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违约合同范文1
承担违约责任的具体方式主要如下：
1、实际履行;
2、采取补救措施;
3、赔偿损失;
4、支付违约金;
违约合同范文2
关键词：商品房买卖；预约合同；违规合同
一、商品房预约买卖合同的性质
现实中，商品房交易大量存在开发商与买房者签订商品房预约买卖合同的现象。
笔者认为首先应当对预售合同与预约合同进行区别。房屋预售合同是指根据《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。而合同法规定的预约合同是当指事人约定将来订立一定合同的合同，其是为了履行预约合同中的义务而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。故预售合同和预约合同有明显的区别，一个是本约，一个是非本约。
但现实中，开发商与买房者签订的《房屋预约转让协议》并非那么简单，其性质应当区别对待。
首先根据《买卖合同司法解释》第二条规定，当事人签订认购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。遂如果在开发商与买房者签订的《房屋预约转让协议》确实表现为意向书、认购书、备忘录等一系列文件，且内容较为简单，没有明确的标的物及清楚的履行事项，主要约定关于将来订立本约合同的事项，并无权利义务变动内容，仅仅只为订立本约而设，那么这样的合同应当认定为预约合同。
然而因为一些原因开发商暂时无法办理房屋所有权证和办理产权分割事宜，故先与买方签订《房屋预约转让协议》，但是此种协议中明确了转让的房屋座落及面；土地宗地号；土地使用权取得的方式及年限；房屋的用途和使用性质；房屋单价及价款的支付方式，特别是双方还约定了房屋售价今后不再作调整等条款。这就增加了判读其性质的难度。预约合同相对于本约合同有着一定的独立性，且从合同规范上的完备性来说，预约合同显然要比本约合同低得多。除约定将来订立本约外，预约合同不能形成其他的具体债权债务关系，否则预约合同的性质可能就会发生变化。①上述情况的《房屋预约转让协议》与本约合同极为相似，具体了标的物与履行要素，此种合同的效力如何认定？预约合同只是为了订立本约合同而产生，只需具备概况性标的并包含将来订立合同的意愿即可，无须包含本约合同的主要条款，如当事人在合同中已经明确约定了合同的价金等主要条款，但在名称上使用预约合同，则应根据合同的内容解释为本约。②且根据合同法及司法解释所规定，当事人名称、标的和数量是作为合同成立的关键要素，出现可视为合同的成立。在实践中，双方签订《房屋预约转让协议》后，买方会积极支付款项，卖方会向买方交付房屋，这可以印证所谓的《房屋预约转让协议》完全具备本约合同的性质。即使双方在此类《房屋预约转让协议》中还约定在开发商取得房屋所有权证或完成分割手续后还需订立签订一个正式的房屋买卖合同的本约，这并不影响其本约的性质，根据合同法规定，双方无书面合同，但进行了实际的合同履行，应视为合同已成立。
二、 违反行政法规或者部门规章是否会导致商品房买卖合同无效
现实商品房交易中，双方在合同签订时，合同各个要素没有完全符合有关法规规章的规定。主要包括签订合同时一些手续和资料不齐全。这样是否会导致合同无效呢？ 我国合同法第五十二条规定了五种无效合同情形，其中“违反法律、行政法规的强制性规定”属于情形之一。合同法司法解释二明确了违反法律、行政法规的强制性规定归于无效，是指违反“效力性”的强制性规定。
如何界定效力性强制性规定呢？我国法律法规确立了大量的强制性规范 ， 在认定合同效力时 ， 有必要在法律上区分何为取缔规范何为效力规范。具体来说可以采取以下标准 ： 首先法律法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的 ， 该规定属于效力规范。其次法律法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的 ， 但违反该规定以后若使合同继续有效 将损害国家利益和社会公共利益，也应认为属于效力规范。然而法律法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的 ， 违反该规定以后若使合同继续有效并不损害社会公共利益和国家利益 ， 只是损害当事人之利益，在此种情况下，该规范就不应属于效力规范 ， 而应是取缔性规范。③取缔规范不导致合同的无效，当事人只会因此受到行政机关的处罚。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证的，合同应当认定为无效。”所以房屋预售交易中，开发商无预售许可证，合同应当认定为无效的。现实商品房预售中，交易尚未竣工的商品房，买房人存在极大的风险，故从保障国家利益和社会公共利益的角度看，这样的规定也是应当的。然而我国还存在一些商品房管理部门出台的的部门规章，例如《商品房销售管理办法》规定，商品房销售需具备资质证书、土地使用权证书，需持有建设工程规划许可证和施工许可证，拆迁安置需已经落实，基础设施需具备交付使用条件，物业管理方案需已经落实等。假如开发商在签订合同时，上述条件并不齐备，是否会导致商品房买卖合同的无效呢？
我国只规定了违反法律法规中的强制性规定才能使合同无效，但是这些部门规章或规范性文件可以作为判断合同是否无效的参考。参考这些规范时，首先应当考虑这些部门规章、地方性法规和规章， 是否有上位法存在。如果这些地方性法规和规章是根据上位法制定的 ， 但上位法规定的比较原则 ， 地方性法规和规章对上位法做出了具体规定 ， 可以依照上位法确认合同的效力 ， 地方性法规和规章可以作为确认合同效力的参考。其次如果部门规章和地方性法规制定 ， 目的在保护社会公共和国家利益 ， 违反了规章和地方性法规将损害国家和社会公共利益 ， 可以以损害国家和社会公共利益为依据，判定合同无效。④当然法院是不能直接引用部门规章或地方性法规来判定合同无效的。综上开发商在交易合同时，未能满足《商品房销售管理办法》的规定，缺少了部分材料，不必然导致合同无效。应当具体分析缺少了哪几项条件，如果是开发企业缺少营业执照和房地产开发企业资质证书，缺少土地使用权证书或者使用土地的批准文件，缺少持有建设工程规划许可证和施工许可证等的应当认定为无效合同，因为缺少这几项会导致开发商没有建造房屋和交易资格，其严重损害了社会公共利益。但是对于其他几项如未使物业管理方案落实、未完成供水、供电、供热、燃气等，笔者认为不应当依此认定合同无效。
商品房交易过程繁琐复杂，涉及法律问题众多，有机会笔者当抱着学习的态度对其进行更深入的分析。（作者单位：南昌大学）
参考文献：
[1]陈自强：《契约之成立与生效》，台湾学林文化事业有限公司2002年版
[2]王利明：《预约合同若干问题研究-我国司法解释相关规定评述》，《法商研究》2014年01期
[3]王利明：《关于无效合同确认的若干问题》，《法制与社会发展》2002 年第 5 期
[4]潘军锋：《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》，《法律适用》2014年02期
[5]王林辉《商品房买卖合同纠纷若干法律问题探析》，《仲裁研究》2010年01期
注解：
①参见王利明：《预约合同若干问题研究-我国司法解释相关规定评述》载《法商研究》2014年01期
②参见陈自强：《契约之成立与生效》，台湾学林文化事业有限公司2002年版，第108页
违约合同范文3
合作开发合同的当事人违反约定造成研究开发工作停滞、延误或者失败的，应当承担违约责任。假如;当事人一方逾期不进行投资或者不履行其他约定的义务，另一方或者其他各方当事人有权解除合同。当事人一方应当赔偿因此给另一方或者其他各方造成的损失。
第三百三十七条 因作为技术开发合同标的的技术已经由他人公开，致使技术开发合同的履行没有意义的，当事人可以解除合同。本条是对解除技术开发合同条件的规定。
合同的解除，是指合同有效成立后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或者双方的意思表示而使合同关系消灭的一种行为。
合同法第九十三条、第九十四条规定了解除合同的条件。根据技术开发合同的特点，合同法又规定了技术开发合同可以解除的另一种情形，即作为技术开发合同标的的技术已经由他人公开，致使履行技术开发合同没有意义，当事人可以解除合同。
在合同法起草时，许多科研部门及有关同志提出，技术开发合同的标的虽然已经公开，但合同订立后，技术研究开发人已经有所投入并付出了一定的劳动，在这种情况下，合同可以解除，但应当明确规定赔偿技术研究开发人已经付出的有关费用。还有的同志建议，从实际情况出发，对合同订立后，技术开发合同的标的已经由他人公开的两种不同情况分别规定赔偿责任。第一，合同订立后立即发现技术开发合同的标的已经公开;对此，合同的另一方当事人可以不赔或者少赔研究开发人的损失。第二，技术开发人在实施技术开发工作过程中，技术开发合同的标的被公开，对此，合同的另一方当事人应当根据研究开发人的实际损失进行赔偿。考虑到这些同志的意见可以解决实践中的一些纠纷，因此合同法草案曾规定，“因作为技术开发合同标的的技术已经由他人公开，致使技术开发合同的履行没有意义的，当事人可以解除合同。当事人应当按照约定承担因解除合同产生的赔偿责任。没有约定或者约定不明确的，由有过错的一方承担，双方均没有过错的，由当事人合理分担。”又考虑到合同解除后产生的不仅仅是赔偿问题，还有解除权的行使等问题，合同法总则对合同解除后产生的问题已有明确规定，故对此不再在技术合同一章中重复规定。
违约合同范文4
《上海市房地产买卖合同》的违约纠纷
第一种违约纠纷: 买家违约,解除合同。
买家违约从时间段上分为以下三个阶段:
第一阶段:买卖双方尚未签署《居间协议》,仅支付定金。
卖家可以行使的权力:
有权没收定金。
第二阶段:买卖双方签署《居间协议》,尚未签署《上海市房地产买卖合同》。在第二阶段,依据以下不同情况,买家违约,卖家可以行使不同的权利。
1、《居间协议》不具备《上海市房地产买卖合同》的实质。
卖家可以行使的权力:
有权没收定金。
2、《居间协议》具备《上海市房地产买卖合同》的实质,买家尚未支付房款、卖家尚未交房。
卖家可以行使的权力:
要求买家承担房价下跌部分的30-50%.
3、《居间协议》具备《上海市房地产买卖合同》的实质,买家已支付房款、卖家已交房。
卖家可以行使的权力:
要求买家承担房价下跌部分的50-100%.
第三阶段:买卖双方已签署《上海市房地产买卖合同》。
卖家可以行使的权力:
要求买家按照合同约定承担违约责任。
第二种违约纠纷: 卖家违约,解除合同。
卖家违约从时间段上也分为以下三个阶段:
第一阶段:买卖双方尚未签署《居间协议》,仅支付定金。
买家可以行使的权力:
要求卖家双倍返还定金。
第二阶段:买卖双方签署《居间协议》,尚未签署《上海市房地产买卖合同》。在第二阶段,依据以下不同情况,卖家违约,买家可以行使不同的权利。
1、《居间协议》不具备《上海市房地产买卖合同》的实质。
买家可以行使的权力:
要求卖家双倍返还定金。
2、《居间协议》具备《上海市房地产买卖合同》的实质,买家尚未支付房款、卖家尚未交房。
买家可以行使的权力:
要求卖家承担房价上涨部分的30-50%.
3、《居间协议》具备《上海市房地产买卖合同》的实质,买家已支付房款、卖家已交房。
买家可以行使的权力:
同意解除合同,要求卖家承担房价上涨部分的50-100%.
不同意解除合同,要求继续履行合同,并要求卖家承担违约金。
第三阶段:买卖双方已签署《上海市房地产买卖合同》。
买家可以行使的权力:
同意解除合同,要求买家按照合同约定承担违约责任。
不同意解除合同,要求继续履行合同,并要求卖家承担违约金。
二手房买卖合同违约赔偿:《合同法》第七章 违约责任
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十一条 质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。
本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。
第一百一十九条 当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。
第一百二十条 当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。
违约合同范文5
【法律依据】
《合同法》第94条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
违约合同范文6
违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。
可以通过司法途径来追究其违约责任。
《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
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