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耕地占用税实施细则范文1
近年来随着社会经济迅速发展，各类项目施工和地质勘查需要临时占用土地日益增多，国家以征收耕地占用税的方式通过经济杠杆作用保护农用土地。但在实践操作中临时用地税收征管还存在一些问题，本文分析了有关税收政策及其治理目标，总结了征收实践中政策衔接、制度完善、协调执行等方面存在的问题，并从企业视角提出了相关建议，以期为临时用地税收实现规范、科学、制度化管理提供参考。
关键词:
耕地占用税征管问题政策建议
一、临时用地耕地占用税有关政策及其治理目标
临时用地指土地使用者因建设项目施工需要、地质勘查需要、抢险救灾急需等原因经县以上国土资源管理部门批准临时使用国有土地或者农民集体所有土地，期限一般不超过二年且应给予合理补偿，不得修建永久性建筑物，到期恢复土地原状或种植条件并返还土地的一种用地行为[1]。现行耕地占用税暂行条例第13条规定：纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。第14条规定：占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。据此，临时用地耕地占用税本质上为保证金性质，如用地单位在批准占用期限内恢复临时用地原状的，则全额退还已经缴纳的耕地占用税，若未履行地貌恢复义务则不予退还。运用此手段，政府部门可以掌握征收管理及土地保护工作的主动权，一方面可以促使用地单位主动恢复地貌以便办理退税，起到保护农用地的作用；另一方面当用地方不依法履行地貌恢复义务时，相关部门也可将此资金直接用于农业发展基金，促进农业发展。
二、实践中出现的问题
(一)新旧政策衔接过程中存在遗留问题2008年以前，部分省份耕地占用税由财政部门征收，新条例实施后，明确耕地占用税统一由地方税务机关负责征收。在当时情况下，社会经济发展速度较快，地方税源充足，新条例关于临时用地的规定并未引起部分地区税务部门的重视，对临时用地管理未按“先税后证”程序执行[2]。此外，新条例将耕地以外的农用地比如林地、牧草地、农田水利用地和养殖水面等也纳入征收范围，实际实施中为了简化手续，此类临时用地也多数延续了原来的“不征不退”方式执行。企业办理临时用地手续时在税务部门进行备案，税务部门也不要求缴纳耕地占用税。随着近两年来经济发展进入新常态，地方税收压力逐渐增大，税务部门为加大税源管控力度，一方面对后续临时用地加强管理，要求严格执行“先税后证”，另一方面通过税务稽查的手段，对衔接过程中以前年度未缴的临时用地税款又收又罚。尽管不少企业在用地期间已出资实施完成了土地恢复，但由于复垦验收的配套政策不明确，难以取得土地验收手续，导致补缴临时用地税款后“先征后退”政策无法落实，企业额外承担着政策衔接期的纠错成本：一方面已完成地貌恢复义务，另一方面仍需补缴大量税款甚至滞纳金、罚款，且没有明确的退回渠道，大大增加了企业的资金压力及经营成本。
(二)政策实施细则仍需完善耕地占用税原为中央和地方按比例分享的税种，为调动地方征收积极性，1994年将其全部划归地方，成为地方主要税收来源。但由于耕地占用税的征管、使用及土地验收等环节均由地方政府节制，容易导致地方政府为税源和经济增长自然产生耕地占用的冲动，其结果往往与保护耕地的立法目的背道而驰。此外，耕地占用税收本应全部用于农用发展，但全部交由地方使用后，应当具体如何使用，由谁负责监督管理尚欠缺法律具体规定。若实际税收用途与耕地保护相关性不足，不仅难以实现保护耕地、发展农业的目的，还会影响耕地占用者及当地职能部门保护耕地的积极性；与此同时，耕地保护不足产生的“负外部性”成本却需要全社会来承担。条例规定临时用地恢复原状的耕地占用税“先征后退”，但该情况下缴纳的耕地占用税应如何管理目前缺乏相关规范：是设置两年的使用冻结期，还是政府财政先行使用，后续用以后年度财政资金退还？如是第二种情况，当政府财政吃紧，无力退还时又应如何办理？企业未履行土地恢复义务时，是否利用所纳税款组织恢复？此外，由于林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等临时用地耕地还存在一定的差异，不同用地类型应执行怎样的验收恢复标准，由谁负责土地验收、如何办理退税手续、先征后退等政策具体如何落地实施，也缺乏相关配套实施细则的支持。
(三)政策执行协调难度较大一是“先税后证”政策的执行，需要土地部门、税务部门高度协调一致，但是目前税务部门与国土部门之间的征管信息还不畅通，在临时用地方面主要表现为税务部门对土地台账不掌握，导致税源数据、征收金额不准确，后续还需办理退税及补正措施，增加了用地企业与政府部门的时间成本。二是已恢复地貌的临时用地执行先征后退政策时，也缺乏相关实施细则，政府部门间协调难度大，税务部门只负责征收、财政部门只负责使用、国土部门只负责手续发放及验收，部门之间沟通协调及配合不畅，形成交税容易退税难的局面。
三、从企业视角对政策调整的建议
(1)重新调整耕地占用税收中央与地方的分配比例，实现耕地占用税收的统筹规划使用，同时进一步加强对税收用途的监督管理，以便达成在全国范围内协调保护耕地、发展农业的立法初衷。(2)细化出台条例配套细则，区分不同类型土地制定具体验收标准并明确退税操作流程，同时各级政府建立有效的协调机制，确保税务、国土、财政部门间协调畅通，减轻企业负担。
参考文献:
[1]宁凌玥.耕地占用税、契税征管优化问题研究[J].前沿,2013,7:102-104
耕地占用税实施细则范文2
一、企业所得税
火力发电厂为取得环保电价，都会上脱硫、脱硝、除尘设备。为了促进企业节能减排、推动绿色生产、鼓励企业购买使用保护环境、节能节水的设备，2008年新的企业所得税法及其实施条例将专用设备纳入可抵免所得税额优惠政策。专用设备税额抵免优惠首先规定在《企业所得税法》第三十四条：企业购置用于环境保护、节能节水安全生产等专用设备的投资额，可以按一定比例实行税额抵免。2008年版在企业所得税优惠目录中关于火电发电厂可享受企业所得税优惠的主要有，一是冷却塔节水设备，二是大气污染防治设备中湿法脱硫专用喷嘴、湿法脱硫专用除雾器、袋式除尘器等，但必须满足相应的性能参数。同时，需注意的事项有以下几点。
（一）报备
专用设备抵免所得税优惠属于事前备案的优惠项目，需要在企业所得税年度申报前完成备案。纳税人应向税务机关报送资料，申请备案，经税务机关登记备案后执行。报备时税务机关一般要求设备发票复印件、技术资料等。如袋式除尘器，供货商开成除尘器，税务机关有可能无法认定为享受优惠的设备，给企业带来损失，这就要求发电企业在基建期注意收集资料且供货商开具发票时严格按照目录名称开具。
（二）抵免限额
专用设备投资额的10%可以从企业当年的应纳税额抵免，当年不足抵免的可以在以后5个纳税年度结转抵免。如一台除尘器价值含税价为3800万元，增值税已抵扣，可以抵免所得税额为324.79万元=3800/1.17×0.1。
（三）及时取得设备发票
税法规定的企业所得税优惠的企业，应当实际购置并自身实际投入使用前款规定的专用设备；这就要求机组投入商运当年或之前年度必须取得发票，而现在发电企业设备供应有其集团所属物资公司供应，而物资公司有可能完成年度任务不给开具发票，等到次年再开，这就要求发电企业提前与物资公司沟通。
二、耕地占用税
建设火力发电厂一是主厂区、铁路线、灰场、进厂道路需经国家土地资源部批准使用的耕地，二是建设期间施工方生活区、物资临时仓库占用临时租用的耕地，对于以上两种情况根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》分别进行纳税筹划。
（一）需国家批准的耕地
国土部同意企业建设使用耕地后会向省人民政府下达批复，省一级政府向市级转发文件，此时当地税务机关往往要求发电企业缴纳耕地占用税，如不缴纳滞纳金，而根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第十二条的相关规定，发电企业应根据当地税务机关同级级别的土地部门向企业下达的办理用地手续文件时缴纳，而不是市、县级一级土地批复文件。《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第四条规定，“耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收”。值得注意的是，耕地占用税往往与发电企业购买地价有关，在与当地政府商谈地价时，充分考虑耕地占用税，如1平方22元耕地占用税1亩地就为1.47万元，在打包地价中，必须以文字形式明确地价中是否包含耕地占用税，以免以后产生纠纷。
（二）临时占用的耕地
根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第十三条相关规定，发电企业占用的非永久性耕地，应在规定的时间内缴纳耕地占用税。发电企业在合同规定的时间内一般为2-3年内占用的耕地恢复到农民可更耕中，可退还已经缴纳的全部耕地占用税。租地到期后，由于要从当地财政退还税款，首先要满足在规定时间内；二是取得当地农民的确认土地部门出具复垦证明；三是税务部门申请；四是财政部门退税。以上一个环节出现问题都会退税失败，因此需注意以下事项。
1．租赁的期限与当地政府签订租地合同，充分考虑工期。在施工结束后，催促施工企业尽快撤离，备品备件及时转入已完工的仓库中。
2．复垦过程中一是请有资质的公司做复垦工作；二是邀请当地的村民做监督，费用由复垦公司出；三是邀请当地土地局随时监督。
三、土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，发电厂在土地使用税纳税筹划时需注意以下事项。
（一）是否在纳税范围之内
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条相关规定，城镇土地使用税的纳税人，为使用的土地在以下范围之内：城市、县城、建制镇、工矿区。根据以上规定，新建电厂不会在纳税范围之内，当地政府会在以后某个时间下发文件把新建电厂所在地纳入范围之内。
（二）纳税开始缴纳的时点
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条相关规定，对于新出让或划拨的土地，分两种情况缴纳土地使用税，一是使用时是耕地的，自国家批准之日起满1年时开始缴纳土地使用税；二是使用时非耕地，自国家批准次月起缴纳土地使用税。可以理解为在正常情况下对于征收的耕地，在缴纳完耕地占用税一年后，缴纳土地使用税，对于征收的非耕地在使用次月起缴纳土地使用税。但对于征收时不在纳税范围之内的又分几种情况，一是缴纳完耕地占用税满一年以后才划入征税范围内的，批准的当月缴纳，如2013年5月缴纳的耕地占用税，2015年1月划入纳税范围，2015年1月开始缴纳土地使用税；二是缴纳完耕地占用税满一年之内才划入征税范围内的，以耕地占用税缴纳满一年缴纳，如2013年5月缴纳的耕地占用税，2013年10月划入纳税范围，征收的土地2014年5月开始缴纳土地使用税。发电企业通过政府划拨方式取得土地后，在还没办理到土地手续前，如果发电企业土地还没有使用，农民还在耕种或是建设用地以前的企业还在生产，则发电企业不需缴纳土地使用税。如果发电企业围栏圈地使耕地荒芜，原住民已迁走，虽没有办理土地手续，也需缴纳土地使用税。
（三）优惠政策
根据《国家税务局关于电力行业征免土地使用税问题的规定》（国税地[1989]13号）第一条相关要求，火电厂免征土地使用税范围仅对电厂围墙外的铁路专用线、输灰管、灰场、输油（气）管道，其他用地不管围墙内外均需缴税。同样需去当地地税部门报备，在还没有办理土地税之前需提供土地测绘图。
四、房产税
火力发电厂的房产，应在168试运通过转入商用后的次月缴纳，按照房产税的相关规定，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值为计税依据，但火力发电厂在缴纳房产税时存在以下问题：建设往往不是单台建设，一般为两台，两台机组转入商运时间不同；有时发电后，比如空车汽车衡及控制室、翻车室等房产还未建成；决算还未做，房产价值靠估算；房产的界定，如煤桶仓算不算房产等一些列问题，这给我们带来一系列纳税风险。为解决以上问题纳税筹划如下。
（一）是否在纳税范围之内
同土地使用税一样存在同样的问题，城市、县城、建制镇和工矿区是房产税的征收范围。如不在征收范围之内是不需要缴纳的，但在政府下发文件把电厂土地纳入征税范围之内后，一般不会再下发把房产税纳入征税范围的文件，根据《国家税务总局关于北京市房产税征税范围问题的批复》国税函[2000]1003号文“房产税的征税内容、范围应与土地使用税的征税范围一致。”房产税的纳税义务应在当地政府把土地纳入征税范围的次月如房产启用开始缴纳。
（二）与工程部、税务部门实地确认是否是房产
根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（[1987]财税地字第3号）规定：关于“房产”的解释“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。”但财务账上确定的房产与税法不一致，比如说锅炉，现有锅炉都是从锅炉厂买的框架式成套设备，企业固定资产账上会计入锅炉一台，但是在实地考察会发现，在锅炉几十米高的框架中，确实存在着屋面和围护结构，供人们在其中生产、工作，这些场所需要我们缴纳税款，因此需要财务做大量工作确定哪些是应税房产并确认价值。
（三）房产价值的确定
由于火力发电厂决算一般滞后于转入商运，一方面尽快做好决算，另一方面财务部门与计经部门的造价管理人员、工程施工预算人员进行沟通，尽量做好准确的估算价值，尤其注意的是法人管理费的分摊、贷款利息的分摊，避免多交或少缴税款。在决算前申报税款时，最好与税务部门商议以打包方式缴纳，比如全厂房产价值4亿元，不在详细分明，在决算后在分明细，避免有些房产多缴税、有些房产少缴税，虽然不能做到完全规避风险，但可以做到更低。
五、契税
对于新建火力发电厂采用出让方式取得土地使用权需缴纳契税，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，发电企业在签订土地权属合同的当天，或是发电企业取得具有土地合同性质凭证如缴纳土地款的当天为契税的纳税义务发生时间。发电企业在缴纳地价款后需缴纳契税，往往国家土地批文在后，如2010年1月某发电企业预付土地款1000万元，缴纳契税30万元，在层层土地申请文件中，土地一直是出让方试取得，但国土部考虑到是国家大型项目最后批复可能是以划拨形式取得，以税法规定就不需要缴纳契税，企业就面临着多交契税的风险。因此，财务人员要时刻与前期工作土地管理人员密切联系，尽量做到不少缴也不多缴税款，这需要前期工作人员做到心中有数。
六、增值税
火力发电厂固定资产投资大、进项税额大，比如两台66万机组45亿投资购买设备20亿元留抵金额为3亿元，正常发电后需1年半抵扣完，因此是国税局稽查的重点，对每个电厂来说都会面临着固定资产抵扣专项检查。需要注意的事项有以下几点。
（一）财务人员对整个基建非常了解
熟悉国家颁布的固定资产名录，哪些是构筑物、房产，哪些是设备，做到心中有数，比如说施工中水管线所用的管材是属于输水设备，还是属于和土地在一块的构筑物。
（二）取得增值税发票时以整套设备开具，不要以明细开具
比如锅炉价值几亿，由很多种部件组成，钢板占有很大比例，如果分别开具则钢板有不能抵扣的风险。
（三）优惠政策
对于火力发电厂主要为中水的利用，中水一般为污水处理厂供应，在商谈中水的价格时充分考虑中水退税50%的增值税税收优惠政策。
七、其他需考虑的问题
（一）地税征收机关的确定
火力发电企业一般为当地重点纳税企业，按照税法规定公司注册所在地税务局为税收征收机关，为县或镇级，但是地税局有直属税务局，通过市县财政的较量，火力发电企业在直属局缴纳税款的比率较大，这会降低当地政府的积极性，特别是在施工如铁路线、中水管线的建设阻工协调方面。这就需要发电企业尽最大努力，平衡好市级、县级财政问题。对于国税来说，由于不存在直属局一说，就简单多了，让国税自己认定属于市级财政或是县级财政。
（二）关于甲供材的问题
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，电建施工企业向发电厂提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其向税务部门报税时，其缴纳营业税的基数应包括工程建设所用原材料如沙、石、钢板及其他物资在内，不包括施工方领用的汽轮机等设备性的，也就是说电厂建设期，电厂作为甲方向施工方提供的材料施工方应缴纳营业税，电厂每月应向主管税务局报送供应材料明细，与税务机关及时沟通，确定材料范围。如在以后纳税检查中发现施工企业因甲供材少缴营业税，税务机关能追究电厂“甲供材”营业税的纳税连带责任。
（三）代扣营业税的问题
根据税法规定，施工企业缴纳建筑营业税等税款需在发电厂所属地税缴纳，发电企业一定把好关，把税款交到所属税务局，以免发电企业承担连带责任。另外，营业税代扣代缴，因牵涉到分包且单位较多，会给发电企业财务人员增加工作量，但对一个新建电厂如20亿建筑工程项目来说可取得120万元=20亿×3%×2%的手续费，可以降低整个工程的造价。
（四）需要火力发电企业高层领导的重视
耕地占用税实施细则范文3
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），国家有关的法律、法规和《河南省〈土地管理法〉实施办法》（以下简称《省实施办法》），结合本市的实际情况，制定《洛阳市〈土地管理法〉实施细则》（以下简称《实施细则》）。
第二条 十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地，是我国的一项基本国策。各级人民政府应加强管理，全面规划，合理开发，科学利用，切实保护土地资源，严格控制非农业用地，禁止乱占滥用土地。
第三条 本《实施细则》适用于本行政区域内的一切土地。本行政区域内的所有单位和个人，必须遵守《土地管理法》、《省实施办法》和本《实施细则》。
第四条 任何单位和个人，有权检举和控告违反土地管理法律、法规的行为。
第五条 对保护和开发土地资源，合理利用土地以及有关的科学研究等方面成绩显著的单位或个人，由人民政府给予表彰或奖励。对违反土地管理法律、法规和本《实施细则》的单位或个人，应依法处理。
第二章 管理机构与工作职责
第六条 市、县土地管理机构，直属同级人民政府，主管本行政区域内的土地统一管理工作。
郊区、吉利区人民政府土地管理机构，主管本行政区域内的土地管理工作。
城市区土地管理分局，直属市土地管理部门领导。
本《实施细则》所称的区仅指郊区和吉利区。
乡（镇）人民政府土地管理所，负责本行政区域内的土地管理的具体工作。
村民委员会和村农业集体经济组织应做好本村的土地管理工作。村民委员会设兼职土地管理员。
国营农场、林场和工矿企事业单位，负责做好本单位所使用的土地管理工作。
第七条 市人民政府土地管理部门的主要职责是：
（一）宣传贯彻国家有关土地管理方面的法律、法规、规章、政策，负责土地科技管理和业务培训，拟定市土地管理方面的法规、规章草案；
（二）组织编制全市的土地利用总体规划，负责编制全市年度土地利用计划，审查县、区编制的土地利用总体规划；
（三）主管全市建设用地的征用、划拨工作，承办由市人民政府审批的征、拨用地工作；
（四）负责全市的土地调查、监测、分类、定级、登记、统计、发证等地政地籍管理工作；
（五）管理全市城镇国有土地使用权的出让工作，监督检查国有土地使用权的转让、出租、抵押和终止；
（六）按照有关规定负责征收国有土地使用费；
（七）监督、检查各县、区，各部门土地的开发利用和保护情况，负责全市城乡土地利用中重大问题的协调工作；
（八）负责全市城乡土地利用中重大违法案件的查处工作，承办重大土地纠纷的调解处理工作；协助有关部门查处在土地管理方面徇私舞弊、贪污受贿、渎职等违法、违纪案件；
（九）会同有关部门做好国家建设征用土地的农业户口转非农业户口和安置工作。
县（区）、乡（镇）人民政府土地管理机构的职责可参照本条确定。
第三章 土地的所有权与使用权
第八条 土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。
国家为了公共利益的需要，依法征用集体土地或划拨国有土地，被征用、划拨单位必须服从国家需要，任何单位或个人不得干预、阻挠。
经国家征用的集体所有的土地，所有权属于国家，用地单位和个人只有使用权。
第九条 国有和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由市人民政府根据国家、省的有关规定，另行制定。
第十条 国有土地依法实行有偿使用制度。具体办法由市人民政府根据国家、省的有关规定，另行制定。
第十一条 下列土地属于全民所有，即国家所有：
（一）国家划拨给国家机关、社会团体、部队、全民所有制企事业单位、城市集体企事业单位使用的国有土地；
（二）国家依法征用的集体所有的土地；
（三）城市居民住宅使用的国有土地；
（四）县级以上人民政府批准划拨或承包给集体、个人使用的国有土地；
（五）乡（镇）、村农业集体经济组织或村民个人使用的国家机关、企事业单位、部队农副业生产基地等国有土地；
（六）1961年开始，农村实行固定土地所有权时，全民所有制和城市集体所有制单位已经使用的土地，没有确定给农业集体经济组织所有的；
（七）未经县级以上人民政府确认属于集体所有的荒山、荒地、牧地、林地、水域、滩地等；
（八）依照法律规定属于国家所有的其他土地。
第十二条 下列土地属于集体所有：
（一）1961年开始，农村实行固定土地所有权时确认属于农民集体所有未经国家依法征用的土地；
（二）依照有关法律和国家有关规定，属于农业集体经济组织所有的荒山、荒地、林地、牧地、水域、滩地等；
（三）乡村空闲地及农村居民使用的宅基地、自留地、自留山、饲料地等；
（四）乡（镇）村企业、公共设施、公益事业使用的集体所有的土地；
（五）依照法律规定属于农民集体所有的其他土地。
第十三条 国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用；国有土地和集体所有的土地，可以依法确定给个人使用。
依法使用国有土地、集体所有土地的单位或个人，拥有土地使用权，并负有保护和合理利用土地的义务。
集体所有的土地，全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。
第十四条 集体所有的土地依照法律规定属于村农民集体所有，由村农业集体经济组织或村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。
村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。
第十五条 集体所有的土地，由县、区人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位或个人依法使用的国有土地，由市、县人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。单位或个人依法使用的集体所有的土地，由县、区人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
未划拨使用的国有土地，由市、县人民政府登记造册，统一管理。
市、县、区人民政府土地管理部门，按照国家土地管理局统一制定的式样和省人民政府统一印制的国有土地使用证和集体土地所有证、使用证，统一核发。
第十六条 依法改变国有土地使用权的，须向市、县人民政府土地管理部门申请国有土地使用权变更登记，由市、县人民政府变更土地证书。
依法改变集体土地所有权、使用权的，须向县、区人民政府土地管理部门申请土地权属变更登记，由同级人民政府更换证书。
改变土地使用性质，用于非农业建设的土地权属变更，应按本《实施细则》第四十一条或第五十九条的规定，先办理报批手续。
土地承包经营权的确认和变更，由国营农、林单位，农业集体经济组织或村民委员会决定。
依法确认的土地所有权、使用权和承包经营权受法律保护，任何单位或个人不得侵犯。
第十七条 单位或个人依法买卖、交换、赠予、继承房产的，必须到市、县、区人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更手续。
第十八条 以转让城镇国有土地使用权为条件进行建设的，应按本《实施细则》第四十一条规定的审批权限，由双方向市、县人民政府土地管理部门提出申请，办理土地使用权变更手续。转让土地使用权的单位和个人必须依法向市、县人民政府土地管理部门补交土地使用权出让金。
第十九条 单位或个人需要使用国有或集体所有的土地，从事非农业生产经营活动的，应在取得土地使用权后，方可申请办理《营业执照》。
第二十条 土地所有权和使用权争议的处理，按照《土地管理法》第十三条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第八条的规定执行。
第四章 土地的利用与保护
第二十一条 各级人民政府应采取措施，搞好土地的开发整治，在保持水土和生态平衡的前提下，积极开发荒地、闲散地，整治废弃地，改造中低产田，制止耕地荒芜和破坏土地的行为。
第二十二条 市、县、区人民政府要建立健全土地调查制度。土地调查内容包括土地权属调查、土地利用现状调查和土地条件调查。
市土地调查计划由市人民政府土地管理部门会同有关部门制定，报市人民政府批准后实施。
县、区土地调查计划，由县、区人民政府土地管理部门会同有关部门制定，报同级人民政府批准，并报市人民政府土地管理部门备案。
县、区土地调查由县、区人民政府土地管理部门组织有关部门进行，土地所有者和使用者应当配合调查，提供必要的资料。
第二十三条 市、县、区人民政府土地管理部门应当会同有关部门根据土地调查成果评定土地等级。
第二十四条 建立土地统计制度。市、县、区人民政府土地管理部门会同同级统计部门依法进行土地统计。统计人员依法行使土地统计职权。土地所有者和使用者应当提供统计资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报，不得伪造、篡改。
第二十五条 市、县、区人民政府根据土地资源情况，结合国民经济发展需要，编制土地利用总体规划，报上一级人民政府批准后执行。
经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准。
城市规划、村镇规划与土地利用总体规划应当协调。
在城市规划区内，土地利用应当符合城市规划。
在河流、水库的安全区内，土地利用应当符合河道、水库综合开发利用规划。
第二十六条 建设用地要纳入国民经济和社会发展计划，实行计划管理。各级人民政府土地管理部门，应当严格执行计划，不得擅自突破。
年度建设用地计划，由土地管理部门组织编制，经同级计划部门综合平衡，由同级人民政府审查同意，报请上一级人民政府批准后执行。
国家建设单项工程用地计划指标下达后，由市人民政府土地管理部门按照国家有关规定严格审查、控制。
乡（镇）村集体建设用地和农村个人建房用地的计划指标，由市、县、区人民政府土地管理部门统一掌握。县、区人民政府土地管理部门可根据用地定额，将农村个人建房用地指标换算为农村个人的户数指标，分解下达到乡（镇）、村。
第二十七条 国家建设、乡（镇）村建设和农村居民建房必须节约用地，提高土地利用率，充分利用荒地、劣地、空闲地和不宜种植的其他土地。
在城市规划区内进行建设应尽量少占耕地，一般不得占用菜地。在市规划区内必须占用菜地的，应经市人民政府同意后，按审批权限报批，并按规定缴纳新菜地建设开发基金。
占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位或个人，应按照《河南省〈耕地占用税暂行条例〉实施办法》的规定缴纳耕地占用税。
第二十八条 下列土地予以重点保护，任何单位或个人不得侵占和破坏，一般不得占用：
（一）经国务院或省、市人民政府批准划定的风景名胜区和文物、水源、自然保护区内的土地；
（二）国家铁路、公路用地及大中型水利、水电工程等重要设施用地；
（三）农业大专院校和重要的军事、科研单位的试验用地；
（四）经县级以上人民政府确定的名、特、优农林产品保护区、基本农田保护区和绿化地带。
第二十九条 县、区人民政府应根据经济发展计划和土地利用总体规划，在本辖区内划定的基本农田保护区，应严格控制，一般不得占用，以保证粮食、棉花、油料等农产品的生产。
第三十条 依法收回的国有土地，经县以上人民政府批准后，可划拨、出让给需要的单位使用；也可暂借（五年以下）给农业集体经济组织耕种，但不得修建永久性建筑物或者种植多年生作物。国家建设需要时，不再支付土地补偿费和安置补助费，不再安排招工。
第三十一条 承包经营土地的集体或个人应当保护耕地，维护排灌工程设施，改良土壤，提高地力，防止水土流失、沙化、盐渍化和土壤污染。未按规定批准不得改变土地的用途，不得在承包地、自留地上建窑、取土、挖沙、建房、建坟，不准以建果园、挖鱼塘等手段变耕地为非耕地。
单位和个人将耕地改为果园、林地、鱼塘等非耕地的，须经县级以上人民政府批准。一次改耕地三十亩以下的，须经县、区人民政府批准；一次改耕地三十亩以上一百亩以下的，须经市人民政府批准；一次改耕地一百亩以上的，报经省人民政府批准。
第三十二条 严禁荒芜耕地。建设单位经批准征用（划拨）的耕地、园地和其他有种植业收益的土地，在正式划拨后半年未动工兴建的；集体、个人承包经营的土地，弃耕半年以上的；因从事其他产业而粗放经营，使年产量低于邻近同类耕地年产量一半的，均视为荒芜耕地，应征收荒芜费。
征收荒芜费的标准：荒芜半年以上、一年以内的，按该耕地年产值的一至二倍计收；荒芜一年以上、两年以内的，按该耕地年产值的二至四倍计收；荒芜两年以上的，按本《实施细则》第三十六条、第三十七条规定收回土地使用权。
建设用地和国有土地的荒芜费，由市、县、区人民政府土地管理部门核定征收；农业集体经济组织或个人的荒芜费，由乡（镇）人民政府核定征收。各级核定征收的荒芜费，缴当地财政部门，并向上一级人民政府土地管理部门备案。征收的荒芜费，用于农田基本建设和土地开发，不得挪作它用。
第三十三条 各级人民政府应完成上级下达的土地开发计划，土地管理部门要会同计划、农业、林业、水利等部门，制定土地开发规划。支持、鼓励单位和个人开发国有或集体所有的荒山、荒地、滩地等。坚持谁开发谁受益的原则，并按国家有关规定免交农业税。
开发的国有或集体所有的土地，所有权仍属国家或集体，开发单位和个人只有使用权。
开发国有土地资源的单位和个人应向县、区人民政府土地管理部门提出开发申请，由土地管理部门会同有关部门审查，按《省实施办法》第二十三条规定的审批权限批准后方可开发。
第三十四条 因开发地下资源和进行其他生产建设，致使地面塌陷、沉降、污染，造成耕地破坏或地面设施受到损失的，开发、建设单位或个人必须按《土地复垦规定》负责整治或支付整治费用，并给予相应的补偿。
被破坏耕地的核减、补偿、征用、权属等，按《省实施办法》第二十一条第二款、第三款的规定办理。
第三十五条 各级人民政府对本行政区域内的砖瓦窑（厂）、混凝土预制构件厂等建设要实行统一管理，从严控制。
已建的砖瓦窑（厂）、混凝土预制构件厂不得擅自扩大用地范围。平原地区原则上不准新建，确需新建的，应利用丘陵地、荒地或非耕地，并与造地相结合。对未经批准，盲目发展滥占耕地的，责令其停办并整治复垦。
砖瓦窑（厂）、混凝土预制构件厂生产用地，单位或个人应交纳复垦保证金。具体办法由市人民政府另行制定。
第三十六条 使用国有土地，有下列情况之一的，由土地管理部门报县以上人民政府批准，收回土地使用权，注销土地使用证：
（一）用地单位已经撤销、迁移或合并，不再使用的；
（二）未经原批准机关同意，连续二年未使用的；
（三）不按批准用途和期限使用的；
（四）公路、铁路、机场、矿场、水电工程等经核准报废的。
第三十七条 使用集体所有的土地，有下列情况之一的，由农业集体经济组织或村民委员会收回土地使用权，按规定注销土地使用证：
（一）农业户口转为非农业户口和已分配的大、中专院校学生的责任田、自留地、自留山、饲料地等；
（二）农户迁移后的住宅用地和“五保户”腾出的宅基地；
（三）农村居民宅基地超过当地标准的；
（四）经批准的农村居民宅基地、个体企业用地，批准后一年未按批准用途使用的；
（五）承包经营集体土地荒芜二年以上的；
（六）从事非种植业的专业户，在生产、经营活动停止后，不再使用的土地；
（七）在承包的土地上建房（窑）、烧窑、挖土、采矿等，擅自改变土地用途的；
收回乡（镇）村办企业、公共设施、公益事业的集体土地使用权，依照《省实施办法》第二十五条规定办理。
第五章 国家建设用地
第三十八条 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有的土地或者使用国有土地的，按照本章规定办理。
第三十九条 列入国家固定资产投资计划的或者批准建设的国家建设项目，纳入年度用地计划指标后，建设单位方可申请用地。
第四十条 国家建设征用集体所有的土地或划拨国有土地，按以下程序办理：
（一）申请选址。建设单位根据县以上人民政府主管部门批准的设计任务书或其他批准文件，向市、县人民政府土地管理部门提出选址申请，由土地管理部门主持，组织有关部门共同研究提出选址意见。由建设单位编制选址报告，按建设项目的隶属关系和审批权限，报上级主管部门审批定址。
在城市规划区内，建设项目的选址应向城市规划行政主管部门申请，由城市规划行政主管部门主持，组织土地管理、环境保护、文物管理等有关部门共同研究，提出选址意见。建设单位编制选址报告，按建设项目的隶属关系和审批权限，报上级主管部门批准后，由城市规划行政主管部门发给建设用地规划许可证。按省计划管理部门的规定不需要上报审批的选址项目，可直接发给建设用地规划许可证。
（二）依法商定征地补偿、安置方案。建设项目选址定点批准后，由市或所在县、区人民政府土地管理部门审查征用土地面积，依法商定安置补偿预算方案，报同级人民政府批准。征地单位按安置补偿预算将征地款分别交给市、县、区人民政府土地管理部门；用地被批准后，由土地管理部门负责与被征地单位结算，并对各项费用的使用进行监督。
（三）申报审批土地。建设单位须持用地申请和批准的建设项目选址定点文件，年度固定资产投资计划，建设用地计划，征用、划拨土地的地理位置图，初步设计批准文件和设计部门绘制的平面布置图及补偿、安置方案等，按本《实施细则》第四十一条规定的审批权限办理审批手续。
耕地占用税实施细则范文4
第二条本制度所称房地产业。即在城区地域内从事上述经营活动的单位和个人，均应按本制度管理。
建筑安装业包括：建筑、安装、修缮、装饰和其它工程作业。
销售不动产的范围包括新建房屋销售和二手房交易。销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为比照销售不动产。
南湖四校区经济开发区和赤壁风景区所辖范围。凡在上述区域内发生的建筑安装行为及转让土地使用权和销售不动产业务都应纳入本制度管理范围。本制度所称的城区包括区的赤壁、东湖、禹王三个办事处。
第三条发生房地产业应税行为的单位和个人。为房地产业应纳地方各税费的纳税义务人(以下简称纳税人)
第四条房地产业应纳税费的主要种类为营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、河道堤防维护费、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税。
第五条下列行为属于房地产业税收管理的征税范围：
（一）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的行为。
（二）单位将不动产无偿赠与他人的行为。
（三）以投资入股名义转让土地使用权或不动产所有权。而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为。
（四）未到国土、房管部门办理土地使用权或不动产确权、转移手续。并将土地使用权或不动产所有权自主转让或销售给他人，同时向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为。
（五）土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为以及土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。
（六）接受他人委托代建不动产。不动产建成后将不动产交给委托方的行为；房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务（即已完工工程及其他权益）有偿转让给他人的行为。
（七）对一方提供土地使用权。合作建造不动产的行为，依据下列不同情况，分别征收营业税：
1合作双方按比例取得部分不动产所有权或取得固定利润或按比例取得销售收入的对提供土地使用权的一方按转让土地使用权行为征税。应以销售者作为纳税人征收销售不动产营业税；
2对一方提供土地使用权。期满后不动产无偿归还提供土地使用权一方的对提供土地使用权的按“服务业—租赁业”征税，对出资方按“销售不动产”征税，将出资方的投资额确定为应纳税营业额；
3合作双方成立合营企业。房屋建成后，双方采取风险共担、利润共享的方式分配利润的只对合营企业按销售不动产征税。
第六条统一征管机构。市区联合成立城区房地产税收征管专班。统一负责城区房地产业各项税收的日常管理工作。
统一在市行政服务中心办理，统一税务登记管理。房地产业和建筑安装业的新办企业的税务登记。由新的征收单位负责受理。原已办理的税务登记由各征收单位统一向新征收单位移交。
对现行纳税人进行分类认定，统一票证管理。税务机关应严格按国家税收征管规定。分为自开票纳税人和代开票纳税人。符合自开票条件的纳税人，税务机关的监督下使用微机票自行开具。其它纳税人用票一律由税务征收机关在纳税服务窗口”统一代开。原已向纳税人发放的各类发票统一收回。
建筑安装业属外地的以所承接工程项目产权所属确定税款归属。市直、区、经济开发区之间进行划转。统一税款划转。房地产开发企业以工程项目产权所属确定税款归属；建筑安装业属本地的以税务登记为依据确定税款归属。
不得随意多征、少征或免征。统一政策执行口径。税务部门应按照统一政策口径、统一征收标准开展税收征收管理。
第七条纳税人发生转让土地使用权或销售不动产行为。分别按下列税（费）率或附征率征收地方各种税费：
1营业税按销售收入额征收。教育费附加按营业税税额3%征收；河道堤防维护费按营业税税额2%征收；
2地方教育发展费按销售收入的1‰征收；
3印花税按书立的购房合同和建筑安装合同金额征收。税率0.03%由书立合同的双方分别向税务机关申报缴纳；
4土地增值税按销售收入预征。由税务机关汇算清缴；单纯转让土地按5%比例依预售收入预征土地增值税；非房地产开发企业和单位按转让收入的2%预征土地增值税；
5企业所得税。销售非普通住房或其它不动产附征率4%销售普通住房附征率2%凡财务制度健全的并经税务机关认定按销售收入预征，预征率2%开发项目完工后，由税务机关汇算清缴；
统一由市城区房地产税收征管专班统一征收，属国税局征管范围的房地产开发企业应纳的企业所得税。按季划转。
6个人所得税。凡不能据实征收的按销售款附征，销售非普通住房或其它不动产附征率4%销售普通住房附征率2%
7契税按取得不动产或土地使用权成本价征收。税率4%其中普通住房为2%
8耕地占用税按实际占用耕地面积征收。征收标准为每平方米10元。
个人将购买不足五年的住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过五年的普通住房对外销售的免征营业税；个人将购买超过五年（含五年）非普通住房对外销售的按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。个人销售非住宅一律按销售不动产税目征收营业税。从年6月1日起。
分别按下列税（费）率或附征率征收地方各种税费：纳税人发生建筑安装行为。
1营业税按工程收入额征收。教育费附加按营业税税额3%征收；河道堤防维护费按营业税税额2%征收；
2地方教育发展费按工程收入的1‰征收；
3印花税按书立的建筑安装合同金额征收。税率0.03%由书立合同的双方分别向税务机关申报缴纳；
4建筑安装企业所得税。附征率2%凡财务制度健全的并经地税机关认定按工程收入预征，预征率2%开发项目完工后，由税务机关汇算清缴。
5个人所得税。凡不能据实征收的按工程款附征，附征率2%
第八条纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或销售不动产。指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。
纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的以及单位将不动产无偿赠与他人的主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售不动产的平均价格作为其营业额；没有同类平均价格的按核定的计税价格作为其营业额。
第九条纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或者销售不动产业务行为应纳营业税的纳税义务发生时间。其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
第十条纳税人销售不动产或提供建筑业应税劳务的应在不动产销售合同签订或建筑业工程合同签定并领取建筑施工许可证之日起30日内。持有关资料向税务机关申请办理不动产、建筑工程项目登记。
应督促建筑施工单位到税务机关办理税务登记或项目登记；向建筑施工单位支付工程款项时必须凭正式建筑安装发票，任何单位或个人在与建筑施工单位签订施工合同后。未提供建筑安装发票的不得支付其相应工程款。
第十一条房地产开发单位或个人在发生房地产经营业务收入时。按月将取得的经营业务收入向税务机关申报缴纳税费。开发的房地产项目验收合格后在向房产管理部门办理房屋权属登记前，要到税务机关将预售房专用收据换成销售不动产专用发票。房地产开发单位或个人在转让土地使用权或者销售不动产收取款项（包括收取预收定金）时，不得以其他任何收据代替。
第十二条税务部门和相关职能部门要进一步加强部门协调配合。共同抓好房地产各环节税收控管；加快房地产业税收征管互联网开发与应用，完善综合信息共享机制。
（一）城区两级发展改革委应在房地产开发项目批准后及时向税务部门传递有关房地产项目立项信息。
（二）国土管理部门应向税务部门及时传递土地使用权交易信息。内容包括承受土地使用权的单位或个人名称、土地位置、价格、用途、面积等。同时在办理土地使用证时严格执行“先税后证”有关规定。办理土地权属登记或变更登记的单位、个人必须向土地管理部门提供已征税证明。凡未提供已征税证明的不能办理土地权属登记或变更登记。同时。税务机关应对上述信息认真核对。
（三）城建、规划部门应向税务部门及时传递市区房地产开发及建筑工程项目审批信息。
（四）房产管理部门按照“先税后证”规定。税务机关应对上述信息认真核对。
受理契税办理事项，地税契税征收窗口应依据纳税人提供的完税证明和主管税务机关的审核意见。对于报送资料不全者，不予受理。同时，税务部门应将实施有关税收管理过程中获取的信息按月定期传递给各有关职能部门。
第十三条税务机关工作人员在征税过程中。情节严重的追究法律责任；纳税人若采取编造虚假合同、隐瞒收入、降低房价、减少房屋面积等方式造成少缴或不缴税款的依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚，情节严重的移交司法机关追究法律责任；纳税人违反规定未使用预售房款专用收据、专用发票和支付建筑施工工程款项时未凭税务机关出具的正式建筑安装发票的依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。
追究相关人员责任；对未做到先税后证”规定的要追究相关责任人员的责任，相关职能部门未按要求及时传递信息。情节严重造成税款流失的失职单位补交相应流失税款，并对相关失职人员给予行政处分。
第十四条城区房地产税收征管专班应按本制度制定出具体的实施方案。
耕地占用税实施细则范文5
【关键词】房地产；估价；税费；体系；核算
在应用不动产估价三大方法――比较法、收益法、成本法对房地产进行估价时，经常遇到与估价对象密切相关的一些税费问题，这其中尤以收益法和成本法最为突出。因此，有关房地产开发、经营、转让等经济活动中的税费问题也就成为房地产估价师在应用收益法和成本法进行估价时的一个突出问题。
一、税费与房地产估价的关系
我们这里所讨论的税费与房地产估价两种主要方法――收益法和成本法密切相关。如果把估价对象理解是一种权利，而不仅仅是估价对象实体自身，那么这里所述的税费就是权利人拥有该项权利或利用该权利创造收益所必须或者应当支出的成本和费用。
所以，如果不能全面掌握房地产估价中的有关税费并恰当运用，那么可能会造成估价结论的联疵。
二、与房地产估价相关的税法体系
税法是税收的法律表现形式，税收则是税法所确定的具体内容。我国现行税法体系有七大类：包括流转税、资源税、所得税、特定目的税、财产和行为税、农业税、关税。在这七大类税法中，与房地产估价直接相关的有：流转税类：营业税。
资源税类：城镇土地使用税。
所得税类：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。
特定目的税类：固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税。
财产和行为税类：房产税、城市房地产税、印花税、契税。
三、收益法房地产估价涉及税费的核算
采用收益法对房地产进行估价时，概括地讲，所涉及的税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税（费）、土地增值税、印花税。租赁管理费、保险费、土地收益金和所得税。
在房地产估价中如何确定上述税费，主要根据估价对象、收益途径以及价值定义来判断。
1、出租性收益应当考虑的税费及其确定方法
（1）营业税：其法律依据是1994年1月 l日起施行的《营业税暂行条例》和 2001年 1月 1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租房地产的经济行为。两者的税基均为租金收入，纳税义务人也均为取得租金收入的出租人，所不同的是税率有所差别：前者为5%，后者为3%。
（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。
（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。
（4）房产税：其法律依据是《房地产税暂行条例》和221年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租居民住房的经济行为。两者税基均为租金收入，税率分别为12%和4%。
（5）土地使用税（费）：其法律依据是《城镇土地使用税暂行条例》，其计税（费）的基准为实际使用土地的面积，税率由土地所在地的省级或市级人民政府规定。
（6）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为租金收N，税率为 0. l%。
（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》和《个人所得税法》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%、27%、18%、15%等多档比例税率，个人出租适用的税率为10%。
2、产权售让性收益应当考虑的税费及其确定方法
（1）营业税：其法律依据是《营业税暂行条例》，税基为销售房地产的销售收入，税率为5%。
（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。
（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。
（4）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为销售合同金额即销售收入，税率为0.03%。
（5）土地增值税：其法律依据为《土地增值税暂行条例》，税基为售让取得的增值额。税率为差额累进税率，分别为30%、的院、50%和60%四个档次。
（6）土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拔土地上的房屋出售和转让。通常情况下是房地合一进行估价，估价结果再扣减“补交地价”。
（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%。27%、18%、15%等多档比例税率。
所得税应当作为收益法（包括由收益法演变的其他方法）在计算净现金流量或净收益的扣除项目，理由简述如下：首先，所得税是国家以“法”的形式载明经济行为发生的主体之一必须向国家尽的义务，因此，从现金流量的概念来讲，必定是现金的流出。其次，无论是“出租房地产取得租金收入”途径，还是“售让房地产取得销售收入”途径，从收益法估价理论的角度看，不仅仅是房地产的自然属性，更重要的是一种“权利”，前者是分期让渡房地产的使用权，后者是一次性让渡房地产的所有权。
由于所得税对不同纳税主体，可能会出现税率上的差别，因而，同一宗房地产、不同的人或单位拥有它，导致估价结果会不同。这不是说收益法本身有不严谨的地方，只能说应用收益法进行估价时的复杂性不像应用市场法那么直观。
四、用成本法估价所涉及到的有关税费
1、与取得土地使用权有关的税费
（1）通过征用农地取得的土地使用权，有农地征用费，其法律依据为《土地管理法》。《土地管理法》第四十七条规定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”第二款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。第三款“被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”第四款“征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”第五款“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”第六款“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”
（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地使用权，有城市房屋拆迁安置补偿费，其法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第二十。条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”
（3）通过向政府或市场购买取得的土地使用权，由购地者承担的税费有交易手续费和契税，前者由当地有关部门制定标准，后者根据《契税暂行条例》。税基为成交金额，税率为3-5%。
2、与房地产建设有关的税费分成两个部分
耕地占用税实施细则范文6
一、基本原则
（一）突出绩效导向
强调体制激励功能，有利于激发乡镇政府发展经济主动性。
（二）事权财权对等
清晰划分县乡事权，明确县乡两级政府之间支出责任，合理划分收入，有利于事权与财力相匹配。
（三）设计易于操作
力求体制设计简明、规范，有利于操作和执行。
二、实行“分税制”和“统收统支加激励”两种体制
（一）分税制体制
小寨镇位于县域中心，交通便利，是我县铸造与装备制造产业的聚集地，乡镇经济基础较好，有望成为县域经济发展的“次中心”。根据省、市进一步改进完善县乡财政管理体制的指导意见的要求，为促进乡镇经济发展，提高乡镇自我保障能力，现对小寨镇实行“分税制”体制。
分税制体制具体内容：
实行“划分收入、核定收支、超收分成、自求平衡”的财政管理体制。
划分收入：县与乡镇、园区按属地征收原则，分企业核定归属，合理划分收入范围。
核定收支：着眼于加快县域经济发展，促进小城镇建设和乡镇政府职能转变需求，重新核定乡镇收入财力基数。按照事权与财权相匹配的原则，明确界定县与乡镇政府的支出责任，重新核定乡镇支出基数。
超收分成：在合理划分县与乡镇收支基数的基础上，以基期年为基数，按保既得利益的补偿原则，作为定额上解或定额补助。
自求平衡：乡镇在摸清税源的基础上，自行上报收入计划，测算财力后，建立跨年度预算平衡机制。
1.明确划分县乡收入
（1）县乡收入共享，确定各自收入
为保证县级的调控能力，对与全县经济发展紧密的主体税种，作为县乡共享税种合理划分，具体分享比例为：
增值税：县分享10%乡分享5%；
营业税：县分享40%乡分享60%；
个人所得税：县分享15%乡分享15%；
企业所得税：县分享10%乡分享10%。
（2）乡镇专享收入
为激励乡镇发展经济，对与乡镇发展直接相关的城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、车船使用税、耕地占用税、契税以及行政事业性收费、罚没收入和专项收入等，定为乡镇专享收入。
（3）确定乡镇收入基数
根据县、乡及园区企业，划分收入范围，按照2013年收入完成数，参照三年年均增幅及全县任务增幅，确定乡镇收入基数。
2.理顺县乡财政事权分配，核定支出
按照乡镇职能范围，以保证乡镇基本支出需求为原则，合理核定乡镇支出基数。乡镇财政主要承担乡镇机关和村级组织运转的正常经费和本乡镇事业发展的支出，包括人员工资、公用经费、旧债偿还、乡镇基础设施投入及补助村级支出等。乡镇教育、科技、卫生及县派出机构等支出由县财政统管。
3.超收分成，乡镇自求平衡
在合理确定收入基数和支出基数的基础上，确定乡镇定额上解或补助数额，即支出基数大于收入基数的，实行定额补助；收入基数大于支出基数的，实行超收财力比例分成。此次分税制财政管理体制一定三年不变，对于乡镇收入出现短收，县财政不补，由乡镇自求收支平衡。对于乡镇超收增加的财力，主要用于乡镇基础设施建设、偿还债务等。资金使用由乡镇提出申请，报县财政局，经县政府批准后，按批准用途使用。
乡镇增人增支，不再调整支出基数，由乡镇从新增财力中解决。“分税制”体制执行之后，乡镇收支出现重大增减变化因素，经县政府批准，可适当调整基数。
4.不设立乡镇金库，收入集中缴入县金库
实行分税制财政管理体制后，暂不单独设立乡镇金库，乡镇收入实行属地征收，集中缴入县金库，实行分级管理。属于中央、省、县收入分别划解各级金库，属于乡镇级收入由县财政拨入乡镇专户。
（二）统收统支加激励体制
由于镇是县域经济中心，县乡企业划分难以介定，而其他五个乡镇，经济相对落后，财源规模小，缺乏主体税源，仅靠乡镇财政收入远不能保障人员工资和正常运转，根据我县实际，现对镇等六个乡镇实行“统收统支加激励”体制。
统收统支加激励具体内容：
1.收支统管
对乡镇财政收支实行统一管理，乡镇作为县财政的预算单位，主要负责按属地原则组织收入，乡镇财政收入由国税、地税、财政部门负责集中上缴县金库。乡镇开支由县财政统一审核，统一拨付。
2.核定收支
县财政对乡镇收支进行分户核算，按照支出责任划分情况，以2013年为基数，参照三年年度增幅核定收支。由县财政根据标准核定，直接拨付，包干使用，在使用范围内实行统一政策，实现各乡镇间大致均等的社会服务水平。
3.超收奖励
县财政根据乡镇经济发展实际，核定乡镇收入计划，对于年度内组织收入超过核定计划的乡镇给予超收奖励，用于提高保障能力，适度调动乡镇发展经济、组织收入的积极性。
4.节支留用
对乡镇核定支出后，乡镇通过压减人员、厉行节约节省下来的支出留给乡镇自主支配使用。
三、保障配套措施
1.在新体制执行中，国税、地税部门对乡镇税收征管必须指定专人负责，结合乡镇核对税收数额，经双方盖章，每月向县财政局提供乡镇收入明细报表，县财政局对乡镇收入单独建账、分乡镇核算。
2.为防止税收征管中的“人情税”、“关系税”，国税局、地税局要对各税务所人员实行定期交流。
3.实行统收统支的乡镇财政供养人员工资，由县财政统一拨付，通过银行，并通过财政上下级结算从乡镇扣回。对乡镇经费，县财政按月拨入县财政局专户，由财政局审核拨付乡镇。
4.各乡镇财政所负责乡镇财政财务收支管理，受县财政部门监管，实行账款分离，会计与出纳分设，互相监督，按照相关法律法规，定期向乡镇人大报告预决算编制、执行情况。
5.严格规范运行，财政部门要根据乡镇的体制模式，实行相应的预算管理模式，提高乡镇财政管理的规范化、标准化水平。对于实行“分税制”体制模式的乡镇，要合理、清晰划分县乡两级支出责任，健全资金监管机制，确保资金使用安全高效。对于实行“统收统支加激励”体制模式的乡镇，要明确收支统管的内容。制定切实可行的公用经费标准，确保乡镇正常运转。
