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房地产形势分析范文1
一、盐城房地产市场特点
（一）房地产投资增速回落，商业投资趋热
1—11月份全市房地产完成投资207.95 亿元，同比增19.4%，比1-10月回落5.5个百分点，比上年同期回落11.9个百分点。商业投资趋热。1-11月份全市商业营业用房完成投资19.09亿元，同比增长50.8%，占全部开发投资比重为17.5%，较上年同期提高3.6个百分点。住宅投资成主导力量。1-11月份全市完成住宅投资156.18亿元，同比增长11.2%，占房地产开发投资比重超过七成，达75.1%。
（二）商品房销售低迷
受房地产市场调控政策影响，盐城房地产销售市场呈现买方市场格局，市场以观望为主，整体成交量较往年低迷。1-11月份全市房地产销售面积为404.94万平方米，同比下降11.3%，其中：住宅销售面积为354.18万平方米，同比下降9.7%，商品房销售额179.75亿元，同比下降12%。
分区域看，市区商品房热销，而县（市）则持续低迷。今年以来，市区特别是城南和城西南的楼盘上市量较多，而且体量大，占市区的一半左右，竞争非常激烈。各大房企压力巨大、纷纷实施以价换量的策略，以满足刚需，顺应市场和政策方向的发展模式，再加上今年以来国家金融政策微调，首套房贷利率回调，释放了部分住房需求。中南世纪城、绿地商务城、恒大名都销售雄居市区前11月份销售榜前列。锦盛豪庭采取买房送装修的优惠政策，开盘当天销售超300套，短时间内成为整个城南楼市的焦点。御景湾开盘以来一次性付款86折，按揭88折的优惠从未间断，销售取得非常好的业绩。在大盘的带动下，1-11月份市区商品房销售面积为155.5万平方米。相比市区的热销，县（市）的销售则比较冷淡。在当前房地产市场处于“胶着”状态下，由于没有采取更有吸引力的优惠政策，县（市）房地产销售遇冷。 （三）商品房空置面积增加，社会资源闲置
当前盐城购房者处于观望气氛，商品房空置面积不断增加。1-11月份，全市商品房空置面积84.94万平方米，同比增长195.3%，其中住宅空置面积54.68万平方米，同比增长164.5%。较多的商品房积压，大量的土地、资金没有被社会所使用、发挥其应有的价值。
（四）楼市调控成效明显，房价得到控制
2009年3月份以来，盐城房地产市场持续走热，房价一路上涨，房源处于供不应求的状态，形成恐慌性买房，买房需要请人、甚至加价买房号还要捆绑车位， 火热的房市一直延伸到2011年的上半年。随着国家房地产调整政策组合拳逐步实施到位，2011年下半年开始，盐城从之前“一房难买”的卖方市场转为“有房难卖”的买方市场。为抢占市场，部分房地产企业采取特价或打折销售的方式促销。国家抑制投机性需求、促进房价合理回归的政策调控取得了初步成效，房价下行趋势显现，刚性需求已成为当前市场主流。
（五）保障性工程进展顺利，快于序时进度
年初，市政府着手制定保障性住房目标，即全年将通过新建、回购、自建、长期租赁社会房源等多种渠道，完成省政府下达的29160套保障性住房建设任务。1-9月份，全市新开工建设保障性住房28167套，占全年计划目标的96.6%，快序时进度21.6个百分点。1-9月份实际购买套数4550套，长期租赁套数1249套，发放租房货币补贴户数4438户，有力地解决了住房困难户的实际困难。
二、当前房地产市场值得关注的问题
（一）销售持续低迷
去年下半年以来，全市商品房销售持续低迷，今年1-11月份全市商品房销售面积下降12%，国家房地产调控政策目前不会放松，这对开发企业的资金回笼及开发商的信心产生较大影响，并将影响后期房地产开发工程推进进度，导致房地产投资增速回落，商品房供应量减少，房地产税收增幅减缓。
（二）房价总体偏高
近几年来，盐城商品房销售价格基本处于不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。世界银行认为发展中国家房价收入比在4～6倍之间比较适宜。以市区为例，2011年盐城市区城市居民人均可支配收入22851元，按户均2.84人计算，户均可支配收入约64897元，同期市区商品住宅销售均价为4723元/平方米，单套住房建筑面积按100平方米计算，则每套房47.23万元，2011年市区房价收入比达到了7.3倍，高于房价收入正常区间。较高房价使很多有购房愿望者缺乏相应的购房能力，只能望房兴叹。
三、对策建议
房地产业是国民经济的先导产业，一头连着投资，一头连着消费，产业关联度大，房地产业能否保持平稳健康运行，直接关系50多个相关行业的稳定和发展，直接影响经济发展速度和质量。
（一）继续加强保障性住房建设，解决低收入群体的住房需求
解决低收入人群的住房问题，不仅关系到百姓的生存问题，也关系到国家经济的发展和社会稳定。政府要从财政上加大对保障性住房的投资建设力度，优先保证保障性住房用地，同时进一步加强对保障性住房建设的相关监管，解决低收入家庭的住房问题，以促进经济、社会的协调发展。加强保障性住房小区的配套建设，以方便居民生活、出行。
（二）巩固房地产市场调控成果，建立健康可持续的房地产市场
应继续按照国家相关政策要求，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。促进开发企业积极应对市场，采取以价换量的策略，回归到售价与合理的利润相匹配，更好地适应市场。支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，促进开发企业实现产品结构的调整，多建一些适销对路的普通商品住房。
（三）加强宣传，营造正面、积极的舆论导向
政府和新闻媒体应加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和盐城市保障性住房建设成果，引导居民理性的住房消费观，形成有利于盐城市房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。合理引导购房者树立风险意识， 打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的，抑制投资和投机行为，使住房逐步回归到居住的基本属性。
房地产形势分析范文2
关键词：宿迁 ； 房地产
中图分类号：F253文献标识码： A
1．宿迁概况
江苏省宿迁市，位于江苏省北部，长三角城市群成员城市，是江苏省最年轻的地级市。下辖两区三县分别是：宿城区、宿豫区、沭阳县、泗阳县、泗洪县。
2．全市房地产市场运行情况
2.1开发投资继续保持增长态势
2013年全市房地产开发投资317亿元，同比增长45%；其中市区房地产开发投资132.13亿元，同比增长45.42%。 2013年全市实现房地产地方税收62.83亿元，同比增长45.37%；其中市区实现房地产地方税收24.99亿元，同比增长48.75%。
2.2新开工及新竣工情况
2013年，全市房地产新开工面积1404.04万O，同比上升55.81%，竣工面积524.13万O，同比上升18.26%。从不同面积段看：成交主要集中在120O-144O的面积段，占总销售量的26.11%，其次是100O-120O面积段，占总销售量的24.75%，大于180O的面积段，占总销售量的17.55%。就宿迁市目前的情况来看，购房者比较青睐改善型的房型，主要集中在100O-144O的面积段。
2.3批准预售情况分析
2013年1-12月份，宿迁市市区商品住宅累计批准预售270.77万O ，全省排名第十位，同比上升37.15%，涨幅全省排名第四位。根据省住房办的数据，宿迁商品住宅批准预售面积为202.2万O ，全省排名第十一位，涨幅为40.54%，全省排名第四位。
2.4销售情况分析
2013年1-12月份，市区商品住宅累计销售为221.09万O，全省排名第十名，同比上升34.88%，涨幅全省排名第三位。
2.5成交价格走势分析
2013年，全市商品住宅成交均价为3909元/O，同比上升5.02％;市区商品住宅成交均价为4396元/O，同比上升2.11％;三县商品住宅成交均价为3645元/O，同比上升7.97％。
2.6不同单价段销售面积分析
从不同单价段来看：成交主要集中在4000-5000元/O的价格区间，占总销售量的39.51%，其次是5000-6000元/O的价格区间，占总销售量的29.17%，第三的是3000-4000元/O的价格区间，占总销售量的20.55%。就目前的情况来看，购房者能够接受的单价是在4000-6000元/O的价格区间。
3．宿迁房地产市场存在问题
3. 1 房产企业综合实力不强，受政策性影响较大
一、虽然近年来宿迁市已经引进了恒大、佳源、苏宁等大型的房地产开发企业，但是从整体上来看宿迁市房地产开发企业多为中小型企业，重销售、轻管理，重利益、轻责任。
二、房地产开发项目大多数为期房预售，目前仅有水木清华项目为现房销售，恒大华府、恒大绿洲两个项目为精装修房屋，成品化住宅率偏低，项目缺乏个性、缺少特色，住宅产业化整体程度不高，不能满足不同层次城市人民生活的需求。
三、近年来房地产行业受国家、省房地产宏观调控政策的影响较大，特别是对中小型房地产开发企业的影响更大，出现了开发企业资金回笼较慢、工程进度缓慢的问题，有的甚至出现资金链断裂，工程项目停滞不前。
3. 2房价上涨预期较高，调控难度较大
2013年以来，市区的商品房项目成交均价呈现阶梯式上涨。据统计，从3月份，水木清华项目，开盘成交均价为5800元/O； 7月份，中远现代城项目，开盘成交均价为6235元/O；9月份，海天翡翠城项目，开盘成交均价为6116元/O；11月份，金鹰国际花园项目，开盘成交均价为6550元/O。商品房项目成交均价的节节攀升，为2014年房价的调控带来一定难度。
3. 3延期交付现象频发，维稳压力较大
由于房地产竣工验收手续较多，涉及部门较多，少数部门帮办服务意识下降，导致项目运作周期较长，同时由于开发企业经验不足、实力不强、资金不足、人员素质参差不齐等原因导致开发进度缓慢，从而致使开发项目延期交付。2011年以来，市区多次投诉和集访均是由开发项目的延期交付赔偿问题引起的，维稳的压力较大。
4.市主管部门拟采取的措施
4.1加强行业培育，引导一批开发企业做大做强
一、积极引进在国内负责任、信誉好的大型标杆龙头型房地产开发企业进驻宿迁市，使其起到示范带动作用。
二、积极鼓励本地房地产开发企业做强做大，加大对本土房地产开发企业的帮扶力度。重点培育中远集团、同兴置业、富国集团等房地产开发企业提档升级，力争两年内达到国家一级房地产资质，同时鼓励他们要做大做强，走出宿迁；
三、引导房地产开发企业提升自身实力，积极钻研如何扩大企业规模，不断增强自身综合实力。
4.2推行精品工程，加大优质住宅有效供给
一、强化房地产开发企业的小区设计理念，加强小区的人车分流设计、智能化设计，建设精品工程，打造优质住宅。
二、引导房地产开发企业加强住宅产业化建设，重点加大住宅产业化技术、精装修住宅等方面建设力度，打造产业品牌，走出一批高科技含量、低能源消耗、综合性能好房地产项目。
4.3加强指导服务，引导开发企业合理定价
从2013年底，市物价部门对市区商品房价格定价调整为“自主定价”即由过去的最高销售价备案管理，改为由房地产开发销售企业根据开发经营成本和市场供求状况自主确定销售价格。“自主定价”后，部分开发企业涨价预期较高，物价部门应加强开发企业的定价指导，及时公布相关区域商品房销售价格，避免少数商品房项目盲目定价，出现房屋滞销、资金紧张、工程进度迟缓、延期交付等现象。
4.4推进帮扶验收，强化属地维稳履责
目前，《宿迁市市区房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》已于2014年1月1日起开始施行，这将有效缓解验收过程中出现的程序繁、环节多、耗时长等问题，开发企业应加强与市验管办沟通，有效推进项目验收进度，促进项目早验收、早交付。
5. 下一阶段发展趋势研判
5.1市场销售量将稳中有升
一是从宏观层面来讲。2014年，房地产宏观调控政策将继续保持稳定。“单独二胎”政策的放开、保障房工作的全面推进，都将形成新的市场需求。因此，市场整体上还是会有较为充足的需求支撑。
二是从微观层面来讲。随着宿迁市城市化进程的加快，洋河新区铁路的全线贯通，以及宿迁“一轴两幅九市”规划的提出，下一阶段宿迁将会吸引更多的人气集聚，且人口的流动性也将加快，这将促进宿迁市房地产市场的发展，相应的购房需求也将会有所增加。
5.2供给量保持较高规模
一是宿迁市正处于旧城改造阶段。老城区由于配套设施齐全，交通便利，开发商拿地意愿较为强烈；
二是宿迁市正处于大力招商引资和积极吸纳人口阶段。下一阶段将会相应加大土地供应规模，为外来人口提供不同档次的充足房源，以满足不同收入层次人群对住房的需求。既有为低收入者提供的公租房、廉租房等过渡性住房，现已在制定外来务工人员也有为高收入者提供的高档住宅。因此，预计2014年的土地供应量和房屋供应量还将保持较高规模。
5.3房价继续平稳运行
一是宿迁市房地产市场一直处于平稳健康发展的态势。宿迁市房地产市场一直没有出现大起大落的现象，部分持币观望购房者释放购房需求，房价将会继续保持平稳。
二是保障性住房的建设对稳定房地产市场供销平衡将起到积极作用。
三是受区位和房屋质量与品质的进一步提升的影响。例如市区金鹰国际花园、中远现代城、水木清华等部分区域热点楼盘的销售，将带动周边房地产项目销售价格的上升，市区房价将有小幅上涨空间。
房地产形势分析范文3
【关键词】房地产 非均衡性 宏观调控 调节机制
我国房地产市场在发展过程中取得巨大成绩的同时也经常会出现市场供求总量的非均衡问题。一些地区和城市房地产市场的结构性矛盾也比较突出，如何对房地产市场进行宏观调控是使房地产市场健康发展的当务之急。
一、房地产供求理论与非均衡理论基础
房地产供给是指房地产生产者在一定时期内，某一价格水平下，在市场上所愿意且能够提供的房地产产品的数量。房地产供给具有垄断性、时期性、滞后性和风险性的特点。
房地产需求是指在一定的时期内，房地产的消费者在某一价格水平下，在市场上所愿意且能够购买的房地产产品的数量。它包括对住宅、办公楼、商业营业用房和其他房地产产品的生活性消费和生产性消费的需求。具有区域性、多样性和层次性的特点。
非均衡是指不存在完善的市场，不存在灵敏的价格体系的条件下所达到的均衡。在非均衡状态下，每个市场上的供求并不一致，在这种情况下，由于市场信息不完全等原因，价格不一定能够迅速变化以调整达到均衡状态。
二、房地产市场供求非均衡的现状分析
（一）房地产供求总量方面
在现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，造成大量的空置楼盘。在全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高已是不可否认的事实。据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19 182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10 646万平方米，同比增长0.2%。如果按照每套住房100平方米来估算，1亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。
（二）房地产供求结构方面
供应结构的非均衡性主要表现在商品房和保障性住房的供求数量不匹配，结构不合理。由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商都倾向于开发商品房，使得保障性住房的数量逐渐变少，廉租房、经济适用房的供应则满足不了中低收入家庭的住房需求。
商品房中高档住宅和中低价位住宅之间的比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例总体偏低。高档房、大户型房的供应仍相对过剩，大多数的中低收入者购买不起房，大量闲置的住宅商品表明居民实际需求水平不高，然而潜在的市场需求也没有转化为现实的购买需求。因此，居民有效需求不足与商品房空置也成了一对矛盾。
三、我国房地产市场供求非均衡的原因分析
（一）市场行为主体不规范
房地产开发企业大多数不注重研究市场和消费者的行为，决策随意性大、非理性投资问题严重。导致市场上无效供给过多，难以形成有效需求。有的产品定位不准、配套设施不齐全、交通不便；有的开发项目不注重市场上产品结构的变化，盲目追求高品质。
（二）房地产市场的调控体系不完善
我国对房地产市场发展的调控手段和调控政策目前都还不够完善。首先是管理体制的不顺畅，会影响调控的力度。我国管理房地产市场的部门繁多：规划、建设、土地、财政、税收等多个部门共同作用，在对房地产市场进行综合管理活动时，常常会出现配合不当、相互沟通少、协调困难等问题。
（三）房地产市场供求机制不敏感
我国房地产市场的机制初步形成，因此还很不完善。不能很好地反映房地产供求关系和价格的内在联系，因此自动调节市场的能力还较弱。普通住宅市场是供不应求的，但高档商品房却大量空置，以致形成了结构性的供过于求的非均衡问题。
四、有效解决房地产市场非均衡的调控政策
加强住宅市场监管，政府要充分发挥住宅行业协会的作用，提高住宅市场的透明度，稳定现有各项住宅政策，及时在网上公示预售商品房的基本情况，并将商品房施工量，新批准上市的住房销售量，住房价格及项目楼盘信息等在网上公布，方便群众查询，督促开发商将商品房的销售价格在售楼部现场进行公示，并与网上公示价格相一致，有效地消除购房者的惶恐情绪。
加强土地调控，适度供应土地。避免投放过多导致土地闲置。从源头上根据市场需求来对住宅供给进行有效控制，调整土地供应结构。增加土地市场的透明度，主管部门应定期公布季度经营性土地供应计划和举办土地公开出让前的推介会，通过主动服务企业和减少信息不对称。限制土地出让面积，控制土地出让价格，可以使更多开发商尤其是民企参与土地竞拍，提高市场的竞争性。
引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费。加强对房地产开发商的管理，规范其市场行为，避免投机。其次，引导购房者理性消费。二手房市场在解决城市中低收入家庭住房问题上可以发挥积极作用。
参考文献：
[1]曹振良.住宅经济学通论[M].北京：北京大学出版社，2003.
[2]高波.现代住宅经济学[M].南京：南京大学出版社，2010，（08）.
[3]季朗超.非均衡的住宅市场[M].北京：经济管理出版社，2005，（04）.
房地产形势分析范文4
【关键字】中国 房地产市场 问题 对策 分析研究
1.前言
随着我国城市规模的不断扩大，人们对住房的需求越来越高，那么如何才能最大程度上满足人们这方面的需求呢。这成为了我国房地产市场现在面临的一个突出问题。我国房地产市场近些年来虽然得到了巨大的发展，但是仍然存在着一些显著的问题还没有得到解决。本文将根据笔者多年的工作经验，对我国房地产市场存在的问题进行分析，并提出几点切实可行的解决对策。
2.我国房地长市场存在的问题
近些年来，我国房地产市场的发展速度非常快，已经在很大程度上满足了人们对住房的要求。与此同时，国家建设部门也制定了一系列规范房地产市场秩序的政策。但是这些政策并没有真正的落实到房地产市场当中去。因此，我国房地产市场在近些年的发展当中出现了一些较为突出的问题，并且至今还没有得到解决。为了更好的对我国房地产市场存在的问题进行充分的认识与了解，本小节将主要对我国房地产市场存在的几个突出问题进行分析阐述。
2.1 我国房地产产生了严重的泡沫化现象
近些年来，随着我国经济的增长，我国拟房地产泡沫化现象变得越来越严重。从市场结构的方面去分析研究我国的房地产市场，会发现我国的房地产垄断性比较明显。现如今有少数大型房地产企业控制着中国的房地产市场，并且它们的举动会对房地产市场产生重要的影响。一些小的房地产企业则受到了一定的限制对房地产市场的影响只是有限的。房地产市场的垄断其实也就是对土地的垄断。土地的垄断产生的后果主要就是使得土地在供应量上远远小于需求量，最终导致土地的价格猛涨。由于土地价格的上涨，导致了房地产价格的上涨，最终使得我国房地产市场出现了严重的泡沫化现象。
2.2 房地产开发商与政府之间存在利弊关系
现如今，房地产开发商为了尽可能多的开发楼盘，出现了一些不正当的竞争现象。近些年来，房地产开发商为了最大限度的从开发的楼盘中谋取利益，在进行土地购买的过程当中，与土地政府管理部门进行勾结，贿赂政府的有关工作人员。这种现象的发生使得土地市场在拍卖的过程当中出现了较为混乱的现象。房地产土地现象的腐败是房地产后续工作中出现腐败的一个重要影响因素。因此，房地产在今后的发展过程当中，要严格的杜绝腐败现象的出现。只有这样才能从真正意义上规范我国房地产市场的秩序。
2.3房地产供应结构方面还不完善
现阶段，随着经济的不断增长，房地产的价格也在不断的上涨。房地产供应结构方面还没有得到完善，出现了一些问题还没有得到解决。这主要表现在：价格昂贵的房子远远的多于廉价房；面积大的远远多于面积小的；高档的远远多于低档的。现在的楼房大多数是商品房，而一些廉价房还非常的少。由于廉价房数量非常少，因此导致了房价不断的上涨。由此看来，我国房地产市场在供给结构方面还存在着一些非常严重的问题。
3.规范我国房地产市场秩序的措施
上述第二小节主要对我国房地产市场在发展的过程当中出现的几个问题进行了分析研究，让我们对我国的房地产市场有了更加清楚的认识与了解。我国房地产市场存在的这些问题是非常突出的，严重的阻碍着我国房地产市场的发展。因此只有对这些问题进行解决才能保证我国房地产市场继续向前发展。因此，本小节将针对我国房地产市场在发展的过程当中出现的一些问题提出几点切实可行的解决对策，希望能对从事房地产事业的同行们起到借鉴参考作用。
3.1注重管理体制的改革与政府角色的转变
我国政府建设部门对房地产市场有着非常重要的影响。为了从根源上解决我国房地产市场在发展过程当中出现的一些问题，那么就必须加快我国政府管理机制的改革以及政府角色的转变。首先对土地方面的一些政策进行充分的改革，使得更能适应社会的发展。在进行土地的出让过程当中，要具有针对性的对土地进行出让，不要盲目的进行出让。要在出让之前做好出让计划，规划好哪块土地可以进行出让哪块土地暂时还不能出让。同时制定科学合理的土地出让价格，严重杜绝腐败现象的出现。其次，为了保障一些弱势群体能够有房住，政府就应该把保障性住房的建设放在比较重要的位置。现阶段我国还处于发展中阶段，大多数人收入还不够高，因此为了满足这些群体的住房需求，政府就应该进行合理的投资去建设一些廉价房，从真正的意义上去为这些弱势群体考虑。最后，强化对我国房地产市场的管理力度，最大程度的规范我国的房地长市场秩序。我国房地产的市场秩序是需要政府有关部门去进行稳定的。如果在对房地产市场进行监管的过程当中，发现一些开放商不按照有关规定去办事，那么就必须采取一定的措施去对这些开发商进行相应的惩罚。同时土地管理部门要制定一系列的土地出让制度，对一些闲置的土地进行科学合理的管理。
3.2注重市场机制的不断完善
市场机制的完善也是我国房地产市场秩序得到维护的一项重要措施。市场机制的完善主要通过以下几个方面来实施：第一，注重建筑协会的建设。行业协会与政府部门的职能存在着很大的差别。行业协会的建立在很大程度上促进了房地产市场的发展。第二，注重信息的公开力度。现在一些消费者对房地产开发商以及有关政府部门产生了不信任。这主要是因为房地产开发商以及政府部门没有及时的将一些信息进行公开，才导致了人们产生了这种心理。为了让人们心理更加的清楚，心甘情愿的去购房，那么政府有关部门就要及时的对相关信息进行公开。第三，注重建筑业诚信的建设。诚信是各个行业要想获得真正发展的重要途径。因此我国的房地产开发商要在今后的楼房建设过程中将诚信放在首要的位置去对待。
3.3注重政府有关部门的干预与调控
政府有关部门对规范我国的房地产市场秩序有着非常重要的作用。因此政府相关部门要在今后的工作当中应该将房地产市场的干预与调控方面的工作放在首要的位置。政府有关部门对房地产市场的干预与调控可以制定以下几个方面的政策：土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划以及税收政策。通过将上述五个方面的政策实施到我国房地产市场当中，那么我国房地产市场的秩序将会从本质上得到有效的改善。因此，在今后规范我国房地产市场秩序的有关工作当中，要注重政府相关部门对房地产市场的干预与调控职能。
4.结束语
综上所述，本文主要根据笔者多年的工作经验以及对我国房地产市场的分析与研究，对我国房地产市场在现阶段存在的一些问题进行了较为详尽的分析阐述，并且针对上述问题提出了几点切实可行的解决对策。房地产事业是一项关系民生的事业。因此，我们要对我国房地产市场出现的问题正确的对待，以此才能提出更好的解决对策，最终促进房地产市场的发展。
参考文献：
[1]皮舜，武康平.中国房地产市场与金融市场发展关系的研究[J].管理工程学报，2006（2）.
[2]马冬，孙秀娅.中国房地产市场真实租售比探析[J].学习与探索，2008（2）.
房地产形势分析范文5
摘 要 通过列举国内外历史上的房地产市场走势,着重阐述了经济景气周期的下降周期与筑底反弹周期两个时期对房地产市场的走势的影响。创新性的提出了从企业的角度如何应对中国的房地产市场与经济景气周期的强相关性的关系,通过商业地产和住宅地产的投资受益期的相互弥补来寻找能够度过经济景气周期的开发模式。在后金融危机时代,在中国经济艰难转型的背景之下,研究房地产市场和经济景气周期的相关性对于民生对于中国经济发展都具有现实意义。
关键词 房地产 经济景气周期 货币流动性 万达模式
自1998年福利分房改革以后,中国的房地产业就进入了一个飞速发展的阶段,时至今日,房地产业已经成为一个关系到国计民生的支柱型产业。迪拜世界债务危机和美国次贷危机都是因为所在国的房地产业出现了问题才导致的。而这些无疑都给我们敲响了警钟,房地产作为一个资金密集行业,如何保证其健康的发展成为摆在全球决策者面前的难题。有经济学家认为房地产的现状是由中国经济基本面所决定的,中国作为金砖四国之一维持了三十年的快速增长的经济奇迹理应出现房地产业的一路高歌,那么我们不禁要问房地产的景气与国民经济的繁荣有着怎样的关系呢?
房地产在经济的发展过程中扮演了一个重要的角色,在20世纪80年代,日本在美国的压力下签订了“广场协议”导致的日元大幅度升值,为了刺激经济,日本政府便以宽松的货币政策来维持经济的景气。这使得国内剩余资金大量投入股市及房地产市场,从而形成了著名的地产狂潮。20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的实体经济危机。泡沫破灭之后,日本经济便陷入战后最大的不景气状态,一直持续了十几年,日本经济仍然没有复苏之迹象。由此可见,随着一个国家实力的逐步强大,该国的房地产也必然会产生反映,能够对本国经济起到助推,同时吸引大量的资本涌入,带动本地基础设施的完善经济的快速发展。如果处理不当,也就可能将国民经济带入崩溃的深渊。这也反映了房地产业在经济的上行周期中对于GDP的巨大推升作用和在下行周期房地产也对经济的稳定性的巨大破坏力。
有此可见,基于流动性宽裕带来的房地产繁荣是具有欺骗性,这种过度宽松的货币政策的地产"亢奋"并不能反映经济基本面的真实情况。由于人们过度的实用信用杠杆,导致最后的崩盘,必然会对本国经济造成极大的伤害。根据资料东亚尤其是东北亚地区的房价与人均收入的比率在全球的最高,其中又尤以香港为代表的亚洲四小龙最为突出。而充斥于新兴市场的大量热钱也参与其中,起到了推波助澜的作用,一旦这些热钱流出,整个国民经济和金融体系将会受到巨大冲击,我们毫不怀疑在当今多米诺骨牌的效应下,房地产的崩盘一定会影响消费,出口,投资,居民财富,社会稳定等一系列的领域。房地产业的繁荣,同时拉动钢铁,水泥,建材等行业的快速发展,这种经济学上的乘数效应,为中国经济的一路走来注入了强劲动力,成为中国经济奇迹的一个佐证。但与此同时,我们也要看到房地产业的无序化竞争和投机化倾向也在一定程度上威胁到国民经济的稳定,更不用说上涨迅猛的过高房价让广大的中小市民怨声载道。超出了大多数人承受能力的房地产价格已经成为中国中低阶级生存的巨大压力。
我们通过具体的指标(广义货币供应量M2和狭义货币供应量M1)来解释两者关系,中央集权的政治体制特点也决定了货币政策更能反映经济景气周期的波动。通过研究发现当实体经济的景气度下降以后,多余的资金就会从实体经济部门沉淀下来,这部分流动性转而进入具有金融属性的房地产市场逐利,从而出现了中国实体经济和房地产市场的反周期现象。2009年前九个月,中国的银行总共贷出8.7万亿人民币的新增贷款。如果将这些贷款换成面值1元的纸币首尾相连地铺路,这笔钱足够从地球到太阳绕八个来回。如此巨量的货币投放导致社会的流动性充裕,大量的热钱流入股市和楼市,在金融危机中出现调整的中国房地产重新回到了上行通道。因此09年房地产市场走势说明了在经济景气下降周期的前期房地产市场受到一定影响,但是在景气周期后期中国房地产市场因为流动性和保增长的原因提前筑底反弹。
对于人们而言,要判断市场是否出现拐点有两种方法:一是技术分析的方法,该方法主要理论依据就是“趋势运行规律”――市场总是沿着趋势运行的,而且,在不同的循环周期中,上升周期的长度基本是相同的。同样,下降周期所运行的长度也基本接近。我们可以通过度量上升趋势持续的时间来判断目前市场所处的阶段;二是基本面分析法,主要是判断政策的走势。从经验看,市场拐点的出现一般需要外界的强刺激。在中国,最强有力的外部刺激就是政策(这是中央集权的特点决定的)。我国的房地产市场比较特殊,正处于转轨阶段,没有可以参照的历史数据,但是我们不可忽视的是,改革开放以来最大的人口高峰即将结束学校生涯,开始工作买房。这个人群所蕴含的巨大的刚性需求是支撑中国未来房地产价格的重要因素之一,此轮房地产繁荣是建立在住宅大众需求的释放(或者讲住房消费开始进入大众消费时代)基础上,所以我们有理由相信,在货币政策保持不变和需求不断增加的基础上,中国的房地产业的长期上行趋势很难被改变。另一方面,最近频频出台的房地产调控政策也显示了政府在这方面的担心,所以才一方面通过政策调控,一方面收紧流动性,以保证中国经济从流动性泛滥的2009年到2010年的平稳着陆。从上述分析来看,中国的房地产业与经济景气周期的关系正是通过货币政策影响的流动性来相互作用的。
那么我们如何应对此种局面?首先,政府应该在温和调控房价的基础上全力发展保障性住业,通过研究发现,东亚地区素来有“斯有土而有财”的理财观念,房地产价格普遍过高,作为政府在没有能力保障全体公民的住房需求的情况下,优先保障那些困难人群的生活就成为重中之重。中央提出的建设960万套保障性住房的规划正是这点的体现。
同时在严控资产证券化风险的同时引入在西方比较流行的房地产基金,通过资产证券化来解决地产融资问题,推动地产企业将目标放长远,减少短平快的地产开发模式,增加小户型项目数量,推动中国房地产改革的进一步深化。
最后也应鼓励以万科为代表的大型地产商在城乡结合部构建大型商业化屋村的发展模式,通过大型居住社区的建设缓解中产阶级的住宅需求。这种商业模式颠覆了以往的房地产商通过高价拿地,然后炒热气氛,快速售楼回笼资金的营销模式,转变为通过自主的营造社区,打造城市副商圈,在与城市中的CBD距离较远,地价较低的区域重新开发新的商圈和住宅,来推动地产增值,将商业地产的某些特点引入住宅地产市场,在这方面大连万达集团通过培育商圈实现了企业利润的稳定增长的商业模式走在了中国房地产的前列。
参考文献:
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房地产形势分析范文6
关键词 房地产企业 会计信息化建设 途径
中图分类号：F830 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2017）03-000-02
伴随着社会经济的繁荣发展，越来越多的房地产企业相继建立起来，与此同时会计管理工作在公司资金管理体系中的重要性日益凸显。但立足我国房地产企业现状，会计管理工作仍旧存在多方面的制约因素，这些因素的存在成为了公司会计工作创新发展的绊脚石，使得企业在竞争的过程中难以占据最佳发展地位。21世纪的今天是科学技术高速发展的时代，面对信息技术的迅猛发展，网络技术的应用日益普及。信息化建设不仅成为了当下的主流模式，而且还为企业会计管理作出了探讨和实践，给房地产企业的会计管理提供了强大的推动力。鉴于此，信息化引领社会发展风尚的大环境背景下，如何充分利用信息技术，优化房地产企业会计管理模式，以凸显会计管理价值，是一个值得深究的问题。
一、会计信息化建设的内涵概述
会计信息化，是一种依托于现代化信息技术而衍生出来，有别于传统会计工作建设的新兴概念。会计信息化的形成与发展无法脱离现代化信息技术的发展，其与整个信息化发展体系是密切相连的。一般来说，信息技术具有开放性、虚拟性、交互性、共享性、多元性、综合性和时效性等特征，而会计信息化则主要利用了计算机和网络对会计数据信息进行获取、加工、传输和应用等处理，在此基础上，单位部分再把处理后的结果提供给企业的经营管理和决策，使企业在市场经济竞争中处于有利的地位。同时，会计信息化还可以融入到房地产企业整个管理系统中，而企业的各个下属部门可以从中获得相关的会计核算资料，从而及时、实时地处理各种传输数据。
二、房地产企业实行会计信息化建设面临的困境
（一）欠缺系统的信息化管理规划
会计管理工作是一项系统化的工程管理项目，其不仅涉及到各项与资金相关的问题，还贯穿于企业的经营发展建设全程。就当前的企业会计管理实际来看，许多企业在开展会计管理信息化工作的实践过程中，缺乏时代认识，全局性意识不足，欠缺整体性信息化管理规划。虽然说在信息化建设的推动作用，房地产企业都在会计建设的硬件上加大了投入力度，加快了会计的硬件设备建设。然而，由于企业缺乏系统、深入、全方面的研究与思考，使得会计信息化建设与创新改革无法得到落实。如此兼顾面不足的做法，导致整项工作无法全面发挥，会计信息化管理工作处于被动，滞后发展状态，明显不利于房地产企业的可持续发展。
（二）财务会计软件没有良好的通用性
结合国内房地产企业的财会软件应用实际来看，软件内部的各个核算子系统之间彼此分割，缺乏财会信息、数据传的系统性、一致性和实时性，各子系统模块之间相互分割，成为彼此独立的“鼓捣”。在不同商家购买的财会软件无法实现有机结合，使得财会电算化的系统独立于子系统，而控制管理、信息共享、数据交换等操作也无法进行。
（三）缺乏熟练的信息化建设人才
市场经济体制改革的不断深入，给房地产企业的会计工作注入了新的思路，同时对会计人员的素质要求也越来越高。要想稳步推动会计工作向前发展，有关人员必须要增强时代认识，认识到自己不光要做一个“会计型”人才，更要做一个具有信息化操作能力的复合型、知识型、技术型的业务人员。然而，我国房地产企业的一些会计人员却缺乏自我增值意识，对时展认识存在偏差，并没有及时地学习先进的信息化知识，这使得他们的业务能力也逐步落后于社会，与时代脱轨，会计管理难以实现进一步的发展。
三、新时期下房地产企业会计实行信息化建设的途径
（一）树立信息化理念，推进会计管理现代化
思想是行为的最大推动力，要想推动房地产企业会计管理信息化建设的创新发展，就必须要根据现代化企业创新发展指导性文件的要求，脱离传统管理理念的束缚，在实施会计管理活动的过程中，树立现代化的管理理念，并以此为基点，实现会计管理工作与企业的经营发展工作相融合。而在此过程中，作为负责会计管理工作的相关人员，必须要认清会计信息化建设有利于提高企业的管理水平。与此同时，相关负责人员还要对各项管理制度、细节了解透彻，立足实际，根据自己所负责的工作岗位出发，从常规工作做起，逐步强化各项管理工作。当然，为满足信息经济时代对企业会计管理工作提出的新要求，有关人员还应根据企业的发展需要，不断实践与探索，以制定一套新的管理规则，实现会计信息资源的优化配置。
（二）重视设施建设，建立信息化的管理系统
房地产行业具有一定的特殊性质，其拥有房款回收率、工程产值、销售额、利润额、管理费用率、目标成本等特殊的预算指标。伴随着现代化科学技术的高速发展以及广泛应用，房地产企业也开始引入现代化科技，组建基于计算机网络信息技术的管理系统，实现会计资料的信息化管理。从房地产企业的会计管理角度出发，通过信息管理系统的建立，能够借助数据库平台将所有的会计数据统一管理，从而形成一个集成化的信息库。而这个庞大的信息库，完完整整地记载了房地产企业从建立到发展整个周期的会计信息数据。信息管理平台自动化生成的报表，使会计管理人员得以脱离日常繁重工作的禁锢，大大提升了管理效率。此外，相关负责人员还可以把房地产企业会计管理的核心资源建设作为数字化资源建设的核心，把核心数据资进行数字化加工，建立重点专题数据库，人员信息数据库等特色数据库，实现网络环境下的资源共建、共享。
（三）完善监督评价体系，规范会计信息化建设
信息化建设深入推进与实施环境背景下，房地产企业应立足自身实际，健全相应的制度体系，并对各人员的职能、权限等作出明确规定，对每个活动事项都能够坚持实事求是、从实际出发，选用适当的制度、依据，进行科学判断，对发现的问题要及时解决，以免造成不必要的资料泄露。其次，企业还可以深入持久地组织《会计法》的学习宣传活动，构筑一个完善的会计管理体系，使各项会计工作能够逐步实现规范化管理。做到归档有范围，立卷有标准，保密有条例，确保会计管理信息化建设工作能够有条不紊地开展。除此以外，房地产企业还应加强对《会计管理制度》的制定，认真落实各项会计工作任务，确保会管理工作能够高质高效完成。只有制定好一套良好的监察机制，才能够以此为推动力，让一个企业的信息化建设通畅无阻，让企业的会计管理在这场变革中走得更快更远，更能适应时代和企业发展的需要。
（四）强化数据安全，构建总体信息化建设规划
在信息化经济的推动作用下，计算机网络技术发展速度极为迅猛。房地产企业要想实现以信息技术为载体进行会计高效管理这一目的，就必须跟随信息技术的发展步伐，进行全面的升级与完善，构建一个能够良好运作的总体性信息化建设规划，以强化会计信息数据安全。就现阶段国内企业所建构的信息化管理结构来说，主要由集中式与非集中式两中结构体系组成，而管理模式由信息化网络管理平台以及信息化网络管理应用两个方面构成。集中式结构体系作为一种平台式控制中心，其在实际的实践应用中，发挥着核心主导的作用，一直以来都备受企业的青睐。结合房地产企业自身的属性，企业再构建建设规划时，必须要打造一个安全的网络信息化环境，并对其所应用的网络安全性予以高度关注，通过安全软件、防御措施的构建让中小企业的信息化建设予以完善，让中小企业的信息数据能够得到安全保护。
（五）重视人员素质建设，提高管理人员工作意识
房地产企业的会计管理工作是一项系统化、复杂且细腻的工程活动，要想切切实实把这项工作做好，就必须要加强人员素质建设，深化能力培训，努力塑造一个综合型的组织，建设一支高素质的管理团队。首先，管理人员自身要做到“二心”，即虚心学习业务。对于一些不懂的业务和问题要虚心向有经验的同事请教，不要不懂装懂；在信息化技术深入推进的当前背景下，会计人员还需不但加强学习，补充自身的知识储备，用科学理论知识来武装头脑，以满足出纳工作信息化建设的需要；二是用心对待工作。各管理人员必须要具有一颗上进的心，并树立正确的人生观、价值观，坚守工作岗位，不断对工作进行经验总结，做到与时俱进的创新。其次，企业要给会计人员提供更好的学习机会以及成长平台。针对会计信息化建设，设立一个专门的管理团队，团队要定期学习与交流，积极参与企业文化培训、企业管理方式培训、员工工作要求培训以及员工职业技能培训等，从而让会计人员更好地去适应企业的运行环境，去满足企业发展的要求。
四、结语
综上所述，会计管理作为房地产企业进行经营规划的重要工具，其对企业经营具有指导和规划作用。信息化经济环境下，房地产企业必须要意识到社会变更以及市场经济体制改革对会计实现信息化建设带来的问题，脱离工作模式的禁锢，不断探索，积极寻找有效途径，解决会计信息化建设中难以避免的“瓶颈”问题，才能更好地促进房地产事业向前发展。
参考文献：
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