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营业税实施细则范文1
关键词：物业税；税收效应；房地产市场
一、引言
2009年以来，房地产市场再度升温并且房地产价格又一次快速上涨。因开征物业税对房价会起到明显有效的抑制作用，可以缓解现行房地产市场过热，抑制房地产泡沫，因此，开征物业税也再次成为社会关注的焦点问题。虽然几年来一直有消息说要开征物业税，但物业税并没有如期而至，不过2010年以来物业税开征的脚步似乎越来越近了。如有报道称，今年两会上，北京市地税局有关负责人称北京最早2011年底开征物业税。由于我国物业税改革既承担着普通的税收收入功能，又肩负着调控房地产市场的重任，因而，物业税推出的时机、物业税改革的模式成为人们关注和争论的热点话题。
对于物业税改革的模式，目前争论较多的有两个问题：一是土地出让金要不要并入物业税当中；二是对居民基本住宅或第一套住宅要不要征收物业税。对于第一个问题，已经有很多学者进行了研究：一些学者主张取消土地出让金，将土地出让金并入物业税中；更多的学者则认为土地出让金与物业税是两种不同性质的税费，二者不能相互替代，因此，土地出让金不能并入物业税中。在此笔者赞同第二种观点。对于第二个问题，从国外的实践来看，应该对所有的物业类型进行征税；但从国内的现实看，主流声音主张对居民基本住宅免征物业税。本文分别对居民基本住宅征收物业税和免征物业税两种模式的税收效应进行理论分析，并以深圳市为例进行实证考察。
二、全面征收物业税的税收效应分析
目前，对所有物业征收物业税的税制模式已经在很多国家实行，如美国、英国、日本等国。这一模式的优点有以下几个方面：一是税收征管成本较低，因为是对所有住宅征收，不需要花费很多人力、物力去甄别是第一套房还是二套以上住宅；二是税收覆盖面广、税源稳定，政府可以获得一项稳定而充足的税收收入。这一方案所带来的冲击主要有：一是居民基本住宅也需要缴纳物业税，有可能加重普通居民的税收负担；二是不利于居民改善居住条件，提高了人们的居住成本；三是由于普通居民的税负可能增加，因而物业税改革的阻力较大，恐怕难以顺利实施。物业税开征后，可能会产生以下效应：
1.税负递增效应。物业税具有税负难以转稼、税负水平随着房地产价值的增加不断提高的特点，并且由于征税对象是人们的基本住宅，房地产市场价值的增加并不能通过市场交易实现，反而会因为升值而需要缴纳更多的物业税。因此，物业税收入只能来自于人们的可支配收入，人们需要从自己的收入里拿出一定的持续不断增长的额度，为自己的住宅支付物业税；这意味着人们的税负水平在不断提高(假定收入不变)，即产生税负递增效应。
我们以深圳市的数据资料对物业税税负递增效应进行分析。假设物业税税率为1％，计税金额按房屋市场价值的70％进行估算，单套住房以100平方米计算。根据表1中数据，可计算出2006—2009年深圳市各行政区的物业税税额，计算结果见表2。表2数据显示，由于房价上涨，从2006年到2009年，各区的物业税都有较大幅度上涨，其中宝安区上涨了88.5％，龙岗区上涨了78.6％，福田区上涨了82.1％，南山区上涨了80.8％，盐田区上涨了57.8％，罗湖区上涨了76.2％。因为物业税是根据房屋的市场价值进行计算的，因此房价上涨越快，物业税上涨幅度也越大。当然，从2006—2009年，深圳市居民人均可支配收入从22 567元增加到29 245元，增长幅度为30％。但与房价和物业税的上涨幅度相比，要小了许多，因此，如果对居民基本住宅征收物业税，居民的税收负担将随着房价上涨而不断上升。
2.地区差异效应。从地区角度看，如果两个地区的房价不同，物业税税率标准相同，则房价高的地区居民家庭将为自住住宅支付更高的物业税，而房价低的地区的居民家庭将支付一个相对较低的物业税，因此，在不同地区之间产生了一个税收差异效应。因属于自住住宅，房屋增值并不能通过市场交易来实现，因此，这也意味着房价高的地区居民家庭将支付更高的居住成本。在这里，物业税将产生一种“挤出效应”，收入水平较低、收入增长缓慢的居民将不得不离开房价高的地区，而转向房价低的地区寻求就业和居住场所。“挤出效应”的存在，使得房价高的地区对房地产的需求减少，而房价低的地区则房地产需求增加，因而不同地区的房价差异将逐渐缩小而趋
于一致。
从表2可以看出，由于房价不同，深圳市6个区的物业税税额有较大差异，其中福田区税负最高，2009年税额为13220元，而龙岗区物业税最低，2009年为6716元，福田区物业税比龙岗区高了一倍，这就是物业税的地区差异效应。而这只是一个城市不同区域的物业税差异，如果是不同城市之间，由于房价差异更为突出，因而物业税的差异也将更为突出。对于普通居民来说，对其基本住宅征收物业税，且房价高的地区要缴纳更多的物业税，将迫使众多中低收入家庭从房价高的区域向房价低的区域迁移，以减轻物业税负担。如深圳市内福田、南山区的居民向龙岗、宝安区迁移。
3.结构冲击效应。在商品房销售市场中，征收物业税后，由于所有房屋均需缴纳物业税，且需按房屋的市场价值来缴纳，根据理性选择规律，人们会更多地选择小户型、低总价的住房，而减少对大户型、豪华型住房的购买。需求的改变必将引起供给层面的变化，也就是住房供给结构中，小户型住房将增多，大户型、高档公寓以及别墅的供应将减少。
4.行业差异效应。物业税的开征，对房屋租赁市场、房屋买卖市场、土地市场都将产生影响，但影响程度存在较大差异，下面对此进行分析。
(1)房屋租赁市场。由于征收物业税，住房投资成本增加，投资者要么自己承担增加的税收，要么将增加的税负部分或全部转嫁给租房者。由于目前房地产市场上房屋“租售比”较低，租房收入只够抵消资金成本，投资者主要是通过房屋的“低买高卖”来获取投资收益。因此，征收物业税后，投资者自己承担税负的程度有限，只能通过税负转嫁将大部或全部税负转嫁给租房者，这意味着租赁市场上租金将较大幅度上涨。同时，由于基本住宅也需要缴纳物业税，这将使部分居民放弃购买住宅，而通过租赁住房来满足居住需要，这使得租赁市场上房租有进一步提高的可能。
目前房地产市场上“租售比”较低的状况，可从深圳市的房地产市场得到证实。表3数据显示，从2006年到2009年，深圳市各区的住宅租金上涨幅度都不大，上涨幅度最大的福田区涨了17.1％，上涨幅度最小的盐田区仅涨了3.2％，远不及同期房价上涨的幅度。我们以2009年的数据来分析投资者对物业 税的承受能力。这里有以下假设：投资者贷款额度为房屋价格的70％，贷款期限为20年，住宅面积为100平方米。根据等额还款公式：
r=pi(1+i)n／(1+i)n-1
其中r为每期还款额，p为贷款额，i为贷款利率，n为还款期数。将表1中各区的房价数据乘以0.7，再乘以100(住宅面积100平方米)，即为贷款额，利率以5年以上贷款利率计算(贷款期内利率会有变动，根据历史数据，这里取7％作为平均利率水平)。根据等额还款公式，可得每年还款额、每年偿付利息额及本金，计算数据见表4。
从上表中可以看出，除罗湖区外，其他5区的房屋租金收入还不够偿还贷款的利息支出，说明房地产市场“租售比”严重偏低。因此投资者投资房屋的收益并不是来自于房屋租金收入，而是通过房价上涨来获取房屋买卖的差额利润。由于房屋出租的利润率很低甚至为负，因此，如果提高物业税，那么投资者自身的消化能力非常有限，势必会通过税负转嫁将提高的物业税转嫁给房屋承租者。如果投资者将物业税全额转嫁给租房者，按表2中2009年的物业税数据计算，宝安区房屋租金将增加26.1％，龙岗区将增加25.3％，福田区将增加23％，南山区将增加24.9％，盐田区将增加28.3％，罗湖区将增加19.9％。由于自住住房也需要缴纳物业税，因此租赁市场上将保持较高的租赁需求，使得房屋租金可以大部或全部甚至超额转嫁给租房者。
(2)房屋买卖市场。物业税的开征对房价的影响又如何呢?一方面，由于开发与流通环节的税费减少，因而房屋开发与交易成本降低，这将有利于降低房价；另一方面，由于房屋保有环节成本提高，房屋需求将减少，特别是投资性需求有可能大幅减少。具体地说，自住型需求虽然是刚性需求，但由于每年需要缴纳不断增长的物业税，因而理性的购房者会更多地购买小户型、低总价的住房，这样，从面积与价格上看，住房需求减少，房价降低；而对于投资性需求，虽然物业税占其月供支出的比例相对较小，但物业税开征将使房价上涨速度下降，房价涨幅的降低将使投资利润率加速下降。据王晓明、吴慧敏(2008)的研究结论，房价上涨速度从10％下降到8％，投资利润将下降20％。因此，物业税开征对投资性需求的冲击是相当大的。现阶段我国房地产需求中，很大部分是投资性需求，因而，物业税开征后将使住房需求减少，而房屋供给有可能由于开发成本的降低而增加，房价(包括新房和二手房)下降或上涨速度减缓。
(3)土地市场。在房地产市场中，从经济学理论的角度分析，土地是房屋需求的引致需求，也就是说，地价将随着房价的变
动而同向变动，但土地价格也将从成本途径影响房屋价格；在这二者中，房价的影响是主要的、长期的，而地价的影响是次要的，更多是短期内的影响。因此，物业税开征后，房价上涨幅度将趋缓或下降，地价上涨幅度也将趋缓甚至下降。
综上所述，物业税开征后，房屋租金有可能大幅提高，而房价则有可能下降或上涨幅度趋缓，因而有可能改变我国房地产市场上长期以来“租售比”过低的情况，使得房屋租赁市场与买卖市场实现平衡发展。
三、基本住房免征物业税改革模式的税收效应分析
这一模式是对居民的基本住宅或者是第一套住宅免征物业税，而对第二套以上住宅征收物业税。其优点在于：一是保证了居民的基本居住需要，普通居民的税负不会增加；二是更加着重于物业税对房地产市场的调控功能，重点抑制住房市场的投资性需求；三是减少了物业税改革的阻力，有利于物业税改革的顺利推进。这一模式的缺陷在于：一是提高了物业税的信息监管成本，需要动用大量的人力、物力对居民的第一套房与二套以上住宅进行甄别；二是税收收入具有不稳定性，物业税难以成为地方政府的主要财政收入来源。这一模式可能带来如下税收效应。
1.财政收入效应。如果对基本住宅免征物业税，那么物业税的主要征税对象是工商业房产和经营性住宅。而在我国房地产市场结构中，工商业房产的市场价值只占全部商品房市场价值的17％，住宅占了83％；对于住宅中用于投资性的住宅比例，据有关资料，目前北京市住房销售中，投资性购房比例达到61％，上海为51％，深圳亦达到50％以上。从这几个城市来看，投资性比例很高。当然，这是增量住宅的投资性比例，存量住宅中，由于2004年之前的投资性需求较小，因而从总体来看，投资性需求应比前面数据要小。这里假设为50％的投资性比例，则可计算出在整个房地产市场中，应征收物业税的房产比例为58.5％(83％×50％+17％)。不过，物业税开征后，投资性需求预计将下降，那么投资性比例将减少，这样，来自于物业税的税收收入将可能不断下降，直至达到一个稳定水平。同时，如果从全国范围来考察，则投资性比例将远低于上述几个城市。这里假设为20％，则所有房产中应征收物业税的比例为33.6％(83％×20％+17％)，并且，随着物业税的开征，物业税税收收入也将经历一个下降过程，直至稳定。
因此，从财政收入角度来看，对基本住宅免征物业税，对于一线城市来说，物业税收入将减少一半以上；而从全国来看，物业税税收收入将减少三分之二以上。这样，来自于物业税的收入少且将不断下降，作为地方政府财政收入的主要税种，其财政收入功能将大为减弱。
2.结构冲击效应。由于对居民的基本住宅或第一套住宅免征物业税，在购置第一套房时，人们可能追求大户型、高档次的住房；当然，这是在有能力购买的前提下。而对于二套以上住房或投资性住房，需要征收物业税，物业税的征收将使租赁市场上租金提高，房租的提高，将使租房者更多选择小面积的住房，这样，租赁市场上房屋的供给与需求主要是小户型住房；而在自住型房屋供给结构中，根据购房者的经济条件与偏好，收入高的人可能会更多选择大户型、高档公寓和别墅，而中低下收入阶层可能更多选择中小户型。
3.行业差异效应。一是房屋租赁市场。由于二套以上住宅需要征收物业税，目前房地产市场上严重偏低的“租售比”，将使得物业税开征后房屋租金有较大幅度提高，这将减少对房屋租赁的需求；又由于基本住宅不需缴纳物业税，因此，只要经济能力许可，大部分的居民会选择购置住房，而不会选择租赁住房来改善居住条件。因此租赁需求将减少，反过来又使得房屋租金难以有很大程度的提高。二是房屋买卖市场。由于对基本住宅免征物业税，而对二套以上住宅征收物业税，加上租金提高，因此，将使得更多居民选择购置自住住宅。我国正处于城市化与工业化快速发展时期，对基本住宅和改善型的住宅需求量很大，因此，房屋需求将会随着城市化的不断推进而增加，房价将会上涨，但投资性需求由于投资成本增加以及投资利润率减少等原因，与物业税开征前相比，投资需求将受到抑制，因此总体来说，房价可能会涨，但上涨幅度将比较平缓。三是土地市场。旺盛的自住型住房需求和较为温和的投资性需求的存在，使得我国房地产市场在城市化还没完成阶段，房价仍有较大的上涨压力。土地是房屋需求的引致需求，因而土地价格也将随着房价的上涨而上涨，但上涨幅度和波动程度比开征物业税前要小。
四、结论及政策性建议
上文分析表明，对居民基本住宅征收物业税，对普通居民将产生税负递增效应和地区差异效应；并且，根据深圳市的数据资料进行实证考察，表明税负增加程度和地区差异程度都比较大。因此，考虑到目前我国居民的收入水平和地区发展的不平衡程度，这一物业税改革模式不太适合我国国情。而对居民基本住宅免征物业税的模式
不会增加普通居民的税负，也不会带来税收的地区差异效应，同时，对房地产市场的投资性需求也有较大抑制作用；另外，与第一种改革模式相比，物业税对房屋租赁市场的冲击程度要小，居民也有更强激励购买自住住宅。当然，第二种改革模式可能会带来物业税税收收入减少，难以成为地方政府主要的财政收入来源。但由于土地出让金并没有并入物业税中，土地出让金仍将成为地方财政的重要支柱，这可以在很大程度上弥补物业税的不足。因此，在现阶段，我国物业税改革应对居民基本住宅免征物业税。然而值得思考的是，第二种改革模式的税收监管成本与征收成本较高，其税收收益与成本相比可能并不高，这需要不断地改进和完善税收信息监管体系，并加大对偷税漏税行为的处罚力度。
营业税实施细则范文2
表现形式:关联企业之间拨付或占用资金采取不签合同亦不收取资金占用费的方式,双方挂其他应收、应付款科目。
认为应该征收营业税和所得税的依据是:
1、《税收征管法》第三十六条规定,企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来,应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用,而减少其应纳税的收入或者所得额的,税务机关有权进行合理调整。
2、《税收征管法实施细则》第五十四条规定了纳税人与其关联企业之间发生业务往来,税务机关可以调整其应纳税额的几种情形,其中包括融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额,或者利率超过或者低于同类业务的正常利率标准。
3、《营业税暂行条例》第七条规定,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定,纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的,按规定确定其营业额。
4、企业所得税方面依据的是《企业所得税法》第六章特别纳税调整第四十一条规定,即企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。
认为应该征收所得税不征收营业税的依据是:
《营业税暂行条例实施细则》第三条规定:条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为(以下称应税行为)。
按照现行营业税暂行条例及其实施细则规定,一项经济行为符合营业税征税范围的同时,营业税法还强调应为有偿取得的情况下才征收营业税。
《营业税暂行条例实施细则》第五条规定:纳税人有下列情形之一的,视同发生应税行为:(一)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人;(二)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其所发生的自建行为;(三)财政部、国家税务总局规定的其他情形。以上规定表明,对无偿行为征收营业税,只有上述情形。无偿融通资金行为不属于上述列举行为,不应征收营业税。
从税法原理来看,《营业税暂行条例》属于税收实体法,而《税收征管法》则属于税收程序法。税收程序法的作用之一就是保障实体法的实施,弥补实体法的不足。若对无息出借的经济行为直接依据税收征管法处理则值得商榷。从法律惯例来说,针对一项经济行为计算征收税款一般适用实体法,税务机关、纳税人的权利义务关系一般由程序法原则性规定。直接采用《税收征管法》之规定计算征收税款,显然不符合其立法本意。按照法律上特别规定高于一般规定的原则,《税收征管法》第三十六条系税收一般性规定,而《营业税暂行条例》第三条及《营业税暂行条例实施细则》第五条是关于营业税方面的特殊性规定,针对具体经济事项征收营业税时,应该执行特殊规定。
认为都不应该征收的依据是:
营业税实施细则范文3
购物中心应当认定为一般纳税人
根据《国家税务总局关于饮食业征收流转税问题的通知》（国税发〔1996〕202号）规定，饮食店、餐馆（厅）、宾馆（家）、宾馆、饭店等单位附设门市部、外卖点等对外销售货物的，仍按《增值税暂行条例实施细则》和《营业税暂行条例实施细则》关于兼营行为的征税法规征收增值税。小型购物中心是宾馆对外销售货物的卖场，销售工艺品为宾馆的兼营行为，所以应当缴纳增值税。
《增值税暂行条例实施细则》规定，小规模纳税人的标准为：（一）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额在50万元以下的；（二）除本条第一款第（一）项规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下的。本条第一款所称以从事货物生产或者提供应税劳务为主，是指纳税人的年货物生产或者提供应税劳务的销售额占年应税销售额的比重在50%以上。《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）规定，增值税纳税人年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的，除本办法第五条规定外，应当向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额，包括免税销售额。根据以上规定，该宾馆的购物中心如果销售额超过小规模纳税人的标准，达到一般纳税人标准，且又是单独纳税的兼营行为，应申请认定为一般纳税人。
根据《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）规定，下列纳税人不办理一般纳税人资格认定：（一）个体工商户以外的其他个人；（二）选择按照小规模纳税人纳税的非企业性单位；（三）选择按照小规模纳税人纳税的不经常发生应税行为的企业。对照以上规定，由于工艺礼品销售业务不常发生，似乎可以适用第三类情况，不办理一般纳税人认定。但《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》（国税函〔2010〕139号）对此进行了进一步的明确，规定不经常发生应税行为的企业，是指非增值税纳税人；不经常发生应税行为是指其偶然发生增值税应税行为。很明显，小型购物中心日常以销售货物为主，是增值税纳税人，增值税应税行为不是偶然发生，不符合不办理一般纳税人资格认定条件，应当办理一般纳税人认定。
纳税人需要关注的是，为避免涉税风险，销售额达到一般纳税人标准后，应在收到主管税务机关《税务事项通知书》后及时在规定期限内向主管税务机关报送《增值税一般纳税人申请认定表》。逾期未报送的，将按《增值税暂行条例实施细则》第三十四条规定，按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票
餐饮部不用认定为一般纳税人
关于宾馆餐饮部自行加工销售糕点的纳税问题，要分清餐饮部糕点是随餐饮消费时食用还是做好后单独对外销售。《国家税务总局关于饮食业征收流转税问题的通知》（国税发〔1996〕202号）规定，对于饮食店、餐馆（厅）、宾馆（家）、宾馆、饭店等单位发生属于营业税“饮食业”应税行为的同时销售货物给顾客的，不论顾客是否在现场消费，其货物部分的收入均应当并入营业税应税收入征收营业税。《营业税暂行条例实施细则》第六条也规定，一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。按照上述规定，如果宾馆将糕点在店内作为顾客餐费消费取得的收入部分，应按饮食业税率缴纳营业税。
另外，根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定，纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。如果宾馆餐饮部设有专门的糕点销售窗口，或者宾馆餐饮部把糕点推销到超市等场所进行销售，没有伴随着营业税“饮食业”应税行为，则是兼营行为，应该按规定缴纳增值税。
如果宾馆餐饮部兼营行为销售额较大，达到标准用不用申请认定一般纳税人呢？同样根据《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）以及《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》（国税函〔2010〕139号）有关不用办理一般纳税人资格认定纳税人的相关规定。宾馆餐饮部为营业税纳税人，且糕点销售业务是宾馆餐饮部不经常发生的增值税应税行为，虽然销售额大，但可以选择按照小规模纳税人纳税，不认定一般纳税人。
宾馆经营者应当关注的是，在销售额达到一般纳税人标准，且接到税务机关通知办理认定的《税务事项通知书》后，要在规定的时限内向主管税务机关报送《不认定增值税一般纳税人申请表》，否则，将按《增值税暂行条例实施细则》第三十四条规定，按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。直至纳税人报送上述资料，并经主管税务机关审核批准后方可停止执行。
营业税实施细则范文4
会议研究确定了9 项金融促进经济发展的政策措施：落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长；加强和改进信贷服务，满足资金合理需求；加快建设多层次资本市场体系，发挥市场的资源配置功能；发挥保险的保障和融资功能，促进经济社会稳定运行；创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道；改进外汇管理，大力推动贸易投资便利化；加快金融服务现代化，全面提高金融服务水平；加大财税政策支持力度，发挥财政资金的杠杆作用，增强金融业化解不良资产和促进经济增长的能力；深化金融改革，完善金融监管体系，强化风险监测和管理，切实维护金融安全稳定。
政策
增值税营业税消费税实施细则修订出台
为进一步完善税制，积极应对国际金融危机对我国经济的影响，国务院决定自2009 年1 月1 日起全面实施增值税转型改革，并对现行增值税实施细则、消费税实施细则和营业税实施细则作出相应修订。
其中，增值税实施细则修订内容主要包括四个方面：一是结合增值税转型改革方案，对部分条款进行补充或修订；二是与营业税实施细则衔接，明确混合销售行为和兼营行为的销售额划分问题；三是进一步完善小规模纳税人相关规定；四是根据现行税收政策和征管需要，对部分条款进行补充或修订。
0.27%
存贷利率再次降低
央行22 日晚间宣布， 从2008 年12 月23 日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008 年12 月25 日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
547.8 亿元
国有资本预算获批
2008 年中央企业国有资本经营预算已经国务院批准，确定国资委国有资本经营预算支出总额547.8 亿元，其中，用于关系国计民生和国家经济安全的重点中央企业新设出资和补充国有资本的预算支出270 亿元，约占49%。
18 亿元
解决中小企业融资难
营业税实施细则范文5
关键词：
房地产开发企业对于地下车位通常采取销售、出租、按购房面积比例赠与业主使用等形式获取利益回报。不同的处理方式导致不同的税收。只有明确各经济行为下的权利归属，掌握正确的会计处理，明确自身的纳税义务，才能规避涉税风险。 以下就此问题展开分析：
一、地下车位的构成以及权属
1、非人防地下车位：根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由开发商投资修建的地下车位，开发商可享有占用、使用、收益和处分的权利。
2、人防地下车位：项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，开发商无权出售。
二、不同处置方式下的会计处理及涉税分析
1、销售非人防地下车位永久使用权
⑴会计处理：收入与成本单独设帐，计入“主营业务收入”、“主营业务成本”等科目。
⑵税务处理：主要涉及营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税。
①营业税及附加：按销售不动产对待。《国家税务总局关于营业税若干政策的批复》国税函[2005]83号已作废，虽然新修改的《营业税条例》和《细则》没有谈到“永久使用权”这几个字，但是，总局的《营业税释义》中说：取消原条例中的“永久使用权”是因为在149号文件《营业税税目注释》中就已经明确——销售永久使用权属于“销售不动产的子目”所以，此行为按销售不动产缴纳营业税。税率为5%。
②企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。税率25%。
③土地增值税：对土地增值税清算前取得的销售非人防车位使用权收益，纳入房地产销售收入，预征土地增值税。纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应的成本应遵循配比原则。
④印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签署的房地产交易合同，属于“产权转移书据”征税名目，按合同所载金额万分之五计税贴花。
2、分期租赁
⑴会计处理：租金收入与出租成本应单独设帐，计入“其他业务收入”、“其他业务支出”科目。
⑵税务处理：主要涉及营业税、企业所得税、房产税、印花税。
①营业税：根据《营业税条例》及实施细则，对于经营租赁取得的租金收入，按税率5%计算缴纳营业税。
②企业所得税：企业应按取得的实际租金净利按25%缴纳。
③房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181 号）的规定，以租金收入为计税依据按12%从租计征房产税，并实行按年征收分期缴纳。
④印花税：房屋租赁合同属于印花税纳税规模，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。
3、按购房面积比例赠给业主使用
⑴会计处理：如果将地下车位在销售房屋时按购房面积赠与业主使用，则此部分成本作为公共配套设置处理。计入“开发成本—公共配套设施”等科目。
⑵税务处理：主要涉及土地增值税、企业所得税、房产税。
①土地增值税：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第四条第三款的规定，.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
②企业所得税：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号文第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。”
营业税实施细则范文6
实际上，混合销售业务下，增值税与营业税纳税人的划分还直接关系到国家税务局与地方税务局的管辖问题，特别是《关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》(国税发[2008]120号)施行，客观上也要求各级国家税务机关和地方税务机关准确判断增值税与营业税纳税人的身份。
一、原有制度规定回顾
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财法字[1993]第38号，以下简称《增值税条例细则(1993)》)以及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财法字[1993]第40号，以下《营业税条例细则(1993)》)第五条都明确规定：一项销售行为如果既涉及货物(指有形动产，包括电力、热力、气体在内)又涉及营业税应税劳务(包括应缴营业税的交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务)，为混合销售行为。从事货物生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，应当征收增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非应税劳务，不征收增值税。其中，从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，包括以从事货物生产、批发或零售为主，并兼营非应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者在内。同时强调：“纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。”
不过，无论是税务机关还是纳税人，如果仅仅依据《增值税条例细则(1993)》、《营业税条例细则(1993)》的规定，并不能准确地区分增值税与营业税纳税人。基于此，财政部国家税务总局联合下发了《关于增值税、营业税若干政策规定的通知》(财税字[1994]026号)对增值税与营业税纳税人的区分标准进行了补充规定：“‘以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营非应税劳务’，是指纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50％，非增值税应税劳务营业额不到50％。”同时明确：“从事运输业务的单位与个人，发生销售货物并负责运输所售货物的混合销售行为，征收增值税。”
应该承认，财税字[1994]026号无疑在相当程度上完善了税收政策，但仍然存在一些不足，其中最突出的问题就是未明确“年货物销售额”中的年是哪一个年度：是当年，还是以前年度?尽管如此财税字[1994]026号文还是为增值税与营业税纳税人划分提供了一个相对明确的标准。因而，自1994年至2008年的十五年间，增值税与营业税纳税人的划分，还是基本明确的，有据可依的。
二、现行制度规定分析
2008年11月，国务院修订并公布了新的《中华人民共和国增值税暂行条例》和新的《中华人民共和国营业税暂行条例》，其中对增值税和营业税政策作了较大的调整。为适应国务院的调整，2008年12月中旬，财政部和国家税务总局也修订公布了新的《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(以下简称《增值税条例细则(2008)》)和新的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(以下简称Ⅸ营业税条例细则(2008)》)。《增值税条例细则(2008)》第五条、第六条以及《营业税条例细则(2008)》第六条、第七条等均明确规定：一项销售行为如果既涉及货物(指有形动产，包括电力、热力、气体在内)又涉及营业税应税劳务(包括应缴营业税的交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务)，为混合销售行为。除规定特殊规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供营业税应税劳务，缴纳营业税。所称从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营非增值税应税劳务的单位和个体工商户在内。规定的特殊情况则是指纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为以及财政部、国家税务总局规定的其他情形。纳税人发生的特殊混合销售行为应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额。
比较新旧制度的规定，可以发现，两者间的差异主要在于新制度设定了“销售自产货物并同时提供建筑业劳务”的特殊情况。如果不考虑新制度所设定的这一特殊情况，仅就增值税与营业税范围的划分上而言，新旧制度在内容方面几乎没有实质性差异。进一步讲，在一般情况下，仅仅依据《增值税条例细则(2008)》及《营业税条例细则(2008)》，同样不能准确区分增值税与营业税纳税人，因此，从准确区分纳税人的角度讲，财税字[1994]026号文中有关混合销售的规定不仅应该予以保留，而且还应该予以补充和完善。但事实上，财政部、国家税务总局于2009年2月印发《关于公布若干废止和失效的增值税规范性文件目录的通知》(财税[2009]17号)，其中明确规定：自2009年1月1日起，财税字[1994]026号第四条第(一)项即有关混合销售中增值税与营业税课税范围划分的规定废止、失效。这也就意味着，自2009年1月1日起，在混合销售方面，在增值税与营业税纳税人划分方面，不再有什么相对明确的标准。
应该说，财政部和国家税务总局简单废止财税字[1994]026号文有关混合销售业务中增值税的规定是一个值得商榷的选择。这直接导致了现行流转税制中有关混合销售业务增值税与营业税纳税人的划分政策的缺失。也许正是由于这个原因，因而在一些地方出现了国家税务机关要求纳税人就其全部收入缴纳增值税，而地方税务机关同时要求纳税人就其全部收入缴纳营业税的问题。与此相关，又出现了国家税务机关与地方税务机关同时要求纳税人向其缴纳企业所得税的问题。
三、税收实践做法分析
鉴于税收法律政策的缺陷，各地税务机关根据对税收政策的理解，结合税收征管工作的实际情况，积极寻找增值税与营业税纳税人区分的标准与方法。目前，各地税务机关在税收征管中实际使用的方法和标准大致可以归纳为两种：
(一)依据旧标准判定
尽管财政部和国家税务总局已经明文规定财税字[1994]026号第四条第(一)项所规定的混合销售中增值税与营业税纳税人的划分标准废止、失效，但是由于没有其他可适用的标准及政策依据，因而，在一些地方，税务机关仍然按照财税字，[1994]026号所规定货物销售额(包括应税增值税劳务金额)与营业税劳务额标准来划分增值税与营业税纳税人。
这种依据旧政策标准的做法显然是不妥当的：其一，财政部、国家税务总局明文废止财税字[1994]026号中的相关规定，一个重要的原因即在于其规定不尽合理。如果税务机关仍然依据不合理的政策执法必然会导致新的不合理。其二，依据已经明文废止的税收规范性文件进行执法很难让纳税人信服，必然会引发纳税人的不满，影响税务机关社会形象。其三，财税字[1994]026号文的相关规定存在一系列的不合理之处，其中以年销售(营业)额为标准引发机械执法。比如说建筑施工企业，其建筑材料的销售占有较大的比重，如果完全依据货物销售额标准，则可能会使营业税中的“建筑业”税目形同虚设，失去存在的意义。
(二)依据营业执照判定
通俗地讲就是根据营业执照上的主营业务范围进行判定，如果营业执照上的主营业务范围属于“从事货物生产、批发或者零售”，就将该纳税人归为增值税纳税人；如果营业执照上的主营业务范围属于营业税应税劳务的范围，则将纳税人纳入营业税纳税人。依据营业执照判定不仅简单，而且还可以找到一定的政策基础。比如《关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》(国税发[2008]120号)中就明确规定：“既缴纳增值税又缴纳营业税的企业，原则上按照其税务登记时自行申报的主营业务应缴纳的流转税税种确定征管归属；企业税务登记时无法确定主营业务的，一般以工商登记注明的第一项业务为准；一经确定，原则上不再调整。”
应该说，这种以营业执照中主营业务范围为标准的做法具有其合理性，但也存在一系列的不妥之处：其一，纳税人的身份可能处于不断的变化之中，换言之，纳税人可以通过变更营业执照的主营业务范围进行身份选择。比如从事建筑安装业务的纳税人可以将其营业执照中的建筑安装业务变更为建筑材料销售，那么也就可以从营业税纳税人转变为增值税纳税人了。再比如说，对于既销售商品(如空调)又提供建筑安装劳务纳税人来说，也可以通过将营业执照的主营业务从货物销售改为建筑安装进而增值税纳税人选择变为营业税纳税人。其二，此做法并没有明确的政策支撑，虽然国税发[2008]120号的依据营业执照判定的规定，但其规定是针对的是国地税企业所得税征管分51，并不是针对增值税与营业税纳税人区分的。而且国税发[2008]120号文首先依据的是“税务登记时自行申报的主营业务应缴纳的流转税税种确定”，这也为纳税人自由选择提供了过大的空间。
四、政策完善建议
显然，制定一个标准用以区分混合销售中增值税与营业税纳税人是非常必要的。那么如何制定一个合理的标准呢?我个人认为可以从以下几个方面考虑制定划分标准：
其一，采用双重标准规则，即在混合销售业务中增值税与营业税纳税人身份的划分上，同时采用营业执照主营业务范围(项目)标准和年度销售额标准。
其二，对于新设立的纳税人，在开业年度内首先适用营业执照主营业务范围(项目)标准。凡纳税人主营业务属于增值税课税范围的，包括货物销售以及货物的修理、修配劳务，那么就先行将其确定为增值税纳税人征收增值税，不征营业税；反之其主营业务范围属于应税营业税劳务，包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、销售无形资产、销售不动产等，则将其作为营业税纳税人征收营业税，不征增值税。
其三，对于已经存在的纳税人，则采用年度销售额标准。凡是上年实际发生的增值税应税收入额超过营业税应税收入额的，则将其归为增值税纳税人，只征收增值税，不征收营业税，否则作为营业税纳税人，只征收营业税，不征收增值税。对纳税人上年实际缴纳税款，除非明显错误，原则是不作调整；或者进行调整，但对纳税人少缴纳的税款不加收税收滞纳金，也不罚款，而对纳税人多缴纳的税款不办理退库，直接抵减以后纳税期间的应纳税款。此项规定是基于行政法的依赖合作保护原则的要求。
其四，为确保增值税与营业税纳税人划分的合理性，应当明确：作为判断标准的年度销售额不仅是指现行增值税制、营业税制课税范围内的应税销售收入，而且必须是纳税人日常经营活动范围中取得的销售收入，对于非经常性的、偶发性的销售与经营收入则不纳入其中。比如说企业全年发生货物销售收入5000万元，建筑安装劳务收入6000万元，如果同时销售已经使用过的固定资产2000万元，那么由于日常性、经常性收入中，建筑安装业务收入远大于货物销售收入了，那么就应当将纳税人归为建筑安装企业，征收营业税，而不应当将销售的固定资产也纳入其中。
