前言：中文期刊网精心挑选了房产抵押贷款合同范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房产抵押贷款合同范文1
地址：_________
抵押人：_________（资料详附表一）
地址：_________
担保人：_________
抵押物业地址：_________（资料详附表二）
抵押权益之房产买卖合同号：购房_________字第_________号
第一条 总则
抵押权人与抵押人于_________年_________月_________日会同担保人签字本房产抵押贷款合约（下称“合约”）。抵押人（即借款人）同意以其与担保人于_________年_________月_________日签字之房产买卖合同（即抵押权益之房产买卖合同）之全部权益抵押予抵押权人，并同意该房产买卖合同项下之房产物业（即抵押物业），在售房单位发出入伙通知书（收楼纸）后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押予抵押权人，赋予抵押人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人（即贷款人）同意接受抵押人以上述房产买卖合同之全部权益及房产买卖合同项下之房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期质押贷款，作为抵押人购置抵押物业之部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。
第二条 释义
在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：“营业日”指抵押权人公开营业的日子。“欠款”指抵押人欠抵押权人之一切款项，包括本金、利息及其它有关费用。“房产买卖合同之全部权益”是指抵押人（即购房业主）与担保人签订之“房产买卖合同”内所应拥有的全部权益。“房产物业建筑期”（即售房单位）发出入伙通知书日期之前，视为房产物业建筑期。
第三条 贷款金额
一、贷款金额：_________币所有已归还（包括提前归还）的款项，不得再行提取；
二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位之帐户。
第四条 贷款期限
贷款期限为_________年，由抵押权人贷出款项目起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时知照抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即照办。
第五条 利息
一、贷款利率按银行之_________币贷款最优惠利率加厘（年息）计算；
二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效；惟抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利；
三、本合约项下之贷款利率，按贷款日之利率或根据抵押权人之书面通知市场情况而调整之利率；
四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以三百六十五天为基础；
五、贷款利率如有调整时，该调整将由抵押权人以书面通知抵押人该较高或较低利率。
第六条 还款
一、本合约项下之贷款本金及其相应利息，抵押人应分期，自款项贷出日计，按月清还全部借款本息，每期应缴付金额（包括因利率调整带来之应缴金额改变），由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日顺延次一个营业日缴交。
二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款之期数；
三、抵押人必须在_________银行_________分行开立存款帐户，抵押人并特此不可撤销地授权抵押权人，对与本抵押贷款有关之本息和一切费用，可照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支之增加，概由抵押人承担偿还之责；
四、所有应付予抵押权人之款项，应送_________银行_________分行或经由_________银行之_________各分支行转交，此等款项必须以港汇缴交；
五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项（包括税款），则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。
第七条 逾期利息及罚息
一、每月分期付款应缴之金额，应按照规定期数及日期摊还；尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息之利率由抵押权人决定，按月息2％至5％幅度计收；
二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20％至50％的罚息。
三、抵押人须按照上述指定之利率，照付逾期未付款项之利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。
第八条 提前还款
一、在征得抵押权人同意之条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
1．抵押人可在每月分期还款日，提前部分或全部偿还实际贷款额，每次提前偿还金额不少于_________币_________元整或_________币_________元整的倍数；所提前偿还的款额，将按倒序渐次减低原贷款额；
2．抵押人必须在预定提前还款日一个月前，给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销；
3．抵押人自愿提早缴付本合约规定之部分或全部款项，抵押人应给予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息之补偿金。
二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述之任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，及或立即追讨担保人：
1．抵押人及／或担保人违反本合约之任何条款；
2．抵押人及／或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其它借款责任，因：a．违约被勒令提前偿还；b．到期而不能如期偿还；
3．抵押人及／或担保人本身发生病变（包括精神不健全）、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
4．抵押人及／或担保人被扣押令或禁制令等威胁，要对其不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后三十天内完满解除；
5．抵押人及／或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业；
6．如抵押人及／或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负之责任；
7．如抵押人及／或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责之能力；
8．抵押人及／或担保人财产全部或任何重要关键部分，被没收征用、被强制性收购（不论是否有价收购）、或遭到损毁破坏；
9．抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构；
10．抵押人舍弃该抵押房产。
如发觉上述之任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及／或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项已在抵押权人感到满意情况下，获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间占管并以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追讨担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及／或抵押人受到不能控制之损失，抵押权人概不负责。
第九条 手续费及其它费用
一、抵押贷款手续费：抵押人应按贷款金额缴付手续费千份之五，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及之一切资料；若在签约后，发现抵押人所提供之资料与事实不符，抵押人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还；
二、抵押贷款文件费：抵押人在贷款日一次过付_________币_________整；
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及之公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付；
四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索；一切因此引起的费用（如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等）概由抵押人负责偿还；并由各项费用确实支付之日起，按上述关于逾期利息率计息并收到之日止，同样按日累积计算。
第十条 贷款先决条件
一、抵押人填具房产抵押贷款申请表；该申请表须经担保人确认；
二、抵押人提供购置抵押物之购房合约；
三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可之保险公司投保不少于重新购置抵 押物金额之全险；保险单须过户银行深圳分行，并交由该行保管；
四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署或／并加盖公章；
五、本合约须由_________公证机关公证。
第十一条 房产抵押
一、本合约项下的房产抵押是指：
1．房产物业建筑期内抵押人之权益抵押：
（1）是指抵押人（即购房业主）与（即售房单位）签订并经_________公证处公证之“房产买卖合同”，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押予抵押权人；如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该“房产买卖合同”内的全部权益，以清偿所有欠款；
（2）该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
2．抵押房产物业：
（1）是指抵押人（即购房业主）与（即售房单位）签订之“房产买卖合同”内，抵押人购买之名下已建成（即可交付使用）之抵押房产物业（资料详附表二）；
（2）抵押人须将上述第2项（1）点之抵押房产列在本合约之附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务之押品；
（3）抵押人（即购房业主）现授权抵押权人在接获担保人（售房单位）发生之入伙通知书后，即代其向深圳市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。
二、抵押房产物业的保险：
1．抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述之抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额之全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付；由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。
2．抵押人须在规定时间内，将保险单过户予抵押权人，保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿之金额（除非经抵押权人书面同意）；
3．保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费；
4．抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，接受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人；此项授权非经抵押权人书面同意为不可撤销；
5．若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及／或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项；
6．倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
三、抵押房产物业登记：
1．物业建筑期之购房权益抵押：向_________房产管理机关办理抵押备案，抵押人之“房产买卖合同”及由售房单位出具之“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管；
2．物业建成入伙即办理房产物业抵押登记，抵押物业之《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押之解除：
1．一俟抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其它所有义务后，抵押权人即须在抵押人要求及承担有关费用之情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业之“房产权证书”及“房产买卖合同”；
2．抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函深圳市房产管理机关，并将房产权证书交予抵押人向深圳市房产管理机关办理抵押物之抵押登记注销手续。
五、抵押物之处分：
1．抵押人如不支付本合约规定之任何款项，或不遵守本合约各项明文规定之条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇之全部或部分或收取租金和收益；或以抵押权人认为合适之售价或租金及年期，售出或租出该房产之全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该等接管人或人将被当作为抵押人之人，而抵押人须完全负责此接管人或人之作为及失职之责。
2．获委任的接管人得享有以下权利：
（1）要求住客缴交租金或住用费及发出有效之租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其它方式追讨欠租或住用费；此等要求，收据或追讨事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款予接管人士将不需要问及接管人是否有权力行事；
（2）接管人可依据抵押权人之书面通知而将其所收到的款项，投保的该房产之全部或部分及其内之附着物及室内装修；
3．抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其它人士同意，有权将该房产之全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖之文件及契约，及取消该等买卖，而一切因此而引起之损失，抵押权人不须负责；
4．抵押权人可于下列情形下运用其处分该房产之权力：
（1）抵押权人给予抵押人一个月之通知，要求还款（不论届期与否）而抵押人未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人；
（2）抵押人逾期三十天仍未缴清全部应付之款项；
（3）抵押人不遵守此合约之任何条款；
（4）抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产；或抵押人为公司组织而被解散或清盘；
（5）抵押人之任何财产遭受或可能遭受扣押或没收；及
（6）抵押人舍弃该房产。
5．当抵押权人依照上述之权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥善或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押权人有权将该房产售给买主。
6．抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及租客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金之运用，倘由于该款项或租金之不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关；
7．抵押权人或按第五（2）条款委派之接管人或人，须将由出租或出售该房产所得之款项，按下列次序处理：
（1）第一用以偿付因出租或出售该房产而支出之一切费用（包括缴付接管人或人之费用及报酬）；
（2）第二用以扣缴所欠之一切税款及抵押人根据此合约一切应付之费用及杂费（包括保险费及修补该房产之费用）；
（3）第三用以扣还抵押人所欠之贷款及应付之利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其它有权收取之人士，出售该房产所得价款，如不敷偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及／或担保人。
8．抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制之损失，抵押权人概不负责。
9．抵押权人可以以书面发出还款要求或其它要求，或有关抵押房产所需之通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报之住宅或办公地址或掉留在该房产内，而该等要求或通知书将被当做于发信或掉留之后七天生效。
第十二条 抵押人声明及保证
一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息；
二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关之本息和一切费用可照付帐户；
三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人；
四、抵押房产之损毁，不论任何原因，亦不论任何人之过失，均须负责赔偿抵押权人之损失；
五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处置；如上述抵押房产之全部或部分发生毁损，不论何原因所致，亦不论何人之过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失；
六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行；如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出；
七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验；
八、在更改地址时立即通知抵押权人；
九、立即清付该房产之各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其它法律诉讼；
十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收之任何税项，管理费、水费、电费及其它一切杂费；以及遵守居民公约内之条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜之损失；
十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定之保险公司投保买房产保险或抵押人之人寿保险，该投保单具以抵押权人为受益人；
十二、当有任何诉讼、仲裁或法院聆讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人；
十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议；
十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下之抵押物业之权益转让予担保人；
十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业（包括以抵押人名义出售该物业），以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起之损失及一切有关（包括处理抵押物业）之费用；若有不足之数，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足之数，负责赔偿予担保人；
十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索之权利；
十七、按照抵押权人合理之请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人之合法权益。
第十三条 担保人及担保人责任
一、担保人，地址，是中华人民共和国国营企业（营业执照）。是本合约项下抵押权益之房产买卖合同的卖方（即售房单位），也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1．担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关之诉讼费用为限；
2．担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止；
二、担保人责任：
1．担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
2．如抵押人未能按抵押权人之规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计三十天内履行担保责任，并于发函日起计三十天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款；
3．担保人保证按抵押权益之房产买卖合同所列之售房单位之责任，准时，按质完成抵押物业的建造工程；抵押权人对此不负任何（包括可能对抵押人或其他任何人士）责任；
4．担保人同意抵押人将其房产买卖合同之权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人（包括担保人）侵犯；
5．担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行；特别是在发出入伙通知书（收楼纸）后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益；
6．担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下之抵押权益之房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理之方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起之损失，如因处理该等抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
7．担保人在此的担保责任是独立附加及不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其它抵押、担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追讨或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至法律程序向法院申请强制执行。
第十四条 抵押权人责任，抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款之担保责任的条件下：
一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位之帐户；
二、抵押人向抵押权人付清本合约规定之贷款总额连利息及其它应付款项之后 后（包括转归该房产权予抵押人之费用）若同时已全部遵守及履行本合约各项条款 者，抵押权人将该抵押权益之房产买卖合同或房产权证书转归抵押人，并同时解除 除担保人之担保责任；
三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠之一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，惟担保人对该抵押物业之处理，与抵押权人无涉；
四、本合约由各方签署，经深圳市公证处公证，由抵押人签署提款通知书并予抵押权人收执并经抵押权人核实已收齐全部贷款文件后起二天内，抵押权人须将贷款金额全数，以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理。由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项之情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
第十五条 其他
一、对本合约内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容、宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害、影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有的一切权益和权力。
三、抵押人如不履行本合约所载任何条款进，抵押权人可不预先通知，迳将抵押人存在抵押权人处之其它财物自由变卖，以抵偿债务；如抵押人尚有其它款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数；
四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积；上述权利，利益和赔偿办法并不排除法律规定的其它赔偿办法；
五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报经发出、信件在投邮七天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方；
六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人；但抵押人和担保人未得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其它责任或义务转让予第三者；抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下之还款及其它责任；
七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人之继承人、承让人；抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人之继承人、接办人；
八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及本它有关款项；
九、抵押权人向抵押人和担保人讨还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单（有明显错误者例外），即作为抵押人和担保人所欠之确数证据，抵押人和担保人不得异议。
第十六条 适用法律及纠纷的解决
一、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保障；
二、在争议发生时，各方均有权选择，以调解、仲裁、诉讼等方式解决；
三、如抵押人来自海外或港澳或台湾等地区，或为该等地区之居民，抵押权人有权在抵押人之来处或居住地执行本合约内由抵押人委给抵押权人之权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述该等地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该等地区之法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该等地区之法律上，被认为无效或被视为非法之规定，并不影响其它规定之效力；
四、本合约适用《_________》、《_________》及房产管理等有关规定；
五、在争议解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合约规定的其它条款。
第十七条 附则
一、本合约须由三方代表签字，并经_________公证机关公证；
二、本合约经_________公证机关公证后，以抵押权人贷出款项之日期，作为合约生效日；
三、本合约内所述之附表（一）、附表（二）及抵押人（即购房业主）与（即售房单位）所签订之房产买卖合同（附件三），为本合约不可分割之一部分；
四、本合约用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押权人、担保人各执_________份、公证处存档_________份。
第十八条 签章
抵押人：_________（盖章）
法定代表人：_________（签字）
抵押权人：_________（盖章）
法定代表人：_________（签字）
担保人：_________（签字）
登记机关（盖章）：_________
抵押登记编号：_________
抵押登记日期：_________月_________日_________
附件
（一） 抵押人资料
业主姓名：_________（中文）
业主姓名：_________（英文）
性别：_________
年龄：_________
身份证号码：_________
住址：_________
电话：_________
（二）抵押物业详情
房产地址：_________
大厦名称：_________
楼宇座别：_________
楼数：_________
年期：_________
面积：_________（建筑）_________（实用）
用途：_________
房产抵押贷款合同范文2
抵押人(借款人)：______________________________
地址：__________________________________________
抵押权人(贷款人)：________________________银行
地址：__________________________________________
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》以及交通银行有关业务办法的规定，抵押人和抵押权人在________年____月____日双方签订的《房产抵押贷款合同》(以下称贷款合同)，特签订本抵押协议书(以下称协议书)。
一、抵押物和抵押登记
1.释义：
(1)期房指尚在建造中的商品房，抵押人在给付定金或预售金后，已与房产商签订了《预购房屋合同》并经公证机关公证，依法取得了商品房预购权。
(2)现房指已竣工的商品房，抵押人在给付定金后，已与房产商签订了《房屋买卖契约》依法取得了商品房购买权。
2.抵押权：
本项抵押物为抵押人向_________(房产商)购买的位于___________________的建筑面积为_________平方米的_________。该房产建筑平方米销售价为_________元，共_________元。抵押人已于________年____月____日与房产商签订了_________，并据此向抵押权人办理抵押。
3.抵押登记：
抵押人应将《预购房屋合同》的全部权益抵押给抵押权人，并到房产管理局办妥抵押登记手续。当房屋竣工交付使用，抵押人授权房产商将房屋峻工书送至抵押权人，并委托抵押权人或抵押权人指定的机构向房产管理部门领取《房屋所有权证》，并办妥房屋所有权抵押登记手续。《房屋所有权证》由抵押权人执管。
4.办理《房屋所有权证》《房屋土地使用权》所需的费用均由抵押人承担。
5.抵押人在此确认，无论何种原因导致抵押人不能领取《房屋所有权证》和《土地使用证》，抵押权人有权提前终止合同，并可立即向抵押人索偿全部欠款。
二、抵押人陈述与保证
1.抵押人提供的抵押物系抵押人合法拥有和实际存在的。在本协议有效期内，抵押人保证抵押物的安全和完整无缺，并同意随时接受抵押权人的监督检查。
2.抵押人保证其提供抵押物作抵押的行为合法、有效。
3.抵押人所提供的抵押物没有向任何第三者抵押或转让，在本协议有效期内，不擅自将抵押物出租、出售、转让、赠与、托管、再抵押、重大改装增补或以其它方式处置抵押物。
4.抵押人再此确认抵押权人有如下权利：在抵押人未还清贷款合同项下全部贷款本金、利息和有关费用之前，抵押权人有权不需获得抵押人的同意而将本协议下抵押权人的全部权利转让给第三者。
5.上述各项陈述和保证在本协议有效期内始终真实、有效。
三、抵押物的使用和检查
1.本协议项下的抵押房产由抵押人使用，抵押人对所使用的房产应负保护和管理的责任并按时缴付因使用该房产所发生的全部费用。
2.抵押权人有权定期或不定期，对抵押房产检查，抵押人应提供一切便利。
四、保险
1.抵押人须按抵押权人所规定的时间和指定的险种到抵押权人指定的保险公司办妥抵押物的保险手续。投保金额不得抵于抵押物的总价值，投保期应长于贷款期1-3个月，保险单正本必须注明抵押权人为第一受益人。
2.在贷款没有还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用及利息均由抵押人支付，抵押权人有权向抵押人追索。
3.如抵押物发生意外毁损，灭失，保险公司依法不予赔偿或所赔偿的金额不足以偿还抵押人所欠抵押权人的款项时，抵押权人有权要求抵押人提供抵押权人所认可的抵押物予以补足，否则，抵押人须提前偿还全部欠款。
五、抵押解除
抵押人还清欠抵押权人的一切款项，方可办理抵押注销手续，抵押权人将执管的有关凭证和文件退还给抵押人。
六、抵押权的行使
1.按照贷款合同第十一条的规定，当抵押人发生违约事件时，抵押人在抵押权人发出归还欠款的书面通知六十天后，仍不履行还款义务，抵押权人有权对抵押物加以处置。
2.抵押权人有权委托有关机构进行拍卖、出售、出租部分或全部抵押物。出售出租所得款项用于还本付息。如有结余，退还给抵押人，不足清偿债务时，其不足部分应由抵押人继续负责清偿，直至全部偿清为止。
3.抵押权人有权行使上述抵押物处理方式之外的其它合法的处理方式。
七、适用法律及其他
1.本协议适用中华人民共和国的法律，并按其解释。
2.本协议是《贷款合同》不可分割的组成部分，与《贷款合同》具有同等法律效力。
3.本协议一式_________份。
抵押人(签字)：_________________
抵押权人(签字)：_______________
房产抵押贷款合同范文3
一、抵押合同与主合同不一致即抵押合同与主合同不具有从属关系的问题
由于有些贷款期限很短，而采用抵押担保形式，信贷人员担心在贷款期限内来不及办理抵押物登记手续，造成抵押无效，无法享有优先受偿权，银行债权不能实现，就预先同借款人、抵押人分别签订一份借款合同和抵押合同，用于办理抵押物登记手续，在借款人和抵押人办妥抵押登记手续后，再用办妥的抵押物权证报批、签订发生真实债权债务关系的借款合同和抵押合同。银行信贷人员当然地认为，抵押合同已经办理过登记手续而生效，借款主债权有抵押权担保，银行对抵押物也就享有优先受偿权，这其实是对抵押担保原理的误解。抵押合同具有从属性质，其依赖于主合同的成立而成立，经登记公示生效，但每一抵押登记都是针对特定的债权债务关系（最高额抵押借款合同除外），银行与抵押人预先签订的用于办理登记手续的抵押合同，其地位从属于前一借款合同，抵押权担保的对象只能是预先签订借款合同，显示抵押物登记的期日早于发生真实债权债务关系的借款合同和抵押合同，因此即使债权人、债务人、抵押人不变，登记的抵押权也不能与以后的债权产生真实对应关系，更不能成为以后债权的担保；况且，预先签订的借款合同和抵押合同并未产生债权债务关系，仅仅出于规避风险而作为的，主债权和抵押权也就无从谈起。后一新设立的借款合同、抵押合同关系，银行虽然与前一抵押人签订了抵押合同，指定的抵押物也为同一标的物，但因为未办理抵押物的登记手续，抵押合同没有生效，抵押权设而不定，银行也就不享有抵押权，无从追究抵押人的担保责任，而只能追究抵押人的过错责任。司法实践中，法院对于债权人银行、抵押担保人往往是各打五十大板，判“抵押人以其抵押物拍卖所得的二分之一承担无法获得清偿贷款的二分之一的责任”。这一判决方式已被《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》确定下来。
二、抵押权与债权分离作为其他债权的担保的问题
笔者在实际工作中也遇到了这样的问题，一笔抵押贷款发生后，双方及时办理了抵押物登记手续，银行作为债权人取得了抵押物权属证书和他项权利证书；但由于抵押物的评估价值超过了贷款金额，借款人为获得新的贷款，就利用前述贷款中抵押物评估价值超过贷款金额的部分作为本次贷款的抵押担保，与银行签订了新的贷款合同和抵押合同。个别银行信贷人员当然地认为前笔贷款已办理了抵押物登记手续，本笔贷款的抵押担保又是约定的前一贷款抵押物的超值部分作为担保物，就无须再办理登记手续。这其实是对抵押物担保登记手续的误解。根据《担保法》的立法宗旨和相关规定，除最高额抵押外，每一次抵押担保的登记都是针对具体某一主合同债权而进行的，即其只对该主合同债权承担担保责任。当前笔贷款合同履行完毕后，根据《担保法》第58条的规定，债权消灭，抵押权消灭。因此，尽管前笔贷款主合同履行完毕后，当事人没有来得及办理抵押登记的注销手续，但抵押权已事实消灭。抵押人对在此后借款人与银行之间的其他借款合同主债权，虽签订有抵押合同，但由于未办理抵押物登记手续而不能发生法律效力，不再承担抵押担保责任，银行也不能对此抵押物享有优先受偿权。
对贷款抵押中存在的上述两个问题，笔者认为首先应当采取的措施是银行信贷人员必须按照《担保法》的规定，严格执行抵押物登记程序，对于弄不清、吃不透的法律规定、法律关系和程序要求，决不轻易办理相关的抵押贷款，力避上述问题的发生和出现有违法律规定的结果，即能不出现上述情况就不出现。同时，为了提高银行的贷款效率，保证银行社会信誉，又能规避法律漏洞，有效保证银行的债权，针对上述两个问题，笔者提出自己的一点对策。为了避免出现前两种问题，可采取最高额抵押贷款的方式对应解决。所谓“最高额抵押”是指抵押人和抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。银行信贷人员在办理贷款合同时，可以附最高额抵押合同，双方约定，抵押合同中的抵押物担保的是某一段时间内连续发生的贷款债权；而且每一笔贷款合同的发生都应是在这一段时间（如果发生在这一段时间之外，则必须另行签订抵押合同，办理抵押物登记）。只有这样才能避免因合同约定不明造成抵押权与债权的分离，又能使登记的抵押权对先后发生的债权真正发生法律效力。对于已经存在的第二种问题，银行应采取什么样的补救措施呢？笔者认为在这种情况下，如果债务人和担保人是同一个人，银行可采取重新办理抵押登记。
三、抵押贷款展期和贷新还旧贷款合同中抵押权的效力问题
（一）贷款展期中的抵押权效力问题。一项手续完备、效力成就的抵押贷款，履行期限将至，债务人暂时无力偿还，要求展期还款义务，银行信贷人员认为有手续完备的抵押担保，于是审查同意展期，双方达成书面协议，贷款期限得以延长。此时，具有从属地位的抵押权，对于展期的债权法律效力如何呢？贷款展期的法律性质属于合同变更，根据《中华人民共和国合同法》第77条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”按照笔者的理解，贷款合同履行期限的变更，意味着其从属的抵押合同中“债务人履行债务的期限”也应随之变更，而仅凭一张贷款展期申请书，没有抵押合同的相应变更，在未得到抵押人同意的情况下，合同展期即合同变更对于抵押物和抵押人是没有约束力的。即使贷款展期得到抵押人的书面同意，根据抵押合同自抵押物登记之日起生效的规定，贷款主合同和抵押合同的变更应当向抵押物登记部门进行变更，更换或者注释原来留存的贷款合同和抵押合同，否则贷款合同和抵押合同的变更因没有履行法律规定的变更义务，与原来在办理抵押物登记时提供的贷款合同和抵押合同不一致，也不能产生法律效力。贷款展期由于没有履行抵押物登记的变更义务，将来抵押权的行使和抵押物优先受偿权就会因抵押人的此项抗辩而发生纠纷，银行因在合同变更中有过错，就应承担相应的法律责任，从而可能造成债权不能得到有效保全，贷款不能得到充分偿还。因此，在办理抵押贷款的展期时，必须向抵押物登记部门提交展期申请书，将贷款合同和抵押合同的变更情况及时向登记部门备案，更换或者注释原来留存的贷款合同和抵押合同，履行法律规定的要求，达到贷款展期的目的。
（二）贷新还旧协议中的抵押权效力问题。贷新还旧是在银行原有贷款已届履行期限、经银行多次催收，债务人仍无法履行还款义务的前提下，经债务人申请，银行同意办理新的贷款，以本次贷款偿还前次贷款的一种协议。贷新还旧在法律性质上讲是属于合同的解除，即合同双方当事人在原有合同债权债务的基础上，达成一项新的协议来代替原有协议权利义务的法律行为。那么，原有贷款合同中的抵押权对新成立的贷款合同中的债权的效力如何呢？新的贷款合同债权人是否对原有贷款的抵押物仍享有优先受偿权呢？笔者认为原有合同中的抵押权对新合同中的债权已失去担保的效力，新的贷款合同的债权人已不能对原有贷款合同中的抵押物享有优先受偿权。按照《担保法》第52条的规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭，”而贷新还旧正是以新的债权代替原有的债权，原有的债权消灭，作为原债权担保的抵押权也就随之消灭，原有的抵押权对新债权就不再承担担保责任。因此，银行信贷人员在办理贷新还旧贷款协议时，应当一并签订新的抵押合同和办理抵押物登记手续，才能使新的贷款合同债权重新得到抵押权的担保，而不至于在贷新还旧协议中造成原有抵押权的丧失，出现债权无法实现、贷款难以收回、不良贷款增加的情况。
四、以集体土地使用权设定抵押的贷款，抵押权的行使问题
这是一个相当复杂、处理起来又相当棘手的问题，银行的抵押贷款实践中，存在着不少因集体土地使用权作为抵押物而造成贷款无法收回，债权悬置的情况。首先，这些悬置贷款中一些是由于单独用集体土地使用权作为抵押贷款的抵押物造成的。这是明显违反《担保法》的相关规定的。《担保法》第36条明确规定了“乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押”，因而，银行信贷人员在同乡（镇）村的企业签订抵押贷款合同时，如果作为担保的抵押物是集体土地使用权，就必须查明该土地上是否有建筑物（厂房），只有将此建筑物作为抵押物，其占用范围内的土地使用权才能同时抵押，切忌单独以集体土地使用权作主抵押物签订贷款合同。此规定类似于行政划拨土地使用权设定抵押时的限制，旨在保护集体土地财产和抵押权人在实现抵押权时的可得利益。因为集体土地使用权在取得时是无偿的，通过抵押后，抵押权人真正取得这块土地使用权时已变成有偿的了，而土地的实际价值则被抵押人取得了。因而，单独用集体土地使用权设定抵押，是利用集体财产为个别企、或个人谋求利益，一旦个别企业或个人无法履行到期债务，将会造成集体财产的流失，这是法律所不许的。其次是在没有国土部门登记、没有办理任何抵押物登记手续的情况下，用集体土地上的建筑物作为抵押物签订贷款合同。《担保法》第36条还规定“以乡 （镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”，明确了集体土地使用权设定抵押的限制；同时国家土地管理局的《农村集体土地使用权抵押登记若干规定》中明文指出：“抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地使用权和乡村集体土地使用权可设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得抵押。”因此，用乡村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权必须是已经向县级人民政府土地管理部门登记在案的土地使用权，即已取得了集体土地使用权证书，否则根据房地同时抵押的原则，用乡（镇）村企业的厂房等建筑物作为抵押竺的贷款合同就不能发生法律效力，该项建筑物也无法得到合法处理。因此，银行信产人早在办理以乡（镇）村企业的厂房等建筑物设定抵押的贷款时，应首先查明该建筑物占用的土地使用权是否已向县级人民政府土地管理部门登记在案，如果没有，应要求该企业先将该土地使用权办理合法的登记手续，取得集体土地使用权证书，而后再办理该项土地使用权和该建筑物的抵押登记手续。那么，对于现已存在的以没有办理土地使用权登记和抵押登记手续的乡村企业厂房（等建筑物）作为抵押物的贷款，借款人又确实没有偿还能力的情况，有什么办法解决呢？这恐怕是银行所有信贷人员都非常头疼的问题，笔者谨建议用双方寻租的办法来解决这一问题。具体作法是由作为债权人的银行和作为债务人的借款人双方协商，共同努力，寻求第三方当事人来承租这些厂房（等建筑物），在适当给予降低租金等优惠条件下，三方签订一个租赁协议，约定借款债务人为出租人，而收益人即租金收取人为债权方的银行，承租人交纳每期租金必须足额、准时到达债权方指定的帐户，直至银行贷款的完全收回。如果出现承租人迟延履行租金支付的情况，作为协议一方的债权方的银行有权终止该租赁协议。这样做，可能会使原有的贷款权利义务复杂化，但也能起到中断诉讼时效的法律效果，能够在保全银行债权的同时，有效盘活现存的不良资产，避免金融资产的流失。对于那些存在这种情况的银行分支机构，也不失为一种解决途径。
五、以共有房地产设定贷款抵押时存在的问题
一些银行信贷人员在办理抵押贷款，尤其是以共有房地产作为抵押物的贷款时，签订抵押合同的抵押人只有一个或部分共有人，而不是全体共有人共同签署；而且在没有弄清楚抵押人在共有中的份额，抵押人占有的份额与贷款金额是否相符的情况下，就匆忙放贷，贷款逾期后，往往因有效担保的抵押物金额远远少于贷款金额而造成银行债权不能得到充分保护。那么，造成这种问题的原因是什么呢？如何避免类似问题的出现呢？按照《民法通则》第78条的规定，凡涉及到共有房地产设定贷款抵押时，首先应弄清该共有房地产是按份共有还是共同共有。银行信贷人员对于按份共有房地产设定贷款抵押时一定要查明抵押人（按份共有人）在共有中的份额，切不可超过这一份额，造成所设定的抵押无效或部分无效，由此不仅会损害其他房地产共有人的权利，而且会损害债权人的利益，给债权人造戚损失。其次，设定贷款抵押的房地产如果是共同共有的，则必须经全体共有人达成一致意见，以全体共有入作为抵押入，抵押合同的签署必须有全体共同共有人的签章，共同共有人中任何一个或者部分共有人为自己的利益将共有的房地产设定抵押，都是对其他共有人合法权益的侵犯，故银行信贷人员在设定抵押时必须注意两点：一是必须经全体共有人的书面同意，切勿遗漏共有人，否则可能造成抵押合同的部分无效；二是设定这类房地产的抵押人不能是共有人中的个别人或部分人，只能把全体共有人作为抵押人，才能真正体现共同共有房地产的性质和当事人的平等权利，使银行债权得到有效保护。
房产抵押贷款合同范文4
2、银行初步审查。在贷款接受贷款申请之前，运营商将对贷款申请人提交的《申请表》的完整性和真实性以及所提供信息的真实性进行真正的调查。通过预贷款调查，银行将为认为符合贷款条件的申请人准备批准。
3、买保险。在正常情况下，由于抵押贷款期较长，银行必须申请财产保险以防止贷款风险。
4、签署了《住房抵押贷款合同》。经过调查、审核、批准签订贷款合同，银行完成注册、公证程序，通知申请人承担合同并签署《住房抵押贷款合同》。
5、对于房屋产权的转让，当事人应当到房屋管理局办理产权转让。提供信息：买方和卖方的身份证、房产证、契税证、房管局发出商品房销售合同，面积200多平方米，需提供交易评估报告，复印资料。
6、用于抵押登记手续。在房屋产权转让完成后，银行将继续抵押，并将在抵押后7天收到逮捕令。
房产抵押贷款合同范文5
抵押房屋贷款实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。 抵押房屋贷款要求的资料一、身份证明（夫妻双方）；二、婚姻证明；三、户口本；四、收入证明以及近半年的银行流水；（或其他资产证明）五、房产证；（或复印件）六、贷款用途证明；七、收款方的身份证明以及收款帐号；八、近一期的房产的水电费单。另外，抵押房屋贷款客户的信用记录很重要，是反映客户的还款意愿的历史证据，如果，信用不好，房产再足值，银行也不会受理抵押房屋贷款的，也就是说一分钱不接。
(1)借款人贷前咨询：填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。(2)银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。(3)借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。(4)借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。(5)贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
1.房产证2.权利人及配偶的身份证3.权利人及配偶的户口本4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)5.收入证明6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)
（来源：文章屋网 ）
房产抵押贷款合同范文6
关键词:住房抵押贷款;固定利率;理性违约;房价;定价
中图分类号:F83文献标识码:A
一、引言
近年来,我国住房消费信贷迅猛发展,为了解决银行“短存长贷”带来的流动性风险,住房抵押贷款证券化作为一种金融创新工具开始提上议事日程。而且,中国建设银行已分别于2005年和2007年成功发行“建元2005-1”和“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券,对其证券化过程中的违约风险的防范提出了迫切要求。其实,住房抵押贷款证券化在西方国家早已得到较完善的发展,但在我国相对来说还处于初级阶段,相关理论也多是集中在其必要性和可行性上。至于住房抵押贷款证券化过程中的定价问题国内也有诸多研究,但主要集中在对提前还款方面的风险对其定价带来的影响,而违约风险对住房抵押贷款证券化定价带来的影响理论甚少,尤其是随着2007年美国次贷危机的爆发,本文认为有必要对其证券化带来的风险进行更进一步的研究。
二、固定利率住房抵押贷款的理性违约行为
(一)固定利率住房抵押贷款证券。利率是资金的使用价格,住房抵押贷款可以采用固定利率,也可以采用浮动利率形式。同样,住房抵押贷款证券也是可采用固定利率,也可采用浮动利率证券形式发行。抵押贷款证券应采用固定利率还是浮动利率的问题一般来说应视抵押贷款而定。对于固定利率住房抵押贷款来说,发行的抵押证券也应为固定利率,证券利率与贷款利率之间利差用以支付担保、服务、评估等费用;若证券采用浮动利率发行,当市场利率变化时,基础资产现金流不变,而证券利率发生变化,投资者便要承担相应的风险,当利率升高时,不能保证等值贷款组合支持等值债券的偿还,利率降低时,投资者获得的收益将受损。对抵押贷款为浮动利率的情况来说,证券发行应以浮动利率为主,以浮动利率发行证券,从流程上看:一方面进来的是浮动利率;另一方面出去的也是浮动利率,则证券化单位不承担风险,收到多少钱便放出多少钱;如果发行固定利率证券,当利率降低时,证券化机构便要承担损失。因此,我们应该依据抵押贷款的情况,确定发行不同债券来适应需求。本文的研究对象为固定利率住房抵押贷款。
固定利率住房抵押贷款是指贷款利率在合同期内固定,购房者以所购的房地产作为抵押物向金融机构申请长期贷款,并承诺以年金形式定期偿付贷款本息的贷款方式。固定利率住房抵押贷款信用风险主要表现为违约风险,借款者在合同执行期间由于某些原因终止还款义务就形成了违约。当借款者违约时,贷款银行将接管抵押品――住房的所有权。从我国实际情况来看,当前固定利率住房抵押贷款推行时间不长,规模却很大,对违约行为带来风险的研究相对不足。所以,本文重点讨论固定利率住房抵押贷款的违约行为及其对贷款价值的影响。
(二)住房抵押贷款证券化中借款人的违约行为。违约风险作为抵押贷款支持证券最基本的风险之一,是抵押贷款支持证券定价问题中不可忽略的关键问题。违约是借款人为使自身权益最大化或者因为没有经济能力而放弃住房产权以抵偿未偿还贷款的行为。可将其分为理性违约和非理性违约,本文主要研究违约风险中的理性违约行为。理性违约是指并非由借款人财力困难引起,而主要是由于住房市场价格变动等因素引起的借款人的主动违约行为。实际上,在借款人获得一笔住房抵押贷款的同时,就取得了一项期权,即在一定条件下进行主动违约的选择权。主动违约是借款人在不确定的经济环境中实现成本最小化和自身利益最大化的理,我们可以用下式表示:
H・・>Ht(1+)(1)
其中,H:住房价格;:贷款/房价;i:贷款合同利率;t:已偿还贷款本息的期数;n:贷款总期数;Ht:t时期房价;:新时期购买住房时交易费用占房价百分比。
对于借款人的理性违约行为,龙海明提到违约成本对其违约决策的选择起到重要作用,因为借款人违约会对其信誉产生一定的负面影响,如贷款人会在借款人下次申请贷款时设置门槛值,借款人基于此考虑会对其执行违约期权与否进一步权衡利弊。假设违约成本占房价的百分比为t,则理性违约的公式将变为:
H・・>Ht(1++t)(2)
由上述理性违约的公式表达中我们可以看到,房价的变动是影响借款人违约的重要因素,借款人在做决策时会比较抵押房产的市场价值与未偿还抵押贷款余额的大小,将上式左边看为在t时期借款人未偿还的贷款市场价值B(t),右式为t时期抵押房产的市场价值,为住房价格减去交易费用及估计的违约成本,用H(t)表示。当H(t)>B(t)时,借款人获得收益R=H(t)-B(t),此时理性的选择是继续还贷,保留抵押房产所有权;当H(t)
三、住房抵押贷款证券定价
(一)无违约风险下的抵押贷款定价。正常情况下,即无违约和提前偿付情况下住房抵押贷款证券的理论价值V可表示为:
V=(3)
式中,An:n时刻证券的现金流入;r:证券投资者要求的到期收益率;N:贷款期限。
我们选择偿还方式为等额本息还款的固定利率住房抵押贷款组成的资产池为研究对象。设价值为M0的抵押贷款合同年利率为R0,在实际生活中,住房抵押贷款都是逐月偿还的,则贷款月利率i= R0/12,对于时刻的选择也是发生在每个还款日,所以对于n时刻证券的现金流入,则是来源于第n个月借款者的等额本息偿还金额P,在正常情况下,其理论值为:
An=P=M0・(4)
(二)存在违约风险情况下的抵押贷款证券定价
1、住房价格模型。考虑了借款人的违约行为之后,现金流会发生变化。由上述可知,借款人的违约行为与房价的变化密切相关,是借款人违约的重要变量。所以,有必要对房价的不确定性变化进行考察。影响房价的因素有很多,国内外学者对此看法不一。基于期权的住房贷款定价研究均假设房价的变化过程是一个几何布朗运动过程。设住房抵押贷款计息与还款在时间上都是连续进行的,并设H(t)、Φ(H,t)和Π(H,t)分别是时刻t房屋价格、房屋价格增长系数和价格波动系数,Z(t)是一个标准布朗运动(或称为维纳过程),则在期权定价理论中假设H(t)满足一般随机过程:
dH=Φdt+dz(5)
则房屋价格服从几何正态分布,即:
ln[H(t)/H(0)]～φ[(μ-σ2)t,σ2t](6)
其中,μ和σ2分别代表房屋价格的增长率和波动系数,且均为常数,φ(・,・)为一般的正态分布。
2、违约概率模型。同时,对于理性违约,戴建国证明了其违约概率,有:
P(t)=N・[k1(t)](7)
式中,
k1(t)=,N(・)为标准正态分布的函数值;Hd(t)为无差异住房价格,当H(t)>Hd(t)时,违约不发生;H(t)=Hd(t)时,借款者对违约与不违约的选择无差异;H(t)
Hd(t)=B(t)-td(8)
s为住房服务收益系数(相当于同期的住房租金,为住房价格的一定比例),R0为贷款合同利率,B(t)为t时刻借款人未偿还的贷款的市场价值,r(t)为无风险利率,td为违约成本。同时,在时刻t,不违约的概率为1-P(t)。
在还款过程中存在两种情况,一是正常情形,即无违约,直至合同结束的正常还款。此时,违约概率为[1-p(t)],正常现金流入为P;二是违约情形,假如在任意时刻n违约,则在t=1,2……,n-1时刻不违约,其违约概率可表示为P(n)[1-P(t)],因为在我国现行法律系统下,贷款人违约后银行有权拍卖其抵押房产,拍卖所得款项首先用于支付贷款余额,剩余部分归贷款人所有,所以当借款人违约时,银行拍卖借款人的抵押房产来偿还贷款,此时现金流入可表示为:一是前n-1时刻的等额还款总额;二是n时刻银行拍卖抵押房产的价格与未偿还贷款的最小值,为min[H(t)(1-),Mt],为住房买卖过程中的交易费用率,Mt代表t时刻未偿还的贷款。
3、贴现率的选择。对住房抵押贷款证券化定价有重要影响的贴现率r的选择,我们站在投资者的角度,作为住房抵押贷款支持证券的投资者,冒风险进行投资就需要获得超过时间价值的额外收益,即超过无风险利率的投资收益,或称风险报酬。由于住房抵押贷款证券受多种风险的影响,贴现率的选择宜采用“能够说明资产风险的那个部分可以影响甚至决定该资产价格”的资本资产定价法。其基本公式为:当存在市场组合m时,单个资产i的收益Ri与其系统风险之间存在线性关系:
Ri=Rf+i(Rm-Rf)
i=(9)
Rf为无风险投资收益率,一般将一年期国债利率或者银行三个月定期存款利率作为无风险利率;i为风险系数,即住房抵押贷款支持证券i的风险校正系数,代表住房抵押贷款支持证券对资本市场系统风险变化的敏感程度,,是资本市场组合投资收益率与自身的协方差COVim与市场组合投资收益率的方差σm2之比。
综上所述,对于固定利率住房抵押贷款证券化过程中住房抵押贷款的价值可以表示如下:
V={[1-p(t)]｝{｝+{P(n)[1-P(t)]｝[+](10)
在模型求解过程中,根据现时和历史房价给出住房价格波动的假设,利用蒙特卡罗模拟房价的波动,并由此确定借款人违约时银行获得的现金流,利用(10)式最终计算出贷款价值。
四、结束语
本文通过对固定利率住房抵押贷款的介绍,在分析借款人理性违约的决策条件时得出房价是其决策的重要影响因素。另外,因为违约成本的作用,如果在实践中对违约行为加重其限制条款或者惩罚措施,即增加违约成本,则对违约行为应该会起到一定的限制作用。同时,通过研究违约行为对贷款机构获得的现金流的影响,并利用资本资产定价法确定贴现率,确定了贷款机构关于固定利率住房抵押贷款的定价模型。同时,站在投资者的角度该模型也可以为其决策起到一定的指导作用。然而,由于目前国内开展住房抵押贷款证券化的历史不长,尤其是关于固定利率住房抵押贷款的发放时间很短,有关数据缺乏,所以模型中的相关参数在估计中会有一定的偏差。因此,随着我国住房抵押贷款证券化的发展,该模型有待进一步研究与完善。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
[1]彭涛.住房抵押贷款的违约风险及应对措施[J].中国房地产金融・消费信贷.
