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房地产消费论文范文1
关键词：文化遗产；保护；地方院校；图书馆
在我国的非物质文化遗产保护中，遍布各地的高等院校是重要的参与者和生力军，地方院校图书馆该如何确定和把握自己在非物质文化遗产保护中的位置，具有什么样的优势和作用？本文试就此略作讨论。
一、非物质文化遗产保护和我国非物质文化遗产的现状
联合国教科文组织在《保护非物质文化遗产公约·总则》中，对“非物质文化遗产”作了如下界定：“非物质文化遗产指被各群体、团体、有时为个人视为其文化遗产的各种实践、表演、表现形式、知识和技能及其有关的工具、实物、工艺品和文化场所。各个群体和团体随着其所处环境、与自然界的相互关系和历史条件的变化，使这种代代相传的非物质遗产得到创新，同时使他们自己具有一种认同感和历史感，从而促进了文化多样性和人类的创造力。”1非物质文化遗产主要包括：“(1)口头传统和表现形式，包括作为非物质文化遗产媒介的语言；(2)表演艺术；(3)社会实践、仪式、节庆活动；(4)有关自然界和宇宙的知识和实践；(5)传统的手工艺。”非物质文化遗产的定义和主要内容包含了人类文化呈现的多样性和复杂性。所有的人类文化遗产都具有不可再生性，对其进行有选择的保护，实际上就是保护人类文化遗产的多样性。保护与传承非物质文化遗产，是对濒危文化采取的“一种记录、保存、评估、拯救、起死回生、继续自续、人类共享的一项文化工程”。保护和利用好非物质文化遗产，对于继承和发扬民族优秀文化传统，增进民族团结和维护国家统一，增强民族自信心和凝聚力、促进社会主义精神文明建设都具有重要而深远的意义。
近年以来，国家级、省级、市（县）级非物质文化遗产保护名录陆续公布，其数量和类别均非常丰富。2006年第一批公布的国家级非物质文化遗产名录中有518个项目，2008年第二批又公布了510个国家级非物质文化遗产项目和147个第一批国家级非物质文化遗产扩展项目。仅此可以看出，我国的非物质文化遗产保护工程已取得了很大的进展。但同时我们也必须清醒地认识到目前我国在非物质文化遗产保护方面还面临着诸多问题，前景不容乐观。由于我国幅员广阔、民族文化异常丰富，目前国家和地方所公布的非物质文化遗产保护名录还远远不能涵盖我国非物质文化遗产的全部。在现代化过程中，人们的生产方式和生活方式都在发生了巨大的改变，文化一体化使得主流媒体和流行艺术普及到千家万户，占居了公众视野，同时也挤占了传统文化遗产的存在空间。在这种主流媒体的强势权威下，我们的整个民族，现在都在“自觉自愿”地抛弃自己的民族文化去追求现代化的文化。
二、地方院校图书馆在非物质文化遗产保护中的功能定位
非物质文化遗产保护是一项系统工程，迫切需要集合来自社会的各种力量，通过全社会各团体和个人的努力，才能使我国珍贵、濒危并具有历史、文化和科学价值的非物质文化遗产得到有效保护和传承。非物质文化遗产虽然没有物质形态却有物质载体，非物质文化遗产的物质载体包括了与非物质文化遗产相关的实物、文化场所和对其过程记录的文字、声音、影像等等资料。这些物质载体与图书馆馆藏之间却有着密切的联系。将非物质文化遗产进行物质化保护是国际遗产学界公认的一种非物质文化遗产的重要保护手段，而收藏非物质文化遗产的物质载体也是图书馆参与非物质文化遗产保护的一条重要途径。无形的非物质文化遗产和有形的图书馆馆藏就好像一个事物的两个方面，物质遗产有其非物质性，非物质遗产也有物质性。总理在我国第二个文化遗产日参观中国非物质文化遗产专题展时说：“非物质文化遗产也有物质性，要把非物质文化遗产的非物质性和物质性结合在一起。物质性就是文象，非物质性就是文脉。人之文明，无文象不生，无文脉不传。无文象无体，无文脉无魂。文化文化，文而化之，化而文之，两者要很好地结合起来。”在联合国教科文组织认为的图书馆四项社会职能中，保存人类文化遗产位居第一。在其《公共图书馆宣言(1994)》所赋予的公共图书馆若干主要使命中，即有：提高对文化遗产的认识，促进对艺术鉴赏、科学成就和创新的了解；提供各种表演艺术的文化表现途径；促进不同文化之间的对话和文化多样性的发展；支持口头传统文化等，上述表述都确认了图书馆保护非物质文化遗产的职能和地位。事实上，图书馆自诞生之日起就把文献资料作为自己搜集、整理、开发乃至服务读者的对象。
三、地方院校图书馆在非物质文化遗产保护中的优势
首先，地方院校图书馆具有非物质文化遗产保护所需要的必要场所。它设有收藏书库、报告厅、展览厅、大厅或广场等场所或设施，可以用于非物质文化遗产的资料保存、宣传、展示、研究等活动。而且很多地方院校图书馆本身就有丰富的地方文献资源，并把地方文献的收集与利用作为其工作任务之一。可以为地方非物质文化遗产保护提供最基本的资料支持和帮助，这对非物质文化遗产保护工作的开展极为有利。
房地产消费论文范文2
关键词：房地产需求，分析
近两三年来，房地产价格成了人们关注的重点，经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，导致国家在2009年底针对房地产市场不断出台新的政策。对于当前的房地产价格，国内学者持有不同的观点，部分学者担心我国会重蹈日本泡沫经济的历史，认为房地产价格现在处于泡沫状态，如果放任发展，必将导致泡沫破灭，拖累整个宏观经济。笔者认为，一个城市乃至国家房地产价格变动是一个非常复杂的问题，它受许多因素的影响：建筑成本、土地政策、经济环境、城市规划、人口变动、供求关系等。近期，房地产供应持续增长，建筑成本增长有限的情况下，房地产价格却出现了大幅度的上升，此种情况主要是需求大幅度变动所致。本文试图从房地产需求层面上探讨一下我国房地产价格大幅变动的成因。
在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系就是供求关系，它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。在商品经济中，价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系，供大于求，价格就下落;求大于供，价格就上升。结合到房地产上看，供求关系由以下两方面构成：其一、房地产需求：在特定条件下，消费者对某种房地产愿意并且能够购买（承租）的数量，此种需求数量同样也要受其价格水平、消费者收入水平、消费者消费偏好、消费者对未来房地产价格的预期的影响。其二、房地产供应：在特定条件下，房地产开发商和房地产拥有者愿意并且能够提供租售的房地产的数量，这种供应数量要受其价格水平、开发建设成本、开发技术水平、开发商对未来预期的影响。
一、在我国，房地产需求大致有三种：
1、基本性需求：此种需求是为了满足家庭比必备的住房需要，属于基本需求范畴包括结婚购房、动拆迁购房、求学就业的临时性居住、迁入定居等等。基本需求往往具有一定的稳定性，其对产品、地域的限定性也比较明显，对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫。由于我国城市化进程和人口流动的加快，城市规模在不断扩大，导致基本性需求呈不断扩大的趋势。由于房地产需求是一种不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，属刚性需求。
2、 改善性需求：如改善住房面积、改善居住环境、照顾老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些个性化的居住生活（休闲、度假）的改善等等。其最重要的特点在于：改善性需求、发展性需求比较明显。改善性需求的可变性和稳定性兼而有之，因为改善和发展是一个总的方向，同时也受社会经济、政策、市场特别是个人家庭情况所影响。这部分需求也有一定的可塑性。科技论文。
以上两种需求是我们真正意义上的生活需求，它们的稳步提高，是房地产价格稳步提高的基础。它们涉及到城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的发展比较稳定，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。
3、投资（机）性需求：投资（机）需求的部分则不外乎资产保值、房产市场中长期投资，买房出租获取投资收益等等。在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。此类需求相对来说以投资性的购房置业较多，包括部分个案性的特殊需求，局部也会有投机现象存在。其可变性较强，受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显，也会存在一定程度的泡沫现象。相比较而言，其可控制性很强。从2007年以来，此类需求快速膨胀，成为引发房地产价格快速上涨的首要推动力。
二、三种需求的分析：
从三种需求类型来看，基本性需求和改善性需求基本还是自住型的需求，近年来，基本性需求保持稳定发展，而改善性需求比例逐步形成规模。从1996年开始，我国进入了城镇
化加速发展阶段，城镇人口年均增长超过2000万，城镇人口的大量、快速增加将对我国的房地产市场产生巨大的需求。同时，近年来我国家庭小型化趋势明显、伴随婚龄人口持续增
加以及大量外来务工人员进入城市等，都必将形成对了房地产基本性需求的增加，并将在今后一段时期内继续发挥作用。与其他两种需求不同的是，投资（机）性需求当中投资和投机的成分会随外在环境的环境的变化而发生变化。房地产投资需求是把房地产作为投资或理财对象，通过拥有房地产的方式，来使财产保值增值。科技论文。房地产投资及理财的收益，主要来源于两个方面，一是房地产用于出租的租金收入，二是房地产买卖价格上涨所带来的增值收益。相对于消费性房地产而言，房地产投资及理财的风险较大，受到市场波动、利率调整和流动性变化等多种因素的影响，将房地产市场与资本市场更紧密地联系在一起。在我国居民储蓄率较高、投资渠道较少的背景下，房地产投资已经成为和股票投资一样的居民投资手段，现阶段，一家拥有两三套住房已较为常见。作为房地产投资的一种特殊形式，房地产投机主要是为了赚取买卖之间的差价。房地产投机的适度存在有利于房地产市场的发展：在房地产市场低迷时，投机者通过购买房地产可以刺激房地产市场需求的增长；而在房地产市场时，投机者通过卖出房地产而增加供给，从而在一定程度上发挥了维稳作用。当然，房地产投机者为追求高利润而发生的过度炒作行为也会对房地产市场的价格稳定产生一些消极作用，影响人们对未来价格的预期，在一定意义上虚增了房地产的供应和需求。近一年来，房地产价格的不断大幅度攀升，以投资、投机为主需求的比例得到了大幅度的提高。
三、影响需求情况的要素和手段：
影响需求情况的要素和手段有很多，主要分为两大方面，其一是就消费（投资）者而言，包括人口数量、人口的自然增长情况、家庭结构变动、居民收入状况、职业情况、教育水平等等。科技论文。另一方面则是就房地产市场环境而言，包括政策环境、市场环境、自然环境等。涉及到的影响手段包括国家相关政策、法律、房产消费税及其税率、银行存贷款利率。应该关注的是，政策环境更多地应该是调控房地产投资、投机性需求，对于以自己居住为主的基本性和改善性需求还是应该以保护为主的。这也是体现政府建设和谐社会，保障房地产市场稳步、健康、规范发展保证。从最近的国家宏观调控政策来看，无论是提高住房贷款的利率，还是提高二次房贷的首付比例，其主要目的还是为了抑制过快增长的房地产投资（机）需求。
鉴于我国土地资源的极度稀缺、社会经济发展水平较快、人口增长短期难以扭转和人民收入水平大幅提高的实际情况。作为国家相关部门应当注意以下问题：
1、调控政策的重点：
近两三年来房地产市场经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，其上涨幅度远远超过大部分人的承受能力，由于房地产投资投机赚钱效应的影响，越来越多的人加入到投资投机的行列中来，使得房地产需求在基本和改善性需求没有大幅度变化的前提下，出现了前所未有的快速膨胀，需求的大幅度增长进一步刺激了房价的上涨。如果不加以引导和控制，此种恶性循环将越演越烈。所以，国家的房地产调控政策首先要解决的应该是在保障住房正常供应的前提下如何控制非正常的需求膨胀，包括过度投资和投机。
2、积极满足基本性需求：
由于基本性需求是人的基本的生存和发展的需求之一，其满足与否关系到社会稳定，人民安居乐业，是城市化进程的极其重要的动力来源。所以如何建立能满足社会不同收入水平的广大人民群众的住房管理制度尤为重要，保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供给应
该切实落到实处。
3、合理引导改善性需求：
随着广大人民群众收入水平和生活水平的提高，提升住房需求品质是基本的权利，是房地产业发展的重要目标，也是房地产业发展重要方向，也是市场发展极其重要方面。
4、严格规范投资性需求和控制投机性需求。
基本性需求和改善性需求应该市场需求的主体，而投资和投机性需求则属于我们市场需求的补充和发展。投资和投机性需求的发生、发展具有两面性。既能够有效地搞活房地产市场。同时，如果发展得不好，也容易造成投机泡沫，从而破坏市场，甚至对整个国民经济运行造成巨大伤害和损失。所以，在当前房地产价格超常上涨的情况下，对于投资（机）性需求我们要特别重视并加以严格规范和控制。
我们欣喜的看到，今年前四个月，中央已经在政策、利率、税收方面有所表现，包括国务院办公厅的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，住房贷款政策、按揭首付政策的变化，从制度和政策上指明了房地产市场的发展方向。我们也一定会看到其满意的结果，那就是房地产市场健康、稳定的发展，人们有房可买、有钱能买、有房可居。
参考文献：
[1]、彭大 余晶晶 《我国房地产市场的供给需求分析》（J）经济师 2009（8）
[2]、于琳芳 《我国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议》（J）
房地产消费论文范文3
1.房地产的概念。在我国所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产。
房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。
房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下:
房地产概念图
2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实,使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。
房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。
房地产开发商和经营商,首先要对市场变化和需求等做出预先反映,并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系,作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员,不但要熟悉市场环境等市场经济知识,还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识,以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言,为了达到获取利润的目的,公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。
房地产营销策略论文
二、房地产营销策略的发展史
市场营销理论于20世纪初诞生于美国,菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父,他提出了最早的营销4C理论,是现代营销的基石,4C包括产品、价格、促销、渠道,从这四点出发,衍生出新的营销方法。
在市场营销过程中,目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场,将其划分为较小的细分市场,选择最有开发价值的细分市场,并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素(4C)所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合,企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动,企业观察并应变于市场营销环境。
营销简单的说就是用科学的方法,分析市场上的需求,并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。
房地产市场竞争日益激烈的今天,房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。
1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代,只有简单的“房地产”概念,很长一段时间,我国的住宅建设一直是学习前苏联模式,而且住宅的建设标准由政府统一制定,造成所有的设计全按标准图进行建设,形成千楼一面的现象。
2.楼盘观念阶段——
销售策划。在这个阶段,房地产刚刚走向市场化,大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代,策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论,而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识,开发的项目充满了主观臆断。 3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实,使开发商认为消费者缺乏理性,有一种购买惰性或者抗衡心理,必须主动推销和积极促销。在1997年~1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已,策划人选择楼盘的一个或一个以上的显着特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对楼盘建立起概念认识,引导消费者在众多楼盘的选择过程中,比较容易选择自己偏好的楼盘,以达到促销目的。
4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高,消费者对居住条件的需求层次日益明显,房地产市场供应量的增加,导致需求相对减弱及消费者理性购买,为有效的满足用户的各种需要,适应卖方市场和消费者理性选择,开发商认为必须以用户为中心。因此,策划人把众楼盘之长集于一身,极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等,虽然提升了楼盘品质,但使得开发商成本高于售价。
5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销,并没有使供需缓和、楼盘空置减少,开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望,并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身,转而关注市场需求。
6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益,各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来,企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务,企业的营销活动成为企业各部门的工作。
房地产营销策略论文
三、房地产营销策略的现状
目前,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。
1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。
3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通,可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势
房地产营销策略论文
当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点:
品牌领导形象震撼——确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群;
把握时机高昂入市——抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权;
分期分批卖点不断——分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果;
进度跟进迭起——紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售,实现阶段性销售目标;
以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼>！
物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。
房地产营销策略论文
四、房地产营销策略的创新
在新形势下,随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,这就要求房地产企业积极思考,探索营销策略的创新。
在房地产营销策略的创新中,需要注意几个关键的因素。第一,项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二,强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性,要求房产设计上要符合消费者的喜好,建筑材料选择要合理,物业管理信誉要好,已解决业主的后顾之忧。第三,突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异,可以提高房地产产品的价值,形成竞争优势,其中产品差异是最基础的,也是要首先考虑的。第四,合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力,同时要根据项目本身的开发目的确定。第五,积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下,开发商应从坐商观念转变为行商观念。
目前,全国各地的房地产发展都处于期,人们对房地产的需求较大,对于各大房地产商,这无疑是利好消息;但是,由于房地产市场通过近几年的发展,已经开始转向买方市场,所以,根据目前的市场状况,各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新,这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。
1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前,房地产市场竞争日趋激烈,房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识,更是宝贵的无形资产,能强化企业在市场和行业中的地位,并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用,从而为企业创造更加良好的经营效益。
要建立良好的品牌,必须要以优良的品质,适合的价格提高品牌美誉度;同时,兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力,以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象,推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中,由于资金的周转,市场的激烈竞争等问题,导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累,往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终,不是个别的,而是整体的。只有这样,才能使得品牌成为企业的竞争优势;另外,企业往往将品牌理解成为案名,只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分,品牌应该注意“内外兼修”,即要有好的案名,更要有好的质量及服务,做到“名实双具”。这样创造出来的品牌,才是真正的品牌,才是能促进商品房销售的品牌,才是人们信赖的品牌。
2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的,为顾客创造良好的环境,体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分,深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”,对于现在正处
于买方市场的房地产企业,应该更加注意与顾客建立良好的关系,与顾客形成互动,展示企业形象的同时,更让顾客感受到关怀,在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以,从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则,是提升销售量的重要手段之一。 3.知识营销。目前,对于大多数消费者而言,他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念,而想了解,又苦于没有途径。因此,房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会,在宣讲会前可以进行问卷调查,了解消费者在此方面的困惑,在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍,然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题,最后总结以上的内容,达到让消费者获得知识的目的。可见,宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时,又宣传了企业的品牌,提高大众的认知度,增加购买欲望;同时,对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求, 促使房地产开发商运用新技术,创造新工艺,推动市场的前进。
4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素,于是,开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是,企业纷纷提出以环境保护为营销理念, 以绿色文化为价值观, 以绿色营销为核心的营销战略。
在绿色营销上,对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念,同样要运用到绿色营销中,增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高,但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”,绿色节能住宅的发展将成为趋势,也将成为卖点。
5.合作营销。和其他商品一样,对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。
首先,应该积极与下游供应商进行联系,由于长期的合作,可以给开发商带来一定的折扣,减少成本;同时,消费者购买商品房之后进行装潢,开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料,既为房主提供了优惠,同时会给供应商带来不少的收益。第二,开发商积极与金融信贷部门进行联合,前期可以通过宣传开发项目优势的方式,向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作,利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中,与金融部门沟通,为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三,与其他开发商进行联合造势,形成双赢的格局。
6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段,首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料,热情地接受他们的咨询,让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解,从而有了初步的认知和倾向;售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户,并协助他们办理相关手续;在现实中,消费者往往能获得前两个层次的完美服务,但是,房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理,导致产生纠纷,这对企业的声誉影响是很大的。因此,开发商应当注意商品房产品的售后服务,对业主提出的问题给予及时地反馈与维修;并自己成立物业公司或委托第三方物业管理, 为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境,这是时展的必然,同时也为企业的发展奠定坚实的基础。
7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的,主张企业提供的产品和服务,不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望,而且要符合消费者的长期利益,不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益,对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了,销售量和利润也自然得到提高。
房地产消费论文范文4
论文摘要：房地产企业营销形象是相关公众对房地产企业由营销理念的营销活动和营销过程的总体印象和评价。营销形象反映的是房地产企业整个营销活动和管理过程的好坏。本研究通过房地产企业营销形象中存在的主要问题，提出可操作性的改善措施。
一、问题的提出
二、房地产企业营销形象中存在的主要问题
本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：
1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。
3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。
4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。
5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和质量。
在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。
三、房地产企业营销形象的提升策略
1、树立合适的市场营销观念
从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象
（1）明确营销形象的定位
房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。
（2）协调组合各种手段
开发商对媒体的选择和组合是根据地域、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把体育活动引入楼盘销售。
3、 提高营销资产价值
（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。
（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体水平、实力和精神面貌。
（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。
房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。
4、提高营销人员的素质和能力
首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。
其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。
最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判断及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。
房地产消费论文范文5
【关键词】中小城市 房地产市场 发展潜力
一、引言
做好房地产开发工作不但能促进我国城市化进程的健康发展，还可以扩大内需，提高人们的生活水平，同时还可以对区域经济发展产生协调作用。下面就先对中小城市的特点进行分析，然后再对其房地产发展潜力进行分析研究，以便在中小城市房地产开发过程中能巩固对其有利因素进行充分利用，扬长避短，最大化地促进房地产业的健康发展。
二、中小城市的特点
中小城市和大城市相比，具有以下特点：（1）大多数都承载着一定的城市功能。一个城市的成立需要满足三个条件：能够满足城市或者周边地区的某种需求，有支柱产业以及自己的城市特点。其中包括城市功能，例如山西大同具有发达的采煤业，就为资源性城市。（2）城市发展迅速。中小城市多数处于城市扩建期，旧城改造以及拆迁等，也进一步带动房地产业的发展。（3）周围农村和城郊人口向城市的流动性持续加大。（4）城市的服务业就业人口逐渐增多，其第三产业的发展速度较快。（5）政府在城市建设和发展过程中，占有城市规划制定权和指挥权。
三、中小城市房地产市场发展潜力分析
（一）中小城市房地产市场需求分析。随着我国居民生活水平的不断提高，并在宏观调控的逐渐影响下，居民的置房需求会进一步得到释放。一方面在上世纪50年代是一个生育高峰，造成现今社会上25-34岁以及35-44岁年龄段的人口数量占有很大比例，这些人正处于消费和投资阶段，特别是25-34岁阶段的人员，正准备组建家庭，具有购房需求；另一方面城市化进程的不断加快，吸引了大量的外来人口，这些人口的住房问题，必然会带来房地产的一个新的发展阶段。随着我国对市场经济控制力的增强，吸引了一大批国外企业来我国设立区域总部或者研发中心，这些企业的聚集，必然会吸引更多的海外人才的到来；另外，城市的不断扩建，随之而来的是大面积旧城的改造，被拆迁的居民的刚性居住需求以及商业圈的不断扩张，则就又为房地产市场的发展带来了一个新的发展通道；我国城市人们的生活水平不但提高，其家庭结构不断缩小，但是其购房需求却在加大。现在的人们结婚之后，就想单住，还有一些“丁克”家庭也呈增长趋势，这些都会引起住房需求的增加。
（二）中小城市房地产市场发展分析。中小城市的房地产市场需求大部分都是为了满足当地居民的住房需求，所以说中小城市的房地产投资需求比较小。如果从建筑形态来看的话，中小城市的住宅项目大多数还是多层楼板，高层以及小高层最近才刚刚被人们所接受，就中等城市来说，南北通透、采光条件比较好的板楼依然是市场上最热销的住宅；如果从户型来看的话，中小城市还是以二居和三居为主，其中二居室大面积通常是在80～100平方米，三居室的面积通常是在110～130平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即购买一次房子，生儿育女，最后知道子女长大成人，都要在这栋房子里完成，所以其购买大多在一百平方米左右。但是现今随着人们生活水平的提高，人们的置业周期也在不断的缩短，有很多家庭的置业周期已经是6～8年，有的更短；如果从价格方面来看的话，中小城市的房地产则具有稳中有升、趋于平稳的特点。一个楼盘从开盘到销售，其房价的涨幅都不大，更多的时候是处于平稳状态。甚至有些项目从头到尾都不用进行价格调整。中小城市客户购买房子首要考虑的就是价格问题，其次才是交通、地段、物业等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的传播速度非常快，只要进行一些低成本的直接面向客户的宣传推广就非常有效，但是中小城市更注重的是实实在在的东西，所以中小城市的期房没有现房好卖。总体来说，中小城市房地产市场建设项目只要能够和城市的特点相符合，其发展还是很可观的。
（三）中小城市房地产市场发展所面临的机遇和风险。目前来说，中小城市房地产市场发展面临的基于主要有：农村人口不断城市化，其购房需求在不断增加；政策方面具有一系列的优惠，例如土地政策、人文政策以及税收政策等；综合成本比较低，其中包括土地成本、税收成本、建安成本、人力成本等；机会成本小，有些政府部门的集体订购，就可以直接消耗1/3以上；市场竞争力小，有助于开发商建立自己的市场等。面临的风险主要有：市场容量小；客户消费能力低；政策变化比较大；区域风俗习惯比较强等。
四、结语
总体来说，只要抓好时机，认准市场，中小城市的房地产市场的发展潜力还是比较大的。为了能够最大化地减少风险，抓好机遇，一方面要算准建设周期，最好在一届领导任期内完成，另一方面就要充分做市场调查，依照当地的风俗习惯和人文环境，做好产品定位以及户型设计，最好还要进行适当的推广宣传，建立良好的商业信用，口碑相传的效果要远远优于广告的效果。
参考文献
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[2]宋锋.中小城市房地产发展问题探析[D].硕士学位论文.华中师范大学，区域经济学专业，2007，5.
房地产消费论文范文6
论文摘要：本文指出当房地产企业出现价格战时，其竞争战略选择应是差异化，该结论为房地产企业进行经营管理决策提供了科学合理的理论基础，并为房地产企业培育差异化核心能力提出了建议。
房地产业是我国经济的一个主要增长点。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，过度需求泡沫得到有效的抑制。进入2009年，房地产业在大量资本的推动下又呈现量价齐升的上涨势头，相关部门也再次提示风险。国家采取有保有压的政策，有利于房地产市场健康发展。面对变化莫测的市场环境，房地产企业如何在新经济条件下求生存、求发展，必须尽快形成、完善、维护和再创企业的竞争战略。
1980年，迈克尔波特（M.E.Porter）在《战略管理》一书中提出了行业内五种竞争力战略模型，5种力量包括潜在的竞争者、替代品的威胁、供应商的力量、购买者的力量和竞争对手。他认为5种竞争力的合力决定了公司利润的平均水平和投资回报率，并明确地提出了三种通用的竞争战略，即价格领先战略、差异化战略和专一化战略。本文通过对房地产企业之间价格战的博弈分析，认为房地产企业应该采取差异化战略。
房地产市场价格战的博弈分析
在价格决策方面，房地产企业间的博弈情形相当复杂，从早期的项目策划、地块投标到项目建成后的销售推广、售后服务等等，处处都有博弈。关于开发商之间的价格博弈，以前业界曾掀起我国商品住宅市场会不会爆发价格战的讨论。有的人认为前几年中国的房地产已经存在泡沫，且存在大量的空置商品房，楼价之战不可避免；还有的人认为商品房不会打价格战，理由是商品房的流动性差，商品房市场是区域市场，而不是统一市场，胡挺、肖海莲（2004）论述了房地产企业之间进行价格战，将是两败俱伤；如果建立攻守同盟，这种同盟也异常脆弱。针对我国目前房地产市场的现实情况，下文从博弈论的角度，建立模型来分析房地产企业的经营战略选择。
在库诺特（Cournot）模型中，产品是同质的。在这个假设条件下，如果企业的竞争战略是价格而不是产量，伯特兰德（Bertrand，1883）证明，即使只有两个企业，在均衡条件下，价格等于边际成本，企业的利润为零，与完全竞争市场均衡一样。这便是所谓的“伯特兰德悖论” （Bertrand Paradox）。
解开这个悖论的方法之一就是引入产品的差异性。如果不同企业生产的产品有差异，替代弹性就不会是无限的，此时消费者对不同企业的产品有着不同的偏好，价格不是他们感兴趣的唯一变量。在存在产品差异的情况下，均衡价格不会等于边际成本。
本文建立如下假设条件：
假设1：市场上有两个寡头企业——企业1和企业2，他们调整自己的价格策略以期实现利润最大化，q1和q2分别是企业1和企业2的需求量，p1和p2分别是企业1和企业2的产品价格。
假设2：di为商品差异性使得消费者愿意多付的价格，pi为实际价格，pi＇为产品不存在差异性时消费者支付的价格。即有：p＇=pi-di，i=1，2。
于是他们各自的需求函数为：
q1=q1(p1＇，p2＇)=a1-p1＇+b1p2＇
q2=q2(p1＇，p2＇)=a2-p2＇+b2p1＇
其中，a1，a2为一个正的常数（价格为0时，仍有市场需求），b1，b2>0为两个房地产企业产品的替代系数；且当q1，q2
其利润函数为：
π1(p1＇，p2＇，c1)=q1(p1-c1)=(a1-p1＇+b1p2＇)
(p1＇+d1-c1) （1）
π2(p1＇，p2＇，c2)=q2(p2-c2)=(a2-p2＇+b2p1＇)
(p2＇+d2-c2) （2）
对式（1）、式（2）两边求pi的偏导，并令其为0，可得：
求出两企业对对方策略（价格）的反应函数分别为：
解上述方程组得最优解为：
为了分析方便，将模型简化，令ai=0，如果是价格战的情况下，最终结果将是：p1＇*=p2＇*，即c1-d1=c2-d2。即使c1≠c2，只要d1=d2，也有可能使得c1-d1=c2-d2，即p1＇*=p2＇*，并且此时(p1=p1＇*+d1)≠(p2=p2＇*+d2)。
在库诺特模型中，当产品为同质的情况下，当c1≠c2时，高成本企业则会被淘汰出局且利润为0。而在考虑其差异性的模型中，即使c1≠c2，两家企业有可能在市场中生存下来，甚至和平相处，而且各自不断创新自己的差异性di，使得d1≠d2，且最终反映在消费者实际支付的价格Pi上。
当在保持房地产实际价格pi不变的情况下，根据p＇=pi-di，则如果房地产企业提高di的价值，则势必降低pi＇，那么该企业将可能拥有整个市场份额（在不考虑企业生产能力的约束下），而另一家企业则会得到0的企业利润，最终被市场淘汰出局。于是，竞争在考虑到产品差异的情况下将进入更高级阶段，成为另一种形式的价格竞争。同时该修改模型也表明，价格竞争并不是无谓的降低成本、减少单位利润，同样需要企业拥有相当的实力，如宣传力度、影响深度、品牌号召力、技术创新能力、售后服务质量、地理优势、良好的时机把握等。
基于上述分析以及房地产企业核心能力的构成，可以看出房地产企业的竞争战略选择应该是差异化，而在开发差异性房地产产品过程中，要注意以下问题：开发差异性产品必须真正以客户需求为导向，切忌脱离市场来炒作概念；注意产品的整体综合质量；善于发挥自身优势；把狭义的开发观念更新为广义的开发观念，使产品的开发有更广阔的空间；有足够的信息量。
房地产企业差异化竞争战略的培育
（一）把握客户个性化需求
现代经济的发展提升了消费群体整体素质和人们的生活品质，同时带来了生活和工作模式的变化，使得每个人的需求有了新的变化。因此，房地产企业必须以客户需求为导向，开发个性化的住宅。
具体来说，房地产企业对客户个性化需求的把握可以从以下三方面着手：第一，把握个性化住宅基本功能需求的变化，包括面积、户型、结构、实用性等诸多方面；第二，了解个性化居住相关精神文化需求；第三，应该运用现代手段更快、更直接把握客户需求。如建立客户（包括潜在客户）数据资料库，分析研究需求；通过网络进行客户调查，利用网络丰富的资源，采集需要的数据等都是很有效的现代管理手段。
（二）品牌化经营
品牌与产品异质有着密切的联系，品牌是房地产企业信誉、素质、服务和文化品位的一种标志，其核心是产品怎样“特别”。首先，品牌是产品异质的必然产物。因为每个企业生产的产品都与其他企业生产的产品有或多或少的差异，为了体现这种差异，让消费者便于辨认本企业的产品，企业必须将其产品品牌化，以品牌来标志产品的特殊身份，与其他产品区别开来。其次，品牌本身也是产品差异的重要体现。一个品牌是一个复合体，它反映了产品的市场定位、开发理念、文化以及综合品质等方面。
实践证明，优秀品牌是企业获得竞争优势的利器：优秀品牌的知晓度和忠诚度能够为企业赢得市场份额并降低营销成本；客户的品牌偏好加强了企业对价格的控制力，从而获得品牌溢价；品牌信誉有利于开拓市场，进行品牌扩张。因此，企业只有认真制定和实施品牌战略，才能在竞争中赢得市场，并实现持续长久的发展。
（三）规模化与专业化经营
房地产企业应集中公司的资源从事规模化、专业化开发经营，在这一过程中逐步形成自己在经营管理、技术、产品、销售、服务等方面的核心竞争力。目前，大批外资大财团出击中国房地产市场，整个行业的游戏规则都将随着外资房地产的涌入而逐渐完善。市场准入规则与开发成本的提高，将使那些资质等级低、开发实力弱的企业成为行业“洗牌”的牺牲品。境内的大型企业之间也需要进行联合、购并、重组，以加强企业资源的整合，提高企业竞争力。
另外，只有较大规模的企业才有财力和能力吸引众多高素质人才为其服务，才能聘请优秀的专业机构、专家以保证各个开发环节的质量，从而使自己的产品更富有竞争力。
（四）融入创新意识
创新是差异化概念形成的关键，同时又是难度最大的一步，因为它是寻找超越现有产品的突破口，是一种理念的创新。因此，企业需要掌握和研究大量的有关信息，包括客户需求信息、企业资源信息、开发理念信息等，将它们相互碰撞产生的新的思想火花，再综合、升华和提炼成新颖的、独特的概念，抓住理念创新是提升核心能力的关键点。
现代住宅理念要求开发商不断满足消费者需求的多元化，不断提高新产品研究开发能力，提高建筑产品的科技含量，在住宅的户型设计、功能设置、区域划分等方面充分体现“以人为本”的思想；在规划、设计和实施过程中要高度重视消费者的健康、安全、环保、绿化、节能、便捷以及个人生活的私密性等，注重新技术、新材料的应用，不懈追求科学合理，充分彰显产品个性，提升技术创新理念，为提高企业核心竞争力创建技术优势。
（五）运用现代营销手段
对于消费者而言，住宅是一种复杂性产品，消费者购买住宅时需要获得大量的信息，要仔细考虑诸多问题，如：销售合同的签订与公正、产权证的办理；居住地段是否适宜以及区位价值的判定等。商品提供者提供的信息越全面细致，就越有利于把握消费者的需求。互联网的24小时服务方式不但满足了消费者的这种沟通愿望，而且为卖方提供了便捷的客户关系管理工具，而这将为销售者降低销售成本；网络营销传递信息的全息性，也就是对产品信息传递的真实、准确、完整、全面性，可以满足消费者的差异性要求，提高其满意度，并通过满意的消费者带来新的消费者，以此形成良性循环。
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