前言：中文期刊网精心挑选了购房贷款合同范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
购房贷款合同范文1
被告：番禺里仁房地产有限公司（以下简称里仁公司）。
第三人：中国工商银行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司与第三人属下的南村办事处签订《迎宾楼楼宇按揭协议书》，约定由南村办事处向购买里仁公司房屋者提供楼价70％以内额度及一至十年期限的楼宇按揭货款业务。此后，里仁公司即开始进行售楼业务。
1994年1月11日，原告邝五女与里仁公司签订《房屋订购合同》，交付5000元订金。同年2月22日，邝五女又与里仁公司签订《房屋买卖合同》，约定：邝五女购买里仁公司位于番禺市迎宾城环市广场牡丹阁A楼7室房屋一间，价值人民币211008元；邝五女须于签约时给付58302.40元（不含定金），余款则以办理银行按揭贷款形式支付；里仁公司必须于1996年6月30日前将楼房建成，如因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，或因重大技术需要更改图纸，或人力不可抗拒的自然灾害等因素影响，可延期交楼；但自应交楼之日起120天后，仍未能将楼房交付，邝五女有权书面通知里仁公司解除契约，里仁公司在接获通知30天内退回一切款项及利息。签约后，邝五女两次共交付购房款126008元给里仁公司，并支付其他费用1496.30元。
同日，邝五女与南村办事处签订《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》，约定：邝五女以其向里仁公司购买的房屋作抵押向该办事处贷款8万元，贷款利率为月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此签下《贷款借款申请暨还款担保书》，承诺自贷款之日起同时开立零存整取房屋储蓄专户，按月固定存入1667元，且不提前支取，保证到期一次归还贷款本息。南村办事处遂于当日将邝五女所贷8万元直接划入里仁公司专用帐户。
里仁公司在施工过程中，于1996年5月13日向番禺市建设委员会提交《工期延误报告》，要求因地质情况复杂改变设计方案，工程施工需延误215天；还以对所有桩工程进行检测及不可抗力风雨影响为由，要求再顺延215天。番禺市建设委员会为此加具了“延误工期原因基本属实”的意见。在此期间，邝五女共在其于南村办事处开立的储蓄专户存入63346元，并支付了至1997年5月20日的贷款利息36190元。后因里仁公司未能在约定日期交付房屋，邝五女遂停止向南村办事处交付1997年5月20日以后的利息。经与里仁公司多次协商未果，邝五女向番禺市人民法院提起诉讼，称其已按约定付清了购房款，但被告至今未交房，要求解除与里仁公司购房合同，并判令其退还全部楼款及按月利率10‰计算的利息。
被告里仁公司答辩称：我公司不能按期交房，是因为施工中遇到了合同约定的可延期的情况，并被市建委证实。因此，要求继续履行合同。
第三人中国工商银行番禺市支行诉称：我行向原告提供按揭贷款8万元已划入被告帐户，原告支付了到1997年5月20日止的贷款利息，本金及余下利息未偿付。我行请求解除与原告签订的贷款合同，判令原告偿还贷款本息，被告对此承担连带责任。
番禺市人民法院经审理后认为：被告里仁公司具有售房资格，第三人属下的南村办事处具有经营金融业务资格，原、被告及原告与南村办事处之间相互签订的上述《合同》及《协议书》、《还款担保书》，是当事人的真实意思表示，均合法有效。因南村办事处不具备法人资格，其行为应由其主管部门第三人承担法律责任。原告邝五女依约交付了购房款，被告应按约定的期限交付房屋给原告。被告在基础施工中，确实遇到地质复杂情况，从原设计钻孔桩改变为人工挖桩，使施工时间增多215天，符合合同延期交楼特殊原因的约定，故交楼时间可顺延215天。但被告对桩工程进行测检和雨水天气影响的时间是合同签订时应预见的，且测检工程保证质量是被告应承担的义务，被告因此要求顺延交楼的时间无理，本院不予支持。按合同约定，被告交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延时间为215天，即被告实际应交付楼房的时间为1997年1月31日。被告至今仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，原、被告签订的购房合同应予终止。据此，南村办事处与原告签订的《抵押贷款合同》、《楼宇按揭还款担保书》均应相应终止。致使上述合同和担保书终止的过错责任在于被告，被告应承担违约责任，赔偿原告及第三人由此造成的损失。被告须返还原告购房款131008元（含订金5000元），并从1997年2月1日起以月利率10‰计付该项利息至付清为止，同时应赔偿原告因办理购房手续必须支付并已支付的其他费用1966.30元。第三人所贷8万元已划入被告帐户，并由第三人监督被告使用，属一种特殊的借贷关系，故应由被告返还给第三人，并负担按月利率11.55％计算的从1997年5月21日起至还清款项之时的利息。原告在南村办事处开立的专用帐户内的存款由原告自行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项及参照《广州市购买商品房贷款抵押规定》，该院于1997年11月25日判决如下：
一、原告邝五女与被告里仁公司签订的《房屋买卖合同》及原告邝五女与第三人属下南村办事处签订的《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》、《贷款借款申请暨还款担保书》终止履行。
二、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还8万元给第三人，并从1997年5月21日起以月利率11.55‰计付该款利息给第三人至付清时止。
三、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还原告邝五女购房款131008元及赔偿有关购房费用共132974.30元，并从1997年2月1日起，按该退款总额，以月利率10‰计付利息至付清时止，并赔偿原告因按揭贷款而支付的利息36190元。
四、原告邝五女在第三人属下南村办事处开立的储蓄专用帐户内的存款63346元，由原告自行处理。
判决后，原、被告及第三人均没有上诉，判决发生法律效力。
评析近年来，随着住房制度改革，抵押贷款购房成为目前一种较普遍的买楼方式，反映在审判实践中，就产生了一种新类型案件？？适用抵押贷款方式的房屋买卖纠纷案。这类案件发生的一个主要原因，是因为开发公司无法按期交楼。因此，如何确定开发公司无法按期交楼的责任是问题的关键，也是案件争议的焦点。在本案审理过程中，对以下两个问题有较大争议：
一、里仁公司未按期交楼的原因是否均包含在免责条款中第一种意见认为：里仁公司与购房者签订了房屋买卖合同，收取了楼款，就应承担按期交楼的责任。里仁公司辩称无法按期交楼是因为地质情况复杂，需改变设计方案造成的。但这种情况的出现归根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、测试工作不认真、不细致而导致的重大判断失误；而其所辩称对桩工程测检及雨水天气影响等原因，更是其在合同签订前就应当预见的。因此无法按期交楼过错责任完全在里仁公司，其应承担违约责任。
第二种意见认为：里仁公司未能按期交楼，是因为在施工中地质情况复杂，需改变设计方案并对所有挖孔桩进行抽蕊测试，以及受不可抗力风雨影响所造成的。这些理由符合房屋买卖合同中约定的免责条款，而且已被番禺市建设委员会调查所证实，因此邝五女起诉无理，里仁公司并未违约，应继续履行合同。
第三种意见认为：里仁公司在基础施工中，遇到地质复杂情况，以原设计钻孔桩改为人工挖孔桩和冲孔桩，使施工时间增多215天，这符合合同延期交楼特殊原因的约定，而且又有番禺市建设委员会提供的专业证明，因此交楼时间可顺延215天应予以认定。但是对于里仁公司所称因对桩工程作检测及雨水天气影响再顺延215天的要求，因为雨水天气影响施工进度是合同签订前就应预见的，而且里仁公司又未能提供同期气象部门的气象材料加以证实，且测检工程保证质量本是其应承担的义务，因此这215天不予认定。按合同约定，里仁公司交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延215天，即其实际应交楼时间为1997年1月31日。里仁公司至邝五女起诉时止仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，应承担相应责任。
笔者同意第三种意见，即我们在处理合同约定的免责条款时，必须严格把握《民法通则》关于“不可抗力”的定义以及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有关“不可抗力”责任承担的规定，坚持有利于保护当事人利益及保护房地产市场健康发展，有利于社会稳定和公平合理的原则，在依照法律规定和合同约定的前提下，充分强调当事人特别是开发公司对其免责的举证责任，搞好涉及专业技术及有关行政管理部门的调查取证工作，在分清事实基础上，实事求是地予以处理。
二、如何确定贷款银行的法律地位有一种意见认为，法院应仅就开发公司与购房者双方房屋买卖关系来审理，不应涉及贷款银行。因为购房者起诉的对象仅为开发公司，诉讼请求也一般围绕双方签订的房屋买卖合同，要求谁违反合同，谁就承担责任，没有涉及到贷款银行权责，仅是单一的买卖关系。而购房者与贷款银行之间是不同于买卖关系的抵押贷款关系，属另一法律关系范畴，因此不适宜一案审理。我们认为，在这种房屋买卖纠纷案中，应将贷款银行列为第三人参加诉讼。这是因为，抵押贷款方式购房这一行为同时涉及三方当事人，有三个合同，存在三种相关联的法律关系。一是开发公司与购房者基于双方房屋买卖合同产生的房屋买卖关系，这是案件的主要法律关系；二是购房者与贷款银行依据抵押贷款合同产生的抵押贷款关系；三是开发公司与贷款银行的合作关系。合作关系的产生是因为开发公司在办理预售商品房业务时，其必须凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订楼宇按揭协议，约定由贷款银行提供一定限额和期限的贷款服务，而后贷款银行才据此向广大购房者提供贷款服务，将贷款款项划拨开发公司。这种合作关系先于购房者购房、贷款行为而存在，因此往往被忽视。其实，它是抵押贷款购房行为中缺一不可的环节，如果没有这种合作关系为前提，开发公司不能从事商品房预售业务，购房者也无法向银行贷款。正是这种合作关系把房屋买卖以及抵押贷款这两种不同的行为连接起来，使贷款银行在购房者与开发公司的房屋买卖纠纷中，无法袖手旁观，必须参加到诉讼中去。
责任编辑按：
购房贷款合同范文2
2006年6月1日，王女士像往常一样和丈夫共进早餐后赶去单位上班。“下雨了，你路上要小心。”出门前，她还在细细叮嘱着。让王女士没有想到的是，这竟是自己与丈夫最后的话别。就在这天傍晚，她丈夫在一场重大的车祸中永远离开了她。
在此后的一年里，王女士东挪西借，自己偿还了当时尚未还清的购房贷款13万余元。事后，她才听亲戚说起，像她这种情况，剩余的购房贷款也许保险公司可以承担。
保险公司?王女士猛然想起，在整理丈夫遗物时，的确看见过一份名为“个人贷款抵押房屋综合保险”的保单，被保险人栏里署着丈夫的名字。但那时她并没有多想，直接去保险公司办理了退保手续，还拿到保险公司退还的800多元的保费。
经过一番咨询，王女士才明白，所谓“个人贷款抵押房屋综合保险”就是平日里听说过的房贷险。原来，丈夫在贷款买房时，以自己为被保险人投保了房贷险。而按照规定，如果房贷险的被保险人意外死亡，可以由保险公司来偿还购房贷款。
未告知，保险公司要担责
当初办理退保手续的时候，保险公司为什么对此只字未提?王女士找到这家保险公司，提出索赔的要求，却遭到保险公司的拒绝。保险公司的工作人员告诉她，既然已经办理了退保手续，保险合同就已经终止，保险公司的保险责任已经合法解除了。
由于保险公司工作上的不负责任，原本可以得到13万余元赔付的保单却只退还了800多元的保费。2008年初，王女士一纸诉状，将这家保险公司告上了法庭。
沈阳市和平区法院经过审理后认为，王女士的丈夫与保险公司签订的保险合同是合法有效的，在履行合同的过程中，被保险人因为意外车祸死亡，在合同所约定的保险事故范围内，保险公司应当理赔。
而当王女士到保险公司办理退保手续时，保险公司没有告诉她可以接受理赔，而是任她放弃自己的保险利益，使王女士在对后果毫不知情的情况下办理了退保，属于非真实意思表示，退保行为不能生效，保险公司仍应对这份保险合同承担责任。
最终，法院判决保险公司向王女士支付保险赔偿款13.9万元，而王女士向保险公司退回保费825.6元。
专家解析：如何善用房贷险
王女士成功获赔的案例，不但明确了保险公司的责任，也凸显了房贷险的积极作用，那么，房贷险到底是怎样一个险种呢?记者采访了中国人保财险理赔中心房贷险业务负责人李涛。
问：房贷险就是用来保障购房人的还贷能力吗?
答：还贷保障只是房贷险的功能之一。
房贷险的全称为“个人贷款抵押房屋综合保险”，包括了财产损失险和还贷保证险两部分，它们捆绑在一起，购买时是不能分割开的。
财产损失险是对房屋本身投保，约定哪些原因造成房屋损毁时由保险公司来赔偿；还贷保证险则约定在哪些情况下由保险公司代替贷款人向银行还贷。比如在这个案例中，就体现出了房贷险的还贷保障功能。
问：保险公司在什么情况下会代为还贷?标准是什么?
答具体标准还要根据保险合同的约定，一般情况下，如果因为意外伤害事故造成被保险人死亡或残疾，丧失还贷能力，即由保险公司代为还贷。
意外伤害事故，顾名思义，就是无法预知的，突发的，造成伤害的事故。比如，被保险人生了重病或因为自杀导致无法还贷的，就不在赔付范围内。
对丧失还贷能力的认定，死亡和残疾的认定标准不太一样，但是总体上，如果造成连续3个月不能还贷的事实，保险公司就将代为还贷了。
问：有没有可能购买了房贷险，发生了保险事故，却得不到保障?
答：当然也是有可能的。每家保险公司的房贷险合同条款可能有所不同，所以在签订房贷险的时候，应该对条文仔细了解，特别是保险公司的免责条款。
拿人保财险的房贷险合同来说，比较常见的拒绝代为还贷的情况有以下几种：
一、如果事故来自家庭成员的伤害，即使死亡或残疾，保险公司也不会代为还贷。
二、如果在和银行签订贷款合同时故意隐瞒了某些事实，比如以买房的名义贷款，却根本没有买房的，保险公司不代为还贷。
三、如果贷款合同里“贷款人”项下署名是两个人，则一方死亡伤残，另一方还在时，就不算丧失了还款能力，保险公司不代为还贷。
问：房贷险已经不再作为强制性缴纳的险种了，还有购买的必要吗?
答：投保房贷险有重要意义。它一方面保证银行能及时收回贷款，避免损失；另一方面也保护了购房人的家庭。
现在人们贷款买房时，可以自主选择是否投保房贷险，所以可能出于经济上的考虑，很多人就不选择购买这一险种。
以房产价值70万元、20年还清贷款为例，房贷险只有4400元左右，但是一旦发生意外，保险公司代为还贷的数额甚至可以是几十万元，这将大大减轻家庭的还贷负担，还是非常划算的。
问：发生保险事故后，已经买过房贷险的人该怎么办?
答：应该立即通知保险公司，及时反映事故情况，保护事故现场，协助保险公司调查。
购房贷款合同范文3
1、《学龄儿童接受义务教育通知书》；
2、户籍证明：适龄儿童与父、母亲同一户籍的本市居民户口簿；
3、住房及居住情况证明：房产证或真实有效住房证件，购房合同及发票或购房贷款合同等原件及相应复印件；
购房贷款合同范文4
北京市一中院受理的本市第一起因业主无法按时支付住房按揭贷款，后被承担连带担保责任，并正在替业主偿还贷款的开发商告上法庭的案例，日前法院已做出一审判决。
双方当事人达成和解协议，由开发商退还购房款，同时业主将已购商品房退还给开发商。业内人士称，该案件的结案，对开发商和购房者，尤其是对一些对房贷按揭偿还能力估计不足，最后无力支付“月供”的购房者来说，有一定的警示意义
据介绍，业主陆先生在2000年购买万泉新新家园的一套房子，并向中国建设银行北京海淀支行申请10年按揭贷款，陆先生以其购买的北京万泉新新家园房屋作抵押，北京万泉花园物业开发有限公司承担连带保证责任。但自2002年9月起，陆先生却不再向银行交“月供”了。由于陆先生已经逾期7个月没有交“月供”，银行于是向北京市第一中级人民法院起诉，请求法院判令解除按揭贷款合同，陆先生偿还贷款本金及利息，并由万泉物业公司承担连带还款责任。
购房贷款合同范文5
【关键词】并存债务；债务承担；保证
一、案情简介
国家机关A因建设内部经济适用宜，与银行B签订《个人住房贷款业务合作协议》，约定若A的任一购房人未按期向B偿还购房贷款达3个月的，B有权要求A立即支付购房人应付未付的购房贷款本息、违约金等款项。后A、B与单位员工购房人C签订《个人住房抵押贷款合同》，约定B向C提供购房贷款，C以所购房产提供抵押担保，同时A作为该笔贷款的保证人。事后，B依约提供贷款，C不能按期偿还贷款超过3个月，且由于种种原因所购房产亦未能办理抵押登记手续，B催款无果即向法院提讼，要求A、C对该笔贷款承担连带清偿责任。
对于此案中A是否应根据《个人住房贷款业务合作协议》的约定对该笔贷款承担连带清偿责任，现形成两种不同的观点：
第一种观点认为，该约定具有保证的性质，A具有在C不能履行债务的时候，由其清偿所欠贷款的意思表示，因此应认定该约定系A提供的保证，且系连带责任保证。由于当事人未约定保证期间，依照我国《担保法》的规定，保证期间应为主债务履行期届满之日起6个月；同时，依照我国《担保法》的规定，A作为国家机关不能成为担保人，根据缔约过失责任A对B的损失承担不超过一半的赔偿责任。
第二种观点认为，该约定的性质应为并存的债务承担，A作为债务承担人，自愿加入B与C之间的债务关系，在C不脱离原债的情况下，与C共同向债权人B对债务承担连带清偿责任。
二、并存的债务承担理论
为更好地分析案情，我们首先应对债务承担等相关概念进行初步的解构。所谓债务承担，是指在不改变合同的前提下，债权人、债务人通过与第三人达成转让债务的合意，将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。债务承担，按照承担后债务人是否免责为标准，可分为免责的债务承担和并存的债务承担。其中并存的债务承担是指债务人并不脱离合同关系，而由第三人加入到合同关系当中，与债务人连带承担合同义务的债务承担方式，债权人可以请求债务人履行义务，也可以径直要求第三人履行义务。
并存的债务承担理论并未在我国《合同法》中明确的规定，但其作为债的转移的一种形式，一般认为应符合如下之条件：
1.须存在合法有效的基础债务，这是第三人以债务人的身份加入到基础债务中的前提。
2.第三人有承担债务的意思表示，实践当中该类意思表示形式较为多样，包括单独出具书面确认函或者相关文件、在系列合同的总合同中具体规定等等。
3.第三人所承担的债务不得超过基础债务的限度，并存的债务承担依赖于基础债务而产生，第三人所承担的债务不应较基础债务为重。
4.债权人的同意及基础债务的可承担性。并存的债务承担中，如果是第三人对原债务负连带责任，则第三人加入原合同关系不会增加债权人实现债权的风险，因此不需要经债权人的同意即发生债务承担的效力；如果是第三人对原债务承担按份责任，则第三人加入原合同关系将部分改变债权人实现债权的风险，在这种情形下，必须征得债权人的同意，债务承担才能发生效力。
同时，在并存的债务承担中，还需考察基础债务是否具有可承担性。我国《合同法》第79条排除了合同权利转让的三种情形：一是根据合同性质不得转让；二是按照当事人约定不得转让；三是依照法律规定不得转让。尽管该条只是针对债权转让而设定，但并存的债务承担作为债的转移的一种形式，亦可参照适用前述规定。
并存的债务承担成立后，将产生如下法律效果：
1.第三人加入到基础债务的关系中，成为新的债务人，同原债务人一起对债权人承担债务。
2.第三人取得债务人的法律地位后，也相应地取得了原债务人对债权人的抗辩权。
3.除非有特别明确的约定，第三人作为新的债务人，应当承担与债务有关的从债务。
三、并存的债务承担与保证
并存的债务承担中，基础债务仍然存在，第三人作为新的债务人加入承担债务，使基础债务的履行得到进一步的保障，有增加原债务人履约能力之功效。正因为第三人往往以担保债的履行为目的而加入基础债务中，并存的债务承担与保证在实践中易生混淆，两种制度的主要区别在于：
1.并存的债务承担人承担的债务与原债务具有同一性，并非主从债务关系；而保证债务与主债务则存在主从债务关系，保证债务受限于主债务。
2.并存的债务承担人在清偿基础债务顺序上与原债务人没有区别；而保证中的一般保证人享有先诉抗辩权。
3.并存的债务承担中并不存在保证期间制度；而保证法律关系中，保证人受保证期间的保护。
至于两者在司法实践中的区分和认定，目前暂无统一的标准，但最高人民法院（2005）民二终字第200号民事判决书却给出了一些倾向性的意见，该判决书指出：“判断一个行为究竟是保证，还是并存的债务承担，应根据具体情况确定。如承担人承担债务的意思表示中有较为明显的保证含义，可以认定为保证；如果没有，则应当从保护债权人利益的立法目的出发，认定为并存的债务承担”。类似的意见在最高人民法院于1991年8月31日作出的《关于惠州恒业公司诉恩平旅游实业公司购销合同纠纷一案中银行是否负保证责任的函》中也有体现。从以上相关的法律文件可见，保证的认定应该以明确的保证意思表示为前提而不得推定，否则该类法律行为一律定性为并存的债务承担。
如上所述，无论是并存的债务承担还是保证，对债权人所产生的法律后果并无太多差异，债务承担人或者保证人均须向债权人负清偿之责任，但区分两种制度安排下的细微差异，在实践中亦会有重要意义：
1.并存的债务承担制度中，没有保证期间的规定，当基础债务没有依约现实履行时，债权人即受到诉讼时效的约束，并应在2年的时间内向原债务人和承担债务的第三人主张权利。而在保证责任中，当基础债务没有依约现实履行时，债权人向保证人主张权利应在保证期间内提出，否则保证人对基础债务不再承担清偿责任。
在实践中，第三人往往出具单独的书面函件表达债务承担之意愿，若将此认定为连带责任保证，则由于未约定保证期间，依照《担保法》的规定，保证期间应为主债务履行期满之日起6个月。当债权人未在主债务履行期满之日起6个月内向该第三人主张权利，此时该第三人已经无需继续承担保证责任，自可对债权人的主张提出抗辩。所以，前述此种关于保证性质的认定，对债权人权利的保护是不利的。
若将此认定为并存的债务承担，则债权人只要在基础债务没有依约现实履行后的2年内主张权利，均应获得支持。相比较而言，在并存的债务承担制度下，债权人的权利保护期限更长。
2.我国《担保法》对保证人资格有着较为严格的规定，国家机关、以公益为目的的事业单位及社会团队、企业法人的分支机构及职能部门均不能成为适格的保证人。那么，当该类主体与债权人的关系认定为保证时，则保证合同无效，债权人与保证人应根据各自的过错程度承担缔约过失责任，一般情况下，该类主体对债权人的损失承担不超过一半的赔偿责任即可。
在并存的债务承担制度下，债务承担的主体没有限定，只要是双方真实的意思表示，就不会出现合同无效的情形，债权人当然可以要求债务承担人全额清偿基础债务。
四、本案的认定与处理
购房贷款合同范文6
一、 按揭贷款中法律关系概述
(一)商品房按揭贷款的类型
1.期房按揭贷款
期房按揭贷款,即预售按揭,是指在商品房建设期间,购房人、开发商和银行之间约定,开发商与购房人签订商品房预售合同,由购房人向开发商预付一定比例的房款,其余房款则由购房人向银行申请贷款,购房人将其预购的房屋抵押给银行并获取购房贷款,同时开发商或其他企业作为贷款担保人,保证银行为第一受偿权人。
2.现房按揭贷款
现房按揭是指在商品房建成之后,购房人与开发商签订商品房买卖合同并支付部分价金,不足部分向银行申请贷款并将所购房产的有关权证提交银行作为贷款担保的购房方式。
(二)各种法律关系的分类
从我国现行按揭中的法律关系来看,其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人(亦即借款申请人)、保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为:
1、银行与购房人之间的借贷关系
购房人在与开发商签订买卖合同后,应按规定提供相应文件资料,向银行申请个人住房(或商业)抵押贷款,银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数,双方同时签署借款合同。因此,购房人与银行之间系借贷关系,银行为出借人,购房人为借款人。
2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系
购房人欲以按揭的形式购买房屋,首先必须与开发商签订商品房买卖合同,约定购买特定的房屋,并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然,借款申请人同时也就是购房人,其与开发商之间系房屋买卖关系,开发商为出卖人,购房人系买受人。
3、购房人与银行之间的抵押关系
购房人在向银行申请借款的同时,要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行,为向银行申请的按揭贷款设立抵押,如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时,银行可以实现抵押权,将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系,其中购房人为抵押人,银行为抵押权人。
4、开发商与银行、购房人之间的担保关系
在按揭过程中,虽然购房人将所购抵押给银行,但由于多数房屋为期房,即通常我们所说的“楼花”,在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续,而房屋抵押又以登记为生效要件,因此,银行在放款后,即使有抵押合同,但抵押行为尚未生效,也无法保障银行的放款风险。基于此,银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保,即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前,由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任,购房人若不还款,开发商应当承担保证责任,也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。因此,开发商与银行、购房人存在担保关系,其中银行是债权人,购房人为债务人(又称被保证人),开发商为保证人。
(三)各种法律关系之间的内在联系
上述各法律关系看似独立,实际上它们之间联系紧密,共同构成了按揭贷款的各方法律关系体系,甚至可以说其中的某些联系无法割裂。例如在按揭中,银行一般是依据买卖合同审查购房人的借款申请,因此可以说买卖关系是借贷关系的前提;但实际操作中大多数购房人在选中某一楼盘后,先会确定自己的付款方式,如选择按揭的年限和成数,在条件接受的前提下,才会选择购买房屋,由此看,借贷关系又是买卖关系的前提。所以,一定程度上看,按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体,不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。也正是由于该关系的复杂性,容易导致按揭中发生纠纷,如:银行不放款开发商能否追究购房人的违约责任?两种关系的认定将导致截然不同的结果,把买卖关系作为前提,开发商当然可以追究购房人的违约责任;把贷款关系作为前提,购房人则不应承担违约责任。至于其它法律关系的联系则相对简单,基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同,保险关系则是对借贷关系保障的补充。
二、按揭贷款中银行所存在的主要风险
从前文分析可以看出,在商品房按揭贷款中存在着四方当事人的法律关系,每一方当事人在某一个环节出现问题,都有可能给银行带来风险。可以说,在商品房按揭贷款中,银行风险随时存在,且来源多方,表现形式也多种多样。具体而言,银行在商品房按揭贷款中主要存在以下风险:
(一)来源于购房人的风险
购房人的风险往往是信用风险,又称违约风险,是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而所面临的风险。这种风险一般来自客观和主观两个方面的因素。
1、客观原因造成的风险
商品房按揭贷款的期限目前
各商业银行均按照中国人民银行1999年9月21日颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定的最高期限为30年,如此长期的借款期限,购房人自身因素往往会发生各种变化,这期间的风险,主要包括自然原因造成的风险和社会原因造成的风险。前者主要表现为借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险;后者主要表现为借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业,或造成收入下降,致使借款人无法继续归还购房贷款可能产生的风险。
2、主观原因造成的风险
这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失,如楼价下降,抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时,借款人可能会主动违约,从而使购房贷款存在风险。
(二)来源于开发商的风险
1、开发商的欺诈行为
开发商取得贷款后,可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时,银行可能会被购房者指控资金监管不力,主观存在过错而影响债权的实现。
2、开发商延期交房
开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”,致使购房合同无法履行,从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心,由此使银行贷款受到损害。
3、开发商所建房屋与合同不符
虽然房屋按期竣工,但由于存在质量、面积误差等种种问题,导致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息,从而损害银行的利益。
4、开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷
开发商开发楼盘未取得土地使用权,无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。
5、开发商用“假按揭”的方式套用银行信用
开发商因资金不足,或楼盘销售不畅,或根本无法销售出去的房屋等情况,通过“假按揭”获取贷款而达到筹集资金或回笼的目的,导致银行很难或无法实现债权的风险。
此外,在商品房交付使用后,由于物业管理的原因,也容易造成购房者对开发商不满,从而不积极还贷,使银行蒙受损失。
(三)来源于被按揭房产的风险
出现这种情况的风险在于按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使借款人遭受损失的风险。由于商品房预售按揭期间一般较长,在按揭期间,按揭房产可能会因为各种自然灾害或者人为因素而遭到损毁,价值也随之灭失或下降;此外,按揭房产还可能因为市场原因、国家政策的调整以及经济区域的布局、交通布局的调整而贬值;另外,在处分按揭房产时,可能因为各种费用的上涨而导致处分成本太高,从而使银行无法得到处分的价值补偿,担保权落空。
在我国,按揭房产的贬值风险尤为银行所担心。目前,由于我国市场机制不完善,竞争的盲目性以及其他原因,相对于我国居民的收入水平,房产价格普遍偏高。因此,一旦房价的波动发生比较大的变化,银行承担的房屋贬值风险很大。
(四)来源于银行的流动性风险和管理风险
我国各商业银行发放按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款,基本上属于短期资金来源。而商品房按揭一般为个人住房贷款,贷款期限一般较长,少则三五年,多则10年、20年,甚至30年,因此,银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险,即流动性风险。目前,由于商业银行的商品房按揭贷款还处于起步阶段,尚缺乏成熟经验和有效的手段,容易形成管理和决策风险,如对借款人资信审查不严、对借款人发放了超过其支付能力的款项等。
(五)来源于经济通货膨胀风险和利率风险
如果通货膨胀率过高,银行贷款利率就会呈现出负数。而作为发放按揭贷款这种长期抵押业务而言,银行遭受风险就更大。在发放商品房按揭贷款的同时,其还款方式和利率应当同时确定下来,在未来的还款期限内,利率波动有可能导致借款人还贷负担加重,影响按期还贷;或银行利息收入不足以弥补利息支出。
(六)来源于法律法规和政策的风险
我国《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖,建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 2002年6月1日,最高人民法院又出台了《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》,明确规定了建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述法律和司法解释的规定,其直接后果就是银行抵押权的优先受偿受到限制,这无疑对银行资金运作产生了巨大的冲击。此外,最高人民法院于2004年10月26日出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条、第六条、第七条中规定的对被执行人生存权问题的保护,这也加大了银行的贷款风险,使银行的债权保护面临着一个严峻而复杂的局面。
三、如何用法律手段加强按揭贷款中银行风险的防范
(一)委托律师行或专业的资信调查机构加强对购房者的贷前调查工作
银行在提供按揭贷款之前,应委托专门的律师行或专业的资信调查机构去调查了解借款人(购房者)的个人信用情况、收入来源,对借款人(购房者)的个人素质、实际收入、财产状况、付款能力等信用状况进行调查、分析和评估,特别要注意借款人收入的稳定性,逐步实现对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化和标准化。从而降低来源于购房者的风险。
(二) 强化开发商的“担保人”身份,并以《担保法》为依据明确其责任
开发商在按揭贷款中作为“担保人”可以说是我国内地商品房按揭的一大特色。 目前,我国商品房按揭实务中,开发商的保证责任主要有两种:1.保证将《房屋产权证》和《土地使用证》交给按揭权人(即银行);2.代位偿付责任。这种保证责任看起来似乎对开发商过于苛刻,但就我国目前的 商品房销售,尤其是在商品房预售中还是很有必要的。理由是:(1)从商品房按揭贷款设定来看,在将取得的商品房上设定担保是购房人的本意,一旦房屋建成,按揭便应自然转化为现房抵押,开发商在商品房竣工办理有关手续后,将两证交到银行手里,使双方得以办理现房抵押,按揭权真正得到实现,可以说是按揭人设立按揭的自然结果。(2)从商品经济发展看,市场竞争越来越激烈,银行贷款安全性越来越差,单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求,为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国,也出现了“押上加保”的方式。所以,要求开发商提供保证,不仅符合房地产抵押贷款发展趋势,而且符合我国经济发展水平和企业、个人信用等各方面实际情况。
因此,银行在发放住房贷款之前,应该与开发商签订“担保协议”,通过协议来强化其“担保人”的身份,明确在“期房”转为“现房”的过程中,开发商有义务将楼盘保质、按时的建造完毕,并在房产局、城建局等相关部门办理完相应的手续并递交到银行和借款人手中。同时开发商还必须严格按照与借款人签订的《商品房买卖合同》中的条款,如房屋质量、面积误差、物业管理、园区环境、配套设施等相关规定履行合同,否则如果因上述开发商履约过程中的瑕疵而导致借款人不按期归还贷款则由开发商承担连带担保责任,并代替借款人还款。通过这一措施,将会大大加强开发商的责任意识,规范其行为,从而降低来源于开发商的风险!
(三)做好贷款相关法律文书的签订工作
住房贷款的相关法律文书是保障银行作为债权人相关权利得以行使的重要保障,因此,《抵押合同》、《借款合同》、《担保合同》等相关法律文书的签订程序是否合法、合规,就成了能否保障银行相关利益的重要因素。
在合同的内容上:首先,与开发商签订的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划,开发商应协助银行和购房者作好房屋抵押登记等事项,同时还要要求开发商为购房者能按期还款付息提供担保,直到回购。其次,在与购房者签订的按揭贷款合同中,要明确利率是固定的,还是浮动的,明确还款金额、还款日期、违约责任等,另外,还要明确借款人与房产商之间的买卖合同关系,确保其自愿性和合法性。
在合同的签订程序上,特别是在与借款人签订相关合同时,银行工作人员和律师一定要确保合同上的签名是借款人亲笔签名,绝不能因为借款人没时间或这样那样的原因而允许他人代为签名,既必须落实“面签”制度。因为根据法律规定,如果合同不是由当事人亲笔签名,该合同对其是无法律效力的,也就是说如果一旦发生纠纷,银行以此合同去借款人的话会因为不是其本人签订的法律合同而不受相关法律的保护,因为此合同从开始就是无效的,由此一来,势必会极大的增加银行的风险。
(四)全面发挥律师的参与作用
商品房按揭贷款,其突出特点是强调信用。鉴于我国目前个人诚信体系尚未完全建立,对个人资信状况较难把握,对个人所提交的资料缺乏有效鉴别手段,而对于信用程度的认定往往需要专门法律技能,因此律师的参与将能很好地预防商品房按揭中各方当事人,特别是贷款银行面临的巨大风险。 一般而言,律师在商品房按揭贷款中主要可以发挥以下作用:(1)对开发商及商品房产权及相关情况进行调查;(2)负责起草、签订合同等相关法律文件;(3) 对预售商品房相关资金进行法律监管;(4)协助办理相关法律文件的登记备案。由此可以看出,律师的充分介入可给商品房市场带来许多明显好处:(1)减轻了银行负担,使银行只专注于放贷与收款以及市场经营风险的防范上,而且律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件,确保了银行的权益;(2)律师的介入缓冲了银行与借款人的冲突,由于是律师而不是银行承担资金监管之责,一旦发生开发商转移资金的风险,银行就不会因为受到借款人的监控资金不力的指控而使债权受到影响;(3)律师对资金的监管使开发商逃资困难,保证专款专用,确保了了房屋的按时完工;(4)律师负责大量法律文件的审查,既免除了借款人的麻烦,又增强了借款人参与按揭的信心,也促进了商品房按揭贷款的进一步发展。
参考文献:
1.刘桂林,“律师在楼宇按揭中如何维护消费者利益”,《法制周刊》,2006年第6期。
2. 王涌泉,《住房按揭法律问题研究》,中国法制出版社,2005年。
3. 卢琼, 《房地产楼花按揭研究》,《中国房地产法研究》第1卷,法律出版社2005年2月出版。
4. 郑翔, 《防范房地产贷款风险的政策建议》,《新重庆城市开发与建设》2003年第8期。
5.张铁先,“住房按揭贷款风险防范”,《中国楼市》,2006年第2期。
