前言：中文期刊网精心挑选了土地增值税暂行条例范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
土地增值税暂行条例范文1
【关键词】 土地增值税 纳税筹划 查账征收
一、土地增值税政策演变
1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（从1994年1月1日起实施），该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。1995年1月27日，财政部《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。征收土地增值税的目的之一是调节房地产开发企业增值收益，抑制房地产投机，但长期以来其一直是以按销售收入一定比例预征的方式存在。2006年12月28日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。之后的执行情况并不好，尤其是我国实体经济受2008年国际金融危机显著冲击后，国家对房地产行业的态度发生了改变。
2009年我国房地产价格再次出现快速上涨，一些城市甚至是爆发性增长。2009年5月12日，国家税务总局颁布《土地增值税清算管理规程》（从2009年6月1日起施行），对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等问题作出具体规定。该规程明确指出，纳税人符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。另外，第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
2010年4月国家再次对房地产市场进行调控。2010年5月25日国家税务总局《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称新《通知》），相比2006年的政策，主要从以下两个方面提高了要求。第一，提高预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行；其次是为核定征收率设底线，对确需核定征收土地增值税的，从严、从高确定核定征收率，核定征收率原则上不得低于5%。
从政策演变来看，国家对房地产行业的土地增值税清算管理不断加强，一些漏洞也逐渐弥补。值得一提的是征收方式的管理。2007年以来，一些地区较多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐渐减少。事实上，核定征收土地增值税存在诸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地产投机和房价过快上涨的作用；改变了计税依据，不但不能抑制房价过快上涨，反而可能助涨房价。
二、土地增值税税收筹划策略
1、降低适用税率
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。第一，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；第二，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%（应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）；第三，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；第四，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；第五，房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
降低适用税率就要降低增值率，而降低增值率有两种情况。首先，在扣除金额一定的情况下，通过降低收入来降低增值额。其次，在销售收入一定的情况下，通过增加成本投入增加扣除金额，此时增值额不变，如果适用税率下降，企业税后利润增加。
（1）利用国家对普通住宅的税收优惠。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此对于属于普通住宅的房地产项目，并且正常增值率仅略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%，获得免税待遇。同时，降价销售也能促使企业加快销售速度，节约贷款利息。举例来说，如果该项目正常定价销售收入是1.21亿元，扣除项目总金额1亿元，则增值额0.21亿元，增值率21%，需按增值额的30%缴纳增值税，税后利润：0.21×（1-30%）=0.147亿元。现在如果少量降低售价，比如销售收入降到1.19亿元，增值率19%，可免征增值税，增值额0.19亿元就是净利。当然如果正常价格下增值率明显高于20%，比如30%，税后净利0.21亿元就高于免征的0.19亿元。
（2）增加成本投入来降低增值率。典型的是装修成本。2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四点“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，可以将原来毛坯房装修后销售，或者在市场接受的情况下，适当提高装修标准。由于装修成本是由购房者承担，因此房地产企业获得的增值额没有减少。更重要的是，装修成本增加房地产开发成本后，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额进一步增加，导致作为增值税税基的增值额减少，而增值率进一步下降。如果本来增值率在某个临界位置，则会使该房地产项目适用的税率下降一档。此时企业增值税负可能明显下降，一个是作为税基的增值额减少，这是确定的；二是适用税率有可能下降。
举例来说，假定某项目毛坯房计划销售9.6亿元，扣除金额6亿元，其中开发成本3亿元，则增值率60%，应纳增值税3.6×40%-6×5%=1.14亿元；现增加1亿元装修费改为精装修房，装修成本由购房者承担，即销售收入10.6亿元，则扣除金额7.2亿元，增值率47.22%，应纳增值税1.02亿元。
2、增加扣除金额
在查账征收方式下，相关法规规定了一系列的扣除项目。在房地产企业销售收入和成本投入确定（因而税前利润确定）的情况下，企业通过规范的会计处理，增加扣除金额，可以减少增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，扣除项目包括如下几项：取得土地使用权成本；开发成本；开发费用，包括利息支出和其他开发费用；与转让有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。取得土地使用权成本、开发成本是房地产开发的直接成本，前者比较简单，而后者包括较多内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发费用是间接费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）点规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里的（一）（二）指取得土地使用权成本和开发成本。
从上述规定来看，开发费用与开发成本中的开发间接费用有可能有交叉，可以通过更细致的会计处理来增加扣除项目。
（1）对利息费用的处理。对开发费用中的利息支出有三种处理情况：不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按5%计算；能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，且利息支出未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除；超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额时，则按该金额扣除。因此对于有大量借款的房地产企业，要权衡是据实扣除好还是按5%扣除好。关键是必须对能够扣除的实际贷款利息支出与预先估计的（取得土地所支付的金额+房地产开发成本）×5%所计算出来的利息支出进行比较。如果前者更大，就要选择据实扣除，平时就应该对贷款的利息支出详细记录，应用合理的分摊方法把它准确地分入各个项目中去，这样也就避免了《条例》中对利息费用比例的限制。
（2）其他开发费用的筹划。其他开发费用（销售费用、管理费）是有扣除比例限制的：如果利息能按转让房地产项目计算分摊，则按房地产项目直接成本（取得土地使用权成本+开发成本）的5%扣除；否则和财务费用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些开发费用细化到具体房地产项目，进入开发成本，则其扣除不受限制，并且在其他扣除项目中还可以加计扣除20%。
（3）费用均分法。对于同时开发多个房地产项目的企业，不同项目因地价和房价等原因增值率不同，可能会加重企业的税收负担。而开发企业对开发成本和开发费用进行必要调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，可以节省税款。
最有需要特别指出的是，纳税筹划也是有成本的，因此税务筹划必须遵循成本效益原则，只有筹划成本小于筹划所得减税收益时，该项筹划方案才是合理的。
【参考文献】
[1] 黄一明：房地产土地增值税清算执行中的问题及对策[J].商业会计，2008（2）.
土地增值税暂行条例范文2
增值额超过扣除项目金额的部分(%) 税率(%) 简便计算方法
-------------------------------------------------------
50以下 30 增值额×30%
50-100 40 增值额×40%-扣除项目金额×5%
100-200 50 增值额×50%-扣除项目金额×15%
200以上 60 增值额×60%-扣除项目金额×35%
说明：1.依据国务院[1993]第138号令《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、财法字[1995]6号《关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》。
土地增值税暂行条例范文3
关键词：土地增值税；政策；清算；帐务处理
Abstract: the land value added tax is imposed to standardize land market transaction order, curb real estate speculation ticket set a tax, currently a lawyer to question 29 land value-added tax in arrears for at least 64 billion yuan of listed companies lead the market. So the land value-added tax on land value added tax levied by the various regulations and conditions, a method, and the duty of a formula how sure is worth us to study, this paper studied the land value-added tax in our country duty based on file parsing, regulations, methods, accounting, puts forward some Suggestions on how to better handle the tax, land value-added tax payment and liquidation.
Key words: land value-added tax; Policy; Liquidation; Accounting work
中图分类号：F810.42文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
近年来关于土地增值税的征收和清算问题引起了人们广泛的关注，特别是今年北京律师李劲松质疑29家上市公司拖欠土地增值税640亿元引起市场哗然。土地增值税总额为何有如此高的欠交数。通过下列分析和探讨让大家来认识一下该税种。
一、什么是土地增值税？它的征收范围如何规定？
根据国税函（1995）110号文件，土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在1993年12月13日了《中华人民共各国土地增值税暂行条例》财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国的土地增值税暂行条例实施细则》。土地增值税从199年1月1日起在全国开征。
根据《条例》的规定，凡转让国有土地位用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。
二、土地增值税的计算方法
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%，税率为60%。
计算土地增值税的公式：应纳土地增值税=增值额*税率
三、土地增值税清算时增值额计算的关键（以房地产开发公司新建造房屋为例）
“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
（一）纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。房地产转让销售收入金额的确定，有以下几点值得特别关注：
纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他经济利益，应当确订为收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
根据国税发（2009）31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
关于地下车位或车库的收入确认原则：各地税务机关的处理方法有所不同。国家税务总局答复无产权的车库，其收入是属于租赁收入，不交增值税，同时其成本也不得扣除。江苏省关于地下车位的规定分三种：1）是人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，扣除发生的成本费用；2）无产权的地下车位，不确认收入，也不扣除相关成本费用；3）有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车位，清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。
售后返租确认收入：房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年，其实质是优先取得了购房者的不动产的使用权，即取得了其它经济利益。税务机关可按“一定期限内房地产企业实际取得的使用收益，如对外转租取得的租金等来测算或者按照同一区位相似楼盘的其它房产销售价格确认销售价格，如果还不能确定销售价格应按相关税收政策规定执行，判断房地产转让价格偏低又无正当理由，应采用评估或其它合理的方法确定转让收入。
对于转让价格明显偏低又无正当理由时（根据苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告：纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的）税务机关可按照下列原则处理：
采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格，如不存在当月，可采集同一企业销售日前后3个月内的同类房地产销售价格，如不存在前后3个月内的销售价格的，可采集相同或近似地段其它企业销售日当月或前后3个月内的同类房地产销售价格。
委托有资质的房地产评估机构评定交易价，按房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
（二）扣除项目金额包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。扣除项目金额的的确定需关注以下几点
公共配套设施成本费用的扣除：房地产开发建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不得扣除。
人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主，其相关成本、费用不予扣除。根据财税字（1995）48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条规定：市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
修装饰费用的扣除：以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
售楼处的装修装饰费分三种情况：第一种情况，售楼处使用的是房开公司自行开发的产品，则装修装饰费可以列入开发成本；第二种情况是售楼处是临时建筑，则装修装饰费应计入房地产开发费用，不得计入开发成本；第三种情况售楼处是租赁房屋，则装修装饰费作为营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。
房开企业未支付的质量保证金扣除：根据国税函（2010）220号房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
开发间接费用的扣除：根据国税发（2009）91号《土地增值税清算管理规程》开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发间接费用在开发项目初期开始归集，以便于后期土地增值税的清算。
土地使用权所支付费用的扣除：苏地税规（2012）1号规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付的土地出让金减去因受让该宗土地，政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。房地产开发企业支付的土地闲置费也不得扣除。
政府性基金和行政事业性收费的扣除：根据苏地税规（2012）1号规定企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。
在土地增值税清算中，所有扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生才能扣除。如预提费用在土地增值税清算中就不得扣除。
四、土地增值税帐务处理
根据财会字（1995）15号文件，对于房地产开发企业交纳土地增值税有关的会计处理如下：
一）交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。
二）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
三）企业交纳土地增值税时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。
四）企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。
预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。
五）为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。
参考文献：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 国务院 1993
《中华人民共和国的土地增值税暂行条例实施细则》财政部 1995
财税字（1995）61号 财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》。
国税函发（1995）110号 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知。
财会字（1995）15号 财政部《关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》
国税发（2006）187号 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。
国税函（2010）220号 国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》
土地增值税暂行条例范文4
[关键词]标准住宅 价格 土地增值税 因素
当前，普通标准住宅是我国房地产开发企业主要的产品形态。2011年，我国的住宅销售额占商品房销售额的82.2%，普通标准住宅占住宅销售额的68.9%。在我国土地增值税法规框架下，提高普通标准住宅价格并不一定会增加企业的利润，过高的销售价格反而减少了对购房者的吸引力，降低了产品的竞争力。所以在土地增值税法规约束的背景下，如何根据各种条件，恰当准确地做好价格决策，对房地产开发企业有重要意义。
一、我国土地增值税的主要规定
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种行为税，房地产开发企业是我国土地增值税主要纳税义务人。
我国土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
二、普通标准住宅的主要规定
[2005]26号文对普通标准住宅进行了详细规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
三、普通标准住宅土地增值税征免的临界点
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；②增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
这里，一定要注意“全部增值额”，正是在超过扣除项目金额20%时就“全部增值额”按规定计税，形成了土地增值税征免的临界点：在这个临界点下方，当提高房屋售价、增加收入而使增值比例超过20%时，因需对“全部增值额”缴税，企业在纳税后的利润反而会降低；在这个临界点上方，适当降低房屋售价、降低收入而使增值比例低于20%时，因“全部增值额”免予缴税，企业的利润反而上升，同时实现以价促销与资金快速回笼。我们把此时的售价称为“土地增值税征免临界点销售价格”。
另外，在征免临界点销售价格之上，随着价格的逐步提高，企业提高售价带来的利润将渐渐弥补缴纳土地增值税而减少的利润，直至提高销售价格带来的利润与缴纳土地增值税而减少的利润相等，即此时企业的利润等于按征免临界点销售价格销售形成的利润，我们把此售价称为“保利平衡点销售价格”。
因此，对销售普通标准住宅为对象的房地产企业来说，价格决策时注意考虑土地增值税征收的临界点因素，以实现企业利润最大化。下面，本文就销售价格与土地增值税之间的关系模式进行探讨。
四、销售价格与土地增值税的关系模式
1.扣除项目的基本规定
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产取得的收入征税，而是要对收入额减去国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。国家规定的扣除项目包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、房地产开发成本；3、房地产开发费用；4、与转让房地产有关的税金；5、其他扣除项目。
2.土地增值税与销售价格的关系模式建立
（1）土地增值税征免临界点销售价格的确定
假土地增值税征免临界点时的销售价格为P；销售数量（面积）为Q。根据上述相关规定，取得土地使用权所支付的金额设为t1， 房地产开发成本设为t2， t1与t2合计为T（以下简称为“直接建造成本”）；则允许扣除的房地产开发费用为10%T；与转让房地产有关的税金为P*Q*[5%+5%*（7%+3%+2%）]；允许扣除的其他扣除项目为20%T。
如果要免征土地增税，则销售形成的增值额未超过扣除项目金额的20%，上述各指标的关系就为：
根据此公式，我们明确了土地增值税与销售价格之间的关系：房地产企业开发普通标准住宅要实现减免土地增值税，销售价格不能超过单位直接建造成本的1.6723倍，这实际上也体现了土地增值税对销售价格的平抑作用。
（2）保利平衡点销售价格的确定
如前分析，如果房地产开发企业宁愿缴纳土地增值税而提高售价，那么需要将销售价格至少提高到什么程度才能使企业不会因为缴纳了土地增值税而减少利润总额？即“保利平衡点销售价格”是对少呢？。
假设其他条件不变的情况下，要确保企业不会因为缴纳了土地增值税而减少利润总额，那就是企业按30%（增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%）扣除缴纳土地增值税后的收入就必须要大于土地增值税征免临界点的收入，即：
也就是说，如果房地产开发企业宁愿缴纳土地增值税而提高售价，销售价格至少为单位直接建造成本的1.8011倍。这时销售价格至少需要从土地增值税临界点的售价提高单位直接建造成本的0.1288倍（即1.8011 减1.6723 ）。否则，提高售价带来的收益，将不足以弥补收入所增加的税收负担 ，对企业来说是得不偿失。
五、举例分析与验证
某房地产开发公司从事普通标准住宅开发，总建筑面积12000平方米，该楼支付土地出让金1260万元，房屋开发成本3980万元，销售及管理费用420万元，销售利息支出210万元（假设不能提供金融机构借款费用证明），该企业的城建税率7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。2009年12月，该项目即将对顾客销售。经销售部门市场调研，附近楼盘的普通标准住宅平均价格为7800元，若从税收筹划角度，该企业的平均销售价格定位于多少比较合理？
1.分析
直接建造成本T=1260+3980，即T为5240万元，销售数量（面积）Q为12000平方米， 为4366元/平方米。根据公式一，若希望增值额未达到土地增值税的征免临界点，则P≤7301元/平方米；根据公式二，若增值额超过土地增值税的征免临界点却保证企业的利润并不下降，则P≥7863元/平方米。附近楼盘的普通标准住宅平均价格为7800元/平方米，企业的平均售价定位于保利平衡点销售价格7863元/平方米以上并无竞争力。因此，从税收筹划角度，该企业平均售价定为7300元/平方米比较合理。此时，企业不需要缴纳土地增值税，利润与按7863元/平方米的价格销售是一样。
2.验证
（1）土地增值税征免临界点销售价格的验证
假设该企业将平均售价定为土地增值税征免临界点销售价格7300元/平方米。
（2）收入总额：7300*12000=8760（万元）；
（3）扣除项目金额：
①取得土地使用权扣除额：1260万元；
②房地产开发成本扣除额：3980万元；
③房地产开发费用扣除额：（1260+3980）×10% = 524（万元）；
④加计20%扣除数：（1260+3980）×20% = 1048（万元）；
⑤营业税及附加扣除数：8760×5%×（1+7%+3%+2%）= 490.56（万元）；
⑥扣除项目金额合计：1260+3980+524+1048+490.56 = 7302.56（万元）。
（4）增值额：8760-7302.56 = 1457.44（万元）；
（5）增值率：1457.44÷7302.56 = 20.0%，由于增值率不高于20%，该企业不用缴纳土地增值税。
（6）利润总额：8760-1260-3980-420-210-490.56=2399.44（万元）。
总结：该企业只要平均售价不高于土地增值税征免临界点销售价格7300元/平方米，就不会缴纳土地增值税。在此情况下，土地增值税征免临界点销售价格会使企业的利润总额最大。
2.保利平衡点销售价格的验证
如果实际销售价格高于土地增值税征免临界点销售价格7300元/平方米而低于保利平衡点销售价格7863元/平方米，就假定为7600元/平方米。初看，销售价格比土地增值税征免临界点销售价格高300元/平方米，利润似乎应该比按7300元/平方米销售价格高，而且价格又比竞争对手7800元低，产品具有价格优势，难道这是不错的方案？验证一下。
（1）收入总额：7600*12000=9120（万元）；
（2）扣除项目金额：
①取得土地使用权扣除额：1260万元；
②房地产开发成本扣除额：3980万元；
③房地产开发费用扣除额：（1260+3980）×10% = 524（万元）；
④加计20%扣除数：（1260+3980）×20% = 1048（万元） ；
⑤营业税及附加扣除数：9120×5%×（1+7%+3%+2%）= 510.72（万元）；
⑥扣除项目合计：1260+3980+524+1048+510.72 = 7322.72（万元）。
（3）增值额：9120-7322.72 = 1797.28（万元）；
（4）增值率：1797.28÷7322.72 = 24.5%
（5）土地增值税：由于增值率高于20%，该企业需对增值部分全额缴纳土地增值税，为1797.28*30%=539.18（万元）。
（6）利润总额（需扣除土地增值税）：
9120-1260-3980-420-210-510.72-539.18=2200.1（万元）。
总结：该普通标准住宅按7600元/平方米价格销售（高于土地增值税征免临界点销售价格7300元/平方米而低于保利平衡点销售价格7863元/平方米），形成的利润总额比按土地增值税征免临界点销售价格7300元/平方米形成的利润总额低199.34万元（2399.44-2200.1）。
五、结论
由于普通标准住宅土地增值税征免临界点的存在，房地产开发企业的销售价格可以划分为三个区间：不高于土地增值税征免临界点销售价格的售价、介于土地增值税征免临界点销售价格与保利平衡点销售价格之间的售价、不低于保利平衡点销售价格的售价。其中，介于土地增值税征免临界点销售价格与保利平衡点销售价格之间的售价是一个“减效售价”：其他因素不变的情况下，其形成的利润将低于征免临界点销售价格或保利平衡点销售价格形成的利润。
参考文献
[1]国务院：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
[2]财政部：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
土地增值税暂行条例范文5
关键词：房地产、税务筹划、所得税、土地增值税
税务筹划是随着市场经济运行的规范化、法制化以及公民依法纳税的意识提高而出现的，随着市场经济体制的不断完善，税务筹划将具有更广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对纳税活动进行全方位、多层次的运筹。
所谓税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。
在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。
因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。
一、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划
一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划。
（一）、企业所得税的税务筹划
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征收对象，同时还包括对外投资产生的股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费等所得。目前，内资房地产企业的企业所得税为25%。
（二）、土地增值税的税务筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。
1、根据土地增值税的征税范围进行筹划
土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
2、利用土地增值税起征点作税收筹划
土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。
阳光房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
3、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
二、根据房地产企业的经营活动进行税务筹划
（一）.利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
假设2011年1月份阳光房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率6%计算，每年需要支付利息60万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为60万元，可以为公司节税60×25%=15万元；如果阳光房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
（二）、通过不同的投资方式进行税务筹划
根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。
譬如阳光房地产公司有500万的闲置资金，希望与某房地产开发公司A进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对阳光房地产公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。
阳光房地产公司主要可以采取三种方式与A公司进行合作：第一种是直接将500万作为出资与A公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将500万资金出借给A公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。
假设阳光房地产公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与A公司协商，分得现金100万。第一种方式下，100万收入按税法规定作为项目收入分利。由于阳光房地产公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得100万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给A公司，转让价格为600万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为33万元，企业所得税16.75万元，税后收入为50.25万元。第二种方式下，假设阳光房地产公司通过金融机构将500万借给A公司。1年后阳光房地产公司同样收回100万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加5.5万元，企业所得税23.625万元，税后利润70.875万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利100万元。由于两个公司的税率相同，公司100万税后利润不需要补税，即阳光房地产公司所获经济利益为100万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是阳光房地产公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。
（三）、合作建房的税务筹划
土地增值税暂行条例范文6
近年来，房地产业发展势头异常迅猛，供需两旺，房价一各走高。房地产业的快速发展拉动了几十个行业的发展，并直接或间接拉动国内生产总值每年在2个百分点左右，成为民国经济增长的重要因素之一。然而，过快的房地产业的增长以及过高的房价则可能产生加剧金融风险的聚集、导致国民消费支出减少、加剧产业结构的不平衡、扩大居民收入配差距等对社会经济不利的影响。而且房地产业增长过快会导致泡沫经济出产生，当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。
因此，作为公共管理部门的政府对房地产进行了一系列的宏观调控，对房地产市场进行相应的规制，加以正确引导，发挥其积极作用、避免其消极作用。
近年来，中国人民银行陆续出台了一系列政策，其核心是提高商业银行和开发企业自有资本金率，严控信贷规模、加息、取消个贷优惠等，旨在抑制房价的快速上涨和房地产投资过热的现象。
2006年4月28日起，中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。此外，央行在2006年内以0.5%的比例三次提高了法定存款准备金率，2008年3月，再次宣布上调0.5%。2007年：央行宣布自3月19日起，金融机构一年期人民币存贷款基准利率均上调0.27个百分点。
另外，2007年1月16日国税总局出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》是被管理者和开发商一致认为的此轮房地产宏观调控中所出的“重拳”，我国酝酿多时的土地增值税清算制时代真的到来了。
二、土地增值税征收办法出台的背景
1.房地产业发展过快
改革开放以来，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一。与之极不相称的是，土地增值税额虽有较快的进展，但在当年的税收收入中的比率依然不高。如2001年为0.07%，2002年为0.12%，2003年为0.18%，2004年为0.29%，2005年为0.77%，2006年为1.02%，2007年为1.08%。
2.房地产业税收流失严重
2005年，国家税务管理系统针对房地产行业进行了一次大范围的税收检查，有11个省级国税机关和29个省级地税机关参与这项工作。检查结果表明，截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，其中，有问题的13835户，问题率达到49.88%。税收流失情况的确严重。
3.原有征收制度不合时宜
国务院于1993年即《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。目前来看，这一征收办法不合时宜，重点表现在相关收入、费用的界定不科学，导致房地产企业的税收遵从成本较高；税务人员在采用查帐征收或核定征收等方式上随意性较大，不利于房地产业的平等竞争。
三、土地增值税对房地产业的影响
1.对房价的影响
随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。影响机制如下：
(1)对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由此引发房价的新一轮上涨，笔者认为对于这一点要区别看待，因为价格涨不涨并不完全由开发商决定，市场供需，土地，建筑类型，区位等众多因素决定着房价，即使开发商有意涨价，也很可能会受到其他因素(销售周期)的牵制而无法实现。作为开发商来说，如果能将增值额同扣除项目金额的比例保持在20%以内，就不用交纳土地增值税，而如果提高房价以图更高利润，扣除土地增值税后的利润和20%差不多，但高房价会造成销售上的困难，销售周期和财务成本都随之增加，索性不如更加合理地定价，这样起码资金回收速度快了，可以提高资金的使用效率。因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的中动使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。
(2)这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发。因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是纳税人建造普通标准住宅出售。一是正好符合广大购房者的需求；二是因其成本低售价低，如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量将加大，能极大地缓僻购房难、购房贵的局面，购房者的选择将会更多。
(3)理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。
因此，笔者认为，土地增值税的清算，开发商成本的增加，不会转嫁到消费者身上，只会部分削减开发商的暴利，开发商为了避税会多开发中低档住宅，这就会使国内居高不下的房价有所回落，国家的宏观调控政策将会收效。
2.对房地产开发商利润的影响
当土地增值税清算时，税后利润根据利息扣除计算方式不同分为两种情况：
(1)利息支出可以准确计算并提供证明
应纳土地增值税
=(94.5%×销售单价×销售面积-1.25×单位成本×销售面积-销售面积×利息支出/总面积)×土地增值税税率-(1.25×单位成本×销售面积+销售面积×利息支出/总面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数，则税后利润
=(销售单价×销售面积一单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-05%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。
(2)利息支出不能准确计算或不能提供证明
应纳土地增值税=(94.5%×销售单价×销售面积-1.3×单位成本×销售面积)×土地增值税税率-(1.3×单位成本×销售面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数。
则税后利润=(销售单价×销售面积-单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。
