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住房制度论文范文1
[论文摘要] 随着归集规模的扩大，住房公积金业务本身潜藏的风险日益彰显。本文深入分析中国现行住房公积金制度逐渐显露出一些问题，并提出相应的对策，以使住房公积金制度真正成为我国政策性住房金融体系最有效的组成部分。
一、引言
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它作为中国房地产金融政策的主体，开辟了除原有的国家、企业投资之外的一条长期、稳定地解决城镇居民住房问题的资金来源渠道。然而，随着归集规模的扩大，住房公积金业务本身潜藏的风险日益彰显。
二、中国现行住房公积金制度存在的问题
1.归集层面上存在的问题
我国大部分城镇地区和企事业单位已经基本上建立了住房公积金制度，特别是在东部沿海地区，住房公积金的覆盖面已达到职工人数的90%以上，单位和职工公积金缴交率占职工工资基数的7%左右。但是，在占全国2/3面积的中西部地区，城镇住房公积金的覆盖面仍只有50%～70%，公积金缴交率也较低，有的还不足5%这一规定比例，造成这一状况的主要原因是归集手段软弱。在实际执行过程中，乡镇企业和私营企业、外商投资企业大多没有实行住房公积金制度。在中西部地区甚至连部分国有企业、事业单位和行政机关都没有实行住房公积金制度。这些单位的领导在执行住房公积金方面采取消极的态度，如有些单位既不代扣职工应缴纳的住房公积金，更不缴纳单位应负担的住房公积金，而且提出各种理由，推卸其社会责任；有些单位打着执行住房公积金制度的名义，从职工工资中住房公积金后却不上缴，而是留在单位周转使用，这些行为实际上严重侵犯了职工的财产权；还有一些单位迟延缴纳住房公积金，直接影响了职工个人的住房公积金存款利息收入。
2.运作层面上存在的问题
住房公积金制度的建立本来是为了加快形成城市住房基金，加快解决城市居民尤其是中低收入居民的住房问题。但运作结果却是不公平的。中低收入居民借不到、还不起住房公积金委托贷款，实际上得到贷款资助的以中高收入职工为主。许多中低收入居民，不仅没有从公积金制度中获得相应的支持，还由于公积金制度的强制性的低收益性，而无法获得达到市场平均水平的资金回报率。
3.风险层面上存在的问题
按照我国现行《信房公积金管理条例》的规定，住房公积金管理中心“负责公积金的归集、保值和增值，具体金融业务（贷款、结算、开立账户、缴存和归还）委托银行办理”。但是，按照中国人民银行颁布的《贷款通则》，银行作为“受托人只收手续费，不承担贷款风险”。由此可知，已归集的住房公积金由住房公积金管理中心具体运作，既然住房公积金管理中心是公积金资金的经营运作主体，那么资金运作的风险理应由住房公积金管理中心来承担。但按现行政策，住房公积金管理中心可能难担其任。
信用风险是金融活动中最基本的风险，具有综合性、传递性、扩散性和突发性。住房公积金贷款面向个人，涉及面广，在尚无个人信用档案可查的情况下，要逐个准确调查确定借款人信用等级几乎是不可能的事情，通常的做法是以借款人单位收入证明作为其是否有能力履约的主要依据，考察是只是某一时期的静态收入水平。市场是多变的，个人收入常有起伏，某一时期的收入状况也并不能完全反映一个人的信用状况，以此作为信用依据，隐含的风险极大。
三、完善住房公积金制度的对策
1.强化住房公积金归集手段
发展住房公积金事业，不仅关系到职工合法权益，更关系到国家加快住房建设和扩大内需战略决策的实施，因此要依照《住房公积金管理条例》加强依法征管。一是加大《住房公积金管理条例》的宣传力度，大力宣传建立住房公积金制度的优越性，在舆论上广东省造声势，使国家这一房改政策深入千家万户，家喻户晓，充分调动单位和广大职工缴交住房公积金的自觉性和积极性；二是财政、审计部门要加强配合，加大监管检查力度，重点解雇住房公积金覆盖面小的问题，强化归集手段，使各企业单位的领导充分认识缴交住房公积金和缴纳职工养老保险金的同等重要性。三是依照《条例》规定，对拒不执行国家房改政策，擅自不实行住房公积金制度，拖欠、挪用公积金的单位，特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位负责人，要追究其行政责任，并实施相应的经济处罚，以维护职工应享有的合法权益。
2.促进中低收入居民住房保障
(1)建立立体式的住房金融体系。在住房公积金贷款的使用上，必须要求限量使用，每笔贷款上限不应定得太高，以保持住房公积金贷款在使用上的公平性。合同储蓄模式体现多存多贷的原则，适于在中、低收入居民中开展。(2)完善专门针对低收入阶层居民的住房供给制度。经济适用房的推出，确实在客观上起到了平抑房价，促进中低收入阶层居民住房条件改善的作用。但由于相关制度在具体执行当中缺乏监督和管理，经济适用房已经成为不少高收入居民购买第二、第三套住房的重要对象。为此，政府应完善居民收入的核查制度严格各类住房的购买条件，提高政府有限财力的作用成效。(3)实行经济适用房的政府回购制度。
3.将住房公积金管理中心改制成真正的政策性金融机构
借鉴新加坡经验，把住房公积金管理中心改制为真正的政策性住房金融机构。该制度的特点是：由政府的信誉担保，为政府的住宅政策目标服务；是一种以资金有条件让渡（本息加流）为特征的融资活动，从而与财政资金运作相区别；享有政府的政策优惠，如给予利息补贴或税收减免等，从而不同于一般的商业性金融。这种定位清晰能承担风险的独立的金融实体主要负责公积金的保值、增值、公积金的账户管理、政策性的货币补贴和政策性的保险等工作，而且也是规范我国住房公积金的会计、审计、信息披露、内部风险管理和外部监督机制的基础。
4.建立个人信用档案
目前，各商业银行和个人资信评级机构的评估标准自成体系，相互间可比性不强，不同的评估机构做出的评估结果有时大相径庭，难以客观地反映出个人信用的真实情况。建立个人信用档案涉及两方面工作：第一，完善相关法规；第二，建立科学、严谨、统一的评估指标体系。个人的信用资料散布在政府、公用事业、银行、商家、保险等多家机构，如何真实、完整、连续、公开地取得相关数据，合法使用信用资料，同时又保护个人的隐私权，需要相关法律法规的保证，而评估指标体系是信用体系的核心，统一评估体系是信用社会化的需要。
5.建立和完善住房公积金两级监督机制
现行机制下，对住房公积金的监督如前所述流于形式，要进一步有效解决对住房公积金的监督问题，在成立真正的政策性住房金融机构后，撤销住房公积金管理委员会，同时成立独立的住房政策性金融机构，彻底改变当前的住房公积金监管体制下的缺位现象。该监管机构可以直接隶属于国务院的监管机构，对住房政策性金融机构进行垂直监督管理，不受地方政府的约束。政策性住房金融机构必须定期公布住房公积金及住房信贷等业务的运作情况，如每季度公布一次公积金经营运作的情况。同时，住房银行监管机构每半年公面对住房银行运作的监督报告。在此基础上审计部门对住房政策性金融机构和监督机构的工作进行监督。审计部门每年也要公开对这两个机构的审计报告。
四、结语
应该看到，我国住房公积金制度在过去十几年的运作中，尽管存在许多问题，但其对解决城市居民的住房问题所起的作用，还是功不可没。因此，要解决城市住房问题，建立有效的住房金融体系，就必须从住房公积金制度改革入手，真正实现住房公积金建立的目标。
参考文献：
[1]宋佐军:关于完善我国住房公积金制度体系的思考[j].中国房地产金融,2002(6)
[2]陈伯庚:城镇住房制度改革的理论与实践[m].上海:上海人民出版社,2003
[3]陈东:构建住房公积金专业银行完善我国住房公积金制度[j].湖南行政学院学报,2004(3)
住房制度论文范文2
关键词：房屋建筑；工程质量；监督管理
1 房屋建筑工程质量监督管理存在的问题
1.1招标、投标的监督管理存在的问题
我国建筑法明确指出，要想进行工程建设项目，就必须要先实行招标和投标工作。但是由于人们受到计划经济的长期影响，人们的思想观念还比较传统，根本赶不上时代的步伐，大部人房屋建筑工程人员只考虑自身的个人经济利益，所以对建筑法所提出的制度大多都是上有政策下有对策的态度，这样既扰乱了建筑工程的秩序，同时也给房屋的质量造成了很大的隐患。建筑法所规定的公开招标，大多房屋建筑工程人员根本不按规定，而是采取私下议标的方式。更有甚者，为了能把建筑工程项目承包给某个房屋建筑施工队，物业主就利用他们便利的自身条件，他们就私下进行商谈。这不仅给腐败分子提供了可乘之机，而且还给监督管理工作带来许多不必要的麻烦，相互之间的经济纠纷也愈演愈烈。
1.2房屋建筑设计质量存在的问题
众所周知，建筑设计的质量直接影响着建筑工程的质量。错误设计、漏洞设计、都是建筑设计上普遍存在的问题，这些严重的问题直接危及着建筑结构的安全。所以在遇到重大的建筑工程项目建设时，从建筑设计阶段就应该开始加强监督管理工作，监督管理公司要从建筑方案设计到建筑施工图设计进行全面的监督。但是对一般的建筑工程项目的建设，监理工程师也不容忽视，要重点加强建筑施工图设计的上报工作，要详细的查看各个环节的建筑工作，更要对建筑工程计算进行进一步的复核。对审核出的问题要及时上报给业主或有关的设计单位，由他们再做进一步的审核和研究。
1.3房屋建筑施工阶段存在的问题
现在的房屋建筑施工队伍绝大多数人员都来自农村，这些人根本没有经过严格的建筑工程专业的培训工作，技术方面的技能也相当有限，更严重的是谈们大多都缺乏责任心，违规操作的现象更是屡次发生。很多建筑工程质量所出现的问题都是由于这些农村建筑施工人员的低下的素质造成的。究其根本原因这都是有的建筑施工单位仅仅只考虑自身的经济利益，还有外部给他们的压力造成的，这就造成了房屋建筑时的偷工减料，不顾施工质量的严重现象。还有的房屋建筑工程队伍自身施工技术本来就比较低，而且还没有什么技术装备，质保体系也相对的很不完善，建筑队伍组织措施也不行，最重要的技术质量监督管理人员和等级工数量根本也达不到要求，仅仅是依靠某个建筑公司承包建筑工程建设，建筑公司对他们的监督管理工作也不到位，建筑工程的质量根本也没有保障。
1.4房屋建筑材料的监督管理存在的问题
房屋建筑材料是建筑工程施工的必要的物质保障，建筑材料的质量是建筑工程质量的基础保障。房屋建筑材料这些质量方面的问题，往往是造成房屋建筑质量不达标的根本原因，所以有关部门必须加强这方面的监督和管理工作。
2 房屋建筑工程质量的监督管理对策
2.1完善房屋建筑工程质量监督管理检验部门
现在关于房屋建筑工程质量的监督管理政策和法律法规已基本健全。根据房屋建筑工程相应的法律法规的相应要求和制度，有关部门要建立起可行的监督管理体系，以确保房屋建筑工程全过程的合格要求质量。完善监督管理检验部门，认真加强和开展房屋建筑工程质量的监督管理检测工作，在房屋建筑工程质量监督管理检测工作中占有非常重要的地位。现在，我国很多建筑部门的监督管理检测工作基础还相对的很薄弱，检测机构不健全，检测人员整体技术和素质还达不到相应的工作要求，检测仪器的精度也相当的低，有些小的建筑工程队根本就没有相应的检测手段，根本就没有办法对建筑材料进行严格检测，为了有效地加强工程质量检测，最近几年，很多地方都建立起了建筑工程材料检测部门，也建立了房屋建筑工程质量监督站开始进行房屋建筑工程的检测和监督管理相互配合，全面开展监督管理检测工作。
2.2严格重视房屋建筑工程材料质量的监督管理
各种房屋建筑工程材料在施工前必须经过严格的监督管理检测程序，确定建筑材料的质量性能完全符合国家规定的质量要求后才能投入建筑使用。由于建筑材料比较混乱，伪劣的建筑材料不断地流入建筑材料市场，这就给建筑材料的监督管理检测工作带来了相应的检测难度。所以有关部门必须连同建筑施工企业，加强对建筑材料质量的监督管理和检测控制，打击伪劣建筑材料流入市场，一经发现要及时通知建筑施工企业和有关部门，对达不到要求的伪劣建筑材料产品进行销毁，保证建筑材料合格性，使建筑工程质量不受影响。
2.3加强房屋建筑工程施工的监督管理
在加强房屋建筑工程施工的监督和管理时，相应的部门一定要从建筑工程的实际出发，对建筑工程项目进行全面的分析和综合考虑，因为建筑施工的质量控制与施工技术因素息息相关，因此有关部门要重视施工新技术、新工艺的先进性和适用性。在建筑施工的过程中要建立符合国家技术标准的建筑工艺流程、建筑质量标准和建筑操作规程，建立严格的监督管理工作，不断地培训和加强施工人员技术和工艺要求，确保建筑工程质量。
住房制度论文范文3
关键词：廉租住房，融资体系，对策
1.廉租住房制度概况
1.1廉租住房定义
根据我国1999年颁布的《城镇廉租住房管理办法》第二条规定:城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口(本市非农业常住户口)的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。但是随着我国廉租住房制度在全国范围内的推广实施，在实践中配租方式及配租标准等逐渐产生了一些新的内容，结合我国廉租住房保障制度的发展现状，廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以低廉租金进行实物配租的具有社会保障性质的普通住宅。论文大全。
1.2廉租住房制度与传统福利分房体制的主要区别
我国政府在进行住房体制改革之前，住房制度采用的是社会福利分房，社会福利分房是指由政府无偿划拨土地，并由政府或单位出资建设公房，在职工申请住房的基础上，分配给职工居住，收取象征性房租的福利制度。我国政府现行所采用的廉租住房制度与传统的福利分房体制具有较大的区别，主要体现在以下两个方面:
1.2.1保障的主体不同
传统的社会福利分房所保障的对象是全国企事业单位职工:现行的廉租住房制度所保障的对象是符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，是一种真下意义上的社会保障制度，这样可以使政府将有限的财力用于解决最需要提高住房条件的住房弱势群体，从而提高住房保障的社会效益。
1.2.2 保障的时限不同
获得廉租住房的保障对象对廉租住房的使用期限是暂时的，当保障对象家庭生活水平达到规定的标准时，就必须退出保障体系，因此廉租住房制度是一种动态的住房保障机制。
1.3廉租住房制度主要内容
廉租住房制度是一项系统的社会保障制度，根据现行廉租住房管理办法，结合我国廉租住房政策在全国各城市开展的实践，该项制度主要包括以下几方面重点内容：
1.3.1租房的保障对象
我国廉租住房制度的保障对象是符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，并且接受保障的对象必须具有非农业户口的常住居民。同时保障对象标准界定的标准必须同当地经济发展状况相适应。根据己开展廉租住房建设城市的经验，如北京、上海、广州等城市目前一般将住房困难家庭的标准确定为人均住房面积低于7平方米并且享受低保6月以上的“双困”家庭。
1.3.2租房的补贴标准
廉租住房补贴标准的制定必须结合我国各城市经济发展状况。帮助低收入家庭解决住房问题是中央和地方各级政府一项长期的重要任务，在以存量住房改革为切入点、全面启动住宅市场的过程中，只有妥善处理好这一问题，才能保证房改的顺利进行和社会稳定，一是要适当的确定低收入家庭的标准，标准太高会使下部分应该给予住房帮助的家庭被排斥在外，标准木低则会加大政府补贴金额，从而增加政府负担;二是要合理确定补贴标准，标准太低将不会对低收入者带来实质性帮助，标准过高会影响普通家庭参与房改的积极性。
1.3.3租房的保障方式
廉租住房保障方式目前主要包括租赁补贴、实物配租及租金核减，在具体的实施过程中本着租赁补贴为主实物配租及租金核减为辅的方式进行，其中实物配租方式主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。
1.3.4租房建设的资金来源
根据我国现行相关规定:廉租住房资金的来源，实行财政预算安排为主,多种渠道筹措的原则，
1.3.5租房运作的保障机制
廉租住房制度是我国在住房保障领域的一项尝试，它的有效运作依赖一系列制度机制，以维护社会保障的公正性。
2.我国廉租住房建设资金供需的特点
廉租住房是我国政府为城镇住房弱势群体提供的一种补居住用房，同政府其他基础或公益性项目相比，其建设资金供需状况具有其自身的特点，主要表现在以下几个方面:
(1)廉租住房建设资金需求量大。虽然我国经济在近十年来一直保持了健康、稳定、高速的增长，但是在我国城镇中的低收入群体依然存在。
(2)廉租住房建设资金的使用不是以经济效益为目标。论文大全。我国廉租住房制度的保障方式在具体的实施过程中本着租赁补贴为主，实物配租及租金核减为辅的方式进行。
(3)廉租住房融资模式单一。从已开展廉租住房试点的城市看，目前的资金来源渠道包括:住房公积金增值收益、财政预算、直管公房出售或出租收入、社会捐赠等。
3.征收住宅保障税为廉租住房建设融资的政策建议
通过征收住宅保障税为廉租住房建设融资是解决)廉租住房融资模式单一的有效方式。住房保障税作为我国城镇中廉租住房问题的一项新税种，它的实施必将对我国社会经济生活产生一定的影响，为了最大可能发挥该税种的积极作用，尽量减少该税种所带来的消极影响，在具体实施时应注意以下问题:
3.1住房保障税的实施要与地区经济发展水平相适应
住房保障税的实施要与地区经济发展水平相适应包括两方面的含义:一是住房保障税在进行征税额度的确定时要结合当地的经济发展水平，结合当地人民生活水平，根据我国对廉租住房保障资金来源的规定，各地在进行廉租住房建设时，资金来源主要依靠各城市通过财政列支，因此各城市在确定住房保障税额度时，要正确处理好公平与效率关系，制定出适合本地区的住房保障税税制，确保住房保障税在实施时，政府作为组织者能良性运作税款的征收及廉租住房制度的建设，廉租对象能真正从住房困难中解脱出来，同时尽最大可能减小因征税对纳税人的消极影响，最终实现纳税人、政府、廉租对象三者心理上的总体均衡，达到社会福利的最大化;二是在确定本地区住房保障税征收总量时，要较为准确的统计出需补助的家庭总户数，对于廉租对象的保障标准要结合本地区的经济发展水平，本着“雪中送炭”的原则确定补助标准，而不能采用“锦上添花”的方式。
3.2税收资金的规范化管理，实现保障资金专款专用
住房保障税是政府通过法规强制征收的，按照国家规定的范围及标准收缴，并由政府进行运作，为了保障资金最终合理的运用，应该将所征收的税金纳入住房保障财政专户，由政府规定的廉租住房管理部门运作，实行收支两条线。
3.3加强税收征管的工作，保障住房保障税的顺利实施
首先要加强执法，偷税属于一种违法行为，对违法行为予以强硬的法律约束，不仅可以有效制止违法犯罪，还可以使合法行为得到鼓励和发展。因此在住房保障税实施时，需加强税收法制建设，提高税务人员的政治素质和业务素质，切实做到以法治税，有法必依，违法必究。其次要加重对偷税行为的经济处罚和刑事处罚。在这一方面，可以借鉴一些西方发达国家实行的轻税重罚的做法。再次，降低税收征管成本。论文大全。尽可能消除纳税人之间的税负不公平;设计纳税人主动纳税的激励相容机制，完善税收制度，合理设计和安排企业行为的环境空间，使其既符合政府的税收征管目标，又能使企业在不偷税的情况下实现其经营目标，从而引导企业守法纳税。
参考文献
[1]陈立军. 如何科学划分廉租住房保障范围[J].中国房地产, 2006,(02) .
[2]欧阳东. 支持廉租住房保障:更好地解决最低收入居民家庭的住房问题(专题三)[J].城乡建设, 2004,(04) .
住房制度论文范文4
论文摘要：当前，农民住房独立于公共政策体系，存在“自建自管自用自灭”局面。需要以支持农村住房建设为切入点，以农村住房确权为抓手，加强农村住房的规划引导和政策支持。
一、引言
“十一五”以来，我国农村住宅投资额从2083.1亿元增长至2009年的4743.3亿元。4年间增长了127.7％，年均递增22.8％；农户住房面积从62292.4万平方米增加至2009年的95570.5万平方米；人均住房面积从2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整体上，农村住房情况有明显改善。但长期以来，国家对农村住房的关注程度远不及城镇住房，对以往农村住房研究问题进行系统研究尚不多见。对此，梳理国内已有的研究成果，有利于研究人员从系统的角度来审视我国的农村住房问题。
二、国内农村住房问题的研究情况
（一）对农村住房消费行为的分析
1、整体上分析农村住房消费行为
国内对农村住房消费的研究主要集中在消费需求的现状、变动趋势、以及影响因素的分析。其中于静波（1996）的研究表明传统文化、收入水平、人口数量及其结构、政策制度四个方面是影响农村住房消费的主要因素。[论文之家:]并借助住房支出的弹性系数比较指出，当农民生活消费从维持型向温饱型消费模式转变时，住房开支的弹性系数最大，将是农民建房热的易发期。姜长云（1999）利用分层随机抽样的方法，随机抽取6个省各1个县的住房调查资料，对不同收入等级农民的住房消费需求进行了比较。发现随着收入等级的提高，农民的人均住房消费支出及其所含的各分项支出呈增加态势。其次，农民的住房消费结构也会做出相应的变化。还指出在相当长的一段时间里，中国农民的住房消费需求，仍将以自建房为主，商品房的购买极为有限。
2、以区域为研究对象分析农村住房消费
另外，也有部分研究人员以一个一定区域为研究范围，对农村居民消费行为进行研究。例如，王伟（2004）对湖北省黄梅县分路镇2个自然村1990-2003年农村住房发展情况进行调查，指出农民收入提高、农村消费观念转变、土地制度改革是推进农村住房发展的主要原因，并点出住房开发导致大量土地占用、农村住房消费后劲不足以及农村住房相关法律不健全等问题，提出规范农村住宅审批制度，完善法律措施；增加农民收入，促进农村住房消费；落实农村基本政策，完善农村民主制度的解决对策。也有学者就民族地区的牧户与农户居住支出水平，资金来源，人均居住面积，住房质量，探讨牧户与农户住房消费差距的演变趋势。
3、结合制度变迁研究住房消费行为
此外，还有研究者以消费行为与制度变迁对一个村庄住房消费行为进行结构化理论分析，发现传统消费文化对农户的消费行为具有引导作用，而现存制度对农户的消费行为具有直接影响。消费者会对制度变迁做出积极的反应，而不仅仅是消极被动地遵从。
（二）对农村住房制度改革的探讨
当前，城镇化进程中现行的农村住房制度制约了村镇住宅建设的健康持续发展，有待变革。有一批学者和研究人员从农村住房制度进行探讨，指出农村住房制度改革的重要性，并着重于强调农村住房产权改革和宅基地制度改革。
1、对农村住房的产权与流转探讨
刘润秋2005年的研究指出农村住房产权改革是统筹城乡发展中的一个视角盲区，现有农村住房产权制度严重制约城乡协调发展，亟待通过改革来推动城乡要素市场统一，弥合城乡经济二元结构，并提出农村住房产权改革的大致思路。2006年他又对农村住房的产权问题进行了深入探讨，指出受现行法律和政策限制，我国农村住房产权难以合法流转，闲置的农村住房日益增多，导致市郊农村出现大量“空心村”。随着城乡经济的发展，土地价值不断攀升，农村房屋交易隐性市场规模日增，农村住房产权面临着改革的压力。然而，农村住房产权流转必须突破错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈，借鉴城市住房制度改革经验，进行农村住房产权制度创新，在不改变现有农村土地基本制度的基础上，通过多次博弈完成。
2、立足于农村宅基地制度的分析
在宅基地制度改革上，现有的研究指明农村宅基地常见纠纷包括：土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷；未经土地管理部门审批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房，侵犯了集体或相邻关系人利益引发的纠纷；争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷；建房户私下调换宅基地引发的纠纷；用地建房影响相邻关系人利益引发的纠纷等方面。宅基地产权是有关农民居住土地所有权利及其关系，是在农村土地集体所有制下以农民对居住土地使用权为核心的一系列权利，其实质是以土地的使用权为主要内容的农村土地产权。
可见，确定农村住房的产权制度，以宅基地流转为突破点，实现宅基地和住房的经济属性和资产资本功能。才能有效保障农村农民的根本利益，才能为下一步实现农村住房以及农村土地的资产和资本功能奠定基础。
（三）对农村住房规划布局的研究
1、对农房与村庄布局问题的探讨
长期以来，我国农村居民点用地实行的是“无偿、无限期、无流动”的使用制度，长期缺乏村庄规划，农户建房的随意性很大，导致农村居民点人均、户均占地超标准，村内房屋错落无致，朝向不一，乱搭乱建严重，道路堵塞，环境恶劣。由于村庄内部脏、乱、差，农民建房逐步搬离村中央而向村庄周边扩展，导致村内闲置用地增多，闲置率高的“空心村”。不仅村庄内部问题较多，就村庄整体布局而言，也同样存在较大的问题。对此，章大梁（2000）提出实行农村居民点全程跟踪监管制度，主要内容包括：建房申请审批制度；现场勘测制度；核查制度；验收制度；验收结果公示制度。
2、对农村居民点整理的研究
同时，农村居民点迁并因其在增加建设用地、实现耕地占补平衡中的重要作用，成为各地土地整理工作的重点之一，学术界对其进行了探讨。杨庆媛等（2004）以重庆渝北区为例研究了西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式，提出两种土地整理模式：一是农林综合开发整理模式，即居民点闲置土地的复垦利用与山地区退耕还林等生态建设工程结合，进行退宅还林；二是新村建设整理模式，即由政府对新村统一规划，供给道路等基础设施，引导农民集中建房的农村居民点整理模式。
3、对国外经验的借鉴方面
此外，在村庄规划的经验借鉴方面，国内学者参考美国的小城镇规划，提出尽可能满足人的生活需要，使新村一般布局紧凑，将人们的居住、工作、购物、娱乐集中在一起，同时注意尊重当地的生活传统，最大限度地绿化和美化环境，重视垃圾处理和污水处理，努力创造一个良好的生活环境。借鉴德国经验，提出通过村庄更新和农村地区的土地整理，以及完善的法律体系、严谨的规划方法和公民的积极参与，使村庄更新和规划得以实施。借鉴英国的做法，从20世纪50年代开始大规模的中心村建设，加强基础设施和公共设施的建设，促进乡村人口的集中，以便发挥规模效益，提高乡村的生活质量。
三、总结评述
长期以来，农民住房问题作为农户个体投资与消费行为独立于公共政策体系之外的，在管理上普遍存在着政府缺位的现象。处于“自建自管自用自灭”的境地，即农户自筹资金建设，自己维护，自己使用，乃至废弃重建。导致农村住房缺乏设计支持，建房存在建筑质量低、平均寿命短的现象；缺乏规划引导，布局分散、占地浪费的情况，与公共设施的建设不衔接等；缺乏政策配套，财政、信贷、保险和用地制度缺乏有力支撑，影响了农村居住条件改善的进程，不利于扩大内需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而无资产资本功能，农民住房权益缺失合法保障，难以取得长期建设资金支持。
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7、涂宁静.从乡村治理看农村住房规划[J].企业家天地下半月刊(理论版),2007(7).
住房制度论文范文5
随着我国经济社会的不断发展，国民健康状况及医疗水平的提升，人均预期寿命已达到75岁。全国老龄工作委员会办公室指出目前我国已进入老龄社会，并处于快速老龄化阶段。据预测，至2013年年末，我国60岁以上的老年人将突破两个亿，占总人口数量的1/5;到2050年我国60岁及以上的老年人口数量将达到4.3亿，占总人口数量的1/4。另外，社会环境发生变化，“四二一”家庭的增加使得传统的家庭养老困难重重。目前，我国养老保障体系是以国家养老保险为基础、企业养老保险和个人储蓄养老保险为补充，但鉴于我国养老问题的紧迫性及我国养老保障体系中的一系列问题，为了更好的解决养老问题，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
发达国家比我国较早进入老龄化社会，社会服务保障体系相对完善，金融保险市场发达，相关养老经验丰富。纵观世界各国的反向抵押贷款业务，美国的相关业务开展相对深入、制度相对完善、影响相对广泛，其制度模式、政策法规等对我国以房养老具有较好的借鉴意义。因此，本文主要分析美国的运行模式，同时因亚洲文化的特殊性，还分析了新加坡和日本的运行模式。借鉴别国经验，依据我国实际现状发展适合国民的金融养老产品，对缓解我国养老压力，提高老年人晚年生活质量意义重大。
二、“以房养老”的概述
“以房养老”概念有广义、狭义之分，在此主要讨论其狭义概念，即“住房反向抵押贷款”(Housing Reverse Mortgage)。传统的“住房抵押贷款”又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还款付息，而在未还清本息之前，购房者不能拥有全部房产产权。而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押，其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估，评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后，将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去，即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金，以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人去世或永久性搬离房屋时，贷款的金融机构才有权处置该房产，将房屋进行出租、销售或拍卖，从而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时，可重新获得房屋的所有权。
“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少，而子女没有赡养能力或没有子女的，[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状况下，拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流，以保障老年生活水平。
三、“以房养老”的国际模式
(一)“以房养老”的美国模式
目前，美国是住房反向抵押贷款发展最成熟、最完善的国家。美国住房反向抵押贷款于20世纪60年代萌芽，至20世纪80年代初期，对住房反向抵押贷款大都停留在理论研究，且业务数量甚少。真正意义上的发展是1987年联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，明确阐述了联邦政府对于住房反向抵押贷款的政策。1989年美国联邦住房管理局(FHA)推出住房价值可转换抵押贷款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同时美国住房按揭贷款联合会(房利美 Fannie Mae)将资本证券化引入住房反抵押贷款的资本运作，加强了住房反向抵押贷款的流动性。2000年以后，由于国会和政府的支持及消费者的认同，美国住房反向抵押贷款迅速发展。目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13000～18000笔[1]。现阶段，美国已形成了三类产品为主体的反向住房抵押贷款市场：美国联邦抵押联合会推行的房屋价值转化抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私营机构财务自由老年人融资公司推出的财务自由计划(Financial Freedom Plan)。
目前，HECM是美国反向抵押贷款市场中规模最大、最重要的贷款品种。在美国各州都能获得，约占美国住房反向抵押贷款市场的95%，因此本文主要就HECM的各项规定进行解释说明。
1.申请者条件要求
住房反向抵押贷款提供的对象是62岁及以上的、拥有独立产权的老年人，且要求该抵押房屋为老年人的主要居住地。申请者要向相关机构提出贷款申请并签署协议。
申请者在申请贷款之前要向相关机构咨询，并出示证明。咨询的目的是为了确保借款人充分了解住房反向抵押贷款的益处和弊端、除住房反向抵押贷款外的其他可能选择，以及住房反向抵押贷款将对他们生活及财务状况有何影响[2]。咨询机构必须是经美国住房和城市发展部(the Department of Housing and Urban Development，简称HUD)批准的机构，这些机构要与反向抵押贷款的提供者保持独立关系，并确保信息的真实性。咨询机构多为专业咨询公司或老年机构，以保证潜在申请者得到准确的信息。
2.贷款额度及贷款发放、偿还方式
贷款的额度主要受借款人的年龄、当时市场利率的影响及房屋评估价值的限制。贷款额度要低于房产的评估价值或者房屋的出售价格。房屋价值越大，可贷金额越多。但贷款额度有所限制，最高额度为$417000，贷款最高额度因所在地不同而额度不同。
贷款的发放及偿还也较为灵活。一次性全部领取、一段时间内分期分段领取或者取得一个信用额度，都是可以选择的领取方式。在信用额度内，贷款人可以按需提取。所贷款项可以按借款者的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款者死亡或者永久性迁出后偿还[3]。房屋出售后扣除贷款本利之后的剩余价值返回给贷款人或其继承者。在贷款协议到期时，房屋将被放贷机构出售，房屋出售后扣除贷款本利和后的剩余价值返回给贷款人或其继承者，若房屋出售所得金额不足偿还贷款的，放贷机构对贷款人及其继承人也无追索权。
3.借款机构的相关要求
房屋价值转化抵押贷款(HECM)是由政府主导，贷款机构为联邦住房管理局(FHA)授权的银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构[4]。当资产出售时，贷款额度超出净资产的话，联邦住房管理局(FHA)承保的保险可以保障贷款机构避免损失。
对房屋价值可转换抵押贷款(HECM)产品来说，利率由政府规定，但贷款机构可以根据各自情况调整利率水平：利率根据一年期短期国库债券利率调整;年度调整利率最高上浮2%，总共不得超过5%;月度调整利率总共上浮不得超过10%。
4.申请涉及的费用
(1)贷款申请费。即用于借款人准备借款合同及贷款程序中的费用。该贷款申请费的多少依据申请者的房屋评估价值[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]。如果房屋评估价值低于12.5万美元，则贷款人只需交付$2500的申请费;如果房屋评估价值超过100万美元，则该费用计算公式为20万美元的2%加上超出20万美元之后的剩余房屋价值的1%，但该费用最多不超过6000美元。例如，一个房屋价值为25万美元，则贷款申请费用为$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。实际中，不同贷款机构的收取的实际费用不同。
(2)贷款保险费。申请者申请反向抵押贷款时必须购买联邦政府的保险。HECM保险保证贷款机构破产后借款人仍继续收到贷款;或贷款到期，贷款数额超出住房价值、房屋贬值，出售住房得到的资金不能弥补全部贷款，则联邦保险可确保贷款人能全额收回贷款。贷款保险费按房屋评估价值的2%收取，最高不能超过HUD规定的房屋价值的2%，之后每年的年保险费为贷款额的50个基点。另外，HECM最新规定，允许消费者一次性付清保险费，以保证他们将来足额拿到贷款。
(3)房屋产权调查费用及产权保证保险费。不同的州域和贷款机构对房屋产权调查费用的收费标准不同。
(4)房屋评估费用。申请反向抵押贷款前要申请房屋评估。房屋评估费用受房屋评估价值和房屋所在州域不同而变动。该费用由房屋所有者在反向抵押贷款申请前用现金支付，且该费用不能用所贷款支付。
(5)服务费。服务费用由贷款机构向申请者收取，服务内容不仅包括初期借款服务，还包括之后发送账目清单及合同执行的一系列服务。费用大概为每月30～60美元不等。该费用每月提前从贷款金额中扣除。每年的借款手续费也提前从贷款金额中扣除。
签订反向抵押贷款合同后，房屋所有者仍要求缴纳房产税、房屋责任保险，直至房屋所有权转移到贷款机构。
5.风险分析
(1)借贷人的风险。首先，住房反向抵押贷款需要高额咨询成本和手续费用，交易成本比较高，通常占到住房价值的1%～2%。对于房屋价值较低的申请者，是一笔较大的支出。住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还可以居住在自有房屋内，所以，从美国来看，联邦住房管理局(FHA)规定的可贷金额不少于住房评估价值的40%，不超过住房评估价值的60%。其次，当借款人不能持续缴纳财产税、保险和房屋修理费用时，则抵押贷款合同失效，贷款金额及利息需全部偿还。另外，对于和配偶一起借款的老年人来说，当其中一方老人去世或永久性搬离(即需要医疗救助)时，对于另一方，若不全部偿还贷款则无权继续居住在该房屋中，即丧失抵押品赎回权，这对于其中另一方将来的生活造成了影响。
(2)贷款者的风险分析。一方面，对于住房反向抵押贷款的放贷人来说，所有欠债都依赖于未来住房销售时的收入，对借款人住房以外的财富或收入没有追索权。因此，房屋价值的波动是影响贷款机构风险的重要因素。另一方面，由于信息不对称，借款人对自己的身体状况认知相对贷款人有优势，当借款人的寿命大于预期寿命时，导致贷款数额高于房屋价值的风险。
(二)“以房养老”的新加坡模式
新加坡实行“以房养老”模式已超过了10年，亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式有较强的借鉴性。本文主要介绍新加坡的住房反向抵押贷款的模式。
新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的，60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、并且是公司的寿险保户的老年人可以申请将房子抵押给职总英康保险合作社，由其一次性或分期支付养老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房内，保险公司在老人去世后处理房屋产权，若有房屋价值高于贷款金额及其利息，则其继承人有权获取剩余资金。但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权，一旦贷款本利和超过房屋价值，屋主或其继承人就必须负担超过部分的归还。这使得房屋所有者担心由于长寿问题导致本利和超过贷款而被迫出售房屋[6]。
新加坡政府组屋全称为组合房屋，其主要提供给中低收入者、由建屋发展局统一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府组屋也可以申请住房反向抵押贷款。拥有政府组屋的70～90岁的老年人，将房屋抵押给职总英康保险合作社，保险合作社负责发放生活费，直至贷款期满或屋主去世。贷款机构获得房屋所有权后，卖掉房屋，以收回贷款，或申请者的家人、继承人还钱贷款收回房子。
(三)“以房养老”的日本模式
东京都的武藏野市于1981年将“以房养老”模式引入日本，现阶段实行的“住房反向抵押贷款”有地方政府的福利部门为主体的政府“以房养老”模式，也有通过银行等民间金融机构参与机构的“以房养老”的模式。
1.政府参与型
就政府福利部门推行的模式来说，各地具体实施模式不同，但总体上，申请门槛较高。以东京为例，要求申请人拥有独立产权的65岁以上的老年人，且不能与子女同住;要求建筑为独门独户且土地价值在1500万日元以上。低于当地低收入标准的家庭无资格申请，且已享受“低保”的家庭不能申请，集体住宅不能申请。
每个月的融资上限是30万日元(可以支持老年人夫妇两人的生活)，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%。贷款额度到达总额度上限，则贷款期满。每三个月发放一次生活费，贷款利率比较低，约为年利率3%。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还[7]。
2.民间机构参与型
参与“以房养老”的民营机构大多为银行、信托公司、信托银行及房地产公司。而结合信托业务开展“以房养老”是日本的典型特点。1981年在武藏野市试点推广时，信托业务就有所涉及。日本将结合信托业务的住房反向抵押贷款称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。民营机构参与的方式主要采用借贷人将[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]房屋抵押，向经办机构贷款。为进一步发展信托业务，日本已经尝试提出新信托反向抵押的框架——信托银行通过借款人的抵押房产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品[8]。该信托业务可以使多数信托机构持有的居住用不动产结合，形成更大的资产资源。
四、国外“以房养老”经验的启示
(一)完善法律法规
各国住房反向抵押贷款的发展，都是在政府制定了相关法律法规，保障机构及申请者的权益的基础上而发展起来的。住房反向抵押贷款涉及产权、土地70年使用权限、金融保险及市场监管等问题，这些需要政府完善相关法律法规，明确市场参与主体，规范市场运作环境，增加市场透明度，增强借款方的市场信心。
(二)政府支持
国外经验表明，住房反向抵押贷款的发展，都离不开政府的大力支持。包括市场培育、资金支持、风险保障、监督审查等。住房反向抵押贷款发展过程中还会面临利率波动、寿命风险及房价波动等的可能性。同时，参与其中的借款人多为老年人，贷款机构多为银行和保险公司，要求风险控制能力高。因此，没有政府的支持培育，相关金融机构及贷款人将会面临较大的风险，不利于我国住房反向抵押贷款的发展。
(三)加大思想宣传
受中国传统文化影响，我国国民对“以房养老”模式的接受度较低，住房反向抵押贷款的顺利推行需要国民对住房反向抵押贷款的了解及认可。虽大部分机构民众对住房反向抵押贷款有了初步认识，但了解程度不够深入，要加大对其宣传力度，使各层级政府、社会、相关机构及国民真正了解其发展模式及利弊。
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