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房地产项目总结范文1
2009年本人主管的部门是房地产公司工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下：
一、 生产任务完成情况：
1、开发项目：所开发的项目有综合楼、住宅楼，共三栋18层高楼约12万?，总投资约2.5亿元，该工程继XX年启动以来经过三年多的努力，在全公司员工的共同配合下，已圆满竣工。项目的存在，树立了集团的良好形象，是集团公司领导的置业公司闯进省房地产行业的标志，是面向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标。
2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下：
第一步：技术力量改变
通过这个项目，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将会为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，为下一个工程做好充足的准备。
第二步：思想观念改变：
国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。
第三步：管理模式改变
俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟此项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们会在这个过程中认真学习和改变并逐步实施新的管理模式，从这个工程中我们已经学习到了外界市场下的管理模式是什么样子，每个职工对自身的要求应该是什么样，全部门应该怎么去做。
工作中存在的主要问题：
1、合同的履行：此项目基本上严格履行了合同，但在工程款的支付上施工单位普遍的意见。建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前，公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款，按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。项目部才能严格要求施工单位按节点计划完成工程任务。
2、工程分包：由于特殊原因，此项目分包单位过多，如：基础分包、电梯分包、消防工程分包、防火门分包、入户防火防盗门分包、阳台栏杆分包、铝合金门窗分包、幕墙工程分包。这类分包单位往往因专业特殊、关系特殊，直接与业主联系，总包和监理难以对其进行管理。这其中有些分包单位与专业管理机构、开发商、总包单位、监理能很好的协调关系，能严格按要求完成工程任务，为开发商出谋划策，节约投资，也有些单位——如防火门生产安装方，由于其公司实力有限，管理不力，不能按合同给定的时间按时完成任务，且产品质量未达到理想要求，直接影响了整个工程的竣工验收。
3、监理公司：监理应当依照法律,法规及有关的技术标准,设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期、建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督,并履行法律法规规定的监理安全管理职责。此项目选择的二家监理公司普遍现象是老同志多，经验型的专门人才太少，缺乏年富力强，理论水平高的中坚力量，不能适应日新月异的新技术、新工艺的工作要求，不具备专业齐全的专业人员，且部分监理人员兼职过多，监理力量投入不足，监理职责不明，尤其在后期装饰装修阶段，监理更应本着对项目负责、敢抓敢管，不能放松管理，必须督促施工单位履行其管理职责。共3页,当前第1页1
4、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。
5、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段。这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，此项目虽然做了也是流于形式，都是靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。
6、项目设计：我们现在可以说此项目的设计不够完美，其主要责任在我们。由于对市场了解不够，住宅部分设计成塔楼，局部户型的采光和通风存在一些问题，户型面积过大，户内厨房面积过小，不能满足现代生活要求，综合楼的负一层过多考虑使用功能，在没有与意向客户签定合同的情况下，按其要求北向设计了部分跃层，对后期的销售工作带来一些难题影响。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
7、成本控制：随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。要控制好房地产开发的成本，首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员，一个好的设计是对项目成本的最好控制。在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料，通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商，也可对分包商、材料商采用招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商 。同时做好事中控制，即工程成本形成过程中的控制，做到“边做边算、不断调整”，切实控制住成本。同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。
8、与政府各部门的关系处理上：在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，此项目交纳的政府规费为1524万元，占项目总成本的6.5%。对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。 用最少的钱去办最多的事。但是这是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商一定要控制好，这就需要处理关系时的灵活和智慧。
9、管理上：管理的严密对于一个项目的成功而起怕作用是不言而喻的。与其他项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的损失。我觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的，就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。在保证工程质量的前提下，提出各种施工方案，并从技术和经济上进行对比评价。尤其是像从去年九月末至今的主要建材市场价格的大幅度上扬，预结算员应做好价差分析及时向上反映，对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。
2009年的收获
一是锤炼了自我，提高了自身的生存本领和竞争能力。在激烈的市场竞争中，使我对事物的判断，对事情的决策斡旋能力有了很大的提高。从草率决定到严谨思维；从一件事情需层层请示到自己独立思考决策判断；从事事依赖别人到自己协调方方面面关系独立完成一个项目。经过各个阶段的学习锻炼，我感觉自身在为人处事方面经历了深刻的转型。
二是开阔了眼界，学会了用全方位的思维去了解社会、思考人生。在工作中我对市场经济的规律有了更加深刻的认识。在新经济时代，科技、信息、诚信、团队合作精神显得尤为重要。
三是体验了竞争，加速了自身知识的不断更新和个性的不断完善。商业竞争无情，需要的是高效率，在信息获取、决策、执行任何一个环节反映迟缓，机遇稍纵即逝。而这些必须全面的知识和快捷的信息。在不断的学习中，要拓宽了自己的知识层面。怡景苑工作的每个阶段都经历了种种意想不到的困难，至今记忆忧新。在项目的每一个阶段都要谨慎思维、不能出现一点纰漏。共3页,当前第2页2
2009年即将过去了，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，2009年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。
2010年的工作，我相信比之2009年会好做很多。首先一条就是金融危机对我们的影响开始逐渐的变小，人民也开始逐渐的开始购房，这些都是必然的，金融危机不可能永远的持续下去。所以我想我会在2010年的工作中做到更好。能够走到今天主管的位置，我付出了很大的努力，也是工作成绩斐然才得来的，我会珍惜现在的工作，将我的工作做到最好的！
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房地产项目总结范文2
关键词：房地产项目市场营销;房地产项目营销价值;多目标系统评价树图
Abstract: Using the system scientific theory, combined with mathematical models shaped, national real estate project successful marketing case the establishment of small and medium-sized county real estate project marketing multi-target system evaluation tree diagram, using tree diagram progressively merge calculate the target marketing of real estate projectsconsolidated desirable degree and is determined according to the value of the desirable target real estate project marketing prospects, and thus provide a reference for small and medium-sized county real estate projects throughout the development and slow-moving real estate marketing planning.
Keywords: real estate project market marketing; marketing value of real estate projects; multi-target system evaluation tree diagram
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
一、中小县城房地产项目市场营销理性决策的必然性
随着我国城市化进程的加快，中小县城房地产项目的开发也在加速发展，竞争日益激烈，部分中小县城已处于卖方市场的背景下，又面临省市大房地产公司加入竞争的格局，中小县城房地产项目仅靠几个点子盖房子的时代已经过去。科学，理性、全面的决策，才是中小县城房地产项目的出路，定性和定量的科学决策才是成功的必然。
本文利用系统科学的理论知识，在总结分析深圳万科、大连万达、昆明萃辰等策划经营的样本数据和罗平财富中心、罗平金海岸等大量成功的房地产项目市场营销数据后，建立目标系统定量评价模型，以此为中小县城房地产项目的科学开发和滞销策划提供参考。
二、房地产项目市场营销的系统特征和系统多目标评价树图的建立
（一）房地产项目市场营销的系统特征
房地产项目市场营销是由一个诸多系统按层次、多级组合而成的“动态反馈型多米诺大系统”。组成这个大系统的各级子系统和各级要素具有相对独立而又绝对相关的二义性。也即：它们的自身变化既是其子系统和要素变化的原因（自变量），同时又是其它子系统和要素变化的结果（函数），故它们之间的组合应表现为多目标逐级归并的系统关系。
（二）房地产项目市场营销价值系统多目标评价树图的建立
房地产项目营销价值综合地讲是一个综合环境价值，而并非某个套间，某幢房屋，同时还包括某些无形的价值，如品牌的价值，故房地产项目营销价值有其有形的内外部分，也有其无形的部分。本文据此定义把房地产项目市场营销价值系统分为三个部分：即房地产项目外部生态环境价值系统、房地产项目内部生态环境价值系统和房地产项目品牌价值系统。在此基础上又把房地产项目外部生态环境价值系统分为：区位地段价值系统，周边交通价值系统，周边社区价值系统、价格和付款方式价值系统；把房地产项目内部生态环境价值系统分为：小区内部环境价值系统，规划套型与建筑质量价值系统，小区基础配套设施价值系统和小区物业管理水平价值系统；把房地产项目品牌价值系统又分为：品牌营销与经营水平价值系统和顾问与决策水平价值系统。即如下树图：
房地产项目市场营销价值系统多目标评价树图
三、房地产项目市场营销价值系统模糊定量取值表的建立
根据房地产项目市场营销价值系统的树图构成，近一步为基层十个子系统建立模糊定量取值表，以便为逐步归并计算取得原始数据。建立的方法是：根据决定房地产项目市场营销水平的各系统的四个主要因素建立列项表，再根据四个主要因素在优、良、中、差、劣上的差别建立行项表，具体的模糊定量取值可参考如下表（1-10）
区位地段价值系统模糊变理X1取值表（1-1）
交通条件价值系统模糊变量X2取值表（1-2）
周边社区环境价值系统模糊变量X3取值表（1-3）
价格与付款方式价值系统模糊变量X4取值表（1-4）
规划套型及建筑质量价值系统模糊变量X5取值表（1-5）
小区内部生态环境价值系统模糊变量X6取值表（1-6）
小区基础配套设施价值系统模糊变量X7取值表（1-7）
物业管理水平价值系统模糊变理X8取值表（1-8）
品牌营销与经营水平价值系统模糊变量X9取值表（1-9）
顾问与决策水平价值系统模糊变量X10取值表（1-10）
四、房地产项目市场营销价值多目标逐级归并权图的建立
根据房产项目市场营销价值系统树图，以及十个基层模糊定量取值，建立房地产项目市场营销价值多目标逐级归并树图如下：
房地产项目市场营销价值多目标逐级归并树图
采用本多目标系统树图对具体房地产项目进行逐级归并计算时按如下流程运算：
W（I-1）=X10.5·X20.5
W（I-2）=X50.6·X60.4
Z3=W（I-3）=X9×0.45+X10×0.55
W（II-1）=W（I-1）×0.6+X3×0.4
W（II-2）=W（I-2）×0.7+X7×0.3
Z1=W（III-1）=W（II-1）×0.75+X4×0.25
Z2=W（III-2）=W（II-2）×0.6+X8×0.4
P=Z10.5·Z20.5
H=P×0.6+Z3×0.4
应用本多目标树图应注意：
1、X1-X10可以根据具体房地产项目的状况从表（1-10）中插值取得。
2、树图作为相对尺度，对不同评价决策目标的相应量化应取得同一标准下的相对公允。
3、本系统中的分配权重是根据专家组对目标样本综合评分平均而得，具体应用时可根据同一类型的样本值作变更调整。
4、逐步归并计算法则为：加法法则、乘法法则、代换法则。当两者相关性非常强烈时采时乘法法则，两者互为补充或关系不太密切时采用加法法则。当基层两者归并计算后其值就代换了基层两者的综合作用，进入与其他子系统进行归并计算。
5、树图的要素（子系统）归并次序或归并层次结构可以根据实际情况进行变更组合，也可对基层的子系统进行更为深入的细分，但应能准确评价，细分度可粗、可细。
6、本树图适用于高次人居环境的房地产项目营销决策评价。
五、房地产项目市场营销前景合意度等级判别表
针对具体的房地产项目，运用多目标评价树图逐级归并计算的结果，可通过如下等级表判定房地产项目的营销全景状况，从而为房地产项目全程开发策划和后期营销诊断策划提供决策参考。
房地产项目市场营销前景合意度等级判别表
（说明：该营销前景等级判别表是全国大中城市多个房地产项目应用多目标逐级归并树图的总结，具有相对的客观性，但应注意随时间和竞争的推移，该标准要作适当调整，以适应发展的需要。）
参考文献：
1、贺贤宁，聚类分析与判别程序，1984年
2、叶剑平，房地产市场营销，中国人民大学出版社，1999年
3、王志刚，大盘时代，四川人民出版社，2001年
4、贾士军，房地产项目全程策划，广东经济出版社，2001年
5、中华房网：
房地产项目总结范文3
【关键词】人力资源管理 企业建设 房地产项目 探究 现状
一、房地产项目的概念及特征
（一）房地产项目的概念
房地产项目是工程建设项目的其中一种。那么何为工程项目建设，其实就是指在一定的时间规定下，运用相应的资金，来完成有一定质量要求的任务。房地产项目在工程完成之后，为成为一定的商品，来达到它的经济效益。
（二）房地产项目的特征
房地产项目相比于其它的建设项目，还是有其一定的特征的，总结一下，共有七大点，我们可以具体来看一下：
1.政策法规的多样性。之所以房地产项目相关的政策法规会这么多样性，主要原因还是在于房地产项目是一个一次性的项目。在项目启动前，要以相应的法规作为明确责任的划分；在工程进行的过程中，由于涉及面比较广，加入了更多的法规来保证项目的顺利运行。
2.房地产项目的费用目标性强。一个房地产项目的实施，需要大量的资金投入，这也就决定了在项目进行时，相应的费用必须用在相应的环节上。
3.房地产项目质量目标要求高。房地产项目由于资金投入量大，一般都需要投入几千万，甚至是上亿。因此一旦投入，就不能终止，这样一来，对项目质量的要求也会格外地高。如果项目的质量出现了问题，那将带来非常严重的后果。这种严重的后果不仅仅体现在资金上，而且还可能威胁到人们的生命财产安全，是不容忽视的。
4.房地产项目的系统性较强。由于房地产项目本身涉及的方面比较多，有一定的复杂性，尽管如此，但各个方面却是紧密相连的。
5.房地产项目组织的特殊性。房地产项目不是一个人或是一个部门，就能完成的，需要各个部门、各个单位进行协调的，这也充分体现了它的组织特殊性。
6.房地产项目具有特定的程序性。房地产项目的实施，需要有相应的程序，而且这些程序是有一定的顺序的，是不可以任意提前或是滞后的，不然会影响整个房地产项目的进行。
7.房地产项目的时间目标限定性非常强。由于房地产项目投入的资金比较巨大，承担的风险相对来说也就很大。如果项目不能按照预定的时间完成，产品的原有功能就会过时，甚至可能造成房地产项目无人购买的困境。
二、房地产项目人力资源管理的特征
以上简述了房地产项目的概念及特征，下面就要来说一说的情况。相比较而言，房地产项目的人力资源管理与一般企业的人力资源管理，还是有很大的不同的。总结一个，也是有七大特征：
（一）管理的短期性
房地产项目人力资源管理只是针对某一个特定的项目而言，如果这个项目的周期结束，那么这个人力资源管理的工作也就随之结束了，一切都是顺应这个工程的需要而产生的。
（二）工作强度的多样性
在开展房地产项目的过程中，随着工程进度的变化，工程所需要配备的人员也会发生变化。那么理所当然地，人力资源管理的方向也会发生一定的变化。这也说明了房地产项目的人力资源工作的多样性。
（三）选聘与解聘的非常规性
第二点中提到，在开展房地产项目的过程中，随着工程进度的变化，工程所需要配备的人员也会发生变化。因此项目在不同阶段需要的人员就会有所不同，所需要人员的数量也会不同，有的时候多，有的时候少，这也就使对人员的选聘与解聘，变得非常频繁。
（四）绩效考核的效果性
房地产项目的绩效考核，不像一般企业，实行年度考核，而是实行的是短期考试方式。这样可以促进项目的建设与项目的质量把控。
（五）激励的偏物质性
房地产项目的人力资源管理中，多数人员为临时聘用，通常用天来计算他们的报酬，用物质的奖励，更容易激励起他们的工作热情与积极性。
（六）培训的具体性和针对性强
房地产项目的人员培训针对性比较强，负责不同工作内容的人员会进行不同内容的培训，甚至具体到相对应的工作方法。
（七）管理的复杂性
房地产项目人力资源管理，不像一般企业，主要是由人事行政部门来负责。它主要还是由项目经理或是负责人来进行的，当然在管理的过程中，还是需要人事行政部门来相互协作的。而且由于人员流动性大，在管理上的要求也就越高。
三、房地产项目人力资源管理存在的问题
早在2008年时，我国建设部人力资源研究中心就与一些知名的网络咨询公司组成专门的调查小组，从300家企业中选取了比较优秀的80家企业，进行走访，了解了这些的人力资源管理情况。经过调查，我们发现这些房地产企业的人力资源管理存在着几下几个方面的问题：
（一）人力资源成为房地产企业发展的瓶颈
根据调查结果，我们不难发现：一些设计规划、地产商业管理、产品研发等人才处于供不应求的状态，国际投资管理等专业化的人才，更是一人难求，严重短缺。其中商业地产类短缺最大，达到了88.1%，其次设计研发人才也是达到了80%以上。
（二）人力资源管理基础工作急须加强
经过调研，发现超过三分之一的企业，它们的人力资源管理制度是不完善的，达到完善程度的企业，只有不到20%。我们经过调查还发现，企业在开展人力资源建设过程中，只有26%的企业分析过所存在的问题，28%左右的企业正意识到发生的问题，45%左右的企业还没有意识到自身存在问题，甚至还有10%左右的企业根本不准备进行人力资源的建设，也不准备发现自身存在的问题，这个数值是值得高度重视的。
（三）人力资源管理水平急待提高
在接受调查的企业中，有超过三分之二的企业，它们的人力资源管理水平处于中等，只有不到6%的企业，达到了比较高的水平，例如我们所熟知的万科等。但是还有将近15%的企业，它们的人力资源管理水平只有处于初级，有些甚至没有专门的人力资源管理部门，这个结果是让人震惊的。
另外有一点，我们也发现一些用人部门在主观意愿上，还是非常希望能招聘到专业的人员，但是由于薪酬激励性不足、绩效考核流于形式等一些主观、客观原因，并没有得到理想的结果。
四、结论
人力资源管理，是企业建设中一个比较重要的环节，它连接着一个企业的质量、进度与成本等各个方面。房地产行业，也是我国近年来迅速崛起的一个行业，有着惊人的发展速度。它在国民经济中占有举足轻重的地位。
本文着重对房地产项目的人力资源管理的各方面进行探究，阐述了房地产项目人力资源精细化管理的特征及必要性，分析了现阶段存在的问题与现状，并提出了理想的房地产项目人力资源管理应有的模式。
参考文献
[1]赵曙明.《人力资源管理理论现状分析》.外国经济与管理，2013-05.
[1]蔡宁伟.《项目人力资源管理的特性、误区和对策研究》.华东理工大学学报，2011-04.
[3]谭术魁.《房地产项目管理》.机械工业出版社，2012-09.
房地产项目总结范文4
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献
1、郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007(3).
2、胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008(10).
3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济，2010(8).
房地产项目总结范文5
关键词: 房地产; 项目管理;现状; 对策
房地产项目的管理是全方位的, 要求项目经营者对项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等都要进行正规化、标准化管理。只有这样才能使施工项目各项工作有条不紊、顺利地进行。总之，项目经营者应开拓创新, 总结经验, 在项目的实践中不断摸索出一个有效提高企业绩效的动态的管理模式,只有这样才能创造出一条房地产开发项目管理的成功之路, 逐渐提高项目的管理水平, 有效地控制企业开发成本, 建设适合市场需要的高性价比的房子。
1 我国房地产项目管理现状
1.1 房地产管理的现状。随着居住条件的改善和建设的规模越来越大，小区规划需考虑的功能越来越全，公用配套设施越来越多，住宅的科技含量逐年提高，新技术、新材料、新工艺、新管理不断应用，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争日趋激烈，国内国际宏观形势、国家政策、市场消费行为的变化等需要房地产企业专业性强、知识面广、应变能力快。而当前大部分房地产公司对房地产项目运作过程采取自主式管理，公司自己组建项目管理部，组织招标，选择工程设计、建设监理、施工单位，组织工程实施、项目试运行，选择物业管理公司，承担过渡期物业管理和售后服务。由于房地产企业的现状，往往造成项目质量、进度、成本、效率不高等项目管理状况。
1.2 房地产项目利益现状。由于房地产开发项目的土地资源的稀缺和买房市场需求的快速增长，造成了房地产商品的短缺和价格快速增长，使开发商成为设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标，形成市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场，实行房地产项目自主式、封闭式管理，房地产商和业主在房地产项目方面的信息出现严重不对称。
1.3 房地产项目质量现状。高质量的房地产项目应是小区总体规划、房屋设计科学合理、功能齐全、结构安全、质量可靠、造价经济、节能环保、技术先进、售后服务及时。现阶段，房地产企业在房地产项目上追求的是概念、外在吸引力，在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对方案、套型、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决。
2 房地产开发项目管理的问题分析
2．1 前期建筑策划及产品定位的决策质量不高, 导致项目建设实施方向不明确
有些开发商以“市场是变化的, 项目定位不能太死”为借口, 不重视前期细致的项目可行性研究, 项目市场定位不准确, 错失了项目的有利时机。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告, 导致决策犹豫不决。决策高层“犹豫”了一段时间后, 大多会匆忙决策, 这样的决策确定的项目产品注定是不科学、不系统、不全面, 也不完全可行的。而且在实际项目决策中，基本也是解决开发商投资人的市场判断意愿为主，对于房地产项目的市场属性、未来预期等因素在实际操作中兼顾较少，总结一句话就是，房地产公司毕竟还是一个企业，企业就有利益优势群体和核心。
就目前房地产市场而言, 相应的房地产市场的资讯状况并不乐观。主流媒体和专业媒体关心重点不同, 结论不同, 更有开发商炒作等问题。面对这样的状况, 房地产开发企业所得到的市场信息混乱。没有对市场的清楚认识,很难有准确的定位。
2.2 房地产企业对房地产项目的系统管理缺乏。应有的准备和资源房地产项目包括可行性研究、项目规划、设计、建造、售后服务等各个阶段，它是个系统工程。房地产项目本身的特点是每个项目情况、建造条件都不一样，资金密集、技术密集、劳动密集、管理综合，高风险、大难度。从许多房地产企业现状可以看出，房地产业对房地产项目的系统管理缺乏应有的准备和资源，这是造成问题的客观原因。
同时，由于合约部门是房地产企业的核心部门和利益中心，所以一般由企业决策者直接管理，这个就导致了在实际工作中，部门级别被隐性提高了半级，在工作协调中，与一线管理部门存在信息脱节或对实际情况视而不见，造成现场管理上的障碍和约束。
2.3 项目收尾阶段, 业主、分包工程的分包商与工程总承包商之间的矛盾不断激化
土建施工初始阶段, 工作单一, 项目管理简单, 已包含在总包合同内的业主指定分包或专业分包, 监理方及业主管理人员在此方面的项目管理工作较易完成, 难度较大的是与业主独立签订施工合同的分包工程。在工程招标时,关于工程配合、工程接口界定不够详细, 签订的工程施工合同不严密, 合作意识“较差”的总承包商对业主分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”, 使业主项目管理困难重重, 总是在工程接口、配合方面纠缠不清, 这是造成工期拖延的重要因素。业主分包工程的分包商有了需要沟通、协调的问题往往直接找业主, 业主成了变相的“总承包”单位, 业主的现场管理人员成了工程现场的“总协调”, 而到了收尾阶段甚至80%以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上,一旦出现了工程质量和拖延工期问题后各方相互扯皮, 争相推诿责任。
3 房地产开发项目管理问题的应对措施
3.1重视、加强项目前期投资决策阶段的可行性研究工作, 积极发挥工程管理人员在决策咨询工作中的作用
房地产进入营销时代, 开发商既要掌握足够的商业情报, 如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等, 又要重视项目的前期可行性研究工作。这就促使开发商要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入; 要建立、完善决策支持机构, 收集、整合决策支持性资源; 完善决策程序, 提高决策水平和效率, 使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
在决策阶段的可行性研究过程中, 开发商应积极引导工程技术、工程经济等专业的人员对项目的经济可行性、技术可行性, 项目概念规划方案的合理性等重大事项, 提出大胆设想、缜密求证, 并提出优化意见和建议。
3.2选用正确的项目管理方法紧抓基础管理和动态管理
找准项目管理中自身的特点, 抓住管理中的薄弱环节, 正确选择一种或多种现代化管理方法, 可以提高项目管理水平和工作效率。我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理时, 不能简单地根据产量、成本、利润三者的依存关系, 应用数字模式预测一个目标值, 还要根据企业生产管理需要, 建立目标成本管理制度,确保经济效益的提高。
实施现代化管理离不开基础管理, 如计量管理, 监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法, 都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息。因此, 必须抓好各部门的基础管理, 积累更多、更全面的基础资料, 为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据, 使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。
认真抓动态过程的管理, 反复运用, 才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。如网络计划在施工管理中很实用, 编制一个网络计划并不很难, 但要坚持运用这一网络计划却不容易。由于计划执行过程是复杂的动态过程又受到各种复杂多变的因素的影响, 施工计划在实施中经常会与原计划有出入, 出现实际进度提前或拖后的情况。此时应克服“网络易破,画了无用”的思想, 坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制, 及时调整、反复运用, 以取得良好的实际效果。
3.3高度重视项目收尾阶段的项目管理工作
在项目收尾阶段可建立一个由开发商工程主管领导牵头并整合工程管理、销售、技术、开发、材料设备采购、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构, 与工程项目现场管理人员分工协作, 共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
另外，针对不能或无法由总承包商组织分包的工程内容, 即必须由开发商发包的工程内容, 要细化、深化各类发包工程内容的自身招标合同条件, 更重要的是应事先研究各工程内容建设的时间、验收、保修、交接、资料、协作、费用、安全、场地等接口配合条件, 就开发商发包的各内容工程之间可能产生项目管理的难点事先制订对策和要求。
房地产项目总结范文6
【关键词】项目管理；房地产；设计管理；应用分析
近年来，在我国市场经济的迅速发展带动下，房地产行业得到了长足的发展，对社会生产和居民生活产生了重大影响。然而，房地产行业的综合投资效益并不高，投资严重失控成为建设项目投资中的普遍现象。造成这一现象的主要原因就是缺乏对房地产项目设计阶段的有效管理和控制。因此，项目设计管理在房地产行业中的重要性显而易见。本文主要研究房地产项目设计管理意义，探讨房地产项目设计管理策略，以期为我国房地产行业在项目设计管理方面的进一步开展提供借鉴。
一、房地产项目设计管理意义分析
我国房地产经历了无数的变故与跌宕起伏，包括房地产行业繁荣、冷遇、回暖、萎缩以及上涨等变化趋势。尽管我国房地产行业出现了如此多的跌宕起伏，房地产行业的上升发展趋势是毋庸置疑的。一批又一批的楼盘如雨后春笋般破土而出，大大刺激了房地产行业的进一步发展。在我国房地产行业的繁荣发展过程中，项目设计功不可没，林林总总的设计风格将我国城市装饰得更加丰富多彩。例如，有些地区将西方城市建筑风格与当地的风土民情相结合，结合当地的文化观念以及行为习惯，让中西方建筑风格相结合，设计出的建筑更加令人惊艳，更加符合地形地貌。可见，只有做好项目设计管理工作，才可以更好的引领我国城市房地产行业的快速发展，才可以更好地改善我国城市面貌和人居环境。房地产开发管理包括土地寻找、土地购买、规划研究、设计管理、施工工艺、营销策划、装饰装潢以及交付运营等环节，其中极为关键的部分便是项目设计管理，项目设计管理决定着房地产项目的成败，能为房地产项目的成功开展提供指导方向。
二、房地产项目设计管理策略探析
1、明确项目设计管理任务
房地产项目设计不同于其他项目管理工作，它主要是设计任务的执行环节。因此，要想做好房地产项目设计管理工作，首先要认清楚项目设计管理的主要任务，总体来讲，房地产项目设计管理任务包括以下四点：熟悉周边环境，明确政府关于房地产规划的指标要求；在成本概算、前期规划以及市场信息、策划分析的基础上，进一步确定房地产项目产品配比；在满足政府报批要求以及业主期望的基础上，确定房地产项目规划成果；针对总体设计以及施工要求，做好对于房地产质量以及进度的合理控制与规划。房地产公司的设计管理工作人员编写设计任务要求之前必须做好以下工作，诸如参与规划研究，业态比选；参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告；参与到成本计划，确定限额设计限值；参与项目分期开发进程，以便编制总体设计计划等等。
2、选择合适项目设计管理单位
项目设计管理单位是房地产企业项目设计管理的重点，毕竟项目设计管理工作主要是由项目设计管理单位进行实际操作以及设计的。根据不同的项目，设计管理单位大方向可以划分为方案设计单位、施工图设计单位、景观设计单位以及室内装潢设计单位等。在对这些项目设计单位进行选择时，应该注意以下几个原则：第一，风格擅长原则。风格擅长原则主要指的是要根据房地产不同项目的实际建筑需求以及风格，选择适合此类建筑需求及风格的设计单位。第二，设计成本原则。在实际的房地产企业项目设计管理过程当中，应该根据项目定位确定房地产项目的总体费用，选择那些低成本高效益以及高质量的设计单位。第三，专业技术优先原则。房地产企业项目设计管理中往往在设计管理单位选择上存在困难，规模大的单位技术相对全面，但价格偏高，资历也较高；反之技术比较有限，同时也可对挂靠于大单位下的小单位进行权衡，可根据项目定位选择匹配的，且技术意识浓厚的单位。第四，设计服务原则。规模较大的单位资历老，对接态度相对较傲慢，服务意识淡薄，规模较小的单位，服务态度积极，反应较迅速，与项目推进匹配度较好，可选择愿与项目共同进步的单位。为此，在实际的设计管理单位选择过程中，在注重经济观念和市场观念同时也应以技术能力和社会信誉作为首选条件；或者培养几家有共同远景的设计单位，以备选择。
3、加强设计管理，强化工程质量
加强设计管理是提高房地产项目管理质量的前提和基础，设计管理人员的设计水平与能力以及意识直接影响着房地产项目工程的质量。然而一些管理人员为了谋取私利，往往在设计管理过程不予重视，导致房地产工程设计存在问题，为房地产工程建设埋下隐患。为此，房地产公司应该对强设计管理人员在招聘以及培训环节的管理，提高设计管理人员素质水平和能力。房地产企业还应该强化工程设计质量管理，建立健全相应的设计管理质量体系，提供房地产工程建设所需要的组织结构、程序、过程和资源。同时，对房地产工程设计质量进行系统化分析，注重设计管理人才的稳定性，注重设计质量的整体性以及可操作性，不断完善房地产工程设计质量标准。
4、加强技术措施管理
技术设计管理以技术为前提，管理工作主要是由专业技术人员进行的。一般来讲，技术设计管理主要包括以下方面的内容：第一，技术研究，设计管理人员主要是多次整合房地产企业相应部门提出的要求，结合策划以及地块规划的相关要求，进一步确定房地产产品基本形态，进而指导委托设计单位进行下一步工作。第二，编写设计任务书，即通过设计语言将产品定位表达成任务书的形成，同时结合现行规范、成本限值、企业个性特点等其他的要求来指导提交产品成果。第三，技术方案的对比；如规划动线选择、出入口设置、业态区位选择、单体关系设置，结构基础选型、车库顶板结构选型、屋面顶盖结构选型，主要设备房位置选择、设备安装选型，装饰重点选择、装饰材料材质及颜色选样等，这些都需要组织设计单位进行技术分析，在多个方案中结合成本控制，产品业态合理性，外形美观度，功能实用性，施工工期等综合因素来得出方案的选择结论。房地产项目施工配合，设计管理人员必须参与到施工各专项方案的审核中，处理现场突发事项，以及结合成本控制、工程进度参与讨论方案优选，同时还须解决施工过程中出现的图纸问题。
5、建立项目设计管理责任制
项目设计管理责任制是房地产企业做好项目设计管理的重要保障，为此，房地产企业应该建立健全项目设计管理责任制，将项目设计管理同管理人员的薪酬与奖金相结合，提高他们在项目设计管理中的积极性与主动性，并做好相应的项目设计管理工作。还有，建立健全项目设计管理体系，引进先进的项目设计管理技术和意识，提高项目设计管理的现代化水平。另外，加强房地产项目设计管理信息化建设，加大项目设计管理信息系统的开发与研究，建立项目设计管理的情报监督平台，建立与多方合作的信息系统平台，提高有关人员项目设计管理水平与能力。
总结：
综上所述，本文通过结合笔者多年的项目设计管理实践经验，针对房地产项目设计管理中怎样提高工作效力，从设计控制的不同角度，对设计中的组织管理、任务要求、质量进度、成本控制、现场配合等方面进行了阐述和研究，提出了切实可行的控制措施。尽管房地产企业在项目设计管理方面积累了丰富的经验，但是在实际的项目设计管理过程中，很多问题还是不可避免的，这些问题的存在直接影响着房地产行业项目设计管理的效益，影响着房地产行业的可持续发展。为此，深入研究当今房地产行业项目设计管理现状，创新房地产行业项目设计管理策略，是今后我国房地产行业项目设计管理的重要方向。
参考文献：
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