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房地产经济理论论文范文1
房地产经营管理战略的主要目的就是为了能够保证企业在发展过程中对市场进行适应，对企业拥有的资源进行配置，对企业核心竞争能力进行提高，实现企业预期的经营目标。对于任何企业而言，在经营管理过程中都要先对企业所在行业的发展进行精确的预测，同时，对行业的发展阶段、发展周期以及发展空间进行分析，对产品市场进行预测，分析产品市场的走向、发展趋势以及市场竞争程度，同时，对客户满意程度、客户的需求都要进行分析。对行业未来的发展以及市场的发展进行准确的预测，能够对未来市场以及产品的发展趋势进行把握，对企业未来发展能够指明方向，企业在经营战略方面才能有更加坚实的基础。因此，文章对房地产经营管理的原则，存在的风险以及面临的问题进行了分析，希望通过文章的分析，能够更好的促进房地产企业发展。
2利率变动对房地产企业发展带来的影响
房地产产业在发展过程中出现了很多的不同时期，而现在起正在处于重要的变革时期，我国房地产产业在发展过程中出现的变革时期，出现了很多的问题，针对出现的问题采取必要的解决措施，是房地产产业发展首要解决问题。市场经济发展过程中，利率的变动会给房地产业带来很大的影响，主要体现在以下方面。
2.1对开发商的影响
利率变动对经济发展的各个方面都会产生很大的影响，主要影响的就是资金成本问题，利率的变动会导致开发商在银行贷款方面出现按揭利率的增加，承受的资金成本也会逐渐的加大。在利率不断增加的情况下，开发商面临的资金成本也会出现不断增加的情况，开发商在经营管理过程中面临的市场风险会出现加大的情况。利率上调对于市场中存在的买方也会产生一定的影响，很多的买方会出现持币待购的情况，对开放商而言资金周转周期会受到影响。
2.2对房地产投资方的影响
房地产市场价格出现不断下降的问题，会导致投资方的投资收益受到很大的影响，利率的变化对投资收益率有直接的影响。消费者在购买以后会出现每月的还款压力不断增大的问题，在这个时期市场预期的利率会出现进一步上调的情况，消费者对下个预期的市场价格会出现下跌期望，这样会使得很多的购房者出现持币观望的现象。房地产消费者在消费方面会受到很多结构性因素的影响，我国的土地市场变化也会导致房地产成本增加的情况，因此，在利率不断上调的情况下，土地的价格也会出现逐渐上升的情况。房地产行业在发展过程中出现了房地产泡沫，主要是从金融的角度来进行分析，房地产业在发展过程中，银行的参与程度非常高，银行在资金方面出现了放贷审批过于松散，导致整个行业在发展过程中受到了很大的影响。我国宽松的金融环境导致了低利率的问题出现，同时，房地产泡沫的出现也是由这个因素导致。政府在控制力方面也非常的薄弱，导致很多的政策无法实施。经济在发展过程中，国际资本流动也会对我国经济发展产生很大的影响，因此，为了能够对房地产行业进行影响，对国际资本流动情况进行影响也存在很大的影响，在情况比较大的时候会导致世界性的房地产泡沫，对多种管理措施进行应用非常必要。
3结束语
房地产经济理论论文范文2
关键词：房地产经纪业房地产经纪市场三维知识管理模式知识
我国房地产经纪业市场特点
房地产具有价值量大、位置固定、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动中需要专门的知识和可靠的信息帮助，所以房地产经纪行业应运而生。我国房地产经纪业是伴随着房地产市场而产生发展起来的。随着我国房地产市场的发展，房地产经纪服务日益成为房地产交易活动中最活跃的环节，随着《城市房地产管理法》的颁布实施，房地产经纪业的法律地位得以确认，房地产经纪业在促进我国房地产市场的快速健康发展中，在房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的发展中起到不可替代的作用。
在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，一般都称为房地产经纪公司或房地产中介评估公司。完善的房地产中介体系包括有房屋交易、融资按揭、物业管理等为房地产交易而提供相关咨询服务。房地产经纪人在上述领域中的地位与作用，主要是为卖者与买者之间供求者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪组织是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，必须独立、客观、公正的执业。
根据以上对房地产经纪业的概念和功能的规定，本文认为房地产经纪业主要包括：咨询（法律、科技、政策、项目、市场、经营、投资等）、房地产估价、房地产居间、房地产、房地产行纪、科学研究和综合技术服务等业务类型。
目前比较流行的知识密集型服务业的解释就是为知识的生产、储备、使用和扩散服务的行业。房地产经纪业作为知识密集型服务业(Knowledgeintensivebusinessservice，简称KIBS)是一种经济活动，它致力于房地产交易相关知识的创造、积累和传播，是目前服务业中发展较为迅速的一部分。同时由于其具有的“知识性”，使得对创新的产生、发展和传播发挥着越来越重要的作用，对其影响途径、机制和效果的分析也正在成为创新领域研究的热点。
房地产经纪业具有一般知识密集型服务业的特点：首先，智力服务是房地产经纪业的主要形式。房地产经纪业主要是依靠自己的智力劳动向社会、个人或团体提供知识服务以及有关劳务服务，它常表现为一种建议、方法、技术方案以及对工作、决策和行动有用的知识、判断、计算机程序等。其次，知识是房地产经纪业的基础。知识是一种客观上已认识的事物、一种精神财富，是知识密集型服务业的基础。最后，人才是房地产经纪业的关键。房地产经纪业的人员应该由具有较高专业水平的管理、工程、经济等各类专业人员组成。
我国房地产经纪市场是一个正在发展中的、尚没有完全成熟、充满机会的市场。该市场作为一个新兴市场通常随着我国房地产政策或技术环境发生巨大变化而出现和发展，其主要特点包括：第一，房地产技术和需求的快速发展。房产市场地产市场不完全成熟，市场的边界不完全清晰。地区发展严重不平衡，调查发现，广州、上海的发展水平远远高于其他城市，表现为二手房交易中通过房地产中介完成交易的比例远远高于其他城市。房地产经纪服务企业表现出定位的差异性、扩张的多样性、信息的非公开性、收费的不一致性以及利润来源的非透明性等。第二，许多新竞争者进入市场，并且发展迅速，竞争者之间的模仿迅速。房地产经纪服务的从业人员素质参差不齐，无论是专业素质、还是道德修养都有较大的差距。有很大比例的从业人员不具备经纪人资格，大部分具备经纪人资格的从业人员的平均从业时间较短，经验相对缺乏。第三，信息不对称性明显。消费者（委托人）严重缺乏相关信息的获取渠道、对房地产市场的运行现状和规律缺乏了解、消费行为不够理性等。第四，政策性影响明显，相关的法律法规不够完善。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围早已超过现行相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，许多问题在合同法中找不到确切的解决依据。
由于以上特性的存在，房地产经纪行业中存在许多机会。企业会面临多种机会的选择，通过市场结构的分析，可以发现更好的市场位置，从而获得更好的绩效。同时，由于企业特性的不同，同样的机会对于不同企业来说，其价值也是不同的。所以企业面临的挑战就是在众多的机会之中，找到最适合自己的机会，这个机会不仅能够充分发挥企业的资源优势，同时，也能够使企业在市场中优于竞争对手。房地产经纪企业基于竞争力量分析的市场定位非常重要，同时如何结合自身条件评估这些机会，并快速有效地进入这些领域至关重要。在这个过程中，房地产经纪企业不断积累自身的优势资源、整合外部资源，是企业不断发展的关键。
综上所述，可以看出房地产经纪业是集知识、技术、资金、智力为一体的富有活力的新产业。随着科技发展和社会进步，经济增长的推动力从以资本、土地、劳动力为主逐渐转向以知识和智力服务为主。因而，着力发展房地产经纪业，将为国民经济结构注入诸多新的增长“模块”，且能以巨大、新颖和超强的承载能力，成为国民经济发展的“助推器”。同时，房地产经纪业还具有重新整合生产要素的能力，并具有明显的全球化倾向，从而使得资源配置的活动范围进一步扩大。在经济全球化的背景下，资源重新整合并发挥竞争的优势是经济发展的重要保证。因此房地产经纪业运用知识管理模式提升行业竞争力就显得异常紧迫。
基于动态学习能力的三维知识管理模式
本文认为我国房地产经纪企业需要具备知识运用的能力，才能有效的实行知识转化的管理活动，而在企业核心发展过程中，知识的创造及使用，是信息时代驱动财富的引擎，如何快速将知识转换为金钱是一项挑战。而当知识以具体、可销售的形式转换为企业获利价值时，即产生“知识报酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地产经纪企业需要具备知识运用的能力，才能有效的实行房地产交易相关知识转化的管理活动。
一个良好的知识管理框架应该能将组织成员的知识由知识管理技术、团队协同合作一起创造完成。每一个服务组织需要多种不同的知识管理能力，能够有效的运用各种知识资产，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位学者认为推展组织的知识管理计划，应以建立基础建设（科技、结构及文化）与流程管理能力等方面的组织能力观点为重点。
房地产经纪企业需能将知识转化为价值，才能赋予知识管理的意义，而知识价值化要靠行动，有创新行动的组织才有旺盛的活动，所以知识管理应重视管理知识转换为价值的知识转换程序，除了能追踪知识变为价值的转换，同时能衡量对于获利的影响。
本文认为知识若要成功的移转与利用，则需要具备五个条件：对的知识经由对的管道传递到对的人手上；知识的接受者必须有意愿去接纳；知识的接受者必须有能力去吸收；知识的接受者必须有利用的动机，且能正确有效地将吸收到的知识利用出来付出行动；付出行动后的知识应能帮助组织实现价值。当实行一项策略之时，应避免造成创造性的混乱（creativechaos）。
当房地产经纪组织遭遇真正的危机时，例如因技术或市场需求的改变造成的急速业绩萎缩，创造性的混乱自然产生，引发新的问题，非现存知识可以解决，造成组织的高度紧张，使组织成员努力地创新的组织知识以解决问题（Nonaka，1994）。
可以构造如图1所示的基于动态能力的价值创造三维模式图。本模式三个维度分别解释如下：
程序维（processdimension）。房地产经纪组织做事的方法：以客为尊的顾客满意的服务观念、以合作来提高竞争力、增加人员及信息的影响力。有三个角色：协调（coordination）/整合（integration）：虚拟接口－网际网路界面；学习（一种动态概念）：敏捷（agility）善用各种信息及蕴藏在人员身上的各种知识及技术；重组（transformation）：一种联盟动态性，紧密型（Tightly）的长期性连结或是松散型（Loosely）的短期性连结。位置维（positionsdimension）。房地产经纪组织架构（弹性）：调整组织以控制环境改变及不确定性。专注核心竞争力：此特定的资产较难以商业化，较难在市场上交易或传授，可形成竞争优势，如机会导向型：因市场机会而聚集形成的类型，能力导向型即大型房地产经纪连锁企业属于这种情况，供应链型即利用反应市场需求所呈现，拍卖市场型即依赖传统交易的企业关系。
路径维（pathsdimension）。房地产经纪业技术的策略性选择：以目标整合为导向，特定任务具有临时组织特性；以信息科技为导向，用电子化的方式来进行整个房地产内交易过程的运作，形成合作式网络；以资源分配为导向，分享彼此的成本、技能、市场，并进行所需资源的重组；以网络架构为导向，形成松散与模糊的组织架构，利用供应链的优势，透过互相信任与分享信息系统来协调活动。型态包括：虚拟接口、共同联盟、星状联盟、价值联盟、市场联盟与虚拟人。
其实房地产经纪服务业的知识管理模式的上述三个维度并不是截然分开的，三个维度事实上是相互影响、相互作用的。由以上三维模式分析，可以构造如图2所示的房地产经纪业网络价值创造模式：
我国房地产经纪业实施三维知识管理模式的策略
知识管理作为形成企业核心竞争力的关键，已在发达国家的许多企业取得了成功，并正在成为一种创新管理范式。这既给我国企业的发展提供了值得借鉴的经验，又对我国的企业提出了严峻的挑战。在新的历史条件下，我国必须通过加强知识管理来不断地形成和提升企业的核心竞争力。三维知识管理模式作为一种全新框架和视角，对于我国房地产经纪业的发展具有重要的理论和现实意义。要构建运行这样一种模式，本文认为可以从以下方面入手：
（一）牢固树立企业知识管理观念
知识管理观念是构成企业核心竞争力的无形要素，影响着企业高层和员工的一切行为。如果知识管理观念能够得到整个企业上下的一致认同，并顺利贯彻到企业的经营决策和日常活动之中，就会在企业内部形成一种无形的力量，推动企业的创新，从而培育出强大的核心竞争力。因此，企业应积极采取措施，帮助员工尽快树立知识管理的现代管理观念，充分认识知识管理对企业生存和发展的深远价值，为培育企业的核心竞争力奠定坚实的思想基础。
（二）搞清实施知识管理与业务流程重组的关系
三维知识管理的重点是知识的识别、获取、开发、分解、存储和共享，并为其构建有效的途径和机制，以运用集团的智慧提高企业的应变和创新能力。知识管理必须与房地产交易业务流程紧密相连，将知识创造与扩散同房地产经纪企业的业务流程结合起来，可以节省企业的开支，并产生巨大价值。
（三）努力协调信息技术和人力资源之间的关系
在三维知识管理框架中，技术，特别是信息技术，扮演着十分重要的角色。我们甚至可以说：没有技术支持，就没有三维知识管理模式。可是，问题往往不是人们忽视了技术的重要性，而是过分强调技术，认为技术的作用大于人才资源在知识管理中的作用。实际上，知识管理应该是以知识为中心，以人为本，以信息工具为辅的，促进企业绩效逐步改善的过程和活动。就三维知识管理而言，技术作为工具和渠道，本身并不能创造知识，而是扩展知识传播的领域、提高知识传播的速度。人力资源才是三维知识管理的核心内容，也是企业核心竞争力的重要组成。知识管理的核心要素是人，特别是企业的中高层管理人员。技术是使企业从知识管理实践中得益的有力工具，只能对显性知识进行管理，无法涉及到存在于员工头脑中的隐性知识。因此，房地产经纪企业如果仅靠一个现成的软件包来实施知识管理，那肯定是一种外在的管理，与信息管理系统没有截然不同，因为它缺乏知识管理的灵魂—人的参与，而只剩下一个表面的框架，无法适应竞争环境的变化，无法完成企业实施三维知识管理的初衷，导致知识管理的失败，给企业带来无法评估的损失。为了最大限度地避免运用信息技术所带来的僵化和教条，让人的活力充分发挥出来，企业应该尽快建立一种能激发知识工作者潜能的管理模式，为知识工作者提供足够的信息平台，让房地产经纪企业的信息技术能力和人的创造力实现无缝的结合。
（四）适时组建企业动态知识联盟
核心竞争力是由一系列知识专长和技能共同构成的一种竞争优势。由于受企业内部资源条件的限制，单靠一个房地产经纪企业自身的“积累”来建立核心竞争力，其速度是比较缓慢的，而要形成强劲的核心竞争力则是更加困难的。因此房地产经纪企业除了要对知识进行自身积累、自我更新外，一条有效的途径就是从外部获取。此途径能够使企业在较短时间内获取必要的核心竞争力的知识要素，弥补本企业自身知识要素的缺陷，并通过对企业知识资源的再次重组，便能够快捷有效地建立起具有竞争优势的核心竞争力。房地产经纪企业从外部获取核心竞争力知识要素的最好办法就是适时组建企业动态知识联盟。企业动态知识联盟是战略联盟的一种形式，由多家独立企业为了抓住和利用迅速变化的市场机遇，通过知识交互方式，将先进技术的供需各方联合起来，进行过程重组、产品研发、生产制造、销售服务、利润分配，形成一种新的动态知识联盟系统。对一个房地产成员企业来讲，实质上采取的就是一种“借势”的策略，即以各种方式借助外力，对企业外部的优势进行整合，实行聚变，创造出超常的竞争优势。企业动态知识联盟建立后，要通过合作竞争的方式，实行供应链管理，共同组织和控制无形资产，共同保护合作竞争中的优势，共同承担竞争的风险。此外，在企业动态知识联盟中，不能只注重财务指标和短期效益，而应该学习对方企业的各种专业知识和技能，共享核心竞争力。
（五）具体实施策略
从目前我国房地产经纪业的现状出发，可先在知识密集型经纪企业试点和实施三维知识管理新模式，然后再逐渐推广到其他企业。从知识管理的内容和知识管理模式的特定内核来思考，可试点和实施如下几种模式：一是知识战略管理模式。企业知识战略管理模式包括编码管理模式和人物化管理模式。前者将知识（显性知识）编码、储存在数据库中，以便企业员工通过计算机网络直接搜寻并调用，其经济意义在于：知识可以被迅速、多次重复利用，节省工作时间，使企业产品成本和服务成本大大降低，规模经济效益显著；后者则是知识和知识所有人的结合，即未经编码或无需编码的知识（隐性知识）通过人员的直接交流得到传播和分享，它需要引进一流专家、人才、知识，在经济上花费较大。二是知识人力资源管理模式。当知识的获取、运用和创造知识的能力成为经济发展关键时，知识人力资源便成为最有价值的资源。因此，要认识人才特别是知识型人才的激励需求，为他们建立自主、高效的工作环境和适应知识型人才发展的管理组织结构；要鼓励学习，重视培训，在企业员工之间建立知识交流制度，并通过知识交流，促进员工“终身学习”；房地产经纪企业要按照一定的标准，采用科学的方法，对员工的工作绩效进行评价，以此作为员工薪资报酬、晋升的基本依据，并通过绩效评价改善员工的工作态度，增强员工的工作能力，提高员工的工作绩效。三是技术创新模式。技术创新作为知识创新的延伸和转化对房地产经纪企业具有实际意义。企业的技术创新模式有传统型、合作型、虚拟型、借鉴模仿型四种类型。房地产经纪企业应根据不同规模、不同发展时期，对技术创新模式进行有差别的自主选择。
参考文献：
1.陈卓勇，吴晓波.新兴市场中的中小企业的动态能力研究[J].科学学研究，2006.4
2.魏江，MarkBoden等.知识密集型服务业与创新[M].北京:科学出版社，2004
房地产经济理论论文范文3
[论文摘要]着重从金融监管制度缺陷、超前消费陷阱和对自由经济理论的过度迷信三个方面分析了当前美国金融危机的起因，对如何维护我国的金融体系稳定和安全具有借鉴意义。
近年来美国次级房地产抵押贷款市场危机爆发，房地产业严重衰退，造成一连串重大金融事件，比如：美国政府托管“两房”（房地美和房利美）、美林被收购、雷曼兄弟公司申请破产保护等，由此引发全球股市大跌，中国股市上证指数也跌穿2000点。全球金融领域面临严峻挑战，美联储前主席格林斯潘认为，当前这次金融危机的严重性，已经超过上个世纪30年代美国的金融危机。金融危机是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化，包括货币危机、债务危机、银行危机等类型。处于全球领先地位的美国金融系统，无论是发达程度、透明度、监管力度，还是融资规模、金融产品多样化等都堪称世界之最，为什么目前出现了这种日益严重的金融危机呢？我们对美国金融危机的爆发原因做了深入分析。
一、金融监管制度缺陷
美国金融危机表面上看是由住房按揭贷款衍生品中的问题引起的，深层次原因则是美国金融业严重缺乏监管，内部管理机制失误造成的。美国从上世纪80年代末以来，推出了许多金融衍生产品，这对繁荣金融市场和市场经济发挥过重要作用。但是，衍生产品太多，加大了投机风险，而与此有关的风险预警机制及防范措施却未能跟上，从而为金融危机的爆发埋下了祸根。美国本轮金融风暴是次贷危机进一步延伸的结果，而次贷危机则与美国金融机构在金融创新中过度利用金融衍生品有关。
在各种可能导致金融危机的因素中，美联储政策的失误可能是较为严重的一个危机因素。在格林斯潘主持美联储期间，特别是在2000年到2005年之间所采取的低利率货币政策在美国经济和金融体系中埋下了危机的种子。长期的低利率给美国经济带来了三大负面影响：一是扭曲了信贷市场和房贷市场，二是减少了居民储蓄，三是加剧了美元的贬值。低利率促使美国民众将储蓄拿去投资资产、银行过多发放贷款，这直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀；而且美联储的货币政策还“诱使”市场形成一种预期：只要市场低迷，政府一定会救市，整个华尔街弥漫着投机气息。然而，当货币政策连续收紧时，房地产泡沫开始破灭，低信用阶层的违约率开始上升，由此引发的违约狂潮开始席卷一切赚钱心切、雄心勃勃的金融机构。庞大的赤字需要有大量外国资本的弥补，结果是美国的资本账户逆差大幅度增长，加剧了经济失衡的风险。一旦出现经济波动，引起外资撤离，美国就难免陷入一场金融危机。
二、超前消费陷阱
美国经济发展的支柱主要依附于消费，使得经济基本面发生了问题。为推动经济增长，政府鼓励寅吃卯粮、疯狂消费，引诱普通百姓通过借贷消费。自上世纪90年代末以来，随着利率不断走低，资产证券化和金融衍生产品创新速度不断加快，加上弥漫全社会的奢侈消费文化和对未来繁荣的盲目乐观，为普通民众的借贷超前消费提供了可能。很多人都在透支消费，而这主要是依靠借贷来实现。特别是通过房地产市场只涨不跌的神话，诱使大量不具备还款能力的消费者纷纷通过按揭手段，借钱涌入住房市场。但从2006年底开始，虽然美国房地产价格的涨势只是稍稍趋缓和下降，经过金融衍生产品等创新金融工具的剧烈放大作用，美国金融市场的风险和危机就难以遏制地爆发出来。
消费、投资和出口是拉动一国经济增长的三驾马车，这三者是相辅相成的。如果消费太多，则会使得储蓄减少，从而影响一国的资本积累，导致投资不足，影响经济的下一轮发展。而美国正是消费的过于旺盛，挤占了投资，坐吃山空，经济迟早会出现问题的。
三、对自由经济的过度迷信
新自由主义经济政策是把“双刃剑”，对于美国金融危机的发生，一般认为这场危机主要是金融监管制度的缺失造成的，但是这场危机的根本原因不在华尔街，而在于美国近30年来加速推行的新自由主义经济政策。所谓新自由主义，是一套以复兴传统自由主义理想，以减少政府对经济社会的干预为主要经济政策目标的思潮。其始于上世纪80年代初期，背景是上世纪70年代的经济滞胀危机，内容主要包括：减少政府对金融、劳动力等市场的干预，推行促进消费、以高消费带动高增长的经济政策等。客观而言，新自由主义改革的确取得了一定成效，例如，通货膨胀率下降、经济增长率回升、失业形势得到一定缓解等。
但任何理论都有它存在的现实基础，而现实是在不断发展变化的，无休止地把这种自由主义政策推向极端，必然会给社会带来难以估量的威胁和破坏。大量金融证券机构置国家经济安全于不顾，利用宽松的环境肆意进行投机，并因此获取巨额利润，导致投机过度，尤其是严重脱离实体经济的虚拟经济，比如：互联网和房地产等，严重损害市场稳定的基础，产生严重的泡沫风险。近几届美国政府没有意识到美国已经变化了的经济状况，过于迷信自由经济理论，终于导致这次金融危机的发生。
通过上述分析可知，美国金融危机表面上看是由住房按揭贷款衍生品中的问题引起的，深层次原因则是美国金融秩序与金融发展失衡、经济基本面出现问题。美国当前遭遇的危机，是一场与美国自身的经济、政治、社会体制密切相关的危机。尽管美国金融危机及其所带来的全球金融动荡对我国金融体系的影响有限，但我国存在着许多类似美国华尔街金融危机的“病因”，因此，反思美国金融危机的成因对维护我国金融体系的稳定和安全具有重要借鉴意义。
参考文献:
[1]杨公齐:经济全球化视角下的金融危机成因解析[J].现代财经,2008,28(8):25～28
房地产经济理论论文范文4
关键词 房地产 房价 国内生产总值 税收 银行贷款利率 检验
一、问题提出
拥有自己的房子向来都被视为中国人视为安居乐业的基础。因此，房屋价格的涨跌将深刻地影响着人们生活水平质量的高低。为了针对日前居高不下的房价提出合理的调控政策，研究房价形成的机制和影响因素，将有利于更好地推动国家经济的健康发展。
二、文献综述
崔光灿（2002）对我国房地产价格与宏观经济互动关系实证研究中将影响房地产价格波动的因素分为社会经济基础因素和非基础性因素两大类，应用了GMM方法和OLS方法对31个城市的面板数据进行了计量分析，并得出结论宏观经济波动会明显影响房地产价格的波动，尤其是利率和通货膨胀的影响非常显著。[1]
王文斌（2010）通过一系列的数学推导得出，人们对经济的预期增长率会影响房价的高低，并且指出在理性预期条件下，市场冲击不会造成周期性的循环模式。仅仅存在一次价额过高以及一次由此导致的建设高峰。[2]
三、基本理论
西方经济学对于价格机制和居民消费已经有许多知名的理论，下面是其中主要研究理论假说：第一，价格机制。第二，凯恩斯关于实际利率与投资的观点。第三，财政政策和货币政策。
四、数据整理和模型设定
（一）影响因素的选择
本文主要将房价的影响因素分为宏观和微观因素，微观因素主要为影响房价供给因素。因此，本文在对计量模型的设计中，选取的被解释变量为商品房平均销售价格（元/平方米）；解释变量中宏观因素主要有：国内生产总值（亿元），主要用于表现宏观经济发展状况。微观影响房价供给的因素有：房地产开发企业主营业务税金及附加（亿元）、中长期贷款利率（五年以上）、既是影响房地产开发的成本又是政府可以实施调控的内容（财政政策和货币政策）。其他影响较小的因素均作为随机误差项处理。
（二）实证研究
（1）数据收集。2003年到2012年间，我国商品房平均销售价格（元/平方米），国内生产总值（亿元），房地产开发企业主营业务税金及附加（亿元），中长期贷款利率（五年以上）。（数据来源：中国国家统计局官方网站，银率网）
（2）模型设定。
五、模型检验与修正
（一）经济意义检验
在一般的经济现象中，国内生产总值的扩大，代表着经济发展状态良好，因此房价会随之上升，国内生产总值与房屋价格呈正相关关系；房地产开发企业主营业务税金及附加（亿元），中长期贷款利率（五年以上）都是构成房屋建造成本的重要因素，土地购置成本越高，贷款利率越高，就越会造成房价的持续上升，因此其与房价成正相关关系。从上面模型看出，符号基本吻合。
（二）模型检验
R2=0.975697，=0.963546，都比较接近1，说明了模型的拟合度比较高。从4个变量的t检验值以及p值来看，在自由度为n-k=10-4=6的5%显著性水平下，所有的解释变量都统计不显著。模型的F值80.29587，对应的P值为0.000031，在5%显著性水平下，自由度分别为k-1=3，n-k=6的F分布临界值远小于模型的F值，说明总体上模型是显著性较高的。然而，通过检验发现，与之间存在高度线性相关。因此，需要对模型进行修正。
（三）多重共线性处理
（1）逐步回归处理。运用OLS方法求对各个变量的回归。结合经济意义和统计检验选出拟合效果最好的一元线性回归方程。比较对各个变量的判断系数R2的大小，依次是：0.970792>0.968806
>0.003172，即>>，说明对的线性关系最强，拟合程度最优，选取作为进入回归模型的第一个解释变量，形成一元回归模型，则有回归方程：=2417.809+0.767801*。
（2）继续逐步回归。将剩余解释变量、逐一代入上式，进行回归发现：无论添加了哪一个变量，该变量进入模型中都无法做到统计显著，并且会发生多重共线性情况，使也变得统计不显著。另一方面。R2的增量也非常的小，也比只有与作回归时要小。
虽然将添加进模型会使t值变得都不显著，可是根据生活经验，国内生产总值的扩大，代表着经济发展状态良好，房价会随之上升；房地产开发企业主营业务税金及附加（亿元）也是与房价呈正相关关系。为了让模型更加贴近生活，应该继续引入，得修正后的最优模型。
（四）异方差检验
对最优模型异方差检验，得：在5%的显著水平下，Obs*R-squared=5.440998>
χ（5）=1.1455，所以拒绝原假设，该模型存在异方差。所以接下来需要采用加权最小二乘法进行修正。利用Eviews用WLS修正后消除了异方差。
六、模型的分析和说明
从最终模型=2629.544+0.002410
+0.414122+中可以看出：在其他条件不变的情况下，国内生产总值（亿元）每变动一个单位，房价变动0.002410个单位；在其他条件不变的情况下，房地产开发企业主营业务税金及附加（亿元）每变动一个单位，房价变动0.414122个单位；国内生产总值（亿元）与房地产开发企业主营业务税金及附加（亿元）两个变量相互关系，相互作用，共同影响着房屋价格。
七、建议
根据上述模型我们可以得到以下的调控房价的建议和结论：第一，要正确看待房价上涨的必然趋势问题。第二，国家可以通过调控税收政策来调控房价，要将税收调控到一个合适的位置，合适的结构。第三，根据模型中反映，调整税收政策比调整贷款利率作用更显著。因此，可得结论：国家使用财政政策调控房价比货币政策更有效。
（作者单位为华南农业大学）
参考文献
房地产经济理论论文范文5
关键词：土木工程；工程管理；辅修专业
最近几年国民经济飞速发展，伴随着国家基本建设整体投入的加大，我国土木工程领域的发展迎来了前所未有的机遇，同时对土木工程专业人才的培养也提出了更高的要求。社会和企业对高等学校土木工程专业的要求不再是培养单一的技术型人才，而是熟悉工程项目管理工作、适应企业结构调整要求、能够打造精品工程的复合型专业人才。土木工程专业复合型人才，就是既具备土木工程专业技术知识，又拥有经济、法律、管理知识，会设计、懂施工、善管理的能够实施土木工程建设全过程管理的合格人才。面对目前的新形势，普通高等院校土木工程本科专业开设工程管理辅修专业，提出了“土木工程+工程管理”复合型专业人才培养的一种新模式，以满足社会和企业对土木工程专业人才的实际需求。
一、单一土木工程专业从业能力的限制
1.土木工程专业的培养目标和能力结构
2011年国家住房和城乡建设部颁布了由高等学校土木工程学科专业指导委员会制定的《高等学校土木工程本科指导性专业规范》（以下简称《规范》），再次申明了土木工程本科专业的培养目标：培养适应社会主义现代化建设需要，德智体美全面发展，掌握土木工程学科的基本原理和基本知识，经过工程师基本训练，能胜任房屋建筑、道路、桥梁、隧道、铁道等各类工程的技术与管理工作，具有扎实的基础理论、宽广的专业知识，较强的实践能力和创新能力，具有一定的国际视野，能面向未来的高级专门人才。
毕业生能够在有关土木工程的勘察、设计、施工、管理、研究、教育、投资和开发、金融与保险等部门从事技术或管理工作。
《规范》要求土木工程本科专业的学生除了应该具有一定的知识结构和人文、科学与工程的综合素质外，还应具有一定的能力结构，即应用工程科学的能力和具有较强的解决土木工程实际问题的能力。目前我国普通高等院校土木工程专业的毕业生，显然还不能完全具备上述能力。
2.学校培养和社会需求之间的差距
普通高等院校土木工程本科专业的毕业生，最近几年除一部分学生考取硕士研究生选择继续深造之外，其余的毕业生80%左右选择到建设施工单位就业，学生毕业后将直接从事施工企业的技术、管理与经营工作。通过对历届毕业生的走访调查，发现毕业生一般都能够胜任土木工程技术层面的现场施工技术工作，却很难在短时间内适应企业的管理决策层面的工作，这种情况已不能满足自己“先技术、后管理、再创业”的职业生涯规划要求。
对用人单位的调查显示，企业目前对掌握多种专业知识和技能的复合型人才表现出很高的渴求度。现在企业在招聘大学生时非常看重学生的综合素质和能力。学生一旦进入企业，可能刚开始做的是工程设计或施工现场的技术工作，但是如果毕业生技术工作过硬同时又懂经营管理，经过一定时间的实践锻炼，企业必将把他培养成中层管理人才。这样的学生潜力更大，发展空间也更广，也更能适应企业的发展和需求。
在工程建设的具体实施过程中，技术、经济和管理各方面专业知识联系紧密、相辅相成。作为一名合格的专业工程师，即使专门负责某项技术工作，在实施过程中也不可避免地要考虑节省成本、控制进度、满足合同要求等相关因素。目前我国普通高等院校土木工程本科专业教育普遍面临培养模式单一、专业面过窄、课时压缩、缺乏个性等问题，培养的土木工程专业毕业生知识结构比较单一，能够成为某一个技术领域的专家型人才，却很难适应现代化工程管理的需求。
二、选修工程管理辅修专业的优势
土木工程专业的毕业生在基层工作一定时间，夯实工作基础，就有可能进入企业管理层，或者成为项目经理。此时需要从宏观层面管理整个工程，除考虑技术因素外还需要考虑项目的资金链和组织管理。选修过工程管理辅修专业的学生和只学习单一土木工程专业的学生相比，优势在于可以同时掌握组成建设工程项目的两个核心要素——经济和技术，可以从经济和技术两方面来考虑工程的可行性，更加能够保证项目在特定经济条件下的顺利实施。具体而言，选修工程管理辅修专业的同学和只学习单一土木工程专业的同学相比，具有如下优势。
1.知识结构体系更完善
土木工程与工程管理两个专业同属一个大的知识领域，土木工程专业学生掌握相关工程管理专业知识对完善自身的知识体系和提高专业技能水平有很大帮助。参与辅修的学生除了能够掌握土木工程专业所必需的基础理论知识之外，还能够掌握比较系统的管理学、工程经济学、工程建设监理、工程项目管理、工程合同管理、土建工程造价、房地产开发、房地产估价、房地产经济学、建筑企业管理学等方面的基本知识。参与辅修的学生不仅具有较强的分析、研究与解决土木工程专业一般工程问题的能力，还具有熟练的土建工程造价及工程量计算、工程经济分析、工程项目管理能力，具有综合运用所学土木工程技术知识、相关管理理论和方法、相关经济理论、相关法律法规等方面知识从事工程管理的基木能力。
2.未来从业范围更广阔
在市场经济高速发展的今天，人才市场对复合型人才的需求趋势越来越明显。这就要求毕业生不能仅仅掌握单一的专业技能，还需要学习和掌握与自身专业相关的其他专业知识和技能。拥有良好的知识结构体系和广博的专业知识面，就业竞争力明显增强，未来的从业范围也更加广阔。选修过工程管理辅修专业知识的毕业生，具备了土木工程技术、管理学和经济学的基本知识，掌握了现代管理科学的理论、方法和手段，知识、能力、素质协调发展。他们基础扎实、知识面宽、适应性强、综合素质高、富有求实和创新精神，属于能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才。他们不仅能够在有关土木工程的勘察、设计、施工、研究、教育等部门从事技术或管理工作，而且能够在建设单位、设计单位、施工企业、工程监理单位、房地产企业、投资与金融领域、政府部门等从事工程项目管理、工程造价确定与控制、房地产开发与管理、资产评估等工程管理工作。
3.自身发展前景更美好
目前社会对土木工程专业人才的要求越来越高，岗位竞争也越来越激烈，岗位职务提拔的机会自然会优先考虑技能完善的人才。选修过工程管理辅修专业知识的毕业生，除具备土木工程专业的一般知识结构，还具备工程项目管理、房地产经营与管理、投资与造价管理及物业管理等方面的知识结构。他们具有进行工程项目可行性研究、一般土木工程设计、工程项目全过程的投资、进度、质量控制及合同管理、信息管理和组织协调的能力，具有分析和解决房地产经济理论问题及房地产项目的开发与评估、房地产市场营销、房地产投资与融资、房地产估价、物业管理和房地产行政管理的能力，具有项目评估、工程造价管理的能力，初步具有编制招标、投标文件和投标书评定的能力，具有编制和审核工程项目估算、概算、预算和决算的能力，具有物业的资产管理和运行管理的能力。在土木工程建设领域，既懂技术又懂管理的人才符合社会需求，在各个方面占有很大优势，未来的职业发展前景更加美好。
4.获取执业资格更容易
目前我国在工程领域普遍实行注册工程师制度，从业人员需要通过国家统一组织的相关执业资格考试，成绩合格，获得由相关部门颁发的执业资格证书，并经在行业主管部门注册成为注册工程师，才具备在本行业的从业资格。目前和土木工程专业相关的注册工程师主要有注册结构师、注册建造师、注册监理工程师、注册造价师、注册房地产估价师、注册资产评估师、注册咨询工程师等。在土木工程工作实际中需要考取的相关注册证书，很多都涉及工程管理知识。比如国家一级注册建造师考试的四门课程中，“项目管理”、“工程经济学”和“建设法规”都是工程管理专业的课程内容。提前学习过相关理论知识，具有一定的专业基础，更容易通过考试获取执业资格。
三、开设工程管理辅修专业的建议
1.学生自主选择是否辅修
土木工程专业每年的学生数量都很多，一方面考虑到全部辅修工程管理专业在师资、实习场地、实验设备等方面对学校的负担太重，另一方面也考虑到不同的学生职业生涯规划不同，未来的就业方向不同，所以建议不要硬性要求全部学生都选修工程管理辅修专业，而应该让学生根据自己的兴趣特长和职业生涯规划的不同，自主选择是否参加辅修。
2.统一安排主辅修专业课程
将选修工程管理辅修专业的学生重新独立安排班制，通过规范化的管理正确引导学生完成各项学习任务。采用主修专业和辅修专业并列学习的方式，辅修专业和主修专业课程统一设置和安排。辅修专业课程的开课时间将合理考虑学生主修专业的课程安排，利用富余时间完成相关课程的教学任务，避免学生上课时间发生冲突。
3.多方向设置毕业设计内容
毕业设计是培养学生动手能力和创新能力的最好手段，也是对高校培养目标和教育质量的最好检验，毕业设计的重点一定要放在培养学生创新精神和创新能力上。毕业设计或毕业论文的最终目的只有一个，就是将四年所学专业知识进行复习、综合、运用和提高，培养学生综合运用所学知识解决实际问题的能力。选修工程管理辅修专业的毕业生，毕业设计的内容不再局限于土木工程的建筑设计和结构设计，还可以完成建设项目可行性研究、建筑工程概预算的编制、项目管理规划与施工组织设计、工程管理信息系统应用与开发、房地产价格评估等工程管理方向的设计内容，也可以撰写工程管理专业毕业论文。
参考文献：
[1] 高等学校土木工程学科专业指导委员会.高等学校土木工程本科指导性专业规范[M].北京：中国建筑工业出版社，2011.
[2] 杨子江，李峻峰，朱锦章.土木工程本科教育——培养结构工程师职业素质与执业能力的重要阶段[J].高等建筑教育，2011，20（7）：130-132.
房地产经济理论论文范文6
论文关键词：物业管理维修基金自营模式规模经营
论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。
物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：
一．物业维修基金的运作模式的改进
维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进
1明确基金使用程序
由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。
2建立基金审查制度
每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。
3．建立续筹资金的筹集制度
对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。
二．创建新型物业管理模式
目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。
三、实现规模经济在物业管理行业中的应用
物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：
1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”
很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。
2建立物业企业资质等级制度
制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。
3．有效整合物业管理资源
针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。
四。全面提高各方的物业管理素质
物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：
1对业主委员会人员进行岗前培训
根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定
目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。
