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房地产商投资合同范文1
【关键词】经济效益；房地产；开发与管理；方式
随着国家限购令的出台，房地产的经济效益一度下降，再加上近几年的金融危机，整个房地产的行情都不容乐观，随着政府的相关作为，经济开始复苏，房地产的有一个春天也随之而来，但是，房地产行业的竞争压力却也一直没有减少，在巨大的竞争压力下，房地产商要如何做，才能够以最小的消耗获取最大的经济利益呢？
一、以政府的经济政策为导向
政府的政策是房地产商必须要关注的问题，不管是国家政策还是地区政府的政策变动，都会决定着一个地区经济发展的重心，有政策的地方会有限制，但是也是有政策的地方也才会有商机。例如，2010年国家“限购令”的紧急出台，限制一户多购的现象，遏制房地产价格的疯涨，对于房地产商来说，这既是有利的也是不利的，不利的是自此以后房地产的价格将会受到很大的限制，利润空间会有所下降，但是另一方面来说，这次政策的出台无疑也对房地产运行市场起到了规范作用，这也为房地产商的经营创造了良好的市场环境，为此，房地产就要在具体的开发与管理过程中，进一步精简自身的组织机构，规范自身的经营管理行为，为自身树立良好的社会形象，从而促使自己开发和管理更加规范化，更加精简高效化。
此外，政府为了鼓励地区经济发展，减少地区差异，一方面会增加地区政策支持力度，增加财政支出，积极建设地区基础设施，另一方面，政府也会出台地区的鼓励政策，为民间企业放低进入门槛，鼓励民间资本进入，参与地区经济建设与发展，针对这样的支持和鼓励政策，房地产就要积极参与，到政府优惠的地方去开发，到政府支持的地方去开发，才能够拥有良好的区域市场。
二、做好风险评估体系的建设
不管国家政策如何，房地产要获取良好的经济效益，也必须加强自身的规划和建设，增强自身的实力，只有这样，才能够在变幻莫测的市场中稳如泰山，才能够在激烈的市场竞争当中生存和发展。
“股市有风险，入市须谨慎”，在市场中也一样，风险无处不在，房地产商想要获取良好的经济效益，就必须要做好风险评估体系的建设，积极评估风险、预测风险以及应对风险，只有这样，房地产商才能够尽量减少风险所带来的损失，才能够实现稳步的增长。
建设风险评估体系，首先要进行市场精细化调查，了解国家政策方针，分析经济走向，解剖行业动态，从而明确风险防范标准，例如，在进行开发之前，要明确通过开发该处地产必须要获取的经济利益范围，，并将其进行数字化，只要在这个数字范围之内，风险都不予以过度计较。
其次，在确定防范数字化标准之后，按照已有的相关责任人进行分配，将总体的目标分发落实到每个部门每个责任人身上，并将最终落实的数字标准进行公开，鼓励大家参与监督和举报，而对于合作者则要通过订立合同的方式，明确双方的责任和义务，在合同当中也要尽量避免概念性的词汇，尽量精确化，方便双方相互监督，并建设网络交流平台，鼓励社会人员参与监督工作。
第三，房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。如何准确地测算项目成本，可以结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别进行研究。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定等。
最后，建立并完善风险应对机制，尽管前期已经做好了风险评估工作，也做好了一系列的制度完善工作，但是，有些风险我们也是无法预估和防范的，例如自然灾害，针对这种无法进行人为控制的风险，房地产就要从自身的实际情况出发进行风险应对机制的建设。建立风险应对机制，房地产商要进行行业风险信息收集和分析，归纳总结出以往的非人为控制风险项目，并进行经验总结，形成可参考性的明文风险应对措施，如果出现类似的风险，就可以参考已有的应对措施在进行开发和管理的过程中采取相关措施进行预防，或者风险当时快速组织人员进行风险应对，减少风险所能造成的损失，也可以进行保险投资，将一些非人为控制因素的风险所造成的损失减少的最小。
三、做好服务管理工作
服务管理工作主要是指房地产开发的咨询服务工作，以及房地产建设完成之后的小区物管服务管理工作；不管是何种服务工作，都直接关系着房地产的销售业绩，关系着房地产商的经济利益，所以，房地产商必须要做好服务管理工作。
房地产商做好服务管理工作，首先，要做好咨询服务工作，咨询服务工作主要面对的人群是购买者，购买者在进行选择购买之前，肯定会进行广泛的参考和选择，货比三家，才能够最终确定购买，在这个过程中，咨询服务人员的服务态度和服务质量直接决定着购买者的最终决定，因此，作为咨询服务人员，必须要耐心、细心而又富有热情，在咨询服务的过程中，能够热情、耐心地回答客户的问题，并细心观察用户的需求，及时进行推销，促使顾客产生购买欲望，同时，要建立方便快捷的咨询服务平台，这可以借助电话以及网络等方式来进行搭建；其次，要做好物管服务工作，必须要选取有责任心的物管人员从事服务管理工作，对物管人员的日常行为进行严格的规范，建设网络举报和电话举报系统，鼓励小区住户积极参与监督和举报工作。
结论
21世纪是高速经济时代，房地产商面临着巨大的竞争压力，要在竞争中求发展，房地产商必须要能够精确解读国家政策，并能够通过不断地努力，加强自身的实力，强身健体，做好风险评估体系建设，减少风险所能带来的损失，也要做好服务管理工作，为自己树立良好的社会形象，提升销售业绩，只有这样，房地产商才能够真正实现自身的经济效益最大化，实现自身的可持续发展。
参考文献：
[1]王剑 我国房地产市场存在的问题与对策[J] 北方经贸 2008（09）
[2]齐惠霞 房地产调控政策评析[J] 经营管理者 2011（15）
[3]吴长令 关于房地产开发管理的问题分析[J] 时代金融 2012（30）
房地产商投资合同范文2
关键词：带租约分割产权 住房抵押贷款证券化
带租约产权分割式销售
最近，房地产商推出了一种全新的售楼方式：带租约分割产权式销售。其主要内容是，开发商将商用楼先出租出去，然后把它进行形式上的产权分割，连同租约一起出售给投资者，投资者并不直接参与租赁事务的经营，而是委托由开发商事先联系好的专业租务管理部门统一经营，该租务管理部门按租赁合同向承租者定期收取一定的租金，扣除一定的管理费后把租金定期返还给投资者。
这种售楼方式在中国刚刚兴起，但是发展很快，许多商业旺地的新建商用楼争相采取带租约产权分割式销售，虽然售楼价格很高，可是投资者仍然踊跃购买，抢先使用这种创新销售模式的房地产商都获得了令人难以置信的高利润回报。
带租约分割产权销售模式产生的原因与动力
这种全新的售楼模式满足了开发商、承租者、投资者三方的需求，解决了三方各自不同的难以克服的困难。它的产生也是三方矛盾交织最终得以解决的结果。
房地产业高利润和房地产商自有资金不足并存。房地产业的利润很高，房地产商们不愿意进行股权融资，因为这样会被别人分享了高额利润这块肥肉。通过债权融资，利用财务杠杆获取高额利润，虽然增加一些风险，但目前房地产业正处于朝阳时期，增加这点风险不算什么，多获得的高额利润却是实实在在的好东西。因此债权融资在目前的房地产业非常普遍。但是中央121号文件的出台，使房地产商难以通过债权来融资，国家对资本金比例的控制又使得他们比以往更加迫切地需要资金的支撑。国家对土地审批的控制导致了房价大幅度上涨，房地产业利润也快速上升，这样，房地产商回收资金就变得极为迫切。利用带租约销售快速回收资金，开发新项目，滚动地持续获得高利润。由此解决了房地产商的这个大矛盾。
商业部门高竞争、低利润、资金不足和大规模扩张需求相并存。我国商业部门竞争激烈，大中型零售业在激烈的市场竞争中利润普遍下降。而通过组建大型商业集团，推进低成本扩张，实行适度规模经营，可以降低成本，提高利润率，在竞争中取得先足。如果商业公司自己投资商业用楼，占用大量资金，既不利于低成本扩张，又增大了经营风险。租赁一座大楼经营，万一未来经营不善，则可以通过不续租而退出不利的市场，把资金转移到自己有优势的市场。租赁增加了一个选择的权利，未来市场有利则继续经营，未来市场不利则选择退出。这类似于金融买方期权，当市场风险变大时，买方期权的价值就会增加。近年来国际商业巨头不断进入中国，其适度规模经营、先进的管理、符合世界潮流的先进营销方式给国内商业带来了前所未有的压力，市场风险开始变大。由此租赁隐含的买方期权的价值增大，从而促使了房地产业带租约销售方式的产生。
国内中产阶级的逐渐形成和投资渠道不多且不畅近年我国中产阶级开始形成，他们有一定的积蓄，存定期存款，利率太低，投资股市既很难盈利，又风险巨大。国内投资渠道太少，且不通畅，他们不得不另寻出路。带租约产权分割式销售令大量的中产阶级可以投资商用房获取租金回报。“产权分割”既降低了投资风险，又增加了资产的流动性，这使它备受投资者欢迎。
带租约分割产权式销售方式的发展前途
住房抵押贷款证券化近期难有大的进展，而房地产业却需要大踏步前进。为解决这个矛盾，带租约分割产权式销售方式就应运而生了。但是它的实质其实只是到住房抵押贷款证券的一个中间过渡，是房地产证券化的雏形。
房地产商投资合同范文3
关键词：房地产产品策略价格策略促销策略渠道策略
改革开放以来，随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施，房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变，这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。
1房地产商品的特点
房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品，所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点：
（1）固定性。也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置、结构便固定下来，难作大的改动。
（2）组合性。土地和房屋的组合：每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部分。消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值又有投资价值，随着发展，房地产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而升值。
（3）差异性。在房地产市场上没有完全相同的两件产品，因为它不仅受到开发商、物业类型、建筑设计的影响，即使建在同一块土地上，每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等也是不同的，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。
（4）稀缺性。这是由土地的自然属性决定的，因为土地具有不可再生性。
（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。
（6）使用周期长。某一项目工程建成通常要2～3年的时间，甚至更长，而产品建成后，一般可使用50年以上。
（7）耗费资金大。房地产售价昂贵，往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者在选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要进行细致的比较。
2房地产营销策略的应用
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
2.1产品策略（product）
随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，从而赢得更多的消费者。
（1）名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。
（2）物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。
（3）文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。
（4）借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。
另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。2.2价格策略（price）
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。
（1）定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。
（2）定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。
2.3促销策略（promotion）
房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：
（1）人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。
（2）广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。
（3）公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广
，所以其效果很好。
（4）营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。
2.4渠道策略（place）
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近几年兴起的网络营销。
（1）直销。它是指房地产开发商通过自己的营销人员直接向潜在顾客推销自己产品的行为。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用，同时它对营销人员的经验、素质要求很高。
（2）委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商来推销其房产的行为。委托商可以是企业商，也可以是个人商。前者是指由多人组成的具备法人资格的机构，后者是指中介的个人，即经纪人。
（3）网络营销。这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制，进行远程信息传播，且图文并茂，效果比较好。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。
3结语
综上所述，结合房地产商品本身的特点，房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销是其一个重要的方面，所以营销策略对房地产行业而言有着很重要的现实意义。
参考文献
1陶婷.略谈房地产营销策略[J].外国经济与管理，2004（8）
2刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊，2008（6）
房地产商投资合同范文4
关键词房地产会计核算问题对策
随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
1房地产开发企业会计核算存在的问题
1.1房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。
通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。
2完善房地产开发企业会计核算规范的对策
2.1正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。
(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。
笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
房地产商投资合同范文5
美国房地产商靠微信赚翻了
Emma Hao是通过微信做成买卖的，而且她还不只一次通过微信做成大生意。此外，Emma Hao也不是唯一通过微信进行房屋销售的地产经纪人。
Emma Hao说：“我一般会上传一张户型图，然后介绍说这处房产不错，其地理非常好。然后就有人表示‘我感兴趣’，并进行购买。”她表示：“微信真是不同凡响的平台。”
中国人已经成为美国房地产市场最大的外国购买群体。据美国房地产经纪人协会(National Realtors Association)称，为寻找安置资产的安全场所以及实现持有资产的多元化，中国人往往愿意比其他国家的人付出更高的价钱。
36岁的Jing Wang是纽约地产商Lin Pan Realty Group的地产经纪人。Jing Wang表示：“我愿意每月为使用微信支付100美元。由于Facebook等社交网络在中国不能使用，因此想认识并接触到中国顾客的困难要大得多。这需要大量的时间和金钱。”
美国房地产商靠微信赚翻了
在成为一名专门服务中国买家的地产经纪人之后，Jing Wang就只用微信。他的所有顾客都通过这款应用与其进行联系。Jing Wang说，他通过微信销售的房屋价值最多达到了500万美元，而与中国买家交易的整个过程都是通过微信实现的。
看房时通过视频和照片，而谈价格则完全通过微信实现。房产经纪商这边通过一位法律顾问完成这笔交易，而电子版的合同使其可以将房产过户给新业主。支付依然全是通过现金。
对于那些寻找投资房产的买家而言，从中国东部飞到纽约需要15个小时，这一漫长的路程让他们有足够的理由依赖微信解决问题。
市场研究公司Forrester Research分析师王晓丰(Xiaofeng Wang)在今年7月份的一份研报中就指出：“微信对于消费者的日常生活变得更加重要。全球广告商必须考虑微信的价值，因为其无所不在，深刻地改变了中国消费者的手机使用习惯。”
房地产经纪人Jing Wang通过免费的博客张贴出其房屋出售信息，并通过语音录音与客户交流，因此谈买卖能够经过数天达成，而无需熬夜工作。
美国房地产商靠微信赚翻了
不过，这里也存在信任问题。从一个从未谋面的人那里进行数百万美元的投资似乎有些鲁莽。
Emma Hao等微信用户往往将其打造成个人博客，他们可以在里面关于食物、服饰、化妆以及生活方式的照片和文字，这样一来可以营造出其网络性格。
房地产商投资合同范文6
关键词：商品房预售；预告登记
一、从域外成熟的立法例来看我国商品房预售制度的缺失
（一）域外成熟的立法例-以香港为例
房屋预售制度起源于香港，房地产开发商出售楼花，一方面，可以把风险转移给买受人；另一方面，对于开发商来说，有助于资金回拢、降低成本。香港房屋预售的风险分担机制非常的完备，包括严格的准入和退出制度、严密的法律体系、信息披露制度，这种制度设计能将大多数风险一一化解，是一种良好的事前预防制度。
1、开发商与投机者存在的知情交易者市场
香港的预售市场包括三种类型的交易者：开发商（developers）、投机者（speculators）和民众（general public）。[1]香港房地产市场上活跃的开发商大多为资金实力雄厚的大财团，其中不乏上市公司， 这些公司拥有很好的信息渠道来了解真实的预售市场现状[2]；其次，投机者通常是很有经验的物业投资人和物业人，和民众相比，有着更好的市场信息渠道；最后，民众是指那些需要真实购买期房用做消费的购房者。因此，香港的预售市场可以描述为大多数人是知情交易者的市场。
2、严格的开发商准入制度
香港的房屋预售法律体系对开发商有着非常严格的规定，没有良好资质资信和透明的财务公开，开发商无法进入预售市场。政府规定："房地产开发企业应当先向银行担保，确保有足够的资金完成工程建设，再允许其预售商品房，律师行的托管账户专门用来存放预售资金，律师行在得到承建商的相关证明资料后，才能把预售款项支付给开发商用来支付建筑施工的费用。"[3]
3、香港的房屋预售法律制度较为完备
尽管香港经济是自由放任式的市场经济，但是，香港政府对预售市场却有着严格的管制，基于楼花买卖的潜在风险，政府和律师协会都采用了各种措施来管制预售交易行为。如预售合约要用统一格式，这种规范化的房屋预售形式，本质是为了加强交易管理，更好地保证交易的有效性与合法性。律师在商品房预售中的主要监督地位和严格的责任问责制是香港预售制度的一大特点。
（二）域外成熟的立法例-以美国为例
美国房地产行业的预售制度的独特之处在于为了防止房地产开发商私自挪用购房者资金用于其他项目，交付的预购款将会存放在第三方管理的账户上。在进行房地产交易时，开发商先与购房者达成合约，房屋交易量超过半数，银行才会贷款给房地产开发商作为启动资金。在早期阶段由客户支付的存款通常是几千到一万美元，由第三方托管。在开始建造房屋之前，开发商将文件提交给审批机关，要经过重重的项目审批。如果文件被批准，这些文件将被移交给客户，如果客户在建议终止期间内没有提出异议，双方将建立正式的销售合同并支付首付款，通常为房价的10%到20%。法律规定这部分款项交由第三方保管，在项目竣工时才交付给房地产开发商，以防止开发商将客户的资金用于其他项目。
为了确保房屋的质量，美国当地的政府部门在房屋竣工之后，会对房屋的整体架构、建筑质量、水电设施等进行详细的审查，合格之后发放"入住证"，这样严格的程序弥补了美国预售房规章制度的空白。使得房地产商只能在房屋完全竣工后取得房款。
二、我国商品房预售制度的三大缺陷
（一）购买期房需要先交付全部价款，而且没有第三方保管
在我国，购房者和房地产商签订预售合同后，购房者须交付订金并向银行申请贷款，交付全部房屋价款，购房者以后还贷款的时候债权人是银行而不是房地产商。房屋价款直接交付给房地产商，而没有第三方对价款的去向进行监督。这种一次付的模式，因为缺乏必要的监管，房地产商在建造房屋过程中很可能会出现延期交房，"一房二卖"等严重侵犯了房屋买受人的合法权益的行为。总之，购房者承担很大风险。
（二）造成房地产行业进入门槛低，房地产行业恶性扩张
商品房预售制度降低了房地产行业的进入门槛，对房地产商的经济实力的要求大大降低。只要开发商取得预售许可证，就可以通过预售迅速回拢资金，积聚大量资本。由于我国资本市场发展的滞后性，对房地产开发商来说，除了银行贷款外，基本没有其他的融资方式，因此，预售交易实际上成了房地产开发企业融资的重要手段。而我国正处于市场经济的初级阶段，这种商业投机行为导致许多中小企业进入房地产行业，搅乱正常的交易秩序，进入房地产市场已经成为一个圈钱的理想途径。
（三）法律制度不够完善，政府监管不力
我国的房地产管理法规大多是在改革开放初期制定的，滞后性严重，在实践中，有很多政府主管部门未有效履行职能的现象，有的房产管理部门认为在房地产交易管理所办理的商品房预售合同的预售登记就是商品房预售合同的登记备案，甚至不能正确区分不动产预告登记和商品房预售登记两种性质完全不同的登记。
三、完善我国商品房预售制度的一点思考
（一）完善商品房预售预告登记制度
房屋预告登记制度在我国的物权法律制度中具有重要地位。《物权法》第21条以法律的形式第一次确立了不动产预告登记制度：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。不动产预告登记产生于当事人对不动产约定买卖之时，目的是为了使债务人违反合同约定而处分该不动产时，为债权人将来取得物权进行保障。[4]不动产预告登记制度有效突破了物权法理论和债权法理论的桎梏，是债权物权化的有力证明。预告登记保护购房者具体体现在，当不动产物权人在预告登记后，仍然对不动产进行了处分，并在处分同时第三人做了本登记的情形，此时，第三人的本登记并不当然无效，也应被视为是有效的法律行为，但在预告登记人主张权利实现之时第三人的本登记效力就受到威胁，预告登记人可就自己的预告登记效力对抗第三人，申请行政机关涂销第三人本登记，转预告登记为本登记。
（二）建立商品房预售资金监管制度
预售资金监管问题是商品房预售制度的核心。预售款监管的关键是确定监管主体的问题。一方面预售款的监管必须由具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效防止开发商抽逃资金，保证工程的顺利完成；另一方面，预售商品房具有一定的融资性质，对融资的监管应该有相应知识能力的金融商业机构参与。政府的可信度和权威性是其他机构无法比拟的，政府直接对商品房预售资金监管有利于促进监管过程中各参与主体的配合。但政府的这种干预只应该在特殊阶段得到加强，在市场机制比较完善的情况下，应该只在宏观领域进行监督、指导、服务市场的作用。所以在立法上应该确定政府的监管职责和工程监理机构和商业银行的监管主体资格。
（三）完善信息披露制度，以保障购房者的权益为中心
由于开发商和购房在地位上天然的不平等性，商品房预售法律制度本身对购房者来说处于不利的法律地位，因此在整体制度安排上应该向购房者倾斜。为实现对预购人权益的保护以及维护房地产市场的健康发展，在预售制度设计上以保护购房者的权益为中心。尤其是在对商品房按揭制度、抵押制度上。完善信息披露制度是为了保证信息的真实性、及时性，信息披露的完善是社会对房地产开发业监督的一种方式，违反重大信息披露义务应当承担缔约过失责任或者违约责任。同时，将信息披露的情况纳入开发商诚信档案，对于违反相关规定的开发商，对其违法行为进行惩处的同时，对其信用进行评级，在以后申请贷款项目时将作为考虑因素之一。
参考文献：
[1]雷兰.商品房预售法律问题研究[M].北京：知识产权出版社，2007：145.
[2]杨铮.天津市商品房预售资金监管模式分析[J].城市，2011，（1）.
[3]李宗愕.香港房地产法[M].香港：商务印书馆香港分馆，2001：19.
