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房地产月度总结范文1
随着我国市场经济渐渐趋向成熟阶段，房地产企业现已成为国家经济的主要产业。外部市场产业的侵入与国内经济格局出现相对稳定状态，导致房地产企业面临改革重洗的现状。但就目前房地产企业来讲，大部分企业仍然采用传统的管理方式进行财务成本管理，未重视财务成本管理的重要性，在进行成本管理期间缺乏科学、创新的管理措施，致使严重阻碍了房地产企业管理工作。如想提高企业经济效益，并在竞争风险中获得双赢，就应着手管理财务成本，以创新、科学的方式进行成本管理工作，为房地产企业未来发展奠定基础。
一、房地产企业财务成本管理问题分析
（一）什么是房地产企业成本管理
房地产企业成本管理就是充分调动和组织公司全体人员，在保证工程质量的前提下，对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理，力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。成本管理不完全等于省钱，花得多会浪费，花得少不一定就节省了，我们要的是价值的最大化，花多花少不是重点，花的有效才是关键，就是我们通常说的“物有所值”。
（二）房地产企业成本管理中普遍存在的管理缺陷
房地产企业在进行成本管理过程中缺乏全局性和规范性的管理机制，存在较为明显的成本管理缺陷。房地产企业与其他企业存在较大区别，其具备复杂性、层次性以及独特性的特点，分层管理方式的不同形成了市场中的差异性，从而必须要面对各式各样的消费群体与激烈的竞争市场[1]。房地产企业财务管理工作所涉及的内容较多，如工程预算、服务、销售、土地等各项内容，因各种因素渐渐形成网状结构。加强财务成本管理与完善管理体系对企业而言，就是提高企业在市场中的竞争力，并使房地产财务管理模式获得相应提高。
1.财务成本管理意识较为薄弱
当前，国内房地产企业在经营管理中只注重企业经济利益，而忽略了财务成本管理工作的重要性，管理意识较为薄弱，并对财务管理工作认识较为匮乏。多数企业进行成本管理工作时只重视设计期间的成本管理，从而忽略了项目财务管理工作，或者认为对材料进行成本控制是进行成本管理的关键点，同时企业进行财务管理中的工作人员对其不给予重视，导致成本管理工作未能全面进行[2]。由于受到市场环境的影响，同行产业发展速度在不断加快，因此企业必须要将管理工作细化，才能顺应现代市场发展。财务成本管理意识薄弱只会动摇房地产企业在市场中的地位，阻碍企业未来发展。
2.财务管理中工程预结算问题
目前大部分企业在实施财务成本管理工作期间会忽略工程结算工作，并使其产生较多问题，其中包括：（1）对工程结算数据进行造假，对于国家工程项目来说尤为严重，制造出较高预结算数据，高出实际工程结算的预算会进入个人腰包内，使工程质量受到影响，严重可导致出现豆渣工程，危害人们生命安全[3]。（2）项目工程工作在实施期间缺乏较为健全管理，施工、设计、建设等单位部门缺乏相互沟通交流，只限制于自身工作范围中，导致管理工作缺乏统一性，导致工程预算借款参差不齐，致使整个工程结算数据信息缺少有效性、真实性等，使工程项目资金运转处于不利状态。（3）工程项目结算定额与实际状态相背离，更新较为缓慢，传统定位计算方法已不能有效地体现出实际工程结算的真实性，如对其进行再次计算工作会比较烦琐、复杂，大大降低了结算效率与进度。
3.缺乏健全的财务成本管理制度
通过对其成本管理方式进行分析，主要是依靠相关部门财务预算数据、资料进行财务成本汇报工作。根据这一方式可分析到其中存在的问题，由于部分项目已在进行，不能实施任何补救工作，没有在实施前对项目进行事前与事后问题预测，导致财务成本管理工作处于被动状态[4]。如在进行期间出现财务账面问题，就会形成账面失控的局面，无法估量最终损失。
二、房地产企业财务成本管理应对措施
（一）全方位实施财务管理工作
全面开展房地产企业财务成本管理工作，集中资金管理。成本管理质量的好坏与企业在激烈的市场竞争中成正比关系，同时会直接影响企业最终经济效益。企业在实施财务成本管理工作过程中应把该项工作制作成一项系统流程，对成本管理以分层方式进行管理，贯彻对象、内容、方法全方位原则，有助于对企业服务成本、资产成本、环境成本、人才成本等给予全方位管理。
同时，在管理时应严格按照相关管理制度实施工作，严格按照财务成本管理需求对企业项目建设、服务、设计等进行规划，并制订相应的成本控制方案，从而确保各项目财务成本可获得全面控制。成本管理首要任务是对资金给予集中管理，减少资金流出，控制资金成本。例如，对几个项目进行财务成本管理，先对其资金集中管理，结合项目特点平衡所需资金，防止出现部分项目需通过贷款解决资金问题以及部分项目资金过于闲置。这样不但可以对资金进行集中管理，还能避免资金在调配期间出现不平衡现象，减少资金沉淀现象，加强资金使用效率。此外，当前我国多数企业在进行房地产开发时主要是依靠营销资金回收与银行贷款等方式实现资金融资，导致资金筹集问题日渐突出，资金筹集渠道严重受限；因此，房地产企业应拓展资金筹集渠道，如中小型企业可采用一些知名度较高企业的资金筹集方式，在原有资金、销售回款、贷款的基础上，通过汲取海外资金、上市筹集、发行证券等各种方法实施资金筹集、融资，提高财务成本管理工作，降低资金成本支出。
（二）加强成本管理人员财务管理意识
实施财务成本管理工作的主要因素有人力资源、资金资源、项目资源等三个重要条件，同时需要企业员工全面参与到成本管理工作中，而企业管理者应在工作中起到带头作用。工作人员在进行成本管理时应具备较强的财务成本管理意识，并主动分析在岗工作任务和财务成本有关的法律法规，此外还应注意进行管理过程期间应注意的事项，熟练掌握相关操作技术，加强财务部门与各个部门之间相互沟通交流。还可以通过对员工进行相应培训工作，内容包含有：财务管理理论知识、专业技能操作等；从而促进企业财务管理工作较好较快发展。
（三）全面构建财务成本管理体系
企业实施要想构建健全的财务管理体系，首先要了解进行成本管理工作的相关内容：成本预算考核工作、预算编制与实施、整体预算方式等。
1.成本预算考核工作
财务成本工作中成本预算考核主要是对预算年度、季度、月度进行总结、考核、分析。例如，月度分析工作要求各个项目负责部门应对每个月预算实施状况给予分析，同时房地产每个子公司应对总公司进行汇报总结，并召开季度、年度总结会议，分析预算工作中存在的问题因素；每个月度项目负责部门按照月度累积预算实施状况，通过按照绩效标准对员工业绩给予考核，并和薪资、激烈制度相结合；年终考核工作是对企业一年预算实施状况给予分析总结，分析内部存在的问题因素，并结合问题特点制定下年企业经营标准。
2.预算编制与实施
企业在进行预算编制期间，部门之间应相互沟通交流、多互动。预算编制实施的主体人员是各个部门的负责人员就，其要严格遵循相关预算编制制度对实际业务进行控制。企业在进行财务成本管理工作过程中应结合企业实际业务实施，如某些业务是属于财务成本管理预算范围内的，应保证其严格遵循规章制度进行审批，如属于预算以外的，应按照制定流程报备房地产最高部门进行审批，并详细说明。这样就能对预算以外的业务进行成本管理控制，严格控制房地产企业成本管理工作。
（四）构建全面的工程结算体系
建立健全的工程计算管理体系，首先要加强企业财务成本管理各个项目，根据对各个项目工程的经济指标进行预测分析，确保其保证在指定指标内，使项目预算、工程预算、结算等与现实差距相差较小。而不是当工程验收时再与资料、设计方案进行对比、分析，如最终工程预算与实际预算存在较大差距，应对超出预算部分附上审批文件加以说明，避免出现违纪违法情况出现；然后是提高工程预算管理员工专业道德素养，并严格要求预算工作人员应具备较强的专业操作能力以及工作经验，保证可以完全做好项目预算管理工作，从而保证企业财务成本管理工作快速、健康发展。其次是明确工程结算管理流程，保证成本预算方法、措施充分落实到项目结算工作中，对工程结算工作进行严格控制、监督，保证数据、资料的准确性以及真实性，不得任意更改工程结算资料、数额。
房地产月度总结范文2
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
房地产月度总结范文3
业也正在发生日新月异的变化。因此，研究楼市与股市波动的相关性，具有非常重要的现实 意义。本文首先运用 1998 年-2007 年的季度房地产价格指数和股票价格指数进行相关性分 析，划分出不同的发展阶段；其次对最近一阶段房价和股价的月度数据作协整性检验，研究 两者之间的长期均衡关系；最后在均衡机制的基础上建立误差修正模型。结果表明，近几年 房价和股价的长期均衡已经形成，财富效应大于替代效应与挤出效应之和。但短期来看，两 者有所背离，这与今年初股市和楼市的现实走势一致。因此，我国市场调控政策的有效性应 该建立在兼顾股市和楼市关系的基础上。 关键词：房地产价格指数，股价指数，协整检验，误差修正模型，Granger 因果检验 中图分类号：F12
1．引言
现代房地产业逐渐形成于 1978 年经济体制改革和对外开放以后，市场的不断成熟和规 范为房地产业提供了广阔的平台。80 年代初期，随着改革开放政策的实行、经济特区的设 立、外资的涌入，市场经济开始起步。1992-1993 年是中国房地产业发展的第一次热潮，期 间房地产超常发展到失控的地步，房地产泡沫严重。1993 年末随着中央强力调控措施的生 效，房地产市场步入低谷期，进入调整阶段。1998 年推行城镇住房制度改革以后，我国的 房地产行业步入持续繁荣期。城镇居民住房观念发生重大转变，房地产投资持续快速增长， 投资额以每年超出 20%的速度增长，销售额的年均增长率更达到了 27%以上，房地产市场 体系逐步建立。房地产业作为带动众多相关产业的基础性力量，不仅是各国经济发展的晴雨 表，而且成为国民经济的增长点，是中国经济发展的重要引擎之一。
此外，金融发展与经济增长之间的关系也一直是经济学中研究的重点，作为金融市场的 重要组成部分的股票市场和经济增长当然成为研究的热点。虽然我国股市只有短短的 10 多 年时间，而且表面上经济增长变化与股市行情变化各阶段并不相符合，但是长期而言，两者 之间却存在着极强的相关性。
对房地产市场和股票市场研究发现，随着两者之间的财富效应和替代效应、挤出效应的 大小不同，他们之间的决定关系也随之变化。一方面，房地产业成为国民经济的支柱产业， 股票市场也由弱式有效市场转化为半强式有效市场，成为国民经济运行的晴雨表；另一方面， 房地产和股票开始成为投资者资产组合中两种非常重要的投资品。[2]因此，对我国现阶段房 地产市场和股票市场的相关性进行研究，无论对未来房价、股价的发展而言，还是对我国经 济增长而言，都显得十分必要。
本文研究当前时期我国房产价格和股票价格之间的变动关系。本文中心部分对现阶段房 价指数和股价指数进行了系统的实证分析，研究采用了 1998 年-2007 年上证指数和房价指 数的季度、月度数据作为样本，构造了协整模型，具体分为以下几个部分：1、对 1998 年-2007 年房价指数和上证指数的季度数据，利用计量经济学软件 Eviews 作相关性分析，并在此基 础上对两者的发展阶段作进一步的划分，选取最近一期作为协整分析的样本数据；2、以 2005
年 7 月-2007 年月度数据为基础，检验其协整性，建立长期均衡模型，验证两者的正向、反
- 1 -
向关系。3、在长期均衡模型的基础上建立误差修正模型，进一步解释当前现实房价和股价
偏离长期均衡的程度。本文的结论部分针对实证结果分析现实情况，对我国现阶段房价、股 价的变动加以预测并提出自己的观点。
2．模型简介
2.1 几个重要的概念
1、严平稳序列：要求序列的分布平稳，即
prob (y ， L y ) = prob (y ， L y )
t t t + s t + s
（1）
n
n
2、弱平稳：要求一个序列过程满足以下 3 个条件，即
（1）E(y )
存在，并独立于时间 t；
t
（2）
是一个有限的正数，并独立于时间 t ；
Var (y )
t
（3）Cov( ，y
是一个关于 t-s 有限函数，但不是 t 或 s 的函数。记为：
yt )
s
E(yt ) = m
E(yt - m )(yt + k - m ) = g k
Var(yt ) = s
2
（2）
g k
为自协方差函数，只与 k 有关，与 t 或 s 无关。因此，弱平稳也称为协方差平稳。
3、随机游走序列：是一种非平稳序列，随机游走的一阶差分过程是平稳过程。
y t -1 + e t
（3）
（4）
（5）
y t =
y =
e ~ IN (0， s 2 )
e
y t =
t
t
å e i
i =1
+ e t -1
+ e t = L
=
y t - 2
t
?
?
Var ( y t ) = Var ? å e i ? = ts e
2
（6）
? i =1 ?
Var ( y t ) ® ¥
t ® ¥
4、单位根过程：是指一个时间序列的均值，或协方差随时间而改变。单位根过程是非
平稳的。 为一平稳过程 。
e t
f = 1
yt = fyt -1 + e t
（7）
若单位根过程经过一阶差分之后，成为平稳过程，即
yt - yt -1 = e t
则称时间序列为一阶单整序列，记为 I(1)。若时间序列经过 d 阶差分之后，成为平稳过程，
。[3]
则称其为 d 阶单整序列，记为 I(d)
2.2 协整理论
简单套用最小二乘方法于非平稳序列间相互关系的分析时，似乎表明两个相互独立的非 平稳序列存在某种相关性，但其实，此时的 t 检验、F 检验等均已失效，格兰杰称之为虚假 回归。如果两个或两个以上的时间序列变量是非平稳的，但它们的某种线性组合都表现出平 稳性，则这些变量之间存在长期均衡关系，即协整关系。协整检验的具体步骤如下，称之为
EG 两步法：
1、检验时间序列是否具有单整性，并确定其单整的阶数。 当时间序列具有相同阶数的单整性质时，进入第二步，否则停止。
2、判断时间序列是否具有长期均衡关系。采用 OLS 方法进行估计，这样协整检验就转 换为对方程的误差项是否存在单位根的检验。即可以利用方程估计的误差项进行 DF 检验或 ADF 检验，来确定其平稳性。当检验证明误差项平稳时，可以认定时间序列之间存在长期
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均衡关系，存在协整关系。在通过协整检验之后，可以排除“伪回归”可能，在其基础上进行
因果分析，构建长期均衡模型。
（8）
yt = b 0 + b1 xt + e t
最后构建误差修正模型（ECM Error Correction Model ）。该模型的基本形式是由
Davidson、Hendry、Srba 和 Yeo（1978）提出的，称为 DHSY 模型。
? b1 + b 3 ?
Dyt = b 0 + b1 Dxt + (b 2 - 1)? y -
x ? + ut
（9）
1 - b
式中的长期均衡项，反映了与均?衡水平的误2差，?因t -1此称之为误差修正项，记为 ecm。 一般可以利用长期均衡方程的误差项，代入下式中。得到误差修正模型的估计方程。一
般有 ecm 的系数为负，体现了负反馈控制作用。
（10）
Dyt = b 0 + b1 Dxt + l ecmt -1 + ut
3．实证分析
3.1 研究样本和数据的选取
1998 年我国开始实行住房分配货币化，标志着真正意义上的房地产市场开始形成。同
时随着我国股票市场正规化的逐步形成，股市也开始走上正规化的发展道路。房地产市场和 股票市场的关联性越来越大，本次分析将验证当前房价和股价的关系，并简单预测房地产市 场基于股票市场的发展趋势。
房价指数和股价指数可以比较客观全面地反映房地产市场和股票市场的价格走势，而深 证综指和上证指数的走势基本一致，因此，本文首先选取 1998 年 1 月～2007 年 12 月间房 地产价格指数（Price Index for Real Estate）和上证综合指数（Shanghai Composite index）的 季度数据，分析房地产市场和股票市场的相关性；在此基础上划分出房价指数和上证指数的 发展阶段，再选取 2005 年 7 月～2007 年 12 月房地产价格指数和上证综合指数的月度数据， 利用计量统计学软件 Eviews 建立长期均衡模型和误差修正模型，重点研究当前阶段房价指 数和股价指数的协整关系。
3.2 房价和股价的相关系数分析
随着住房制度改革的逐步实行和市场证券化的进一步规范，1998 年开始我国的房地产 市场和股票市场开始进入了真正意义上的市场化轨道。在这样的背景之下，房地产市场与股 票市场可能会呈现一定的相关性。
表 1 相关系数矩阵
Tab.1 Correlation Matrix
表 1 显示房地产价格指数和上证指数的相关系数是 0.295，该系数说明两指数之间存在
一定的相关性，与上述分析一致。但是 1998 年至 2007 年间，房地产价格指数和上证指数均 处于不断波动中，要真正了解两者之间的关系，还必须对两者的发展阶段作进一步的划分。
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PIRE
SHCI
PIRE
1
0.29522
SHCI
0.29522
1
112
6000
110
5000
108
4000
106
104
3000
102
2000
100
98
1000
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
图 1 房地产价格指数和上证指数 1998-2007 年
Fig1 Price Indices for Real Estate and Shanghai Composite Index 1998-2007
上图描述了房地产价格指数和股票指数的波动情况。观察得出，我国房市与股市的波动
呈现明显的阶段性特征，大致分为以下几个区间：1998 ～2001.6，房地产价格指数和股票 指数同升同降，两者呈显著的正向相关关系；2001.7～2005.6，房地产价格指数和股票指数 走势相反，两者呈显著的负向相关关系，房地产价格指数呈现总体上涨形态，其中 2005 年 有回落，而股票价格指数则明显下降；2005.7～2007，房地产价格指数继续上涨，而股票指 数暴涨，两者呈现出显著的正相关。
以下基于 2005.7-2007 年房价指数和股价指数月度数据，进行协整性检验，分析目前我 国房地产市场与股票市场之间的关系。
3.3 协整性分析
3.3.1单位根检验 在进行协整关系检验之前，首先确定每个序列是否为整形序列及其阶数，即单位根检验。
如果序列存在单位根，则序列为非平稳序列，反之，为平稳序列。本文采用Engle -Granger的基于
残差ADF(Augmented Dickey - Fuller)方法来检验。
表 2 单位根检验
Tab.2 ADF Unit Root Test
通过单位根检验可以知道，两指数变量均表现出明显的非平稳性。但经过一阶差分后， 在
5％和10％的显著性水平下表现出平稳性的特征。因此，通过检验可以判断各个变量均为一阶
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变量
ADF 值
1%临界值
5%临界值
10％临界值
D.W 值
平稳
PIRE
0.4605
-3.6852
-2.9705
-2.6242
1.73914
否
D（PIRE）
-3.1827
-3.6959
-2.9750
-2.6265
2.08015
是
SHCI
0.2730
-3.6852
-2.9705
-2.6242
2.00188
否
D(SHCI)
-3.6619
-3.6959
-2.9750
-2.6265
2.01374
是
SHCI
PIRE
单整，这为后面的协整检验提供了基础。
在单位根检验的基础上对该模型的残差进行检验，看其是否平稳。
表 3 ECM 单位根检验
Tab.3 ADF Unit Root Test on ECM
ADF 的检验值小于 1％的临界值，拒绝原假设，即残差不存在单位根，是平稳序列。因
此.房价指数和股价指数自 2005 年以来确实存在协整关系。
3.3.2建立长期均衡模型
首先对指数变量进行 Granger 因果检验，以确定房价指数和股价指数的因变量自变量关 系，作为长期均衡分析的基础。
表 4 Granger 因果检验
Tab.4 Granger Causality Tests
在残差和因果检验的基础上，建立长期均衡模型。
表 5
回归模型拟合参数及其显著性检验
Tab.5 Coefficients
回归方程为：
PIRE = 103 .9863 + 0 .000858 * SHCI
- 5 -
Variable
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C
103.9863
0.444156
234.8657
0.0000
SHCI
0.000858
0.000145
5.400218
0.0000
AR(1)
0.376987
0.458931
0.821446
0.4198
AR(2)
0.309250
0.343365
0.900647
0.3771
MA(1)
0.169849
0.523547
0.324420
0.7486
R-squared
0.784798
Mean dependent var
106.3429
Adjusted R-squared
0.747371
S.D. dependent var
1.789564
S.E. of regression
0.899474
Akaike info criterion
2.786420
Sum squared resid
18.60824
Schwarz criterion
3.024313
Log likelihood
-34.00988
F-statistic
20.96904
Durbin-Watson stat
1.917234
Prob(F-statistic)
0.000000
Inverted AR Roots
0.78
0.40
Inverted MA Roots
-0.17
Null Hypothesis:
Obs
F-Statistic
Probability
PIRE does not Granger Cause SHC
28
0.62818
0.54247
SHCI does not Granger Cause PIRE
6.69494
0.00511
ADF Test Statistic
-3.116180
1% Critical Value*
-2.6560
5% Critical Value
-1.9546
10% Critical Value
-1.6226
*MacKinnon critical values for rejection of hypothesis of a unit root.
判定系数 R 是回归平方和在总平方和中的比例，消除自变量个数影响的修正的判定系
数 R2=0.747，说明因变量 ROA 的变化中有 74.7%是由自变量引起的，判定系数和调整判定 系数较大，回归估计标准误差小，模型拟合度很高。因此从判定系数检验可以看出该模型显 著性较高，最终结论得结合其它检验共同决定。
方差分析对整个回归模型进行显著性检验，根据 F 检验量为 F=20.96904，其伴随概率
为 0.000，说明总体回归函数中各自变量与因变量关系极为显著。
Durbin-Watson stat 检验得出 D 为 1.917 近似于 2，说明残差和自变量相互独立，不存在 序列相关问题。
检验方程的 AIC、SC 最小。 综合上述显著性检验，证明模型充分有效
3.3.3建立误差修正模型
分析了房价指数和股价指数的长期均衡关系，再对两者之间的短期波动关系建模。
表 6 误差修正模型
Tab.6 Error Correction Model
方程式为：
DPIRE = 0.118972 - 1.95e - 05 * DSHCI - 0.449135 * ECM(-1)
上式反映了房价指数和股价指数的短期波动偏离它们长期均衡关系的程度。在短期内， 股价指数的波动对于房价指数有负方向影响。虽然系数不是很大，但基本可以认为房价指数 在短期内与股市呈反向变动。
4．总结
4.1 基本结论
1、实证结果表明，2005 年下半年到 2007 年期间，房价指数和股价指数存在协整关系。
从 Granger 因果检验可以看出，对房价和股价之间的财富效应、替代效应和挤出效应而言， 在这段时间股价上涨的财富效应大于替代效应和挤出效应之和。因此，股价的变动是房价变 动的原因。
2、从长期均衡模型得出，股价的变动引起房价的同向变动，股票价格的上涨带动了房 价的上涨。回归系数不是很大，这与两者的量纲差异有关。总体而言，房价和股价的长期均 衡已经达成，并且两者是正相关。
- 6 -
Variable
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C
0.118972
0.172527
0.689582
0.4968
DSHCI
-1.95E-05
0.000470
-0.041512
0.9672
ECM(-1)
-0.449135
0.185062
-2.426938
0.0228
R-squared
0.191145
Mean dependent var
0.103571
Adjusted R-squared
0.126437
S.D. dependent var
0.895868
S.E. of regression
0.837319
Akaike info criterion
2.583735
Sum squared resid
17.52759
Schwarz criterion
2.726471
Log likelihood
-33.17228
F-statistic
2.953950
Durbin-Watson stat
1.624802
Prob(F-statistic)
0.070531
3、协整关系只是反应了变量之间的长期均衡关系，而误差修正模型是为了建立短期的
动态模型以弥补长期静态模型的不足，它既能反映不同时间的长期均衡关系，又能反映短期 偏离向长期均衡修正的机制。从误差修正模型来看，在短期内，房价和股价的波动会偏离长 期均衡，房价的变动受股价的影响但有所背离。
4.2 发展与展望
2005 年下半年至 2007 年底，房地产市场和股市步入共同繁荣阶段，住房制度改革和股 市全流通改革有较大影响， 流动性过剩也是重要因素。股票市场从 2005 年 7 月开始了一轮 大牛市，截至 2007 年底，在不到两年的时间里，从 1000 点左右迅速上涨到 6000 点以上。 而与此同时，房地产投资不仅没有回落，反而开始加速上升。随着近几年来房地产市场政策 的不断调整，中国房地产土地市场全部透明化，房地产投资增速一直高于 20%。这也可以 解释在实证分析中，房价和股价之间的正向长期均衡关系。
短期来看，股市在 07 年底达到 6000 多点后，08 年初股票市场出现剧烈波动，由于居 民在股市中投资已较多，加上股市收益减小风险加大，资产组合效应和替代效应发挥作用的 方向趋同，一部分资金可能从股市流出，进入房地产市场。再加上中国政府不对货币搞额度 管理，不打压股市，只盯住物价，以及 08 年初的暴雪灾害，导致现在股市的大跌。[4]但此 时房价却没有降，主要因为对于房价而言，未来房价的预期比供求关系的作用更加大，这与 误差修正模型的解释一致。
我国加入 WTO 之后，房地产业与整体经济的互动性更强，必须密切关注、认真研究房 地产业周期波动。股市作为国民经济的晴雨表，与整体经济的关系也十分紧密。由于房地产 市场和股票市场相关性的特点，资金在财富效应、替代效应和挤出效应的作用下，在房地产 市场和股票市场间流动。不同的时期资金因各效应的大小不同而流向不同的市场。因此，实 行针对一个市场的调控政策时，必须考虑到另一个市场的反映，这样才能使调控政策达到预 期的效果。
此外，房价与股价的暴涨会加剧社会的两极分化，激化社会矛盾。同时，股市和楼市的 大部分资金直接或间接来自于银行，当股价和房价逆转时，银行及其他金融机构的风险会很 快暴露出来，金融风险迅速集聚。[5]因此，并不是房价和股价一味的上涨就对经济产生促进 作用。针对目前股市大跌但房价上涨的局面，应该在兼顾房市和股市相关性的同时，充分考 虑房市、股市引起的经济泡沫化，避免市场调控政策的低效率，从根本上有效地推动两个市 场走向健康。
参考文献
[1]罗然然.当前股市和房地产市场关系的一些新特征[J].专题研究，2007，9：14-15.
[2]张跃龙，吴江.中国房地产市场和股市波动的阶段相关性研究[J].房地产市场，2008，1：29-30.
[3]易丹辉. 数据分析与 Eviews 应用[M].北京：中国统计出版社，2002.
[4]中华股民网. 最近几次股市大跌时间段及原因一览[EB/OL].
[5]尹中立. 股价与房价的辩证关系[J].专家视线，2007，10：34-35.
- 7 -
A practical analysis on the relationship between China's
current real estate market and the stock market
Xu Li
Department of Business management，Hohai University，Nanjing (210098)
Abstract
With the rapid growth of macroeconomic and the opening up of financial market， not only the stock
market has developed rapidly， but also the real estate is undergoing rapid changes. Therefore， the research on the relationship between the real estate market and stock market has the very vital practical significance. The paper first do some research on the relationship between the price index for real estate and Shanghai Composite Index from 1998 to 2007 in quarter. It uses the recent stage of the different development phase to do cointegration test by the monthly data of the price index for real estate and Shanghai Composite Index. It works out the long-term balance between them. Finally， it established the error correction model on the basis of the balanced mechanism. The results indicated that， in recent years the long-term equilibrium price between the price index for real estate and Shanghai Composite Index has been formed， and the wealth effect is strong than substitution effects and the effects of extrusion. But in short term， they are deviated， which is consistent with the reality. Therefore， the effectiveness of China's market regulation and policy should be established on the basis of taking into account both the stock market and the real estate market.
Keywords：the price index for real estate；the stock index；cointegration test；error correction model；
房地产月度总结范文4
关键词：房地产价格；通货膨胀；货币政策；实证检验；建议
中图分类号：F293.3 F820.5
文献标识码：A
文章编号：1003-9031(2007)04-0049-04
1998年住房货币化改革后。在商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下，我国的房地产市场步入了新一轮的繁荣期。房地产投资的增长速度一直高于固定资产投资的增速。而房地产价格突飞猛进的上涨也引起了整个社会的广泛关注。在国家宏观调控政策频繁出台的2006年，房地产价格依然保持快速上涨。来自国家统计局2006年底的数据显示2006年前11个月商品住房销售价格同比上涨幅度在5％-8％之间，而一些大城市上涨的更高。
在房地产价格上涨的同时，反映一般价格水平的居民消费价格指数却保持在较低的水平。从表面上看，我国房地产价格与CPI之间关系不大，央行的货币政策可以不必关注房地产市场。事实是否如此呢?从理论上讲，资产价格隐含了未来的价格信息，而房地产作为一种资产其价格也会影响到未来的通货膨胀水平。为更清晰地研究我国房地产价格与通货膨胀的关系，本文在总结已有理论经验和实证研究的基础之上。对我国2001年第1季度至2006年第3季度的季度统计数据进行实证检验，力求更客观、真实地解析上述问题，进而为完善我国货币政策提供参考和借鉴。
一、文献回顾
由于传统的通货膨胀指标中并没有反映资产价格的波动，因此有关股票、房地产等资产价格是否应该引起央行的关注、关注的方式以及应对的措施等一系列问题成为学术界和政策制定者不可回避的话题。Fisher(1911)指出，政策制定者应致力于稳定包括资产价格(股票、债券和房地产)以及生产、消费和服务价格在内的广义的价格指数。根据Friedman(1957)的恒久收入理论和Franco Modigliani(1963)的生命周期理论，当期消费受到生命周期中各个阶段的预期收入的影响。房地产价格的变化意味着预期资产回报的变化，导致消费需求的变化。这也就是Pigou(1930)提出的“庇古效应”，也被称为“财富效应”。而总需求的变化会在供给不变的情况下会影响到一般价格水平的变化。Kent和Love(1997)认为资产价格的膨胀会导致未来商品与服务价格上涨的预期：Smets(1997)构造了一个结构模型，指出包括房地产在内的资产价格强烈地受到未来预期回报的影响，而未来预期回报则分别受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响，非预期到的资产价格波动可以影响到通货膨胀预期。可见，房地产等资产价格的变化可能会通过财富效应来影响到即期的价格水平，也可能会影响到人们对未来的通货膨胀预期，房地产等资产价格里隐含着现在的或未来的价格水平信息。
在房地产投资快速增长、房价不断上涨的情况下，研究我国房地产市场价格与通货膨胀的关系也就显得非常必要。已有不少国内学者对我国房地产市场与通货膨胀之间的关系进行了理论和实证的研究。但结论不尽相同。王维安等(2005)通过构建房地产均衡市场模型，对我国房地产市场进行了实证的研究，发现房地产预期收益率与通货膨胀之间存在稳定的函数关系，建议把房地产价格纳入居民消费价格指数：而黄平(2006)的研究认为，我国房地产市场的“财富效应”微弱，房地产价格的大幅度变化对消费、产出进而对一般价格水平的影响十分有限，因而在当前及今后相当长的一段时间内货币政策不应该考虑房地产价格因素。经朝明等(2006)通过对1987-2005年上半年房地产市场价格与消费物价指数年度数据的计量分析认为，我国房地产价格与通货膨胀之间存在长短期的均衡关系，但是它们之间是负相关的关系，即“替代效应”大于“财富效应”，房地产价格的上升造成一般物价水平的降低，这同之前的研究结论有很大的差异。
上述文献对本文所做的研究具有启发和借鉴意义，但就目前我国房地产价格与通货膨胀的关系还没有一个比较一致的看法，理论上的模糊或模棱两可必然会影响到实际部门的操作，最终影响到经济金融体系的稳定。本文力求有所突破，更加清晰地分析我国房地产价格与通货膨胀之间的关系。
二、经验模型设计与数据说明
(一)经验模型设计
检验变量之间关系的传统回归方法一般会假定所使用变量的时间序列是平稳的，然而许多反映经济现象的时间序列都是非平稳的，倘若采取传统的普通最小二乘法，就会出现“伪”回归和“无意义”回归的现象，基于这一原因，Engle和Granger(1987)首先提出了一种处理非平稳序列的全新的研究方法――协整(Co-integration)研究方法。这种方法的基本思想就是在两个或多个非平稳的变量之间寻找均衡关系。如果两个(或两个以上)变量的时间序列是非平稳的，但它们的某种线性组合却是平稳的，则这两个(或两个以上)的非平稳的时间序列之间存在长期的均衡关系(或协整关系)。在经济意义上，这种协整关系的存在意味着可以通过一个变量来影响另一个变量的变化。若变量之间没有协整关系，则不存在通过一个变量来影响另一个变量的基础。由于只有具有相同单整阶数的变量才可能存在协整关系，因此，首先必须对所研究的变量进行单位根检验，即检验序列本身是非平稳的，但其一阶差分是平稳的。
1．变量的平稳性检验
变量的平稳性检验又称单位根检验，其方法通常有DF检验法、PP检验法和ADF检验法(Augmented Dick-ey-Fulle)。本文采用扩展的ADF检验法对变量以及变量的一阶差分进行序列单位根检验。ADF单位根检验是基于以下的回归方程：
x1=α0+α1t(p-1)xt-1∑βi+xt-i+ε t=1，2，…T
其中，ε为白噪声，表示变量的一阶差分；原假设H0:ρ=1，备选假设H1:ρ＜1。接受原假设意味着时间序列含有单位根，反之则无单位根，也就是说该时间序列是平稳的，如果变量本身具有单位根，而变量的一阶差分没有单位根，那么变量就是一阶平稳过程，即是I(1)序列。
2．协整检验与误差修正模型
本文采用EG两步法来检验，基本思想如下：
设yt和xt均为I(])序列，首先用OLS建立模型，进行协整回归：
yt=β0+β1x1+μt t=1，2，…T
其次对参差序列ut，做平稳性检验，其中ut=yt-β0-p1xt，若残差序列是平稳的，即ut，是I(0)序列，则yt和x1之间存在协整关系。在存在协整关系的情况下。引入误差项，令误差修正项ecm=ut，建立以下误差修正模型，再用OLS方法估计其参数：
yt=α0+α0，Xt+aecmt-1+εt
在这个误差修正模型中，各个差分项反映了变量短期波动的影响，被解释变量的短期波动可以分为两个部分：一部分是解释变量短期波动的影响，另一部分是偏离长期均衡的影响。如果误差修正项的系数为负，则表明短期的非均衡状态会随着时间的推移被重新拉到均衡状态，变量之间具有长期稳定的协整关系。
(二)变量数据说明
本文用房地产销售价格指数(RPI)来代表房地产市场的价格，用居民消费价格指数(CPI)来反映通货膨胀水平。考虑到数据的可得性与可比性，笔者选取2001年第1季度到2006年第3季度的季度数据，样本数据均来源于《中国经济景气月报》。由于反映通货膨胀的核心指标――CPI仅有月度和年度数据，因此把该指标的月度数据用算术平均法转化为季度数据，房地产销售价格指数和居民消费价格指数均是与上年同期相比的同比数据。为了熨平变量可能存在的长期趋势。消除数据中可能存在的异方差现象，对CPI和RPI这两个变量都取自然对数，分别表示为lnCPI和InRPI。另外，本文采用计量经济学软件EViews5.0对数据进行处理。
三、经验分析结果
(一)平稳性分析结果
图1给出了lnCPI和lnRPI的时序图。初步显示了居民消费价格指数与房地产销售价格指数具有比较一致的变动趋势。而且两变量也表现出不平稳的特征。因此，笔者利用ADF检验对居民消费价格指数与房地产销售价格指数进行单位根检验，检验的结果见表1。
从表1的检验结果可知。对于两个变量的对数序列，在1％和5％的显著性水平上存在单位根的原假设无法拒绝，即都是非平稳的。一阶差分后，两个变量在1％和5％的显著水平上，可以拒绝非稳态的原假设，即是平稳序列。因而，两个变量序列都是I(1)，即均具有单位根，具备了进行协整分析的条件。
(二)协整与误差修正模型分析结果
首先，笔者对居民消费价格指数与房地产消费价格指数的对数序列作协整回归，用OLS法估计，得到以下结果：
lnCPI=2.3053+0.4965lnRPI
t=(6.2956) (6.3176)
R2=0.6388 ADR2=0.6388 D.W.=0.8265
其次，需要对上式的残差进行单位根检验。由回归方程估计结果可得：
ut=lnCPI-2.3053-0.4965lnRPI
再对ut进行单位根检验，其结果如表2所示。检验结果显示，ut序列在1％的显著性水平下拒绝原假设，接受不存在单位根的结论，因此可以确定ut平稳序列，即ut是I(0)序列。这就是说明lnCPI和lnRPI之间存在协整关系，协整向量矩阵为(1，-2.3053，-0.4965)T。
最后，令误差修正项ecmt=ut，建立以下误差修正模型：
lnCPIt=α0+α1lnRPIt+αtecmt-1+ε1
用OLS法估计得到：
lnCPIt=-0.0003+0.3810lnRPIt-0.3804ecmt-1
t=(-0.1929)(2.6280)(-1.9448)
R2=0.2171 ADR2=0.2171 D.w.=1.8413
分析估计结果会发现模型中的常数项未通过显著性检验，为此考虑删除常数项，重新建立模型并估计得到如下结果：
lnCPIt=0.3772lnRPIt-0.3783ecmt-1
t=(2.6918)(-1.9857)
R2=0.2548 ADR2=0.2548 D.W.=1.8320
在这一误差修正模型中，各变量的回归系数都通过了显著性检验。误差修正项系数估计值(-0.3783)为负。调整方向符合误差修正机制，意味着上一季度的非均衡误差以37.83％的调整力度率对当前季度的lnCPI做出反向修正。被解释变量InCPI的短期波动可以分lnRPI为短期波动的影响和偏离长期均衡的影响两部分，短期波动由各变量的差分得到反映。长期均衡可以从协整方程中得到反映。
基于以上的实证分析结果，可以得出以下结论：我国房地产价格指数与居民消费价格指数之间存在长期稳定的正向均衡关系。从长期均衡来看，RPI每增加一个百分点会引起CPI上涨0.4956个百分点。这也就意味着样本选择区间内房地产市场价格的上涨对一般物价水平的上涨起到推动作用，而非由于“替代效应”造成一般价格水平的下降。从短期波动来看，上一期的非均衡误差将以37.83％的调整力度对当期CPI的波动做出修正，这种修正的力度较大，能够保证CPI与RPI之间长期均衡关系。一旦短期波动偏离长期均衡关系，误差修正机制的存在能够纠正这种偏离。并最终使CPI和RPI的关系回到长期均衡关系上来。
四、结论和建议
房地产月度总结范文5
一、上半年工作完成情况
1、完成xx公司转房地产公司过户资料整理录入2000余份，前往不动产测量中心完成一期高层分户图更改并盖章，前往不动产中心签订《存量房买卖合同》306份，协调税务窗口开具完税证明153份，缴纳登记费153户，窗口受理153户，协助缮证窗口缮证并领证153本；
2、整理完成一期房产公司转个人产权过户资料500余份，办理公对私转个人签订《存量房买卖合同》108份，合同备案72份，开具房地产计税价格核定单54份，受理过户手续54组，缮证54本，协助宁夏银行办理一期转个人产权抵押手续21户，协调宁夏银行放款18笔，共计金额为432.7万元；
3、联系不动产中心权籍科完成二期联排住宅房屋落宗手续，前往民政局地名办更改二期联排项目坐落命名手续，完成二期联排住宅《商品房买卖合同》网签60份，合同备案15份，并办理二期联排住宅合同撤案手续1户，与xx银行完成二期联排贷款业主的预告抵押登记办理手续4户，协调xx银行放款4笔，共计金额为 310 万元；
4、根据公司会议要求，完成目标责任制书签订，制定年度销售计划及月度销售计划；制定项目各节日节点宣传方案并经领导审批实施；制定商贸租赁合同和商贸楼网签合同模板报法务部审核修改；完成1#、2#、3#商贸楼的业态布局分布；完成一期、二期销售台账明细整理及转个人产权明细台账录入等。
4、及时了解汇总项目周边竞品楼盘信息，完成项目的各节日截点的推广宣传及渠道拓展工作，通过元旦、春节前的流动式宣传，邀约xx、xx两城区的核心中介公司合作洽谈，以项目为中心辐射式打开周边市场，形成区域性优势，通过宣传前后的客流量和成交量对比，可以肯定前一阶段的推广宣传还是有一定效果；
5、完成一期、二期发票开具审批工作并前往财务领取发票，完成各阶段手续办理的材料录入及准备工作及整理每周公章、法人章使用附件材料递交集团，协助xx办理前期产权证资料整理及预告转本位材料打印；
6、与xx银行、中国银行时时沟通一期贷款业主及公司贷款材料明细及放款情况，并起草股东会决议加盖公章，完成领导安排的其他事项。
二、工作中存在的问题及今后努力方向
工作中存在一些问题和不足，主要表现在:第一，由于房地产涉及领域广泛，线上线下业务在逐步更新完善，对部分业务的不熟悉，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高；第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位；第三，自己的专业水平还不能完全胜任公司工作的要求。在接下来的工作中，应认真提高业务、工作水平，努力做到:第一，加强学习，拓宽知识面，努力学习房产专业知识和相关工作常识，及时了解房地产政策及信息更新；第二，本着实事求是的原则，尽心尽责完成各项工作，努力完成月度、年度销售及回款目标；第三，自身工作作风建设，团结一致，勤奋工作，形成良好的工作氛国；第四，遵守公司内部规章制度，维护公司利益，在本职岗位上发挥出应有的作用。
三、下半年计划
1、依据2021年销售情况和区域市场变化，自己计划将工作重点放在重点类客户群；
2、结合下半年销售及回款计划，寻找实力客户，以扩大销售渠道，并做好销售的宣传造势；
3、在做好日常业务的同时认真学习专业知识、技能及销售实战来完善自己的理论知识，提高自己的综合素质；
房地产月度总结范文6
撰写人：___________
日
期：___________
2021年房地产销售员工作总结汇报
自金秋__年__月正式入职以来，在繁忙而充实的工作中，不知不觉迎来了__年。转眼间来到__集团这个___已经___个多月了，在这期间，经历了我们公司销售人员专业培训，参加了阳光地中海项目的销售工作，加入到充满热情的销售团队中，品味先进、人性化的公司文化。
回顾这段难忘的工作历程，为了在新的一年当中更好的投入到这充满___的工作当中，对过去的一年做如下总结：
一、工作中还有很多不足，还要不断的向同事们学习和借鉴不足
首先，作为一名__年入职的的公司新人，而且对金石滩的房地产市场有着诸多的不了解。面对新的环境、新的项目，尤其对养老度假项目非常陌生，从入职至今，短短的几个月时间，边学习公司、___以及同事们的经验，边自己摸索适合自己的销售方案，很多地方还存在或多或少的欠缺和不足，还需要更好的学习与自我完善;
其次，加入这个团结进步的___时间尚短，很多优秀的企业文化，丰富的企业底蕴，还没有更好的理解和融通，这需要我在今后的团队生活中，更好的体会和把握，丰富自己的知识，武装自己的思想，将这个团队优秀的企业文化更好的发挥和利用在今后的销售工作当中;
二、热忱的___、___的团队，成就了对于我自己的自我超越成绩
作为销售部中的一员，从我入职起就深深感到自己身负的重任，作为企业的窗口、公司的形象，自己的一举一动、一言一行也同时代表了一个企业的形象，因此激励我从始至终不断的自我的提高，不断的高标准要求自己，不断的克服自己的缺点发挥自己的长处。并要在高素质的基础上要求自己不断加强专业知识和武装专业技能，做一个专业知识过硬、沟通协调能力强、能够吃苦耐劳、并具有良好团队协作精神的优秀销售工作者。
从入职到__年末，我共销售出住宅___套，总销售___万元，占总销售套数的___%，并取得过其中___个月的月度销售冠军。但作为具有___年房地产销售工作的老业务人员，虽然进入公司时间较短，这样的一组数字对于我个人而言，还是不够满意，希望在__年度，会有所进步，有所突破，更好的体现和实现自我价值。
三、强大的集团企业作为后盾，带给我更多的信心与热情夸公司
新的环境带来新的契机，但新的环境也带来了自我的压力，经历短短的公司专业培训后，在公司领导的关怀下，在同事的细心帮助下，我才能够很快的熟悉我们阳光地中海的项目知识，和了解金石滩房地产市场的形式。人性化的管理模式、通畅的部门衔接、热情向上的团队精神……面对这些良好的工作环境，坚定了我作为这个___一员的信念，给予了我做好一名作为企业窗口的销售工作者的信心，激发了我对于这样一个集团、一个企业、一个___的热爱。让我在这个良好的空间中奋进，欢畅淋漓漓的驰骋在销售工作的舞台上。
强大的企业实力、坚实的资金基础、优秀的管理团队，即使作为一名普通销售工作者的我，也体会到无比的自信，使我在直接面对客户群体的时候，能够用我的这份自信去感染客户，建立客户对我们企业、我们项目的信心，更好的完成一个个销售任务，更好的完成我们的销售工作。
四、近半年的销售工作，作为一名冲锋在销售第一线的销售人员，通过直接面对不同的客户群体，对我们阳光地中海项目的一些理解与期望挑点小毛病。
__年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。__月的成功开盘，使我们阳光地中海成为众所周知的高档项目，也是我们树立品牌形象的起点。一期的项目全部销售，给我们二期增加了很多信心，二期的成功销售就给我们推向了又一个高峰别墅。
在近一个月的其它项目学习过程中，参观了市内的一些高档项目，这使我们销售团队都有不同程度的提高和新的认识，不但开阔了视野，而且更多的了解到高端项目的市场需求，和在目前的政策大环境下，高端项目的优势，以及它的抗跌性和保值性。通过这些了解，结合金石滩高端项目产品越来也多的现状，让我更深刻的认识到金石滩土地的特殊性决定了它的不可复制性，以及非凡的潜质。
__年我们别墅项目将实现现房实景销售，但结合金石滩的整个市场，压力依然很大。
第一，同比金石滩同档别墅项目，我们的价格优势并不明显;
第二，建材和建料方面与其它项目相比，也有一定的劣势;
第三，而且同地区的别墅项目也很多，势必会给我们别墅项目得销售增加一定的压力。虽然压力比较大，但在我们这样优秀团队的努力下，在新的一年中一定会有新的突破，新的气象，一定能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。
