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量房考察报告范文1
一、酒店的劣势
1、总体销售力度不足
在考察中我们发现该酒店的客房出租率在30%左右(据前台及销售部服务员介绍)，餐饮销售状况更差，下午13:00时至15:00时，在五楼中餐厅就餐的客人共计才5桌，20人左右，晚餐在意大利餐厅就餐的人数也只有四、五桌，客人10余人，晚9时许在五楼中餐厅也仅看到4桌客人就餐，不到20人。只是在广场咖啡厅的就餐人数较多(晚8时)，上座率估计有70%。
这种现象与该酒店的总体销售力度不够有直接关系。主要原因表现在如下四个方面：
(1)对于酒店，整个酒店集团没有一个全球性的销售总体计划(至少目前没有看到实际的行动)。在该酒店开业时没有象“麦当劳”、“肯德基”开新店一样在全球展开销售宣传活动。以至酒店在开业初期，社会知名度很低。
(2)该酒店已开业一月余，至今无总体销售战略，销售主管说，今天工作结束后，不知明天该干什么。该饭店在本市的市场定位不够准确，目前定位于中高档消费群体，但酒店价格(未打折的门市价)在本市实际应归属于高档消费群体。酒店也没有计划对目标市场做相应的调整考虑。
(3)宣传推广不够，在媒体上宣传的次数太少。
(4)销售人员受到各种干扰的情况较多，情绪不高。具体表现在带客人参观客房时没有主推酒店的主要房型——俱乐部楼层、行政、商务房;销售活动受到外方管理人员因不了解中国国情及本市习惯而做出决定的影响;另外，销售活动还受到业主单位过于具体的干预，如对婚宴价格规定不能低于1000元/桌等。
2、餐饮服务存在致命弱点
(1)中餐厅菜品没有特色，制作粗糙，导致客人很少，餐厅显得冷清，人气不旺，这与厨师的烹调水平有关。
(2)西餐定位不准。西餐菜品不错，比较正宗，但份量太大，不符合中国人口味。餐厅环境不够优雅，椅子呈浅白色且餐位摆放形式杂乱，显得不够档次，整个餐厅色彩、装饰、灯光缺乏变化，不生动。环境和菜品与过高的价格不协调，无法吸引客人。
3、服务质量不够稳定
(1)服务的一致性较差，如面对客人打招呼的方法不一，服务的及时性不够。
(2)美容美发服务与酒店整体环境不协调，服务质量欠佳。
4、酒店整体培训不到位
服务质量不稳定的原因主要是培训不到位。酒店开业前做了一阵子培训，但开业以来因忙于具体的服务而没有再做系统的培训，只是在班前点名会上就事论事地讲一些发生过的问题。另外，酒店多数员工受到的专门培训不多，员工中有一部分是刚从学校毕业的学生，酒店服务经验不足。因此酒店的培训工作显得很薄弱。
另外，与培训紧密联系的督导系统也显得很弱。管理人员在现场，但没有起到督导作用，也没有考核系统。
5、客房硬件存在严重的隔音问题。
主要是指相邻的两个房间隔音效果不好，目前只能尽量隔间出售，以免除客人因此发生的投诉。因此，总共238间客房目前只有一半能出租。
6、人员素质存在缺陷
酒店外方管理人员较多，如总经理是奥地利人，销售总监是新西兰人，各部门总监绝大多数是外国人，他们均未深入了解本市的酒店市场，因此在决策时不可避免地出现一些偏差，或与现实相悖，或与中方管理人员沟通不畅等，在一定时期内制约了酒店的协调发展。
7、业主与管理方存在不协调的地方
业主对管理方的具体业务干预过多，影响了酒店的工作效率、员工情绪和销售策略。这直接影响了多个部门的能力的发挥。
二、酒店的优势
1、客房硬件在本市乃至全国都是一流的
这方面比s大饭店好。如客房里有饮用水系统，卫生间有紧急呼救“sos”按钮，客房宽敞、明亮、整洁、布局合理，床及床上用品舒适，这是新的客房设施的优势。
2、总体感觉服务员面对客人时主动、热情、友善尤其是前台，对客人热情、微笑、主动。给客人有一种亲切感、安全感。
3、保安系统管理有力度，让客人感到安全。
如电梯间里由钥匙卡控制客人上楼的层数，乘电梯上15层以上(客房区域)需要插钥匙卡，如没有钥匙卡只能上到14层及以下没有客房的楼层，住15-22层客房的客人不能上到23层以上客房区域;还有，保安部(或工程部)对电梯间的情况监视非常重视，发现问题或可疑情况马上打开对讲机与电梯间的客人通话。如：我们与另一住房客人同乘一组电梯上楼，但对方反复将钥匙卡插入钥匙孔并按22层时电梯没有反应(电梯不予确认，可能是钥匙卡过期)，当用我们的钥匙卡时电梯有反应，这时电梯轿厢里的对讲广播响了，服务员问“发生了什么问题，需要帮助吗?”
4、个性化服务做得比较好。
如前台能将客人姓氏自动传到总机、宾客服务热线电话的电脑控制系统中，当客人打电话到总机或宾客服务热线时，对方马上以姓氏称谓客人，如“王先生”，使客人感受到被尊重而非常舒服。美中不足的是客人信息没有及时传递给餐厅、大堂副理等处。
5、店内信息反馈很快。
我们进入客房后发现钥匙卡取电的操作不当，导致房间没有电，我们以为是灯泡有问题，便分别打电话给总机和宾客服务热线，接电人即以“王先生”称呼，可见其信息反馈之快。另外前台服务员有意识地记录客人的喜好信息和反映的意见、建议;销售部人员对客人反馈的信息也非常重视。我们在西餐厅就餐时与销售部王小姐交流，提出一些菜品问题，王小姐立即用手机打电话给餐饮总监(用英语，因总监是新西兰人)，想让餐饮总监亲自来西餐厅听我们的意见，后因总监在外会客而未果，但其指示王小姐将我们的意见详细记录，次日给他，并表示第二天请我们喝咖啡。
6、大堂副理应对非常得体。
量房考察报告范文2
［论文摘要］热交换站工程造价控制是一个系统的、连续的过程。热交换站工程造价由站房、设备、安装三部分组成，造价控制从收集原始资料开始，通过市场调查，做好设备及站房选型；通过招标，选择设备生产厂家、站房土建及设备安装施工企业；通过科学管理，控制好施工中的造价。
在我国北方，每年的11月15日至次年的3月15日为冬季采暖期。以往进入采暖期后，各家各户都是通过自燃煤炉或单位自建燃煤锅炉直供方式采暖，这样既浪费资源又污染环境。近几年，随着国家逐步取缔小型燃煤锅炉，许多地方已由传统的独立分散采暖方式转变为集中供暖方式，特别是随着成片住宅小区的建成，住宅小区内实现集中供暖的一个重要附属设施——热交换站，已成为住宅小区室外配套工程中的重要组成部分。因为附属设施全部进入工程的建筑成本，热交换站的造价少则几十万元，多则上百万元。控制热交站的造价，一方面为购房者节约资金，一方面为建房者减少了成本。因此，我们应该努力控制好热交换站的工程建设造价。热交换站工程的造价控制过程是一个系统的、连续过程，其工程不同于普通民用建筑，也不是纯粹的设备安装工程，其本身是房屋建筑与工业设备的集合体。其造价控制首先要弄清造价的组成，同时兼顾好房屋建筑、设备安装关系，通过一系列的控制环节，从而可有效地控制工程造价。
一、热交换站工程的特点
1、热交换站工程是一个房屋建筑与工业设备集合体，施工中要做好站房土建和设备安装施工管理，造价控制要综合考虑土建和设备的造价。
2、热交换站工程涉及的施工单位较多，有做土建的、有供设备的、有搞安装的，管理者要协调处理好三者之间的关系，保证工程的顺利实施。
3、热交换站工程建设中招标次数多。招标是降低工程造价、优选承包单位的重要方式。热交换站工程中至少要进行站房土建、交换机组及附属设备、安装三次招标活动。如果将交换机组和附属设备分开，招标次数会更多。
4、热交换站的站房建筑结构形式多样，有全地下式、半地下式、地上式；有框剪结构、框架结构、砖混结构。
5、交换机组设备类型和品牌繁多，有进口设备、国产设备；有管壳式、板式。
二、热交换站工程造价的组成分析
根据热交换站是一个房屋建筑与工业设备集合体的特点，热交换站的工程造价应该由站房部分、机组及附属设备、设备及管线安装三部分组成。
1、站房部分造价即热交换站房屋建筑部分。根据建筑结构形式不同，造价由高到低依次排列顺序为：全地下式半地下式地上式；框剪结构框架结构砖混结构。综合分析，建议采用地上式的砖混结构，造价最低。据统计，站房部分占工程总造价的35%左右。
2、交换机组及附属设备价格包括交换机组、循环泵、软化设备、阀门、电控柜等的价格。其中循环泵、软化设备等可通过市场考察确定品牌后确定其价格，而交换机组因型号不同、产地不同，价格差异较大，管壳式高于板式，进口设备比国产的高30%左右。建议采用国产的板式交换机组，这样一可节省资金，二可减少占地面积，进而降低站房的投资。据统计，交换机组及附属设备占工程总造价的55%左右。
3、设备及管线安装部分造价包括安装费、管线材料费等。一次网压力高管材最好选用无缝钢管；二次网可选用普通焊接管。为节约造价，最好采用甲方供材、委托安装的方式。设备及管线安装费用占工程总造价的10%左右。
三、热交换站工程造价控制的基本原则
因为热交换站工程既不是单独的土建工程，也不是纯粹的设备安装工程，而且土建与设备之间又存在相互联系、相互制约的关系。因此，更增加了造价控制的难度和复杂性，为更有效地控制工程造价，建设中应把握如下原则：
1、兼顾性原则。热交换站工程造价主要取决于站房土建和设备的价格，设备布置决定站房的大小。兼顾性原则就是要统筹考虑站房与设备关系，既做到设备布置紧凑，尽量缩小站房面积，又要保证有一定的运行维护空间，满足使用功能。避免出现单方面考虑，造成站房面积过大，土建成本增加；或者出现站房面积过小，设备布置拥挤，管线密布，管理维护空间狭小。
2、系统控制原则。热交换站工程建设要经过收集资料、市场调查、设备选型、站房施工、设备购制、设备安装等多个环节才能完成。系统控制原则就是层层控制建设过程中的每一步，重点做好设备选型、土建招标、设备招标等工作，这样土建造价、设备价格、安装造价都将会最低，工程总造价就可得到有效控制。杜绝只注重其中的一个环节，而忽略了系统控制的效果。
3、招标控制原则。招标是控制工程造价最有效的手段之一。招标控制原则就是充分利用招标方式，组织好土建招标、设备招标和安装招标。通过招标，引入竞争机制，可选择到信誉好、报价低的施工安装和设备供应单位。
四、热交换站工程造价控制过程
热交换站工程造价控制过程是一个系统的、连续的过程，需经过收集原始资料、市场调查、站房设计、招投标、站房施工、设备安装、竣工验收、结算审计等多个环节，扎实做好每一步，对造价控制都将十分有益。
1、收集原始资料。原始资料主要包括采暖面积、建筑高度、居住人口、室外供暖管网、供暖末端距站房距离等。原始资料是进行设备选型和站房设计的基本依据，资料收集要准确、详实、客观。
2、市场调查。市场调查的内容包括已建成的类似规模站房的大小、型式、造价；已运行设备运行效果；本地区主要交换机组品牌的统计；交换机组生产厂家的实地考察等。通过市场调查，可取得如下成果：①基本确定站房的大小、型式和总投资②确定交换机组生产厂家的后选单位，为下一步设备招标积累资料。
3、站房初步设计。依据原始资料和市场调查的成果，建设单位可委托有资质的设计单位，进行热交换站工程的初步设计。初步设计的成果主要包括工艺流程图、技术说明书和站房的平面图。这些成果可作为设备招标的附属文件编入设备招标文件，并据此进行设备招标。待设备供应商确定后，再结合具体设备的特点，完成施工图设计。
4、设备招标文件的编制及设备招标。招标文件是开标时评标的依据，是建设单位招标意图的集中体现，又是工程实施中解决争议的重要依据。招标文件的编制要全、细。全指的是条款要全，内容要全，特别是招标范围、交货时间、货款支付办法、争议仲裁等内容不可缺少；细指的是主要设备型号、规格要具体化，要有明细报价，特别是水泵、阀门、软化设备等应指明具体品牌。完善的招标文件可增加评标的准确性和投标报价的可比性。
设备招标应在招标文件发出后的确定时间准时进行。评标专家应由不少于五人的专业人员组成。通过对各投标单位标书的综合评比，同时结合前期市场调查的成果，最终确定综合实力强、报价较低的投标单位为中标单位。
5、完善设计图纸，进行站房土建和设备安装招标。经过设备招标，确定设备生产厂家后，生产厂家要与设计单位进一步结合，根据设备的具体布置方式，最终完成站房和设备安装及管线施工图。
站房土建和设备安装招标也要经过招标文件的编制、发招标文件、开标、评标等一系列工作，最终可选择到实力强、经验丰富、投标报价较低的投标单位为中标单位。
6、热交换站工程实施中的造价控制。通过设备招标、站房土建施工和设备安装招标，设备生产厂家和施工单位都已确定，待设计图纸完成后，工程即进入实施阶段。实施阶段造价控制的重点有：
（1）对照招标文件和投标文件，检查设备的数量，对减少的设备及时与设备供应商联系，做好工程签证。
（2）结合站房现场实际，进一步优化设备布局和管道走向，在满足实际需要的前提下尽可能减少附属设备的数量和管线的长度。
（3）严格控制工程变更，对增加或减少的工程量要准确核算，及时出具工程变更单。
（4）控制材料价格。材料要货比三家，选择质优价廉的材料。
（5）协调好土建、设备供应、设备安装三家关系，避免相互影响，造成工程延期，甚至引发索赔事件，增加工程投资。
7、热交换站的竣工验收。热交换站的竣工验收包括站房的验收和设备的验收。参加验收的单位主要有建设单位、热力公司、设计单位、监理单位、站房土建施工单位、设备供应和安装单位。竣工验收是热交换站交付使用前的一次综合验收，是对热交换站工程质量的总体评价。通过验收，可以发现施工过程别是设备安装中存在的与正式运行不适应的问题；通过验收，提出整改意见，对运行中存在的隐患问题整改彻底，从而可减少运行中的费用支出。
8、热交换站的竣工结算。竣工结算是热交换站工程造价控制的最后一个环节，通过竣工结算及结算后审计可最终确定热交换站的造价。为确保竣工结算的质量，热交换站的竣工结算应努力做好如下工作：
（1）设备造价结算。根据投标文件和设备采购合同，结合现场实际，进一步清查设备数量，根据清查结果，变动相应价款，从而得出设备最终结算价。
（2）站房土建及安装结算。它包括：进一步审核设计变更和工程签证；收集整理材料考察报告，准确确认材料单价；对施工单位报送的结算报告进行内部审核；将内部审核后的结算报告送有资质的审计机构进行最终审计；对审计机构审计后的结算报告签字确认。
经过以上各环节的周密控制，热交换站的建设即可顺利实施，工程造价亦可得到有效控制。
五、热交换站工程造价控制的重点
1、原始资料收集要全，市场调查要细。
2、设备招标文件编制要准确，技术标准要科学，做到既满足要求又不造成浪费。
3、尽可能邀请较多投标单位来投标，增加竞争力。具体实施过程中还可以采取一次报价和多次报价相结合的办法，力求选择到实力较强、价格合理的设备供应单位。在确定中标单位、签订采购合同时，还应对装卸、安装等具体事项进行协商，做到供应、运输、装卸、安装一次性完成。
4、做好施工及安装过程控制，控制好工程变更。
量房考察报告范文3
〔中图分类号〕 G633.34
〔文献标识码〕 A
〔文章编号〕 1004—0463（2012）20—0064—01
当前作文教学过分强调形式教学，衡量标准单一，忽视学生个性养成和人格塑造。作文概念化、形式化倾向明显。这种现象约束着他们的情感和想象力，压抑着他们的评判意识和创新欲望，不利于学生人格的成长。本文谈谈在作文教学中促进学生人格成长方面的认识和做法。
一、引导学生呈现内心世界，展示个性，了解学生的心理状况
生活环境、阅历、所受的教育等方面的不同，都会造成学生思想、性格上的差异，从而使学生的内心世界也呈现出不同的面貌，引导学生把各自不同的内心世界呈现出来，是心灵交流的需要，是有针对性地对学生开展人格教育的需要。笔者给学生布置了作文《我的未来不是梦》，一些学生希望自己将来当“大官”、“大款”、“老板”，有高级轿车、豪华别墅，穿高档衣服，吃美味大餐等，这些流露出人生观、价值观等方面的问题，需要进行积极地引导和教育。再如，笔者让学生写《最让我引以为豪的事》，有些学生写了第一次上台领科技制作竞赛奖，有些学生写了“迟到的荣誉”，有些学生写了自己坚持每天从早餐中扣留1毛钱，给爷爷、奶奶买了新蚊帐、新拐棍等，这些文字表现出节俭的美德、感恩和亲情，应该得到肯定和褒扬，让学生固定下来，成为追求和习惯。
二、对于反映出的个性方面的问题，当面讲评，引导学生相互讲评
笔者让学生以“追求”为话题，其中四个选项是健康、知识、家庭、金钱。学生自由立意。有一位家境贫寒的学生把金钱作为自己的追求，言人所不敢言，他写道：“……我选择金钱，因为我要给父母一幢大房子，让他们停下为生活奔波的脚步，憩在这温暖的港湾，安度晚年……我选择金钱，因为我非常想拥有一个大书房，我爱书，我要在书房里放我最喜欢的书，鲁迅、钱钟书、泰戈尔、昆德拉……再也不要像现在，只能在书店因蹭书看而遭店员的白眼……”这位寒门学子对金钱有着与众不同的理解，没有矫情的人云亦云，展示了独特遭遇和感受，让人动容。笔者找他做了个别谈话，沟通了感情，交换了思想。让同学们从文本形式到思想内容对这篇作文讲评，畅所欲言，发表看法，最后笔者给予适当总结，肯定了这种作文态度和实践。这样的作文才是“真”作文，这样的学生是“真生活者”，而生活必将给他成长的回报。
三、及时矫正学生思想，引导他们学会辩证思维
在评改作文中，笔者引导学生提升思维品质，学会全面看待问题，分清社会发展的主流和支流。许多学生通过作文讲评交流，知道了唯物辩证法对于做人作文的重要性，哲学成为他们的热衷话题，并且试图在生活和学习中运用哲学，试图用哲学指导自己的日常生活和未来人生。有位同学由于家庭的突然变故，对亲人、学校以及社会产生不信任情绪，无心学习。笔者在作文中发现后及时评语引导，建议其他科任教师多关照这位学生的心灵成长，动员同学多交往和帮助他。渐渐地，这位同学找到了精神的支点，增强了生活和学习的信心，心态恢复到正常。
四、积极组织学生参加各种活动，让学生在观念碰撞中成长
量房考察报告范文4
[关键词] 保障房；新型工业化；对策
中图分类号：TU241
1.保障性住房的新型工业化的提出
近年来，中国经济以每年GDP递增10%的高速增长，再加上婴儿潮、 投资投机需求剧增等因素，使得中国的房价暴涨，导致大部分工薪阶层买不起房。为了抑制过热的房地产需求和增加住房供给，政府相继出台多项政策，涉及收缩信贷、改变税收状况、公共住房体系等多项内容。特别是2 0 0 7年末，中国政府提出建立多层次住房市场化体系，尤其加大建设保障性住房，在“十二五”期间，建成1000套保障性住房。但是，由于受到资源和环境的约束，如果以传统的建造方式进行保障性住房建设，政府目标很难达到。通过保障性住房新型工业化和产业化，政府可以提高生产效率，实现规模经济，节约能源，降低碳排放，提高住房质量，改善住居环境。一方面保障性住房由政府主持，建设标准比较固定，建造规模很大，它正好是实施工业化保障房的绝好对象。另一方面，保障性住房作为政府主导型产业，在推行其建造体系时要考虑环保因素，工业化保障房可以节约社会资源、节约能源，实现可持续发展。
2.当前工业化建造保障性住房建设的紧迫性和可行性分析。
2.1当前保障性住房建设任务的紧迫性
自改革开放以来，中国的城镇化率年均增长约0.95%，随着新一届城镇化大幕已经开启，预计未来10～15年，中国的城镇化率仍将达到1个百分点左右，每年会有1000多万人从农村转移到城市。城市低收入者、棚户区居住者、刚刚参加工作的年轻人、来自农村的城市务工人员都梦想在城市里拥有一套自己的住房。然而，鉴于目前中国大部分人收入低下，城市房价高企，许多人即使不吃不喝几十年也买不起房。为了社会的长治久安，大规模地建造保障性住房已经迫在眉睫。
2.2 当前工业化建造保障性住房建设的可行性
2.2.1当前中国经济和社会的发展为大力推进保障性住房建设带来了巨大的机遇与空间
保障房建设需求巨大。保障房建设规模越大，标准化程度就越高，用户个性化需求较低，为其工业化提供了难得的机遇和发展空间。保障房建设以政府为主导，易于形成标准化的特点恰好符合工业化的要求。从今后发展保障房情况看，发展节约土地、节约能源的保障房是政府的战略目标，保障房建设会更加注重经济效益、社会效益和生态效益的协调发展。要实现保障房建设目标，离不开工业化的发展。
2.2.2.个别地方已经出台了推进保障房工业化的政策
目前，北京、上海、深圳、河北、江苏、宁夏等个别省市通过了推进保障房工业化的一些税收、土地、金融等方面的激励政策。例如，北京在2012年8月北京市住房和城乡建设委员会等五个部门联合《关于在保障性住房建设中推进保障房产业化工作任务的通知》，提出在“十二五”期间，以保障性住房为重点，全面推进保障房工业化和产业化，到2015年产业化建造方式的保障房达到当年开工建筑面积的30%以上，累计示范面积超过1500万平方米。
2.2.3试点示范工程项目已经积累了良好的经验，为进一步全面推广保障房工业化打下良好基础
经过多年来试点示范工程的实践探索，各个地方政府在保障房工业化相关技术的研发和应用上积累了良好的经验。比如.深圳万科龙华保障房项目，建筑面积达到20万平方米，项目设计总户数4002套，分为35平方米、50平方米、70平方米三种户型。该项目采用了工业化建造技术，为今后全面开展保障房建设奠定了良好的基础。
2.2.4 保障房工业化目前已经具备较好的技术支撑
我国目前通过“国家康居示范工程”和“保障房性能认定制度”的实施，建设了很多“节能节材节地型”保障房，这使得房地产开发商以提高保障房品质为出发点，有力的促进了保障房质量和性能的的提升。通过已经批准的27个“国家保障房工业化和产业化基地”，逐步形成了支撑保障房工业化发展的技术创新体系和规模化实施能力。这些现有的技术体系包括预制装配式钢筋混凝土结构体系、钢结构房屋工业化结构体系、木结构房屋工业化结构体系、CSI保障房建筑体系。在科技创新的推动下，保障房工业化集成技术和信息化水平也在不断的提高，它们都为保障性住房工业化的发展提供了技术支撑，奠定了实践基础。
2.2.5 建材等相关产业的保障，为保障房工业化推进提供了动力
在保障房工业化建造中，选择性价比合适的预制构件材料非常关键。2011年7月，住房和城乡建设部了《关于建立保障性住房建设材料、部品采购信息平台的通知》。通过信息平台，房地产开发商可以得到真实可靠的信息，以较低的成本获得便宜的建材产品。
3.当前在保障性住房建设中推行工业化的主要问题
当前，在保障房建设中，推进工业化的建设上存在着一些问题，主要包括对保障房工业现代化发展重视程度不够、相关的扶持和激励政策不够、标准制定落后于实际施工等。
3.1 对保障房产业工业化发展重视程度不够
从各地方进行保障房建设实际情况看，很多保障房建设管理部门对保障房产业工业化发展重视不够，缺乏推动其发展的良好机制。因为保障房建设是否节能环保、是否技术先进、是否具有巨大潜力不是保障房建设管理部门的考核重点，绝大多数保障房相关机构总是忙于为应付各种检查准备报告，忙于在短时间内以较短工期完成建设任务量，忙于保障房建设资金筹措，很少有地方政府意识到保障房建设工业化是其未来发展的必然趋势。
3.2 缺乏推动保障房产业工业化发展的激励政策
由于我国目前保障房产业工业化发展还没有做到规模化，保障房建设工业化建造方式的造价高于传统建造方式，企业参与保障房建设的利润很低，大部分大资金不愿意承担采用工业化建造所增加的成本。尽管一些地方政府（如北京、上海等）出台了一些激励政策，但是全国范围缺乏全局性激励政策。这些激励政策包括财政3.3 保障房工业化标准、规范滞后于标准、规范的制定严重滞后于3.4缺乏与保障房工业化匹配的技术人员
当前，参与保障房建设利益主体，包括建设单位、设计单位、施工单位、监理单位，对保障房工业化不了解和不熟悉，导致在实际工程上出现一些问题。同时，保障房工业化的发展离不开基层技术人员的技术支持，技术人员在保障房工业化相关技术储备上不足也严重不利于建设保障房，代建企业及其建设人员不熟悉预制结构体系，设计及建造过程中难以应对新出现的问题。
3.3 保障房工业化科技攻关工作资金支持不足
保障房工业化建造方式目前还是个新生事物，在发展的初期缺乏政府科技攻关投入，缺乏专项资金支持，会导致前期阶段的工作举步维艰，比如无法请专家制定标准、规范，很难调动企业的积极性参与保障房工业化建设。
3.4 推进保障房工业化的建造方式，与我们现有的评价体系是矛盾的。
目前在保障房建设中普遍采用的是最低价招标，建筑施工模式已经实现了对成本的最优控制，而保障房工业化则需要大量前期的建设投入，在竞价中并不存在优势。
4.新型工业化建造保障性住房的建议和措施
4.1 积极引进、推广适合我国保障房工业化建造的国外先进技术。特别是适合中国国情发展的预制装配式钢筋混凝土技术、构建产品工厂化生产技术、构建安装和管理技术。在对这些技术充分消化吸收的基础上，按照中国不同地域的特点，开发适合各个地区的工业化建筑体系和成套技术。
4.2建立与模数相协调的标准化体系，不断推进预制装配式结构体系的设计标准和相关规范的建设，特别是预制装配式结构节点设计规范及其相配套的设计标准图集和计算软件，不断完善工业化建造保障房建筑技术标准和质量标准体系。
4.3国家政策的支持和引导。
以优秀的工业化建造保障房工程项目作为示范基地建设。根据目前中国工业化建造保障房的现状，优先选择一批量大面广的保障房建设项目作为推动其工业化的示范工程，特别是
成片建设的廉租房项目和经济适用房项目，引导工业化建造保障房按计划有序的发展。鼓励构建产品生产企业、预制装配式结构设计单位、构建安装企业在建设示范基地过程中培育自己的核心竞争力，不断推广自己的成果，引领行业发展。
4.4大力发展钢结构的保障房工业化建筑。
钢结构具有良好的发展前景，其安全、低碳环保符合我国建筑可持续发展的要求。目前我国建筑用钢量只占全国钢产量的3.5 %～4%，其中钢结构用钢量只占总用钢量的10%，而西方发达国家的钢结构用钢量占建筑用钢量的30 %～40%，占钢产量的 1 5 %～ 2 5 %。当前我国的钢铁行业产能严重过剩，可以利用工业化建造保障房的发展契机进行产业结构的升级。
4.5 推行结构装修一体化的节能保障房。新建保障房必须达到建筑节能标准，并积极采用符合国家标准的节能、节材、节水的新型材料和部品，鼓励利用清洁能源，保护生态环境。杜绝建筑毛坯房的销售，推动精装修保障房建设，在形成保障房工业化的同时提高我国建筑工业化水平。
4.6 国家和地方政府要给予政策支持，建立国家级、省级、市级保障房工业化研究中心，组织科研院校、高等院校、企业单位进行合作，走产学研相结合道路，加强保障房工业化技术标准、管理模式、节能环保等方面的专题研究。另外，将保障房工业化建造的内容纳入到注册建造师、注册建筑师、注册造价师、注册监理工程师等职业资格考试、考核、教育培训中，建立保障房工业化建造的一线技术人员和工人认证和培训体系。
参考文献
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[3]刘长发.日本建筑工业化考察报告（节选一）[J].二十一世纪建筑材料，2011（3）.
量房考察报告范文5
加速公司网络信息化建设进程，同时保证在建项目的成功实施；对计算机硬软件的购置、发放、使用，以及软件、数据文件的保密、防毒、备份等进行安全有效的管理，确保设计、生产与管理工作的正常进行。
2适用范围
适用于公司计算机应用项目工程和硬软件及数据资源的统筹管理。
3职责
3.1网管室负责系统的硬软件资源的正常运行与安全维护，解决系统实施与运行中的技术问题，在系统实施中保持系统的集成性；组织有关部门采集、整理与备份数据；跟踪了解市场行情，技术动态，为公司领导提供所需要的决策支持资料，对不同层次的工作要求，统一制定相应的配置标准；配合各部门和合作单位开展网络信息化建设工作，组织制定公司计算机信息系统的处理规程；在公司主管领导的领导下，负责实施与运行的统筹管理，并推动管理部门的实施。
3.2各部门信息管理人员协助本部门网络信息化的推广应用工作，负责本部门的硬软件的正确使用和保管，做好相应的保密、防病毒及数据备份工作，为本部门建立严格科学的计算机应用管理制度并按制度监督执行。
3.3由公司主管领导参与，总经理挂帅所组成的计算机应用领导小组，负责提出公司的IT发展战略、开发目标、策略和要求，及审批项目投资；调动与组织有关管理部门按计划逐步实施公司网络信息管理系统，并批准进行新老系统的切换；组织调整不合理的、与新系统不相适应的管理机构、体制和制度；在系统实施的主要阶段，组织方案审批与成果技术鉴定。
4．4人力资源部负责组织对管理人员和操作人员进行有关计算机应用系统的教育与培训，岗位考核和必要的人力资源配备。
4工作程序
4.1计算机应用项目的申请、立项、批准、实施及验收
4.1.1公司计算机应用领导小组应根据公司发展总体要求，制定公司网络信息
化建设的发展战略，提出计算机应用的发展规划及具体要求，网管室会同各有关部门按要求综合公司实际情况和计算机硬软件技术发展状况，向装备部提出书面申请，装备部组织多方论证小组讨论，并形成立项报告，报公司计算机应用领导小组审批。
4.1.2正式立项的计算机应用项目，由公司计算机应用领导小组指定项目负责人，按立项报告要求组织进行可行性研究分析、设计方案选型、施工方案制定。
4.1.3方案确定后,项目负责人组织对合作单位选择和考察，具体要求如下:
a)合作方基本情况考察：包括公司名称、性质、营业执照、注册资本、主要产品或业务范围等；
b)技术能力考察包括：
1）开发实力及专业队伍情况；
2）专业资格认证情况；
3）项目管理及质量保证体系；
4）技术服务及后续技术支持能力；
5）项目实施成功经验等。
c)对合作方在本行业的成功用户情况考察
d)对合作方所提供方案综合评价：
1）所提供方案可行性（先进性、适用性、经济合理性）评价；
2）实施能力评价；
3）方案需完善和改进的方面。
4.1.4项目负责人将综合考察的情况，以《计算机应用项目综合考察报告》的形式，上报装备部组织多方论证小组进行评议，其中包括招标或议标、商务合同、技术协议签定等，然后按技改程序申报资金、组织实施。
4.1.5在项目实施过程中，网管室负责实施过程的监督和管理，随时向公司计算机应用领导小组汇报工作进展情况和需要解决的问题；项目实施完工后，项目负责人提交项目验收报告，报装备部组织验收；验收完工后，所有验收资料在网管室存档，验收原始记录在装备部保存。
4.2计算机硬软件的购置
4.2.1各部门根据实际工作需要，提出硬软件需求申请，填写《计算机硬软件需求申报表》，进行相关需求说明，经网管室按配置标准审核后，属技改列支的，报装备部按技改程序审批；属日常办公列支的报总经办按相关程序审批。最后由网管室根椐实际工作要求配备，如不按规定程序办理，其费用将不予报销。
4.2.2购置的硬软件需经网管室验收、入库，方可报销。
4.3硬软件的保管和分发使用
4.3.1确认合格的软件，由网管室登录于《软件控制清单》，注明软件的名称、编号、版本、登录日期、主要功能、使用状态（Y表示在用，N表示已作废）及使用部门等相关内容。
4.3.2软件原件由网管室集中保存，保存的场所应隔尘、干燥、无化学物质或气体的污染，软盘保存在干燥箱内。软件磁盘原件保管两年后，应复制或制作新的软件原件，经比较验证无误后，加盖“有效”印章、并由验证人员签名，旧原件撤离保管场所。
4.3.3网管室根据使用部门的需要复制相应的份数，复制时在网管室专用的电脑上进行，复制后的软盘经验证和杀毒处理后，在软件存贮介质表面加粘软件标签，由验证人员签名，并加盖“有效”印章后发放相关使用部门，由软件应用人员在《软件发放登记表》上做签收记录。不能复制的软件可以原件发放，在控制清单或发放记录表的备注栏中注明。
4.3.4各种软件的安装盘及相应资料统一存放在网管室，并填写入库登记表，资料允许使用部门借用或复印发后使用，但须办理相关手续。
4.3.5在软件的安装使用过程中，网管室负责提供该软件运行的环境及相关技术支持。
4.3.6各部门所有计算机硬软件由部门信息管理员或操作责任人向网管室办理领用或借用手续，当其岗位变动时须到网管室办理转交手续，否则人力资源部拒绝为其理相关手续，且造成财产丢失还将追究其赔偿责任。
4.3.7部门信息管理员和操作责任人必须保证所使用的硬软件完整无缺，定期做好清洁保养工作，凡造成硬、软件丢失或违规操作造成损坏的要承担赔偿责任。
4.3.8计算机硬软件的报废、转让、处理，须经网管室、总经办、装备部共同决定，报主管领导批准，并做好相应记录。
4.4硬件软件的测试、维护、升级
4.4.1外来软件或下载软件必须经网管室严格测试（并做好测试记录），测试合格后方可安装或使用。
4.4.2凡经网管室按正常程序登记注册的计算机硬软件的维护，由网管室负责完成，并做好相应的维修记录。
4.4.3由网管室组织对原使用部门的旧版软件逐一进行更新，使用部门软件应用人员在《软件发放记录表》上再次做签收记录。旧版软件原件的贮存介质由网管室加盖红色“作
废”印章，予以保存。
4.4.4现有硬软件的升级，申请部门需填写《计算机硬软件需求申报表》，依硬软件购置程序进行审批。
4.4.5硬软件的升级由网管室执行，软件升级经确认后，将更新情况登录于《软件控制清单》。
4.5软件及数据的保密要求
4.5.1内部开发的应用软件的密码由软件开发人员及软件应用人员持有，不得向他人泄露，密码的升级由原开发人员执行，并记录密码升级的情况。
4.5.2公司局域网络，由公司计算机领导小组授权网管室，对公司虚拟网的划分，工作组及用户访问权限的设置，并对操作密码进行统一管理，任何人不得随便将密码转告他人，防止软件资源非授权的使用。
4.5.3公司中心机房非网管室人员不得随意入内，网络中的服务器及网络设备只允许网管理员操作使用；对服务器系统软件、数据库应进行多重加密处理，经系统管理员授权，方可使用；网络中所有工作站，须经部门负责人授权允许，持本人用户密码上机操作使用。
4.5.4E-MALL接收与发送需进行严格检查，以防止保密资料经此渠道泄出，发送与接收的电子邮件均需进行审批与登记。
4.5.5经由绘图机出的图纸需进行登记管理，在打印图纸资料时，申请打印人员需填写《CAD出图登记表》，经部门负责人批准后，方可进行打印作业。
4.5.6网管室对备份数据的磁盘、光盘、磁带等存贮介质，设专人保管，数据管理员必须保证数据的安全可靠，未经主管领导的批准，不得随意使用或外借。
4.5.7凡将公司重要数据恶意更改、非法复制或外泄者，给以重罚；因此造成重大损失的，还将追究其刑事责任。
4.6软件使用的防毒要求
4.6.1公司局域网内，经网管室指定可以使用光驱、软驱的部门，应严格控制光盘、软盘的使用，并承担相应的责任和义务。其它部门内部连网的电脑，光驱、软驱一律予以拆除或禁用，否则不准上网。
4.6.2使用互联网的部门；需指定一台或几台电脑，这些电脑不得与公司局域网连接，在互联网上读取资料后的软盘未经检查不能在公司内部网上使用。
4.6.3网管室负责对网络中的电脑进行病毒清查，各部门发现本部门电脑有病毒感染，要立即杀毒或报告网管室处理。
4.6.4外单位的软盘、光盘需在公司局域网计算机中使用，使用前要由网管室进行病毒清查，确认无病毒后方可使用。
4.7数据的备份
4.7.1凡向技术中心资料室提交入库产品资料，必须在数据库服务器中进行数据备份，再由网管室数据管理员定期将其数据刻成光盘，以便永久保存。
4.7.2各部门数据的备份由部门信息管理员每周进行一次。对于没有专用数据库服务器的用户，备份方法为：指定—台计算机，然后在该机根目录(C或D盘)下给每个用户建立一个备份文件夹，每星期将每个用户需要备份的数据备份到指定计算机的指定目录下面。
4.7.3重要数据必须到网管室申请备份，按需要加密或封装打标长期保存，需要使用备份数据时必须得到主管领导的批准，并保存使用记录。
量房考察报告范文6
关键词：精装修；项目管理；过程管理
中图分类号：C93文献标识码： A
一、引言
从项目管理角度来看，精装修项目是房地产项目的最终产品，是一个以最终使用客户需求为导向，将装修质量和客户需求始终贯穿于整个项目管理过程中，从而形成完整的产品管理过程。在精装修项目管理过程中，相关单位应以实施项目为主线，分为策划、设计、招标、采购、施工以及竣工交付等阶段，严格把控各个阶段的重点和难点，完善相关管理制度，提高精装修项目过程管理水平，从而为业主营造一个安全、舒适、健康的生活工作环境，更加突出空间利用和居住人性化，促进我国建筑精装修项目建设和发展。
二、项目管理和过程管理及管理关键的概念
项目管理是在项目经理和组织的努力下，采用相关的管理理论和方法对项目进行计划、协调、控制等，其目的是形成科学合理的特定目标管理方法体系。精装修项目管理作为工程项目管理重要组成部分，管理人员运用系统工程的观点和理论，对精装修项目施工进行全过程的管理，从而不断优化生产因素在项目中的配置，为业主提供优质的产品和服务。按管理者不同，可以将精装房项目管理人员分为设计单位、监理单位、施工单位、物业公司以及业主单位等。过程管理是运用合理的技术、方法以及设备等对项目管理过程进行策划和控制，确保过程管理的效果和效率。过程管理包括四个部分，即过程策划、过程实施、过程监测以及过程改进等，这也是通常说的PDCA循环四阶段。对项目管理起着决定性的因素被称为精装修项目过程管理的关键，根据企业经营目标，分析业务过程中组合和联结的方式，不断优化设计业务的过程，制定出资源配置和组织设计方案，充分利用先进的计算机相关技术，快速、准确地解决过程管理问题，从而提高管理水平和质量。
三、精装修项目管理的特点
（1）项目策划定位必须准确
在精装修项目设计过程中，不仅需要考虑到个性化与共性的统一，还需要考虑整个产品所面对的消费者需求。所以精装修项目策划定位必须准确，策划设计单位在前期项目策划阶段，应制定出详细的市场考察报告，完善相关的设计方案，实现设计和项目、工程以及销售的高度统一。
（2）集合了更多的利益相关方
与毛坯房相比，精装修房屋涉及到的参建单位较多，比如软硬装设计单位、地板地砖材料供应单位、装修安装单位等，每个单位都有各自的参与项目利益，都有自身行业独立的运作流程。近年来，我国精装修项目越来越多，所带来的工程管理协调难度日益增大，如何有效的管理流程，避免不必要的内部损耗，就必须加强项目过程管理。
（3）实施控制难度大
精装房是一种集合性较强的建筑商品，涉及到的参建单位多、产业面积广、项目控制难度大。在当今房地产市场模式下，所有的参建单位基本上都是阶段性参与，只有房地产企业才真正肩负起了项目全过程管理重任。当然政府部门也严格要求，在工程施工建设中，建设单位负领导责任。因此在施工中，建设单位项目管理和控制必须综合考虑各单位的衔接、设计与工程质量的检验和控制等，这就使得精装修项目实际控制难度非常大。
四、精装修项目管理过程分析
建筑精装修项目管理过程是以项目实施为导向，一共包括六个阶段，即策划、设计、招标、采购、施工以及竣工交付等，管理范围和特点与毛坯房有很大的差别，其管理过程如图1所示。
图1精装修项目管理过程流程图
（1）策划阶段
与毛坯房相比，精装修房多出了精装部分，减少了业主二次设计以及个性发挥的空间，业主在选择时，往往会综合考虑项项目所处地段、项目质量、装修设计风格、精装施工等，对项目产品的要求明显高于毛坯房。在策划阶段，房地产公司应重点解决产品设计施工标准、产品定价以及产品销售对象等问题，策划成功与否，直接关系着项目目标实施的效果，一旦后期发生大量的工程变更，施工质量、进度以及成本控制难度大，给公司带来较大的经济压力。
（2）在设计阶段，不仅要考虑到装修设计和建筑设计，还应该控制项目施工成本、质量以及使用功能等，比如在使用功能上，明确户内基本功能，餐厅、家电位置、交通组织等。同时在施工质量和成本控制方面，应尽可能选择工厂成品，选用适宜批量化生产和采购的材料等。
（3）招标阶段
招标阶段作为项目管理重要的环节，招标的成果是项目建设执行阶段管理控制的基础。在招标过程中，精装修项目必须选择信誉素质良好的合作方，在有限的项目建设期内，形成完善的内部管理体系是十分重要的。因此招标质量需要科学合理的招标工作流程和制度来保障，但就实际情况来看，国家统一的制度和流程并不适合于不同的企业和项目，导致制度和流程难以落实和控制。
（4）采购阶段
由于精装修材料、器具种类繁多、价值高、市场变化明显，在确保工程质量的前提下，应选择信誉好的供应商，并达成长期的合作关系，确保所采购物资的性价比。同时对材料进场、保存进行严格的管理，完善相关的材料进场制度和存储制度，对采购进场的材料进行统一的发放和保管，从根本上保证工程施工质量和安全。
（5）施工阶段
施工阶段是一个时间最长、投资量最大的环节，施工阶段管理的重要性主要来源于工程的不确定性，并且施工管理阶段出现偏差是必然的。因此为降低施工阶段出现偏差的频率，就必须从管理学的角度出发，优化组织设计，制定工程计划和目标，注重信息资料的采集工作，做好分项工程试验检验工作，减少工程变更，从而确保施工活动顺利进行。
（6）竣工阶段
竣工交付是整个项目检查的重要部分，是考核建设成果、检验项目、设计施工、管理水平的重要环节。精装修项目是建筑的最终成品，在竣工交付时，应重点注意检查建筑产品的完善性，并做好建筑资料、产品使用手册的整理和移交工作，为后期精装修项目施工管理提供可靠的参考依据。
五、总结
近年来，我国建筑行业飞速发展，在土地价值快速增长的背景下，精装修房屋数量急剧上升，给我国建筑项目施工及管理提出了更高的要求。在精装修项目管理过程中，各参建单位应把握施工中的重点和难点，运用科学合理的管理理念和方法，从精装修项目策划、设计、招标、采购、施工以及竣工交付等环节，全面推进住房制度改革，提高人们的生活水平，为业主营造一个安全、舒适、健康的生活工作环境。
参考文献：
[1]李颂华. 精装修工程项目管理研究[D].华南理工大学,2013.
