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房地产周期论文范文1
房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，它领先或滞后于其他指标。它是按相等时间间隔观察某项经济指标而得到的离散数据序列。
1 宏观经济的周期研究
设为一经济时间序列，它是按相等时间间隔观察某项经济指标而得到的离散数据序列。通常，它由四种要素组成：趋势因子(XtT)，季节因子(XtS)，周期因子(XtC)，不规则因子(XtI)。趋势因子表征经济的长期趋势及潜在水平；季节因子是受季节变动影响的年度周期变化；不规则因子是各种偶然因素造成的随机扰动；周期因子反映了实际经济水平围绕潜在生产水平的周期变化波动。季节波动的原因和规律是清楚的，随机扰动不能成为经济理论研究的主要对象，经济发展的本质性规律是增长趋势和周期性波动。
2 房地产周期的研究
房地产周期目前还没有统一模式。每个文献均有各自的定义和刻画指标，经济周期研究的范式一般按照“识别、解释、检验、预测”进行。国外许多文献中房地产周期有许多刻画指标，如空置率周期、价值周期、投资回报率周期等。根据目前的研究状况，Pyhrr和Bom(1999)对房地产周期及其相关周期进行了分类。
Grebler和Bums(1982)分析了美国1950-1978年房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，发现了6个住宅固期和4个非住宅的房地产周期，并且发现了GNP领先于房地产周期11个月达到峰值。
Hekman(1985)检验了1979~1983年美国14个城市的写字楼市场，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关；Wheaton(1987)考察了第二次世界大战后美国的写字楼建设和空置情况，发现了12年一循环的周期，并且发现了写字楼的发生频率要小于国民经济周期；Grenadier(1995)也证实了这一结论。
3 房地产周期的解释
一类有关房地产周期成因的解释将房地产市场的波动归因于开发商的“短视”，从开发商做出决策到项目竣工存在着一定的“时滞”，开发商往往在市场景气的时候做出项目投资决策；而当项目竣工时，市场条件已经改变，众多开发商的集体行为导致了高空置率的出现。这类解释虽有一定道理，但并不符合普遍的事实。上述原因难以解释普遍的市场衰退现象。
另一类解释把目光投向了资本市场，认为是信贷机构的“纵容”和“恐惧”行为导致了房地产的周期波动，即：当市场景气，开发商向银行争取贷款时，银行无一例外地予以贷款；而当市场开始衰退，有的开发商无法按时清偿贷款时，信贷机构又出于“恐惧”心理而全面收缩房地产信贷，造成大量开发项目运转停滞，从而造成了房地产市场的大幅波动。Pyhrr和Bom(1994)将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平波动、房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的地位。
随着经济理论工具的发展，新的工具引入房地产周期分析之中。Grenadier利用期权定价理论研究了房地产市场持续低谷的原因。他认为，需求不确定性、物业改善成本和建筑工程的时滞是房地产周期的主要成因。在他看来，开发商并不是短视的，他们之所以会在市场景气时大量开发是出于上述三个成因而采取的最优决策。Clinloy(1996)将房地产出租率定义为空置率和预期新建房地产吸纳率的函数。当经济中出现房地产超额需求时，空置率减少，租金上升超过了开发商原来的预期，新的开发项目全面启动，从而导致了房地产市场的过热以及其后的过冷。
综上所述，房地产周期的成因可分为两类，即基本经济条件和预期。
4 经济周期的景气分析
宏观经济周期成熟的主要测度工具是景气循环法。其原理是以指标之间的的周期波动为基础，通过确定指标周期波动之间的时差和因果关系，构造扩散指数与综合指数来分析和预测经济波动的转折点，以及衡量经济波动的程度。景气循环法主要步骤如下：
4.1 领先指标、同步指标和滞后指标的确定
景气循环法的重要前提是要对各项指标进行领先或滞后时差分析。确定时差关系主要有三种方法：周期图(NBER转折点)、时差相关分析和交叉谱分析。
4.2 扩散指数(D1)
扩散指数(Diffusion Index，缩写为DI是由许多数列组成的一组数列，主要反映一定时间内经济情况的变动趋势和范围。从内容上看，扩散指数可由领先指标扩散指数、同步指标扩散指数、滞后指标扩散指数组成。
4.3 综合指数(C1)
综合指数(Composite Index)，缩写为CI是把敏感性指标各自的波动幅度或变化率综合起来的指数。扩散指数虽然能有效地分析和预测经济波动的转折点，但它不能说明经济波动的程度。综合指数与扩散指数相比，计算比较复杂，它是以对称变化率为变量，通过领先指标组和滞后指标组的序时平均水平和同步指标组序时平均水平两次标准化处理计算的。
5 经济周期的谱分析
经济周期的分析工具中最前沿，也是最有效的当数20世纪70年代出现的谱分析。简单地说，谱分析就是把时域的观测分解为各种周期的波形，然后在频域中表现出来。
有些住房政策变量使得有关住房经济的指标产生跳跃，具体的住房政策、法律变量如城市房地产管理法、国家安居工程政策、经济适用房政策、住房公积金政策、抵押贷款政策等等。在“识别、解释”存在困难的情况下，“检验、预测”也非常具有局限性，“没有一个较权威的指标体系来衡量房地产业的周期发展，目前的中房指数、国房指数均因其指标的复杂性而不能被一般的研究所利用”。周期具有规律性的波长、波幅等特征描述，在我国目前机制转轨时期，房地产有关指标的波动并不具有规则件。西方发达国家关于宏观经济的周期的研究比较成熟，康德拉季夫周期、库兹涅茨周期、朱格拉周期、基钦周期已经成为经典周期理论。但是，西方发达国家对房地产的周期没有统一的模式，一些研究往往根据局部市场来进行实证，很难推广到其他国家和地区。
6 结语
我国的房地产发展处于初期阶段，很难找出明显的周期规律，或者说房地产的波动是由多种不明频率的因素引起的。
参考文献
房地产周期论文范文2
关键词：房地产项目开发；风险；对策
一、房地产项目风险管理的分类
对于房地产项目而言，按风险作用阶段和范围分为综合风险和阶段风险。综合风险是指贯穿于整个房地产项目周期，主要有自然、政治、经济、社会、技术、项目主体及内部决策与管理等风险。对于阶段性风险，就是在房地产项目开发各阶段中出现的风险。在投资决策阶段，会出现项目地点选择，区域发展和物业开发类型等风险，而在建设阶段，则可能出现招标模式，建设质量，工期，成本等项目风险管理。
1、综合风险
1.1自然风险。自然风险是由于自然因素的不确定性，如地震、风暴、反常恶劣的天气等，对房地产项目造成的影响或破坏。
1.2政治风险、经济风险。政治、经济风险是指一个国家所处的国际国内环境变动及相应的政治经济政策法律调整给房地产项目所带来的经济损失。土地政策、金融政策、税收政策的变化对开发经营影响力度及波动带来深度影响。政治、经济风险对房地产市场尤其重要。
1.3社会风险。社会风险指人文社会环境的变化对房地产市场的影响，主要包括社会治安的稳定性、公众利益、社会风气等。
在上述综合项目风险管理中，应把政治风险、内部决策与管理风险作为控制中心，把自然风险社会风险作为预测重点，不断地进行技术创新以消除技术风险，突出重点，区别对待。
阶段性项目风险管理是房地产项目实施过程中不同阶段产生的风险，也是本文重点阐述的内容，在不同阶段的风险均有其特殊性。
2、阶段性风险
该阶段的投资风险是较大的，一旦投资成功，利润也是最高的。因此需要对项目的可行性研究报告进行认真审核，对其中的各项指标进行评估，如审查设计方案是否合理、出租率是否高估、项目运营成本是否低估、建设费用是否漏估等。开发商要根据对项目风险性和营利性的估价，结合投资策略来确定是否投资，以及投资多少。这个阶段的主要项目风险管理。
二、房地产项目开发中风险形成的原因分析
整体上来讲，当前房地产项目开发中风险的形成原因主要包括以下几种：
1、政策环境方面
经过几十年，房地产得到了快速的发展，已经成为我国国民经济的支柱性产业，在对国民经济进行促进和社会发展中有着很积极的作用，同时也对我国的经济运行和人民生活的各个方面有着深刻的影响，所以，受到我国就、宏观调控和政策的影响是不能够避免的。总的来说，我国国内在产业、土地、住房、金融、税收、城市市场观察规划、环保等方面相应政策法律法规的调整，如对房价的限制、贷款利率的规定、土地使用的限定等都极有可能对房地产开发项目各个层面构成潜在风险或直接影响，甚至直接造成房地产开发商经济上的损失。
2、经济发展方面
经济形势的状况直接影响到房地产的项目开发。确切地来讲，受房地产行业自身特点的影响，房地产产业周期性长，中间环节多，容易出现在项目开发过程中市场对于房地产商品需求发生变动。特别是一旦经济形势不佳或经济停滞，将直接影响到房地产市场买方上的购房欲望，减少购买行为，极有可能使房地产的经营陷入危机。另一方面，对于经济发展趋势的准确科学预测有助于降低房地产企业项目开发的风险。
3、资金方面
作为资金密集型的行业，房地产项目的开发需要筹集和融通巨额资金，负债经营比例高。因此，一旦企业的资金链发生问题，面临资金短缺的困境，对于房地产企业的项目开发都将是致命的影响，在很大程度上可能导致企业由于缺乏资金支持而无法进行后期的继续开发，另一方面，也使得企业的前期投入无法收回。具体来讲，一是融资方面，由于各种筹资方式的手段、工具及环境各不相同，都存在着一定的风险。加上贷款利率变动趋势难以明了，对于房地产项目的最终成功及利润影响极大。三是，受市场变动的影响，使得房地产项目的租售期和租金售价方面具有不确定性，收益不明确，影响企业的现金流。另外，开发投资回收期越长，房地产企业的财务风险也越大，直接影响企业资金运作。
三、房地产项目开发的风险应对策略
1、项目操作过程中，充分把握好每个环节，充分利用品牌效应及所有资源，与政府建立良好的关系，尽可能的降低成本，取得土地、税费、动迁等一系列优惠政策。同时，加快项目进度，节约时间成本，缩短周期，加快资金回笼，以最快速度抢占市场，抵御市场冲击。
2、针对市场风险,一方面加大宣传力度，引导和引领消费者，形成旺盛人气，形成新的消费热点，提高竞争能力,扩大市场占有率。同时建立优秀的策划和销售团队，并在投资前对市场做更充分的调研工作，为项目的操作成功奠定基础。
3、优化管理，以高水平的管理机制运筹公司,抵御风险。项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。
4、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。
5、针对政策性风险，一方面加强与政府的关系，同时利用公司的整体优势，加强融资能力，并且尽快缩短项目周期，
6、从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：a、一次性付款方式；b、分期付款方式；c、八成银行按揭方式；d、建筑分期付款＋银行按揭；e、特惠免息付款方式；f、全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。
参考文献：
【1】王天增.房地产项目开发中的风险及对策分析[J].中国住宅设施2011，（07）.
房地产周期论文范文3
论文关键词：房地产公司资本结构公司价值
一、研究目的和背景
房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款，直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动性负债比重大。
房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成u型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。
2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性：(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计缮果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1．19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0．32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了t检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对ROE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与ROE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对ROE无统计意义，它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过F检验，方程拟合度是0．33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
四、结论和建议
房地产周期论文范文4
论文摘要:服务是一种无形､特殊的商品;房地产业不仅是一种实物交换行业,也是一种服务行业,特别是其中的物业管理,更具有服务产品的性质｡现代 市场 营销中客户关系的管理愈来愈重要｡房地产业的服务营销策略可分为基于顾客关系生命周期的营销策略和基于客户关系模式的营销策略,顾客生命周期可分成三个阶段,即初始阶段､购买阶段和消费阶段,房地产业的客户关系营销策略依据这三个阶段进行管理;而客户关系模式的营销策略,可分为直销式､定制式､培训和 指导 式､合作伙伴型､中间商式客户关系营销这五种模式;通过这两大营销策略,房地产业服务营销和服务管理能实现较好的效果｡
一、服务与顾客生命周期理论
(一)服务的定义及特性
菲利普•科特勒认为,服务是一方能够向另一方提供的基本上无形的任何活动或者利益,服务的消费不导致任何所有权的产生､转移,等等｡它的生产可能与某种有形产品联系在一起,也可能毫无关联｡克里斯廷•格罗鲁斯认为,服务是由一系列或多或少具有无形特性的活动所构成的一种过程,这种过程是在顾客与员工､有形资源的互动关系流中进行的,这些有形资源(有形产品或有形系统)是作为顾客解决问题的方案而提供给顾客的｡
总之,服务是一种无形､特殊的商品,它具有不同于有形产品的特性:
1.无形性
服务是由一系统活动和过程构成,服务本身是看不见､摸不着的,没有 物理 的形状,消费者在消费之前见不到产品的效益,在消费时却可以感知到｡
2.不可分性
服务的生产过程和消费过程是同时发生的,而且服务产品与提供者无法分离,如导游员的讲解､著名歌手的表演等｡
3.差异性
同一项服务会因为提供的时间､地点､ 环境 等的变化而使服务效益产生很大的差异｡如同样的内容不同的老师讲授的效果不同｡
4.无法储存性
服务产品无形以及生产和消费的统一导致服务无法储存,由于服务产品的需求不稳定,变化大,导致潜在损失也大｡
5.过程性
服务是一系列过程的结合,生产和消费同时进行,其效益因提供者而异｡
6.融合性
服务虽然无形,但往往借助于有形实体加以体现,有形与无形二者相互结合在一起｡如 交通 运输 业通过交通工具来提供服务｡
(二)顾客生命周期的阶段性特征
由于服务是一种无形､特殊的商品,客户关系对服务业来说具有突出的重要地位;而且现代市场营销已不是那种简单的产品推销,它更加关注与客户建立､维持相互满意的长期关系,在企业与客户的关系发生了本质性变化的市场环境中,抢占市场的关键已转变为与顾客建立长期而稳固的关系,从交易变成责任､从顾客变成拥趸､从管理营销组合变成管理和顾客的互动关系,客户关系的管理在现代市场营销中愈来愈重要(赵西珍,2004)｡因此,把握客户关系管理中顾客生命周期的阶段性具有重要意义｡
1.初始阶段的高不确定性
与企业没有接触的顾客处在顾客关系生命周期中的初始阶段,这是一个探索的阶段｡这个阶段里,潜在顾客向企业的老顾客咨询,视其需要考察企业的承诺､信誉､能力､诚意等,然后考虑为获得服务所需支付的 成本 ｡服务的无形性阻碍了顾客对企业服务的了解｡经过衡量,顾客认为企业所提供的服务大于自己所支付的成本,则顾客就会进入顾客关系生命周期的第二阶段,即购买阶段｡与此同时,企业虽然事先就拟订了要提供的服务,但在很多顾客高度参与的服务项目中,企业对某位具体的顾客真正的需求往往是模糊的,对顾客的潜在价值也不清楚｡因此,高不确定性是初始阶段的基本特征｡
2.购买阶段的临界性
在购买过程中,潜在顾客根据其寻求的目标评估服务并准备出资购买｡进入到这一阶段的潜在顾客,会与企业发生实质性的接触,如通过电话或与服务人员进行面对面的接触,因此,顾客对企业的认识开始逐渐清晰｡如果顾客决定购买服务,这就进入了顾客关系生命周期的第三个阶段,即消费阶段｡对于企业来说,如果顾客对它来说是有价值的,它必将进一步确认顾客的需求,强化与顾客的关系｡这个阶段是顾客决定是否购买和企业是否进一步确认顾客需求的关键阶段,顾客与企业关系的发展达到了一种临界状态｡因此,具有临界性是购买阶段的基本特征｡
3.消费阶段的双重性
在消费阶段,顾客可以感知企业处理问题并提供服务的能力｡如果顾客对自己所接受的服务感到满意,并觉得企业提供的价值也不错,则关系就可以持续下去,开展新的消费行为,顾客与企业的关系生命周期进入循环;如果顾客感到不满意,认为所接受的服务与付出的成本不相称,则顾客与企业的关系将会终止｡由于服务这种产品的生产和消费是不可分的,服务产品在生产出来后,随即被消费,两者处于同一过程｡因此,消费阶段具有生产和消费的双重属性｡
实践中不少企业的服务与上述顾客生命周期的阶段并不完全相符,但总体来说,企业服务与顾客的关系大致可分为初始阶段､购买阶段和消费阶段｡因此,基于顾客生命周期的阶段性开发相应的服务营销策略,具有实实在在的意义｡
二、房地产业中的服务营销策略
美国著名 经济 学 家奥多•莱维特曾经指出,新的竞争已不是发生在各个企业在其工厂中生产什么产品,而是发生在其产品能提供什么附加利益｡房地产不仅是一种物,同时也是一种 社会 关系,体现在房地产上的这种社会关系具体包括:经济关系､ 法律 关系､邻里关系､社区关系,等等｡而且,房地产还具有使用期限长､财产或权利流转复杂､专业技术性强的特点｡因此,消费者对房地产的现时需求,往往是与今后自己那份房地产的权利保障和使用(或处分)便利性联系起来考虑的｡这就需要房地产企业提供优质的房地产管理和服务来加以解决｡作为房地产业主要服务环节的物业管理,是“寓经营管理于服务之中,在服务中完善经营管理”的以服务为核心的行业,物业管理的服务质量优劣已成为决定开发企业物业营销业绩的重要因素,处在激烈竞争环境中的房地产项目,无不依赖于更高层次的物业管理以提升其营销品位｡但是,我们也应该看到,我国物业管理市场作为房地产市场体系中的要素市场还远未成熟,作为房地产开发企业,率先认定服务管理营销理念,贯彻服务策略,有利于其获得市场竞争优势(吴翔华,2005)｡因此,房地产业中的服务营销策略具有重要的作用｡
(一)基于顾客关系生命周期的营销策略
顾客关系生命周期中的阶段会影响企业营销活动的成效,因此,企业应该识别顾客所处的顾客关系生命周期的阶段,并结合服务的六大特性从营销的角度管理好企业的各方面资源,让顾客感到满意,争取让顾客进入下一个阶段或进行循环消费｡换句话说,服务企业必须制定相应的阶段营销策略,对处在不同生命周期阶段的顾客采取不同的营销策略｡
1.初始阶段的有形化
房地产周期论文范文5
摘要：房地产投资风险因素非常之多，相互之间的关系极其复杂。本文利用“二八法则”，提出房地产投资风险中的关键因素——时机风险、区位风险、类型风险，提高房地产投资风险分析的操作实务应用水平。
关键词：关键因素；房地产投资；风险分析
我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中，房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动，具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。
在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素，如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动，如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响，贸然进行决策，往往会出现失误，甚至会使企业因此陷人绝境。但是，把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。
为此，本文针对房地产投资，将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分：①识别并细分各风险因素包含的具体内容，由此才能对风险有具体全面的认识和了解；②对风险因素进行分类，找出对房地产开发项目具有决定意义的要素，忽略次要因素，只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性；③对各风险因素之间的关系进行分析，找出其联系与制约关系，由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果，将对投资决策具有很好的辅助参考意义。
1房地产投资风险识别及细分
为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
1.1自然风险，指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析，就可减少投保成本，增加投资收益。
1.2政治风险，指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，特别是在我国，房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。
1.3经济风险，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
1.4技术风险，是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。
1.5社会风险，主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
1.6国际风险，是对一个社会的所有经济都有很大影响，主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说，国际经济风险可分为：国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。
1.7内部决策和管理风险，指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。
2房地产投资关键风险因素分析
房地产投资过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素，风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资决策者提供最恰当的风险对策。
2.1“二八法则”在风险因素分析中的应用“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析，归纳后得出的一个客观规律，即：20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现，一般学校中学生智商高者往往为20%，保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外，企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额，日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。
由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”可知，20%的因素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那20%的重要因素。
2.2关键风险因素分析在进行风险因素相关性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5]，本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险：时机风险、区位风险、类型风险。
2.2.1时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看，就存在明显的周期性：美国以18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机，保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要，对开发商的意义非常大。因此，开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，适时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气，失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本都租售不出去，此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益便成了实际的损失，因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。2.2.2区位风险区位风险产生于区位因素的变化，因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般，区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置，不仅指所处的地理位置，还包括其社会位置，如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度，从而产生极为不同的经济效益。因此，投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外，区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异，这使得投资者可能面临巨大的区位风险，如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。
2.2.3类型风险确定了房地产开发项目的位置后，在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的，包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响，而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的，因此其抗风险的能力也将是有差异的。
3房地产投资风险因素关系分析
房地产投资风险因素之间相互联系相互影响，共同对房地产投资施加影响。因此，对风险因素之间的相关性分析显得很有必要，而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。
房地产投资风险三要素，即时机、区位、类型风险要解决的三个问题，实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出，房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容，是房地产投资风险结构中的基本风险，而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。
房地产周期论文范文6
【关键词】房地产企业；现金流；现金流管理
我国房地产市场持续高速发展，在政府宏观调控政策不断紧迫的情况下，房地产企业资金链条脆弱，需要保有充足的现金净流量，那么加强现金流管理就显得至关重要。
1 房地产企业现金流管理的意义
1）房地产开发需要巨额的投资保障，如果没有足够的资金，企业就无法进行项目运作。良好的现金流管理不仅可以合理地配置资金，保障企业各个环节的现金需求。
2）通过现金流的管理，企业可以全面提高企业财务管理水平，带动和促进企业整体经营管理水平的提高，以适应激烈竞争的房地产行业需要。
2 房地产企业现金流的特点
房地产开发的投入、产出价值巨大，项目开发周期时间长，所含风险因素众多，因此房地产开发企业也就具有符合自身生产经营特点的现金流特征，其表现为：
1）资金需求数额巨大，现金占用的风险性大。房地产项目开发是一个规模庞大的综合性工程，从土地购买到房地产的建设、租售涉及许多环节，需要投入大量的资金。并且，资金一旦投入就具有不可移动性，很难根据各种因素加以调整，这无疑加大了现金流的风险性。
2）现金的占用周期长。对每一个房地产开发项目而言，从选择地块到竣工验收，直至出售（或出租）需要3～5年的时间。因为房地产开发周期长、资金周转慢、回收期长，所以现金的占用期长。
3）项目开发时，往往负债率较高。开发商在开发具体项目时，很少全部使用自有资金。即使是自有资金充足的开发商，在每个项目上使用自有资金也比较少，大量的资金还是依靠贷款。
3 房地产企业现金流管理的现状
3.1 现金流管理不符合自身特点和发展战略
目前，大多数房地产企业的现金流管理仅仅停留在公司运营层面，还没有提升到战略管理的地位，也没有根据自身的行业特点制定出符合自身发展的现金流管理方法，更没有与企业的发展目标相结合。因为房地产企业的整体资金周转速度往往比较慢，资金使用效率的阶段性强，所以不符合企业战略和特点的现金流管理必然会影响到企业的发展，甚至造成生存困局。
3.2 资金来源渠道过于单一
2011年全国房地产开发投资资金来源总额达83245.9亿元，其中利用外资813.6亿元，占总比小于1%，自筹资金34093.4亿元，占总比41%。经对各年资金来源比对发现，自筹资金一直是我国房地产行业资金的重要来源，对外资的利用率始终处于极低的状态。
3.3 现金流管理缺少全程控制
现金流的管理与市场调查、采购、人力资源管理、项目实施、经营管理等职能部门直接相关，需要企业制定统一的管理策略，协调各部门的具体运作才能保障现金流在企业中正常流动。然而目前有些领导层对财务知识不了解，没有事前预测和预警机制；企业过于关注营运利润，而忽视了财务规划，不能更好地做出正确的投资决策；不能实现各相关部门的联合协调运转和相关调控，无法形成通畅、有序的现金流，现金流管理的品质较差。
4 房地产企业现金流管理的改进
现金流管理是企业管理的核心，企业要想生存和发展，就需要不断提高管理水平，做好现金流管理。
4.1 制定符合企业自身特点和战略的现金流管理
企业战略决定现金流的流动方式，反过来现金流又服务于企业的发展战略。企业进行现金流战略决策时，要进行环境影响因素和企业战略分析，根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略，使现金流动方式与企业战略和环境变化相适应，切忌盲目扩张，造成资金链的断裂。
在企业的不同发展阶段，现金流会呈现出不同的特点，战略性现金流量管理应与各阶段的特点相匹配，并突出重点。领导层应能准确分析和识别企业在不同经营阶段的特点，并根据现金流量的需要，提出合适的财务结构。
4.2 确定现金持有量，合理调度现金流动。
房地产开发存在着诸多的不确定因素，需要提前进行正确预测，确定现金持有量，尽量使现金地进出实现同步，减少现金的总体占用额度。
常用的确定现金持有量的方法有：
1）成本分析法。求出持有成本、短缺成本和管理成本合计值为最低时的现金持有量。
2）存货法。将企业现金持有量和一定时期有价证券的变现次数联系起来衡量，即将持有现金的机会成本同有价证券的转换成本相加，求得总成本最低时的现金余额。
3）随机法。根据历史经验和现实需要，测算出一个现金持有量的控制范围，将现金持有量控制在上下限之内。
此外，还可根据现金流的特点，通过统计分析找出影响现金持有量变动的因素，建立与数据样本拟合较好的回归模型，预测未来影响因素和现金持有量之间的变化关系。此法需要结合房地产企业的现金管理模式和业务发展情况等定性指标来进行辅助判断。
4.3 调动闲置资金，提高资金使用率
在资金大量回笼期，可以充分发挥内部闲置资金的作用，将闲置资金用于短期有价证券等渠道的投资，加速资金的周转，提高资金的使用效率，从而获取客观的主营业务外利润。据统计，所有国有企业的流动资金年周转期缩短一天，就可以节约资金10多亿元，如果减少2％～3％的闲置资金占用，全年可节约资金上百亿元。
现在很多大型的房地产公司实行房地产项目的开发滚动，用较少的资金推动多个项目的交叉进行，这样不但提高了资金利用率，也能缓解企业应对银行资金紧缩政策的压力。
4.4 积极拓展资金来源，实现多渠道融资。
房地产行业可以发行债券，利用股权或资产转让等方式来筹集资金，此外还应该由依靠银行的间接融资向直接融资转变，进一步推进房地产基金的前行，甚至吸引海外投资的份额，从单一的融资方式转向多元化吸纳。
2005年3月，澳大利亚投行麦格理集团公司收购了上海一座甲级写字楼项目，这是我国房地产市场吸引海外基金的一次实践。海外基金的参与开拓了融资渠道，规范了房地产市场的素质，还可以满足很多中小企业旺盛的现金需求。
