经营管理中的存在的风险并进行研究，这个课题是有现实意义的。
二、商业房地产项目经营管理存在的风险
为更好理解商业房地产经营管理存在的风险，本文结合商业房地产的特点对其进行分析。商业房地产经营管理主要具有以下5方面的特性与风险：1.不确定性商业房地产开发与建设是依法取得土地使用权后进行的土地规划与房屋建设的工作，整个工程是建立在城市规划、项目规划的基础上，其最大的特点便是不确定性。商业房地产开发是根据未来的预测需求进行建设，在现有阶段很难准确预测未来行业走向与经济发展整体状况等，因此，商业房地产项目建设的不确定性便会给整个管理工作带来风险。2.固定性商业房地产管理工作受固定性影响：一、商业房地产开发过程中土地固定存在于空间中，不可位移，开发商进行地产开发必然受到土地空间位置的影响。
三、商业房地产开发过程受建设周边固定
环境因素影响，规划开发地区的相对地理位置、经济发达程度、人员密集程度等因素都会影响开发商进行房屋建设的工作。3.投资金额大商业房地产开发管理包括着土地所有权的购买、土地规划、房屋建设等多个步骤，涉及招标、实地测量、风险预测等各种环节，投资金额总量大，费用成本也比较高。这种大量投资的特点造成了开发商遭受筹资困难、金融环境突变等问题。我国各大省份均有“烂尾楼”的存在，导致烂尾楼出现的最大原因便是开发商资金周转不灵。4.回报周期长商业房地产开发与管理过程不仅投资金额大，而且其回报周期长。一个建筑的建设必须经过勘测、绘图、材料采购、施工、检测等各环节，建设周期长，导致开发商不能短时间获取收益，这引发了开发商资金周转困难、房屋售卖困难的产生。5.易被影响商业房地产开发工作不能像大部分产品一样在产房中进行，它需要在露天土地上进行。东南沿海台风多，降水大，北方地区风沙大，雾霾严重，可见度低，各种环境变化都会影响开发建设的过程，这也导致其变数大的风险问题。
四、商业房地产风险管控的研究意义
商业房地产的项目管理过程存在不确定性、固定性、回报周期长、易被影响与投资金额大的风险，进行风险管控能有效减少风险，提高产业效益。进一步细分风险类别可划分为微观风险与宏观风险，微观风险指规划区域土地价格变动情况、区域建设与管理的政策与手段等引起的开发商财务问题，宏观风险指整体金融环境的变化、国家政策的实行等。进行风险管控能够保证开发商掌握经济大局，及时进行建设方案的调整。具体来说，进行风险管控有以下4大方面的研究目的：1.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，保证项目开发与管理的水平，推进管理系统的系统化、全面化。2.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，改变原有被动接受风险的局面，主动了解市场行情，及时作出开发建设的调整，保证现有规模的稳定与发展。3.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，提高开发商整体的风险意识，构建风险预防监督体系，促使其形成良好的“发现-避险-应对机制”。4.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，增强开发商的资金掌控力，保证开发企业的经济效益，促进其行业竞争力的增长。
五、现阶段商业房地产风险管控的问题
1.市场存在不正当竞争经济的快速增长带动商业房地产行业的突飞猛进，但经济危机的发生震动了整个商业房地产行业大盘，在商业房地产过快过热发展的同时，也透露出商业房地产风险管控存在问题。商业房地产风险管应关注商业房地产市场中不正当竞争的行为，例如，为大量出售支自己房屋，一再压低房屋价格，引发整个商业房地产市场的价格危机；为缩短房屋开发建设周期，未经过检测便将存在危险隐患的房产出售；为减少成本获取高额收益，采用廉价材料进行建设等。商业房地产商为谋取利益，减少成本进行的不良竞争正愈演愈烈，这正是目前风险管控需重点关注的问题。2.风险管控方式简单为更好地谋取利益，大量投资商进入商业房地产行业，商业房地产开发资金与开发面积都不断扩大，但整个风险管控方式依然简单，仍旧保持“获得用地权———形成开发公司———出售房屋赚钱———卖完走人”的模式，企业并不注重风险的检测与管控，内部管理盲目化，内外风险因子都将摧毁商业房地产开发的野心。不确定风险因素的增加，带动商业房地产企业风险管理难度加大，但大部分商业房地产商并未关注风险管理的重要作用，企业抵御风险能力薄弱。3.风险识别水平低我国最早重视风险管理理论，进行风险管控是在20世纪80年代的土木工程管理过程中。后来风险管理理论涉及到方方面面，包括了商业房地产开发项目，但相比西方健全的风险识别与管理模式，我国风险识别水平低，处理问题的方式单一。一旦金融行业发生变化，整个风险管控机制并不能对此立刻反应，马上做出相应的应对方案，这将导致商业房地产商出现融资难、成本上升的问题。4.项目决策盲目化民营企业是我国商业房地产开发商的主要组成部分，民营性决定此类开发商意图获取更多的利益，易忽略项目开发前期的决策调查。缺少相关的市场调研，主观进行项目决策，企业的项目方案便会建立在过于乐观的市场预测或过于悲观的市场需求预测的基础上，易导致项目决策的盲目性。这种缺少相应的市场调研，尽管省下了市场调研耗费的人力与财力，但错误决策引导错误的建设工程，将带来更大的财力、物力与人力的损失。5.业务流程混乱性商业房地产管理过程中存在业务流程混乱的问题，这主要体现在前身为国有性质的开发企业。这类前身为国有亦或官办性质的企业，由于受到规模化管控，开发资金来源稳定，整体对风险把握能力差，企业内部门类不全，部门协调性差，文化与管理制度不突出，员工整体的责任意识不强，一旦这类企业进行转型，便会出现业务流程混乱，管理水平低下，资金周转不灵的问题。6.监管机制形式化我国出台了《保险法》与《担保法》两部法律文件来保障商业房地产行业的安全性，尽管商业房地产开发与管理的风险可以经由担保与保险来规避，但这两部法律并没有提及细节对于商业房地产风险管控的内容，风险担保主要针对自然灾害等威胁，风险转移与保障存在片面性，整个监管机制过于形式化。7.建设资金来源单一大部分商业房地产商的资金主要依靠企业向银行贷款实现，资金筹集方式单一，一旦开发商的企业信誉下降，市场行情下降亦或通货膨胀发生，企业的融资易出现困难，建设流程受资金制约而中止。关注企业融资方式，扩展融资渠道是减少建设风险的途径之一。
六、商业房地产风险管控的程序与原则
1.商业房地产风险管控的程序商业房地产风险管控包含在整个项目建设的工程中，项目定位、项目投资风险、项目质量风险、合约执行力风险、政策风险、市场风险等。从开发商定位建设工程开始到后期维护都属于风险管控的范畴，以合约执行进行风险分析，商业房地产的开发项目涉及勘察、图纸设计、招标、购房等多种合约的签订与执行，合约的签订是一次性的，但整个工程是长期的，一旦合约执行过程出现问题，将给后期商业房地产开发造成难题。因此，注重确定项目程序的风险预测与应对机制，有利于商业房地产开发与管理有序进行。2.商业房地产风险管控的原则商业房地产风险管控涉及商业房地产开发与建设的各个方面，要想更好预测、分析、掌控风险，就必须坚持以下3大原则：（1）以市场需求为基础进行开发商业房地产项目的开发与管理是一种规划性工程，不确定的特点尤为突出。要想合理规避风险，就必须进行全面市场调研，包括弄清商业房地产行业现有规模、消费者需求房屋类型、每平米价格、建材价格、建材种类等，假若缺失对市场需求的分析，开发商仅凭臆断进行决策，就可能建设出不符合市场需求的房屋，多数烂尾楼、滞销楼因此产生。（2）以技术创新为依托进行项目不断发展的技术推动商业房地产开发方式的改变，以往信息资料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的测量更是费时费劲，现在技术革命带动建设方式的改变，搜集信息资料通过网络媒介进行短时间、大批量搜集，地表地形的勘测利用相应测量仪器进行，不仅大量缩减时间，而且减少企业成本。以技术创新为依托进行项目建设，需开发商着眼技术创新，引进先进技术进行项目建设工作。（3）以提高人才素质为发展目标以培养人才为目标为发展目标，是从提高开发商管理水平与预防风险的角度进行考量，通过提高人才素质，能更好地实行企业计划安排，完善企业监管工作，提高开发商的工作效益。开发商要想提高企业人才素质，可以通过完善企业人才管理机制，健全风险预测培训机制，培训企业人才的风险意识来提高现有人才水平，可以通过建立合理的人才选拔机制来保证新入职员工的素质水平，提高整体素质要求。
七、结论
