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房贷调查报告范文1
根据总行《关于开展地方储备粮油及贷款管理有关情况调查工作的通知》（农发银客一〔2010〕19号）文件精神，我组对灵丘县市县级储备玉米相关情况进行了调查。现将调查情况报告如下：
一、基本情况
我组根据市财政局、市农发行、市粮食局《关于新增市级储备粮指标分配的通知》（同粮联字〔XX〕68号）及市农发行《关于对大同市粮油储运公司等二十一家企业申请市级储备粮贷款的批复》（同农发银复〔XX〕3号）文件精神，于XX年12月14日向灵丘县粮油转运站发放市级储备贷款30万元，贷款方式信用，贷款期限一年，贷款利率5.58%。该站于XX年1月收购玉米25万公斤，价款30万元。由于没有上级主管部门轮换及出库销售通知，该笔贷款于XX年12月13日展期至XX年年12月13日，展期利率执行一年期贷款利率6.12%。XX年年12月13日展期至2010年12月12日，展期后执行一年期贷款利率7.29%。
二、地方储备粮油体系建设及执行情况
XX年，市政府首次拟建储备规模计划及相应地方储备粮配套指标并做出了明确规定，但县级储备没有配套。市级储备粮按市政府计划执行，储备品种玉米，储备数量25万公斤。由于没有上级粮食主管部门轮换及出库通知，目前储备库存未动。
三、地方储备粮管理体制情况
灵丘县由县粮食局粮油转运站承担储备任务，该站仓库容量、仓储条件、仓储设备、检测仪器、保管人员均符合规定标准与技术规范，经营管理和信誉良好。对储备玉米实行集中承储、专仓储存、专人保管、专账记载，储备粮账账相符、账实相符、质量良好、储存安全、管理规范。无违法经营、出库、空库现象。
按照“谁储备、谁补贴、谁承担风险”的原则，由市政府对储备贷款进行利息费用补贴，补贴方式为每年末一次性补贴3万元。
四、地方储备粮贷款管理情况及评价
储备粮贷款具有较强的政策性，应坚持“钱随粮走、全程监督、封闭运行”的原则。在粮食库存监管中，我组信贷员每月到企业进行库存检查，并做好检查记录，检查中未发现坏粮和挤占挪用现象。该笔贷款从贷前调查到贷中审查、贷后检查均符合贷款管理操作流程，贷款发放符合农发行贷款管理办法的规定，未发现违反我行贷款管理办法的事项。
五、存在的问题及建议
第一，市政府应督促县政府执行储备计划，保证储备工作顺利开展。
房贷调查报告范文2
关键词：青年员工；思想状况；调查
一、突出问题及原因分析
（一）部分青年员工价值观存在偏差
调查结果显示，调查样本中45.6%的青年员工认为工作就是为了赚钱，工作的动力主要取决于收入的多少；有23.4%的青年员工追求舒适的工作环境，认为钱可以少赚一点，但是工作任务要少一点，环境要好一点，缺乏吃苦精神；仅有31%的青年员工把工作岗位当作实现个人价值的平台。
主要原因分析：
1、30岁左右的青年员工正面临着结婚、购房、养子等问题，工作时间不长，没有太多的积蓄，他们多数又来自农村，家庭条件一般，无法提供经济上的支持，所以济问题成为了困扰他们的最现实问题。
2、部分青年员工家庭条件优越，特别是集团公司子弟，父母多年的工作，积累了一定的经济基础，除支援子女购房、购车、结婚外，甚至还有一定积蓄，可以说，这些员工衣食无忧，压力相对较小，对于他们而言，工作仅仅是一种生活选择，有的甚至把工作当做消磨时间、结交朋友的工具，只是被动地参与工作，没有工作的目标和动力。
3、随着社会经济的快速发展，职业观普遍出现多元化、功利化趋势。对于个人的评价很多时候是以金钱为标准，无论什么职业，衡量成功与否的因素首先是“能赚多少钱”，传统的价值观受到了很大冲击。
（二）部分青年员工不能适应企业的管理模式
本次调查发现，34.63%的被调查者对单位的管理模式不满意。50%的被调查者认为工作的压力主要来自于单位内部管理，远远高于购房、婚恋、工作能力等方面的压力。
主要原因分析：
1、现在的90后员工多数为独生子女，在娇生惯养的环境中长大，吃不了苦、受不了气，不愿受人管教，逆反心理严重。
2、我矿员工的籍贯比较多样化，除晋城当地人外，还有相当一部分外地人，就晋城当地人而言，不同县区的方言也不同。在日常工作中，很多员工习惯用方言交流，尤其是基层区队的部分干部，在班前会、安全会上传达上级精神、安排布置工作也讲方言，导致部分外地员工听不明白，出现沟通不畅、安排布置工作产生误会的问题。
3、煤炭行业的特性注定是一个艰苦的行业，对于很多刚刚走上工作岗位的青年员工来讲，家庭、校园的舒适环境与煤矿特殊的工作环境形成强烈反差，造成部分青年员工对环境不适应，内心感到压抑。
4、我矿统一的分配政策会导致专业岗位不一致的现象，很多大学生工作多年都无法评职称，由于岗位要求，还必须考取相应的学历和技能等级证，让部分人产生挫败感。
5、受传统习惯的影响，基层区队、班组的管理相对还比较粗放，一些管理人员在安排工作上态度比较生硬，让一些青年员工感觉得不到应有的尊重和关爱，感觉不到温暖，造成逆反心理。
6、276天工作日生产组织，打破了原来的工作、休息模式，给部分员工回家休息、办事带来了一定的不便利，一时还难以适应，有抱怨情绪。
（三）部分青年员工对企业发展信心不足
调查发现，只有57%的被调查者认为当前企业面临的困难是暂时的，对企业的发展充满信心，而去年这一数据为70.2%，呈现大幅下降的趋势；30.3%的被调查者表示“压力很大，走一步看一步”；12.7%的被调查者对企业的发展持悲观态度。
主要原因分析：
1、受大环境的影响，中国经济整体呈现低迷状态，各行各业都受到了不同程度的影响。
2、尽管从2012年下半年开始，煤炭市场就呈现出下行趋势，但是这几年我矿的各项任务指标完成的都较好，收入有下滑，但是影响不大，今年以来，工资收入大幅减少，大家明显感觉到经济压力，尤其是机关、地面、后勤人员。
3、部分员工对政策的了解不够透彻，仅仅知道国家去产能、供给侧结构性改革的政策，具体了解不够清楚，对于利好政策更是知之甚少，因此对发展前景比较悲观。同时，企业出台的一系列改革措施取得一定效果，但是在普通员工层面感觉不明显，由于信息的不对等性，容易出现以讹传讹的现象，加剧了悲观情绪。
（四）停薪留职意愿明显
调查结果显示，20.28%的被调查者表示如果收入进一步下滑，满足不了房贷、车贷、日常开支的话，会选择停薪留职。
主要原因分析：
1、部分员工有一技之长，在企业感觉得不到认可，认为离开企业，能够找到更满意的工作。
2、有些员工认为企业当前实行的部门合编、精简干部等改革措施，对自己的发展前景不太看好，认为提升的空间不大，想另谋职业。尤其是配偶不在矿上的员工，聚少离多，家庭关系维系比较紧张，在看不到发展前景的情况下，会首先选择维系好家庭关系。
3、有的青年员工受周围朋友、同事停薪留职的影响，从众心理作祟，不能踏实工作，有停薪留职的冲动。
4、部分员工亲属、同学、朋友都是集团公司的员工，对集团外其他企业的情况不是很了解，存在“这山望着那山高”的现象，觉得其他单位待遇要好。
二、建议意见
（一）企业要加强舆情监控，有针对性地开展心理疏导
企业要加强舆情信息监测，畅通情绪交流渠道，及时发现员工思想出现的问题。针对共性问题，通过邀请心理咨询师解答、召开座谈会等方法进行心理疏导，避免不良心态积累恶变。同时，要根据问题的特点，因地制宜采取行动，将价值观教育与舆论引导相结合，通过报纸、广播、网站、微信等多种渠道提供全天候、多维度、宽领域、开放性的舆论工作，让青年员工接受到主流文化的熏陶、浸润和感染。
（二）支部要转变管理方式，有针对性地进行认知调整
支部要改变简单生硬的管理方式，以人为本，尊重青年员工的差异，在管理上做到因人而异、因时而异、因事而异，建立起青年员工与管理者之间的信任。青年员工的思想状况要及时分析、动态掌握，将每天的班前会开成“座谈会”、“团队学习会”，对工作中的问题进行反思，达到交流经验和体会、相互支持和启发、共同完善和提高的目的，进而引导青年适应企业的管理模式。
（三）团委要发挥积极作用，有针对性地进行思想引导
针对当前形势对员工思想的影响，通过座谈会、演讲比赛等形式引导大家正确看待当前危机形势，排除各种不良因素的干扰和影响，统一思想、凝聚人心、鼓舞士气，积极投身于安全生产之中。开展“假如我是一名管理者”主题活动，让青年员工换位思考，认可企业的管理模式，增强对企业的归属感。继续选树青年典型，将不同工作岗位的青年代表在度危求进、增收节支等方面的先进事迹通过多种渠道进行宣传，用身边的榜样感染人、激励人，促进青年树立正确的价值观。发挥新媒体的作用，将青年普遍关注的事项通过微信公众平台进行发送，扩大影响力和受众面。
参考文献：
[1]李明国.企业青年思想状况调查报告――大庆石化公司样本[J].中国共青团，2016，（10）：54-56.
房贷调查报告范文3
研究”
Q：我在贵刊的扉页上看到“城中村法治生态研究”的活动启示，请问我能参加吗？需要哪些条件？收取费用吗？
A：谢谢热心参与我们的活动。这个活动需要您提供一份详细的关于当地城中村法治现状的调查报告，内容可以涵盖城中村的常见民事纠纷、刑事案件的种类，城中村的治安管理等等。具体事宜您可以电话联系该活动的负责人：黄倩010-53668292。
离婚析产，房屋贷款怎么办
Q：我和前夫结婚期间共同按揭购买了一套房子，由于是首套住房于是按照7折利率办理的贷款合同。今年我前夫离婚，于是我们在法院进行了财产分割，最终法院出具了一个民事调解书。民事调解书内写的是我补偿前夫一笔钱，房子归我所有，剩余贷款由我偿还。
由于贷款合同的借款人是前夫和我，扣款账户是我前夫的，于是我去银行申请变更贷款合同的借款人。但是银行贷款的人和我说必须要还清贷款后，重新办理贷款手续，即所谓的“转按揭”。
之后我又去房管局咨询，房管局说如果我要办理析产过户需要拿着银行的批函才能过户。法院调解的时候法官说我们这个是分割财产，不是交易。房管局也说我们这个是离婚析产，所以不用交易税。为什么到了银行就变成了转按揭？我想不明白。我只需要在原有的贷款合同上做一下借款人变更，但银行就是要按照转按揭操作。银行这样做到底有没有道理？
A：首先，法官和房产局说得没有错，离婚析产不属于买卖行为，你和前夫办理房屋过户的确不需要交纳交易税。
其次，相较于你们的婚姻关系，房屋贷款是一个独立的民事法律关系。一般来说婚后购房贷款合同中夫妻双方是共同抵押人，因此，你现在要求变更主贷款人，这属于合同重大事项的变更，一定要征得银行的同意。银行不是公益机构，而是独立的民事主体，出于对贷款风险的考虑，有权拒绝变更合同。这种情况下，你要么与银行方面协商解决（银行一般有自己的政策，很难跟您这样的个人客户独立协商），要么提前偿还贷款后再进行过户。
村长是“黑社会”，我们该怎
么办
房贷调查报告范文4
这周我主要负责整理客户资料和对拖欠贷的客户进行电话催收。
听前辈们说，今年的业务量只有去年的一半，只有前年的三分之一。的确，客户资料需要整理的并不多。不过每一份档案里所需的资料还是不少的，收入证明等，特别的外来人口，还需要1年的社保和税单才可以办理贷，否则只能全额买房。如今在二套房1.2倍利率的情况下，二套房的购买相对比较少了。在房地产市场不是很红火的情况下，我们银行负责的新里程花园倒还是不错，或许是中小套房比较多，所处位置也颇佳吧。
当我开始给有不良记录的客户打电话后，我才深刻体会银行的无奈。有的客户只拖欠半个月的，有的只拖欠了几十元，这也许是因为国家调整贷利息的原因，一般还比较容易联系上。但是有的钉子户，电话不是停机就是打不通，要不就是错误的号码，这些拖欠用户的行为，对于银行资产有一定的风险，行长还专门对房贷部开会批评了这事。我想没过前几年的次贷危机也就是这种情况的井喷造成的吧，所以在对贷客户情况审核时，真的需要慎重、认真，而不是一味的拉客户。
这周的工作量不是很多，和同事们也更熟了。
昨天晚上，我的一个好朋友X约我聊天。恰好他也是在银行工作，不过是在一家小银行。他已经上班三周了。感觉还是不大适应。按他说，是环境的问题。别人对他的态度不友善。自己和他们的互动也不多，每天中午都是自己一个人吃饭，觉得上班很痛苦。
相比之下，我觉得我很幸运。可能是我们也在一起工作的都是20多岁的同龄人，有着很多共同话题，同事们都很亲切，很快便熟悉了。也觉得他们都很好，很有人情味的集体。所以，我也要继续努力，争取能成为他们当中的一分子。心态的转变不仅仅要求自己是一个实习生的姿态，更要像一个工作中的人。
我可能有点工作狂的味道。只要有工作，我会不断的做下去，一点也不会觉得无聊或疲惫。不过，一旦手上的事做完了，人会觉得无聊而无动力，心也慌。我心里觉得，如果在这样的环境里，人人都在忙的时候，我却闲下来很不自在。总想做点什么。
不过也许是买房政策实在太紧，最近 的工作量比较少，闲余时间，我多是和同事们请教些职场的问题，以及提高自己的计算机操作水平。不过还是希望下周可以忙起来啊。
这个星期给我印象最深的就是天气很不好，有天早上去实习的时候根本就没有车搭，站在车站等很久都没有车的影子，都是走着去上班的人们，我想反正也没有车搭，还不如走着去，走了好久，当我走到银行门口时已经快八点半了，那是我实习以来到得最晚的一次。
到了银行我开始整理客户的各种贷所需的资料，复印件，帮客户填写个人住房按揭贷合同，贷申请人资料，在征信系统查个人信用报告，做消费信贷调查报告...其实银行信贷的工作并不复杂，只是需要绝对的细心和耐心。这两天见到了很多人，各行各业形形，对自己也是很好的锻炼。我从前几天的问他们吧，我不知道到今天客户办好贷后的谢谢哦！进步还真是不小。
现在的工作虽然很简单，但做好也是不容易的，我想就从做好中国建行的一颗螺丝钉开始吧。
这周感触最深的是我的师傅，房贷部的客户经理，他是一个很年轻的帅小伙。他比我只大了2岁，由于业务出色，在柜台做了一年后，便开始负责房贷部了。在这个星期里他教了我很多在书本上学不到的东西，比如她告诉我对待来贷的每一个人都要有礼貌，首先要给每一个人泡茶，然后在上下班的时候都要打扫一下地面的卫生，我觉得他说的这些很有道理，人与人之间最起码的就是礼貌与尊重，我很赞同他说的这些。所以我很愿意与他交流自己的实习体会与遇到的一些问题。
房贷调查报告范文5
城镇化是真实的，中国不会出现房地产市场断崖式下降，但某些鬼城的出现，以及某些城市必然出现一轮房价下滑，以跟上收入的步伐。
中国社科院《2011中国城市发展报告》指出，未来20年，每年将有1000多万农村人口转移到城镇居住。
一线城市、东部地区绝不会成为鬼城。根据我国第六次人口普查的数据，2000年至2010年，东西部共有9省市出现了人口增长超过10%。北京、上海、天津均爆炸性地增长了29%以上，全国人口增长中的54.9%集中在经济发达的前五个城市中，外来人口成为人口增长的主要因素。与此同时，重庆、湖北、四川、贵州、安徽和甘肃六个省份的常住人口，却出现了负增长。
重点发展的西部大城市不会成为鬼城。以成都为例。2000年底，成都城镇常住人口为606万人，十年后成都城镇常住人口为921万人，年均新增人口为31.5万人。以人均需要25平方米住房计算，城市化进程使得年均住房需求近800万平方米。2012年，华西城市与房产研究院联合成都透明房产网联合推出《全川购房力调查报告》，显示四川二级城市购房者买走成都六成房子，成都作为四川的惟一中心城市，地位无可动摇。
不过，环顾其他人口、资金导出的中小城市，未必有那么幸运，他们不可能像成都、长沙一样吸引全省购房群体，这些地区正在期盼着新一轮的基建以填平缺口，房地产供应量大增、经济落后、环境糟糕的中西部三四线城市，存在着巨大的房价下行风险。
今年1月15日，世邦魏理仕（CBRE）2012年全年成都房地产市场回顾，当年成都办公楼市场净吸纳量达到40万平方米，同比增长8%，但新增供应量98万平方米，同比增长69%。在巨大的新增供应的压力下，2012年成都优质写字楼空置率被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%，二线城市办公楼的空置率高达20.7%，而成都在全国11个二线代表城市中，办公楼库存量最高，接近400万平方米，空置率也最高，达34.6%。
从房地产调控以来，房贷与面积数据显示，自住与改善型需求成为房地产市场的主流人群。刚性需求放量，说明大部分投资者认同，低风险高收益的房地产黄金时期已过，这将让除人口暴增以外的一线城市房价走向平稳，甚至下行。
城镇化可以消灭多数鬼城，但并不一定意味着房价上涨，当农村中的富裕群体依靠自身资金在城市购房后，进入城市的群体，不再拥有资金红利，当地银行的政府企业与个人存款可以作为风向标。此时，房地产将按照刚需的价格制订，而非投资者的投资预期定价。
房贷调查报告范文6
关键词：住房抵押贷款；法律风险；MBS
中图分类号：F832．45 文献标识码：A 文章编号：1003－9031（2006）10－0029－04
最近，从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的“姚康达事件”，我国商业银行假按揭案件不断浮出水面。由于假按揭行为具有隐蔽性，一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化（MBS），购买这些证券的投资者将面临巨大损失，而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为。由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多，涉及的法律问题复杂，因此，完善相关的法律金融制度，保护投资者利益，是我国顺利实现资产证券化，进一步发展住房抵押贷款证券化市场的迫切需要。本文试图从投资者的角度出发，探讨住房抵押贷款证券化的法律风险，从而为完善相关法律金融制度提供参考依据。
一、我国住房抵押贷款证券化的法律金融制度框架
住房抵押贷款证券化是指发起人将满足一定标准的多笔住房抵押贷款汇集重组为住房抵押贷款资产池，并将资产池的现金流转让给特殊目的中介（Special Purpose Vehicle，SPV），SPV再以此作为支撑，通过一定的结构安排，对风险与收益要素进行分离与重组，在市场上发行可流通的证券。住房抵押贷款证券化包括支撑资产的破产隔离、重新捆绑和信用增级、证券发行三个环节。SPV从发起人受让被转让债权的形式主要有两种：一是信托方式；二是转让方式。信托方式是指发起人以支撑资产设立信托，让与SPV以换取受益权证，然后再销售给投资者。转让方式是指发起人将支撑资产真实出售给专门从事证券化运作的SPV，由其发行资产支持证券。
近年来，我国相继推出了一系列关于住房抵押贷款证券化的法律法规（见表1），从而形成了现行的住房抵押贷款证券化法律金融制度框架。
我国住房抵押贷款证券化具有以下特征：一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化；二是投资主体只限于机构投资者；三是信用增级的形式灵活多样，明令禁止政府提供信用担保。
（一）以信托方式实行住房抵押贷款证券化
关于住房抵押贷款证券化的模式，国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证，关注的焦点是SPV是否要有政府背景，是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》（下称管理办法），我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定：“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品――“建元2005－1”就是由中国建设银行作为发起机构，委托中信信托在银行间债券市场发行的。
另外，我国还没有SPV方面的专门立法，但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》（下称监管办法）对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定，信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上；注册资本不低于五亿元人民币，并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时，监管办法第8条规定：“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行，特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司，但也不排除其他机构担任SPV的可能。
（二）投资主体只限于机构投资者
现阶段，我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定：“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的，也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训，由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段，相关的法律金融制度不完善，逐步向个人投资者开放MBS业务，可以积累经验，保护中小投资者的利益，避免市场过度的非理；另一方面，MBS在我国是一种全新的固定收益证券，其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同，对风险管理能力要求高，而机构投资者在这一方面比较成熟，从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。
我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看，只有切实保护中小投资者的利益，才能最终真正推动资产证券化的发展，这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。
（三）信用增级的形式灵活多样，政府不为MBS提供信用担保
信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法：外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任，向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护，并为此承担相应的风险；内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序，提高优先级证券的信用级别，或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。
我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法，但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定：“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时，政府不能为住房抵押贷款提供信用担保，因为我国《担保法》第8条明确规定：“国家机关不能作为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑，这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
二、我国住房抵押贷款支持证券的法律风险
我国住房抵押贷款证券化的法律风险主要来源以下两种情况：一是由于法律方面的空白使得投资者的利益得不到切实保障；二是有的法律法规不合理、可操作性差，导致法律执行成本高，违规者得不到惩罚，容易导致道德风险和金融欺诈行为。
（一）假按揭的法律风险
假按揭可表现为无购实按揭和返租按揭。无购房按揭是指开发商通过内部员工或其他关联人虚构购实，在银行办理按揭贷款，再将贷来的款项挪作他用，造成银行资金风险，如“森豪公寓”骗贷案、2006年6月案发的工商银行西安朱雀大街支行骗贷案。返租按揭是指开发商与购房者相互串通，以高出房产成倍的价格进行按揭，为开发商套取现金，此后开发商分期以租金的形式将贷款本金连同利息返还购房者的融资方式。根据银行的内部调查，假按揭已成为住房抵押贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。假按揭中，银行处置贷款抵押物所得款项往往不能足额清偿债务余额，再加上拍卖处置抵押物时众多环节的审查和核实，消耗大量的人力和物力，导致银行处置抵押物的价值大大缩水。因此，银行的贷款回收率往往很不理想。
在证券化过程中，假按揭风险由银行转移到MBS的投资者。假按揭因其行为隐蔽，在业务中较难防范，特别是在住房抵押贷款证券化过程中，由于商业银行并不会长期持有住房抵押贷款，而且商业银行之间对住房抵押贷款业务存在不良竞争，往往放松对借款人购房的真实性、还贷能力和意愿的调查和审核。证券化过程中，即使违约行为出现，MBS的投资者也不容易取得假按揭的证据，并对借款人或商业银行行使追索权。
假按揭事实上是一种民事欺诈行为，根据我国的《民法通则》和《合同法》的有关规定，银行一旦发现假按揭行为，有权停止发放贷款，提前行使担保权利，并要求借款人和开发商承担连带赔偿责任。管理办法与假按揭相关的条款只有第14条，管理办法第14条规定：“在信托合同有效期内，受托机构若发现作为信托财产的信贷财产在入库起算日不符合信托合同的约定范围、种类、标准和状况，应当要求发起机构赎回或置换。”但该条款并不能保证投资者能够识别和防止证券化过程中的假按揭行为，也不能据此对银行或开放商行使追索权。
（二）抵押物处置中的法律风险
在住房抵押贷款业务中，最高人民法院的司法解释使商业银行在处置抵押物时面临极大的法律风险，这也势必影响到MBS的预期收益。在住房抵押贷款业务中，最高人民法院的司法解释既要考虑到商业银行个人住房抵押贷款的安全问题，又要关注弱势群体及其家属的生存权利，维护社会稳定。2005年1月和12月，最高人民法院先后颁布实施了两则关于住房抵押贷款抵押物处置的司法解释，因此，如何理解该司法解释中的有关条款和风险，值得MBS的投资者高度重视。
2005年1月起开始施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释200415号）与住房抵押贷款相关的条款主要是第6条和第7条。第6条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。第7条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，住房抵押贷款业务中设定抵押的房屋也不能执行，不利于银行抵押权的实现，不利于社会诚信体系的建立。2005年12月，最高人民法院公布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释（下称《执行抵押房屋的规定》），就人民法院根据抵押权人申请，执行设定抵押的房屋的问题作出规定。依据该司法解释，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。另外，《执行抵押房屋的规定》对于以低保对象为被执行人的情况作了特殊规定。
（三）房贷险设计错位的法律风险
房贷险的全称是“个人抵押住房综合保险”，是购房者向银行申请贷款时银行一般要求贷款人必须购买的保险。在美国，与住房抵押贷款相关的保险主要有两类：一是还款责任保证保险（Mortgage Insurance），主要是当借款人违约时由保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。通常情况下，只有贷款房价比（LTV Ratio）大于80％时，贷款银行才会要求借款人购买，保额为贷款金额的一定百分比。二是抵押贷款相关人寿保险（Mortgage－Related Insurance），一般由借款人从人寿保险公司购买，主要是在还贷期内借款人死亡的情况下，由保险公司代其向银行清偿余债，使借款者的家人能继续居住，贷款人不强制要求借款人购买这类保险。
我国与住房抵押贷款相关的保险业务主要有三类：一是抵押住房的财产损失保险（以下简称财产损失险），主要保障抵押住房遭受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是还贷责任保证保险，主要是当被担保人因为死亡和伤残等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款；三是与抵押贷款相关的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内借款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保险公司代其向银行清偿余债，借款人的家属能继续居住。个人住房贷款综合保险包括财产损失险和还贷责任保证保险。在我国的房贷险实践中，银行一般都强制要求借款人购买财产损失险或综合保险。我国的房贷险实践中的主要问题有强制保险、保险标的错位和溢额保险等。
首先，存在房贷险是否属于强制险的立法冲突。《个人住房贷款管理办法》第25条规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。”从此，房贷险确立了其个人房贷强制险的地位。房贷险的强制性规定与我国《保险法》第11条第2款：“除法律、行政法规规定必须保险以外，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同”的有关规定相冲突，导致实务中的法律适用混乱。
其次，房贷险的设计不合理。商业银行一般都要求借款人购买财产损失险，否则将不予贷款。然而，房贷险合同中所列的暴雨、洪水、台风等意外事件发生的可能性极小，吴让军（2003）的调查报告显示，从1999至2001年间，贵阳市从事房贷险业务的人保和平安两家财产保险公司的财产损失险的赔付率均为零。[1]
三、完善我国住房抵押贷款证券化的金融法律制度
由于我国社会处于转型期，住房抵押贷款的相关法律制度不健全，住房抵押贷款业务中存在着假按揭、抵押物处置风险大和房贷险设计不合理等问题势必影响到住房抵押贷款证券化的进程。从投资者的角度出发，我国必须从以下几个方面完善现有的法律法规体系：
(一)加大假按揭行为的违法成本
在证券化过程中，假按揭风险由银行转移到MBS的投资者，而MBS的投资者很难取得假按揭的证据，并对借款人或商业银行行使追索权。因此，有必要制定专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为，加大惩罚力度。
（二）制定《个人破产法》，切实保护债权人和投资者的抵押权
我国没有专门的《个人破产法》，再加上社会信用体系不健全，债务人转移和隐匿财产容易，导致了大量的骗贷、逃债等金融欺诈现象。由于没有个人破产制度，债权人的抵押权的实现存在种种障碍，为了防范抵押权处置的法律风险，商业银行往往通过不合理的房贷险条款来转嫁风险，使借款人的还款负担增加，最终影响我国MBS市场的健康良性发展，因此要加快制定《个人破产法》。
（三）加强房贷险的相关立法工作，取消房贷险的强制险的地位
根据我国法律适用原则，《保险法》属于法律的范畴，比作为部门规章的《个人住房贷款管理办法》法律效力高，因此《个人住房贷款管理办法》第25条应属于违法而无效。鉴于法律的统一适用和避免法律适用混乱以及有利于我国住房抵押贷款证券化的发展，建议将该第25条修改为“以房产作为抵押的，贷款人可以根据需要要求借款人在合同签订前办理房屋保险或要求借款人委托其代办有关保险手续”，从而避免立法冲突。
参考文献：