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北京市物业管理办法范文1
本报讯（记者杜鹃）昨天，记者从市发改委获悉，本市物业管理费将全面实行新的收费办法及标准。新的收费办法中将去除原来不合理收费项目，建立新的价格协商机制，优质优价，促进物业服务收费通过市场竞争形成。与过去的收费水平相比，总体上基本持平，平均水平有所降低。收费办法及标准从今日起在网上征集市民意见，并有望于今年上半年实行。在广泛征集市民意见之后，还将举行听证会，这在本市尚属首次。
据市发改委收费处处长王岩介绍，本市共有物业小区3000多个，物业管理公司2100多个。现行的物业服务收费政策主要是针对居住小区而定。随着近年来房地产行业及物业管理行业的迅猛发展，这些现行物业服务收费管理办法，已不能完全满足物业服务市场发展的需要。
新拟定的《北京市物业服务收费管理办法》与国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》所确定的原则完全一致，明确了物业服务收费实行明码标价，同时提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励业主自治，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
其中，公寓、别墅等高档住宅，通过招投标选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅，成立业主大会并与物业管理企业签订物业服务合同的住宅，在房屋买卖合同和物业服务合同中已明确约定了物业服务收费标准的住宅，办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅的物业服务收费实行市场调节价。不符合上述规定的住宅以及经济适用住房、房改和安居住宅物业服务收费实行政府指导价。
实行政府指导价的物业服务收费，由政府价格主管部门会同国土房地产管理部门制定基准价格并定期公布，其收费标准可在政府制定的物业服务收费基准价基础上向上浮动20％，下浮不限。物业服务收费标准向上浮动时，必须经业主大会与物业管理企业协商确定。在物业服务收费政府指导价收费标准中，还确定了有人值守和无人值守的电梯运行维护费用标准；取消了物业管理企业收取的水、气、热等各项市政公用设施费用的统收服务费；房屋大修费、中修费也不再向已购房人收取；在一定程度上减轻了业主的负担，使收费更加合理。从今日起至15日，市民可登录网站bjinvest.gov.cn或bjpc.gov.cn了解相关信息并提出自己的意见和建议。
北京市物业管理办法范文2
现将劳动和社会保障部、司法部《关于境外就业和对外劳务合作人员职业资格证书办理公证等有关问题的通知》转发给你们，并就本市境外就业和对外劳务合作人员（以下简称“对外劳务人员”）办理涉外证书的有关问题提出如下要求，请一并贯彻执行。
一、北京市对外劳务人员需要办理《职业资格证书》公证的，由本人执《北京市关于启用〈职业资格证书〉加强规范化管理等有关问题的通知》（京劳社培发〔1999〕58号）第六条规定的材料到北京市劳动和社会保障局进行审核或鉴定复核。
对于户口不在本市并长期在京工作的对外劳务人员，需同时提交本人身份证、暂住证原件及复印件。
二、对经审核或鉴定复核合格人员，由北京市劳动和社会保障局将原《职业资格证书》统一换成印有中、英文对照并套印“劳动和社会保障部培训就业司职业技能鉴定专用章”、“劳动和社会保障部职业技能鉴定中心职业技能鉴定专用章”并在证书照片处盖有“北京市劳动和社会保障局职业技能鉴定专用章”钢印的《职业资格证书》（以下简称“涉外证书”）。
三、涉外证书内容按《北京市关于启用〈职业资格证书〉加强规范化管理等有关问题的通知》（京劳社培发〔1999〕58号）规定填写，并从2000年1月1日起采用打印机打印。
附件：劳动和社会保障部办公厅、司法部办公厅关于境外就业和对外劳务合作人员职业资格证书办理公证等有关问题的通知
（1999年9月16日 劳社厅函〔1999〕121号）
通知
各省、自治区、直辖市劳动（劳动和社会保障）厅（局）、司法厅（局），国务院有关部门劳动保障工作机构：
为促进国际劳务技术合作与交流，维护我国传统的技艺和专长在国际上的良好声誉，现对境外就业和对外劳务合作人员（以下简称“对外劳务人员”）办理职业资格证书公证等有关问题通知如下：
一、对外劳务人员须持印有中英文对照并套印“劳动和社会保障部培训就业司职业技能鉴定专用章”、“劳动和社会保障部职业技能鉴定中心职业技能鉴定专用章”的职业资格证书，做为办理职业技能水平公证的有效证件。
二、对外劳务人员原来所持的职业资格证书（含《技术等级证书》、《技师合格证书》以及《高级技师合格证书》）由省级以上劳动（劳动和社会保障）部门审核或鉴定复核后，统一换证，并在证书照片处盖省级以上劳动（劳动和社会保障）行政部门钢印。
三、对外劳务人员办理职业资格证书公证时，应持本人身份证件、涉外证书原件及其复印件和有关证明材料向其住所地具有办理涉外公证资格的公证处提出申请。经公证处审核无误后，以证明复印件与原件相符、证书上“劳动和社会保障部培训就业司职业技能鉴定专用章”、“劳动和社会保障部职业技能鉴定中心职业技能鉴定专用章”（套红印），以及持证人照片处省级以上劳动（劳动和社会保障）行政部门钢印属实的方式，出具公证书。
四、各省、自治区、直辖市劳动（劳动和社会保障）部门每季度应将上一季度换发证书情况报劳动和社会保障部培训就业司，并抄报司法部律师公证工作指导司。
附件：职业资格证书特征说明
一、职业资格证书分为初级技能、中级技能、高级技能以及技师、高级技师，由劳动和社会保障部统一印制。
二、证书内页第2页套印中华人民共和国劳动和社会保障部印章。
三、证书内页和封二、封三、封底采用隔色彩红印刷。
四、证书内页和封二、封三、底边采用LDBZH浮雕印刷。
五、证书内页使用ZHYZG水印纸。
北京市物业管理办法范文3
五大问题突出
物业管理迅速发展的同时，也暴露出不少问题。北京市建委主任隋振江在北京市物业管理工作会议上指出，问题主要表现在以下五个方面：
物业服务不规范，整体水平不高。部分物业管理企业还没有从根本上树立“为居民服务”、“为业主服务”的观念，基至颠倒了业主与物业公司的关系，“态度蛮横、行为粗劣”现象屡见不鲜，保安与业主发生冲突的事件时有发生；其次，物业服务不到位，出现紧急情况不能做到快速反应、及时处理，不能保证群众正常生活的需要；第三，物业服务收费标准和服务标准透明度不高，个别企业仍然存在多收费、乱收费的情况。
开发遗留问题引发矛盾突出。北京市政协曾对北京市物业管理进行了专题调研，调研报告指出：现有商品房小区发生的物业与业主的纠纷中，相当数量的矛盾起源于开发建设遗留问题。一是规划变更导致业益受损，也有开发建设单位不按规划设计要求建设配套设施。二是房屋及附属设备质量差，水电等配套项目得不到落实，缺项甩项多等。三是建筑权属不清。由于《物权法》尚未出台，居住小区物业管理区域内的建筑，如地下车库、物业管理用房的权属问题往往引起业主与开发商的争议。
业主大会成立缓慢。到目前，北京市按照《物业管理条例》的规定成立业主大会的只有511个，比例很低。业主大会不成立，物业市场就不完善，业主的权利很难得到集体支持，维修资金的使用等涉及业主共同权益的问题也无法得到根本解决。问题主要表现为：部分开发建设单位不积极、不配合、不支持，导致成立筹备组困难；二是在政策宣传、引导上力度不大，许多小区的业主在成立业主大会之初，不了解国家和本市的相关规定，往往是事倍功半；三是指导方式、方法和力度上还存在一定问题，与街道办事处、社区居委会的协同配合还不够，离开社区居委会的牵头组织、协调和制定相应的工作规则，组织工作容易陷入混乱、无序状态。四是按照法规规定，业主大会的成立需要达到一定的比例条件，一些小区业主参与意识不强，投票比例不高，导致业主大会议事规则、业主公约无法通过，业主大会难以成立。
业主自律机制不完善，对业主委员会缺乏有效的监督、管理。在实践中发现，一些业主大会成立后，作为执行机构的业主委员会有权无责，缺乏监督和约束；业主委员会往往超越职权开展活动，个别小区业主委员会成员滥用权利，，损害多数业主利益，引起业主之间意见不一致，影响居民生活的安定。
老旧居住小区的长效管理机制没有建立。老旧小区由于建设年代久，配套设施严重不足，房屋及设施设备失修失养严重。由于居民认识不统一、交费状况不理想等因素，改造后的小区良好状况难以得到长期维持。
对症下药建和谐
之所以存在以上问题，有关业内人士指出原因有以下几点：
物业管理作为一个新兴行业，相关的法规体系、管理体制和工作机制尚不健全。
物业管理法律关系复杂，涉及开发建设单位、物业管理企业、业主个人、业主大会及业主委员会、社区居委会等多个法律主体。既有开发遗留问题、建管衔接等前期物业管理问题，又有共用部位及共用设施设备的权利权属、处分及收益，以及物业服务合同问题。
配套政策不完善。虽然《物业管理条例》已颁布实施，并出台了一些配套政策文件，但全面贯彻实施条例的物业管理办法还没有出台，对日新月异变化的市场缺少快速应对机制，对规定、办法的实施缺乏操作性研究。
对物业管理企业监督不力，主要表现为对物业管理企业违法行为的监督检查和处罚力度不够。客观上，存在各区县人员编制少、执法力量薄弱等因素，但主观上，受到“企业受处罚就会甩手不干”的影响，在处罚时畏手畏脚。关于物业管理与社区建设的结合的精神落实不到位，与街道、居委会的协调配合还不够，还不能及时、有效、完全地化解矛盾和纠纷。
隋振江指出，物业管理涉及面广，社会影响大。作为城市管理的一个组成部分，物业管理，尤其是居住区物业管理，与广大人民群众的切身利益息息相关，关系到人民群众合法权益的发展和保障。针对存在的问题，北京市将从以下个方面开展工作：
首先，完善业主自律机制，转变物业管理体制。物业管理如果不能与社区建设有机地结合起来，很容易造成管理体制上的不顺，矛盾解决渠道的不通畅，容易削弱政府部门的管理和监控力度，降低工作效率，并有可能引发社会不稳定因素。为此，北京市建委正在研究制定业主大会成立指导规则等政策文件，充分发挥街道、社区的作用，将业主组织有效纳入到社区民主自治的范畴，加强对成立业主大会的组织、指导，加强对业主委员会活动的指导、监督，确保物业管理与社区建设的有机结合。
北京市物业管理办法范文4
北京物业管理产业发展现状
北京市物业企业的主题，不管从项目个数或管理的建筑面积上都占据绝对优势（2007-2009年项目数量和管理建筑面积见表2）。但是，近年来商业类地产开发比例趋于上升，今后北京市的商业物业存在着很大的发展空间。总之，北京市物业管理产业还处于发展初期，趋向于劳动密集型产业，目前大部分工种所需要的人员并没有要求较高的专业知识和技能。北京市物业管理企业规模的扩大和数量的增长，提供了更多就业岗位，为解决北京市就业问题，乃至为维护北京市的社会稳定起到了一定的积极作用[2]。
北京物业管理产业战略环境分析
北京市物业管理的战略环境分为宏观环境和微观环境，宏观环境主要包括政治与法律环境、经济环境、社会文化环境和技术环境，微观环境主要包括竞争环境。政治与法律环境。北京市物业管理处围绕《北京市物业管理办法》制定了近40个政策文件，这套政策主要是解决三大问题：一是政府要认清物业管理产业目标，运用专业化管理实现北京市住用安全这个终极目标；二是物业公司应该提高尊重业主的财产权利意识，加强物业法规学习，更好地为业主服务。三是业主和物业公司之间能站在法制的平台上平等对话。经济环境。北京市物业管理正逐步推向市场，进行专业化的物业管理。北京物业管理产业的服务范围逐步扩大，不仅包括住宅物业和商住物业，还包括学校、医院、政府办公大楼、市政道路等公共物业区域。更多的公共物业推向市场将给北京所有物业管理企业带来新的机会[3]。社会文化环境。北京市小区业主对居住环境的要求向舒适、和谐的高层次转变，业主认识到良好的物业管理使房产保值以至升值。物业管理向综合小区管理转变，吸引越来越多技术型人才和专业型管理人才进入这个行业，从业人员的整体素质不断提高[4]。技术环境。国家建设部推出了住宅产业化的一系列政策，促进北京市住宅产业向集约型、质量型转变，物业建设向智能化发展。网络化、智能化管理服务成为当前和今后一段时期物业管理企业竞争制胜的关键所在和基本管理服务手段。
潜在的进入者。对于北京物业管理行业来说，除了政府核准资质外，进入几乎不存在明显的壁垒，发展商、承包商、房地产中介公司、酒店业、渠道运营商都是潜在的进入者。北京市物业管理行业的利润率较低，对新进入者缺乏吸引力，物业管理市场对新进入的品牌也需要相当长的认知和接受过程，新进入的物业管理企业很难对现有企业构成威胁。替代品的威胁。北京市正在大力推动城市社区建设，完善社区服务体系，北京市物业管理已取代旧有的房屋管理体系，促成了社区管理体系的变革，没有受到替代品的威胁。购买方的议价能力。北京市现行物业管理模式较落后，业主对物业管理认识不成熟，单个业主常以拖欠或拒交管理费进行对抗，当大多数业主有组织的进行议价时，其议价能力相当强。供应方的议价能力。北京市物业管理行业除了水、电、煤气等少数垄断部门外，其余服务供应者的讨价还价能力较弱。物业管理行业劳动力总体素质不高，劳动者的讨价还价能力处于弱势地位。行业内部现有竞争者的争夺。北京市物业管理行业内企业数量较多，规模普遍较小，造成行业极度分散。物业管理行业的固定资产投资相对较少，物业管理企业退出障碍小。
北京市物业管理的战略选择
北京物业管理实施精细化服务战略有助于整个行业服务质量的普遍提高和物业管理企业的成本控制。实施精细化服务战略，打破北京物业管理垄断及服务产品同质化，搭建市场竞争平台，让物业服务的消费主体（即业主大会）购买服务，从而培植新兴服务市场，促使物业管理内容的细化与创新，实现物业资源要素的优化配置[5]。精细化物业服务战略的关键在于准确，包括5个职能化战略：服务标准、人力编制、服务流程、服务计量和服务成本控制。北京物业管理产业必须能顺应低碳经济发展这一历史潮流，抓住契机，倡导低碳物业管理，引导物业管理企业经营管理模式向低碳物业管理模式转变，提高物业管理对可再生能源、资源的循环利用率，增强广大居民环保意识，为建设低碳北京提供支持[6]。具体做法：研究出台《北京市物业管理“低碳”导则》；熟练掌握低碳节能设备的安装、使用和维护；对建筑垃圾含碳的回收，统一进行科学再利用；加强“双绿化”（即社区绿化和屋顶绿化）；为业主树立节能环保的学习榜样，提供低碳的专项服务；提供低碳的生活氛围及理念，把低碳融入到居民生活的方方面面，使业主自觉做到“生活需要低碳，低碳是为了更好的生活”。
规模化选择主要是针对目前北京市物业服务企业的发展现状而提出的。当前，北京物业管理企业规模偏小，多数企业品牌知名度不高。根据北京市住房和城乡建设委员会物业管理处提供的数据，2007-2010年北京市一、二级物业企业数量所占比率很低，其中，一级比率不足4%，二级比率也不足9%。与国外知名物业服务企业差距较大，产业带动作用有限。2007-2010年北京市平均每个物业管理企业管理的项目不足2个，2010年平均只有1.3个，也就是说多数物业服务企业只管1个物业项目，部分有点规模的才管2个及以上项目。2007-2010年北京市平均每个物业管理企业管理面积分别为12.29、12.31、10.14和10.23万平方米。2010年，北京市114家一级物业的管理面积也只是刚达到一级资质规定的管理面积要求。同时，根据中国物业管理企业100强排行榜，北京市本区登记位居前10位的物业管理企业在管物业总建筑面积（包括在管本市物业和外地物业的总建筑面积）总计2,197万平方米，由此计算北京市物业管理行业发展集中度（CR10）为5.19%，远低于深圳物业管理行业发展集中度（CR8=23.6%）。基于以上分析，目前北京市物业管理企业管理规模过小，造成人力资源的浪费，不能产生规模效益，致使北京市多数物业管理企业缺乏发展后劲，无力进行品牌建设，难以提高物业管理服务水平。另外，目前企业规模状况不太可能出现由于物业管理面积增大导致规模不经济的现象。例如，新加坡两家物业服务公司的管理面积分别达到3,500万平方米以上，中海物业管理有限公司管理面积5,000万平方米，都创造了诸多规模化效应，因此，现阶段北京市物业管理产业走“智慧化”发展战略，必须先走规模化战略，力争在“十二五”期间物业管理行业发展集中度（CR10）达到20%。#p#分页标题#e#
北京市物业管理产业发展的对策与建议
北京市物业管理办法范文5
近日，北京市发展和改革委员会和北京市国土资源和房屋管理局公开征求对《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的意见再次引起媒体和业主的关注，由于物业管理费关系到众多北京业主的切身利益，笔者对此次征求意见的“政府指导价”和现行的物业收费进行了比较，发现如果真的按此“政府指导价”收费，业主在综合管理费，物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费，绿化养护费，清洁卫生费，秩序维护费五项基本收费上，经济适用房的业主支出没有变化，普通住宅小区的业主则将多支出19%.
北京市普通居住小区现行的物业收费执行的是1977年物价局和国土房管局196号文的规定，标准中分为甲类、乙类、一般住宅三种情况。现将笔者进行比较的情况加以说明：
一、综合管理费：
目前执行的196号文上称为“管理费”，甲类、乙类、一般住宅分别为每年每建筑平方米3.50元、2.82元、2.40元，加上5.5%的税费，折合每月每建筑平方米0.31元、0.25元、0.21元。
此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.32元（含税）。
二、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费，绿化养护费：
目前执行的196号文上该费用相对应的项目包括：化粪池清掏费、房屋公共部分小修费、小区共有设施维修费及相关税费。化粪池清掏费和小区共有设施维修费，甲类、乙类、一般住宅相同，分别为每年每建筑面积0.30元和1.00元；房屋公共部分小修费，甲类、乙类、一般住宅分别为每年每建筑平方米1.83元、1.37元和0.91元。这些费用加上税费，甲类、乙类、一般住宅分别为每月每建筑平方米0.27元、0.24元和0.20元。
此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.31元（含税）。
三、绿化养护费
目前执行的196号文上该费用为每年每建筑面积0.55元，绿地率超过30%的可上浮20%，加上5.5%税费，绿地率30%以下的，每月每建筑面积0.05元，绿地率30%以上的每月每建筑面积0.06元。
此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.07元（含税）。
四、清洁卫生费
该费用196号文没有统一规定，区、县物价局的标准按每月每户计算，除密云、顺义为5元外，其它区县为1.5-3元。按国家甲类、乙类、一般住宅标准：每户面积在56-102建筑平方米之间，取中位数计算，每户80建筑平方米3元清洁费，加5.5%税后每月每建筑平方米0.04元，比经济适用房现行的标准每月每建筑平方米0.05元还低。
此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.08元（含税）。
五、秩序维护费
目前执行的196号文上该费用叫做保安费，每户年月3-5元，如果我们取甲类住宅（面积范围83-102建筑平方米）中位数每户90建筑平方米缴纳5元保安费计算，加5.5%税后每月每建筑平方米0.06元；取一般住宅（面积范围56-64建筑平方米）中位数每户60建筑平方米缴纳3元保安费计算，加5.5%税后每月每建筑平方米0.05元，与现行经济适用房收费持平。
此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.11元（含税）。
综上所述，取现行标准高的计算，上述五项收费共计每月每建筑平方米0.75元（含税），此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.89元（含税），上涨幅度19%.
为何上涨却说下降？
此次物业费调整前的宣传同三年前一样，只不过3年前说的是下降40%，这次说的是略有下降，为何笔者算的上涨了，宣传却说下降了？原因是此次“政府指导价”剥离了业主自用部分的中、小修费，防范了物业公司共用部分中修费的重复收取，取消了去年9月就应依法停收的每户每月1元的所谓“代办费”。
市发改委收费管理处处长王岩先生也承认了过去物业服务收费“存在重复缴费问题”，这就引发了一个主管部门知道“存在重复缴费问题”为何不纠正或纠正不利的问题，同时也引发了重复缴费是否应退还的问题，欠费业主要不要补缴这部分本来就不该收的“重复收费”和“不合法收费”。
业主将从“政府指导价”中得到的实惠
从196号文到现在，业主缴纳的物业费大多包含了业主自用部分的中、小修费，但却有为数不少的业主在自用部分进行维修时还要另行向物业公司缴纳维修费或所谓的“材料费”。这笔费用甲类、乙类、一般住宅的业主分别每月每建筑平方米要缴纳8.35元、6.86元、5.03元，如果按“政府指导价”，将不用缴纳这笔费用。
1999年1月1日以后购房的业主缴纳的公共维修基金已包含了共用部分的中修费，但仍有物业公司继续收取这部分费用，甲类、乙类、一般住宅分别每月每建筑平方米为5.30元、4.57元、3.51元，如果按“政府指导价”，将不用缴纳这笔费用。
电梯、水泵的大、中修费、折旧费由于是按部、台计算，也有物业公司进行重复收费的，具体数字要根据各个小区的具体情况计算，笔者只能略过，如果按“政府指导价”，物业公司将不法再骗收这笔费用。
196号文规定了物业公司可每户每月收取1元的“各项费用统收服务费”，去年9月1日《物业管理条例》实行，该费用应停收，但很多物业公司仍然收取，如果按“政府指导价”，这笔费用将不能再收取。
“政府指导价”将无人驾驶电梯收费单列，按此办法，使用无人驾驶电梯的小区业主可比现在少缴40%的电梯运行费。
“政府指导价”的服务标准比196号文时有提高，增加了清洗外墙、物业公司统一着装、计算机管理等要求。
北京市物业管理办法范文6
北京将出台物业管理收费标准最新规定，酝酿出台的新规定将全面涉及备受业主和物业公司关注的焦点问题。记者昨天获悉，市发改委与市国土资源和房屋管理局经过长达三年的研究与论证共同拟定了《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》，对本市范围内由物业公司管理的各项物
业收费作出明确和详细的规定，发改委将从明日起至本月15日在全市范围内公开征集市民意见，并随后就物业收费的有关细节举行价格听证会。
新规定一旦实施，一些普通居民住宅的物业费用将会有所下降。市发改委收费管理处处长王岩对记者说，首先是公共维修基金已经支付的费用将从物业费中剔除，“这将是一个较大的结构性变化。”他说，从1999年开始购房者在买房时需要缴纳公共维修基金，而物业收费中还包括其中的费用，造成了重复收费。具体的费用包括：电梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修。“今后的物业收费中将不再包括这两大项的费用。”另外，新规定还明确了一些高层建筑中无人驾驶的电梯运行收费以及规定物业公司在代收煤、水、电、气等费用时也不再收取委托费。
