前言：中文期刊网精心挑选了个人房屋买卖合同范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
个人房屋买卖合同范文1
乙方(购买方)：
甲乙双方及中介方在自愿平等，互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方房屋事宜达成协议如下：
第一条 甲方自愿将其座落于**区**路**号**小区**号楼**号，建筑面积**平方米， 结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。该房产的相关权益随该房产一并转让。
第二条 甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币***元整大写：人民币**万元整。本协议签订当日，乙方一次性支付甲方**元整，付款方式为银行转帐。
第三条 甲方保证上述房地产权属清晰，无争议;未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内并已取得其他共有人同意。
第四条 所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实。乙方随即享有该房产的所有权，并承担该房产毁损、灭失的风险。甲方及继承人不再享有该房产的所有权，不得再次转卖他人或用作抵押或用作财产继承或用作财产分割等任何权利，如甲方与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本协议约定获取该房产所有权，即甲方违约。
第五条 在政策和法律允许范围内，乙方要求甲方过户，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方到房屋权属登记机关办理过户。过户时产生的所有税费全部由乙方负责缴纳。
第六条 物业管理、水、电、燃气、有线电视、电话等相关杂费，按下列约定处理：
1、甲方负责将以上杂费缴纳至协议签定之日(或**年**月止)。
2、协议签定之日后(或**年**月起)由乙方负责。
第七条 协议生效当日，甲方应将购买该房产过程中的相关费用票据、房屋产权证书和购房协议等全部资料原件乙交乙方保存。
第八条 甲、乙双方从签订协议之日起，均需遵守本协议约定，无论今后房价如何变动，甲、乙双方不得违约。
第九条 违约责任
如甲方违约：
甲方无条件退还乙方全部购房款，并向乙方支付全部购房款总额的**%作为违约金赔付乙方，乙方退回甲方该房产和所有房产资料;
如乙方违约：
乙方将已支付的购房款作为违约金，并无条件退回甲方该房产和所有房产资料。
第十条 本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十一条 甲、乙双方在履行本协约中若发生争议，可提交沈阳仲裁委员会仲裁或依法向人民法院讼。
第十二条 该协议一式两份，甲、乙双方签字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。
甲方签名： 乙方签名：
甲方联系电话： 乙方联系电话：
甲方身份证号码： 乙方身份证号码：
个人房屋买卖合同范文2
这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问题，私有房屋买卖是私有房屋所有权产生转移、变动的重要原因，然而房屋是重要的不动产，房屋的买卖与一般动产的买卖有着不同的要求：1、房屋买卖合同为要件合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”由此可以看出房屋买卖合同应以书面形式，从而排除了口头形式达成房屋买卖合同。2、对房屋买卖合同主体的限制。根据《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分为农村和城镇两方面，其中农村私有房屋的买卖，国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任何手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的，例如：1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院的《村镇建房用地管理条例》中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。《土地管理法》中也规定：依法改变土地的所有权和使用权的，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书。这一方面不再多述。3、房屋买卖合同的效力问题。在司法界对办理产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢？未办理登记手续的买卖合同是否就无效呢？有两种不同的观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，因为这违反了有关法律法规。笔者赞成下面一种观点：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记等手续才生效，这种批准、登记指的是双方当事人签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记才生效。二是合同一经签订，合同即具有法律效力，合同本身无需批准或登记。房屋买卖合同的效力问题，属于第二种情形，他调整的是当事人之间的一种债权债务关系，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力并无影响。另外从《城市私有房屋管理条例》第六条“……房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定中也可以看出，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序，而不是买卖合同的有效条件，当事人未办理登记手续不能认定房屋所有权发生转移，但不能以此来认定买卖合同无效；另一方面，买卖合同是办理所有权登记的必须证件之一，而无效合同是不能作为产权登记证件的。所以最高人民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”应当理解为不发生所有权转移的效力，在实践中，如果将登记要件绝对化，不区分具体情况，则不利于保护善意一方当事人的利益，维护交易秩序和财产秩序。
二、房屋买卖中房屋所有权转移时间的认定
这是一个处理房屋买卖纠纷中的又一重要环节。《中华人民共和国民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定和当事人另有约定的除外。这一条是一般原则性的规定。一般认为，这里规定的当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定，法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。具体到私有房屋买卖上，农村私房买卖合同，因这一方面国家目前还没有专门的管理部门负责产权登记，一般的处理原则是：凡是买卖合同有效成立的，买卖发生在《土地管理法》生效之前的，应自交付时起转移，反之，应自办理完土地使用权属变更登记手续，取得宅基地使用权证书之日起转移，而城市私有房屋买卖的所有权转移则从房管部门变更登记之日起转移。
但在近几年的司法实践中，遇到了一些新的情况值得我们讨论、研究。例如：一些房地产开发商（或公民个人）把自建的房屋售给公民个人，因管理制度上尚不够完善，一直不组织办理产权登记手续，也有一些情况是销售方也收取了办理过户手续的相关费用，但迟迟不予办理相关手续，而销售方又将房屋卖给另一方，或购买方又将房屋卖给其他公民，该类房屋所有权从何时转移呢？象这类情况，房屋未办理产权登记的原因完全在销售方或政府部门，而购房方毫无过错和违约行为，故不能让购房一方来承担不利的法律后果，而且对于此类房屋的买卖如一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定。故在处理此类纠纷时，应当根据《民法通则》第72条的一般性规定处理，自交付之日起所有权发生转移，按照地方惯例和市场交易习惯，如卖房一方将自己一方的原有房产权证书或住房钥匙等能够控制、管理、居住、使用房屋的手续交付给了买房一方，就应当认定已经交付，房屋所有权已发生了转移。
三、如何解决城镇私有房屋中双重买卖纠纷中存在的问题
某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给了一方，之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠纷在现实生活中也并不少见，这里要具体情况具体分析：1、如果先购房一方已进行了产权登记，后购房方未予登记，则可依法支持前者，认定后者的购房合同有效，由卖方承担违约责任。2、如前、后两方都进行产权登记，则应根据双方产权登记的合法性进行审查或登记先后顺序来认定各自的效力问题。3、如果前、后两方均未办理产权登记，前方的购房合同意思表示真实，买卖合同依法有效成立，虽未进行登记，但根据现实中分房、买卖房屋的交易惯例，交付了钥匙、产权证书等，即购方就可对住房进行居住使用和控制，也并未有违反禁止性的法律规定，就应当认定为已经交付，所有权已经转移。后者的购房合同也应认定为有效，但由于卖方已经将合同约定的标的物转移给他人，从而导致合同无法履行，卖方对其违约行为应承担违约责任。4、如果前者未办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看后者是否具有侵害前者债权的恶意，或具有与销售方恶意串通的行为，或故意采用违法的、违背善良风俗的方法侵害前者的利益，即所谓的善意取得。如具有这些因素，也应认定后者的房屋买卖合同和产权登记有效，由卖方承担违约责任。如不具备这些因素，则后者的产权变更登记的效力应当受到法律的维护，即不能否认已通过登记对房屋所享有的所有权，也只有这样才能确认并保护因登记取得的权利，否则的话，产权登记的公信力难以维护。在司法实践中，还有一个问题就是在保护后者对房屋的所有权时，会遇到一个矛盾，即前者可能对房屋进行装修、修缮，这样当后者要求交付房款时，前者即使已交付，也不能恢复原状，或恢复原状在经济利益上是极不合理的，如不恢复原状，则前者对房屋所作的装修不一定符合后者的需要，但在现实生活中往往是后者一定要求前者必须搬出，这里我们应当考虑到，前者也是有责任的，因为前者应当知道在自己办理房屋产权登记前，自己还没有在法律上取得对房屋的所有权，在此情况下，他冒然对房屋进行装修，则应承担这种不利的风险后果，但又要考虑到在前者的购房合同未被确认无效前，不能不说前者对房屋的占有是无法律依据，笔者认为，除各方当事人依法请求返还财产或支付各种损失及各种费用外，装修、修缮的相关费用前者也应当有权获得补偿，在必要时前者还可获得搬出房屋的搬迁费用。
四、如何解决未经权属登记的房屋转让纠纷的问题
在现实生活中，如A将其所有的房屋通过签订房屋买卖合同卖与B，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，B在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同将该房屋卖给C，并交付给C.上述交易活动中，对A与B之间的房屋买卖合同的效力问题无什么岐义，但BC之间的房屋买卖合同效力存在如下两种观点：
第一种观点认为BC之间的房屋买卖合同应是无效合同，因为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）第37条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”虽然B与A签订了房屋协议，由于双方未办理产权过户，A仍然是该房屋的真正所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，B与C签订的房屋买卖合同违反了上述规定，故B与C之间签订的房屋买卖合同应是无效合同。
个人房屋买卖合同范文3
一、审判实践实践中存在的疑难争议问题及讨论意见
1、关于农村房屋拆迁补偿利益进行转让（即关于回迁安置房屋的买卖）合同的效力问题。
近几年的旧村拆迁改造过程中,部分村民(有一些改为居委会)不想要回迁房，而拆迁人又不同意给与货币补偿，因此，村民为了将拆迁回迁房屋尽快变现为资金，于是将拆迁补偿安置的房屋预先对外出售。具体交易模式如下：民房的所有人与他人签订买卖(转让)协议，约定:将其旧房拆迁后将来补偿(回迁安置)的楼房转让给受让人，受让人支付一定的对价,受让人以被拆迁人的名义,按照当地(本村)拆迁补偿安置方案参入挑选回迁安置房,根据挑选的回迁安置房屋的状况与出让方进行货币结算。签订转让（买卖）合同后后，受让人给付了出让人一定数额的价款（有的是定金，也有的一次性给付全部价款），出让人取得了回迁安置的新楼房后，又不同意转让了，遂发生纠纷。诉讼中，双方对该（买卖）转让合同的性质和效力发生争议，如何认定该合同的性质和效力。
第一种意见认为，转让双方间实质上存在房屋拆迁补偿合同的权利义务的概括转让，出让方将其与拆迁人间房屋拆迁补偿合同的权利义务概括转让给受让人，此种情况下，应当通知拆迁人作为第三人参加诉讼，拆迁人同意转让的，则双方间转让合同合法有效，否则就是无效。
第二种意见认为，转让双方间实质上是房屋拆迁补偿权利的转让，即出让方将其依据当地（本村）拆迁补偿政策取得补偿安置房屋的权利转让给受让人，受让人给付相应价款。此种情况下，拆迁人一般不干涉出让方的转让行为，按照统一的拆迁补偿安置办法给与拆迁补偿安置。因此，转让双方当事人间转让合同合法有效，无需通知拆迁人作为第三人参加诉讼。转让双方通知拆迁人就可以了。
第三种意见，转让双方就是单纯的房屋转让合同，由于签订转让合同时，转让的房屋不确定，因此，双方间转让合同不成立。
审判实践中，赞成第一种和第二种意见的人较多，体现了当事人的意思自治，维护诚信交易。但也有部分赞成第三种意见。此类纠纷比较普遍，上级法院应当就本地发生的类是纠纷统一处理意见。
2、商品房买卖（预售）合同纠纷中，出卖人对逾期办证行为免除违约责任的“出卖人的原因”如何理解和适用问题。
按照司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人不能按合同约定期限办理房证，出卖人要承担违约责任。此处“出卖人的原因”的范围如何确定，能否认为：不是出卖人本身直接的原因，出卖人就不承担违约责任？可能存在水、电、煤气、暖等配套施工部门逾期配套施工，或者是建筑施工单位逾期完工的原因，也可能是工程验收监督部门逾期验收备案、拆迁户逾期搬迁影响房屋施工的原因，在以上几种情况下，出卖人都可以免除违约责任吗？
实践中，一般从宽掌握。通常情况下，可以考虑出卖方是否已经充分考虑和注意到了相关的因素，并已经为此尽到了合理范围和限度的努力，出卖人已经充分做到了应尽的本职义务，就可以考虑将有关情况作为免责事由。具体主要体现在相关行政管理部门的职能（验收备案、产权初始登记）行使的事项上，如果因该方面的原因，一般免除出卖人逾期办证的违约责任。但诸如水、电、煤气、暖等配套施工，以及出卖人自己完成拆迁补偿安置的拆迁户逾期搬迁，不应作为逾期办证违约责任的免责事由。请上级法院对此能统一指导意见。
3、房屋买卖合同中关于税、费负担的约定条款的效力问题。
房地产转让过程中，在办理房屋所有权或土地使用权变更（转移）登记时，需要缴纳登记费、工本费测绘费、印花税、营业税、个人所得税、契税等多种税和费，多数转让合同中约定“交易过户过程中发生的一切费用由受让方承担”。发生纠纷后，双方对“一切费用”的解释有争议。受让方认为，“一切费用”仅指登记费、工本费测绘费等各种费，不包括营业税等各种税，按照法律规定，营业税、个人所得税等税应当由转让方交纳；转让方认为，按照交易习惯，“一切费用”统指各种税、费。
实践中，一种意见认为，可以按照通常的交易习惯理解为“一切费用”包含了各种税、费。其效力问题，虽然国家税法规定出让方（出卖人）是营业税、个人所得税、增值税等税的法定纳税人，属于法定的纳税义务，但是房地产转让的双方当事人可以约定该缴费、缴税义务由某一方承担，该约定对双方当事人具有约束力，当事人应当照约履行，但该约定不能对抗税务机关及第三方。另一种意见认为，国家税法规定营业税、增值税、个人所得税等税应当由出让方(卖方)交纳，这是法定义务，不能由当事人自行约定承担义务人，此种约定条款无效，应当按照国家税法规定确定税费的承担。
多数人同意第一种意见，因为民间交易中，一般是约定房屋转让的总价款，前提是将来过户所需缴纳的全部费用由买方负担，与卖方无关，这也是民间通行的做法。
4、房屋买卖中的抵押限制问题。
出卖人将自己的房屋卖与买房人之后，在没有办理所有权转移登记之前，又以该房屋设定抵押的，买房人可以要求解除房屋买卖合同并主张惩罚性违约金，但如果买受人坚持要求出卖人继续履行合同，请求法院判令出卖人协助办理房屋所有权转移登记手续的，如何处理?
在情况下，我们一般建议买房人首先另行诉讼，请求确认抵押无效，解除抵押登记，否则，即使法院判决卖房人协助办理房屋所有权转移登记手续，房管部门也因为存在抵押限制而无法办理。但是，有个别少数当事人不同意提起确认之诉，是否应当判决驳回其请求，等抵押解除后再行主张权利。
5、关于单位与职工之间腾退福利房问题。
职工基于与工作单位原存在的劳动关系，工作单位分配给职工的住房，职工按月缴纳一定数额的租金，属于福利待遇，如果职工离开单位后，单位要求职工腾出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租赁合同纠纷进行处理。过去法院曾经处理过很多的此类案件，是按照房屋使用权纠纷或房屋租赁合同纠纷处理的，通常情况下，如果职工离开了原工作单位，就应当退出单位分配的房屋。但是现在，考虑到执行问题、社会稳定问题、等综合问题，是否决定对此类纠纷法院一律不受理，理由是：职工与单位间原存在管理与被管理的隶属关系，安排职工居住使用房屋基本上系由工作单位单方指定，因此，双方就此产生的权利义务关系不是平等主体之间通过磋商后以契约的形式建立的，虽然职工也按月向单位收取极少数额的租金，但双方之间并不属于通常意义上的平等民事主体间的房屋租赁合同关系，故双方因房屋的居住使用产生的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围，法院不应受理。
但是问题是，如果法院对此类问题不受理的话，职工离开工作单位后拒绝腾房的，工作单位就没有救济途径了，单位的合法权益怎么保障。
对此问题，请上级法院统一明确指导性意见。
6、关于对违法建筑买卖（转让）合同中的拆迁补偿利益的处理问题。
按照法律规定和上级法院指导意见，对于国有土地上的建筑物，如果没有办理建设工程规划许可证（土地证和房产证都没有），则属于违法建筑，当事人要求确认权属的，法院不受理。对于涉及违法建筑的买卖合同纠纷，法院应当作为民事案件受理，一般应判决认定买卖合同无效。对于此类合同的效力认定，比较简单，但是问题是，违法建筑进行买卖后，违章建筑进行拆除时，拆迁人给与违章建筑补偿安置（高区、孙家疃等地有这种情况），也就是说，尽管关于违法建筑的买卖合同无效，但是违章建筑确实带来了拆迁补偿利益，该拆迁补偿利益应当归谁？如何分配？存在不同的讨论意见：
第一种意见认为，既然认定关于违章建筑的买卖合同无效，无效合同应当返还原物，因此，违章建筑带来的拆迁补偿利益应当归出卖人。
第二种意见认为，虽然关于违章建筑的买卖合同无效，但是该买卖标的物确实具有较高价值，如果单纯返还原物则对买受人明显不公平，本着公平原则，可以考虑根据发生买卖关系的年限对拆迁补偿利益按照一定比例进行分配。
对此问题，多数人认为第二种意见比较合理，但是目前缺乏依据，请上级法院对此能够统一意见。
7、对于划拨土地上房屋买卖合同效力问题
按照法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房屋的，应当经有批准权的人民政府批准并补缴土地出让金。在处理具体纠纷时，凡是在审理过程中没有经过政府批准的，是否都一律认定房屋买卖合同无效？但是，由于目前土地和房屋权属登记是两个行政部门分别管理的，房管部门在办理房屋所有权变更登记时，不考虑土地性质和土地用途，一般都给与办理了房屋所有权变更登记，在此情况下，是否还认定房屋买卖合同无效？此种情况多出现在已经农转非（集体土地变为国有土地）的城中村里的旧房屋（有的是别墅），也有的是过去机关、事业或企业单位利用划拨国有土地建设的楼房，以上情况（土地是划拨，未经政府批准转让房屋，转让的房屋已经办理产权过户，但没有办理土地使用权变更登记）的房屋买卖合同的效力如何认定。
多数人认为，如果转让的房屋已经办理产权过户，尽管没有政府批准，也应当认定买卖合同有效，只是在办理土地使用权变更登记时，由土地管理部门责令买受人补缴土地出让金。
8、商品房买卖合同纠纷中房屋交付条件问题。
按照建筑法和房地产法规定，房屋（当然包括商品房）建成后必须经验收合格后才能交付使用。此情况下的验收合格应当是土建、装饰、水电暖煤气、硬化、绿化等方面的综合验收。但是，近几年的房地产开发建设中，开发商出售的房屋通常属于成片开发（俗称住宅小区），开发建设周期较长，整个小区综合验收的时间较长，但出售的单栋楼体一般不影响业主正常使用，为此，将了缩短房屋交付期限，很多商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而不是综合验收合格。对此，如何掌握？实践中存在两种不同意见：
第一种意见，按照合同约定，即如果商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而且交付的房屋也通过单体竣工验收（建设单位组织施工、监理、设计、勘察等联合验收），同时，交付的房屋也具备水电暖煤气等设施齐全，具备基本的使用功能，就可以认定为具备交付条件。无需通过综合验收。
第二种意见认为，建筑法和房地产法规定房屋必须经验收合格后才能交付使用，属于强制性规定，且规定的验收合格应当是综合验收合格，因此，合同约定的单体验收之交付条件违反了法律的强制性规定，应当是无效，一律认定房屋交付条件必须是综合验收而非单体竣工验收。
实践中，多数采用第一种意见。省高院2011年的民事审判会议既要中提到该问题，但没有具体的意见。
9、农村（集体土地上的）房屋买卖合同纠纷中，因出卖人（一般是部分共有人）无权处分共有房屋而造成买卖合同无效的损失认定和分配问题。
前几年，对于因买受人资格问题（不是本村集体经济组织成员）造成农村（集体土地上的）房屋买卖合同无效情况下，损失如何处理，我们已经统一了处理意见，即按照买卖关系发生的年限对房屋增值部分损失按照一定比例进行分配。但是，对于因出卖人无权处分共有房屋（部分共有人出卖共有房屋）而造成买卖合同无效的损失问题，没有确定。实践中，有两种意见：
第一种意见，按照买卖行为发生的年限对房屋增值部分损失按照一定比例进行分配。此种做法是参照因买受人资格问题造成农村房屋买卖合同无效后的损失赔偿原则来处理。
第二种意见，只是判令返还财产，出卖人退还买受人购房款及法定孳息，不考虑增值部分的损失。
以前多数情况下是按照第二种意见处理的，部分案件是按照第一种意见处理。请上级法院明确统一意见，应当按照哪一种意见处理。
10、关于以房抵债情况下的房屋买卖合同效力问题。
近些年，房产开发公司因为无力支付开发建设费用或工程款，开发公司以开发建设的房屋（有的建成，有的尚未开工或竣工）抵顶工程款或材料款，准许施工方或材料商对外出售（或预售）房屋。施工方或材料商与购房人签订房屋买卖（预售）合同，该些合同的效力如何认定。实践中存在多种情况：
第一种情况，发生纠纷时，开发商已经将抵债的房屋建成并交付施工方或材料商，此时，施工方或材料商与购房人签订的房屋买卖合同应当属于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并办理产权过户手续时，应当追加开发商为第三人，判令第三人协助过户，因为，开发商没有将房屋所有权转移登记给施工方或材料商，过户时，需要开发商出手续。
第二种情况，发生纠纷时，开发商没有将抵债的房屋建成或交付给施工方或材料商，此时，施工方或材料商与购房人发生房屋买卖合同纠纷，也应当追加开发商为第三人。在此，一般又存在两种情况：1、如果开发商表示同意交付抵债的房屋，则该种情况与第一种情况相同。2、如果开发商不同意交付或无法交付抵债的房屋，在此情况下，施工方或材料商与购房人签订的房屋买卖合同属于效力待定还是无效？毕竟是施工方或材料商在还没有取得抵债房屋的所有权或处分权的情况下与购房人签订的房屋买卖合同，应当认定无效。
第三种情况，施工方或材料商为了出售抵债的房屋，收取了购房人的房款，而为了让开发商协助办理按揭贷款和办理房屋过户手续，一般由开发商与买房人直接签订房屋预售合同（或买卖合同）。在此种情况下，开发商与买房人签订的房屋预售合同（或买卖合同）的目的是为了办理房屋交付手续、办理按揭贷款、办理房屋所有权转移登记等手续，开发商与买房人不存在实质上的房屋买关系，那么该房屋预售合同（或买卖合同）对开发商和买房人是否具有约束力？开发商是否应当按照合同约定履行交付房屋、协助办理房屋所有权转移登记手续的义务？是否该承担逾期交房、逾期办证或不能交房的违约责任。对此有不同意见：第1种意见认为，开发商与买房人签订的房屋预售合同只是为了办理按揭贷款、办理房屋所有权转移登记等手续，双方并不存在实质上的房屋买关系，买房人也没有向开发商支付购房款，因此，房屋预售合同对开发商不具约束力，无需承担违约责任。第2种意见认为，由于开发商与施工方或材料商签订的以房抵债合同应当属于转预售合同关系，只要在诉讼过程中开发商具备了房屋预售条件，就应当承认该合同有效，反之就无效。施工方或材料商与买房人间的房屋买合同应属于房屋预售合同关系，如果开发商具备房屋预售条件，施工方或材料商接受转预售，就可以承认合同有效。开发商与买房人签订的房屋预售合同属于施工方或材料商将其与开发商间房屋预售合同中的权利（交付房屋、协助过户）转让给买房人，开发商与买房人签订的房屋预售合同对开发商具有约束力。
以上情况下的处理原则和处理意见，请上级法院明确指导意见。
11、参入合作开发房地产的一方出售商品房的合同效力问题。
近些年，许多公司或个人参入与有开发资质的房产公司合作开发建设房地产，双方约定，以开发公司名义开发建设，合作双方对建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在办理过户手续时，买房人需与开发公司签订预售合同。此种情况下，由于参与合作开发的公司或个人不具备开发资质，分得的房屋需要登记在开发公司名下，在出售房屋时需要借助开发公司名义，因此，处于被动地位。参与合作开发的公司或个人与买房人发生房屋买卖纠纷时，也存在多种情况，且发生纠纷的各种情况与上一条讲的出售抵债房屋的情况基本一样，也存在参与合作开发的公司或个人能否取得分成楼房、开发公司与买房人签订的房屋预售合同的性质和效力问题。请上级法院，对此类问题也一并明确指导性意见。
12、关于“二手房”买卖合同效力问题。
对于近几年盛行的“二手房”买卖，审判实践中主要遇到以下几种类型：（一）出卖人将已经取得完全所有权的房屋对外出售，与新的买受人发生房屋买卖合同纠纷；（二）、出卖人只是与开发商签订房屋认购协议或预售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情况下，出卖人又将购买的房屋出售给他人，此种情况类似“炒楼花”；（三）、出卖人与开发商签订房屋预售合同，已经付清全部房款，房屋已经交付，但还没有办理房屋过户，出卖人又将购买的房屋出售给他人，与新的买受人发生房屋买卖合同纠纷；
上述第（一）种情况下发生的房屋买卖纠纷一般情况下法律关系较为单一，比较容易处理；第（二）种情况下的买卖纠纷较为复杂，实际上属于房屋买卖合同的权利义务的概括转让，发生纠纷时，如果买卖的房屋没有建成或开发商不同意转让行为，则转让（买卖）买卖双方间的买卖合同就会因出卖人无权处分而无效；
对于第（三）种情况较为普遍，虽然出卖人已经付清房款，房屋已经交付，但由于没有办理房屋过户，出卖人没有取得完全所有权，如果买受人要求继续履行合同、协助办理过户手续，怎么办？实践中存在多种不同做法：第（1）种做法，由于出卖人已经付清房款，房屋也已经交付，房屋产权已经没有争议，出卖人有权处分该房屋，可以直接判决出卖人向买受人交付房屋并办理过户手续；第（2）种做法，由于出卖人尚没有取得完全所有权，需要开发商（原始产权人）表态是否同意出卖人出售该房屋，如果同意，则出卖人有权处分，买卖合同有效，如果开发商（原始产权人）不同意，则出卖人无权处分，买卖合同无效；第（3）种做法，需要追加开发商（原始产权人）作为第三人参加诉讼，如果第三人同意出卖人出售该房屋，则买卖合同有效，在此情况下，是判决开发商直接协助买受人办理房屋过户手续还是判决出卖人办理过户手续，因为，如果需要法院强制执行的话，必然涉及到开发商（原始产权人）的利益，但是，如果直接判决开发商（原始产权人））协助买受人办理房屋过户手续，则国家利益受到损害，因为，这样就减少一次房屋交易手续，国家就少收取一次交易的税费。正常情况下应该是，开发商（原始产权人）将房屋过户给买房人（即下手买卖的出卖人），买房人（下手买卖的出卖人）再过户给买受人。在此情况下，我们应当怎么掌握？请上级法院规范该方面意见。
13、自然人之间房屋买卖合同中的违约金标准问题。
自然人之间的房屋买卖合同中对于逾期付款、逾期办证的违约金数额约定过高、或者没有约定的情况下，当事人主张违约金或者请求降低违约金数额，参照什么标准计算，是否可以参照最高法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题司法解释》的有关规定处理。请上级法院明确指导意见。
14、关于“擅自处分”房屋买卖合同效力问题，善意取得如何掌握
近年来，存在大量因为部分共有人处分共有的房屋而发生的纠纷案件，此类性的案件大体上有以下几种情形：（一）、部分家庭成员出卖了家庭共有的房屋（一般是旧房屋或继承取得的前辈或祖遗房屋）；（二）、夫妻一方处分了夫妻共有的房屋；对于第（二）种情形中又存在两种不同情况：（1）、夫妻一方将夫妻共有的房屋处分给了外人；（2）、再婚的夫妻一方将共有房屋处分给了自己单方的子女。以上各种不同形式的“擅自处分”行为，有其共同点，但也有一定区别。通常情况下，我们一般这样掌握：
对于第（一）种情况，部分家庭成员出卖了家庭共有的房屋（一般是旧房屋或继承取得的前辈或祖遗房屋）；对于此类合同的效力，一方面要看买受人是否构成善意有偿取得，另一方面要看主张权利的其他共有人是否构成知道或者应当知道的情形。重点调查以下方面的事实：房屋的来源、房屋所有权证登记的产权人或共有人情况、买卖前房屋的占有使用情况，买卖行为发生的时间长短、买受人支付房屋价款是否符合当时的市场价格、房屋价款是否支付、买房人购买后占有使用情况、买卖房屋的交付以及权利凭证（产权证、土地证等）的交付情况、其他共有人距离买卖房屋的远近及关心程度、其他共有人知晓房屋买卖行为的可能性大小、有无办理所有权转移登记。对于第（一）种情况的买卖合同，多数情况下按照善意有偿取得来处理。
对于第（二）种情况，夫妻一方处分了夫妻共有的房屋。重点调查的事实除了同第（一）情况外，还要看：出卖房屋时的夫妻关系如何、买卖房屋前后夫妻占有使用房屋的情况。
对于第（二）种情况中的第（2）种情形，再婚的夫妻一方将共有房屋处分给了自己单方的子女。该种情况下多数存在处分人与子女恶意串通，故意转移财产。除了考虑以上几个方面因素外，重点要考虑：再婚夫妻的再婚时间、再婚后的感情、出卖房屋时的夫妻关系如何、买卖房屋前后夫妻占有使用房屋的情况、买受人购买房屋的目的和实际用途（是自己居住、出租、转卖、还是仍然由父母住）、对支付房屋价款的真实性及数额的审查也很重要。
二、对于最高法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题司法解释》适用中的有关建议意见
1、近些年，商品房开发建设和买卖的主体日趋复杂化，不仅有房产开发企业，也有其他企业或个人，而且房屋买卖合同纠纷的双方当事人为自然人的较为普遍，因此，建议将该司法解释的适用范围扩大到非房地产开发企业或个人，或者规定非房地产开发企业或个人因房屋买卖合同发生纠纷的，参照该司法解释规定执行。
2、近年，个别开发商为了规避房屋预售的监管，通过合作建房、借款、入股利益分成等形式，规避房屋预售，对于其行为性质和合同效力，应当以司法解释的形式予以规范。
个人房屋买卖合同范文4
关于二手房购房合同
甲方：
乙方：
1.甲方的房屋座落在闵行区碧江路X弄X号X室，建筑面积X平方米。
2.甲乙双方协商一致同意上述房地产转让价格为￥460000元(大写：人民币肆拾陆万元正)。
3.双方约定房屋定金数额为￥10000元正(大写：人民币壹万元正)于定金协议签定当天支付，定金支付后本协议生效。
4.甲方在收到定金后在双方签定房屋买卖合同前将房屋出售给他人，视为甲方违约，双倍返还定金。
5.乙方必须在定金支付后X天内于X日前签定房屋买卖合同，同时支付首期房款￥x元(大写：人民币x)第二期房款为x元(大写：人民币x)于x前支付，余款为按揭贷款方式支付，并在买卖合同签定后一周内开始办理，一月内办理完毕。超出时间视为乙方违约，定金不退还。
6.维修基金由乙方付给甲方，具体数额看维修基金发票。
7.乙方的按揭贷款由乙方自行办理，但甲方必须协助。
8.如有未尽事宜，可双方协商解决。
甲方： 乙方：
地址： 地址：
身份证号码： 身份证号码：
时间：：时间：
二手房购房合同样本
甲方：
乙方 ：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方购买房屋事宜，订立本合同。
第一条：乙方购买的房屋位于xx市xx区xxx，(以下简称该房屋)。甲方已取得该房屋的房屋所有权证(编号：xx)，该房屋建筑面积为：xx平方米，产权人：xx。
第二条：双方一致同意该房屋成交价格为人民币 元。此房价为净价，税费由乙方承担，房屋内保留设施设备清单如下：
第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币xx万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。
第四条：甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第五条： 甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续。
第六条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。
第七条：本协议一式叁份，甲乙丙各持一份，签字生效。
甲方：(签章) 乙方：(签章) 丙方：
身份证号码： 身份证号码：
时 间：
个人购房合同范本简易
售房方(甲方)
身份证号码：
购房方(乙方)
身份证号码：
关于乙方向甲方购宜，双方经协商，达成协议如下：
一、房屋具体情况：
位置：xx市xx区xx县xx小区xx楼xx单元xx号
房屋类型xx，建筑面积xx平方米，结构xx楼层 ，房屋走向：xx，房屋形状：xx，用途xx，该房产的总占地面积：xx，
该房产连同地产总计房价x拾x万x千x百x拾x元整。
二、甲方销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房屋引发产权纠纷，概由甲方负责处理。
《房屋所有权证》书证号：
土地证编号：
三、房屋四界：东： 西：南： 北：
四、付款方式：
(1)该房产总价格为人民币叁拾柒万元整，协议签定之后，首付拾万元订金。
(2)甲方完全搬走之后，再付款人民币贰拾万元。
(3)房产产权转让手续顺利办完之后，再付清剩余柒万元。
五、甲方应有手续证明，所售房屋质量过关，并非危房。
六、甲方应保证所售房产、地产与周边四邻及其他单位没有所有权纠纷。
七、乙方属于残疾人福利事业，在购房过程中，甲方应该向有关部门协调，减免或免除房屋交易税、土地交易税和其他费用。
(1)甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费;承担公证费、协议公证费。
(2)乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。
八、甲方应给乙方协调大门的位置及免除重建大门、重新安装水表、电表的费用。
九、甲方帮助乙方和XX区药监局共同协调化粪池、下水道等共用设施的使用方式。
十、乙方购买甲方该项房产，所有费用均属于××个人出资购买，其所有权完全属于××个人所有。
十一、附件
(一)《房屋所有权证》
(二)《国有土地使用证》
(三)卖方上级主管部门或房产主管部门允许卖房的批文。
(四)该项房产的房地产评估报告。
(五)该项房地产的结构、层高、形状、土地面积、四邻测绘图纸。
十二、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
十三、 本协议壹式( )份，甲方( )份，乙方( )份，
甲方：(单位签章) 乙方：(签字签章)
代表：(签 字)
年 月 日 年 月 日
个人房屋买卖合同范文5
论文关键词 表现形式 产生根源 房屋买卖合同
一、问题的由来——案例实证
案例：项某某的侄子向林某某借款17万元，约定月息5%，由项某某提供保证。后项某某侄子无力归还借款，林某某想出了通过与项某某签订房屋买卖合同用于归还借款的办法，并允诺将来项某某代为偿还该笔借款，林某某将该间房屋返还给项某某。因为该房屋土地属于集体所有，于是林某某叫项某某同村人即高某某作为买受人来承买该房屋。2011年5月16日，高某某与项某某签订一份《房产买卖合同》，合同约定：项某某将其所有的一间房屋以28万元的价格出售给高某某，并约定于2012年5月16日前办理过户手续。为了使计划成功，签订合同当日，项某某出具了四张收到7万元的收条，确认共收到购房款28万元。后项某某未交付房屋给高某某，高某某至今也未办理过户手续。届期，项某某未按约归还借款。高某某诉至法院要求确认双方之间合同有效，并且要求项某某协助办理过户手续。
本案引出的法律问题：出借人实际上是想以房屋作为借款人还款的担保，在借款人无力偿还的情况下直接以房屋过户的形式将房屋所有权转让给出借人所有。
二、此类案件的社会危害性
1.是债务人将其本人所有的房屋以买卖方式进行借款抵押。债务人借债，多为急迫窘困之时，其为获得债权人的融资，往往在交易过程中处于被动地位，致使债权人可以利用债务人的急需而提出种种苛刻的条件。同时，债务人在缔结合同时，往往会对自己的偿债能力作不切实际的过于乐观的估计，从而给债权人提出种种苛刻要求提供了可乘之机。在债务人本人提供房屋担保时，自然很容易在债权人的外部压力和对自身偿债能力盲目乐观的内部动力的驱使下，为了获得急需之资金，而孤注一掷地以价值甚高之房屋担保小额之债权，并约定不能偿债时直接以房屋冲抵债务。此类案件中，待债务履行期限届满债权人将房屋直接过户给自己。债权人为了获得高额利息，双方约定的房屋买卖的合同价款往往远高于实际借款。对于出借人来说，在房价日益高涨的情况，其通过这种方式不仅获得借款高额利息，还可以获得房价上涨的超额利润，导致双方利益的严重失衡。
2.是借款人将亲属、朋友或他人所有的房屋以买卖方式进行借款抵押，由于第三人和债务人多存在亲缘和友情上的关系，为资助自己的亲友获得融资，特别是基于对债务人偿债能力和个人信誉的信赖，也会应债权人的要求而签订于己重大不利的房屋买卖合同。若债务人到期故意不履行债务，一些债权人遂以房屋所有权人诉至法院要求变更房屋权属，债务人不得已采取利用社会闲散人员“了难”的办法，极易诱发矛盾和社会不安定因素。
三、产生原因
1.政策法律规定与经济发展需求存在差异。随着社会主义市场经济体制的逐步建立和个体、私营经济的迅速发展，资本市场对于资金需求量不断上升。因某些政策原因，部分企业和个人融资渠道不畅，导致民间高利借贷异常活跃。高利借贷犹如饮鸩止渴，不借处于立死的境地，高利催生了以房抵债。
2.“杀熟”现象凸显公民法律意识和维权意识薄弱。多数涉及借款人利用第三人所有的房屋进行借款担保的案件中，第三人往往是借款人的亲属或朋友，他们大多轻信或被借款人蒙蔽而用自己的房屋抵押给债权人。当借款人携款潜逃后，依然执迷不悟不去报警，待债权人将其诉至法院后，才认识到自身利益受到巨大侵害，又叫屈喊冤，甚至到法院上访闹访。
3.房屋中介机构管理存在漏洞。由于缺乏相应的管理规范，导致部分中介机构从中搭桥，居间介绍借贷双方以签订房屋买卖合同的形式进行借款担保，为借贷双方创造条件，变相交易，从中谋利。
4.诉讼制度的局限性。此类案件之所以被提起甚至得逞，很大程度上是由于法律制度尤其是民事诉讼证据规则存在一定的局限性造成的。目前司法审判过于强调法律真实，只要是实现程序上满足诉讼法的要求，证据上满足证据规则的形式要求，据此可以认定事实。法律事实不等于绝对的客观真实，而客观真实与法律真实之间存在差距，便会给当事人利用诉讼非法牟利或追求不当、不法目的留下空间，诉讼的合法外衣可能被恶意利用。
5.诉讼风险成本低。在司法实务中，当事人以房屋买卖合同纠纷法院，一经查明并非事实的房屋买卖。根据《民事诉讼法》第104条关于防害民事诉讼强制措施的规定，对个人的罚款金额，为人民币一千元以下。对单位的罚款金额，为人民币一千元以上三万元以下。严重者，拘留的期限，为十五日以下。当事人通过这种方法获得巨大诉讼利益相比，违法成本很低使得不法当事人乐此不疲，得手者窃喜，受害者有苦难言。
四、事前控制与诉内审判相结合
笔者认为，如果任由其放滥，很可能会波及到普通民众，影响到社会稳定，所以有必要采取通过事前控制和诉内审判相结合，使不法当事人无从得手。
（一）事前控制
1.进行限制大额现金流通立法。我国至今没有出台一部有关限制大额现金流通的法律，在国外很多国家对大额现金的流通都有所限制，大面额现钞基本不在国内的零售渠道流通，涉及如房屋买卖这样的大额交易的大宗购买或大额消费多采用信用卡结算。控制现金交易，可以有效地掌握双方之间是否存在真实交易行为，防止一方予以抵赖。
2.加强法制教育，提升公民法律意识。法院应经常地选择典型案例进行宣传，通过各种媒介途径，加强对普通百姓的法制教育，说明此类行为的危害性，引导大众如遇此类情况，应提高警惕、维护自身权益，避免上当受骗、给不法分子留有可乘之机。
3.金融机构将支持三农信贷及解决中小企业贷款难的政策落到实处。任何人都清楚地知道一个简单的道理，如果银行愿意借款，且手续方便快捷，谁也不愿意向他人高息借贷。
4.加强房屋中介机构的规范监管。对于房屋中介机构，一是要完善该行业法律法规，构建适合我国国情需要的法律体系，为有效规范中介服务奠定制度基础。二是加强对机构及从业人员的日常监管，形成长效监管机制。三是提升从业人员素质，严格持证上岗制度，杜绝从业人员从中谋取私利。
（二）诉内审判
法院要充分发挥司法能动作用。根据浙江省高级人民法院《关于在民事审判中防范和查处虚假诉讼案件的若干意见》（浙高法（2008）362号）的规定，谨慎审查案件，防范和查处虚假诉讼，维护司法的权威，促进诚信诉讼。而现行的证据规则对法官依职权调查的范围有所限制，一部分法官据此认为依职权调查可为可不为，能不为就不为，实际上这是法官对其职责的怠于行使。所以，要防范此类案件，需要强化职权主义，法官要善于听弦外之音，对当事人的陈述要多持怀疑态度，尽量避免不法当事人利用诉讼实现非法目的。
在审理过程，首先严格审查房屋买卖合同是不是双方一致表示买卖房屋的意思表示。因此，需要审查真实合同的性质，是真实的房屋买卖合同还是双方间因借贷所形成的债权债务关系。其次要查清双方意思是否真实，有无存在虚假的表示。其三要审查合同的履行情况，虚构的房屋买卖合同，原告往往无法提供支付被告款项的来源和方式等相关证据，也可能无法对如何支付的经过进行详细复述。同时签订的合同与之后的履行行为存在差异，如：前述房屋出卖后，被告没有按约交付房屋，原告亦未要求其搬出，这有悖于一般的生活常理。依据我国《担保法》、《物权法》的有关禁止流质条款的规定，债权人以债务人到期不履行，直接将房屋过户到自己名下，违反了我国法律的强制性规定，一旦发现应一律按照无效认定。凡涉及刑事犯罪的，涉诉房屋作为债权人犯罪之工具，主张债务人履行的，建议一律不予支持，应按照刑事追赃程序予以处理。
个人房屋买卖合同范文6
文献标识码：A
文章编号：1006-0278（2015）05-087-01
在宅基地上建造的房屋是否可以转让，买卖是否应该有效，在怎样的情况下买卖才能被认定为有效。司法实践中，有两种意见，一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权，买卖合同不存在其他违法行为，则应认定买卖有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上己处分了宅基地使用权，故买卖应认定无效。
一、我国农村宅基地使用权及其房屋权属辨析
（一）农村宅基地使用杈性质辨析
农村宅基地作为我国一项重要的用益物权，它是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。我国《物权法》第152条规定：“农村宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。
（二）农村宅基地上房屋权属性质辨析
我国土地所有权分为国家所有和集体所有。农村集体经济组织享有宅基地使用权，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序无偿给村民使用。宅基地使用权人，有在合法取得的宅基地上享有占有使用的权利，可以在该土地上建造建筑物以及其他附着设施。作为使用权人无权单独转让宅基地的权利，但如果使用权人在宅基地上建造房屋，宅基地使用权人就享有房屋所有权的权能。此时，房屋的所有权与土地的所有权属于不同的权利主体，双方在权利行使方而必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。
二、我国农村宅基地房屋制度缺陷分析
（一）宅基地房屋买卖法律制度
我国关于土地和房屋买卖的立法涵盖了多方而，从宪法、法律法规到行政规章等不同层次的法律规章制度。目前，我国关于宅基地的立法主要集中在一些法律和规范中。例如《宪法>、《物权法》、《担保法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规。
（二）宅基地房屋买卖法律制度缺陷分析
1.物权的法理角度看，宅基地房屋买卖法律制度有不完善的一而
既然房屋的所有权是村民所有的，建造建筑物也是经过政府审批的，而且宅基地所有权是村集体经济组织共同所有，我国法律规定一户只能拥有一处宅基地，故宅基地使用权是依附房屋而表现出来，所有权人不能单独行使占有、使用土地的权力，只能是依据地随房走的原则。而房屋买卖赠与是对处分所有权的行为，是否有效笔者认为应按法律的位阶来看只能依法律的规定，其他的规章和地方性法规均不能否认合同的效力。
2.从我国现有的法律来看，不宜确认买卖合同无效
我国政府是禁止农民的房屋向城市居民转让的，所以绝大多数的法院也是根据这个判定宅基地房屋买卖合同无效。但从房地产权现状为土地使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用，房屋所有权人有权处分房屋及从买卖双方意思自治原则出发，认定农村房屋买卖合同无效不符《合同法》《民法通则》中关于合同效力的规定，也不利于城乡一体化的进程。
三、规范农村宅基地上房屋买卖的法律对策
（一）目前法律没有禁止农村房屋转让情况下，司法实践中应维持现状
我国目前法律没有明文规定禁止农村房屋转让出售的。根据法无禁止即白由原则，宅基地上的房屋白由转让出售是不违法的。故在司法实践中，法院在处理案件时对订有房屋买卖合同并己交房付款的，依据《合同法》中关于合同效力的相关规定，应认定为合同有效较为适宜，特别是对于经村集体经济组织同意并备案的应认定为有效，不宜改变现状。
（二）从现在看，国家对村民售房可参照城市房改房的有关做法
作为集体经济组织的成员，基于其特定的成员身份无偿享有宅基地使用权，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有该种身份，可以通过向土地的所有权人补交土地费用的方式取得宅基地使用权。在这里分两种情况：具有成员身份的人，如果其己无偿取得我国法律法规的标准范围内的宅基地使用权，可以购买他人的住宅，但须缴纳一定的土地补偿金。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过合法审批后，无须缴纳一定的土地补偿金。这样做与我国目前的土地政策并不违背，国家采取政策保护的仅仅是耕地，但是耕地与宅基地的性质不同，经过合法审批，宅基地上己建造了建筑物或其他附属设施的，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。而且，由集体土地所有权人收取一定的土地收益，这样宅基地的收益部分可以作为村集体所有的共同财产，用于村集体建设的基金。
