前言：中文期刊网精心挑选了房地产泡沫现象范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产泡沫现象范文1
1.1空置率、房价收入比两个指标高居不下房屋的空置率及其房屋价格收入比值是测度房地产的泡沫程度的两个重要指标，通过对这两个指标测度可以很容易的看到房产市场的泡沫现象存在的严重程度。其一，在我国商品房的空置率居高不下，据统计，北京、上海、深圳已经高达50％以上，根据空置率的正常取值应该在5％以下，10％－20％及20％已为高危区甚至为高堆积现象。高空置率也使我国多地出现类似鄂尔多斯“鬼城”的现象。其二，房价收入比也同样能看出房产泡沫程度，它是指房价与购房者一年的家庭年收入的平均值的比值。这个比值主要反映有购房需求的家庭对住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般发达国家的比值保持在1．8－5．5倍之间，发展中国家保持在3－6倍之间，而我国已经高达7．8倍。数据说明房价已经影响了人们正常的生活质量，人们超前的消费可能会导致今后的生活水平。
1.2非理性的投资者行为从非理性的投资者的投资行为也能反映房地产市场的异常现象，非理性投资在房地产投资时存在着住房消费面积贪大行为和超前消费行为，这大大增加了土地资源的浪费，超消费行为也违背了住房消费的动态规律，造成生活质量下降，不利于人的健康发展。其次，投资房地产者的跟风的“羊群行为”也非常严重。房子同黄金一直都被认为是保值资产，在购房者没有掌握相对全面的投资信息时，看见周围的其他人都投身地产，也不问其具体原因和自身情况，就疯狂的投资房产业。
1.3房产商借贷市场混乱现象房价的一路飙升使得房产商看到了商机，纷纷投身于房地产行业。房产行业本身高信贷特点带动民间金融借贷发展起来，形成巨大资金高利率参与体广泛的民间借贷市场。但房产繁荣期房产泡沫后，空置房等各种问题凸显，很容易造成开发商资金断裂，民间借贷市场混乱。使得房产成为一下成为金融风险较高的行业之一，甚至演变为民间金融危机。很典型的例子可以看依靠煤炭资源暴富起来的鄂尔多斯经济，巨额民间资本推动了地区房价持续八年暴涨。但却由于投资开发商的缺乏基本的金融知识及其投资的失误偏差和市场的反常，民间借贷机构不成熟，导致鄂尔多斯经济一路下滑的悲剧。
2行为金融学在房地产泡沫现象的应用
大量针对房产行业的泡沫成因分析都是采用传统金融学理论的宏观角度里假设完全理性的市场下的有效市场假说、完全套利、贝叶斯法则或者预期效用等理论进行解释和研究。很少人从行为金融学，微观投资者行为进行分析。从投资者的决策心理出发，研究房地产投资者，开发商的心理因素对房地产市场的影响，看房价高低波动异常形成的原因。
2.1房地产投资参与者行为的信息反映偏差参与房地产市场投资的买房投资人、投资开发商及其银行等民间金融放贷机构都存在着过度自信和反应不足的现象。买房者往往对未来比较乐观，相信未来房价有很大的上涨空间，从而才会纷纷加入购房者浪潮，导致市场交易量膨胀，陷入房地产泡沫的漩涡中。同时投资开放商对未来房价的过高估计让其大量买地，甚至高利率的向民间金融机构借贷。而银行、民间借贷机构对未来房市过高估计使其大肆发放贷款。从而加速了房价的波动。同样，在三者反应不足时，对房地产市场的利好消息不敢追击加大投资，当有打压政策也不能及时的收手。这些都致使房地产市场中追涨价杀跌价的现象，大大加剧房地产的泡沫现象。
2.2羊群效应羊群行为也称从众行为的投资行为。是指投资者在信息掌握不全或获得信息的成本太高的情况下，跟随和模仿着他人的投资行为投资的现象。其行为过度的依赖第三方渠道，忽略自己的主观能动思考性而采取的盲目策略。当房地产市场产生羊群效应时，买房投资者往往不考虑自身情况，过度的依赖他人，疯狂地投入房市，导致房价曲线一路上扬，迅速膨胀，伪装的房地产盛世开始慢慢出现泡沫现象。反之，当不利消息覆盖房产市场时，投资者仅仅依据表面信息做出判断，需求曲线迅速下滑，导致房产业泡沫破裂。这种房地产业的供需不平衡，误导投资者和开发商做出不相事宜的举措，形成房价市场过“热”或过“冷”的羊群效应。
2.3反馈机制在我国房地产价格受到政府政策影响比较大，近几年房地产泡沫的现象严重后，政府为了抑制房价，采取了调利率，限购等多项措施，对不同城市的房价产生了不同的影响。购房者担心房价进一步上涨后会导致高位买进而吃亏，就蜂拥而至的购买。人们对房价的认知偏离反馈给房价的异常，同时正反馈交易机制也会致使投资者行为再次偏离。
2.4从噪声交易者理论看房地产泡沫噪声概念早在1986年被美国时任金融协会的主席布莱克提出。他在发表的《噪声》一文中指出投资者不是以自己已有信息去决策，而是以噪声进行决策和交易。在DSSW模型中告诉我们房地产市场中存在噪声交易者，并且解释了房地产市场的需求与价格成反方向变动的原因。由于房地产市场中的噪声交易者的认知，心理及其情感偏差，从而对投资决策做出错误的判断。加之媒体的炒作，使得市场弥漫着“噪音”的投资者越来越多，使得房价上涨时，市场上购房需求上涨，反之当噪声交易购房者对市场前景不看好时，就会做出相反的策略。
3从行为金融学角度为房地产泡沫提出简析建议
3.1政府政策是引导房价回归理性的重要因素（1）建全相对应的住房保障供应体系，调整住房供给结构，统一贯彻中央政策并根据各地方的GDP、人数等可靠的基础数据制定切实可行的房产政策。例如加大经济保障房的建设，减少大面积的奢侈住房的浪费现象，并加大低廉经济房的建设，避免影响生活质量的超前消费更加严重，规范和整顿房地产市场秩序。（2）抑制投机性购房。国家和政府应制定一系列合理的房产税和信贷政策，提高投资者投融资成本。同时，政府及其相关机关采取经济和行政处罚，提高其在房地产投机活动的风险。针对开发商的民间借贷机构的政府监管，可以做完善信贷市场机制。（3）建立相对完整的信息共享平台，进一步完善信息机制，减少噪声交易者的认知能力，使投资者掌握更多的被披露出来的真实信息，规范购房者和开发商的投资行为。加强正确的舆论的宣传，减少投资者在房地产市场中所掌握的不对称信息。组织相关金融房产部门对购房者，尤其是噪声交易者进行系统正确的理财、房产风险教育，并在房地产市场发展超出合理值，不论过热还是过冷时都给予及时的提示信息，抑制非理性投资行为。
3.2规范银行及其民间金融机构对房价引导和监管机制（1）银行和民间金融机构认真贯彻政府对房地产行业控制和调整的宏观调整，结合自身状况做好结构调整。各银行要对房地产开发商进行严格的审查，控制好房产抵押贷款的比例和开发商的持有资金比例。并要实时沟通和提醒，引导开发商适当的时候采取降价措施，保证现金流的正常运行，正常的回笼资金。（2）整顿民间金融机构，完善房地产市场的信贷风险预警预报系统机制。可以看出民间组织有着很强的资金实力和金融信息知识资源，内控机制相比个人投资者而言也相对全面和完善，能对风险进行及时的控制和梳理。在民间机构要剔除不合规不合政策的小组织机构，使得正规的民间机构集合更全面更好的信息和资源与金融接轨，成为正规的村镇银行及实体投资公司。提高民间机构投资者在市场上的投资行为的科学性。
3.3规避购房投资者和开发商投资的非理性投资行为（1）对于开发商，要严格的执行国家土地使用政策，要时刻的关注政府宏观政策的变化，确定房地产市场变化莫测的需求，避免过多的开发用地。其次，开发商要有财务风险意识，有正确的信息投资观，以防盲目的跟风投资，不顾自己的资金安全进行投资，避免投资中出现资金链断掉的危险，使房屋的供给和需求趋于均衡。最后，开发商还应采取自身反省机制，严格规范自身行为，不虚假消息哄抬房价，互相监督，维护市场秩序。（2）个人购房投资者应通过正规渠道获取信息，采取正确的投资政策。正确的利用新闻媒体媒介，树立正确的投资心理和投资行为。严格的贯彻个人贷款审查程序，积极地参与政府及其民间金融的有关金融培训和信息灌输，保证自身资金和信息的正确和完整。
4结束语
房地产泡沫现象范文2
关键词：房地产；泡沫：指标
近几年来，天津市发展迅速，借助天津市整体发展和滨海新区效应的带动。2007年以来，天津成为继上海、北京等一线城市之后的新的房地产投资热点。由于房地产开发周期较长，现在的投资要在数年后才能形成产品上市，未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测。短时期内投机发展或阶段性过度发展，势必导致房地产泡沫的产生和膨胀，加之经济的快速发展、产业的迅速扩张、土地的需求量大，地价的迅速上升。这就极易形成土地投机，产生地产泡沫。因此天津房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。
一、天津房地产泡沫实证分析
(一)房地产价格增长率/GDP增长率指标分析
1997～2003年，天津商品住宅平均价格年上涨幅度低于天津GDP增长速度，说明天津对房地产业的宏观调控有效。使房地产泡沫现象得到遏制，天津的房地产业运行正常。但是，2004～2008年，房价暴涨，天津商品住宅平均价格年上涨幅度显著高于GDP增长速度，商品房价格增长率/GDP增长率的平均值为1.6，2005年天津房价增长率/GDP增长率达到2.05，2008年达到1.81，该比值显著高于全国的平均值，说明天津的房地产市场已经存在泡沫现象，究其原因，是房价的暴涨导致了该指标的超额，表明房价的增长已经显著高于GDP增长，预示着房价的增长有可能超出人们的收入增长速度和国民经济的有效支撑，虚高的房价将吸引投资浪潮，促成空置率的上升，引发经济泡沫的形成和膨胀。
(二)房价收入比
2003年以来天津的房价收入比从发展趋势上来看，总体呈急剧上升的趋势。平均值为7.74，虽然低于96个国家的平均值，但是2008年的房价收入比高达9.27。同时，2004年以来天津的房价收入比显著高于全国的平均水平，且差距呈逐年上升的趋势，由此可以看出，2008年天津的房地产泡沫继续增多。
(三)货币供给(M2)的增长率
1997～2003年货币供给的增长率低于20％，但仍高于10％，但到2004～2008年，又出现了反弹。商品房价格的变化趋势与货币供给的变化趋势基本一致，但商品房价格的变化要先于货币供给变化一段时间，且波动较大，这说明房价变化还受到其他诸多因素的影响。2004～2005年间，货币供给增长率呈下降趋势，但商品房价格增长率却还是呈高速增长的趋势。由于货币供给的下降，2006的商品房价格增长率有所下降，但是2008却又快速回升，政府的宏观调控政策未见明显效果。天津房地产泡沫现象还是不容乐观。
(四)房地产开发投资/全社会固定资产投资
天津市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重除1999～2000年接近30％外，其后几年至2008都一直处于20％的附近，尽管其比值高于国际上公认的10％的比值，但还是远远低于30％的泡沫指标。因此，天津市的房地产市场泡沫度不高，还算是健康运行。
(五)房屋施工面积/房屋竣工面积
2003-2006年期间天津市商品房施工面积/商品房竣工面积的比值低于或略高于2.5，说明天津市的房地产市场的需求旺盛，供应略紧，从而拉动房价的上涨。2008年该比值达到3.07，且呈逐年上升的趋势，可见目前的房地产投资热度不断升温，有形成泡沫的危险。
(六)商品房空置率和销售竣工比
总体上，天津市房屋销售竣工率均小于1，商品房竣工面积大于销售面积，商品房空置面积持续增加，但累计空置面积增幅减缓。近几年的房屋空置率均高于20％以上，商品房积压严重。
房地产泡沫现象范文3
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
房地产泡沫现象范文4
一、正确理解泡沫经济与经济泡沫的涵义
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
房地产泡沫现象范文5
关键词 经济转型 房地产业 房地产泡沫 调控
一、房地产业现状透视
当前，随着改革的进一步深化，我国政府推出了经济结构转型和产业结构调整的大战略。在这一大环境之下，代表我国经济结构转型和产业结构调整这两大产业，房地产业的良性发展，要服从和服务于这两大产业结构调整，从而也能在经济转型过程中，促进房地产业的良性健康发展。
我国政府最早提出经济转型这一概念是在1995年制定的，九五计划时期第一次提出的经济转型概念，在此之后，中国经济发展过程中，中央政府逐渐认识到实现经济转型应走协调发展的可持续发展道路。面对当时国际国内极其复杂的经济环境，坚决抑制发展过热的产业，而在当下我国的房地产业较热的程度，也应冷静的思考降温。
我国的房地产过热现象最先表现在1992～1993年，在海南、广西北海、广东惠州等地出现了较严重的房地产投机现象，全国各大城市的房地产泡沫在2008年承办奥运会之前就已经呈现，奥运会过后，房地产泡沫开始过快地向中小城市蔓延，表面看全国的房地产市场一片繁荣，各大中小城市一片喧嚣，私企、国企、央企纷纷进军房地产市场。当时的房地产市场价格过高，房产企业利润的水分过大，价格虚高，国内外专家和国内的消费者都颇有微词，对这一不正常的经济现象，投机过于投资。从中央政府到地方各级政府都知道这一现象不正常，但是由于种种原因，直至今日中国的房地产市场泡沫还依然存在，而我国对于国内房地产过热的研究起步较晚，国外在有关房地产过热问题的研究，起步较早。
二、房地产价格泡沫的形成
“泡沫”一词最早出现在荷兰的经济术语中，他是用来形容1636～1637年发生的荷兰郁金香热，类似于20世纪80年代中国东北出现的君子兰热，在18世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”以及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。由于泡沫对一个国家的经济整体破坏性极大，因此西方经济界很早就开始并注意研究泡沫经济问题。
泡沫经济是一种经济失衡现象，本质上是一种价格运动过程。可以简单定义为：由于投机行为而导致的资产价格严重脱离市场基础条件而持续上涨所形成的经济状态。所谓房地产泡沫是指由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基本价值，脱离实际需求的支撑而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。房地产泡沫是经济泡沫的一种重要形式，是以房地产为载体的泡沫经济。房地产作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。实际上，因为建筑物是劳动产品，性质相同，价格也相对较稳定，较易判别，所以房地产的泡沫核心也即最容易形成的是土地价格泡沫，这种泡沫将加剧房地产经济的波动，对一个国家经济发展将构成极大的威胁。
房地产泡沫具体表现在以下几个方面：一是房屋空置泡沫。二是土地价格泡沫。三是房地产投资过热形成的泡沫。四是房价虚涨泡沫。这四种表现不是以单一形象出现的，是相互共生彼此联系的。地价上涨导致房价上涨，房价上涨推动地价上涨，价格上涨，利润高导致投资过热，投资过热，价格偏离了消费者接受的水平，最后导致房屋空置率增加。
房地产泡沫在全球各地都有，尤其是在经济发展较快的发展中国家，只是表现各有不同，发达国家在不同时期表现略有差别。美国经济学家Abraham（1996）提出了影响房地产市场供给与需求的变量，并选取了1977年至1992年美国30个大中城市住房价格数据进行对比研究。从基本价格与实际价格的对比分析显示，30个城市中均有房地产泡沫时期存在。
中国经济学家吴敬琏教授与美国耶鲁大学经济学家罗伯特・希勒就关于中国房地产的泡沫问题进行过一次精彩的对话。对当下中国房地产过热甚至火爆现象，吴敬琏认为中国的房地产市场是否存在泡沫要比股市是否存在泡沫更难回答，但他同时也认为，那些声称房地产市场没有泡沫的人所持有的证据还不够充分，空置房的占有率下降并不能作为房地产没有泡沫的依据，一旦以投资为目的的资金进入房地产市场，那和股市的泡沫就没有两样了，有泡沫也就是自然的了。罗伯特・希勒表示，有一种全球都很普遍的现象，就是凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫就是必然的，无论是从波士顿到纽约，还是从伦敦到悉尼。房地产市场低迷或是长期高涨都会造成泡沫，这也是规律。[1]可知，两位经济学家都承认房地产泡沫是必然的，也可能是正常的，自然的。2003年，复旦大学经济学教授谢百三认为，目前我国部分城市房地产市场已经出现了泡沫经济，他认为我国部分城市房地产近几年出现的投资热，囤地热，以及房地产价格非理性上涨，是导致房屋空置率居高不下的主要原因。[2]同时房地产业已经把地方政府，国家经济及民众利益捆绑在了一起。[3]房地产如果持续这样非理性的繁荣，将会大大增加金融系统的不稳定性，对国家经济将会造成越来越大的潜在风险压力。[4]如果中国的房地产业出现问题，风险将由全社会承担，而获益的仅属于极少部分人，房地产业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，他带动了近一半农民工的就业，一旦出现房地产泡沫，政府没有及时预防和控制，其对经济发展的破坏将是非常巨大的。再者，一个靠房子来维持国家经济发展的国家，经济发展不可能长久，也是没有未来的。人家都在搞高科技创新，我们却在盖房子，人家在发展经济，发展贸易，我们还在盖房子。如果房地产经济是健康良性发展，这将对于我国经济的转型发展有良好的促进作用。如果房地产经济非理性发展，房地产泡沫超过政府控制能力，将对我国的经济正常发展产生毁灭性的打击。本文对我国当下的房地产经济泡沫的探讨，及时发现问题并加以预防和解决，这对促进我国房地产市场健康可持续发展具有重要意义。
三、中国房地产业健康发展的探讨
我国的房地产行业从1978年的以后开始逐步形成，在九十年代初期开始建立商品预售制度，随着房地产市场的价格持续上涨，从2003年开始，我国政府出台了多方向多角度的房地产调控政策，主要集中在货币政策、土地市场的招拍挂政策、土地供应政策、保障房政策、二手房信贷政策等等。这些政策出台的最终目的只有一个，就是要抑制房地产市场的投机易，抑制房价过快上涨。
抑制房地产价格泡沫和抑制房地产投资过热方面主要从以下几点入手：
第一，加大对银行资金流向的监管，从严控制房地产融资渠道。政府出台的严密管控政策，已经在银行和证券市场融资收到了显著成效。但是，其他监管不到位的地方，如一些房地产企业通过自己发行债券融资，商品房预售融资，信托资金融资，这三种情况政府要加大监管力度，同时对房地产未取得预售许可证资质的企业变相预售也要监控，严厉打击非法预售。
第二，弱化地方政府的“土地财政”观念。房地产价格泡沫的主要推手之一是地方政府，由于土地出让金和土地税收牵涉到各方面利益，中央政府想要在短时间内从根本上解决土地财政的问题是不现实的。但是中央政府可以弱化地方政府政绩考核中的GDP所占的比重，否定唯GDP论。对地方政府的政绩要综合考量，进一步弱化地方政府的土地财政。中央政府应该进一步明确，地方政府依靠“土地财政”不可能实现地方经济长期健康发展，要从中央向地方传递这样的信息，使地方政府进一步摆脱“土地财政”，减少房地产企业投资，建立地方政府可持续发展的政策思路。另一方面要加强对土地用途的严密监控，严格执行不低于70%的住宅用地用于廉租房和经适房建设的基本政策。
第三，进一步加强保障性住房建设，减少高档商品房建设。由于国家近几年加大了对保障性住房建设的力度，并且也取得了相当大的成效。但从全国整体上看，调整房地产投资结构仍需要进一步加强，要建立完整的保障房的建设融资渠道，解决保障房和经适房融资难的问题，并把过度投向商品房的资金引向保障房和经适房。随着我国改革开放力度的深入，人才流动日益加快，城市中的廉租房建设也要加大力度，要进一步改善城市中外来人员的居住条件。如果能完善房地产的投资结构，就能抑制过热的房地产业投资规模，同时也不伤害房地产业的健康发展，可以取得一举两得的效果。
第四，加大力度，重点抑制投资和投机性购房。房地产业的准入门槛较低，拿地盖房、售房，运作模式简单，利润空间大。因此，吸引了大量投资者进入。但国家目前的政策并没有涉及此方面的监管，所以要提高房地产业的准入门槛，严格控制“热钱”“外资”等投机性资金通过各种渠道进入房地产业，同时要加大税收的征收力度，降低房地产业企业的利润率，提高投资回报期，有效减少过度的房地产投资。对于购房者方面，在严格控制住房按揭贷款的同时，加大对全款购房者的监控，特别是对投资和投机性购房者的控制。
在2014年达沃斯国际论坛上，总理在讲话中说：“当前，世界经济不稳定不确定因素依然较多，中国经济正处在深层次矛盾凸显和‘三期叠加’的阶段，我们要加快转变经济发展方式，以结构性改革促进结构性调整，用好创新这把‘金钥匙’，着力推进体制创新和科技创新，使中国经济保持中高速增长、迈向中高端水平，打造中国经济升级版”。
房地产业的畸形发展，已经成为制约中国经济转型和良性发展的绊脚石。过度的房地产投资、较高的待售面积、需求购买力的透支，以及较为谨慎的货币政策都预示着白银时代的楼市，短期内不具备大幅反弹的空间，房地产业的泡沫正在逐渐缩小。
根据国家统计局此前的数据，2014年8月，国家统计局公布的商品房待售面积56160万平方米，这一数据自2012年4月以来，已经连续29个月保持上涨。与低点时（2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米）相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。待售面积非常高，去库存化又需要时间，这些都不利于房地产业的良性健康发展，
因此，要加快体制机制创新，促使房地产业健康发展，房地产业已经达到了6年来的最低点。2014年前八个月房地产企业投资在各大中城市呈下降趋势，房价由涨而跌，房地产业逐渐回归理性，房地产业的理性而健康的发展，也使房地产业服从和服务于经济结构转型和产业结构调整创新这一大战略。国家要加大新兴产业投资力度，同时要进一步加大战略性新兴产业的投资力度，大力发展战略性新兴产业基础设施的建设，在提高新兴产业投资力度的同时也能调节房地产产业投资结构。提高房地产业中新兴产业产品的利用率。
一个国家在由经济大国迈向经济强国的过程中，国民经济只有健康良性发展，走可持续发展道路，才能由经济大国走向经济强国。
（作者单位为河南省驻马店市国土资源局）
参考文献
[1] 吴敬琏，罗伯特・希勒.中美“泡沫”专家公话金融房地产泡沫[N].国际金融报.
[2] 谢百三.高度警惕我国部分房地产业的泡沫经济卷土重来[J].价格理论与实践， 2003（01）：37-39.
房地产泡沫现象范文6
关键词:房地产;泡沫;实证
中图分类号:F293.3
文献标识码:A
文章编号:1003-5192(2009)04-0071-05
1 核心概念的界定
在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中,金德尔伯格对泡沫状态的描述是:“泡沫状态这个名词,随便一点说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主――这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生赢利的能力是不感兴趣的。价格的持续上涨常常会产生预期的逆转,接着就是价格的暴跌,最后以金融危机告终。”
根据金德尔伯格的这一描述,这里对房地产泡沫作下述定义:房地产泡沫是房地产的市场价格,相对它的一般均衡价格(也可称为基础价格),出现较长时间的、非平稳性的、向上的偏移。这一定义说明了房地产泡沫的三层含义:(1)房地产泡沫是与房地产价格相关的概念;(2)房地产泡沫是房地产价格相对于其一般均衡价格的偏移;(3)这种偏移是较长时间的、非平稳性的、向上的。房地产泡沫的破灭是房地产的市场价格,向其一般均衡价格的突发性的、贯通起终点的回归过程。
2 房地产泡沫实证研究的意义
通过美国次贷危机的爆发,我国以及地区性房地产泡沫的实证研究就显得更具理论探讨和现实指导意义了。这是因为,由金融及金融衍生品支撑的房地产泡沫一旦破裂,对中央政府、地方政府、银行、开发商乃至消费者带来的后果将是灾难性的。首先,中央政府及银行是房地产泡沫破裂的最大受害者。由于房地产开发商、施工单位、居民购房都从银行融资,60%以上的房地产投资金额来源于商业银行,因此一旦房地产泡沫破裂,银行就成为最大的买单者。其次,房地产市场的快速升温,会拉动大量的投资需求和消费需求,从而在短期内呈现出经济快速增长的局面,而对房地产市场降温,往往同时意味着投资(包括投机)的减少和经济增长速度的减缓。因此,地方政府受害也在所难免。再次,如果判断存在房地产泡沫,就意味着政府将要采取各种手段降低房价,比如紧缩银根,推出大量的经济适用房等等,这一方面会使得房地产开发商融资困难,另一方面也会影响到购房者的心理预期,进而影响房地产的销售。因此,房地产开发商一般是不会承认我国或地区存在房地产泡沫的。最后,受房地产泡沫破裂影响最大的还应该是消费者,因为资产的缩水是谁也不愿看到的现实。
从房地产泡沫的定义中我们知道,房地产泡沫的破裂所表现的形式之一就是房地产市场价格向其一般均衡价格"回归"的过程,而这种过程在全国不同地区的表现是不同的,有的是"突发性"的,像我国的深圳商品房价格陡然间缩水40%;有的则是"平缓的、理性化的",像安徽省的合肥等城市。我们通过安徽及合肥市房地产泡沫的实证研
究,可以使地方政府、开发商及广大消费者对本省及合肥市房地产泡沫程度有一个较为清醒的认识,对未来房地产投资及消费有一个合理的预期。
3 房地产泡沫评价指标的选用
国内外许多学者提出了很多房地产泡沫评价指标。部分指标在理论上很有说服力,但指标的数据采集困难,或者指标在地区间的可比性差,从而降低了这些指标的实用性。我们从可比、实用、易得的角度,选择房价收入比、房价与CPI的同步率、房价与租金的同步率、房屋销售额增长与社会商品零售总额增长的同步率、房地产投资强度、土地价格增长率六项指标进行全国、安徽省及合肥市的比较分析,以界定安徽及合肥市房地产泡沫程度。
3.1 房价收入比
该指标是根据房地产泡沫形成中过度的投机需求来设计的。房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越弱。许多学者用这个指标来衡量国内商品房价是否合理,甚至用其来判断房地产价格是否“虚高”,房地产泡沫是否出现。如果房地产价格的
暴涨,致使该指标持续增大,则表明房地产价格的上涨超出了居民的实际支付能力。当市场中的房价收入比一直处于高位,而且房地产市场不存在萎缩迹象时,则说明房地产市场中投资需求较高,产生房地产泡沫的可能性就很大。一般认为,房价收入比保持在6.0以内,就不会出现房地产泡沫。
3.2 房价与CPI的同步率
房价与CPI的同步率也即房地产价格增长率与CPI之比。住宅作为人们生活的必需品,又是价格最高的消费品,其价格变化应该基本与CPI的变化同步。当房地产价格急速上升,并且大大超过CPI的上涨幅度时,就说明房地产价格偏离了其基础价值,出现了泡沫。该指标是测量房地产价格相对消费价格增长速度的动态指标,用来检测房地产泡沫化趋势。该指标值越大,表明房地产价格增长率超过消费价格增长率越高,房地产泡沫形成的可能性就越大。在某个特定时期,若该指标持续不断地上涨,就有房地产泡沫危机的可能。日本1988~1991年的房地产泡沫严重时期,该指标的平均值为4.3。在我国,由于CPI的波动很大,仅仅用房价与CPI的同步率来判断是否存在房地产泡沫有失偏颇。比如2000~2001年,我国房价的上涨率不大,但由于存在通货膨胀,CPI的增长率很小,致使二者的比值很大。房地产泡沫本身是一种价格现象,通过其价格的波动情况进行房地产泡沫判断也具有说服力。因此,有学者认为,房地产价格增长率大于10%,同时房地产价格增长率与CPI的比率超过4.0,就可以认为出现房地产泡沫。
3.3 房价与租金的同步率
租金由房屋租赁市场的供求关系决定,是衡量房屋价值的重要尺度,它是房屋投资收益率的直接体现,也是决定房屋未来现金流的重要指标。只有租金与房价同比增长,房屋价格的上涨才会合理。房价与房租比,即房地产价格增长率与租金增长率之比。这一比率越高,房屋市场价值与其真实价值的偏离就越远,泡沫存在的可能性就越大。一般认为,房价与房租比超过2就存在轻微的泡沫,超过5就存在严重的泡沫。
3.4 房屋销售额增长与社会商品零售总额增长的同步率
房屋销售额是房地产需求的直接体现,房屋销售额增长率同步参考指标是社会商品零售总额增长率。在我国工业化和城市化加速推进、居民住宅升级速度加快的大环境下,房屋销售额增长率适当高于社会商品零售总额增长率是合理的。但是,如果房屋销售额增长长期快速脱离社会商品零售总额增长,则说明房屋销售额严重偏离了经济增长和居民消费增长的实际,房地产泡沫迹象出现。一般认为,房屋销售额增长率与社会商品零售总额增长率比值小于2,就没有房地产泡沫;大于2小于3存在轻微的房地产泡沫;大于3就存在严重的房地产泡沫。
3.5 房地产投资强度
房地产投资最终会形成房屋供给,在一定的经济总量下,宏观经济对房地产投资的承受力和公众的购买潜力是有限的。如果房地产投资持续快速增长,就会出现潜在需求无法拖动供给的局面,商品房的空置率就会上升。于是,开发商不断推动投资和价格增长来维持高利润。其内在机理非常简单:既然不能保证商品房的销售率,那就通过各种手段造势,以维持价格上涨的预期,相应的投资才能收回。比如,如果房价上涨10%,而房屋销售下降10%,开发商仍然能获得同样数额的利润。因此,在房地产投资持续高速增长的情况下,开发商推动房地产价格泡沫的动力最强。房地产投资强度的衡量指标,用房地产投资增长率与GDP增长率(按现价计算)比值来衡量,这一指标反映宏观经济的承受能力和房屋潜在购买力。大部分专家认为,该指标大于2小于3,就存在轻微的房地产泡沫;该指标大于3,则存在严重的房地产泡沫。
3.6 土地价格增长率
在房地产泡沫时期,一般来讲,地价的增长率将明显高于造价的增长率。国内外学者一致认为,房地产泡沫实质上是地价的泡沫,因为房价的上升是有限的。而地价则不同,它本身具有虚拟性,受多种因素影响。土地价格在短时期内的上涨幅度可能很大,从而直接推动房地产泡沫的形成。在房地产泡沫高涨时期,造价对整体房价的影响相当有限,其重要性也越来越小。该指标在某种程度上也能有效反映房地产市场的泡沫状况,而且数据是可得的。在我国,土地使用权的转让有出让、出租和划拨等方式,这里的土地价格是指用于房地产开发的出让用地价格。一般认为,土地价格增长率大于8%小于12%,就存在轻微的房地产泡沫;大于12%就存在严重的房地产泡沫。
4 比较小结
从表1我们不难看出,房价收入比,全国9.94大于8,安徽小于8并远小于全国平均水平,合肥大于8但也小于全国平均水平。房价与CPI的同步率,全国为4.77,安徽为3.32,合肥略高为7.02。房价与租金的同步率,全国为3.66,安徽和合肥分别为4.66和4.71。 房屋销售额增长与社会商品零售总额增长的同步率,全国为2.56,安徽与合肥分别是2.88和1.88。房地产投资强度指标,全国为2.58,安徽与合肥分别为2.44和1.56。土地价格增长率全国为6.8%,安徽与合肥分别为5.48%和8.96%。
通过以上六项指标的比较,我们可以看到,安徽省与合肥市房地产虽然存在泡沫,但这种“泡沫”总体上还是比较小的,其存在的危害与风险也是在可控范围之内。房地产泡沫的程度也是分阶段的。为验证这一结论,我们对安徽省及合肥市房地产泡沫程度分年度进行了量化测度。
5 安徽省及合肥市房地产泡沫阶段的量化测度
5.1 分析过程
如何测定房地产泡沫的程度,国内学者做了很多有益的探索,提出了边际收益法、收益还原法、市场修正法等计量分析方法。这里,我们在借鉴国内学者研究成果的基础上,用边际收益法来对安徽省及合肥市房地产泡沫予以测度[1]。
房地产泡沫实质上是房地产的实际价格相对于经济基础条件决定的基础价值(一般均衡稳定状态价格)的非平衡性偏移。要度量房地产泡沫的大小,必须首先求出其基础价值的实际价格。房地产泡沫就是房地产实际价格偏离其基础价值的程度,用公式表达如下
bi=(pi-ji)/ji
其中bi指报告期房地产的泡沫度,pi指报告期房地产的实际价格,j指报告期房地产的基础价值。在这个公式中,房地产的实际价格可以通过房地产管理部门公布的商品房价格增长数据来获得,而房地产的基础价值,试用修正黄金率来求证,假设f(kt)为t时期的资本边际回报率
f(kt)=θ+n(1)
上式表示经济在最优均衡稳定状态下,资本边际回报率应等于人口增长率n与时间偏好率θ之和。经济在此状态下就是动态有效的,该状态也称为最优均衡稳态。此时的边际回报率f(kt)就是我们所要寻找的资产基础价值即j,资产的基础价值就是经济动态均衡稳态下资本的边际收益率,用公式可表达为
j=f(kt)=θ+n(2)
房地产资产基础价值决定于经济最优均衡状态下资本的边际回报率,由于实际经济还存在通货膨胀因素,因此最优均衡稳定状态下的资本边际回报率应当剔除通货膨胀率β的影响,资产的基础价值可以进一步表示为
j=f(kt)=θ-β+n (3)
上式表示在经济最优均衡状态下,资本边际回报率也即资产的基础价值取决于三个因素:第一个因素是消费者的心理因素,即把当前的收入储蓄起来以待将来消费的意念的强度,它一方面与消费收入的多寡相关,另一方面与当前储蓄的未来预期的增长有关,因此其大小等于利率。第二个因素则是通货膨胀率,通货膨胀率越高其对资产价值的侵蚀就越严重,因此应当将其剔除。第三个因素是人口增长率,其值越大,说明劳动力增长率越大,资产的价值越大。
实际分析中通货膨胀率β和人口增长率n的确定相对容易,而利率水平如何确定则较为复杂。在实证中我们选择两组利率,一组是所有利率中最大的利率,选用5年以上的金融机构贷款利率,由此得到资产基础价值的最大值(最大报酬率);另一组是选用1年期存款利率,由此得到的是资产基础价值的最小值(最小报酬率)。这样我们就找到了资产价值泡沫变化的轨迹:选择商品房价格增长率作为资产的实际价格,当资产实际价格超过最大基础价值时,可以认为资产存在正泡沫或称膨胀性泡沫,当资产实际价格低于最小基础价值时,则可以认为出现资产价值低估现象;当资产的实际价格处于两者之间时,则可以认为资产不存在泡沫[2]。
以2000年中国房价为例:
最大报酬率=6.21-0.4+0.8=6.61
最小报酬率=1.98-0.4+0.8=2.38
2000年商品房价格增长2.9%超出最小报酬率2.38%,即可认为2000年中国房地产价值不存在泡沫。其余计算以此类推。
5.2 结论
利用上述方法测度的结果表明,我国2004、2005和2007年房地产泡沫较为严重;安徽省同全国基本趋于一致;合肥市2002年房地产泡沫就开始显现,2006年最为严重。这个结论有力地反驳了房地产无泡沫论,同时更加明确界定了泡沫出现的区间,纠正了泡沫论的片面性。中央政府2003年关于房地产过热的判断是正确的,采取的一系列调控政策也是非常有必要的。
同全国平均水平相比,安徽省及合肥市虽然有些数据高于全国平均水平,但全面分析,安徽省房地产发展的整体水平依然低于全国,更远远低于东部经济较发达省份。虽存在一定的房地产泡沫,但这种泡沫是轻微的、危害程度也较小。造成这一现象的根本原因,我们认为是安徽全省房地产投资周期滞后于全国所造成的:当全国出现房地产投资过热时,安徽省房地产投资才起步不久。当全国房地产泡沫已达“较重”阶段,安徽省房地产泡沫才刚刚形成。因而,安徽全省房地产市场的未来发展就应该切实避免盲目性的扩张投资,防患于未然,使当前和未来的房地产泡沫所带来的危害降低到最低程度。
参 考 文 献:
