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购买小产权房合同范文1
小产权房土地流转制度合同无效
“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，与国家颁发房产证的“大产权房”相对，通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。小产权房是伴随着我国市场经济的发展和住房制度的改革而产生和发展的，是一个复杂的社会现象。
一、小产权房产生原因。
1.农地制度不合理。城乡二元结构的土地制度导致集体土地所有权虚无化。小产权房是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用、应缴纳的税款等房地产商成本费用也都大大节省，这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。
2.国家土地流转政策不合理，商品房房价过高和经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足。国家规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。但是事实是一些地方政府又以高于支付给失地农民费用几倍的价款出卖给开发商，以此作为地方财政的重要收入来源，被称为“土地财政”。导致开发成本较高，房价较贵，经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足，人们纷纷将目光转向低价的小产权房。
3.对违法小产权房处理不严格。城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“小产权”房热销多年且大部分房屋并未被强拆，政府方面虽制止“小产权房”销售，但并未追究乡政府、村委会的违法行为。依据我国《土地管理法》第73条、76条、77条、83条，以及《城乡规划法》第64条、65条、66条和68条均规定了“限期拆除”强制措施，这是我国法律针对违法建设的否定性评价，也是违法所导致法律后果，但在实际中并未严格执行。
二、小产权房的困境。
1、严重影响社会诚信。根据《中华人民共和国合同法》规定，法院不能适用商品房买卖法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人权益很难得到维护。同时，由于购买“小产权房”买卖合同是无效，因此根据法律规定购房人只能要求出售方退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等，但根据目前已审结案件来看，由于“小产权房”不受法律认可，不能在房管部门备案，根本不在政府机构监管范围内，因此即使出售方违约，由于合同无效，购买人要求赔偿损失诉讼请求也将无法得到满足。在使用房屋过程中，如果遇到房屋质量问题、公共设施维护等问题，购房者救济途径非常有限。
2、引起法律之间冲突。从法律规定上看，依据《物权法》30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权，自事实行为成就时发生效力。房屋盖成后就取得了物权，并不需要取得产权证即享有物权。《物权法》第31条规定：依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记，未经登记，不发生物权效力。同时，《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。据此，“小产权房”屋买卖合同应该有效。然而，根据《合同法》第52条第（五）项规定，因违反法律、行政法规强制性规定，“小产权房”买卖合同一般应认定为无效合同。
3、造成社会资源浪费。违法用地和违法建设一般都是恶意行为，并且主观意图在于为谋取非法利益进而损害了国家权益。在法律上讲，大多都违法了国家强制性规定，即主要表现为违反了“土地利用总体规划”，又无法补办用地或建设手续。在一定程度上，“小产权房”虽然解决了城镇中低收入阶层居住需求，但“小产权房”不受法律保护且多采取强拆方式。强拆“小产权房”不仅是对社会财富巨大浪费，而且很可能激化社会矛盾，甚至影响社会稳定。
4.引起法律风险。一是无法取得产权证。即使买方取得有乡政府或村委会盖章所谓“产权”或类似文件，也不受法律保护，如果乡政府或村委会反悔，收回房屋，买方只能要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。二是存在交易风险。买方如果购买预售“小产权房”，由于售房者不受政府监管，行政机关也无法对预售行为审查，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付情形，买方无法讨回房款。三是质量L险。“小产权房”建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买方利益很难得到维护。
三、结论
综上所述，我们要充分看到，小产权房的存在有其深刻的背景原因也因此产生了巨大的困境。小产权房的问题实质上是以土地为主的利益分配问题。但我国现行法律规定小产权房是非法的，目前法律层面上对小产权房进行法律规制，效果并不理想。正如博登海默所说：“一个法律制度之所以成功，是由于它成功地到达并且维持了极端任意的权力与极端受限制的权力之间的平衡。文明的进步会不断使法律制度丧失平衡。通过理性适用于经验之上，然后恢复这种平衡，而且也只有凭靠这种方式，政治组织和社会才能使自己得以永久地存在下去。”因此，在当下大力推进社会主义和谐社会建设，发展成果由人民共享的时代，各方面更应认清问题症结，着力在法律制度上突破创新，与时俱进，敢于破除惯性思维，科学地进行分析，以便对症下药，科学合理解决小产权房的问题。
参考文献：
[1]宋若男，付梅臣.小产权房违法建设空间行为特征分析[J].中国人口・资源与环境，2015（S2）.
购买小产权房合同范文2
【关键词】小产权房；以租代售；农村土地制度；城乡二元体制；房地产市场
小产权房是指占用集体土地进行建设，并向本集体经济组织之外的人员出售的住房。小产权房长时间以来备受社会关注，是社会热点问题。2012年国务院下令停售停建小产权房，同时国土部称今年在全国试点处理“小产权房”，这两个消息引起了业界和民众的广泛关注，小产权房的去留问题备受瞩目，引发众多猜测。一直以来，国家在这方面没有明确的政策、法规来约束治理小产权房，使得小产权房发展越演越烈。如今小产权房的清理越来越迫近，“以租代售”的做法渐渐发展起来以规避小产权房的产权问题。那么“以租代售”现状如何？是否违法？对农村土地制度的改革能否起到推动作用？
一、小产权房“以租代售”的现状
小产权房数量巨大，非官方统计数据显示，中国目前小产权房建筑面积达六十多亿平米，相当于中国正规房地产业近十年来的开发总量。在深圳，小产权房建筑面积达到4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。在数量众多的小产权房当中，有相当一部分是地方政府组织建设，或者村集体与开发商合作建设的，这些小产权房大都存在占用农用土地甚至耕地的情况。
政府对小产权房的政策经历了从合法性上的否认阶段到预备采取行动清理的阶段。在这一过程中，为了规避小产权房的产权问题，一些开发商和地方政府以及购买者转而采取“以租代售”、“以租代买”的方法。据调查，小产权房所占的土地，没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商获得，失地农民所得甚少。江苏省国土资源厅一名干部称，开发小产权房的环节基本都是暗箱操作，集体土地的价格都是村镇干部与开发商私下达成的，土地转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利惊人，甚至超过了商品房。在许多地区，小产权房以租代售项目早已在操作，价格可达每平方米4000-6000元，在位置相对好的地段，甚至可以超过每平方米6000元的价格。
由上述资料，我们大致可以整理出小产权房“以租代售”的状况：大多数采取这种措施的小产权房，是开发商和政府、村干部为获得巨额利益，规避政策、法规，抛出来的曲线卖房、卖地的措施。为了获取私利，地方政府、村干部为这种“以租代售”的做法，竭力提供保障，往往失地农民所获甚少，是一种、的行为。发生这种行为的原因是城市房地产价格太高，给小产权房的交易提供了很大的空间，也是政府土地财政的恶果在乡镇的蔓延，更是某些部门、某些人的私欲导致。
现在某些学者提出以小产权房“以租代售”的途径“曲线救国”，争取小产权房的交易有条件合法化，应该先弄清楚目前“以租代售”的现状，再行提出相关建议，莫要是非不明，反而为他人作了嫁衣裳。
二、小产权房“以租代售”现象非法与合法分析
上文中提到搞小产权房“以租代售”的有相当一部分是地方政府和某些干部、结果，在获取房源上存在违法行为，对此本文暂不详述，需要理清的是“以租代售”行为本身是否存在违法之处。
出租小产权房的行为是否违法？查阅相关法律法规，未见禁止出租小产权房的规定。小产权房出租要取得合法地位，首先必须小产权房本身是合法建设的。现实情况中，小产权房是否合法不是由“产权证”来判断，因为农村宅基地建房后进行的是“确权登记”，即房屋物权的取得不以登记为要件，登记只是对这一所有权状态的记载。小产权房是否合法的标准在于是否符合“一户一宅基地”标准。①农户在宅基地上建设房屋，只要符合这个标准，就可以在房屋建成之后取得该房屋的所有权。农户对宅基地只有使用权，但是对宅基地上的房屋是拥有所有权的。既然农户对宅基地上的房屋有合法的所有权，那么在法律没有禁止的情况下，根据《物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”农户拥有对该房屋出租的权利，这也是私法自治原则所承认和支持的。
其次，从相关的法律法规对宅基地及宅基地上的房屋的规定来看，小产权房出租是被默认为合法的。首先，《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，”相对应的，《土地管理法》第六十二条第二款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《土地管理法》的这一规定实际上已经默认了小产权房出租的合法性。
最后，我们还可以从《合同法》的配套规定中找到小产权房出租合法性的保障条款，《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”小产权房房主出租房屋，与租客建立的是租赁合同，应适用上述第四条的规定。鉴于目前法律、行政法规并无规定小产权房出租是违法行为，那么小产权房的出租合同应受法律保护，即使某个部委决定“清理”小产权房，或者某个官员宣称小产权房出租行为是违法的，也不会影响其合法效力。
根据上文的分析，在现行法律、行政法规之下，小产权房出租行为是合法的，但是小产权房的出租毕竟不同于普通房屋的出租，其中关系到国家土地管理政策问题。小产权房以租代售的行为影响性究竟有多大，是否达到影响农村土地制度的程度？需要我们综合“以租代售”行为和人们的心理进行分析。
三、小产权房出租行为的影响
目前小产权房出租行为会不会影响到整个农村土地制度的状况？笔者认为这是无需担心的。受限于农村土地所有权制度，以及租赁合同20年期限的制约②，普通民众对“以租代售”的行为顾虑重重，小产权房长期出租以达到“以租代售”目的的影响将会极其有限。
虽说是“以租代售”，但终究不是也不能是“购买”行为，这是租赁者最大的顾虑。现实中，许多小产权房“以租代售”都是订立了50至70年的租期，但无论租20年还是租50、70年，房子都不属于自己所有。租赁人自己虽然住在房子里，但始终处于一种无所有权的状态。在这种状态下，尚有20年租赁期的限制，20年之后租赁合同即不受法律保护，出租方在此后可以随时违约，而不负法律责任。这样一来，承租方的利益就无从保障。而作为刚需的住房，只拥有20年的使用权是远远不够的。20年前砸下一大笔钱买了房子20年的使用权，到20年之后可能还需另外买房或租房，可谓是“钱房两空”。这些都是小产权房者不得不考虑的风险。这些风险，是这些小产权房潜在的购买群体所无力承受的。
但是也不乏有刚需且胆大的人铤而走险，接受“以租代售”这种方式。他们的代表意见有以下几个方面：（一）法不责众。小产权房数量众多，此前购买的人很多，剩余没有卖出去的需要消化，肯定会以各种形式交易出去，小产权房涉及人群太广，政府肯定不会全部拆除；（二）小产权房比城市商品房便宜很多，城市商品房的价格太高不能承受，为了解决刚性需求，冒一点政策风险是值得的。③“重赏之下必有勇夫”，小产权房的交易是相同的道理。目前小产权房“以租代售”的方式肯定还会是部分民众的选择，但是这种选择正如上文所分析的——风险太大——其市场必然是有限的，毕竟“勇夫”是少数，大多数国人还是谨慎的，“以租代售”方式的影响是有限的。
四、对小产权房“以租代售”的处理建议
（一）对目前存在的“以租代售”区分情况进行处理
区分处理“以租代售”主要是区分主体，对农民自建的房屋和乡政府或村干部联合开发商建的小区为单位的小产权房要区别对待。
针对农民在自家宅基地上建的房屋“以租代售”的情况，只要防止农民再占用耕地建自住房屋即可。农户自己建了一栋房屋长期出租某些楼层是无可厚非的，即使他出租了整个房屋，自己到城市谋生，对各方有利无害，大可不必禁止。
而乡政府或村干部联合开发商建的小区为单位的小产权房搞“以租代售”则要清查出来，对违法违规人员进行查处，这种典型的违规获取暴利的行为绝对不能容忍。政府应该在清理这种情况的同时，对于违规的单位和个人予以严肃处理。但对小产权房是否拆除，则需综合考虑各种因素妥善处理，不能一拆了事。
（二）适当延长小产权房出租年限及规范出租行为
在严格限制乡镇政府和村干部以及房地产开发商参与小产权房交易的前提下，考虑小产权房“以租代售”的出路，笔者认为适当延长小产权房出租年限及规范出租行为是比较好的选择。
农民在宅基地上自建房屋“以租代售”是有利无害的。无害是对土地产权制度无害，租赁不是转移房屋所有权的行为。要对农民占用耕地建房的行为进行限制，农民自建房屋“以租代售”不会影响现行农村土地制度。但“以租代售”之“利”则有以下几个方面：
1、对农民而言，农民出租自建的房屋，可以获得相当的经济利益。有了这一笔钱，农民可以改善生活状况，有机会过上“体面的生活”；有了启动的资本，无论做生意还是搞规模化农业生产，农民都可以有机会找到更好的出路，脱贫致富。
其实，房地产市场高速发展以来，甚至是城市快速发展以来，农民都甚少从中获益，反而为城市建设付出了很多，现在农民工进城还要承受高房价的压力。于情于理，都应该让农民从房地产市场中分一杯羹。
2、对租赁者而言，最大的好处自然就是解决了刚需。“安居”才能“乐业”，只有解决了居住的需求，他们才能扎下根来。并且小产权房租赁价格低，相对起正规的商品房，大大减小了购房压力，可免受“房奴”之苦。
3、将城郊的小产权房用“以租代售”的方式交给在城市工作的人群居住，将在一定程度上有助于打破城乡二元体制，推动城乡人才资源的交流，进而推动农村建设发展。这类人群受教育程度高，文化水平相较农民而言为高，他们住进城郊甚至农村，可以改变这些地区的精神面貌；这类人群还会带来城市化的消费需求，对城郊或农村经济也能起到拉动作用。这些预期的改变是在不改变土地所有制度、不改变基本的农村土地管理制度的情况下，尽量削弱城乡二元体制对农村发展的束缚下而取得的，是代价小、成效快的农村建设发展一个方向，这个方向的关键是逐步放松对农村的限制。
延长小产权房出租期限，同样也不会改变房屋的所有权归属和农村土地产权制度，对上文提到的出租之“利”有放大作用。租赁期限可延长至50年，甚至70年，总之要以满足购房者一生居住需求为标准，不致使其到年老无力工作时，还要面对无房可居、流离失所的悲惨境地。其实，把小产权房租赁期限延长到50至70年就类似于城市商品房的70年产权，70年产权虽为产权，但有了70年的期限，则与租赁在本质上无异。那么既然本质都是租赁，小产权房的租期也定为50到70年又有何妨呢？同样是建设用地，只许城市的“买卖”70年，不许农村的“租赁”50年，终究不是公平之举。
延长小产权房租赁期限之后，需要规范双方的租赁行为，预防在履行租赁合同中出现不合理的悔约行为，保障租赁合同双方的利益。小产权房租赁合同毕竟不同于普通房屋的租赁合同，租赁期限长，变数大，无论哪一方不合理的“变卦”对另外一方的利益影响都是极大的。规范小产权房租赁行为，就是规范这些“变卦”行为，限制“变卦”的类型，规范违约责任。另外可以建立小产权房租赁登记制度，以加强对租赁行为的监管力度，以更好地保障合同双方的利益。
延长租赁期限，规范租赁行为，人们可以更放心地租赁小产权房，让小产权房租赁真正形成气候。同时这样也更能推动城乡交流，打破城乡二元体制，促进农村发展。这是上文提到的“利”，还有两点是做好这两项措施之后才能显示出来的“利”。
1、倒逼房价，把房地产市场拉回正轨。全国小产权房建筑面积达六十多亿平方米，在某些房价高企的城市几乎占了总建筑面积的半壁江山。如果这些小产权房能正规合理地利用起来——如同上文所述延长租赁期限规范租赁行为——则可以大大地解决当前人们对房屋的需求。没有竞争，则没有真正的市场经济，在房地产业也是一样的。在允许小产权房以租赁方式加入房地产市场的情况下，如果不能去除加在正规商品房身上的畸高的各种税、费和暴利，正规商品房是无法与小产权房相抗衡的，这相当于倒逼房地产业进行改革了。这样有助于把当前过热的房地产市场冷却下来，让房价重新回到合理的轨道。
2、将小产权房租赁规范化成为房地产市场的一部分之后，让租赁成为小产权房交易的法定形式，成为解决数量巨大的小产权房问题的出路。在小产权房租赁规范化以后，可以将以往已经买卖小产权房转为租赁，进行“拨乱反正”，使它们合法化。如果这一点做好了，“以租代售”就能够作为解决小产权房问题的钥匙。
小产权房“以租代售”目前是比较棘手的问题，要把棘手的问题办成有利于国计民生的好事，需要眼光、需要策略，更需要勇气。期待对该问题做出妥善的处理。
注释：
①《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。第七十七条规定：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还占用的土地，限期拆除重非法占用的土地上新建的房屋。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”
②《合同法》第二百一十三条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
③引自：王海.不顾“风险提示”百姓为啥买小产权房，市场报，2007。
参考文献：
[1]程其明.小产权房规制政策研究[D].中国博士学位论文全文数据库，2010.
[2]邓茜，陈诚.关于我国小产权房问题的一些思考——以成都的新土地政策为出发点[J].现代商业，2008.
[3]王云利.浅析小产权房法律问题[J].法制与社会，2009.
[4]陈浩.小产权房发展现状及其成因分析[J].经济与社会发展，2009.
[5]潘建.小产权房“以租代售”缘何屡禁不止[J].北京商报，2009.
购买小产权房合同范文3
关键词：小产权房;法律困境;解决途径
一、小产权房产生的原因
1、直接原因
城市房价居高不下。自改革开放以来，我国城镇化进程不断加快，伴随着城市化的快速发展，大量农村人口涌入城市，使得城市人口急剧增长，在很大程度上扩大了住房需求。据国土资源部统计数据显示，1978-2013年，城镇常住人口从1.7亿人增加到7.3亿人，城镇化率从17.9%提升到53.7%，年均提高1.02个百分点。一方面，对于新的城市居民来说，他们希望能购买一套属于自己的住房;另一方面，对于老城市居民来说，也有对面积更大、基础设施更完善的房屋的需求。但是，由于我国大中城市的商品房价格居高不下，中高价位的商品房供应较多，而低价位的商品房供应量不足以满足市场的需求，致使中低收入群体不具备购买商品房的能力，并且相当一部分中低收入家庭未享受到廉租房、经济适用房等保障性住房，从而陷入了购房恐慌。在高房价的压力下，购房能力较弱的中低收入者便会转而购买小产权房，特别是城乡结合部的小产权房。虽然小产权房不受法律的认可，但是小产权房不需要向国家缴纳土地出让金，并且省去了房屋在开发、报建、建设及流通过程中的各类税费，具备价格低廉（小产权房的价格一般是城市商品房价格的1/3左右）、手续简单、准入无限制等优势，吸引了大量想买商品房却没有购买力的人群以及需要买房而又被限购的人群。
2、重要原因
地方政府对市场的监管不力。小产权房是一个具有中国特色的问题，从其出现至今，我国政府对于小产权房的建设、销售始终是明令禁止的，并且一直在采取措施进行治理，但是收效并不明显。作为一种市场行为，小产权房能够在房地产市场中存在这么长时间，与政府相关部门的监管不力有很大关系。政府在对城市国有土地与农村集体土地进行监管时存在着差异。对于城市国有土地，国家行政机关专门设置了国土资源部，建设部以及其下属机构对城市商品房的开发进行管理，并且已经形成了相对完善的监管机制;对于农村集体土地而言，其监管力度则十分有限。这主要是因为：第一，政府监管部门的职权大多仅限于城市国有土地;第二，建设房屋可以增加农民的收入，还可以促进当地的经济发展，有利于地方政府的政绩考核，在利益的驱使下，间接的催生了小产权房的交易行为;第三，虽然小产权问题的治理，有利于保护耕地和保障粮食安全，但是地方政府的政绩与小产权房的治理关系不大，缺乏有效的激励-约束机制，加之政府对小产权房进行治理所花费的成本可能会大于其治理后所获得的收益，更弱化了政府职能的发挥。
3、根本原因
土地制度的城乡二元体制。我国的土地所有权形式分为国有土地所有权和集体土地所有权。根据宪法规定，我国的城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除了由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。此外，宅基地和自留山、自留地也属于集体所有。这种城乡二元土地所有权制度使得我国的城市国有土地和农村的集体土地在制度层面上处于一个不平等的地位，具体表现为：国有土地具备完善的土地使用权拍卖市场，土地使用权人可以通过“招标、拍卖、挂牌、协议”等方式取得国有土地的使用权，而农村集体土地所有权的权能还不完整，其流转的范围局限在本集体组织的范围内。农村的集体土地如果想要拥有和城市国有土地一样的资产价值，就只能通过国家征收的方式将农民的集体土地收归国家所有，使其转化为城市国有土地，从而进入城市的土地储备库，再通过招、拍、挂的方式进入市场。
在这种二元经济体制下，农民集体建设用地流转存在着许多障碍，由于不能直接进入“一级”土地市场，农民集体在实质上丧失了对其所有的土地使用权的处分权，其经济利益并没有得到应有的保护。国家实际上是通过单一制垄断了土地使用权的交易市场，变相的损害了农民集体和农民的财产利益。在现行的土地制度下，还产生了现实中的国有建设土地与农民集体土地的“同地不同价”现象。国家在征地过程中，土地的征地价格与出让价格之间存在很大的利益空间，这部分收益由国家取得，不仅损害了农民集体和农民的利益，也为小产权房的产生提供了契机。也就是说，农民面对这种“同地不同价”的现状，以及进行小产权房的开发所能带来的利益诱惑，最终会选择把出售小产权房作为增加土地收益的重要手段。对于购房者来说，即使知道小产权房违反法律规定，也会抱有侥幸心理，放弃城市商品房而选择价格更为低廉的小产权房。这便是小产权房产生的根源。
购买小产权房合同范文4
【关键词】 小产权房；市场；法律问题；建议
【中图分类号】 TU-0 【文献标识码】 A 【文章编号】 1727-5123（2013）06-002-04
1 小产权房概念和类型分析
近几年来， 房价问题已成为我国社会大众密切关注的热点话题，伴随着全国各大中小城市的房价频频高涨，农村建设的房屋大量空置，相较于城市住房，价格比较低廉，套型也比较合理，于是所谓的“小产权房”便引起了社会各界的广泛关注。究于“小产权房”的概念，理论和实务界均没有统一的定义，从法律角度看，小产权房不是一个法律概念，因为没有任何一部法律法规对小产权进行明确规定，因而从法律上对小产权房的界定也就无从谈起了；从当前政策角度看，2008年3月上旬，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文接受《南方周末》记者专访的时明确指出，中央从来没有允许过“小产权房”的存在，“小产权房”这一概念是媒体误导的结果。所以，从党和国家的政策上看“小产权房”也是没有权威概念的；从目前实务上，“小产权房”是相对于“大产权”抑或“完全产权”而言的， “大产权房”是指依法有偿使用国有土地，由国家有偿将国有土地出让给建设单位，依法开发建设、销售，由国家主管部门登记、征收税费，颁发产权证书，并可进行市场流转的住房。
我们认为，“小产权房”是指房屋建设开发无偿取得土地使用权、占用农民集体所有土地建造的房屋，持有乡政府或村委会发给的产权证明，甚至没有权利证书，且不能对农村集体经济组织以外人员流转的住宅，所占用的土地包括农村宅基地、农村建设用地或农用地。包含以下四种类型：
1.1 农村集体经济组织成员依照法定程序无偿取得农村宅基地使用权后，自行建设住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明，农民在宅基地上建设住宅，许多农民在进城误工或者有多处住宅后，面向市场转让自己的小产权房，引起许多的纠纷。这一形式是小产权房的典型代表。
1.2 农村集体经济组织，在符合土地利用规划的前提下，由集体成员（集体企业职工或者该村村民）共同出资集中建设的住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明。
1.3 农村集体经济组织的成员利用无偿取得的农村宅基地使用权建造的住宅，转让给非本集体经济组织的个人或组织，受让人持有乡政府或村委会出具的产权证明。这是第一种类型流转后的类型。
1.4 农村集体经济组织与房地产开发商从谋取经济利益出发，占用农用地、农村建设用地或者农村宅基地，变相进行房地产开发，并将开发建设的房屋进行销售，持有乡政府或村委会出具的产权证明。这种类型使得小产权房大规模成批量的向社会销售，许多老百姓误以为是商品房，或意识到权利受限制但价格便宜而争相购买。
小产权房与大产权房的比较分析：①房屋所依附的土地性质不同。大产权房建造于有偿出让取得的国有城镇土地上的，而小产权房则修建于农村无偿取得的集体所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用权不同。大产权房的土地使用权为城市建设用地使用权，而小产权房的土地使用权是农村集体所有权。城市建设用地使用权人可以将建设用地使用权转让、出资、互换、赠与或者抵押，其依法自由处置。而农村集体土地使用权不得随意流转，只能有条件的在该集体经济组织内部进行流转。③房屋权属证件颁发主体不同。小产权房因依附的土地性质，不属于国家政府机关颁发房屋所有权证的对象，所以只能由不具备发放产权证的主体资格的乡镇政府发放产权归属的证明，因为乡村组集体是国家所有权的基层人。[1]大产权房则是法律所规定颁发城镇房屋所有权证的范畴。④房屋权属流转对象的不同。大产权房的流转对象是没有限制的，而小产权房的流转对象只能是本集体经济组织内部的成员，城镇等非本集体经济组织以外的人员是不能作为流转对象的，这当然是由小产权房的土地性质和具有保障性决定的。⑤权利人行使权利的限制不同。我国《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。没有地，也就无法建房。而大产权房只要符合转让和受让的条件，均有自由处分和购置房产。⑥所订立买卖契约的效力不同。我国对于大产权房，只要依法成立的买卖契约，均认定为协议有效，所形成的该项债权应当作为发生物权变动的原因；而小产权房，因不符合《合同法》第五十二条中第五款的情形：违反法律、行政法规的强制性规定，所订立的买卖合同当然无效。
2 小产权房涉及的法律问题
2.1 小产权房土地的法律问题。小产权房之所以能够热销，最吸引民众的地方就在于其价格优势，在房价持续上涨的当今社会，即使经过中央政府的调控打压，房价的丈夫得到有效地控制，但是期望房价大幅度的下跌几乎是不可能的。处在房价如此高企的时代，几乎要让工薪阶层的家庭用一辈子的收入来购买一套住房，小产权房的价格是同地段商品房价格的三分之一甚至还低，中低收入的家庭争相购买小产权房也就在情理之中了。虽然小产权房在占有、使用、收益、处分四项权能中，收益、处分两项权能得不到法律的保障，但这通常是投资人重点关注的，对于要解决基本居住问题的中低收入老百姓来言，并不重要，其更关注的是占有、使用这两项权能。
小产权房的价格为什么会这么便宜？在建筑安装的人工等硬性成本费用方面，与商品房相差并不多，当然，商品房对建筑材料的质地等要求较小产权房要高，价格相对高，其实，差异并不在这，而是：小产权房建设在集体土地上，该幅土地是没有缴纳土地出让金，土地对其来说，是没有经济成本的，其价值是由建筑安装等成本和适当的利润，这就造成了两者之间价格悬殊的缘由。
因此，我们认为探讨小产权房的法律问题就必须深入地探讨研究小产权房建设的土地法律问题。
根据我国根本大法《宪法》第十条的规定，我国土地实行社会主义公有制和劳动群众集体所有制，即国家所有和集体所有，任何组织和个人都不能拥有国有土地的所有权，国有土地的所有权是不允许转移的。国家将国有土地的使用权通过有偿出让的方式进入到土地市场。土地使用权的出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。在土地出让的过程中，政府是国有土地产权的唯一代表人，有权代表国家的县级以上人民政府出让土地使用权，市县地方人民政府的土地管理部门具体代表市县人民政府主管国有土地使用权出让的行政管理工作。
出让土地使用权仅限于城市规划以内的国有土地，集体所有的土地需经政府一发征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。根据《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法神清使用国有土地”，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。《土地管理法》第六十三条规定：除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情况以外”，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设”，如果要在集体土地上进行建设，只能在以下三种情况下才被允许：建设乡办镇办企业，集体成员建住宅，建公共设施和公益设施等，这三种情况也都需要依法批准，才能使用农民集体所有的土地，法律严格限制了集体建设用地的使用。
《物权法》第一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；《物权法》第一百五十二条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅以及其他附属设施；《物权法》第一百二十五条规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产对以上法律规定的解读，我们可以看出：只有县级以上人民政府才能待编国家出让城市规划内的国有土地使用权；农村集体土地所有权是一种不完整的权利，集体所有的土地需要经政府依法征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。一旦国家建设需要使用集体所有的土地时，国家只需要通过征用集体土地就可以了，征地是国家的行政行为，带有强制性，被征用者只有无条件的服从。按照世界各国的通行做法，征用范围是严格限定在“公共利益”的需要之上的，即为了国防、环境保护，公共活动场所建设的需要，我国则扩大到国家的一切经济活动范围。
因此，无论是对我国城市规划区的国有土地使用权的处置，还是对农村集体土地使用权的处置，政府是处于权威的权利中心，拥有绝对的话语权。
政府垄断了土地交易的一级市场，房价从九十年代房改以来已经被推上高位，经济适用房、廉租房又不能有保障地供应，在集体土地上建房，买房自然成为中低收入老百姓的选择。在没有土地出让金的集体土地上建设起来的小产权房，成为住房市场需要洪流中的一块凹地，面对政府对土地的控制，高不可及的房价几座大坎的围堵，住房需求的洪流自然就倾泻到这块凹地上来。
据相关媒体报道，2008年小产权房已经占到北京房地产市场的20%，占到西安房地产市场的25～30%，深圳房地产市场的40～50%，小产权房总面积已相当于我国城镇住宅的40%以上。[2]
“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治的格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节——，它是乡镇农村对机会的均等，利益的平衡，城乡协调发展的一种要求”[3]。
《土地管理法》第十条，对集体土地产权作了明确的规定：农民集体所有的土地，依法属于村农民集体所有的，由本村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村解题经济组织的或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农村集体所有的，由乡镇农村集体经济组织经营管理。从该规定中我们可以看出：集体土地产权有四级主体，村集体经济组织，村民委员会，村民小组，乡镇农村集体经济组织。
法律的这一规定已不能适应我国经济发展的形势，存在很多缺陷与弊端。一是许多村集体经济组织比如村农业生产合作社，早已经名存实亡或不复存在了；二是村民委员会从理论上虽是一个村民自治组织，但实际上它已经具有政府智能，除了发展本村的生产、经济，协调民间纠纷等，更多的是协调政府完成计划生产、税收、征兵等政府职责。因此，村民委员会很难集中精力行使管理农村土地资产这一农民最为重要的财产管理工作。三是村民小组在后基本解除了，原归属村民小组的土地也都由村民委员会进行管理了，并且，村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，也不宜作为集体土地所有制的代表；四是其他农业集体经济组织的规定很不明确，其他农业经济组织在农村有很多个，特别是经济发达地区的农村，农、工、商、贸平行开发经营，到底由哪个农业集体经济组织经营、管理是不明确的。
由于我国长期城乡分治，城乡发展严重失衡，农村在基础设施建设、经济发展等方面滞后，大部分农村地区医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏，在农村集体经济组织所有的土地上建房，首先是满足本集体组织成员居住的基本要求，“农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度”[4]，乡镇集体企业为解决职工居住问题，在经过审批的集体建设用地上建房，同样是满足成员的基本居住要求。其次，乡镇政府或村委员会单独开发建设房屋，或者将土地发包出去，由开发商建设，或者约定利润分配比例与开发商联合建设房屋，县级以上政府虽然无法获取土地出让金，但是象征政府或村委员会是直接获得的，开发商也获得部分建设开发利润，购房者以远低于商品房的价格取得房屋居住权，这部分购房者中绝大部分是当地村民，外地到该地区打工的人员，城市中的的、中低收入人群。近几年来，我国的GDP每年都是高速增长，折射出社会保障体制建设方面的严重不足，首先受到侵害得不到保障的是广大社会中下阶层，城乡法杖不平衡首先受损害的是乡村。因此，在这种情况下建成的小产权房使得乡镇政府获益，中下阶层的老百姓获益，在社会发展的宏观大局来看，是可以接受的，只要开发商在建设过程中获益的是正常标准的行业利润就可以，我们不能苟求开发商参建无利可图，只要和经济适用房的利润差不多或者稍高些就可以，这样，最终解决社会中下阶层的居住问题，使得乡镇政府、村委会获益，也有利于社会的和谐稳定，这虽然不是中央政府积极推进的一项措施，也是基层组织自发探索集体土地流转的一种形式。
对于侵占耕地，在耕地上建造房屋，应眼里给予打击，坚决拆除并予以处罚；对于违反土地利用总体规划，在农村集体建设用地上违规建房，对耕地威胁不大，主要是行政违法，可以追究责任，进行处罚，补办相关手续。以上两种情况在执行过程中需要严格甄别，加大对耕地的保护力度，防止鱼目混珠，逃避打击处罚占用耕地的行为。
2.2 小产权房处分的法律问题。小产权房的占有、使用权利在业主入住该房后就得到保障，出租未获取收益也是能得到保障，但是想通过二次转让未获取价差受益，就存在一定的保障，因为小产权房的处分权利本身就得不到法律的保障。因为小产权房没有土地使用权证，没有国家统一颁发的房产证，仅有乡镇政府颁发的房产权属证，甚至没有房产证，没有法律意义上的物权，在流转过程中极易产生纠纷，纠纷产生后又不能适用商品房买卖过程中的法律法规，存在法律风险。
由于小产权房全力本身的不清楚，不充分，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，在农村土地（房屋）大幅增长的情况下，许多已出售小产权房的农民纷纷反悔，诉至法院要求判决买卖合同无效，收回原有房屋，这也使得小产权纠纷成为全国性的司法难题。
北京由于房价上涨很快，城市化进程迅速，大量流动人口蜂拥而至，周边郊县小产权房发展迅猛，小产权房的纠纷也频频发生。2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定，农村私有房屋合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
我们可以通过被媒体追踪报道的李玉兰和北京宋庄村民马海涛房屋买卖纠纷一案来解读北京高级人民法院的规定在具体案例是如何理解应用的。2002年7月，李玉兰在北京宋庄与村民马海涛签订了一份买卖合同，马海涛将正房五间，厢房三间以及整个院落以4.5万的价格卖给了李玉兰，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有所在大队的盖章以及见证人的签名。
2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。北京市通州区人民法院经审理后认为李玉兰是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋，与此同时，马海涛要给副李玉兰夫妇93808元的补偿款。该案上诉至北京市第二中级人民法院作出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，李玉兰可另行主张赔偿。2008年3月，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，在北京市通州区人民法院，要求马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州区人民法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失这两个因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，通州区人民法院判决房屋所有人马海涛赔偿买房人李玉兰经济的损失约占房屋评估价的70%。
如果是商品房买卖，在成交四年后因为房价上涨，而卖房人反悔而至人民法院，几乎不可能胜诉，但是小产权房买卖就截然相反了，因为农民在自己宅基地上建成的房屋出卖时，因宅基地是农民集体所有只能在同村村民之间转让，外来的居民不可能享有宅基地使用权而不能买地此小产权房，外来的居民不具备购买小产权房的主体资格，所以只要卖房人后悔，这样的买卖就不受法律的保护。在合同违反法律禁止性规定而无效的情况下，合同自始不产生效力，农民是否反悔并不影响合同的效力。法院以农民反悔造成损害为由支持李玉兰的赔偿主张，明显是在寻找一种平衡。如果卖房人不反悔，买房人就会因买卖合同而实际占有、使用该房屋，就不会形成民事诉讼。如果机械地以主体不适格为由认定合同自始无效，双方各自返还，是违反民法的公平原则的，毕竟买卖四年以来，房价上涨许多，各自返还，明显是卖房人违约，却是独享四年的价格涨幅。最终，村民马海涛虽然要回房屋，但却要赔偿李玉兰185290元的损失，李玉兰虽然退还房屋，却拿到房屋市场70%的赔偿，相当于4.5万元最初的投资而言，还是获得了较高的经济回报。因此，小产权房的买卖必须双方自愿，双方都不能反悔，否则这样的买卖很脆弱，得不到和商品房一样的法律保护。由于小产权房不受法律认可，无法在房管部门备案，无法办理合法的产权手续，不在政府部门的监管范围内的，一旦产生房屋质量问题、公共设施维护问题，以及房屋建设资金周转困难，小产权房的建设无法向银行贷款融资等问题时，救济途径非常的有限。
2.3 小产权房的政策问题。在我国，党的政策对法律的制定有指导作用，党的政策是我国制定具体法律的依据。近年来小产权房迅速发展，现行法律存在诸多急需完善地方，了解小产权房方面的政策，对预测相关法律的制定和修改是大有帮助的。
1999年国务院办公厅颁布的【1999】39号文件，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确限制了小产权房买卖。该通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”正是该通知使得城市居民在农村购买的房屋无法办理产权登记，而成为小产权房。2007年建设部风险提示，申明法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。如果非集体经济组织成员购买了这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。
2007年12月11日，国务院召开的国务院常委会会议上也再次申明，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞开发。2008年用国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”
从法理上看，国办通知建设部的风险提示既非法律也非行政法规，但可以看出中央政府是禁止小产权房流转的，如果小产权房不能流转，只能限于农村集体经济组织的成员才拥有，那么小产权房就没有发展空间，还要面临已建成已经销售的小产权房如何处理的问题，在当前情况下，小产权房处理已不是以一个单纯的法律问题，而更多的是一个政治问题。
3 对小产权房合理制度安排的建议
3.1 长期安排：农村集体土地的流转使得小产权房的土地（集体土地）逐步缩小与城市国有土地的价格差距，因此，解决小产权房的问题，首先要妥善解决农村集体土地的流转问题。
长期以来，我国城镇土地实行无偿无限期的使用制度，使得土地使用权处于静态状态之下，土地不能按照价值规律发挥作用，也不能反映供求关系，更不能形成地产市场，因而土地资源也难得到合理的配置。
我国国有土地使用权制度的改革的成果就是实现了从国有土地的“三无制度”即无流动、无偿、无期限到“三有制度”即有流动、有偿、有期限的土地使用制度的转变。国家将国有土地使用权通过有偿出让的方式进入土地市场，逐步建立起地产市场，促使土地使用权的合理流动，通过交易明确规定土地使用者可以依法自由开展土地使用权的买卖、租。中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题，建设社会主义新农村任重道远。土地是人类的财富之母，土地的巨大效益离不开土地的合理利用及有效配置。国有土地制度改革的成功无疑给农村集体起到了良好的示范作用。伴随者高速城市化的发展过程，许多农村人口进程务工，举家迁徙居住，保留农村住房已无必要，但如果房产不能流转，就抑制物的效用，也剥夺了农民自住筹措资金发展的权利，人为加剧了农民的贫困。也有许多农村人口没有进程务工，但现在农业发展必须通过机械化、产业化才能谋求飞跃，低水平的耕作肯定不能使农业产业升级。农村土地必须有效正和，进行流转，才能打破户户割据、村村占有的局面。
2008年党的明确提出，允许农民按照自愿有偿的原则，以转包、出租、互换、转让、个分合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式适度规模经营，有条件的地方可以发展专业大户，家庭农场，农民专业合作社等规模主体，《中央推进农村改革发展若干重大问题决策》中规定：土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有权性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。这“三个不得”也就明确规定了集体土地流转的底限。
现在城市居民享有社会保障，农村村民享有集体土地使用权，可以尝试进行置换，完成农民向市民的转变；鼓励农民将承包地向专业大户，农业园区流转，发展农业规模经营；建立流转土地登记制度，对转包、转让、入股、抵押集体土地的行为统一登记，集中管理，逐步实现城乡土地一体化，当农村集体土地与城市国有土地没有差别，实现了“同地同价”的时候，小产权房的主要问题自然就迎刃而解了。
3.2 近期安排：区别类型、逐步消化、避免强拆。
3.2.1 对于违反土地利用总体规划，建造在建设用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府优先考虑收购，不能够补办手续的，作为廉租房使用，能够补办手续的就作为经济适用房使用，弥补政府在廉租房、经济适用房建设方面的不足。
3.2.2 以后能逐步流转，规定同村村民享有优先受让权，就赋予了农民处分权，帮助农民盘活资产，最大限度地发挥物的效能。集体土地包括：农地（耕地和其他种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地）、建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地）
3.2.3 对于乡镇企业经过审批为职工建造的住宅，应当规定集体企业内部员工享有优先受让权，以后也可以逐步流转
3.2.4 对于违反《土地管理法》，在农地上建造的房屋，坚决打击，拆除同时进行处罚。任何制度都是不同利益主体多方利益的博弈的过程，而该制度也会随着博弈的持续进而不断调整。我国的改革始于农村，经过城市化的发展，又面临者新一轮的深层次的改革，还是要回到农村，只有立足农村，逐步消除城乡差距，开展城镇化建设，建设社会主义新农村，才具有规划时代的现实意义！
参考文献
1 杨宇著.农民土地权益与农村基层民主建设研究：试论农村土地产权制度与村民自治关系，北京：中国社会出版社，2007
2 第一财经日报，2008
购买小产权房合同范文5
近年来，由于城镇化进程的加速和高房价的刺激，“小产权房”发展势头十分迅猛。十八届三中全会提出加快建立城乡统一的建设用地市场以来，外界对“小产权房”解禁的议论纷纷，但中央部委却加强了对“小产权房”的清理速度。在热销和非法并存、存量和风险同在的情况下，对遗留“小产权房”的清理研究更具意义。
一、遗留“小产权房”清理情况
时至今日，国家尚未出台针对遗留“小产权房”具体的处理措施，因此，各地对于遗留“小产权房”的清理工作更具探索性、参考性和借鉴性。通过比较和归纳，笔者总结了各地目前运用最多的两种针对遗留“小产权房”的清理方式。
1.打击遗留“小产权房”
在各地的实践中，打击的方式可分为两类。一类是对于遗留“小产权房”一刀切的拆除方式，如“济南市2007年宣布依法整治违法违章建筑，提出力争用2年左右的时间，分阶段依法清理已发生的违法违章建筑”。另一类是有针对性的打击，打击的对象主要根据遗留“小产权房”的危害或建筑阶段区分：就危害程度看，列入打击范围的遗留“小产权房”的种类包括侵占耕地的“小产权房”、违反城市规划的“小产权房”以及存在严重质量问题的“小产权房”。如深圳规定对存在严重安全隐患，严重违反城市规划，占用农田、一级水源保护用地及公益事业用地的建筑予以拆除。又如郑州对于违反土地利用总体规划擅自建设的“小产权房”，要“限期拆除新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。”。就建筑阶段来看，主要打击对象为在建和待售的遗留“小产权房”。如从北京市从2012年开始着手清理在建在售“小产权房”，主要措施有“责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍。对在售项目将责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋等”。但对于已售出的“小产权房”，国土局并未做出相关处理。
2.遗留“小产权房”部分合法化
就目前实践来看，合法化的途径主要有三种。
第一，通过补缴土地出让金和相关规费，允许“小产权房”办理土地证及产权证。如南京宣布“对2003年8月之前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，可依法补办建设和土地等手续。”。
第二，通过改变土地性质，直接赋予“小产权房”合法地位。如深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地转为国有土地，全市农业户口人员全部转型为城市户口居民，从而使遗留“小产权房”一次性确权。
第三，通过国家征收或罚没的方式，对不符合条件但己入住的小产权房，依照《物权法》中用益物权的规定，按“租赁”的方式进行产权管理，即将遗留“小产权房”纳入保障房体系。如北京于2010年11月开始，在昌平区海落村开展了在集体土地上建公租房的试点工程。为部分遗留“小产权房”转为公租房、廉租房提供了可能性。
二、清理遗留“小产权房”中存在的问题
尽管清理遗留“小产权房”势在必行，但由于各种主客观原因，清理“小产权房”注定是一条曲折而漫长的道路。笔者根据各地区清理遗留“小产权房”过程中产生的问题及面临的难点，总结出以下共性问题。
（一）法律存在模糊空白
1.基于“小产权房”界定
这种模糊主要表现在两方面，一是类型模糊，二是时间模糊。类型的模糊性在于并没有明确的法律条文定义“小产权房”，各主管部门根据自身的理解对其划定了范围。如国土部定义“小产权房”为“占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。”同时，法律也未说明宅基地建筑物的具体权能。宅基地的使用权的不可流转性和房屋的可流转性往往构成矛盾。时间的模糊性在于“小产权房”存在多久属于“历史”范畴。如南京和深圳分别规定在2003年8月前和1999年3月5日前的“小产权房”为历史遗留问题。然则在此时间标准之后已建成和已入住的“小产权房”该如何处理？“这种由地方政府权力主宰分别认证的模式容易导致先建得利，后建吃亏的不公平现象”。以时间分类的另一缺陷就是容易形成以公权力谋取私权利的权钱寻租腐败。
2.基于遗留“小产权房”清理方式
目前，针对遗留“小产权房”的清理方式仅存在于一些地方性法规。并且以清理在建、待售的“小产权房”为主。针对已入住的“小产权房”，大多地区采取缄默或中立的态度。这种做法既无助于遗留“小产权房”问题的解决，又使开发商和村集体在短期利益未知风险的诱导下加快“小产权房”的建设速度。
（二）缺少平衡利益途径
基于针对遗留“小产权房”目前运用最多的两种清理方式来看，都会对遗留“小产权房”所覆盖的众多相关利益方带来不同程度的利益影响。笔者认为，在无法实现帕累托效应的情况下，遗留“小产权房”存废影响利益关系最大有两大问题。
1.拆除已入住“小产权房”时居民的安置补偿问题
针对遗留“小产权房”购房者的安置问题，一般而言，由于“小产权房”的违法性，在拆除遗留“小产权房”时不予补偿。但考虑到许多已入住的“小产权房”都属于购房者唯一房产。从以民为本的角度出发，应对这类购房者予以一定的补偿或做好其安置工作。其次政府在“小产权房”形成的过程亦负有监管不力的责任。另外从七彩星城了解到的情况看，如果政府采取简单的拆除行为，91.24%的购房者表示不能接受。
2.缴纳出让金或罚金的比例问题
遗留“小产权房”现象的形成并非因开发商、购房者或是政府任一方的单独行为造成。虽然其中开发商需要承担主要责任，但南京七彩星城的调查数据显示：89.69%的购房者在知道“小产权房”的购房风险的情况下购买了“小产权房”，并且其行为影响了处于同一收入水平但未购买“小产权房”者的公平收益以及其对于“小产权房”的价值判断，而政府监管的缺位对于“小产权房”的形成也负有不可推卸的责任。因此，如何界定政府、开发商、购买方等利益相关方的权责范围，合理分配出让金及罚金比例，使清理行为更加公平值得思考。
三、清理遗留“小产权房”的对策
遗留“小产权房”问题的产生不在一夕之间，其问题的解决也不可能一蹴而就。笔者认为，应从完善法制建设、实现利益均衡、加强沟通管理及强化监管力量四方面入手，解决清理遗留“小产权房”过程中产生的问题。具体对策和建议如下。
（一）完善法制建设
“小产权房”的产生和蔓延与相关法律制度的不完善息息相关。缺少统一的尺度不仅不利于抑制“小产权房”的产生，更使执法监督难以入手。因此，笔者认为法制首先需要解决的问题主要有以下三点。
1.明晰“小产权房”的定义
究竟什么是“小产权房”？其判断标准和特征是什么？如何界定其不合法性和可能存在的合法性？这也是遗留“小产权房”分类、摸底、清理的前提和基础。笔者认为，定义遗留“小产权房”重点和难点在于明晰对买卖主体的限制。具体而言，一是明确农民对宅基地的所有权和宅基地的使用权及其上所建房屋使用权的关系；二是定义农民购得或分得的，用于自住的房屋若有空余从而从事经营（包括出售和出租）的行为。
2.明晰遗留“小产权房”的分类清理标准
笔者认为，“小产权房”应根据土地性质分为耕地“小产权房”、宅基地“小产权房”和其他集体建设用地“小产权房”三类。
（1）对于占用耕地的“小产权房”一般采取坚决拆除的方式处理，但如耕地无法复垦、拆除成本较高且拆除可能造成众多人口失去唯一住所的，可以通过补缴土地出让金完成国家征收，或给予一定的善后补救。但对于占用耕地而“转正”的“小产权房”，必须“遵循城乡建设用地增减挂钩的原则，将农民新居建设和集体建设用地整理复垦，将节省出来的农村建设用地指标有偿转移给‘小产权房’‘合法化’的地区”。
（2）宅基地上建筑的“小产权房”，一方面基于购买方和出售方的意思表达清楚，并对双方利益起到帕累托改善的效果，另一方面相对于占用耕地和违反城乡规划而言，又没有给集体土地利益带来负外部性。再者治理零星的个人行为需要付出极大的行政成本，因此建议不对已存在的此种行为施以公权力制约。但同时政府应严格落实“一户一宅”的原则，限制宅基地转售的空间。
（3）针对其他集体建设土地上建筑的“小产权房”，若未违反城乡土地利用规划、房屋质量通过审查的，可以依相关程序予以确权，或通过国家征收的方式转为廉租房、经适房。对于严重违反城乡规划、质量不过关的建筑采取拆除的措施，同时做好相应的思想工作和补救方案。
（二）实现利益均衡
鉴于对于遗留“小产权房”的清理不可能达到帕累托改善，因此此处的利益均衡主要指在各利益相关方利益增减的绝对差值最小的情况下，适当保障弱势群体的利益。使由清理遗留“小产权房”可能造成的社会损失和社会冲突最小化。
1.针对拆除已入住“小产权房”时居民的安置补偿问题
对于明显违反法律规定“小产权房”，在合同手续齐全的情况下，退还部分房款或提供货币补偿成为可行的选择。另一种选择则是在补交时下商品房与集体建设用地建房的差价的前提下，购房者在复建的村民住宅房中获得一定面积的拆迁安置。对于选择货币补偿的购房者，政府可优先向其提供公租房服务。对于严重违反城乡规划、侵占耕地、房屋质量不合格或合同手续不齐全的，且拒不拆迁的“小产权房” 依法拆除，不予补偿。
2.针对缴纳出让金或罚金的比例问题
购买小产权房合同范文6
小产权房的兴起是近年来在全国各大城市周边越来越引人注目的一个社会现象，价格低廉、广阔的市场需求、持续上涨的商品房价格与收入比以及二元结构的土地制度与新时期社会主义新农村建设造成的矛盾是小产权房普遍出现的现实必然原因。本文对牵涉小产权房的各方利益集团进行分析，通过政府与集体经济组织之间的博弈和购房者与集体经济组织之间的博弈分析，得出政府将继续反对开发小产权房但集体经济组织和购房者都将支持小产权房的开发与买卖。因此，解决小产权房的问题应该兼顾国家、集体、个人利益，通过立法、改革土地制度及住房保障等措施，以切实解决民生问题。
二、小产权房问题的现实分析
（一）小产权房的界定
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。“从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。结合国家政策要求将小产权房存在的时间阶段分为以下三个阶段：
1.上世纪90年代―2003年，小产权房的价格比较低，但由于国家政策明令禁止小产权，且此时大部分的城镇居民的住房需求基本得到满足。小产权房交易仅存在于少量有特殊需求的购房者与农户之间，当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。矛盾并不突出。
2.2003年―2007年，随着住房制度改革及人口的增加造成城市房价飞涨。强大的住宅需求及利益驱动使得基层政府，一部分开发商以及在土地征用制度下没有分享到土地增值收益的农民甘愿冒着违法的危险开发小产权房。加上此时中央出台的建设社会主义新农村的要求给集体建设用地提供了资金，为小产权房入市打下了基础。
3. 2007年―至今，随着越来越多的购房者购买小产权房，使得其价格节节升高。在拆除了一部分小产权房后，小产权房问题并未得到真正的解决，国家政策也由以前的明令禁止转为风险提示，加上国家出台允许农村宅基地有条件转让，为了保护广大购房者的利益，可以预见，小产权房将由隐形入市到直接入市。
（二）小产权房存在的现实必然性
1.价格低廉
集体土地上市的途径有以下两种类型：1国家征用途径：目前我国法律规定集体土地必须通过国家征用，变为国有土地后才可以上市进行开发建设。2直接上市途径：集体土地不通过征用直接上市（图1）。小产权房正是绕开了国家征收这一环节，与开发商及购房者直接进行交易。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，没有各种房产税费，而且它们省却了土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的40%～60%。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
2.广阔的市场需求
至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。相当于2007年地产销售高峰期时的十年销售量 。能达到这样一个总量，也充分说明了市场需求的广阔性。据调查，购买“小产权”房的人群中，大部分为城市中心拆迁户和刚刚参加工作的大学生，这部分人的共同的点是经济实力低。而“小产权”房的出现，给广大低收入阶层提供了廉价又舒适的生活空间。
3.持续上涨的商品房价格与收入比
这是资本运作的结果：房屋价格居高不下的背景下，中心城市土地资源的稀缺，必然导致资本向边缘城区游走，催动“小产权”房等经济形式的诞生；同时农地与非农地的巨大价格差距对经营方有极大的诱惑。同时这也体现了市场对资源配置的自我调适功能：当城市公共住宅无法满足民众需要时，市场自然会流向既无费也无税的集体土地；乡镇基层单位为了创收以补贴财政，也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”；农民也需要增加收益。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解，这当然就造成了小产权房的市场空间。
4.二元结构的土地制度与新时期社会主义新农村建设造成的矛盾。
把城市与农村分割成两个不同的市场，不利于城乡统筹发展。全国的房地产开发热潮，使大城市周边的土地价格日益上涨。由于政府垄断了土地供应，二元经济的制度安排又将饱尝贫穷和落后的农民，排斥在分享经济发展成果、土地增值收益分配之外。有关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60% ～70%，拥有集体土地所有权的村一级集体经济组织得25% ～30%，农民只得5%～10%。因而不安于现状的农民希望利用自己手中掌握的唯一稀缺的资源――土地，来摆脱贫困。而社会主义新农村建设，正为此提供了契机和支持。新农村建设中的村庄整治、旧城改造等为之提供了现实的土壤。
三、解决小产权房问题的几点建议
小产权房的出路将是购房者、集体经济组织、政府和开发商四方利益博弈结果，其实质是地增值收益的分配问题。可以预见，将来的解决方案一定是建立在兼顾国家，集体，个人三者利益基础上的。“小产权房”的规范和政府的职能创新等是当前需要重点研究解决的关键问题。
（一）通过法律的修改和完善予以规范
小产权房将为许多人民群众住房问题提供解决之道。起征物业税可以从小产权房开始，可通过土地出让金的补缴规范小产权房，而保障为数不少的小产权房业主的利益，房地产企业可以在更大的空间为城乡居民建设房屋和提供服务。
（二）加快土地制度改革，实现城乡统筹
全国范围内各大城市周边地区“小产权房”的盛行，伴随着国内部分地区对农村土地制度改革的探索，如广东省的“农宅入市”和重庆的“农地入股”等，对现行土地制度造成了极大的冲击。我国现行的城乡土地二元结构制度，征地制度已不适应当前经济及社会的快速发展，在农用地入市后应加快城乡统一的土地市场建设，使得其健康发展。
