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土地流转范文1
政策在制定或执行过程中，恰恰忽视了农民在土地流转时的权益分配，这助长了城镇化推进过程中一些不和谐因素的抬头。
如果不是房东随意丢掉的一份报纸，来京务工的河北迁安籍农民高贺似乎早已忘记，因土地流转，他所在的村子曾经历一场不大不小的风波。而点醒他的这篇报道，恰与2012年年末在京召开的中央农村工作会议有关。
有消息称，本次会议重点是研究加快发展现代农业，进一步增强农村发展活力，全面部署当前和今后一段时期的农业农村工作。
有观点认为，会议提出的“确保土地承包经营权”，是继“十”提出构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系总体要求之后，中央为解决“三农”问题找到的一个切点。
此次会议明确强调，充分保障农民土地承包经营权，不能限制或者强制农民流转、承包土地。这是一条底线，且要守住这条底线。
易庄个案
高贺本是迁安易庄村的村民，在家排行最小，往上还有一兄一姐。因有木工手艺，2005年开始，高贺的父亲便带着大哥远赴河南安阳一带承揽家装类的小工程，大姐则在唐山做家政服务。
两年前，他和留守在村里的母亲、大嫂一起打理家中承包的5亩水浇田，“一般的年景，一亩地一年下来能有1000多块钱的收入。”2009年乍暖还寒时，村里开始流传一种说法，称有大企业要来这里投资建厂，但并不清楚具体是什么企业。而同样的消息也在周边几个村子不胫而走。
那年夏天，高贺的母亲突发脑淤血被送医救治，转危为安后接受住院治疗。为了照顾母亲，他和大嫂轮流守在病床前，地里的庄稼几近撂荒。
之后，易庄村村民迎来了一个“多事之秋”。
母亲病愈出院后，村干部就来到高贺家里传达上级指令，说易庄、白庄、南丘几个村的大部分土地要流转给企业建厂，让高家人在一份土地流转协议书上签字。至于建什么厂子，高贺说他问过，村干部先是不让问，几经犹豫后只说了句“是一个很大的农业项目”。
很快，远在河南的高父打回电话，说土地流转在河南也有，“只要村里人都同意，补偿款给得合理，就转吧”。
但事非人愿。按照高贺的说法，当时流转协议中规定，每年每亩水浇地流转款1000元，旱地每亩每年600元。看似旱涝保收的一纸“契约”，在几个村的村民心底却像强制卖地。
“村里人都认为，补偿款给得不合理。当时，有懂中央政策精神的村民代表还安慰大家说，土地流转的原则是‘自愿’，自己不同意的话，上级是不会强行让你流转的。”
没过多久，村民发现，这种名义上以自愿为前提的土地流转实际上已经走了调。
“你不签字能行吗？人家逼着你签。”高贺说，“起初村里、镇里干部的态度还可以，凡事商量着来，后来却搞起了株连制。村小学有位李老师，因为他爱人不在流转协议上签字，就被校长撵回家去‘做工作’，如果再不签字就不让她上班了”。
“非农化”暗疮
高贺后来才知道，实际上，所谓的大企业要建的并非农业项目，而是一座钢厂。
“好好的一片土地真要建起钢厂，以后受牵连的还是老百姓，光污染就够村民受的。”高贺认为，这是当时村民极力反对土地流转的最直接原因。
对此，记者联系到一位知情人士。据其回忆，2009年8月，河北某钢铁集团以筹建大型现代化养鸡场为由，拟占用上述几个村的3600亩土地作为建设用地，其中集体土地2500亩、农民承包土地1100亩。
“而所谓的‘流转’，实际上是当地假借政策之名，变相租占农业用地。”这位知情人透露，按照当地政府对企业的承诺，企业可以先与村委会签订一份租用地协议，而后村委会再与农民签订土地流转协议。待流转工作全部完成后，企业将“租金”分期交给各村村委会。
至此，又一个问号被划出。钢厂是一个典型的工业项目，依据《土地管理法》的相关规定，任何单位和个人进行建设、需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。既然如此，这家钢铁集团为什么要将新项目选址在农用地上？又为何要借用“养鸡场”之名呢？
上海亚太律师事务所律师陆欣认为，项目建设所占用的土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。也就是说，如果上述项目还在原址建设，那么几个村的农业用地必须依法先进行“转制”，即转为建设用地。
“但前提是，项目选址必须符合土地利用总体规划。”陆欣解释说，在土地利用总体规划确定的市、村庄和集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划，分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。
在对易庄村的情况进行分析后，陆欣认为，当时该企业之所以把厂址选在农村土地上，一是想绕过国土部门的用地监管，简化或者规避用地审批手续，做到快速施工、快速投产，尽早收回投资成本；二是逃避应缴的土地出让金，减少用地成本。
对于为什么要用养鸡场项目之名去掩盖钢厂项目，陆律师认为，这也是问题的本源。“中央推进土地流转的目的是要实现农业规模经营，提高农业生产效率，建设现代农业。因此，流转出的土地必须保证其农业用途不变。也就是说，你建的必须是农业项目。”
他认为，这个案例足以说明，当年该企业用养鸡场项目占地虽然利用了流转政策的概念，但实际上损害了农民的土地承包经营权。
农民的恐惧
事实上，农村土地流转是在我国城镇化进程不断加快、大量农村人口向城市流动的大背景下出现的，是农村家庭承包的土地通过合法形式将经营权转给其他农户或其他经济组织的行为。
有数据显示，十七届三中全会之后，我国农村土地流转进展迅速。2011年上半年，全国土地承包经营权流转面积达到2.07亿亩，占承包耕地总面积的16.2%。
在此过程中，尽管中央反复提出要在坚持“依法、自愿、有偿”的原则上稳妥推进土地流转，但实际上，处在弱势地位的农民群体往往面对的是处于强势地位的基层政府、尚存依附关系的农业企业，甚至是实力雄厚的非农企业。在这种权益失衡的局面下，政策落实在下游环节中走调成为必然。
2008年，位于江苏省中部的淮安市批准建设了一个生态旅游服务中心项目，有报道载明，用于项目建设使用的绝大部分土地，是当地政府以经营权流转之名从农民手中征用的。
值得一提的是，为了让农民“自愿流转”这些土地，当地实行了“先拆房、后流转土地”的办法。许多被拆了房的村民在稻谷收割后不得不搬到了远离土地的出租房里。一两年后，他们搬到了集中安置房，而集中安置房离他们承包的土地依然很远。耕种不便加之村里不让播种，土地自然只能“流转”出去。
在拆迁过程中，当地有关负责人说，村民有集体性质拆迁和国有土地性质拆迁两种选择。按照所谓国有土地性质拆迁，农民可以拿到更多的补偿金。
2011年下半年，记者在黑龙江、河北、河南、山东4省部分地区调研发现，手中拥有10亩以上土地的农民实际上并不情愿将其流转出去。一方面，流转过程中尚存的乱象使农民对土地的依附心理趋于强势；另一方面，农民对转出去的土地在收益保障上没有预知。
对另外一些农民而言，随着网络化的无盲点覆盖，他们已经掌握了用科学技术指导农业种植的基本技能，有能力更好地耕种自己的土地；而受物价上涨、土地附加值增加等因素的影响，他们担心土地在流转出去之后，收益会低于自己耕种或存有土地所获得的总体收益。
而更为普遍的一种心理是，绝大多数农民拥有恋土情结，认为拥有土地实际上是一种安全保障。
“城下之盟”后患
对于上述现象，复旦大学经济学院教授焦必方在分析时指出，我国过去30年的城市化路径是建立在低成本土地基础上的一种粗放性扩张。
他认为，城镇化最重要的载体是土地，而这种低成本粗放扩张是以损害农民权益为代价的。农民交出土地，却没有享受到土地增值带来的收益。政策在制定或执行过程中，恰恰忽视了农民在土地流转时的权益分配，这助长了城镇化推进过程中，一些不和谐因素的抬头。
不仅如此，此前业内也表现出前所未有的忧虑：土地是农民积累原始资金最快捷的方式，虽然农民拥有了土地流转权，但如果迫于自身经济压力急于兑现，甚至是在不了解市场定价、信息不对称的情况下将土地低价转让，其结果将是农民失去最后的保障，沦为无钱、无地、无工作的“三无”农民。
著名评论员李星文此前发文表示，农村土地流转意味着生产资源的再分配，如果遵循自觉自愿原则公平有序地进行，它就是一件好事；但如果流转的过程中带有强制或者诱骗的性质，夹杂了某些人侵吞别人利益的私心，它也可能荒腔走板。
他担心，对于那些以种地为生、本不想流转土地的农民，有的可能会被强势经济组织逼着签下“城下之盟”。一段时间之后，失去土地而又找不到新的生计，他们就可能成为赤贫的流民。
分享政策红利
高贺告诉记者，现在，他们村里的年轻人都不太情愿在家务农，如果流转政策能够不走样地深入基层、落实到农村，很多农民愿意从土地中“解放”出来。
农业部官员在分析、解读今年中央农村工作会议精神时透露，今后，中央将扩大农村土地承包经营权登记试点范围，争取用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记工作。同时，中央还将加快推进农村土地承包经营权流转管理和服务体系建设，探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地准入制度。
国土资源部副部长王世元认为，推进农村土地管理制度改革的要求是明晰土地产权，为农村改革发展顺利进行创造基础保障。
有评论指出，“农村集体土地确权登记”是保护农民土地权益、深化土地制度改革的基础。未来农民可以像市民一样拿到属于自己的土地证，这对农民来说是一份政策红利。
土地流转范文2
[关键词] 土地 流转 现状
[中图分类号] F301.1 [文献标识码] A [文章编号] 1003-1650 （2014）01-0026-01
景县位于河北省东南部，地处黑龙港流域，属暖温带半干旱大陆性季风气候区。辖10镇6乡848个行政村，总土地面积79253公顷，总人口53.3万人（农业人口45.7万）。境内土壤质地适中，地势平坦，土层深厚，光热资源充足，雨热同期，适合多种作物生长，可满足作物一年两熟。
近年来，随着农业科技推广力度的加大和农民科学管理水平的提高，农作物产量明显提高，2013年景县粮食总产63.1万吨，同比增长6%，实现了“十连增”。但耕地综合生产能力仍有较大的提升空间，当前的主要问题就是：一家一户自主经营与集约化生产、规模化经营之间的矛盾日益突出。目前农村的重点就是进一步完善土地流转机制，加快土地流转步伐，以实现土地规模化经营、集约化生产，提高耕地综合经济效益。这也符合党的十三中全会提出的“全面深化改革”的要求。
一、土地流转现状
据9月底结束的全县千户农民调查显示，截至2012年底，涉及土地流转共计241户，仅占24.1%；土地流转类型95%以上为耕地，流转方式多为转包，占69.3%。流入土地的原因以扩大经营规模为主，占37.2%；流出土地的原因以从事非农产业为主，占53.8%。另据相关部门最近统计，截至目前全县新增土地流转面积5213公顷，土地流转总面积达到2.07万公顷，流转率达27.82%。但土地流转规模、流转机制和进程仍不尽人意，很值得社会各界共同关注。
二、制约土地流转的因素
1.土地流转前途光明 但进程缓慢
土地流转是当前农村的必然趋势，是实现土地集约化生产、规模化经营的最佳途径。现行的一家一户、自主经营的传统模式，在一定程度上严重制约着大型农业机械正常作业，不仅加大了生产成本，而且影响了其先进性能的正常发挥，限制了生产力的发展。土地经营最终要走规模化、区域化、机械化之路，但像景县龙华镇“津龙公司”引导农民进行土地流转，实现规模种养的大型企业很少。当前实行大规模的土地流转时机还不十分成熟，不能急于求成，要在政府积极引导、农民自愿的前提下，共同探讨土地流转的新模式，学习借鉴外地新经验，制定适合本地的方案，整合社会财力，实现资源互补，尽快将土地流转不断引向深入。
2.政府扶持力度不够
一是优惠政策不完善，尤其是对发展设施农业不够重视。二是资金帮扶力度小。禁限于当年实现规模以上（6.7公顷以上）土地流转，且签订5年以上承包合同的家庭农场或合作社，且补贴额度小，对土地承包主体没有产生较强的诱惑力。
3.农民专业合作社建设亟待加强
当前景县已成立各种农民专业合作社100多个，但2012年注册登记数量仅为二十几户，大多数为种植类专业合作社，且各种规章制度不够健全，部分合作社还没有正常运作，还不能真正发挥专业合作社的各种职能作用。
4.土地流转的后顾之忧
土地是农民赖以生存的根本，部分农民存在恋土情结也在情理之中。而一些上了年纪，没有文化且又无一技之长的农民所担心的是，土地流出后没有其他生活来源，仅靠每人每年2000多元的承包费很难维持正常生活。但凡青壮年或有一技之长的中老年人，有相当一部分人还是乐意将土地流转出去的，只要承包费合理。但也有一部分人持中立态度，自己外出打工，将土地交给妻子或老人打理，农忙时回家帮着忙活几天，种地打工“两不误”，也是其乐融融。
5.土地流转制度需要进一步完善
土地流转是国内外实现农业规模化经营、集约化生产、产业化发展的成功经验，是提升农产品整体竞争市场的必然选择。但我国大部分农村的土地流转市场刚刚兴建，据初具雏形还相差一定距离，各种制度还不够健全，尤其是农村中农户之间的土地流转仅限于口头协议，无合同而言。据千户调查，签订土地流转协议仅占29.9%，不足1/3。即使农户与企业间有合同遵循，但有些条款明显损害农民切身利益，急需更改和进一步完善。
三、加快土地流转步伐的建议、措施
1.加快农村土地流转进程
一是进一步加大政府宣传、引导力度。通过营造浓厚氛围、实地参观、借鉴经验等方式提高认识。二是建议政府搭桥、招商引资，积极鼓励实力雄厚的企业投资农业项目建设，并制定相应的扶持政策，加快土地流转进程，促进农民致富增收。三是实行政策倾斜。重点向经营实体、家庭农场等承包大户倾斜，比如大型农机具补贴、农业科技培训项目等，为土地流转提供动力，加快全县土地流转步伐。
2.完善土地流转机制
①成立县、乡两级土地流转协调小组。一是研究制定适合本地土地流转的合同正式范本，既不违背国家相关政策，又要维护双方的合法权益。二是协调关系，广开绿灯，加快土地流转进程。②完善土地承包合同公证制度，做得有法可依、有法必依，维护双方合法权益不受侵害。③建立健全农业保险制度，鼓励每个经营实体积极参险，降低农业经营风险，提高农业综合经济效益。
3.进一步加强农民专业合作社建设
一是加强领导。县政府要成立农民专业合作社发展领导小组，建立协调机制，简化办证手续，为合作社注册提供便利。二是要加大扶持力度。在严格落实国家对农民专业合作社税收、农业、财政等优惠政策的同时，政府财政应适当拿出一定资金，对已经注册的运作比较规范且有影响力、有特色的合作社给予扶持帮助，调动广大农民兴办农民专业合作社的积极性。三是加强对现有专业合作社的管理，建立健全各项制度，以制度约束人，依制度处理各项事务。四是加强培训，强化服务。五是广辟市场，增加收入。在产业调整过程中，一要着力开发特色农产品，打造品牌，提高市场占有率；二要广辟市场，发展定单农业；三要把本地农产品做大、做强、做精、做细，提高产品附加值，确保农民增收。
土地流转范文3
一、基本情况
近年来，伴随着我区工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程，农户承包土地经营权流转明显加快，稳步推进了农村土地流转，发展了适度土地规模经营。全区国土面积276.1平方公里，农业土地面积29.24万亩，其中耕地面积14.43万亩，可养水面4.65万亩，林地面积3.66万亩。截止2019年底，全区3万家庭承包经营耕地户中，1.8万家庭承包经营耕地户进行了流转，占60%，流转土地面积9.95万亩，其中流转耕地面积6.65万亩，占耕地面积46.08%；流转水面2.5万亩，占水面面积53.76%；流转山场面积0.8万亩，占山场面积21.86%。亩均耕地流转价格400-600元，水面流转价格50-250元，山场流转价格100-300元。按照流转模式，我区农村土地流转工作大致可分为以下类型：
一是大户承包型。种植大户将农民闲散3.85万亩土地流转过来集中耕种,占流转土地的38.69%。种粮大户50亩以上194户，其中50-99亩35户、100-299亩106户、300-499亩17户、500-999亩6户、1000-1999亩6户。如镇农庄村流转土地520余亩、村流转土地620余亩、村流转土地620余亩、街道村流转土地700余亩、村流转土地1100余亩、村流转土地500余亩，实现了规模经营，提高了土地收益。
二是家庭农场型。以家庭生产经营为主，通过较高的生产技术和管理水平，对土地实行规模化、专业化的经营。截止目前全区共培育申报家庭农场49家，流转土地面积1.24万亩，占流转土地的12.46%。低于200亩23家，200-500亩20家，500-1000亩4家，1000-2000亩2家。
三是合作经营型。以农民家庭经营为基础，成立农民专业合作社，发挥组织优势，实现规模化种植和标准化生产，提高农业经济效益，占流转土地的7.27%。粮食生产合作社2家，如安油油菜种植专业合作社通过土地托管、土地流转形式，实现流转土地5000亩，同时引进有种植技术的县农民签订托管协议，成功托管土地从事农作物、经济作物种植，进一步提高了机械化水平，实现了合作社、农民的共赢。
二、农村土地流转取得的成效
（一）促进了农业经济结构调整和农业的规模化、产业化经营，提高了农业的市场竞争能力。我区农村的土地流转是和农业产业结构的调整密切联系、相互促进的。在市政府《关于加快现代农业发展的若干政策（试行）》引导下，围绕建设优势农产品基地，较大规模地开展了土地流转，如市绿地园林专业合作社在镇岳山村成片流转土地，发展高档花卉苗木；区镇响水涧村怡香园家庭农场在东湾和响水涧村流转土地种植葡萄、提子，发展农家乐休闲观光农业。市区恒畅蔬菜专业合作社通过土地流转，生产无公害蔬菜。通过土地流转，全区的农业生产开始由“传统型”向“现代型”，由“分散型”向“集约型”转变，反映出土地流转在发展现代农业中的关键作用。
（二）促进了农村劳动力转移，加快了城镇化进程。农村土地流转面积的增加，使越来越多的农民从土地上解放出来，安心外出务工经商，加快了农村劳动力向二、三产业转移，加速了农村人口向城镇集聚，推动了城镇化进程。同时有效减少了土地撂荒，提高了土地利用率。
（三）促进了农民增收，提高了农业经营效益。我区租金标准一般每亩每年为400—600元不等，这样通过土地流转农民可以获得相对较高的和比较稳定的有偿收入。有的土地流转收入甚至高于自己的传统作物收入；土地流转后有的农民外出务工，有的就近为承租经营的新型经营主体打工，使农民从原来直接生产经营者，变为龙头企业、合作社或家庭农场主的农业工人，从而增加了工资收入。全区通过土地流转，重点发展经济作物种植、苗木以及农家乐旅游休闲等。当地农民不但可以直接从土地上每亩收入500元租金，还可作为新型经营主体服务人员，人均年劳务收入可达5000—8000元。同时经营者通过规模经营，也较大幅度的提高了农业经营的效益。
（四）促进了农村社会分工，更新了农民的观念，促进了农业适用技术的推广应用。龙头企业和种养殖大户一般都具有比较先进的生产经营理念，他们积极采用优种良法，争创品牌和市场意识，对当地农民起了潜移默化的作用，改变了农民传统的生产观念，使农民学到了先进的生产技术和管理经验。如区镇响水涧村怡香园家庭农场利用避雨栽培和肥水一体化技术种植葡萄，品质大大提高，在它的示范引导下，附近种植户纷纷采用此技术，既节省劳力又增加了收入。土地流转形成规模经营后，有利于开展水利道路等基础设施建设，有利于采用多种农业机具、优良品种和先进农业适用技术，也有利于专业技术人员的指导。
三、主要做法
（一）完善机构、强化领导。区农业农村局成立了由农业农村局主要领导为组长、分管领导为副组长、相关职能部门负责人为成员的工作领导小组，形成了统一领导，分级负责的工作机制。先后在各级会议和培训班进行了广泛宣传动员，使全区干部充分认识到了规范流转土地的重要性和必要性，统一了群众思想，消除了群众顾虑，赢得了群众的理解、参与和支持。
（二）坚持基本原则，不断增强土地流转动力。首先，是群众自愿的原则。土地是否流转，以哪种形式流转，由农户自主决定，不用行政手段强行流转。其次，是平等协商、有偿流转的原则。土地流转的转包费、租金等应由农户与受让方或承租方平等协商确定，镇村不得干预。其流转收益归农户所有，镇村不得擅自截留。第三，是依法有序的原则。土地流转严格遵守国家法律、法规和有关方针政策。在土地流转中，不改变土地所有权权属关系，不随意改变土地承包关系，不擅自改变农业用途，流转的期限不得超过二轮土地承包剩余期限。第四，是规范操作的原则。农村土地使用权流转涉及多方面的利益关系，必须健全制度，严格程序。具体工作中农经部门在组织、指导流转双方签订土地流转合同书的基础上，建立土地流转台帐，当好流转双方的中介，使土地流转合法规范。
（三）服务到位，确保了土地流转取得实效。区农业农村局和镇、办事处常跟踪到村开展指导工作，解决在实际操作过程中的实际问题，规范相关资料，解释有关政策，现场点评工作，促进了土地流转工作的顺利开展。
（四）积极稳妥地推进土地确权登记工作。明晰和落实土地承包经营权是推进土地流转的前提条件，也是建立农村土地流转市场的基础性工作。按照中央提出的“现有土地承包关系保持稳定并长久不变”的要求，在落实农村土地集体所有权的基础上，全面认真组织开展确权登记工作。
（五）注重问题化解，维护土地流转秩序。在确权颁证和土地流转过程中，因多年来土地出让、租赁、互换和分户等造成的土地权属纠纷集中爆发，区农业农村局高度重视这些问题的化解，充分发挥村调委会作用，坚持小问题随时解决、大问题会商解决的办法，耐心细致地向当事人双方进行政策讲解、调解说和，成功化解了土地矛盾纠纷。同时积极协调处理各方关系，及时解决土地流转中遇到的困难、问题，化解承包大户与群众因灌溉、用电和公共设施维护等发生的纠纷，确保了流转双方的合法权益，维护了土地流转的秩序。
四、存在的问题
1、土地流转普及度有待加强。一是市场化机制尚未形成，土地经营比较效益低。土地流转的市场运作体系和相关服务平台缺失，土地评价缺乏依据，流转信息不对称，流转层次不高、渠道不畅，土地流转的对象与范围选择余地小，流转形式较为单一。目前农民因土地流转收益成效不明显，农村也未实现土地、资金、技术和劳动力资源的优化配置。二是土地交叉细碎，部分基础设施较差。由于农民承包的土地较为分散，质量也有所不同。在实行大面积土地流转时，要跟所有村民进行协商，难度较大。交叉细碎的耕地对于农业机械的使用也产生了较大的制约，机械化程度低，耕地成本较高。部分土地渠道堵塞、生产条件恶化、基础设施落后，对耕种造成一定程度影响。
2、土地流转程序有待规范。部分土地流转无序、随意、分散。具体表现为：一是部分流转双方仅为口头约定、没有签订流转协议，土地流转期限短，一般在1-2年内；二是流转协议不规范，内容过于简单，对双方权利义务及违约责任等缺乏明确具体的规定；三是有的合同未经管理机构审查、签证或公证机关公证。以上情况若当事人双方出现纠纷，则难以解决。与此同时，土地流转登记备案制度也在具体执行中存在漏洞，且多数流转缺乏相关备案登记和土地承包经营权变更手续，流转双方主体资格不明确，不符合法律规定。
土地流转范文4
土地流转是解决“三农”问题良好途径，而金融创新是土地流转的突破口。本文从农村土地流转中存在的金融创新问题出发，提出加大对农村土地流转金融支持力度、体制创新带动金融产品创新、扩大金融服务区域、引进复合型金融人才的农村土地流转的金融产品创新思路。
关键词：
经济新常态；农村土地流转；金融创新
“三农”问题是目前农村的现状问题，而土地流转是解决这一问题的良好途径。城乡土地制度上存在的二元分割被认为是城乡发展不均衡的重要原因。自2014年以来，我国已经颁布了政策性文件主要有两个：一是针对如何引导土地经营权的有序流转、农业适度规模经营；二是针对如何对工商资本租赁农地、监管和风险防范文件的执行，农村土地流转迎来了春天。据中国农业部数据显示，截至2014年底，我国农村土地流转面积已超出承包地总面积的30%，如图1所示。近年来，已有部分学者围绕土地流转进行讨论，认为随着产业结构调整和优化，社会经济不断发展，以及城乡收入差距的问题，必然会引进农村人力资源转向城市，造成部分土地空置，促进农村土地流转，扩大农业产业化生产等。近年土地流转取得了较快的进展，但也出现了很多问题制约土地流转的发展。而重中之重的金融支持，是制约农村土地流转速度及流转规模的主要原因。对于农村金融支持方面，现有的文献主要集中于建设政策扶持、建设农业产业化金融支持体系、解决抵押融资中的抵押物问题上。而对于如何创新金融产品以期适用农村土地流转的现况，还需要深入研究。
一、农村土地流转中存在的金融创新问题
（一）农村土地流转金融支持不足金融支持土地流转的作用主要表现为四个方面：农业投资水平、人力资本水平、农业生产方式和农业科技水平。金融支持不足，影响农村经济的发展，从而也阻碍了土地流转的规模和进程。从我国的农村金融组织的布局来看，大型商业银行已基本撤出了农村，而政策性金融机构一般不直接与农户发生业务关系，农村合作社、村镇银行的网点逐渐覆盖农村市场。出于商业目的，是资金“抽水”的现象依旧存在，从农村吸收的存款往往没有用于农业贷款，而是被配置到发达地区，导致农村融资瓶颈，农村内源性资金不足，抑制对土地流转贷款的支持6研究探讨与发展。
（二）金融产品单一，良莠不齐从信贷产品上，农村金融机构仍以传统的抵押贷款为主，目前有些银行已在试点农房抵押贷款、农村土地承包经营权抵押贷款、林权抵押贷款。例如海盐案例[1]，它在2009年推出了“农钻通”农村土地承包经营权为抵押品的专项贷款，2014年推行“农宅通”农村住宅抵押贷款、“农股通”农村股权质押贷款。但是由于抵押物价值的衡量及银行对于不良资产处理抵押物等问题上，农业金融产品主要品种主要是农户小额信用贷款，此贷款规模有限。有些地方还推出“联保贷款”，但具体分到每个人的贷款额度都是有限的，难以满足土地流转的资金需求。目前，农村市场并不为大多数金融机构所看好，产品开发的针对性小，信贷产品非常少，金融产品单一的局面仍在持续。
（三）缺少全国土地流转服务网络平台，金融创新产品仅限于局部地区目前，能查到土地流转数据的平台是非权威网站——土流网，但数据多为民间数据，并不权威。大多土地流转服务仅限于一村一乡一镇一市，并不造成规模。而多数的村镇银行规模较小，仅局限于一镇或一市。土地流转的局限性导致金融创新产品设计的局限性，不但耗费人力物力和财力，而且收益效果不佳，和投资其它产品相比不具优势，这影响了银行对土地流转产品设计的积极性。
（四）缺少针对土地流转设计金融产品的专门人才金融创新的动力在于人才。金融产品的设计，关键在于读懂政策要求，对政策制度的发展具有前瞻性，紧跟政策要求。而目前金融产品的设计，往往套用于其它领域已成熟的做法，比如抵押贷款，毕竟农户能拿出的有价值的东西是有限的，这就限制了农户对贷款的需求。并且，具有土地管理背景的金融方面人才少之又少，多数是传统业务的人才，关注点往往局限于抵押贷款，如何在扩大抵押物的层面上，在金融产品设计方面仍不能最适合农户的需求。
二、农村土地流转的金融创新思路
（一）加大对农村土地流转金融支持力度完善土地流转机制是解决农民收入，盘活农村资产、闲散耕地，解决“三农问题”的重要举措。而土地流转的重要保障是金融支持。加大对农村土地流转金融政策支持力度可以从以下两方面入手：一是政策性金融扶持。首先，拓宽中国农业发展银行的业务范围，将其服务领域向农村城镇化建设、土地流转、生态环境等方面拓展。其次，完善农业保险制度。根据农民的意愿，将广大农村中闲置、分散的小块土地，通过合理的方式将土地经营权流转给现代农业大户，从而不断发展成为规模化、现代化的农业生产。农业生产具有的不确定性较大，经营风险较大，因而需要完善的农业保险制度作为农业生产的后盾。再次，健全农村信用担保机制。不仅要解决农村承包土地经营权、农民住房财产权、林权等农民授权的资产进行抵押贷款的问题，从农民自身的角度扩大贷款，还要鼓励设立一些专门的政策性农村金融担保机构，为农村土地流转提供相关担保业务，保证土地流转的顺利进行。二是，政策性规定与补贴。首先，加强政策补贴力度。不仅要从贷款利率上对土地流转贷款予以优惠，还应加大资金支持力度，建立专项贷款基金。但要适当控制局部土地流转的规模，保证不触碰“耕地红线”。其次，中央规定银行做到“存于农，贷于农”，初期可以给予银行一定再贷款利率优惠等措施，帮助面对农业贷款业务的中小银行解决贷款压力问题。再次，对贷款具有一定的倾向性，支持具有地方特色的农业规模化经营，加大力度对规模化经营主体扶持。
（二）完善商业性金融支持一是，完善个人征信业务。目前，很多农户得不到贷款，是因为所持有的抵押品由于各种规定限制不能进行抵押。首先，建立和完善担保机构。其次，可以通过“供应链金融”的模式，采用农户与订货商、分销商、零销商等一条供应链的形式，形成一条供应链金融模式，农户可以通过这条供应链金融得到贷款。二是，完善金融市场的准入机制，降低金融机构准入门槛。一方面，根据地方的特点，采取一定的鼓励性政策如减税来引进新型农村金融机构及服务“三农”的农村金融机构。另一方面，在设立农村金融机构的门槛上适度降低，减少大银行在农村设立银行后形成的从农村“抽血”向城市运送的机制。
（三）完善土地金融服务平台的建设首先，构建全国性的土地流转平台。一是，服务平台。建立全国、省、市、县、镇（乡）、村等多级服务机构，层层汇聚土地流转信息、完善土地流转登记等，形成全国统一的土地流转服务平台，解决各市、各县、各镇（乡）、各村目前较为混乱的土地流转现象。二是，监督平台。不仅要适当控制局布土地流转的规模，保证不触碰“耕地红线”，还要解决好土地流转中存在的纠纷问题，建立农村土地承包经营纠纷仲裁机构。三是，土地流动创新平台。目前民间土地流转常用的平台是土流网，几乎覆盖国内大中小城市，国外部分国家也有所涉及。土地流转类型主要包括转包、合作、转让、互换、入股、租赁、招拍挂这几种类型。其次，构建土地流转金融服务专项平台。一是，贷款平台建设。如土流网，建立了专门的土地抵押贷款平台，申请流程为在线申请土流网资料审核贷款机构受理贷款机构审核贷款审批。但是，此平台还仅限于与商业银行合作的土地抵押贷款，对于其他贷款类型还未曾涉及。二是，征信平台。一方面，对土地流转情况的核实，可以电话核实、实地核实的方式，另一方面，对贷款者基本情况的核实，可以采取与银行合作的方式。另外，保险业务也可以渗透到土地流转金融服务专项平台的建设中。
参考文献：
[1]杨重阳.以金融创新促进土地流转健康发展——以九江为例[J].金融与经济，2009;(12):105-107.
[2]刘卫柏,李中.基于土地流转需求的中国农地金融创新路径[J].财务与金融，2011;(02):8-11.
[3]王德平.金融创新支持农村土地流转研究——以四川达州市为例[J].西南金融，2013;(11):66-70.
土地流转范文5
“我们欢迎各界的指导，但是等十七届三中全会结束后，你再采访吧”，山亭区徐庄镇经管站高站长客气地对记者说。高的态度不难理解，枣庄市一位政府工作人员告诉记者，为避免与十七届三中全会出台的政策“撞车”，枣庄市主要领导曾明确表示，全崮山合作社是个好事情，但不宜过分宣传，有关方面要保持低调。“希望你能理解我们”，高站长说。
公司模式
在争取外界理解和支持的时候，合作社社员已经对这种新的经济形态表现出极大热情。
“以前我外出打工，没有时间照顾果园和粮田。现在好了，我把5亩花椒和两亩多粮田入股到土地流转合作社，不用操心，一年可拿到2500多元的入股收入，年终还有分红。抽空到合作社干一天，还能拿到40多元的工资。”合作社社员张德俊接受媒体采访时如是说。
张德俊对土地合作社的热情是有原因的。山亭区地处纯山区，区内山地丘陵面积134万亩，平原面积13.6万亩。随着越来越多的当地农民外出打工经商，其承包的果园和粮田，因缺乏管理，造成庄稼大量减产，甚至出现了撂荒现象。
面对产出差距的拉大和撂荒的现象，如何更好体现土地收益的最大化?徐庄镇土山村农民张凯华在充分调研的基础上，与其他7位农民一起，组建了枣庄市山亭区全崮山土地流转合作社，并于今年7月在区工商局登记注册，成为具有法人资格的农民专业合作社。这是山东探索成立的首家农村土地流转合作社。成立之初，该合作社被命名为“山亭区全崮山土地流转合作社”，后来为了扩大合作区域，在9月14日改为徐庄土地合作社。
在徐庄土地合作社成立之前，重庆、成都等地已出现土地流转合作社试点。不过这些组织多是由民政部门审批。去年7月1日，重庆市工商局曾以文件形式给当地某村以土地经营权入股公司的试验正名，引起社会极大关注，但终因担心公司经营失败、农户利益受损而被中央叫停。在工商部门注册成立合作社，徐庄土地合作在全国范围内还是先例。
5月1日，全崮山农村土地流转专业合作社召开了全体成员大会，确定合作社法定代表人为张凯华，即合作社理事会主任。8名发起人分别以土地经营权的方式出资5000元，共计4万元作为注册资金。张凯华坦言，徐庄人均只有七分地，土地不集中没有出路。“合作社的不少社员由于各种原因自己无法耕种。成立合作社，以土地的经营权入股、委托代耕等流转形式进行统一规划、统一经营，把过于零碎的土地集中起来，能够推动规模种植，提高经济效益。”
张凯华强调说，合作社的耕地属于村集体所有，承包权仍属于村民个人，合作社只是在合同期间内，享有对这些土地的经营权，也就是说，所有权、承包权和经营权这三个权利是分离的。
“土地交易”凭证进场
据了解，这个合作社先期由徐庄镇土山村、柿行村两村农民自愿联合，以土地入社形式依法成立。农民以户为单位，用土地承包经营权入社，把自家经营的土地、果园全部交于合作社管理经营。双方签订土地流转合同，明确双方权利和义务。
在收益分配上，按入社土地折股，实行保底分配和二次返还分配等相结合。当年总收益扣除必要管理费用后，首先按入社约定的每股保底收益平均分配，剩余纯利润按股分红，并留存部分合作社集体积累和风险基金。
土地流转合作社不改变土地所有制关系。合作社立足培育发展传统优势产业，积极鼓励和引导农村能人、专业大户和从事农业生产经营的组织领办农村土地流转合作社，加快提高农业产业化经营水平和农民的组织化程度，并围绕做大做强徐庄小杂粮产业基地，建立优质高效农产品生产基地和现代观光农业示范园区，实行“村集体+龙头企业+合作社+农户”的组织形式，统一为社员提前、产中、产后服务，增加农民收入。
事实上，合作社的成立和运作得到了枣庄市政府的大力支持。8月29日，枣庄市市长陈伟曾亲自到山亭区调研。据当地媒体报道，陈伟在调研时动情地表示，“这次来，就是想看看大家在合作社成立之初，还有什么困难和问题，需要政府帮助解决。希望大家畅所欲言，多提好建议，咱们一起把土地流转这件好事办好。”
就在这次调研半个月后，枣庄市在土地流转方面又迈出一大步。9月14日，陈伟再次来到徐庄，枣庄市山亭区政府向280位农民发放了“农村土地使用产权证”，这在全国尚属首次。而在发证仪式上，除枣庄市农业局局长等政府部门负责人外，人民银行枣庄市中心支行行长也赫然在列。引人瞩目的是，枣庄市赋予“土地使用产权证”所具有的折股、抵押担保等功能，在强化土地的财产属性方面迈出关键一步。在十七届三中全会就农村改革重大决定出台之前，枣庄的做法让人略感意外。虽然还只是一种探索和尝试，但其影响势必将激荡整个农村的新一轮土地制度改革。
同日，配合“农村土地使用产权证”使用的平台――农村土地使用产权交易所，也在徐庄镇挂牌成立。所有的土地流转都要通过交易所，避免私下流转可能引发的纠纷。交易所创举是持证人在不改变农村土地集体所有制和农户承包权的基础上，具有土地的使用权、流转权、转让权和收益权；在产权期限内，按规定用途，可依法使用、经营、流转土地，也可作价、折股作为资本从事股份经营、合作经营或抵押担保。目前发放农村土地使用产权证的，都是参加了土地合作社的农民，土地没有流转的，还没有发证。
据介绍，交易所可以提供农村使用产权申请登记、土地收益评估、合同鉴证等多种服务，还成立了土地使用产权纠纷调解庭。在由其监制的《土地流转合同书》上，条款包括流转土地情况、委托期限、流转价格及支付时间方式、违约责任等内容相当完备。
流转涌动
土地使用产权证甫一亮相，即为合作社社员解决了一大难题――资金。这些证书，为张凯华等村民带来了大笔的贷款。目前，徐庄镇作为产权抵押的土地使用产权面积是1727.3亩，一共从当地农村信用社贷了45万元，分两次发放到农民手中。与此同时，当地农业银行也开始尝试针对“农村土地使用产权证”进行贷款。10月7日，农行工作人员专门到徐庄镇进行调研和宣传。不过山亭区农村信用联社办公室负责人表示，现在放贷的做法都是暂时的，还需要等待明确的政策信号。
土地流转范文6
关键词：农村 土地承包
随着我国经济的发展，城乡的差距日益拉大，解决"三农"问题始终是我国社会经济发展最为基础的问题。为了吸引外来的资金投入，为了更好地发展农村经济，实现"三农"的健康快速发展，农村土地承包显得更为重要了。
当前农村土地制度变革，最为重要的是土地流转制度的改革和创新。资源流动，是实现其优化配置，促进经济增长的前提条件。要实现土地的优化使用，土地流转是必不可少的。随着国内农村土地市场经济体制建立和发展，私有经济比重越来越大，那么对土地资源进行优化配置已成为农民增收的重要元素、也是对提升农业竞争力的必然要求。事实上，近年来随着农村外出劳动力的迅速增加，土地流转已被国家法律和政策承认并得到鼓励发展[1]。
一、农村土地承包形成的原因
我国是一个农业大国，农民占我国人口的最大比例。现今，我国不少地区的人地矛盾空前紧张，"农地细碎分割，经营规模太小，生产效率低下"，家庭小规模经营受到质疑。同时，其他工种得到了推广，人们有了更多的选择，致使农民对土地的积极性降低，以至于大量的土地被荒废、被流失。在这样的情势下，我国农村土地承包的出现能更好地解决这些问题，使土地的利用率、产出率得到了空前的提高。
二、农村土地承包的形式和用途
土地承包的经营权可依法采取转包、出租、互换、转让、入股或其他方式流转。承包方和发包方双方通过签订合同等形式确定转让金额、年限、土地的用途。农村土地的使用是多方面的，主要是用于养殖业、规模化蔬菜水果种植、开设工厂等。
三、农村土地承包的利益关系
农村土地流转不仅确保了农民的收益分配权，而且对促进农业产业化、农村劳动力转移和增加农民收入等多方面起到了积极的推动作用，取得了较好的社会效益和经济效益。
农村土地承包，既能把荒废了的土地合理资源化，也增加了农民的土地租金收入、增加了地方的税收收入。如果地方是将土地用于养殖业、种植业等可带进先进的养殖、种植技术，有利于提高当地农民的技术水平，使广大农民更科学地管理农地，获得更高的收益。如果是用来开设工厂，那么就能解决一部分人因为转让土地而失去工作的农民，他们可转向工厂工作[2]。
四、土地承包存在的问题及解决问题
土地是农民的土地，农民有对土地的支配权，可是在土地转让过程中，有些地方的村干部为了减少繁琐的手续、为了从中谋取不正当的收益，未经村民的讨论通过，就私自将土地转让。同时，由于农村人们对法律知识的薄弱，往往会被一些不良的村干部、不良的商人欺骗，签订了一些不符合我国农村土地承包法的转让合同。例如，某地的一个地方官勾结当地村干部为了以较低的价格转让土地，从中谋取差额利润，未经过村民的同意就私下签订转让合同。事情成事实后，很多村民就忍气吞声，接受低价格转让土地，但是一些村民不满意其价格，要求村干部给予合理的价格。在村民捍卫自己的利益的同时，一些无良的村干部竟以恐吓等不法手段逼该村民接受。在利益的冲突下，不少村民也只好无奈接受，但是也有人运用法律捍卫自己的权益，把村干部和地方官员告上了法庭[3]。
一个法律文盲谈何用法律来捍卫自己的权益，因此提高村民的法律意识是十分重要。有关的村干部应定期组织村民学习相关的法律知识，听相关的讲座报告，做好宣传法律重要性的工作，让村民懂得必要的时候向法律援助。
位于山区的农村，生产力是比较低下的，如何才能吸引先进的生产技术，吸引外来的先进养殖业、种植业，如何才能运用好先进技术一直是困扰农民的问题。同时引进的先进技术如何在不损害农民利益的基础上为农民谋福利是不少农民担心的问题。农业生产技术提高了，农产品的产量增加了，对非农业人员来说是天大的喜事。但是，对农民来说，农产品丰收真的能增加家庭收入吗？答案并非肯定的。在微观经济学中有一句话叫谷贱伤民"，意思是谷物丰收了，就意味着谷物的价值降低了，农民的收入就会相应减少了[4]。
我国现今通货膨胀异常，这无疑加大了农民的压力，生活水平不但得不到相应的提高，反而开始下滑。因此，解决民生问题是刻不容缓的。如何解决问题关键是看农村土地的运用情况。土地的转让就意味着一部分农民失去了工作，如何才能合理处理好人员的流动。
为了更好地解决民生问题是我国建设小康社会、建设社会主义新农村的根本要求。要更好地解决问题，就要加大对农村"三高"农业的投入，提高中低收入，抵抗通胀，保证广大农民的生活质量。同时，我们可以以入股的方式来转让土地，村民们是承包方的一份子，就会自觉起到监督作用。多劳多得，村民们的积极性得到相应的提高，在收入方面也相应增加了，更好地解决生活问题，提高生活质量。
随着社会的发展与进步，当前开始提倡绿色环保，很多大城市逐步淘汰了污染、破坏环境的工厂。这些工厂被转移到了一些欠发达的地区，迁移到农村是很多厂商的选择。土地转让给了这些厂商，当地的环境受到了污染，河流失去了昔日的澄清、空气失去了昔日的清新、天空失去了昔日的明朗，人们的生活环境、身体健康都受到了极大的危害[5]。在他们认识到后果的严重性想要退回土地时却因为合同的期限没到，无法赔偿违约的金额，无奈继续完成合约。无良的厂商为了减少环境处理费，没有尽到处理好自己污染环境的善后工作。
我们可以在转让合同上增加承包方应自觉履行处理好排放物的有关条目。要求承包方不能过度向大自然排放有害物质，且其排放物要符合国家相关的指标。若出现违反合约情况，承包方应负起所有的损失，并终止合约。
五、土地承包能促进传统农业向现代农业的转变
价值支配着价格，而价格决定着农民的收入多少；农民有了收益才有条件接受学习现代农业科普知识，因此、对传统农民向现代农民转形有着重大促进作用。当前，我国新农村建设的首要任务是建设现代农业，包扩生态农业及观光农业。所谓现代农业，其总体特征为具有科学化、系统化、商品化、产业化。那么，如何建设现代农业？有学者认为，"用现代装备、技术、服务理念、产业体系、市场营销、新型农民等构建农业价值链。而逐渐朝机械化、集约化方向发展，这要求农民必须具备相应的素质，改变农业效率不高的局面，使我国农业朝着年轻化、知识化、专业化、机械化方向发展[6]。
随着产业的转型，技术要求的提高，农村人们注重学习的程度空前提高，国家的教育水平也逐步得到改善。产业的转移更刺激了我国农村的发展，促使经济的发展。
农村的土地承包使农村的经济得到一定的发展，农村的经济迎来了春天，人们的生活水平得到了改善。但是农村土地承包制度还不算太完善，国家今后应该更注重农村土地的转让流动问题，给农村百姓们一个信任的法律保障。同时应加强人们对中国农村土地承包法的认识与了解。农村人们应该合理运用土地、提高价值，把土地的产出率最优化。
参考文献：
[1] 王利明. 农村土地承包经营权的若干问题探讨[J] .中国人民大学学报，2001
[2] 高汉.关于土地承包经营权流转的法律分析[J].中州学刊，2006，（05）
[3] 孙碧艳.中国农村土地承包经营权流转法律问题研究[D].湖南师范大学，2007
[4] 李娜.农村土地承包纠纷案件若干理论与实践探讨[D].山东大学，2006
[5] 刘萍.论农村土地承包经营权流转制度的完善[D].吉林大学，2007
