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房地产市场调查报告范文1
在2015年的中央工作会议上，首次明确确定，出于不断扩大有效的需求，使得供需通道打通，不断消化库存的需要，要不断的加快农民工的城镇化进程，以此来稳定房地产市场。由此可见，房地产市场的去库存，已成为2016年房地产政策的方向之一。由此看来，很有必要对我国目前房地产市场进行系统性的调查研究，进而深入了解我国房地产行业当前的具体状况。
二、中国房地产市场现状
目前我国的房地产市场正处在一个调整的阶段，体现在以下方面：房地产投资的增速在不断下滑、销售增速在放缓、房地产库存压力变大、整个房地产行业的景气程度在下降；另外，由于我国人口结构也在发生变化，使得在一个长的时期内房地产市场的需求不足，整个房地产市场面临着巨大的压力，目前的这种状况，在2016年还是很难出现有效的改变。回顾过去的11个月，房地产投资增速在明显的下滑，就10月份而言，投资增速仅为10.2%。截止到今年的前10个月，房地产相关的投资增速已下滑到2%。国家统计局今年11月，了相关的数据，其中，全国房地产市场开发投资以及相关的销售数据表明，一线城市住宅的情况在不断的改善，但就整体走势而言，房地产市场依然呈现疲软态势。相关数据表明，1-10月份，房地产市场的开发投资额累计约达7.88万亿元人民币，同比涨幅仅为2%，此增长为2009年2月份以来的最低水平。同期房地产开发企业土地购置面积仅为1.78亿平方米，较去年同期2.7亿平方米显著减少。从2014年2月份房地产投资增速为19.3%在以后的21个月的时间里房地产投资增速都是在下滑的。房地产的下滑直接影响中国经济。
商品房销售状况从今年1月份开始反弹，但这种反弹并不是全国所有的房地产销售都出现了触底反弹，而是一些一线城市、重点城市、包括大家比较看好的一些城市群等出现了销售反弹。相关统计表明，在今的年1-10月份，商品房的销售面积达到了94898万平方米，同比涨幅为7.2%，相关的增速与1-9月份相比有所回落，回落了0.3个百分点。在其中，办公楼的销售面积增速是最快的，达到了13.4%，而就住宅销售面积而言，增长了7.9%。另外，商品房的销售达到了64790亿元，增长了14.9%，增速有所回落，回落了0.4个百分点。
三、房地产现状成因
中国的房地产行业经过10多年来的迅猛发展以后，房地产行业已出现了明显的供给相对过剩的情况。过去国家对房地产市场的政策调控效果不明显的原因是无论从人均居住面积还是房地产发展速度，房子的供应都是短缺的，再加上各种投资和投机需求就直接推升了房价。再加上各地政府长期以GDP为导向的政策，使得房地产市场积累了大量的库存。而现在的情况是整个住房都出现了全国性的相对过剩。国家统计局披露了相关的数据，相关数据显示，到15年10月末，全国的商品房待售面积达到了6.86亿平方米，相比于9月末增加了2122万平方米。就其中细分而言，商业营业用房的待售面积增加了709万平方米，而住宅相关的待售面积增加了1180万平方米，对于办公楼待售面积而言，增加了56万平方米。与去年同期进行比较而言，全国的商品房待售面积增加了1亿平方米，增幅达到了17.8%。截止10月末，商品房在建的面积为707805亿平方米。把待售面积和在建面积加在一起大概有78亿平方米。如果按人均面积35平方米来计算可以供2亿人居住。在2020年以前如果不考虑购买力单从需求的角度考虑，把第一次购房需求、二套房的改善需求、农民进城买房需求、投资和投机需求加起来最多约有8千万人的需求量。但是我们需要看到的是，除了北上广深这些一线城市的房地产市场由于需求很旺盛以及外来人口的持续流入而处于一个供不应求的状态之外，我国大量城市的住房已经严重过剩，形成了冰火两重天的局面。
四、全国主要城市房地产价格和成交状况的分析
中国房地产数据研究院也了相关的数据，该数据主要是全国主要城市房地产平均价格和成交状况，数据表明，相关的重点城市，房地产市场状况整体上呈现下滑的态势。从成交面积来看，41个城市中，环比出现上涨的城市有15个，26个城市出现不同程度的下跌。从同比来看，32个城市出现不同程度的上涨，9个城市出现下跌，其中，二线城市的表现较为抢眼，比如大连、长沙、西宁、深圳、南宁、西安等同比增长均超100%。就成交价格而言，在41个城市中有17个城市环比上涨，另外有24各城市出现了不同程度的下跌。从同比来看，28个城市出现不同程度的上涨，13个城市出现下跌，在其中，深圳、北京、温州和上海相比去年同期房价上涨幅度分别为62%、42%、34%和30%，涨幅明显，仅次于这三者的有石家庄、武汉和苏州，其涨幅分别为29%、20%和19%。由于北京、上海和深圳属于一线城市无论是就业机会还是各方面就出设施发达程度都吸引着各行各业的人流入城市，因此房地产市场堪称火爆。而京津冀协同发展是的一些产业和资源转移到河北省同时带动了石家庄的房价上涨。从跌幅来看房价下跌幅度最大的是三亚为-25%其他城市涨幅度均在19%以内，跌幅也不超过-10%。
五、未来房地产市场展望
尽管8月份全国房地产市场表现较为一般，但是从基本政策层面来看，仍然较为宽松。中国人民银行决定自8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。从9月6日开始，对金融机构人民币的存款准备金率进行下调，下调幅度为0.5各百分点。另外，存贷款利率和公积金贷款利率也全面下调，这些政策在一定程度上减轻了购房者的负担，也在一定程度上预计会有利于房地产市场相关购买力的提升。
2015年11月15日，国家通过了全面二孩政策的正式实施。以社区为主体，对商业、家政、亲子配套要求更加提高。很多家庭中的人口数量在不断增加，随之而来的，购房者对于社区配套的关注度也在增加。处于对“二孩”改善性的需求而购置的大户型产品，除了考虑传统的交通、商业等因素外，更多的开始重点考虑妇幼保健、家政、亲子、儿童医疗等配套因素，因此，社区相关的服务和环境对儿童的亲和度将成为产品的很重要的卖点。在房地产白银时代，房产企业在由传统是城市开发商向运营、服务商进行转变的过程中，也应当更多的去关注社区相关的服务。在未来，随着相关政策的改变和分开，包括二孩政策、新增人口的增加等，相关企业在进行相关项目的开发时，应不断增强向少儿服务及配套设施进行倾斜的意识。
学区房由于热点的原因将在价格追捧中上涨。二孩政策引起的生育高峰必将带来学龄儿童的增加，相关资源也会紧张。特别是稀缺资源性的中学和小学，其周边的学区房必将受追捧，使得相关房源活跃。
学区房是追捧后，优质学区房源价格迅猛上涨。因此，开发商在项目周边引进优质教育资源将成为吸引家庭购房的一大卖点。
六、总结及政策建议
近年房地产开发投资增速的大幅回落已影响到GDP增速、地方财政并触及金融风险，只有加快去库才能缓解这些矛盾。为进一步降低库存，国家会出台相关的金融、税费等更为宽松的相关政策，其中包括财税、户籍改革等一系列政策也将于明年进行亮相。根据高盛的估测，通过降低二、三套房首付比例、下调二手房交易税、所得税退税等相关政策，将对改善型购房和投资需求起到刺激性的作用，使得2016-2017年的相关房地产交易比2015年有所增长，增长幅度将在10-20%左右。
从总体来看，2016年的房地产市场将逐步趋于稳定，并且会有冰火两重天的态势，估计一线如北、上、广、深圳和二线的重点城市如南京和杭州等城市仍将会较为火热，而一些三四线城市仍会面临大批量的供给过剩。因此去库存仍旧是2016年房地产市场的一项重要任务。
（1）国家近来不断表明要对楼市加大刺激以此降低房企的库存，估计未来的政策或会更加的宽松，助力地产股。
（2）2015年不断负增长的新开工，也将成为2016年楼市在另外一个角度的“降库存”。（作者单位：吉林财经大学）
参考文献：
[1] 李竹成著，《房地产经济专业知识与实务》，[M]，北京：团结出版社，2011.7
[2] 刘秋雁著，《房地产投资分析》，[M]，大连：东北财经大学出版社，2013.6
房地产市场调查报告范文2
摘要：《房地产市场调查》课程是中职房地产专业学生一门重要的专业课，笔者借精品课程建设的机会在此课程中采用“任务分层教学法”进行教学实验研究，通过与传统教学法的比照，确认该种教学法能更有利于学生知识与技能的掌握，并在此基础上，提炼出适用于本门课程的课堂教学设计规范。
关键词：任务分层教学法；市场调查；教学实验
中图分类号：G718.3 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2017）21-0214-02
一、对“任务分层教学法”的理解和认识
“任务分层教学法”是针对不同的课程学习任务，通过教师在理解行业操作实际的基础上，给不同层次的学生提供不同的学习任务，突出层次性，注重因人施教，设计好分层教学的全过程。其重点在于学习内容安排上，要符合学生的认知规律与接受能力，做到由易到难、由简到繁，突出重点。对于“后进层”学生，任务内容应尽可能设计一些简单的、易于模仿的操作，教师加以指导或小组内通过简单讨论就能解决的基础知识；对于“中间层”学生，设计的问题应具有中等难度，梯度稍大一些，并兼顾一些培养思维能力方面的问题，要求学生能熟练掌握基本知识，注重发展学生的理解能力；对于“进取层”学生要设计灵活性和有一定难度的问题，要求学生能深刻理解基础知识并能灵活运用，注重设计培养创造力、想象力和发展个性特长的问题。
二、实验目的、思路与方法
（一）实验目的
将“任务分层教学法”应用于房地产市场调查精品课程，观察具体的实验效果。检验该课程的内容设置是否合适、教学组织过程是否合理、是否能激发学习者的学习兴趣、提高学习者的学习能力、教学效果是否理想。
（二）实验思路与方法
我们采用“任务分层教学法”与传统教学法进行对比实验，在2014级房管两个教学班中进行课程教学实验。在教学内容选取上，我们分别选取两类不同的教学内容，分别是：知识理解型、技能实践型。在教学过程中对学生、教师进行观察；教学结束后，及时了解学生对学习内容的掌握情况，并以此分析不同教学模式对学生知识、技能的掌握的影响，为教学设计及课程模式的提炼提供依据。
三、教学实验步骤
我们的教学实验采用“任务分层教学法”与传统教学法进行对比实验，具体流程为：选定教学内容―进行教学内容分层设计―组织课堂教学―评价反思修正。
（一）选定教学内容
通过对《房地产市场调查》各个学习任务的分析，我们把学习任务分为两大类：第一类是知识理解型任务，主要以学习概念、内容、特点等理论性知识为主；第二类是技能实践型任务，这类任务实践性强，与实际岗位工作任务有很高的契合度，主要通过学生参与真实的调查任务完成相关学习内容等。基于以上分析，我们从上述两类学习任务中分别选取一个进行教学对比实验。本次对比实验在2014级房管专业进行，课程教学时数为64课时，具体教学安排详见表：
（二）进行教学内容分层设计
采用“任务分层教学法”进行教学，教师应重点关注的是设计可以包含若干具有适度性、层次性、阶段性的“分层任务”，然后根据这些“分层任务”将课程内容进行有机地整合并设计出相应的教学方案。
1.知识理解模块分层。我们在知识理解部分设计“基本层次”和“拓展层次”两重难度，并随学习任务的内容及学习过程逐步提升。需要注意的是，“基本层次”是适用于所有学生，要求所有学生掌握的程度，而“拓展层次”的任务则给学有余力的学生进行训练。以“房地产市场调查方法介绍”这一知识应用型任务为例，教学内容分层如表：
2.技能实践模块分层。考虑到学生能力构成的不同以及课堂教学的有效性、有针对性，在技能实践部分主要设计“基本层次”、“中级层次”、“高级层次”三重难度，其中，“基本层次”任务目标要求所有学生都能掌握，而其余两个则可让学生根据自己的能力及需求有选择性地学习掌握。
（三）组织课堂教学
执教老师根据教学设计到任教班级进行教学实验，听课老师通过听课并观察学生的课堂表现、参与度、抽查学生作业、填写评价表等方式，了解学生对学习内容的掌握情况；通过观察执教教师的教学状态、课堂组织、教学内容处理、教学手段了解其对教学目标的达成度。课后进行集体交流，剖析教学行为，与执教老师进行会诊式研讨。
（四）评价与反思
课程结束后，我们回收了听课教师的课堂教学评价表，并发放了s100份调查问卷，了解老师和学生对任务分层教学模式的看法，对实施过程的意见和建议。调查显示，听课老师大多认为任务分层教学法有利于学生根据自身的能力和目标选择学习内容，尤其能激发“进取层”学生的学习积极性，以此带动其他学生的学习主动性和参与性。而学生们则大多认为，采用了任务分层教学法后，他们学习的积极性更强了，这样，良好的学习氛围就形成了。
四、“任务分层教学法”指导下的房地产市场调查课型与课堂教学结构
根据以上教学实验的反馈情况看，学生与任课老师都比较认同在本课程采用“任务分层教学法”，而“任务分层教学法”是一种着重对教学内容进行适度分层的教学方法，随着教学内容的改变，我们认为教师也应当对应采取不同的教学方式进行教学，以取得教学效果的最优化。为此，我们课题组分别针对上述两类不同教学内容，提炼出不同教学任务所适用的课型。
（一）知识应用型的任务分层教学――适用“学案导学”的课型
基础知识的学习以往采用比较多的就是教师讲授的方式，这种方式学生抵触情绪比较大，学习专注度不高，教学效果不尽人意。因此，我尝试采取了“学案导学”的方法引导学生自行学习相关的知识。比如，对“常见的房地产市场调查方法”这一基础知识的学习，我们设置了如下学习任务：
学习任务――了解常见的房地产市场调查方法
【任务说明】
题目1、2为必须完成的内容
学有余力的同学可尝试完成题目3
1、常见的房地产市场调查方法有哪些？
2、参考书本“房地产市场调查方法”的相关章节，把各类调查方法的特点、适用范围、实施步骤归纳到相应地方，并以表格统计。
3、请使用现场观察法观察你家所在区域的一个楼盘，并把观察到的信息汇总在表格里，完成的内容包括楼盘名称、地址、项目的配套情况、楼盘的开况等信息。
采用“学案导学”的方式，将原本由教师讲的部分转化为让学生自行动手学，促使学生自觉动脑思考、主动请教老师，最大限度发挥学生参与学习的主动性。
需要注意的是，采用学案导学的方式，教师课前应精心设计学案，并根据任务分层的要求，在题目的难易设计上多花心思。
（二）技能实践型的任务分层教学――适用“合作实操教学”的课型
技能实践型内容主要以实际工作内容为载体，采用真实的工作任务，模拟真实的工作情境，按工作流程进行学习，操作流程比较统一。以“项目地块环境调查”这一技能实践型任务为例，我们以完整的工作任务为主线设计教学环节，让学生按实际工作流程和标准进行学习，具体的实施步骤如下：
明确任务小组讨论，制定计划实践调查
这个过程的实践教学通过小组合作的方式进行，主要出于两方面的考虑：一是行业的要求――在房地产行业中市场调查一般是通过调查组进行的，二是小组合作有利于增强学生团队意识、培养合作能力。
房地产市场调查报告范文3
被忽略的宏观调控主战场
在中国人民银行第二季度货币政策报告公布之前，房价显然是被完全忽视掉的经济指标，人们关注的是开发投资、新开工面积增速等的回落速度。而正是由于这些传统指标的回落，当宏观调控后的多项经济指标在7月中旬公布后，即有经济学家喜不自禁地称宏观调控可以实现软着陆了。
然而，市场还存在另外的声音。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，在中国大陆向市场经济迈进过程中，不同利益集团利益博弈的主战场，就是在国内房地产业上展开的。正因为如此，目前大力整顿的钢铁、水泥、电解铝、建材等都与房地产有关，而电力、运输、水等经济上的瓶颈都与房地产业息息相关。既然如此，其他行业在宏观调控中出现了增长放缓的情况，而源头上的房价却还是照升不误，甚至于全国的商品房价格还上升了一成以上。作为这次经济过热动力源的房地产都不能够调整，那么这次宏观调控见效多少自然要大打折扣了。至于说宏观调控结束了，更是言之过早。
摩根士丹利证券大中国区首席经济分析师谢国忠估计，本轮宏观调控将至少要持续到明年底后年初才能结束。而房价能否下降10%以上，是决定中国内地经济能否顺利软着陆的关键。谢国忠说，房地产价格降低指数，才是观察中国内地经济软硬着陆的重要指标。
房地产挟持地方经济
易宪容一针见血地指出，房地产业调控之所以困难，就在于它已经挟持了一些地方的经济。
上海是从2000年开始将房地产作为经济发展支柱产业来抓的，而正是从那时起，上海的房价就成了脱缰野马。1995年，房地产业对上海GDP的贡献率为371%，而到2003年时，已经猛增到了74%。在上海市政府原定的“十五”计划中，是预计到2005年时房地产业的增加值才会给GDP贡献7%以上的。也就是说，近两年飞速上涨的房价，让房地产提前两年超额完成了“十五”计划定下的目标。在复旦大学中国经济研究中心主任张军教授看来，上海近些年来经济得以保持两位数增长，主要原因就归于外资和房地产业的贡献。
事实表明，很多地方将上海通过高价卖地赚取高额地租，通过大搞拆迁制造居民购房大需求的做法视为发展GDP的法宝，很快就从中尝到了甜头。2003年，北京GDP增长来自房地产的有30%以上，而北京今年固定资产投资仍有50%以上来自房地产。
易宪容认为，在房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起的情况下，说房地产正在要挟整个中国经济并不过分。商品房价格、金融风险、地方政府之业绩与买不起房屋的百姓，究竟哪一个利益更重要？完全得看中央政府的天平放在哪里了，这才是决定宏观调控能否取得成效的关键。
宏观调控下一步
国家发改委、国家统计局7月23日公布的对全国35个大中城市房地产市场调查报告显示，第二季度房屋销售价格比去年同期上涨104%，而土地交易价格上涨了115%。
对于宏观调控没能调低房价的原因，清华大学中国经济研究中心高级研究员韩秀云给出了非常明确的答案，主要就是因为土地供应被地方政府给卡住了。
由此可见，宏观调控的下一步已经非常明白了，即加息。
房地产市场调查报告范文4
一、主要工作完成情况
1、跟进、协助张经理与客户的谈判，带领客户现场考察土地。
2、前往昆区、九原区与东河区的部分楼盘进行调查摸盘。取得了第一手包头市目前房地产销售信息资料，并将所做总结方案移交于吴经理，由其负责市场调查报告的编写。
3、协助、落实办公区域上墙资料与项目介绍手册的设计、制作、安装等，该内容已经全面完成。
4、按照经理的指示负责制定土地转让流程、地块确认流程、地块价格确定流程以及下一步开发公司运作所需要的各项流程。该流程经过总部企划部的专业指导已经进行优化，目前严格执行中。
5、在吴经理的要求下负责项目活动纪念册、内部走廊上墙资料等宣传推广内容的策划与设计。目前，活动册的制作将近完成，内部走廊上墙资料的收集正在待济南办公室给予提供。
6、团购住房需求信息收集表、住房需求信息收集表的内容设计，以便于科学收集报头市民的住房需求，该表已经初步完成，待经理审核。
6、完成领导所给予的其它临时性工作，比如：制定单项工作总结表、对xx年下阶段的部门工作做总体布局、收集包头市房地产政策等。
二、自我之不足
1、关于性格，我无法对其定论优劣，山东企业一般倡导儒家“礼”的文化，山东人相处尽管内心有斗角，表面却都是好的，这一点在山东的官僚里面表现的淋漓尽致。但作为一个现代化的企业，要有突破性的发展必须消除此种心态，八仙过海，各显神通，且处处以整体利益最大化为原则。相比之下，我工作过的两家大型南方企业，并没有复杂的内杠，能够充分体现个性与能力，自我开始接触创新思维要求比较灵活的推广工作，更明显感觉到了个性与创新思维的提高，作为温州第二大服装企业推广部(即企划部)的负责人由于每天面临复杂的对外推广及客户交际，锻炼了我由原来的做事小心翼翼到后来的有较大魄力。目前给同事留下有歧视他人感觉的原因可能源于此，但相信大家随着时间的推移会理解我的，因为我不想成为做事缺乏魄力的人。
2、社交方面，可能由于之前与南方发达地区人相处时间比较久，形成了只注重工作而不注重交际的处世方式。自进入冠鲁后，深感有些不习惯，喜欢与人有水平的交谈，尤其不愿在领导面前表现自己，自认为给客人留下较好的职业素养胜过对其夸夸其谈的演说。但北方人豪爽的性子决定了许多，下一步注意改进。
3、可能由于成长经历的原因，对一些话语比较敏感。在与人相处上，一直以比自己优秀者为榜样，从中享受知识增长的乐趣，这既源于性格本性，也有前期领导的影响。它在帮我提高自我能力的同时，也淡化了一些友谊，今后需要逐步调整。
4、在工作细节上缺乏细致，往往细节成就输赢，这一点在今后工作方向加以修正。
5、欠缺房地产行业实践经历，通过近来阅读一些房地产书籍及有关资料，对行业通路有了方向性的理解，但细节还有待实践。三、今后工作方向
1、手续办理
在张经理的规划下，由本人与收储中心共同合作操作对土地各项手续的办理，由于之前没有此方面从事经历，因此，在做的过程中要处处留意并记录各项细节，做好下一步工作计划，与收储中心高经理通力合作，并及时就工作进展状况向张经理汇报。制作一些如可行性报告等重要的文件时要站在营销和市场的角度及总负责人的高度统筹策划，决策度伸张有弛。
2、形象推广
尽管之前在法派集团时就开始接触并负责品牌推广工作，但由于房地产行业投入资金巨大，操作细节与服装品牌推广有一定不同，相信在大方向上应该是一致的。因此，必须持谨慎乐观的态度，谨慎决定细节，乐观把握尺度。近期推广思路:
a.选择几家广告策划企业作为战略合作伙伴，该策划单位不分地域限制(做实地考察)，以较强的策划、平面表现实力及成本最优为原则。
b.广告制作尽量完全本地化，选择并备案几家实力强的广告制作合作公司，作为战略伙伴并及时优化。
c.年前完成对各类广告公司按照业务内容不同进行分类，每类业务的公司储备至少三家，以保持竞争和防范风险。
d.下一步广告策划公司考察内容：总人数、主要策划人员简历极其成功策划案例、公司主要策划方案、工作流程内容、创意水平、平面设计水平、信息情报收集和分析能力、房地产行业策划经验、合作态度、工作流程内容、收费情况、企业规划等。
e.下阶段工作计划及XX年工作计划方案确定后，根据工作计划方案制定推广方案。软性先行，硬性跟进。最好销售前五个月做一次以新都市区、与政府合作或企业形象等为主题的软性推广，可以考虑报纸、电视、电台等，方案待定。
3、日常工作
a.协助张经理对土地销售的跟进。
b.整合下一步开发公司运做的各项流程，并请总部企化部改进，以更加符合企业实际。
c.协助吴经理完成对包头市房地产市场调查方案的整合。
d.完成未完成的各类宣传资料的设计和制作。
e.加强并调整学习方向，让how大于what(因为通路略有所知)。
房地产市场调查报告范文5
关键词：投资性房地产 公允价值 转换 处置
2006年2月15日财政部颁布了新企业会计准则，根据新准则，投资性房地产是一种特殊资产，指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。其不同于一般意义上的存货、固定资产、无形资产等。
根据准则的规定，采用成本计量模式的投资性房地产与其他资产（自用房地产或存货）的转换，其会计处理比较简单，仅是对应科目的结转。但是在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下，相应的转换会涉及当期损益或资本公积的变动，笔者对其中的处理存在异议。同时，对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为自用的，在企业会计准则及其讲解中均未予以明确规定。
相关规定及存在问题
（一）公允价值计量模式的投资性房地产转换为其他资产
投资性房地产准则第十五条规定，“采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益”。
即转换当日，以转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记“固定资产”、“无形资产”、“开发产品”等，贷记“投资性房地产”，同时差额借记或贷记“公允价值变动损益”。
笔者认为采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为其他资产时，投资性房地产公允价值大于原账面价值之差计入当期收益，而这一部分收益是没有实现的，确认未实现收益导致利润虚增，违背了谨慎性原则。此外，公允价值不同于历史成本，其确定需要根据活跃易市场并依赖于人们的主观经验来判断其近似价值，或通过第三方评估确定，这就加大了人为因素在估值中的影响。企业极有可能利用房地产准则的规定，通过投资性房地产的转换，影响公允价值变动损益，进而操纵利润。
（二）其他资产转换为公允价值计量的投资性房地产
企业会计准则第3号—投资性房地产规定，将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，即资本公积—其他资本公积。
即企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积（其他资本公积）”科目。
企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。
以上会计处理体现了谨慎性原则，不高估资产或者收益，亦不低估负债或者费用。但是对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为其他资产的会计处理，在企业会计准则及其讲解中均未明确规定。
例1：甲企业将自用的办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2010年1月31日。2010年1月31日，该栋办公楼的账面余额为50000万元，已计提折旧500万元，公允价值为55000万元。甲企业采用公允价值计量模式核算投资性房地产。2010年12月25日，甲企业将公允价值计量的投资性房地产停止出租，转为自用房地产，当日的公允价值为60000万元。
对于此例，甲企业于2010年1月31日，确认投资性房地产55000万，其他资本公积5500万。2010年12月25日，甲企业确认固定资产60000万，公允价值变动损益5000万。但是2010年1月31日转换时的其他资本公积仍然存在余额5500万，按照准则的相关规定资本公积应于该投资性房地产处置时予以结转，由于该投资性房地产已经转换为固定资产进行核算，以后不会再有处置的可能，因此，该项资本公积将始终存在于所有者权益中。
（三）公允价值计量的投资性房地产的处置
投资性房地产准则规定，企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。
即按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目；按其成本，贷记“投资性房地产—成本”科目；按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产—公允价值变动”科目。同时将投资性房地产累计公允价值变动结转到其他业务成本。若存在原转换日计入资本公积的金额也予以结转，借记“资本公积—其他资本公积”，贷记“其他业务成本”。
准则对于其他资产转换为公允价值计量的投资性房地产的规定充分体现了谨慎性原则的应用，但是在投资性房地产处置时，将原来计入其他资本公积的部分又转入损益，仍然影响了当期的损益，可能对报表使用者产生误导。
建议及思考
（一）公允价值计量的投资性房地产转换为其他资产的处理
目前大部分以公允价值计量投资性房地产的上市公司采用专业房地产评估机构出具的评估价格来确定其公允价值，而另外一部分公允价值的确定则来源于投资性房地产所在地的房地产经纪公司所获得的市场调查报告，这就加大了人为因素在估值中的影响。同时在房地产市场持续升温的大环境下，将公允价值计量模式的投资性房地产转换为其他资产时，转换日的公允价值往往高于账面价值，造成企业增加资产的同时，企业净利润将会大幅提高。
因此，笔者建议公允价值计量投资性房地产应基于谨慎的处理原则，投资性房地产转为其他资产时，转换当日公允价值大于账面价值的差额不计入当期损益，而计入所有者权益项目（资本公积—其他资本公积）。转换日公允价值小于账面价值的差额则计入当期损益（公允价值变动损益）。同时，在转换日将资本公积—其他资本公积转入未分配利润，这样既未增加当期损益，也避免了部分想借助投资性房地产转换而调节利润的企业的投机行为。
例2：2010年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2010年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为5000万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4800万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值300万元。甲企业的账务处理如下：
借：固定资产 50 000 000
贷：投资性房地产-成本 45 000 000
-公允价值变动 3 000 000
资本公积-其他资本公积 2 000 000
同时结转其他资本公积：
借：资本公积-其他资本公积 2 000 000
贷：利润分配-未分配利润 2 000 000
假设转换当日的公允价值为4600万元，则账务处理为：
借：固定资产 46 000 000
公允价值变动损益 2 000 000
贷：投资性房地产-成本 45 000 000
-公允价值变动 3 000 000
（二）其他资产转换为公允价值计量的投资性房地产的处理
当自用的土地使用权或建筑物、自行开发的产品存货停止自用或销售，用于对外出租转作公允价值模式计量下投资性房地产时，准则的相关规定充分体现了谨慎性原则。但是，对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为其他资产的情况，在采用公允价值计量的投资性房地产又转为其他资产时，原有的其他资本公积余额应该一并转入未分配利润，这样处理既没有影响当期的损益，又调整了其对以前利润的影响，符合会计核算的原则。见例1，甲企业于2010年1月31日的账务处理为：
借：投资性房地产-成本 550 000 000
累计折旧 5 000 000
贷：固定资产 500 000 000
资本公积-其他资本公积 55 000 000
2010年12月25日甲企业的账务处理为：
借：固定资产 600 000 000
贷：投资性房地产-成本 550 000 000
资本公积-其他资本公积 50 000 000
同时，结转其他资本公积：
借：资本公积-其他资本公积 105 000 000
贷：利润分配-未分配利润 105 000 000
这样，由于转换造成的资产增值既没有影响当期的损益，又增加了所有者权益，充分体现了谨慎性原则的运用。
（三）公允价值计量的投资性房地产处置时资本公积的处理
在公允价值计量的投资性房地产进行处置时，原来因转换计入资本公积的部分转入当期的其他业务成本，其实质仍是增加了企业利润。这样处理，与转换日直接增加“公允价值变动损益”实质上是相同的结果，对于企业而言最终都增加了利润。因此，准则的规定与转换时所体现出来的谨慎性原则相悖，所以笔者建议，可以将这部分资本公积转入未分配利润，而累计的公允价值变动损益也结转到其他业务成本。如此处理，与资产评估增值的处理一致，与国际会计准则的处理也一致。
例3：2011年3月，甲企业收回租赁期满的投资性房地产，并以65000万元出售，出售款项已收讫。假设甲企业采用公允价值模式计量，原账面价值为58000万元，其中，成本为55000万元，公允价值变动为增值3000万元，该投资性房地产是由固定资产转换而来，转换时存在其他资本公积5500万，不考虑相关税费。2011年3月甲企业的账务处理：
借：银行存款 650 000 000
贷：其他业务收入 650 000 000
借：其他业务成本 580 000 000
贷：投资性房地产-成本 550 000 000
-公允价值变动 30 000 000
借：公允价值变动损益 30 000 000
贷：其他业务成本 30 000 000
借：资本公积-其他资本公积 55 000 000
贷：利润分配-未分配利润 55 000 000
综上所述，公允价值计量模式下投资性房地产与其他资产，转换当日公允价值大于账面价值的差额不计入当期损益，而计入所有者权益项目（资本公积——其他资本公积）。转换日公允价值小于账面价值的差额则计入当期损益（公允价值变动损益）。对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为其他资产的情况，在采用公允价值计量的投资性房地产又转为其他资产时，原有的其他资本公积余额应该一并转入未分配利润。同时，在处置公允价值模式的投资性房地产时，原来因转换计入资本公积的部分亦转入未分配利润，这样就不会影响企业的当期损益。
参考文献：
1.财政部.企业会计准则（2006）[M].经济科学出版社，2006
2.财政部会计司.企业会计准则讲解2010 [M].人民出版社，2010
3.贝淑艳.论投资性房地产转换的处理方式[J].时代经贸，2012，1
