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房地产市场分析报告范文1
8月份商品房市场出现供应量、成交量双高位情况。成交量较7月份相比，变化情况不大，成交量走势略微上升。供应量变化较大，环比增长近一倍。本月全市商品房供应量为148.03万平方米，与去年同期相比减少18.5%，但环比上升95.99%。8月份商品房成交量为139.7万平，成交量环比增长3.7%，与7月份基本持平。8月份商品住宅成交量121.6万平，环比增长4.6%，商品住宅成交量较上月无明显变化,但同比增长64.8%。
商品房供应量分析
本月全市商品房供应量为310.4万平方米，环比增长109.68%,供应套数为33269套。其中商品住宅供应面积为287.6万平方米，占总供应量92.66%，商品住宅供应套数为30518套，商业用房供应面积为19.8万平方米，占总供应量6.38%，供应套数为1452套。
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商品房供应量走势
由于秋季房交会的推动作用，全市2009年9月份的商品房供应面积达到310.4万平，供应套数为33269套，超越2008年9月份的供应量，成为近一年来的新高。从整体上看，2009年以来，商品房供应量呈持续上升的态势，房地产开发商对市场普遍看好。随着房交会的结束，预计10月份商品房供应量相比9月份将会出现下降，但作为传统的销售旺季，不会改变整体上升的趋势。
本月各区供应量分布情况
本月和平区和沈北新区的商品房供应量排在首位，所占比例分别为21.2%和21.1%，供应量分别为65.4万平和65.1万平。铁西区商品房供应量排第三位，供应面积为45.5万平，所占比例为14.9%。
商品房成交走势分析
受秋季房交会的影响，全市2009年9月份的商品房的成交面积达到195.6万平米，超越6月份夏季房交会的成交量，成为今年的新高。从整体上看，2009年以来，全市的商品房的成交量呈持续上升的态势，市场信心较足。随着房交会的结束，预计10月份区内商品住宅交易量相比9月份也将会出现下降，但作为传统的销售旺季，不会改变整体上升的趋势。
商品住宅市场综述
9月份商品房市场延续了供应量、成交量双高位情况。受秋季房交会的影响，商品房供应量大幅度增长，销售量达到了2009年的新高，市场表现良好；但供求比相对下降，商品房的市场将趋于平稳，随着房交会的结束，预计10月份商品房的供应量和成交量将出现下降。
商品住宅供应量分析
由于秋季房交会的推动作用，全市2009年9月份的商品住宅供应面积达到287.6万平，供应套数为30518套，超越2008年9月份的供应量，成为近一年来的新高。从整体上看，2009年以来，商品住宅供应量呈持续上升的态势，房地产开发商对市场普遍看好。随着房交会的结束，预计10月份商品住宅供应量相比9月份将会出现下降，但不会改变整体上升的趋势。
成交量分析
受秋季房交会的影响，全市2009年9月份的商品住宅的成交面积达到192.2万平米，超越6月份夏季房交会的成交量，成为今年的新高。从整体上看，2009年以来，全市的商品住宅的成交量呈持续上升的态势，市场信心较足。随着房交会的结束，预计10月份区内商品住宅交易量相比9月份也将会出现下降，但作为传统的销售旺季，不会改变整体上升的趋势。
各区商品住宅成交情况分析
9月份商品住宅成交量排在首位的仍为铁西区，成交面积46.7万平，成交套数5375套。于洪区成交情况位居第二，成交面积38.4万平，成交套数4327套。沈河区成交量最少，成交面积42.9万平米，成交套数469套。
商业用房市场综述
9月份商品住宅市场延续了供应量、成交量双高位情况。受秋季房交会的影响，商品住宅供应量大幅度增长，销售量达到了2009年的新高，市场表现良好；但供求比相对下降，商品住宅市场将趋于平稳，随着房交会的结束，预计10月份商品住宅的供应量和成交量将出现下降。
供应量分析
9月份商业用房供求比为0.79，供求比相对上升，但仍处低位，商业用房的供应出现小幅下降，成交情况出现小幅上升。从2009年以来整体上看，商业用房市场供求相对平衡，市场趋于稳定。
成交量分析
9月份商业用房市场成交情况较为平稳，本月成交面积15.7万平米，成交量小幅上升，并达到了2009年的最高值，市场接受度较高。从整体上来看，2009年商业用房市场是稳中有升，市场情况较为平稳。
各区商业用房成交情况分析
9月份商业用房成交量排在首位的仍为铁西区，成交面积4.88万平，成交套数320套。于洪区成交情况位居第二，成交面积4.22万平，成交套数275套。大东区和浑南新区成交量次之，分别为1.92和1.9万平米。
商业用房市场综述
9月份商品住宅市场延续了供应量、成交量双高位情况。受秋季房交会的影响，商品住宅供应量大幅度增长，销售量达到了2009年的新高，市场表现良好；但供求比相对下降，商品住宅市场将趋于平稳，随着房交会的结束，预计10月份商品住宅的供应量和成交量将出现下降。
供应量分析
9月份商业用房供求比为0.79，供求比相对上升，但仍处低位，商业用房的供应出现小幅下降，成交情况出现小幅上升。从2009年以来整体上看，商业用房市场供求相对平衡，市场趋于稳定。
成交量分析
9月份商业用房市场成交情况较为平稳，本月成交面积15.7万平米，成交量小幅上升，并达到了2009年的最高值，市场接受度较高。从整体上来看，2009年商业用房市场是稳中有升，市场情况较为平稳。
房地产市场分析报告范文2
【关键词】 房地产经济泡沫 监测方式 预警 产生原因
现在很多国家都出现了房地产经济泡沫，这种现象会对一个国家的房地产经济产生很大影响，如果不加以制止，甚至会危害一个国家的整体经济发展。接下来，我们就来研究一下房地产经济泡沫产生的原因，以及具体的解决措施。
1. 房地产经济泡沫的具体含义
在生活中我们经常听见房地产经济泡沫这个词，而我们所说的房地产经济泡沫可以定义为在一个连续的时间内房地产价格持续上涨的现象。这种房地产价格的上涨会造成人们对房价预期价格的上涨，并且还会不断的增加新买主的数量。因为价格预期比较高，所以很多人都进行房产投资，这样就会增加投机资本的数量。使房地产的价格比其真正的内在价值高出很多。这样就产生了房地产泡沫。如果出现泡沫过度膨胀，那么会产生很严重的后果，比如说高空置率以及房产价格的暴跌、预期出现逆转等现象，这些现象就是泡沫破裂。房产泡沫的本质是它是不可持续的。所以，房地产泡沫只是一种价格现象，在房地产行业的内外作用下产生了这种现象，尤其是投机性因素。这种现象会对房地产经济和整个国民经济造成不良影响，必须要得到重视。
2. 造成房地产经济泡沫的原因
2.1银行的信贷过度
造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因就是银行信贷在房地产行业中的过度扩张。如果大量的房地产或者是以房地产为抵押品的资产被银行持有，那么如果房地产价格不断上涨的话，就可以扩大银行资本的数量和规模，使银行的资本更加充足，资产质量也更高，在一定程度上还可以提高银行的利润。所以，对于房地产业的信贷，银行就更愿意提供给其信贷，并且不断扩大信贷规模，这样就会使房地产价格更高。这个过程的循环发展，就造成了房地产价格的不断升高，并且与实际均衡价格偏离的越来越大，这样就会出现房地产泡沫的膨胀。然而，这个问题只是造成房地产泡沫破裂的一个原因。在房地产泡沫的迅速崩溃上银行也起到了很大的作用。我们必须对银行在房地产泡沫问题所产生的作用起到足够的重视，从银行入手解决房地产泡沫破裂问题。
2.2消费者的预期
一般来说消费者会对某种商品产生价格预期，这种预期会在一定程度上对消费者的需求产生影响，这种需求变化又会影响商品价格。而影响消费者预期价格变化的因素有很多，尤其是经济环境的变化。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由，经济环境变化导致的不均衡状态逐浙调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。所以，消费者对商品价格的不合理预期也会在一定程度上影响经济的发展，造成房地产泡沫的出现。
2.3调控措施的不协调
对于房地产行业来说，房地产调控措施是影响房地产发展的重要因素，如果房地产调控措施不协调，就会加剧房地产泡沫的产生，影响房地产经济的发展。调控措施不协调主要体现在一下两个方面，一个是严格控制土地的政策，使房地产用地价格大幅上涨，抬高了建房的成本，增强了地价上涨带动房价上涨的预期。这样就会因为土地价格上涨，而使房地产价格不断上涨，最终偏离其实际价格，产生房地产泡沫。第二个是由于目前我国房地产开发企业资金实力小，控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏有效的调控措施，使投资增长幅度回落大于需求回落幅度，加剧了供求矛盾，推动了房价上涨。这个问题就需要国家制定合理的信贷制度，不要过分的控制对房地产企业的信贷数量，这样才能解决房地产市场供给之间的矛盾。
3. 房地产经济泡沫的防范措施
3.1要加强对房地产价格的监测力度，预防和限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。
3.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过监测体系，可以及时发展房地产行业中存在的问题，并且可以采取相应的措施解决。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。只有通过这种及时的信息采集，才能真正了解房地产市场的动向，从而制定更加合理的政策，促进房地产行业的有序发展。
3.3建立健全房地产市场信息系统和预警机制。各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
通过以上这三种措施，可以在一定程度上缓解房地产泡沫的破裂问题，对于这三种措施来说，还需要政府的大力支持，需要政府转变相关的政策和制度，这样才能真正发挥这三种措施的作用。
结语
房地产市场分析报告范文3
关键词：房地产经济泡沫；区域特征；现状分析
Abstract: with the rapid development of our country's economic construction, the surrounding areas like cities are constantly expanding, drive the surrounding areas of rapid development, the real estate industry in recent ten years, it may be said is developing rapidly. Especially in a city, house prices but also each square meters to the millions of, a forbidding place. House prices have become the focus of people. This is some of the real estate industry for problems are analyzed.
Keywords: real estate bubble; Regional characteristics; To analyze the current situation
中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：
随着我国经济的高速发展，尤其是一些大中城市成为年轻人向往的地方。很多人怀揣着梦想来到了这些地方，但是，随着年龄的增长，不得不为买房做打算。一线城市的房价对于刚毕业的大学生来讲，就是天价。很多人不得不远离自己的梦想，离开这里。
房地产业在近些年的确是发展迅猛，但是，其中房价的波动也是十分巨大的，有些房地产商可能一夜暴富，也可能一次就倾家荡产。其中的经济泡沫非常的多。从全国整体来看。房价的经济泡沫主要集中在一些一线城市，而一些中小城市的房价相对比较稳定。这对于促进地方经济发展非常有利。
一、房地产市场供求关系的一般特征
住房需求的一般特征包括:作为人们赖以生存和发展的物质基础,住房是一种生活必需
品,因此,人们的基本住房需求是刚性的,其价格弹性较小。随着生活水平的提高,人们在追
求住房面积增加的同时, 也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出
了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住
房品质提高,即使在供求总量不变的情况下,房价也呈逐渐上升的趋势。由于住房抵押贷款制
度的普遍实施,潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说,住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平,在住房抵押贷款制度的支持下,大约有七成购房款使用的是人们未来的收入,有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此,与收入波动相比,住房需求的波动更大。住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产,购买住房不仅可以满足人们的居住需求,而且可以获得较高的预期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时,货币资产缩水,实物资产增值,人们更倾向于将货币资产转化为房产,因此住房购买需求增加,而住房供给在短期内难以相应地增加,结果必定导致住房价格上升。
二、房地产价格泡沫形成机制
根据经济学原理,多数商品遵循供求定理,即在其他条件不变的情况下,如果某种个别商品的价格发生上涨的话，则在短时间内，对该商品的需求量相应的减少，但是，因为价格上涨，商家纷纷加大生产量，其供给量反而增加。反过来，如果该商品的价格下降，就会有更多的买家争相购买，而且供货商则会因为成本问题，减少供应量。也就是说,一般商品的需求曲线向右下方倾斜,斜率为负。在房地产市场上,出于追求住房使用价值的目的,人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律,即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下,房价上升则需求量会随之下降, 而房价下降则需求量会相应增加。这就是导致房价在一定的规律上不断的进行上浮与下降，形成了房地产价格泡沫机制。
三、房地产泡沫的区域性特征研究
从经济泡沫的含义来看，资产所具有的在市场上的价格会多出其价值中的虚拟成分。在
某一个地区的一段时间之内，房产价格上升的状况可以明显地反映出这个区域的房地产经
纪泡沫。房地产业与其他投机商业不同的地方在于它的不可流动性，资本的投机性和市场的
区域性，若是房地产泡沫过度的膨胀，会影响到各方面的资源配置，阻碍资源的优化组合，
在房产经纪泡沫形成的同时，投资房产业虽然可以带来比其他行业更客观的回报和利润，但
是，当大部分的资金都从其他经济行业，如农业，工业，牧业等流入了房产业的投资当中。那么，对于整体的经济平衡来看，无疑是不利的，会阻碍市场经济的稳定发展。另一方面，房地产经纪的膨胀对于消费者来说影响也是极大的，会使消费者的消费观念逐渐变得扭曲，在住房的价格不断攀升的同时，消费者为了未来的住所不得不更多的将个人资金投入到住房资金的预算当中，这样一来，大量的贷款资金和储蓄资金都会流入房地产领域，一旦房地产泡沫幻灭，消费者的财产就会大打折扣，增加了个人的债务负担，使整个消费市场陷入僵局，影响社会经济的持续发展。可以说，房地产经纪属于资本密集型产业，关系着众多方面的经济状况和消费方式，牵一发而动全身，若是房地产经济破裂，对于各行业的经济投资，消费者的个人经济利益以及银行的账款都有着举足轻重的影响。因此，相关的管理部门要对房地产经济进行宏观调整，使其健康有序发展。
四、小结
中华民族五千年的文化历史，使得百姓形成了一种传统的思想观念，就是房子是一个家的根本，不管贫富都必须有一个安身立命的地方。受到这种思想的影响，人们对房子的重要性极为关注，现在，在大城市中的年轻人就是因为买不起房子，多少人背井离乡；多少家庭因为房子对付公堂。这些不能不引起有关部门的高度重视。随着我国房地产业改革的不断深入发展，国家的相关政策也纷纷出台，缓解人们的购房压力，一些单位也采取补助的形式，解决职工的购房问题。但是，这些都是不解决问题的根本。因为，房地产经济自身的固定性，区域差异性，市场对其区域的宏观调控以及房地产商对其的投机性，让房地产自身的区域性特征越发明显，政府和相关部门应当履行好自身对于房地产领域的宏观调控职能，适当抑制房地产经济泡沫的形成和膨胀，让房地产行业在健康持续的环境当中平衡发展，以促进市场经济整体的稳定前进，让百姓真正的安居乐业。只有这样，才能真正实现科学发展观、可持续发展。
参考文献：
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[2]王树强,陈立文.房地产市场对股票市场波动的响应机制研究技术[J].经济与管理研究,2011,02.
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房地产市场分析报告范文4
内容摘要：在房地产市场中，房地产指数对于投资者，消费者和政府来说都是一种很重要的市场信息。文章以“中房指数”“国房指数”为例，对其编制方法进行评述，分析了我国现有房地产指数存在的缺陷，并提出完善的若干建议。
关键词：房地产指数编制方法缺陷
我国当前几种主要的全国性房地产指数编制方法
据不完全统计，目前我国公布的各类房地产指数有10多个，其中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民间合办的。这里，以目前房地产市场较具代表性的中房指数和国房指数为例，来介绍我国目前房地产指数的编制方法和特点。
中房指数的编制方法
“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究，编制并公布的房地产价格指数系统。“中房指数”以1994年11月北京物业的比较价格为基值，按用途分为四大类：即住宅、商业服务业用房、办公用房和厂房仓库；将各城市的四类物业以其销售价格为依据，分别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权数计算四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格，作为各城市的物业比较价格。
关于中房指数编制方法的几点说明：
中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定期指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况。
中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数样本数据直接来源于市场，对市场反映及时、灵敏，保证了中房指数系统对市场的准确把握。
由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比较好的历史可比性，可以采用图表形式直观表现。采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。
国房指数的编制方法
“国家景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资，资金来源，土地转让收入，土地开发面积，新开工面积，竣工面积，空置面积，商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。国房景气指数的测算分为八个部分：一是确定指标体系；二是建立原始指标数据库；三是消除量纲的影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节，价格因素的影响；七是建立分类指数和国房景气指数计算数学模型；八是国房景气指数计算结果的分析报告。
中房指数和国房指数缺陷分析
中房指数缺陷分析
中房指数虽然开创了中国大陆现行房地产价格指数编制之先例，有许多值得推行之处，但仍存在以下缺陷：
采用固定权数的拉氏方法，降低了指数的横向可比性由于采用了固定权数的拉氏方法，在市场发展迅速，结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节。这样一来，指数虽然还能够反映市场房价的变化趋势，可是会与市场实际结构与价格产生距离，降低指数的可比性，尤其横向可比性会受到较大影响。
指数测算方法不够完善
现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定(即基期)的物业面积。原始公式的优点在于剔除了因物业结构变化所引起的指数变动，使得指数变动完全表现为物业价格的变化。现实应用的公式则操作简便，实施费用降低，但如果完全按照加权平均法的样本选择方式，则会在指数中包含非价格变化因素。
样本数据缺乏代表性
样本数据是编制指数的最基本的资料，为保证指数的科学性和准确性，首先应保证足够的样本量均匀的样本区城和物业类型分布、样本数据的及时更新、样本数据的真实性和连续性等。目前中房指数在编制过程中，存在样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。
指数的应用受限制
目前中房指数在应用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指数的应用。例如中房指数公布的往往是上一月、上一季度、年度的数据，这在很大程度上只是对市场发展的历史轨迹的一种描述，而开发商，投资者则往往更加关心市场的未来走势。这种房地产指数的滞后性就影响了房地产指数的推广和应用。另一方面，囿于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻视甚至忽视等原因，房地产指数的作用远未得到充分发挥。包括中房指数在内的众多房地产指数定期的公布报告、市场分析报告等也大都存在着内容少、信息量不足、分析深度不够，以及就指数论指数、只是进行一些简单的说明和肤浅的分析等问题。
国房指数缺陷分析
国房指数忽视了指数的横向与纵向可比性国房指数由于是环比指数且为合成指数，该指数包容了大量市场信息，但缺少纵横比较的能力。若要进行纵向比较，则必须经过逐级换算，工作量大。
不同指标变化对指数造成的影响不能清晰反映国房指数综合了多种信息资料，可经综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化指数造成的影响却不能清晰反映，需要单独说明。
调查数据的可靠性问题国房指数采样由各级统计部门采用统计报表制度。统计部门沿用旧的习惯，在设计指标后，下发到相关房地产开发公司，由后者填写后进行上报。房地产开发公司出于各种顾虑，或由于对编制房地产指数的意义认识不足，很难填报客观、准确的数据。
完善我国房地产指数的若干建议
根据我国目前房地产市场的现状及其发展趋势，笔者就进一步完善房地产指数提出如下建议：
在基期确定问题上，宜采用可变基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势。房地产价格指数是反映两个时期房地产价格变动趋势和程度的相对指标，这里所说的两个时期是指基期和报告期。由于房地产的异质性决定了房地产的品质易发生变化，如果采用固定基期更使对比缺乏可比性，因此，采用可比基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势更具操作性。
房地产市场分析报告范文5
【关键词】房地产；土地开发；影响
引言
随着房地产业的发展， 城市土地市场也逐步发育， 成为我国市场经济体系中的一个主要组成部分。上个世纪90年代末以来，我国房地产市场进入了快速发展的转轨时期，取得了阶段性的成就。虽然房地产经济运行是房产经济与地产经济相互联系的统一体，但是两者的运行轨迹存在着差异性。为有效经营城市资源， 合理利用土地， 必须就城市房地产开发土地供应机制进行探讨。
1、城市房地产业的重要性
从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成了房地产业。产业特点为通过对土地开发生产房屋产品， 使其进入社会经济的流通和分配领域， 实现产业自身的经济利益。改革开放以来，房地产业对中国经济的发展发挥了重要的作用， 成为国民经济的支柱产业。
1.1房地产业是国民经济中的导向性产业
房地产业的产业链长，关联度大， 其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于领先地位。在我国， 住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60 多个， 有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业的发展直接为建筑业开拓了市场、筹集资金、促进了资金周转；在我国， 房地产业的发展间接地促进建材、冶金、化工、森林、机械等产业的发展，房地产业的发展能够有力地推动金融业的发展。
1.2房地产业是国民经济的重要基础性产业
房地产业是国民经济的基本承载体， 是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、进而形成的独立产业， 同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展， 成为现代社会经济大系统中一个重要组成部分。
1.3房地产业的发展促进城市经济繁荣
房地产业是一种城市形态的产业， 其兴起和发展都离不开城市地域 它是在工业化 城市化和现代化的发展中形成的独立产业， 其在社会经济发展中的重要作用， 也主要是在城市形态中体现出来的。因此， 房地产业的发展， 在促进了城市经济的繁荣和发展的同时，直接推动整个国民经济的蓬勃发展。
2、合理控制土地供应总量
2.1房地产开发土地供应要与经济发展水平相一致
纵观房地产发展历程， 超越经济发展规模，超量供应开发用地， 很多城市引发了房地产市场失控的现象。强化对土地供求市场的调控，才能保证经营性房地产开发用地需求与供给的基本平衡。对土地供应总量的控制， 不仅要有5年、10年乃至更长期的土地供应计划， 而且要有每年的土地供应计划。土地供应计划要符合土地利用总体规划和城市总体规划， 并根据各类建设用地需求而制定。只有近、中、远期相结合， 严格控制土地供应， 才能使土地市场逐步走上良性循环的轨道， 保持房地产业健康有序发展， 保证政府从土地供应中获得最佳效益。
2.2房地产开发土地供应要与城市规划相协调
土地利用总体规划和城市规划是城市土地利用的强制性文件，房地产土地供应在确定土地的用途和利用方式时，要严格按照两项规划。经批准的城市规划确定了城市建设用地的规模与空间分布。通常， 年度房地产开发建设用地根据社会经济发展速度、城市建成区发展目标以及居民的住房需求等多项指标，在上一年用地总量的基础上进行综合测算。在建立房地产开发土地供应总量控制指标之后， 政府有关部门应当根据城市规划， 建立包括居住用地、公共设施用地、工业用地、市政公用设施用地、绿地、预留用地等各项专项指标。
3、建立土地储备机制与供应机制
要实现对土地供应计划的调控，政府应拥有足够的土地储备； 政府在垄断土地供应的同时， 还必须加强对地价的控制。土地储备与供求宜遵循以下原则：
3.1土地储备原则
根据土地利用年度计划， 充分考虑城市规划实施的需要和土地市场的供求状况， 对近期开发能够产生明显经济效益的土地应优先纳入土地储备计划。对近期将要开发的城市道路等基础设施项目的周边土地进行冻结控制； 对闲置土地要按规定收回土地使用权。
3.1.1收回
对于应该收回的国有土地， 土地管理部门负责报请原批准用地的人民政府办理法定收回手续后， 依法无偿收回；移交给政府指定的土地管理部门； 对于需要进行旧城区改建需要收回国有土地的， 由有关部门根据城市房屋拆迁管理的有关规定给予适当补偿。
3.1.2收购
城市规划管理部门要及时提供地块的规划资料， 由政府授权的土地储备单位与被收购土地的单位直接洽商收购补偿事宜， 有关规定执行相关收购工作。
3.2土地供应原则
对于经营性房地产项目用地一律采取招标、拍卖方式出让国有土地使用权。对于国家鼓励发展的产业建设项目， 在用地上优先予以保障； 对国家限制发展的产业建设项目要根据实际情况供地； 对国家严格控制或者明令禁止的产业建设项目要坚决停止供地。
3.3土地调剂原则
政府要从需求引导供给转为供给引导和制约需求。即土地市场需求紧张、地价较高时， 政府要增加土地供应投放量， 以获得较高土地收益； 在市场平淡、地价相对较低时， 政府要考虑履行优先购买权， 进行土地购进、收回， 留作备用。
4、城市房地产运行机制及发展模式的对策研究
脱离了计划经济的束缚，我国的土地市场与房产市场进入了市场化的快速发展时期，同时也必然存在着阶段性的问题。住房问题是关系到国计民生的大问题， 为中低收人者提供住房是住房保障制度重要内容， 也是构建和谐社会的必然要求。政府应科学转换管理视角，从房产开发的角度来间接调控土地开发，从而进一步完善我国的房地产市场。
4.1 合理调控时差，遏制投机行为
尽管房产开发对土地开发的时滞作用只是我国房地产市场阶段性的特征，政府需进一步加强管制，全面掌握房产市场的运行规律，因地制宜地制定规范的土地供应与开发计划，使得土地开发与房产开发相均衡。市场经济的规律就必然要求政府向公共服务型职能转变，涉及房地产行业的各个行政部门应加强协作，吸取以往的经验与教训，共同完善房地产市场中的政策法律法规。
4.2建立专家会议与定期市场分析报告制度
邀请来自大学和研究机构的专家学者成立专家会议小组，定期组织相关研讨会， 根据房地产市场信息系统提供的有关市场信息， 及时发现问题， 解决问题， 对市场运行情况进行诊断评价；同时， 也起到统一思想认识， 引导媒体导向的作用。
4.3 调控区别对待，实现区域平衡
由于不同地区的社会经济等各类因素发展阶段和水平的不一致性，单一的宏观调控难以真正有效地对当地的土地开发与房地产市场起到合理的促进与管制作用。地方政府需要在切实贯彻落实国家宏观调控政策的前提下，根据当地房地产市场的情况结合区域的发展状况因地制宜地相关的调控政策与手段，以实现自身房地产市场的健康发展且与区域市场相接轨。
5、结束语
总之， 房地产开发土地供应， 要做到储备充裕、总量调控、分布合理、法制健全。房地产市场的情况要结合区域的发展状况，因地制宜地相关的调控政策与手段，以实现自身房地产市场的健康发展且与区域市场相接轨。
参考文献：
[1]安旭东，周生路，彭补拙. 发达地区城市土地可持续管理评估实践研究[J]. 南京大学学报（自然科学） ，2001， （6） ：749～756
房地产市场分析报告范文6
[关键词]城市房地产运行机制 发展模式 问题及对策
房地产业在许多周家已是成熟的产业，而在我国则是个新兴产业。改革开放以来房地产业在我国迅速发展，其对国民经济增长的巨大影响激发了人们去探索这个其理论基础和客观发展规律的浓厚兴趣。
一、城市房地产业的重要性
房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成的行业。其经济特性表现为通过对土地开发生产房屋产品，并以房屋商品进入社会经济的流通和分配领域，实现产业自身的经济目的。改革开放以来房地产业对中国经济的发展起到了重要的作用，成为国民经济的支柱产业。
1、房地产业是国民经济中的导向性产业。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业的发展直接为建筑业开拓市场、筹集资金、促进其资金周转；在我国，房地产业的发展促进建材、冶金、化工、森林、机械等产业的发展，建筑产品中有70％的材料消耗涉及木材、水泥、钢铁、轻工及冶金、化工、石油、森林、机电等50多个部门20多个大类，近2000多种产品；房地产业的发展能够有力地推动金融业的发展房地产投资数量大，资金周转长，较一般产业的发展更需要金融业的支持。
2、房地产业是国民经济的重要基础性产业。房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展。已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分。
3、房地产业的发展促进城市经济繁荣。房地产业是一种城市形态的产业，其兴起和发展都离不开城市地域。它是在工业化、城市化和现代化的发展中形成的独立产业，其在社会经济发展中的重要作用，也主要是在城市形态中体现出来的。因此，房地产业的发展，在促进了城市经济的繁荣和发展的同时，直接推动整个国民经济的蓬勃发展。
二、城市房地产运行机制及发展模式存在的问题
虽然房地产经过一段时间的发展，但是仍然还存在一些问题：
1、开发资金结构不合理。1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势，最低点分别出现在2003年和2001年。
2、资金投向结构不合理。2005年全国住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9％，比2004年回落6.8个百分点。从2000年起，经济适用住房投资占投资总额的比重逐年降低，经济适用住房占比逐年递减的趋势使得中国城市房地产市场供给与需求的结构性矛盾日益突出，一些城市普通商品房和经济适用住房供不应求。高档商品房却不同程度地空置积压。
3、房地产价格增速过快。2006年前11个月，全国70个大中城市新建商品房销售价格每月同比涨幅少则5.8％，多则7.1％，后一个月比前一个月环比上涨都在0.5个百分点以上。同比涨幅高达两位数的如北京、福州等。屡见不鲜。
4、房地产市场商业贿赂盛行。近几年政策不断出台，用意在于稳定房地产价格，却收效甚微，除个别地区外，房价上涨势头并无减弱，其原因之一是中国城市房地产市场商业贿赂盛行，致使有令不行，有禁不止。
5、土地出让市场是一个权力寻租的场所。马克思曾经说过：“有百分之十的利润，资本就蠢蠢欲动了；有百分之百的利润，资本就忘乎所以了；而有百分之三百的利润，那么上绞形架的事情都干得出来。”土地不仅是重要的资源，而且是可以获得高额利润的资本。获取土地在房地产业链条中具有始发的地位，使房地产商获取了可以运作的资源和平台。
6、投机炒风盛行、国外游资通过各种渠道大量进入房地产市场。尽管2000年以来房屋租赁价格年涨幅不到2％。但租金收益在多数地区仍高于银行存款利率以及个人住房贷款利率。在其他投资渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，各种社会资金为实现保值增值，转向购房投资。
三、城市房地产运行机制及发展模式的对策研究
住房问题是关系到国计民生的大问题。为中低收入者提供住房是住房保障制度重要内容，也是构建和谐社会的必然要求。我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。而资金保障是住房保障制度实施的重要前提。
1、建立房地产预警预报领导小组和各地市房地产预警预报办公室。国家建设部等部门在布置建设房地产预警预报体系工作中明确指出：“明确分工、加强协作共同做好房地产市场预警预报工作。各地区要按照‘统筹规划、分步实施、互联互通、信息共享’的原则，明确牵头部门和相关部门的职责，制定系统的具体运作方案”。所以，房地产预警预报系统的运行机制首先必须解决组织机构问题。
2、建立专家会议与定期市场分析报告制度。主要由来自大学和研究机构的专家学者作为顾问，定期组织有关部门负责人和专家，根据房地产市场信息系统提供的有关市场信息。对市场运行情况进行诊断评价，及时发现问题，解决问题；同时，也起到统一思想认识，引导媒体导向的作用。
3、稳定价格。我国房地产价格持续上涨是各种各样的因素相互作用形成的。(地方)政府、银行、开发商三位一体的既得利益集团显然是问题的核心。从理论上讲，房地产市场的供给要素的非市场化运营机制起到了很大的作用。房地产市场的高位房价持续运行的直接后果就是形成了一个由失地农民、被拆迁户和多数购房者、租房者向前述既得利益集团快速转移财富的价值转移链，间接后果就是国家承担危机和信誉损失、银行信贷大幅度增加、贫困阶层增加、社会矛盾激增等。应采取打破土地供应链条、改变资金供给政策、调整税收政策、建立相关信息管理与预警系统、引导社会需求消费观念、大力改变房地产供给结构、限制外资流入等针对性政策，尽快消除这一日益增大的威胁，以实现我国经济社会的协调发展和和谐社会建设的长远战略目标。
4、确立房地产业为我国国民经济的主导产业和支柱产业的理念。主导产业是指在现代经济增长过程中，那些本身具有较高的经济增长率而且能够带动其他行业增长的产业。主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作用。而支柱产业强调的是产业在国民经济中的比重和份额。主导产业一般强调产业成长初期对国民经济的带动作用，而支柱产业可以由主导产业演化而来。强调产业成熟期对经济的支撑作用。
5、设计城市房地产政策与制度建设的总体框架。用金融、财税等手段调控导致房价上涨或下跌过快现象的不合理因素，住房商品化也就是将住房作为一种商品推向了市场。因此，商品房的供给只能按照市场经济的一般规律。主要以市场的手段来调节商品房的供求关系，挤出房价上涨过快或过慢现象的不合理因素；政府切实履行经济适用房、廉租房的建设责任，因为房屋既是一种商品，又是一种公共物品，而且是人民生活的必需品。
