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小产权房转正范文1
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2015年1月17日
一、引言
近几年，我国住房市场需求旺盛，房价不断攀升，城市土地价格也随之上涨，而农村土地价值与城市土地价值相比却一文不值。在这样的背景下，一方面部分城市周边的村集体或农民受经济利益的驱动，不惜冒着法律风险以“新农村建设”为幌子，兴建小产权房;另一方面城市中生活的中低收入人群面对巨额房款，无力实现“住有所居”。由此，小产权房以其价格低廉与城市中低收入人群的住房购买能力正好实现了供需匹配，一时之间使小产权房市场堪称火暴。目前，小产权房在我国急速扩展，对我国经济社会造成了巨大影响。
2011年底，国家了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》文件，明确了相关工作的重大政策问题。《意见》明确规定，对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。小产权房是占用集体土地搞非农业建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定，即城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。该《意见》之后，国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但是对小产权房的违法用地不允许发证，该行为是政府以强制政策文件的形式进一步明确了小产权房的不合法性，进一步向购房者阐述了小产权房不受法律保护。
但目前政府仅就小产权房不合法性做出了提示，却没有对如何处理小产权房问题给出具体的处理办法。针对小产权房问题，虽然政府意识到了解决小产权房问题的迫切性，但该如何处理小产权房，目前缺乏合理的处理方案。一方面小产权房的大量存在有其客观原因;另一方面小产权房问题背后涉及复杂的利益问题。不管是清理小产权房，还是“转正”小产权房，都会损害部分人群的利益，政府难以做到“两全”，难以判定该不该“转正”小产权房。因此，本文拟从小产权房“转正”出发，以研究小产权房“转正”切实路径为核心，分析小产权房“转正”模式。期以设计出合理可行的小产权房“转正”路径，来为决策该不该“转正”小产权房提供建议。
二、小产权房确权
首先，依据非官方统计数据显示，中国小产权房建筑面积已达60多亿平方米，这么大规模的小产权房产生的原因多种多样。因此，小产权房“转正”不应“一刀切”，应分类转正。于是，本文首先设立小产权房“转正”前提，及小产权房确权标准，确权小产权房才能“转正”。
其次，根据小产权房相关法律法规，小产权房不合法的关键原因在于其土地不合法。因此，对小产权房进行确权，以其用地性质为核心确权标准。我国已建小产权房根据其所用的土地性质分为三类：第一，在国有建设用地上建的小产权房;第二，在集体建设用地上建的小产权房，其中集体建设用地分为：公共设施用地、集体企业用地、农村住宅用地（宅基地）;第三，在农业用地上建的小产权房。为了保障我国18亿亩耕地红线，以及根据农业用地必须农用的土地管制原则，在农业用地上所建小产权房不予确权;根据最新农村土地流转规定，农村集体建设用地中的集体企业用地可以上市招拍挂，但其用地性质是商务用地，因此在集体企业用地上所建小产权房也不予确权。
另外，小产权房在建设过程中，未办理“五证一书”，缺乏相关质量监管，现存小产权房存在质量隐患，于是小产权房确权还要对房屋质量进行专业评估。根据目前房屋安全质量评估规定，房屋质量评级为C、D级为“危房”，因此质量评级为C、D级房屋不予确权。（图1）
三、确权小产权房“转正”路径选择
首先，据国土部门统计，至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。小产权房的规模巨大，加之小产权房的成本远远低于商品房，从房地产经济角度考虑，如果大规模的小产权房进入市场流通，很可能会对房地产市场造成巨大冲击，影响我国房地产市场稳定。因此，小产权房“转正”应该考虑市场承受能力。目前，我国为缓解住房压力，实行住房“双轨制”，即商品房系统与保障性住房系统。如果单一的将小产权房转入“商品房”，大量的小产权房流入二手房系统，商品房供应突增，必然对商品房市场造成影响;如果单一的将小产权房转入“保障性住房”，商品房需求剧降，同样会对商品房市场不利。鉴于对我国住房市场考虑，小产权房“转正”应是商品房、保障性住房多模式路径发展。
其次，小产权房“转正”理应补交费用，而小产权房房主部分是社会中低收入人群，因此小产权房“转正”路径设置需考虑房主的经济承受能力。小产权房的“转正”成本在房主的经济承受能力之内才能有效地调动房主转正小产权房的积极性。对于生活经济压力较大的房主而言，如果将小产权房转为“商品房”，“转正”成本相对较高，他们很可能难以承受。对于处于农村交通地理位置相对较差的这类小产权房而言，将小产权房转为“商品房”，房主不仅要承受“转正”成本带来的经济压力，同时如果房屋欲卖出，能否找到买家，能否实现房屋增值利益，这些都会为房主带来“转正”困扰。同时，农村交通地理位置较差的这类小产权房，大多是属于房主自住，不管是转为“商品房”还是转为“保障性住房”，都不能调动房主积极性。这类房主只需要保障其房屋产权，以防被拆迁时经济利益受损。因此，从小产权房的实际情况出发，为调动小产权房房主积极性，必须采取多模式的“转正”路径。
综上，小产权房的“转正”路径必须商品房模式与保障性住房模式并存。同时，在农村交通地理位置较差的这类小产权房，情况特殊，没有转为“商品房”或“保障性住房”的意义，但需要保护房主的房屋所有权权益。
四、确权小产权房多模式“转正”程序
（一）商品房模式。小产权房占用土地中国有建设用地与集体建设用地的所有权者不同，所以小产权房转为“商品房”的程序，二者应不相同。另外，小产权房转为“商品房”就是将其不完全产权转为与商品房相当的合法完全产权。因此，小产权房转为“商品房”程序须以产权“转正”为核心。
1、房屋所有权证。在国有建设用地上和集体建设用地上建的小产权房均没有合法的房屋所有权证，而是“乡产证”或者是与开发者签订的购房协议。商品房房屋所有权证则是在购房者支付完所有房地产交易费用之后，并且房地产企业把商品房完整交付给购房者，才能向房地产交易部门申请领取《房屋所有权证》。与商品房拿证的程序相比，小产权房购房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因为开发主体没有按照合法程序对房屋进行开发而没能使小产权房房主得到房屋所有权证，使房主支付了费用，权益却没得到合法保护。因此，从保护小产权房房益出发，将小产权房转为“商品房”时，房屋交易部门应该颁发《房屋所有权证》。房屋所有权年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。
2、土地使用权证
（1）国有土地使用权证。在国有建设用地上建的这类小产权房转为“商品房”应颁发《国有土地使用权证》，但由于这类小产权房没有缴纳土地出让金，从政府利益角度来说，这类小产权房“欠”政府土地出让金及相关税费。同时，房屋建设过程中没有报建程序，而房屋使用者却享受了公共基础配套设施。
以商品房来讲，土地出让金及相关税费、房屋建设基础设施配套费等，最终都是转化为房价由购房者来承担。因此，从利益平衡角度出发，房主选择将其小产权房转为“商品房”，应由房主承担须补交的土地出让金及相关税费、城市基础设施配套费等。房主补交了“转正”的税费之后，可取得《国有土地使用权证》。土地使用权年限与房屋所有权年限一致。
（2）集体土地使用权证。在部分集体建设用地上建的小产权房转为“商品房”应颁发《集体土地使用权证》，这类小产权房的土地使用成本虽在建房时补偿给了农民或村集体，但未缴纳农村土地使用相关税费、村镇基础设施配套费等相关税费。
同理，从政府利益讲，房主须补交土地使用税费、村镇基础设施配套费等相关税费，才能获取《集体土地使用权证》，土地使用权年限与房屋所有权年限一致。
3、商品房模式“转正”程序图。（图2）
（二）保障性住房“产权共有”模式
1、保障性住房模式思考。从保障性住房角度来说，保障性住房除了其建设成本与商品房存在差异以外，其功能属性是不同的。保障性住房主要是用于保障社会中低收入的住房困难人群的居住，因此小产权房“转正”为保障性住房，理应考虑保障性住房的功能属性。事实上，居住在小产权房的人不完全能满足保障性住房申请条件，但本文考虑小产权房可“转正”为保障性住房，主要是基于以下几点：第一，购买小产权房的人有部分是社会的中低收入人群，这部分人正是由于经济的原因，没有能力购买商品房而迫于无奈购买的小产权房，因此这部分人群的现实情况和保障性住房的保障对象是有共通点的;第二，小产权房“转正”的“产权共有”模式，小产权房房主不需要补缴费用，而是将补缴的费用转换为政府持有的产权，但小产权房“转正”为保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性质进行配租或者回购，这样一来即便小产权房“转正”了但也很难实现房屋的增值能力。因此，从经济利益角度来判断，选择将房屋“转正”为保障房的房主，会更偏向于是经济能力不强的这类房主，即很可能会偏向于是社会中低收入的这类房主，这样这类房主与保障性住房的覆盖人群并不矛盾;第三，该模式涉及的社会公平问题，本文确定双方产权比例的标准是以商品房成本投入为参照，因此小产权房“转正”后，虽转为了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地划拨和税费优待，即保障性住房模式相当于是为房主为社会中低收入人群而设计的一条出路，考虑其经济能力，以保障性住房形式保障其居住权，但不负责其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“转正”路径。目前，北京保障性住房“产权共有”试点意见指出房屋产权由个人与政府出资比例为划分依据，共同拥有房屋产权。因此，本文购房者与政府对小产权房“产权共有”的产权比例，以此意见为依据。
确权小产权房转为保障性住房，房主不需要补交税、费，而是将原本需要补交的税、费转为房屋产权（政府持有），房主将房屋所有权转为另一部分房屋产权（房主持有），即政府与房主产权共有。
产权比例的确定依据房主需要补交的这部分税、费在同类商品房开发成本中所占的比例而定。因而，国有建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更多，这类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例应相对更高;在部分集体建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更低，这一类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例相对更低。
房主与政府共有产权的拥有年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。（图3）
（三）小产权房模式。考虑有部分小产权房位处农村相对较差的交通地理位置，购房者属于其他村的居民。这类小产权房房主一般为务农人员，经济收入能力较差，转为“商品房”会为其带来严重经济困扰，这类房主不会主动“转正”其小产权房。如果将这类小产权房转为保障性住房，这类房屋也发挥不了其保障性作用。在考虑这部分小产权房存在的实际情况之下，这类小产权房可选择保持原状，由相关政府部门对这部分房屋的实际情况进行鉴定，鉴定之后颁发房屋所有权证，以保证房主的财产权益。同时，设立独立的小产权房管理系统，对这类小产权房进行监管。
这类小产权房鉴定标准：第一，用地为部分集体建设用地;第二，位于农村交通地理位置差;第三，购房者属于其他村农民但房屋是用于自住。（图4）
五、总结
首先，根据目前小产权房规模及其形成原因的多样性，确定了小产权房“转正”应设置条件，即对小产权房进行确权。其次，以小产权房用地性质为确权标准核心，并辅以小产权房房屋质量评估，设置了小产房具体的确权程序。其中，从用地性质角度出发，由于农业用地被占用会严重危及我国18亿亩耕地红线，并且根据土地管制原则农业用地必须农用，因此农业用地上小产权房不予转正。目前，农村集体土地流转的最新规定，集体企业用地可上市流转，但其用地性质为商业用地，因此集体企业用地上所建小产权房不符合用地性质要求，不予确权。从房屋质量角度出发，房屋质量评级为C、D级，属于危房，不予确权。综上，小产权房用地性质属于国有建设用地、集体宅基地、集体公共建设用地，并且房屋质量评级为A、B级房屋，均予以确权。
在小产权房确权基础上，依据我国目前住房供应“双轨制”，构建了小产权房多模式“转正”路径。以商品房、保障性住房、小产权房为“转正”路径，分别设计了确权小产权房“转正”程序。其中，商品房模式以“两证”（房屋所有权证、土地使用权证）为核心，设计了“转正”的分步程序;保障性住房模式则以“产权共有”为核心，根据房主、政府双方拥有房屋财产比重，共同拥有房屋产权;小产权房模式则是在考虑部分房屋的特殊性，经对其交通地理位置、需求属性进行确认后，对这类特殊小产房颁发房屋所有权证，保障房主房屋财产权。
本文综合考虑了小产权房形成背景，我国目前住房市场现状，以多重选择为核心，设计了多模式的小产权房“转正”路径，望能为推动小产权房问题解决提供绵薄之力。
主要参考文献：
[1]王静.“小产权房”产生的原因及对社会经济的影响[J].山东土地资源，2010.5.
[2]王克群.小产权房的解决对策[J].广东经济，2010.3.
小产权房转正范文2
法律是社会关系的稳定器，法律安定是社会秩序安定的保障。在小产权房屋问题上，相关法律、政策及解释的不确定性是公众面前的最大问题。前段时间，小产权房屋转正问题初见曙光，城乡建设部和地方政府不断释放小产权转正的信号，一些法院也倾向于从宽解释小产权的法律地位。深圳市颁布的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》则大幅提升了小产权转正的社会预期。然而，国土资源部官员在几天后的简短表态，彻底击碎了小产权房屋购买者的转正美梦，似乎一夜之间又回到了从前。不断变化的政策和政策解释，无疑加剧了小产权房屋购买者的担忧，没有购买小产权房屋的人们则窃喜没有掉入小产权的陷阱。
但如果完全把小产权政策的频繁变化归咎于城乡建设部或行政机关的执法活动，无疑是不甚公平的。我国法律法规其实从未公开承认小产权的大门，行政机关作为法律的执行者应该严格执行法律，不能逾越法律规定承认小产权的地位。在这个意义上，小产权房屋地位的不确定主要是立法而非执法问题。当然，行政执法机关的执法活动存在失误，相关执法活动时紧时松，让人不知所从。严格地说，行政机关执法只是实现法治的手段之一，即使行政机关没有执法，也绝不说明大家可以背离法律规定，私下进行小产权房的建设和交易。然而，我们至今也没有充分的理由说明小产权房在伦理上缺乏正当性。
我国农村土地大都属于村民集体所有而不是国家所有。如果要求先完成对集体土地的征收，再由国家将土地出让给开发商，这就意味着国家最终通过征收集体土地而得到利益。村民集体组织自愿将土地转让给开发商违反了法律规定，在伦理上却又难以指责。法律规定与社会正当性之间存在明显的冲突，这才是降低执法效果的根源。在法律没有得到修改时，如果行政机关明确确认小产权的法律地位，允许或者放任小产权房屋交易，这才是更可怕的问题。这就意味着，如果不修改法律，就几乎没有办法根治小产权房屋的问题。
无论民众如何评价，立法者在小产权房屋的转正问题上始终犹豫不决。有的学者认为，贸然转正小产权房屋将带来一系列难以估量的复杂社会问题，18亿亩的耕地红线政策将被突破，国家无法有效实施城乡发展规划，还将失去出让土地使用权带来的巨大收益。有的学者更是提出，禁止小产权转正有助于维护农民对自有住宅的所有权，初步解决了返乡农民居无定所问题，有效地对抗了金融危机带来的冲击，如此等等。然而，我们也不应忽视相反的意见。
这些反对意见或可归结为，既然农村土地属于村民集体所有，既然农民拥有住宅的所有权，也当然有权对外转让房屋。农民是否居无定所不该成为国家优先考虑的问题，小产权转正也未必当然冲击18亿亩耕地的红线政策。这种相反意见无疑合乎于民事权利自由处分的原则，也得到了许多人尤其是小产权房屋购买者的支持。在现有政策和尊重民事权利自由处分原则之间，提出更有智慧、更加灵活的立法解决方案，是打破小产权僵局的重要视角。如果说小产权问题是我国独有的问题，破解这一难题既要借鉴国外经验，也要重视发掘我国传统上的习惯法资源。
小产权房转正范文3
关键词 小产权房 土地流转 对策
中图分类号：DF521 文献标识码：A
一、“水岸江南”事件引发小产权房危机
2010年7月15日，国土部通报挂牌督办违法案件情况。上半年，全国共发现本期发生的违法用地行为2.2万件，涉及土地面积11.7万亩，同比上升14.1%。其中，在第二季度被公开挂牌督办的北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建小产权房，国土资源部已责令开发商停止对外销售，对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，责令退还对外出租待建土地，并落实了对相关责任人的党纪、政纪处理和行政处罚 。
事实上，小产权房成为舆论的焦点，也是矛盾的必然。一方面是农村土地流转制度的日渐催生；另一方面则是城市居民面对高房价“铤而走险”，小产权房的前途究竟如何，一直让人们猜测不断。一种观点认为对于违法占有耕地建成的小产权房等情况恶劣的，极有可能施以严厉的处罚措施。对于绝大多数的小产权房业主而言，小产权房终会转正，只需假以时日 ；另一种观点则坚决反对小产权房合法入市，认为小产权房“转正”一旦开闸，可能会打乱合理城乡规划，增加城市建设的成本和难度。极大冲击房地产市场，影响房地产市场平稳发展，同时使侵占农村耕地现象更加猖獗 。在两种观点的交锋中，前一种观点一直占据上风。然而，随着14部委高规格联合调查引发的“水岸江南”事件的出现，在地下默默发展了十多年的小产权房再次被推到了舆论的风口浪尖上，并引发了人们对于小产权房命运的担忧。
二、小产权房的发展成因与现状
小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。即便无产权，小产权房也仍以燎原之势，遍及全国，尤其在发达城市的产区，小产权房市场异常活跃。
据国土部门不完全统计，目前全国小产权房面积已达66亿平方米 。一些机构、专家的抽样调查显示，珠三角地区小产权房的数量惊人，深圳这样的城市小产权房（农民房）占城市住房总面积的比重可能高达40%至50% 。在西安，小产权房主要集中在城郊和城乡结合部，许多小产权房都是以城中村改造的名义进行，村委会拿出一部分土地，以城中村改造的名义和开发商合作建设或自己建设，在安置了本村村民之后将剩余房子拿出来销售 。在南京，城郊的小产权房从2000年左右就出现了。2007年前后，市场上大约有将近200个小产权房项目，有的村组开发的项目现在已经住进了几万人 。在天津，不仅近郊地区有小产权房在销售，远郊地区也开始有所分布。由于其价格相比同地段商品房每平米至少低2 000元左右，吸引了不少购房者的目光。据有关部门统计，在天津，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20% 。在珠三角，城市化、城镇化进程速度相对较快，程度（水平）相对较高，由此直接促进和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式不断蔓延和拓展。在珠三角地区，农民宅基地的出租甚至出售早已形成了一个庞大的灰色市场。
从以上数据不难看出，小产权房已不是一个区域性问题，而是一个全国性问题，其影响力已经触及国计民生，社会安定，必须谨慎对待，及时处理。然而，一刀切式的强行拆除，显然不能从根本上解决问题，相反可能滋生更多的民生矛盾。因此，必须对小产权房进行有区别的性质界定和政策处理。
三、农村土地流转制度改革背景下的治理对策
由于小产权房问题直接牵扯到农民小产权房购房人的利益，影响房地产市场的规范发展，更是社会和谐、社会主义新农村建设以及城乡统筹发展必须面对和解决的实际问题，因此必须尽快处理。目前，农村土地流转改革试点进入一个新阶段，与之相关的《土地管理法》也是修改在即，在此背景下，解决小产权房问题，可从宏观政策法规和微观具体措施两方面寻求对策。
（一）宏观政策方面。
1、深化征地制度改革，让农民共享土地增值利益。在现有的土地制度和法律框架没有得到根本改变的情形下，可尝试暂时建立一个有效的土地收益分享机制，让政府、集体、土地开发商和失地农民均能分享到城镇化和工业化的成果。具体措施是，对公益性项目用地（如城市绿地、水库等），仍由国家统征后划拨（无转让收入），但应提高补偿标准（由全体受益人或纳税人共同负担补偿费）；对商业性项目用地（如房地产开发等），允许集体土地逐步进入一级市场，让集体经济组织代表农民作为市场主体一方，直接参与市场交易。
2、深化土地流转改革，破除用地违法性。自20世纪90年代进行土地流转改革试点以来，各地纷纷出台政策，探索改革新模式，不少地方实际上已经让农民的集体土地直接进入到建设用地市场中。据报道 ，虽然法律仍然认为属于违法，但实际上，珠江三角洲集体所有的土地占所有建设用地的50%。尤其是广东省人民政府在2005年6月23日，以省政府令的形式了《广东省建设用地使用权流转问题管理办法》，规定自2005年10月1日起，广东省内的农村集体建设用地可以直接进入市场，并与国有土地同地、同价、同权；因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物可导致住宅用地使用权转让、出租和抵押。这个方案彻底解决了“小产权”房交易的违法性，并取得了一定的成效。
3、改革农户宅基地制度，引入土地置换机制。目前农村宅基地使用存在诸多问题：农户宅基地不能异地置换，选址往往局限于自然村或村民小组，导致村庄农宅零星分散、杂乱无章；对“一户一宅”折旧建新标准缺乏明确界定，导致老宅不拆新房乱建；农民建在集体所有的宅基地上的住宅不发房地产证，不能自主买卖、抵押，变成不可交易的“死产”，一些已经在城镇务工经商和安居乐业的农民不肯放弃无偿宅基地的权利，继续在农村建房，造成财产闲置和土地浪费。因此，可考虑学者冯媛媛的建议，即国家明确农户宅基地指标可以在县域范围内异地置换使用，即符合“一户一宅”新建住宅条件的农民，可以带宅基地指标到相关部门办理异地建房手续，有条件的农户也可带宅基地指标到县城或中心镇换购一套经济适用房 。
有了上述政策支持，小产权房的土地来源就能得到一定程度的控制。一方面集体经济组织不会轻易为了蝇头小利，与开发商进行违规操作；另一方面，农民对土地使用的监督也会更加积极。最终，将使农村土地的流转与利用进入一个良性循环。
（二）具体措施方面。
宏观政策方面的调控是对“小产权房”问题釜底抽薪的彻底解决办法，但是由于时效性差，起不到立竿见影的作用。而解决“小产权房”问题却刻不容缓，如果再继续放任自流，不仅会严重扰乱我国经济和社会的稳定，还会加重人们法不责众的心理，严重损害党和政府的威信和执政能力。所以，在宏观调控政策出台之前，必须先行政命令来浇灭“小产权房”蔓延的势头。
1、时间点的确定。
即应该确立以某个日期为准，当即停止进行有关“小产权房”规划、建设和出售等所有一切活动。只有先划定一个确定的时间，才能为今后合理的处理“小产权房”问题提供空间与时间的衔接，才能对分类处理“小产权房”问题提供有效而明确的界限。只有将“小产权房”问题由动态化为静态，处理起来才能以静制动。梳理小产权房发展过程中的相关新闻可以发现，自2007年起，国家各部委开始加强对小产权房交易的监管。2007年6月，原建设部发出风险提示，提醒购房者以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定；2007年12月 国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房；2008年7月国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明；2009年9月国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房；而在此次“水岸江南”事件中，国土部督查公告将2007年12月30日定为分界线，对尚未销售的，和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，此前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。
由此，笔者认为，该时间点的确定可以“水岸江南”事件中国土部督查公告为参考，确定为2007年12月30日，既有利于判定小产权房交易双方的主观状态，又与类似案件的处理时限相统一，避免个案差异。
2、类型化视角下的区别处理。
首先，对于占用耕地和违反城镇规划的“小产权房”，正在建设当中的要予以拆除；建好未售的要予以没收；建好已售且入住率较低的，要退还购房者全部房款后，予以没收；建好已售且入住率较高的，应向受益方收取土地补偿金，并暂时予以保留，等待社会保障性住房到位后进行集体搬迁；对于没收的“小产权房”，进行整改后可以暂时作为政策性租赁房或廉租房使用，其收益应用于补贴失地农民和该房的日常维护以及基础设施的修建。
其次，对于未占用耕地但违反城镇规划的“小产权房”，正在建设当中的要予以拆除或没收；对于建好的并严重影响城镇规划的房屋要坚决予以拆除，损失由原开发商和乡、村政府共同承担；建好未售对城镇规划影响不大的要予以处罚，并严禁其变相的销售，但允许其进行租赁经营；建好已售且入住率较低还不符合建筑规范的，退还购房者全部房款后，予以整改，整改合格后，允许以租赁方式经营，整改后仍不合格的，要强行拆除；建好已售且入住率较高还符合建筑规范的，退还购房者部分房款后，要以长期租赁方式来经营，收益用于赔偿城镇规划修改和改善“小产权房”周边生活环境。
最后，对于既未占用耕地又没有违反城镇规划的“小产权房”，正在建设当中的可以监督其在符合建筑规范的前提下继续施工并完工，严禁其进行变相销售，但允许其进行租赁经营；建好已售且符合建筑规范的，要退还居住者的全部购房款并允许以长期租赁方式来经营，不得再对城镇居民进行变相的销售。对于这类型“小产权房”，国家还可以根据实际情况对其进行有计划分类别按步骤的回收作为商品房或社会保障性住房，使其转化为合法化住房。
基金项目：湖北工程学院2011年度科学研究项目（湖北省农村土地流转制度创新与政策研究）（r2011021）
（作者：湖北工程学院政治与法律学院副教授）
注释：
赵莹莹.水岸江南小产权房被查处.北京晚报，2010-7-15
阳瑞雪.关于小产权房合理性与可行性的思考.商业时代，2008（28）
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小产权房转正范文4
小产权房是中国土地制度城乡土地二元结构的产物，伴随着改革开放与城市发展，它满足了城市部分中低收入者的住房需求，随着城市化发展，城市的扩张，越来越多农村被新建城区包围，农村的土地增值优势愈发明显，但是小产权房存在众多问题，涉及农民、集体和国家的利益，如何妥善处理小产权房的去向成了当下丞需解决的问题。
概念
城乡土地二元结构明确表示，城市里的土地归国家所有，农村的土地归农民和集体所有。小产权房没有房屋所有权证、国家土地使用权证、契税证。这里所说的小产权房指的不是农民房，而是在集体土地上盖的出售给本村外的居民居住的房子。
特点
1.销售不合法
我国1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得买卖，也不能发放房产证。此后国家也先后强调小产权房不得违规炒卖，任何买卖小产权房的行为都不受法律保护。
2.价格低廉
农村土地在流转和使用时，并没有经过国家“招、拍、挂”的过程，没有缴纳土地出让金和相关税费，有些小产权房甚至没有报建手续，不用像商品房销售那样缴纳营业税等各种税费，这使得小产权房在建设和流转上节约了时间和成本。
背景
1.城乡土地二元结构制度的产物
依据《宪法》规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。即我国实行的是城乡土地二元公有制结构，国家和集体土地的产权主体不同。然而依据《土地管理法》和国家在1999年的通知称，严禁在集体土地上建设和炒卖住宅。农民对土地没有完全处分权。只能占有、使用和收益，产权不完整。但是国家却有高度集中分配土地的权力，《宪法》明确提出“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。本来集体土地不能通过招拍挂程序实现买卖流通和建设，政府却可以通过征收或者补偿等方式变相把集体土地“国有化”，出售给房地产开发企业，获取高于给农民几十甚至上百倍的补偿费作为土地出让金，充实地方财政。政府从两头垄断了土地市场，进行居间交易，在此情形下，集体土地所有者为了追求利润最大化，违背法律规定，也在自己土地上建起了商品房出售给他人，所以小产权房问题首先是历史遗留问题，也是我国制度对集体土地不确权导致的。
2.城市化进程导致住房需求的增加
随着城市化的发展，大量农村剩余劳动力转移到城市，2000年我国城镇化率从36%到2010年的50%，意味着过去的十年，城市化发展带动近2亿人从农村转移到城市，带动了住房产业的发展。
3.城市商品房价格不断上涨导致需求形成价格分水岭，小产权房获得一定市场份额
城市化进程从农村转移到城市的劳动力知识结构和受教育程度偏低，多数处在社会低收入阶层，他们构成了小产权房需求群体，另外一部分小产权需求群体则是外面一些小城市过来的人群，这两部分人群多数处于社会的夹心层，而城市居住成本高，他们只能选择在一些城中村租住廉价房，对于越涨越高的商品房价格，只能望房兴叹，小产权房低廉的价格，是吸引他们的主要原因，需求不断，因而小产权房建设也从没停歇。
4.小产权房存在的核心原因是――利益
国家现在虽然出台了集体土地拆迁的文件，但是具体细则还需要地方拟定，各地的赔偿方案也会不同。由于集体土地与国有土地同地不同价，出于利益诱惑，集体土地所有者也配建起了小产权房，用于出售，由于小产权房售价远低于周边商品房价格，以至于有一些开发商也铤而走险，投入到小产权房的建设和交易中。小产权房牵涉到国家、集体、个人的利益，不能平衡各方利益问题，小产权房就不能从根源上得到控制。
现状
1.全国小产权房竣工面积及占比
小产权房占据我国住宅市场相当比例，由于小产权房竣工面积没有确切的数据记载，而且对于小产权房这个概念也各有偏差，本文所指的小产权房是农村集体土地建设用于对外出售的房子，不包括农民自己盖的用于出租的房子。
价格
小产权房价格低廉，流转手续简单，但不受国家法律保护。北京最大的小产权房太玉园均价在5000元/平米左右，而周边的商品房价格在15000元/平米左右，深圳龙华、沙井的小产权房价格一般在3000-6000元左右，而同区域的商品房价格则在12000元以上。
购买者
购买小产权房的人，不少是在城里买不起房的年轻人，或者来城里谋生的外地人，他们无法购买价格高昂的商品房，也有因为户口和社保问题无法获得购买资格。近年商品房价格上涨较快，特别是一线城市，个人收入与房价差距抛离得越来越远。
深圳市一手住宅均价从2007年开始迅速攀升，与在岗职工收入形成鲜明对比，房价收入比在2007年的时候达到15，在经济危机后有所回落，但近年仍在13这个界限以上，意味着深圳一般工薪家庭购买一套89平米的商品住房，不吃不喝也需要13年以上的时间。而国际一般水平是6-7之间，远远高于国际一般水平。
影响
1、小产权房在一定程度上缓解了住房压力，在高房价背景下对解决中低收入人群的居住需求也起到积极作用。小产权房进入房地产市场，住房供应增加，加大市场竞争，在一定程度上拉低商品房价格，制约商品房价格上涨。小产权房扮演重要的多赢角色，它既满足了部分低收入群体的住房要求，也为农民带来了高收益；它给城市化进程带来了繁华，某一时期也稳定了社会秩序。
2、小产权房违反了国家法律法规。集体土地交易和小产权房流转都是不受法律保护的，集体土地的权属性注定了小产权房所有者没有完全处分权。而中低收入者对低价房的需求反过来刺激一些城中村大量建造小产权房，利益链不断循环和延伸，违法违建的小产权房更加难以杜绝。
3、小产权房没有经过统一规划，脱离了政府的监管，开发单位资质没有，在产品质量上也没有严格管理，进入市场将影响市场产品的整体质素，小产权房开发得不到银行贷款支持，预售资金监管存在风险，而且它后期没有有效的物业管理，安全得不到保障，不能切实维护居民安全与利益。
4、小产权房属于违法建筑，它占用了土地资源，不符合政府对城市的整体规划，不利于城市均衡发展。
处理情况
1、北京
北京作为小产权房清理试点城市之一，今年6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售小产权房工作，初步清理出79个违法占地项目，对在建项目将责令停工、停售，查封工地，查封已建未售房屋。北京市政府还成立了以国土局、住建委等权威职能部门组成的工作领导小组，对乡镇违法占地项目进行清理，还把责任主体落实到各区政府。
2、深圳
2012年5月25日，《深圳市土地管理制度改革总体方案》出台，正式启动，该“方案”中两个重要的关注点，其中一个就是小产权房确权问题。该方案公布的几个月后，深圳大鹏新区一处建面超10万平米的小产权房，被深圳政府没收，纳入到了保障房体系，首例小产权房“转正”。在对待小产权房问题上，上海和北京态度较为坚决。而深圳，则显得比较反复。早在2004年，深圳就提出土地国有化的概念，但是仍有很多小产权房能拿到房产证，顺利“转正”，引起新一批违建，导致违建屡禁不止，最后这个改革也就不了了之。2009年12月1日，政府出台了《深圳市城市更新办法》，办法明确了城市区域，包括城中村等，都必须遵守城市更新涉及的综合整治、拆迁、重建等活动。意味着拆迁、旧城改造有法可依。
出路
小产权房难以解决，原因众多，其中涉及个人、集体和国家的利益，要平衡这些利益和妥善处理小产权房问题，才能确保社会稳定。
1、循序渐进，逐步深化，不能一刀切
小产权房是中国城镇土地二元结构缺陷的产物，也是改革发展与城市高房价的产物，对既有的历史遗留问题，认识到它对社会进程的阻碍，也能认识到它过去与未来对社会发展所发挥的作用，所以在处理小产权房问题时，需要分别对待，分类处理，努力减少社会资源浪费和平衡各方利益，促进社会和谐发展。
2、努力深化财税制度改革和户籍改革
房地产调控2年多，房价快速上涨得到有效遏制，但目前房价远高于居民能接受的范围，部分房源掌控在投资客手里，未来不排除房产税推出的可能。改变小产权房的格局，还需要推进户籍制度改革，逐步开展，平稳过度。走城乡统筹发展的道路，让农村的生产要素和城市的工业产品在农村和城市之间互相自由流通，加大对农村经济、教育、医疗的投入，这样才能慢慢改变我国城市化率低下和城乡差距大的状况，努力缩小农村和城市的差距，让更多农民能分享到改革开放的成果。
3、小产权房转性
小产权房转性，变成保障房或者廉租房，可大大节约社会资源，避免强拆造成的社会资源浪费，满足中低收入群体的住房需求，也能短期内维护在商品房和保障房双轨制运行下社会的稳定，也为房地产调控的过渡赢得时间。
小产权房转正范文5
近年来，由于城镇化进程的加速和高房价的刺激，“小产权房”发展势头十分迅猛。十八届三中全会提出加快建立城乡统一的建设用地市场以来，外界对“小产权房”解禁的议论纷纷，但中央部委却加强了对“小产权房”的清理速度。在热销和非法并存、存量和风险同在的情况下，对遗留“小产权房”的清理研究更具意义。
一、遗留“小产权房”清理情况
时至今日，国家尚未出台针对遗留“小产权房”具体的处理措施，因此，各地对于遗留“小产权房”的清理工作更具探索性、参考性和借鉴性。通过比较和归纳，笔者总结了各地目前运用最多的两种针对遗留“小产权房”的清理方式。
1.打击遗留“小产权房”
在各地的实践中，打击的方式可分为两类。一类是对于遗留“小产权房”一刀切的拆除方式，如“济南市2007年宣布依法整治违法违章建筑，提出力争用2年左右的时间，分阶段依法清理已发生的违法违章建筑”。另一类是有针对性的打击，打击的对象主要根据遗留“小产权房”的危害或建筑阶段区分：就危害程度看，列入打击范围的遗留“小产权房”的种类包括侵占耕地的“小产权房”、违反城市规划的“小产权房”以及存在严重质量问题的“小产权房”。如深圳规定对存在严重安全隐患，严重违反城市规划，占用农田、一级水源保护用地及公益事业用地的建筑予以拆除。又如郑州对于违反土地利用总体规划擅自建设的“小产权房”，要“限期拆除新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。”。就建筑阶段来看，主要打击对象为在建和待售的遗留“小产权房”。如从北京市从2012年开始着手清理在建在售“小产权房”，主要措施有“责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍。对在售项目将责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋等”。但对于已售出的“小产权房”，国土局并未做出相关处理。
2.遗留“小产权房”部分合法化
就目前实践来看，合法化的途径主要有三种。
第一，通过补缴土地出让金和相关规费，允许“小产权房”办理土地证及产权证。如南京宣布“对2003年8月之前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，可依法补办建设和土地等手续。”。
第二，通过改变土地性质，直接赋予“小产权房”合法地位。如深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地转为国有土地，全市农业户口人员全部转型为城市户口居民，从而使遗留“小产权房”一次性确权。
第三，通过国家征收或罚没的方式，对不符合条件但己入住的小产权房，依照《物权法》中用益物权的规定，按“租赁”的方式进行产权管理，即将遗留“小产权房”纳入保障房体系。如北京于2010年11月开始，在昌平区海落村开展了在集体土地上建公租房的试点工程。为部分遗留“小产权房”转为公租房、廉租房提供了可能性。
二、清理遗留“小产权房”中存在的问题
尽管清理遗留“小产权房”势在必行，但由于各种主客观原因，清理“小产权房”注定是一条曲折而漫长的道路。笔者根据各地区清理遗留“小产权房”过程中产生的问题及面临的难点，总结出以下共性问题。
（一）法律存在模糊空白
1.基于“小产权房”界定
这种模糊主要表现在两方面，一是类型模糊，二是时间模糊。类型的模糊性在于并没有明确的法律条文定义“小产权房”，各主管部门根据自身的理解对其划定了范围。如国土部定义“小产权房”为“占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。”同时，法律也未说明宅基地建筑物的具体权能。宅基地的使用权的不可流转性和房屋的可流转性往往构成矛盾。时间的模糊性在于“小产权房”存在多久属于“历史”范畴。如南京和深圳分别规定在2003年8月前和1999年3月5日前的“小产权房”为历史遗留问题。然则在此时间标准之后已建成和已入住的“小产权房”该如何处理？“这种由地方政府权力主宰分别认证的模式容易导致先建得利，后建吃亏的不公平现象”。以时间分类的另一缺陷就是容易形成以公权力谋取私权利的权钱寻租腐败。
2.基于遗留“小产权房”清理方式
目前，针对遗留“小产权房”的清理方式仅存在于一些地方性法规。并且以清理在建、待售的“小产权房”为主。针对已入住的“小产权房”，大多地区采取缄默或中立的态度。这种做法既无助于遗留“小产权房”问题的解决，又使开发商和村集体在短期利益未知风险的诱导下加快“小产权房”的建设速度。
（二）缺少平衡利益途径
基于针对遗留“小产权房”目前运用最多的两种清理方式来看，都会对遗留“小产权房”所覆盖的众多相关利益方带来不同程度的利益影响。笔者认为，在无法实现帕累托效应的情况下，遗留“小产权房”存废影响利益关系最大有两大问题。
1.拆除已入住“小产权房”时居民的安置补偿问题
针对遗留“小产权房”购房者的安置问题，一般而言，由于“小产权房”的违法性，在拆除遗留“小产权房”时不予补偿。但考虑到许多已入住的“小产权房”都属于购房者唯一房产。从以民为本的角度出发，应对这类购房者予以一定的补偿或做好其安置工作。其次政府在“小产权房”形成的过程亦负有监管不力的责任。另外从七彩星城了解到的情况看，如果政府采取简单的拆除行为，91.24%的购房者表示不能接受。
2.缴纳出让金或罚金的比例问题
遗留“小产权房”现象的形成并非因开发商、购房者或是政府任一方的单独行为造成。虽然其中开发商需要承担主要责任，但南京七彩星城的调查数据显示：89.69%的购房者在知道“小产权房”的购房风险的情况下购买了“小产权房”，并且其行为影响了处于同一收入水平但未购买“小产权房”者的公平收益以及其对于“小产权房”的价值判断，而政府监管的缺位对于“小产权房”的形成也负有不可推卸的责任。因此，如何界定政府、开发商、购买方等利益相关方的权责范围，合理分配出让金及罚金比例，使清理行为更加公平值得思考。
三、清理遗留“小产权房”的对策
遗留“小产权房”问题的产生不在一夕之间，其问题的解决也不可能一蹴而就。笔者认为，应从完善法制建设、实现利益均衡、加强沟通管理及强化监管力量四方面入手，解决清理遗留“小产权房”过程中产生的问题。具体对策和建议如下。
（一）完善法制建设
“小产权房”的产生和蔓延与相关法律制度的不完善息息相关。缺少统一的尺度不仅不利于抑制“小产权房”的产生，更使执法监督难以入手。因此，笔者认为法制首先需要解决的问题主要有以下三点。
1.明晰“小产权房”的定义
究竟什么是“小产权房”？其判断标准和特征是什么？如何界定其不合法性和可能存在的合法性？这也是遗留“小产权房”分类、摸底、清理的前提和基础。笔者认为，定义遗留“小产权房”重点和难点在于明晰对买卖主体的限制。具体而言，一是明确农民对宅基地的所有权和宅基地的使用权及其上所建房屋使用权的关系；二是定义农民购得或分得的，用于自住的房屋若有空余从而从事经营（包括出售和出租）的行为。
2.明晰遗留“小产权房”的分类清理标准
笔者认为，“小产权房”应根据土地性质分为耕地“小产权房”、宅基地“小产权房”和其他集体建设用地“小产权房”三类。
（1）对于占用耕地的“小产权房”一般采取坚决拆除的方式处理，但如耕地无法复垦、拆除成本较高且拆除可能造成众多人口失去唯一住所的，可以通过补缴土地出让金完成国家征收，或给予一定的善后补救。但对于占用耕地而“转正”的“小产权房”，必须“遵循城乡建设用地增减挂钩的原则，将农民新居建设和集体建设用地整理复垦，将节省出来的农村建设用地指标有偿转移给‘小产权房’‘合法化’的地区”。
（2）宅基地上建筑的“小产权房”，一方面基于购买方和出售方的意思表达清楚，并对双方利益起到帕累托改善的效果，另一方面相对于占用耕地和违反城乡规划而言，又没有给集体土地利益带来负外部性。再者治理零星的个人行为需要付出极大的行政成本，因此建议不对已存在的此种行为施以公权力制约。但同时政府应严格落实“一户一宅”的原则，限制宅基地转售的空间。
（3）针对其他集体建设土地上建筑的“小产权房”，若未违反城乡土地利用规划、房屋质量通过审查的，可以依相关程序予以确权，或通过国家征收的方式转为廉租房、经适房。对于严重违反城乡规划、质量不过关的建筑采取拆除的措施，同时做好相应的思想工作和补救方案。
（二）实现利益均衡
鉴于对于遗留“小产权房”的清理不可能达到帕累托改善，因此此处的利益均衡主要指在各利益相关方利益增减的绝对差值最小的情况下，适当保障弱势群体的利益。使由清理遗留“小产权房”可能造成的社会损失和社会冲突最小化。
1.针对拆除已入住“小产权房”时居民的安置补偿问题
对于明显违反法律规定“小产权房”，在合同手续齐全的情况下，退还部分房款或提供货币补偿成为可行的选择。另一种选择则是在补交时下商品房与集体建设用地建房的差价的前提下，购房者在复建的村民住宅房中获得一定面积的拆迁安置。对于选择货币补偿的购房者，政府可优先向其提供公租房服务。对于严重违反城乡规划、侵占耕地、房屋质量不合格或合同手续不齐全的，且拒不拆迁的“小产权房” 依法拆除，不予补偿。
2.针对缴纳出让金或罚金的比例问题
小产权房转正范文6
关键词 小产权房 集体土地 所有权 法律规制
中图分类号：D920.5 文献标识码：A
一、小产权房概述
所谓小产权房是指地处城郊，由乡镇和村委会组织开发，建在集体所有土地之上的，没有缴纳土地出让金等费用，没有国家房管部门颁发的产权证，出售给集体组织成员以外人员的商品性住宅。 在我国，小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。小产权房问题便受到社会各界的广泛关注并引发了激烈讨论。而理论界与实务界对有关小产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？众说纷纭，见仁见智。其中，持肯定态度的学者认为，小产权房本身是符合法律和宪法精神的，不存在“非法”的问题，相反，应该尽快修改我国的《土地管理法》及相关法律，重新界定小产权房的法律地位。正如王轶教授所言：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，乡产权房都是否违规都值得商榷”，政府国土部门“叫停乡产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。” 笔者认为，当前我国正在落实科学发展观，破解城乡二元体制，如果能使小产权房合法化，不但可以保障农民和城镇居民的合法权益，而且对构建和谐社会大有裨益。
二、小产权房的法律问题分析
（一）小产权房的法理分析。
1、集体土地使用权取得受限。
现有的集体土地使用权主要是一种限制性物权，这种限制性主要表现为对主体的限制，由于集体土地所有权的团体性、社区性，加上国家对农村土地的保护政策，使得集体土地使用权的主体范围主要为集体组织的内部成员。在大多数情况下，拥有社员权是取得集体土地使用权的必要条件，而购买小产权房的人却不具备社员权，这是小产权房问题的根源之一。
2、集体土地所有权缺乏处分权。
依照物权理论，所谓财产所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权作为一种特殊的所有权，即体现了与国家土地所有权所不同的地位，集体土地所有权所缺乏的核心权能，即处分权。
（二）有关小产权房的法律冲突。
小产权房的核心问题是集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场自由流转的问题，即集体作为土地的所有权人是否对土地拥有充分的处分权能的问题。《农村土地承包法》第34条规定：农村土地转让权属于“承包方”（即“农户”），而不属于“发包方”（即“集体”），“承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式”。可见，《农村土地承包法》承认农户的农地转让权，而《土地管理法》第63条则否认农户的农地转让权，两部法律存在着明显的冲突和矛盾。依《物权法》规定农村土地承包权可以依法转让，对于转承包的对象没作限制，也就是说城市居民下乡承包农村土地是不受限制的。事实上，前些年已经有了许多这样的成功例子，城市居民下乡为农村经济带来了新的经营模式，产生了新的活力。 但是，下乡经营的城市居民中，有一部分人有解决居住问题的要求，这是顺理成章的事情，但却受到了法律的限制，也就是说这两项规定在具体执行当中会遇到互相抵触的情况。承包权可以转让，应该包括可以向城市居民转让，那就应该允许他拥有置业的权利。《土地管理法》第62条规定：“村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这说明村民有权出售自己的房屋，但又规定不可出售给“城市居民”和只能出售（转让）给本村村民，这在法律逻辑上是说不通的。
（三） 小产权房的法律风险。
1、土地所有权人利益受损。
目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了，这实质上是一种“打贫济富”的不合理的分配模式，在这过程中，农民受到一定安置，拿到一些补偿款，却永远失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆转性，必然会带来大量耕地流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。目前，国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤害。因此，由于大量开发小产权房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发小产权房带来的最为严重后果之一。
2、购房者权利无法保障。
因小产权房开发及买卖违反了国家法律的强制性规定，故小产权房买卖合同当然被定性为无效合同，这一点在大量的法院判例中已得到证实。这样一来，购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人也无法再行转让，如果房子出现质量问题，也很难维护自身利益，若以后遇到国家征收，按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民。此外，这些小产权房很可能因违法而被强行拆除或没收。总之购买人的利益将难以保障。可以想象，那些购买了小产权房的人，随着城乡规划的修改，将面临随时被拆迁的危险。除非他们能够通过集体投票或者集体抗争，阻止城市扩张，或者阻止城乡规划法的实施。否则，在房屋拆迁的过程中，政府、集体土地所有者与购买人之间将会爆发严重的冲突，新一轮的社会矛盾将会被激化，整个社会将会因此而付出沉重的代价。
三、解决小产权房问题的对策
（一）恢复集体土地所有权的民法属性。
所有权本有绝对性和对抗力，所有权人有权排除任何他人的不法干预和侵害，集体土地所有权当然也不例外。
1、摒弃现行土地开发制度，完成农民开发权的回归。
“土地一级市场的国家垄断制度”是农民地权受到损害的主要原因，这一制度侵害农民利益的“死穴”在于过分强调国家利益而忽略了农民利益，同样一块土地，当其属于农民所有或农村集体所有的时候，法律禁止其用于工业化、城市化；但同样是这块地，一到政府手里，就可以用于任何用途了。由此看来，政府禁止农民转换土地用途，恐怕不是为了保护耕地、维护粮食安全，而是为了把转换土地用途，获得增值收益的利益留给自己。因此，政府查禁小产权房，是陷入一种利益冲突之中，即政府动用强制性权力，让农民作出牺牲以增加政府利益。所以应该严格限制国家的农村地权，尽量把开发土地的利益还给农民。
2、赋予农民宅基地处分权，实现其土地财产功能。
土地是农村社会经济生活的基础，是农民最基本和最重要的生产、生活资料。农民个人在政治和经济上的身份与其地权具有十分紧密的联系，而地权在农民权利中属于基础性的权利。国家、地方政府或农村基层组织对农村社会经济生活产生的影响，很多方面都是通过对地权实施影响而实现的。具体来说，赋予农民地权其实就是赋予农民对宅基地的实际处分权，而准确的说应该是把这项本属于农民的权利交还回来。
（二）健全小产权房管理的法律法规。
国家提出禁止小产权房主要出于保护耕地的目的，那么允许宅基地流转会不会给18亿亩耕地“红线”造成威胁？殊不知，正因为集体土地的所有权主体不清晰，农民的土地财产权利不完整，农民无法从法律上以一个合格的主体身份保护自己的土地，才导致地方政府的严重违法征地行为，这才是威胁到我国耕地保护的真正原因。 实际上很多农村小产权房是在农村宅基地上建设的，而不是占用耕地。正在进行的社会主义新农村建设运动中，部分村委会将原有的宅基地进行统一的规划、集中起来建房，不损失耕地总数又多建房，除了用于自住的以外还可以出售，其稳定的经济来源可以实现农民的生活保障。再者，正当的基本的生活应当受到国家的保障，高房价造就了小产权房这一衍生物，小产权房的问题牵扯着我国最低收入群体住房问题。因此，小产权房的合法化主要是解决因房价疯涨买不起大产权房的人群的利益，未来的法规应当对关系到社会保障、国计民生的问题给予倾斜，相反若把小产权房作为投资行为，则不应予以保护。因此，小产权房合法化后，出台相关合理的限制性法律条款是必要的，旨在对小产权房进行规范化管理，避免和根除其自由发展出现的土地无序占用、国家土地收益流失、物业管理混乱、违规拆迁等诸多问题，使小产权房导入有序健康发展的轨道。 因此，笔者建议：其一，加强对小产权房购房者的身份限定，主要针对中低收入人群；其二，加大保障性住房的建设，即小产权房必须是经济适用房、两限房等具有保障性、经济实用性的房屋；其三，完善税收政策，小产权房交易双方要向国家补缴一定的税费，以保证国家利益不受损失。对于已经在农村集体建设用地和村民宅基地上建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后，应当给予相应的正式产权。
（三）现有小产权房的分类管理。
小产权房最大的问题是没有产权，没有法律意义上的权属保障。因此，慎重处理、规范小产权房的产权问题是重中之重。一是对在城乡结合部或城市近郊已建设或在建或未出售空置的小产权房，可将其中一部分具备基本条件的转为经济适用房或限价商品房，按照经济适用房和限价房的有关政策向符合购买此房条件的居民出售；对已出售并已居住的小产权房，如果买卖双方符合经济适用房、限价房条件的，也可视为经济适用房或限价房，以解决此类房屋的权属认定问题；二是对已出售并已居住多年的暂予以保留的小产权房，可按现行政策规定，转变房屋土地性质，做好土地变性和征用手续，补交土地出让金和相关税费，将小产权房转正为“大产权房”，即国有土地上开发建设的国有产权房，做好房屋登记工作，统一现有市场上的住房交易价格，规范交易秩序，这样做有利于小产权房的彻底解决。希望国家有关部门通过对小产权房形成的反思，尽快通过立法解决农村集体建设用地的流转问题，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，逐步达到“同地、同权、同价”，以确保农村集体用地流转后，农民的社会保障能够得到基本保证，使农村集体建设用地有法可依、使用有序、管理规范、农民满意。
（作者：郑州市惠济区人民法院书记员，法律硕士）
注释：
肖运来.“小产权房”的是是非非[J].检察风云，2007（20）：37.
翁文虎.小产权=无产权？[J].房地产导刊，2007（Z5）：20-21.
操小娟.土地利益中利益衡平的法律问题研究[M].北京：人民出版社.2006.
李韵奕.农民住宅禁止转让的非正当性[J].农村经济，2006（3）：78-81.
钟京涛.小产权房问题现状及分析[J].国土资源，2008（3）.35-37.